1、關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體 應用法律若干問題的解釋 與 關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律 若干問題的解釋 兩個物業管理最新司法解釋 司法解釋的概念和性質 司法解釋是由最高人民法院針對司法過程中具體運用法 律、行政法規問題所作的解釋 中華人民共和國人民法院組織法第三十三條明確規 定：“最高人民法院對于在審判過程中如何具體應用 法律、法令的問題，進行解釋。” 法律由全國人大及其常委會頒布 法令國務院令，即行政法規 司法解釋不得與憲法、法律、行政法規沖突，否則沖突 部分無效 在司法工作中具體應用法律、法令的問題包 括： 第一，對法律、法令規定不夠具體明確而使理解 和執行有困難的問題進行

2、解釋 第二，由于情況的變化，對某類案件的處理依據 因有不同理解而需作出解釋 第三，為統一審理案件的標準而就某一類具體案 件說明應如何理解和執行某些法律、法令規定 第四，對各司法機關之間應如何依據法律、法令 規定的精神相互配合審理案件進行解釋 在我國，從法理上廣義的司法解釋就是指由最高人民法院 和最高人民檢察院對審判和檢察工作中具體應用法律問題 所作的具有普遍司法效力的解釋司法解釋的形式分為“解 釋”、“規定”、“批復”三種 司法解釋是國家最高司法機關對司法工作中具體應用法律 問題所做的解釋 司法解釋分為最高人民法院的審判解釋、最高人民檢察院 的檢察解釋和這兩個機關聯合作出的解釋 審判解釋和檢察

3、解釋有原則性分歧時，應報請全國人大常 委會解釋或決定 物業管理的司法解釋 最高人民法院民事審判第一庭起草了關于審 理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若 干問題的解釋、關于審理物業服務糾紛案 件具體應用法律若干問題的解釋 這兩部司法解釋分別經最高人民法院審判委員 會第1464、1466次會議通過，與2009年5月 25日頒布，2009年10月1日實施 兩個司法解釋修訂稿數十次易稿 時間長：2003年國務院物業管理條例出 臺后，最高人民法院就展開了制訂司法解釋工 作，歷時6年，備受社會各界關注 立法慎重：經公開征求對司法解釋修改建議、 最高人民法院審判委員會第1464、1466次會議 通過等程

4、序，數十次易稿 范圍廣：涉及業主、業主大會、業主委員會、 開發商、物業服務企業等多方利益 均衡利益：各方利益的博奕 關于審理建筑物區分所有權 糾紛案件具體應用法律若干問 題的解釋 司法解釋之規定 為正確審理建筑物區分所有權糾紛案件，依法保 護當事人的合法權益，根據中華人民共和國物 權法等法律的規定，結合民事審判實踐，制定 本解釋。 不動產所有權的構成 建筑物區分所有權的構成 業主的建筑物區分所有權 中華人民共和國物權法第六章 專有部分享有所有權。 俗稱“專有權、私有權” 專有部分以外的共有部分享有共有 權。因這種共有為“按份共有”故亦 稱“共用部分的持份權” 專有部分以外的共有部分享有共同 管

5、理的權利。也稱“業主大會組織的 成員權” 建筑物區分所有權的法律關系 專有部分 建筑物 物權關系 基地 共用部分（共有部分） 所有權 使用權（地上權、租賃權等） 業主大會（區分所有權人集會） 建筑物區分所有權管理人業主委員會 管理組織 規范基礎 業主、物業使用人 管理服務人（物業管理公司） 物權法-國家基本法律 物業管理條例-國家行政法規 物業管理司法解釋 各地方物業管理法規及國家各部委行政規章 管理規約（業主公約) 業主大會決議、決定 物業管理條例確立的基本制度 1. 業主大會制度 2. 業主公約制度 3. 物業管理招投標制度 4. 物業承接驗收移交制度 5. 物業管理企業資質管理制度 6.

6、 物業管理專業人員職業資格制度 7. 住房專項維修資金制度 司法解釋第一條規定 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專 有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主。 基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占 有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認 定為物權法第六章所稱的業主。 沒有辦理產權證書，但已簽署售房合同，并且發展商已經客觀 上實際交付了房屋的,房屋購買者仍然是房屋所有權人-符合 物權法之第十五條規定 但其所有權行使受到一定限制，即不能流轉、交易、抵押 不得對抗善意第三人 登記并非取得所有權，登記只能取得所有權證書 對于不動產物權：

7、其依法律行為而發生變更者，按照物權法不動產統 一登記規定，即無論其所有權的移轉，擔保物權、 或用益物權的設定，及不動產物權的拋棄，均須經 登記，始生效力-物權法之第九條規定 非依法律行為而取得不動產物權，如買賣、贈與、 繼承、遺贈、拍賣、夫妻共有、合法建造、強制執 行、公用征收、法院判決、仲裁委裁決等，非經登 記，不得處分-物權法之第十五條以及第二章第 三節之規定 2011-02-2317 中華人民共和國物權法第二章第三節之規定： 第三節其他規定 第二十八條 因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民 政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅 的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效

8、時發生效力。 第二十九條 因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受 遺贈開始時發生效力。 第三十條 因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅 物權的，自事實行為成就時發生效力。 第三十一條 依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動 產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的， 未經登記，不發生物權效力。 業主的概念 業主與非業主使用人身份界定 業主中華人民共和國物權法規定的建筑物區分所 有權人 物業管理條例規定的房屋所有權人 非業主使用人物業使用人、住戶、租戶等 不動產所有權按國際慣例以產權證書確認 沒有辦理產權證書簽訂了售房合同發展商將客觀 上已經交付了房屋 業主 業主非業主的界定

9、嚴格以產權證書（或售房合同）和中 華人民共和國婚姻法界定 中華人民共和國婚姻法之規定 中華人民共和國婚姻法-作為國家基本法律規定了夫妻 共有財產和夫妻個人財產 第十七條夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻共 同所有： （一）工資、獎金； （二）生產、經營的收益； （三）知識產權的收益； （四）繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規定 的除外； （五）其他應當歸共同所有的財產。 夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。 既然是夫妻共同所有，那么無論是否產權證書有無署名夫妻雙方 理所當然就應該都是所有權人，即都應該是業主 第十八條 有下列情形之一的，為夫妻一方的財產： （一）一方的婚前

10、財產； （二）一方因身體受到傷害獲得的醫療費、殘疾人生活補 助費等費用； （三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產； （四）一方專用的生活用品； （五）其他應當歸一方的財產。 理所當然，房屋所有權作為夫妻個人財產，一方是所有權人， 另一方則是非所有權人 即一方作為所有權人自然就是業主。而另一方非所有權人自然 就應該是非業主 第十九條 夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前 財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。 約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法 第十七條、第十八條的規定 夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙 方具有約束力

11、夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產約定歸各自所有的，夫或妻 一方對外所負的債務，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所 有的財產清償 這里說明作為夫妻業主資格可以依法轉化，只要有書面明確約定 即可 業主身份的確認 1.房屋所有權證書登記人，通過查詢不動產登記確認； 2.房屋買賣合同的合法買受人，以開發商交付房屋所有權的行 為確認； 3.房屋繼承人和受遺贈人，以繼承和受遺贈開始時確認； 4.房屋合法建造人，以事實行為成就時確認； 5.人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定 生效賦予房屋所有權； 6.房屋所有權作為夫妻雙方共同財產所有人 司法解釋第二條之規定 建筑區劃內符合下列條件的房屋，

12、以及車位、攤位等特 定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分： （一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分； （二）具有利用上的獨立性，可以排他使用； （三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。 規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規 劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物 權法第六章所稱專有部分的組成部分。 本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。 特定空間是指無固定墻壁間隔，但是彼此間有明確界 址，能夠排他私用的空間范圍 “（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具 有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成 為特定業主所有權的客體。”這三者是任何一個滿足即可 司

13、法解釋第三條之規定 除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以 下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分： （一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結 構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公 共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間 等結構部分； （二）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部 分或者其他權利人所有的場所及設施等。 建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用 權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮 公共道路、綠地占地除外。 專有部分與共用部分之范圍界定 確定專有部分與共用部分范圍對物業管理的意義與作用： 內容：專有部分專項服

14、務、特約服務 共用部分常規服務 責任：專有部分業主自己負責 共用部分物業管理公司、業主大會及業主委員 會分別負責 費用：專有部分業主自己承擔 共用部分物業管理費、專項維修資金、業主大 會及業主委員會決議的分攤 權利與義務不同 有利于解決糾紛 墻 體 地 板 專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心為界所圍成 的立體空間 天 花 墻 體 中 心 線 專有部分之中心說 墻 體 地 板 專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體所圍成的立體空間 天 花 墻 體 中 心 線 專有部分之空間說 專有部分之最后粉刷層說 專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的最后粉刷層 所圍成的立體空間 最后粉刷層也稱為

15、抹灰層或批宕層 各種管線的共用部分與專有部分劃分 專有部分是指在建筑物中依法取得的獨立使用并具有排他 性獨立空間或區域，包括為這些空間和區域專用的計量設 施和管線接駁終端以內的相關設備設施 共用部分是指物業管理區域以內，專有部分及市政設施以 外的，屬于全體業主或兩個及以上業主共同所有、共同使 用的場所、空間、設備、設施 司法解釋存在的問題 公共照明、公共通行（第三條）、公共通道（第十五條） -邏輯錯誤，混淆了公有制與私有制之界限。在建筑 物區劃內應當是大家業主共同擁有和共同使用，即共用 或共有場所、共用或共有設備 具有構造上的獨立性-有的專有部分并非具備構造上 的獨立性 能夠登記成為特定業主所

16、有權的客體-由于現行房產 登記要求四至合圍、2.2米層高的限制，許多專有部分 并非可以進行產權登記 根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的樓頂平臺、露 臺-樓頂平臺、露臺應當屬于大家業主之法定共用 部分 物權法應規定哪些國家財產？ 國家財產分為經營性財產與非經營性財產，物權法規定非經 營性國家財產，經營性國家財產由公司法等規定 物權法應當規定的非經營性國家財產，分為： 1、公有物（國家所有國家使用的財產），包括國家機關辦公設 施（如人民大會堂）；軍事設施、武器、裝備等；礦藏、土 地、山脈、水流、海域等 2、公用物（國家所有公眾使用），包括道路、機場、車站、碼 頭、公立公園、公立博物館、公立圖書館、

17、公立學校、公立 醫院等 公用物也是任何個人、任何單位無法排他地占有和消費的物品 公共、公用-公有制范疇-國家所有公眾使用 共用、共有-私有制范疇-業主共同使用、共同所有 共用部分是建筑物區分所有權核心重要問題 共用部分的是物業管理存在的基礎與根源 市政設施、設備之供電、供水、供熱、供氣、有線電視設 施屬于國家所有公眾使用或市政公用事業單位所有-即 公共、公用設施設備-可以成為供電、供水、供熱、供氣、 有線電視設施等市政壟斷企業之專有部分 得為單獨所有權之標的 專有部分要件：構造上及使用上獨立性 使用專用 共用（約定） 區分所有 建筑物范圍：專有部分及市政設施以外之其他部分 不屬于專有部分之附屬

18、物 一 體依約定：無約定依專有部分比例 性共用部分持分占有作為分擔共用部分負擔的準則、依據 基地 使用 特色 共用（原則） 專用（法律、規約、約定） 不得分割 不得單獨處分，共用部分持分權應隨 專有部分所有權之轉移而轉移 不得獨立辦理產權登記 綠地、道路、場所、設施、設備之所有權 屋 頂 外 墻 地 下 室 外 墻 停 車 位 D E FC 2011-02-23 B A 樓 梯 2011-02-2336 2011-02-2337 2011-02-2338 司法解釋第四條之規定 業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償 利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，

19、不應認定為侵 權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。 賦予了業主合理安裝太陽能熱水器、外掛式空調主機、加裝防盜網、封閉 陽臺的權利 合理需要應該從維護建筑物的安全、外觀美觀以及大家業主共同利益的角 度加以充分考慮 即不得影響建筑物整體結構、不得破壞或干擾建筑物外觀美觀、不得破壞 或干擾建筑物的規劃要求、不得影響消防安全、不得超出建筑物負荷、不 得侵害相鄰業主的利益 廣告牌、商業招牌（除了掛本大廈的招牌外）的安裝對業主合法權益構成 了侵害，屬于共用部分專用權的范疇 合理使用應該遵循下列原則： 1.合理原則 無論是專有部分所有權還是共用部分的共有權利在行使權利 中，都必須把握在合

20、理的限度內，不得濫用權利損害其他區分 所有權人的利益 如，不得在裝修和使用中純粹或截斷支撐承重和抗震結構的墻 體、梁柱、天花或地板；不得超出建筑物樓板允許的使用負荷 安裝過重的大理石、花崗巖地板；不得超負荷安裝重型機器等 2.整體利益優先原則 維護建筑物整體的安全性、完整性、外觀美觀性并保持其良好 狀態 維護全體業主的共同利益 3.多數原則 對于涉及大家共同利益的事項，尤其是共用部分的利用和收益的處分，應 當以絕大多數業主（即區分所有人）的同意，通過業主大會以民主協商的 方式共同決策 4.不得侵犯個人根本利益原則 雖然可通過多數原則就業主共同利益和共用部分進行共同決策，但在決策 中還應該特別注

21、意不得假借維護大家業主共同利益為由侵犯個人根本利益 侵犯個人根本利益本質上是一種權利的濫用，是多數人的暴政行為。涉及 個人根本利益的行為一般都是不可調和的對抗性矛盾，是對個人人身、財 產的嚴重侵犯，本質上往往也存在著一定程度的違法性 無論是在專有部分的使用，還是在共用部分的使用，都不得侵犯個人根本 利益 應禁止多數人的暴政，禁止以侵犯個人根本利益為代價的多數人濫用權力 5.約定原則 即按照契約自由原則，對于涉及共用部分之專用權，應當通過 合同進行約定 約定之前必須按照中華人民共和國物權法第七十六條規定 征得建筑面積過半數、總人數過半數之業主同意 當然合同約定應當首先遵守管理規約，遵守業主大會決

22、議，不 得影響建筑物的正常使用和安全運行，不得影響相鄰業主的利 益 2011-02-2343 2011-02-2344 2011-02-2345 2011-02-2346 司法解釋第五條之規定 建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租 等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條 第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。 前款所稱配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽 車的車位、車庫與房屋套數的比例。 中華人民共和國物權法第七十四條“應當首先滿足業主的 需要”的規定本身是一個矛盾的規定-購買車位、車庫之所有 權人是否屬于業主？ 車位、車庫之優先購買權 物權法

23、第七十四條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車 的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。” 這條本身與物權法第七十條所規定的“經營性用房等專有部 分享有所有權 ”矛盾 作為車位、車庫本身就是屬于經營性用房，何況還有一個“等”的 概念在起作用 擁有車位、車庫所有權自然也是業主，不過是車位、車庫之業主 而已 擁有車位、車庫之業主，自然就可以滿足其業主的需要 會所、車位、車庫、人防工程、架空層等之所有權 屋 頂 外 墻 地 下 室 外 墻 停 車 位 D E FC B A 樓 梯 司法解釋第六條之規定 建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共 有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七

24、 十四條第三款所稱的車位。 中華人民共和國物權法第七十四條第三款：“占用業主 共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主 共有。 ” 比較忠實的解釋了業主共有車位的概念 建筑區劃內的車庫、車位 規劃中的車庫、車位非規劃的車庫、車位 地下、半地下車庫 物業服務企業增加的開發商增加的業主增加的 機械車庫露天車位非露天車庫 非人防車位 人防車位 架空層車庫 露天車位 物權法第七十四 條第三款歸全體 業主共有 獨立車庫 人民防空法第五條誰開發誰收益 物權法第一百一十六條天然孳息 由用益物權人獲得，誰投資，誰 建設誰所有。同時要滿足物權法 第四十四條戰爭等緊急情況下之 征用 車位歸屬 物權法第七

25、十四條 第二款開發商可以 出售、附贈、出租 車位、車庫之所有權 物權法第七十四條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽 車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出 租等方式約定。” 關鍵詞: 規劃-以政府規劃許可證為準 當事人-所有權的初始獲得、創設獲得、原始獲得與繼 受獲得 等方式約定-有約定即OK 獨立式住宅附設的車位、車庫 地下（人防）停車位 規劃內的露天車位 架空層停車位 2011-02-2354 2011-02-2355 司法解釋第七條之規定 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、 處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約 依法確定應由業主共同決定的事項，應當認定

26、為物權 法第七十六條第一款第（七）項規定的有關共有和共 同管理權利的“其他重大事項”。 司法解釋存在的問題 有關共有和共同管理權利的其它重大事項-這個面 是非常寬廣的，如還應該包括占用、挖掘屬于業主共 有的道路、場地、綠地等，承接、查驗、辦理移交共 用部分，改變建筑物區分所有權之專有部分用途，對 物業管理費、專項維修資金進行審計等 等 物權法第六章規定的面積和人數的確定 物權法第七十六條規定 下列事項由業主共同決定： （一）制定和修改業主大會議事規則； （二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約； （三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員； （四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人； （

27、五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設施； （七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。 決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三 分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他 事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數 的業主同意。 66.67% 33.33% 原物業管理條例的2/3投 票權 物權法的雙2/3投票 權 所有權人2/3決策權的變化： 業主共同決定的專項維修資金，物權法使三分之二決策方法 發生根本變化： 66.67% 33.33% 66.67% 33.33% 贊成 反對或棄權 贊

28、成 反對或棄權 贊成 反對或棄權 實名制 決策的項目也發生變化 1. 2. 3. 4. 內容也發生了根本變化： 原物業管理條例第十二條規定： 制定和修改業主公約 制定和修改業主大會議事規則 選聘和解聘物業管理企業 專項維修資金使用和續籌方案的決定 必須經物業管理區域全體業主所持投票權以上通過 物權法修改為： 1. 2. 籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金 改建、重建建筑物及其附屬設施 決定上述事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二 以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意 所有權人“雙過半”決策權的變化： 25.10% 24.90% 50.00% 同意反對或棄權不參加 50.10%4

29、9.90% 同意反對或棄權 原條例的“雙過半”： 物權法的“新雙過半”： 業主共同決定的事項，物權法使與原物業管理條例中雙過半決策 方法發生根本變化： 50.10%49.90% 同意反對或棄權 為了給以后的司法審判保留有效證據，雙過半投票權決策應該實行實名制 1. 2. 內容也發生了根本變化： 原物業管理條例第十二條規定： 業主大會會議應當有物業管理區域內持有以上投票權的業主參 加 業主大會作出決定必須經與會業主所持投票權以上通過 即業主大會作出一般事項決定、決議，應當有12以上投票權業主參加， 并經參加業主之中投票權12以上同意通過 物權法修改為： 1. 2. 3. 4. 5. 制定和修改業

30、主大會議事規則 制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約 選舉業主委員會或者更換業主委員會成員 選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人 有關共有和共同管理權利的其他重大事項 決定上述事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總 人數過半數的業主同意 司法解釋第八條之規定 物權法第七十六條第二款和第八十條規定的專有部分面積和建筑物總面 積，可以按照下列方法認定： （一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權 登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣 合同記載的面積計算； （二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。 不動產登記薄記載的面積以及實測面

31、積可以是建筑面積，也可以是使用面 積、套內建筑面積 當面積不一致的應該核算成為建筑面積，以保持統一一致性 建筑面積、套內建筑面積與使用面積： 按照房產測量規范（中華人民共和國國家標準 GB/T17986- 2000，國家質量技術監督局2000年2月22日發布， 2000年8月 1日實施 ）要求： 8 房產面積測算 81 一般規定 811 房產面積測算的內容 面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算 兩類，其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、 產權面積、使用面積等測算。 812 房屋的建筑面積 房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影 面積，包括陽臺、挑廊

32、、地下室、室外樓梯等，且具備有上 蓋，結構牢固，層高220m以上(含220m)的永久性建筑。 813 房屋的使用面積 房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的 內墻面水平投影計算。 814 房屋的產權面積 房屋產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。 房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認 定。 81 房屋的共有建筑面積 房屋共有建筑面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。 82 房屋建筑面積測算的有關規定 821 計算全部建筑面積的范圍 a)永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建 筑面積的總和計算。 b)房屋內的夾層、插

33、層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在220m 以上部位計算建筑面積。 c)穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、 大廳內的回廊部分，層高在220m以上的，按其水平投影面積計算。 d)樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然 層計算面積。 e)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在220m以上的樓梯間、水箱間、 電梯機房及斜面結構屋頂高度在220m以上的部位，按其外圍水平投 影面積計算。 f)挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。 2011-02-2366 g)屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。 h)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有

34、上蓋和柱的走廊，均按 其柱的外圍水平投影面積計算。 i)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。 j)地下室、半地下室及其相應出入口，層高在220m以上的， 按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計 算。 k)有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍 水平投影面積計算。 l)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。 m)屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積 計算。 n)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層,有圍護結構的，按其 高度在220m以上部位的外圍水平面積計算。 o)有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積

35、。 822計算一半建筑面積的范圍 a)與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影 面積的一半計算。 b)獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋 水平投影面積的一半計算。 c)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。 d)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。 e)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計 算。 823不計算建筑面積的范圍 a)層高小于220m以下的夾層、插層、技術層和層高小于 220m的地下室和半地下室。 b)突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、 勒腳、臺階、無柱雨篷等。 c)

36、房屋之間無上蓋的架空通廊。 d)房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。 e)建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐 的平臺。 f)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。 g)利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。 h)活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。 i)獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 j)與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。 房產測量規范(附錄B) 成套房屋的建筑面積和共有共用面積分攤 ： B1 成套房屋建筑面積的測算 B1.1 成套房屋的建筑面積 成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積，套內墻體 面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。 B1.2 套

37、內房屋使用面積 套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面 積按以下規定計算: a)套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛 生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。 b)套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。 c)不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計人使 用面積。 d)內墻面裝飾厚度計入使用面積。 B1.3 套內墻體面積 套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支 撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分 隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套 內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計入套內

38、墻體面積。 B1.4 套內陽臺建筑面積 套內陽臺建筑面積按8.2的規定計算。 套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計 算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺 按水平投影的一半計算建筑面積。 司法解釋第九條之規定 物權法第七十六條第二款規定的業主人數和總人數，可以按照下 列方法認定： （一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一 人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以 及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算； （二）總人數，按照前項的統計總和計算。 業主人數的規定違反基本常識與邏輯 應規定為“對于自然人以人頭計數，對于

39、法人、組織以獨立法人、 獨立組織的獨立個數計數”！ I. 業主總人數的確定 未婚人士 產權證書擁有者 已婚，屬于夫妻 個人財產 已婚，屬于夫妻 共同財產 夫妻產權證 書署名者 夫妻產權證 書未署名者 未擁有產權證書者 簽訂了售房合同并獲得實際 交付房屋的購房者 司法解釋存在的問題 業主人數，按照專有部分的數量計算-由于夫妻共有 財產所有權以及合伙人共有財產的存在，那么總人數自 然就不能僅僅以專有部分數量統計，應該按照人頭計 數，這是所有權決定一切的物權原則所決定的！ 建設單位未出售的專有部分，按一人計算-那么這顯 然與“按照專有部分的數量計算”自相矛盾 司法解釋第十條之規定 業主將住宅改變為經

40、營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經 有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危 險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。-將行政管 理之矛盾轉化為民事權利，從根本上禁止住改商 將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行 為進行抗辯的，人民法院不予支持。-禁止多數人的暴政，禁止 以侵犯個人根本利益為代價的多數人濫用權力 住宅變成經營性用房在行政審批之前增加了前置條件 住 宅 1、遵守法律、行政法 規和管理規約 2、經所有有利害關系 的業主同意 經營性 用房 行政 審批 司法解釋第十一條之規定 業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當 認

41、定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”。建筑區劃 內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明 其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。 -利害關系 明確化 有利害關系-這個范圍是無法窮盡列舉！ 關鍵所在-遵循“誰主張，誰舉證”之原則！ 利害關系本質上侵害的是權利人的個人根本利益！ 司法解釋第十二條之規定 業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者 違反了法律規定的程序為由，依據物權法第七十八條第二款的規 定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大 會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。-及時行使撤 銷權 司法解釋存在的問題 作出決定之日

42、起一年內-憑什么要限制一年內？如果業主大會、 業主委員會作出要求大家騎在你頭上拉屎拉尿的決定，你只能在 一年內撤銷？ 由于物權侵害行為具有持續性、長久性，不適合設定撤銷時效的 限制，應該直接采用物權法第七十八條規定，不需要另外作 出解釋 司法解釋第十三條之規定 業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民 法院應予支持： （一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況； （二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委 員會的決定及會議記錄； （三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況； （四）建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況； （五）其他應當向業主公

43、開的情況和資料。 -業主之知情權的規定 司法解釋第十四條之規定 建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用 功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處 分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。 屬于前款所稱擅自進行經營性活動的情形，權利人請求行為人將扣除 合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業主共同決定的其他 用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉 證責任。 -符合物業管理條例第五十五條之規定 司法解釋第十五條之規定 業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強制性標準、管 理規約，或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定，

44、實施 下列行為的，可以認定為物權法第八十三條第二款所稱的其他“損 害他人合法權益的行為”： （一）損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防 設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者 妨礙建筑物正常使用； （二）違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建 筑物外觀； （三）違反規定進行房屋裝飾裝修； （四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者 其他共有部分。 司法解釋第十六條之規定 建筑物區分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業使 用人的，參照本解釋處理。 專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管 理規約、業主大會或者業主委

45、員會依法作出的決定，以及其與業 主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。 -對物業使用人的解釋 2011-02-2382 司法解釋第十七條之規定 本解釋所稱建設單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價 格購買尚未銷售的物業后，以自己名義對外銷售的包銷人。 -對建設單位的擴張性解釋 司法解釋第十八條之規定 人民法院審理建筑物區分所有權案件中，涉及有關物權歸屬爭議 的，應當以法律、行政法規為依據。 -強化法律、行政法規的審判依據 2011-02-2383 司法解釋第十九條之規定 本解釋自2009年10月1日起施行。 因物權法施行后實施的行為引起的建筑物區分所有權糾紛案件， 適用本解釋。 本解釋施

46、行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照 審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。 -本司法解釋適用之時效 再審案件不適用司法解釋之規定，為物業服務企業抗辯司法解釋 提供了條件 關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法 律若干問題的解釋 疑難問題解答 1、沒有產權證書是否是業主？開發商是否可以成為業主？ 司法解釋第一條規定，業主分為以下幾種： 1）依法登記取得所有權證的房主； 2）根據物權法第二章第三節規定（事實行為）取得建筑物專有部分所 有權的房主；包括：開發商、生效法律文書確定的房主、房屋繼承 人或被遺贈人等； 3）已經合法占有房屋，但尚未辦理產權登記的購房人。 2、哪些是業主

47、的專有部分？ 司法解釋第二條規定： 1）具有構造上的獨立性，能夠明確區分； 2）具有利用上的獨立性，可以排他使用； 3）能夠登記成為特定業主所有權的客體的房屋、車位、攤位等特 定空間均應當認定為業主的專有部分。 3、露臺是否屬于業主的專有部分？ 司法解釋第二條第二款規定，露臺屬于業主的專有部分必須符合以下條 件： 1）規劃上專屬于特定房屋， 2）建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中。 4、業主專有部分之特定空間如何認定？ 司法解釋第二條第二款規定，建筑區劃內車位、攤位等特定空間， 應當認定為物權法第六章所稱的專有部分 ， 其中，特定空間是指無固定墻壁間隔，但是彼此間有明確界址，能

48、 夠排他私用的空間范圍。為方便理解，司法解釋進行了適當列 舉，即車位、攤位等。 5、建筑物的共有部分有哪些？ 司法解釋第三條規定，建筑物的共有部分包括： 1）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部 分； 2）通道、樓梯、大堂等公共通行部分； 3）消防、公共照明等附屬設施、設備； 4）避難層、設備層或者設備間等結構部分； 5）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用或者 其他人所有的場所及設施等； 6）建筑區劃內的土地（整棟建筑物的規劃占地或者城 鎮公共道路、綠地占地除外）。 實踐中很多建筑物區分所有權糾紛是圍繞共有部分產生的 除物權法第六章規定的法定共有部分，司法解釋還就天然共有部分

49、作出了明確規定 天然共有部分，即法律沒有規定，合同也沒有約定，且一般也不具備登 記條件，但從其屬性上天然屬于共有部分，包括建筑物的基本結構 部分、共用通行部分、共用設施設備部分和共用空間等 司法解釋明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分，是為了便于解 決審判實踐中的糾紛。 因共有部分很難通過列舉的方法予以窮盡，按照“非特定權利人所有即 為業主共有”的思路，司法解釋還專門作出了兜底性的規定。 滿足下列兩個條件的應當認定為共有部分： 1.不屬于業主專有部分 2.不屬于市政公用部分或者其他權利人所有 6、業主是否有權合理使用共有部分？ 司法解釋第四條規定：業主基于使用自己的專有部分的合理需要，有權

50、 無償利用屋頂、外墻面等共有部分。 7、開發商是否有權將車位賣給非業主？ 根據物權法第七十四條的規定：規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首 先滿足業主的需要，此外，才可以將車位車庫處分給非業主。 司法解釋第五條規定，只要開發商已經按照規劃確定的車位、車庫與專 有部分的比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業 主的，就認為其已經“首先滿足業主的需要了”，其余的車位、車庫就 可以處分給非業主。 8、業主共有道路或場地增設的車位應歸誰所有？ 根據物權法第七十四條第三款的規定：如果該車位是在規劃的車位之外 的，應屬業主共有。規劃之內則屬于開發商專有部分，即歸屬于開 發商所有。 9、業主共同決