1、商業(yè)商業(yè)物業(yè)招商管理培訓(xùn)物業(yè)招商管理培訓(xùn) 【肯創(chuàng)內(nèi)部資料】【肯創(chuàng)內(nèi)部資料】 二二六六年年四四月月 商用物業(yè)招商管理培訓(xùn)資料 2 前言 自 2002 年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)一直呈快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，不少大城市 商業(yè)物業(yè)的紅火經(jīng)營(yíng)， 也為許多商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了復(fù)制的動(dòng)力和獲得高額 利潤(rùn)的想象空間。同時(shí)，北京東方新天地廣場(chǎng)、廣州天河城、深圳中信城市廣場(chǎng) 及上海新天地等大型商業(yè)項(xiàng)目成功經(jīng)營(yíng)的案例， 也不失時(shí)機(jī)地成為各地開(kāi)發(fā)商業(yè) 物業(yè)的催化劑。 然而，近五年的時(shí)間證明，商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)并非易事，不少開(kāi)發(fā)商雖 然摸著石頭過(guò)河，可還是嗆了不少水，得到的結(jié)果是多數(shù)商鋪銷(xiāo)售成功，而項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)失敗。分析其原

2、因，主要是開(kāi)發(fā)商重視商鋪的銷(xiāo)售，忽略項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管 理所致。 這樣的案例隨處可見(jiàn)。項(xiàng)目開(kāi)業(yè)之際招商很好，開(kāi)業(yè)不到半年商戶(hù)就所剩無(wú) 幾。造成這個(gè)局面的原因主要有以下幾個(gè)方面。 商品和服務(wù)不適合項(xiàng)目所輻射的有效商圈里的消費(fèi)群體。 運(yùn)營(yíng)管理跟不上要求，如整體推廣不力又缺乏技巧。. 儲(chǔ)備商戶(hù)不足，跟不上商鋪換租的速度。 由此可見(jiàn)，商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理包含商業(yè)物業(yè)定位、商業(yè)物業(yè)招商和運(yùn)營(yíng)管理 三個(gè)環(huán)節(jié)，忽視任一環(huán)節(jié)都可能導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目失敗。其中，商業(yè)物業(yè)招商活 動(dòng)是整個(gè)換租賃型商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的收益表現(xiàn)形式，是重要的環(huán)節(jié)，是下一步 運(yùn)營(yíng)管理的先決條件。 商業(yè)物業(yè)招商活動(dòng)既要講究效果，也要注意節(jié)約成本。有

3、的項(xiàng)目?jī)H僅需要做 一些項(xiàng)目的整體形象的宣傳，開(kāi)發(fā)商卻投入大量的宣傳費(fèi)用；相反，有的開(kāi)發(fā)商 不但不投入適當(dāng)?shù)男麄髻M(fèi)用，有時(shí)連招商人員的數(shù)量都配備不夠，無(wú)法支撐龐大 的項(xiàng)目要求，這樣的項(xiàng)目同樣不能成功。 如何減少盲目和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高商業(yè)物業(yè)招商的效益，促使商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目成 功經(jīng)營(yíng)，正是本書(shū)所闡述的主要內(nèi)容和目的。 筆者通過(guò)多年商業(yè)物業(yè)的招商策劃和管理工作所積累的豐富經(jīng)驗(yàn)， 在借鑒國(guó) 內(nèi)同業(yè)優(yōu)秀作品的基礎(chǔ)上，較為全面、系統(tǒng)地介紹了商業(yè)物業(yè)的招商理念、招商 策劃和招商實(shí)施的具體做法，并穿插相關(guān)的實(shí)際操作案例。本書(shū)也可以供大專(zhuān)院 校物業(yè)管理、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理和商業(yè)管理等相關(guān)專(zhuān)業(yè)師生閱讀。 商用物業(yè)招商管理培

4、訓(xùn)資料 3 目錄目錄 第第 1 1 章章 商業(yè)物業(yè)概述商業(yè)物業(yè)概述 1.1 商業(yè)物業(yè)的屬性、類(lèi)型與特點(diǎn) 1.2 消費(fèi)行為分析 1.3 商業(yè)綜合體的構(gòu)成 第第 2 2 章章 商業(yè)業(yè)態(tài)概述商業(yè)業(yè)態(tài)概述 2.1 零售業(yè)概述 2.2 批發(fā)業(yè)概述 2.3 餐飲業(yè)概述 2.4 休閑娛樂(lè)業(yè)概述 第第 3 3 章章 商業(yè)物業(yè)招商概述商業(yè)物業(yè)招商概述 3.1 商業(yè)物業(yè)招商的特點(diǎn) 3.2 招商要點(diǎn) 3.3 商戶(hù)租賃心理和行為分析 3.4 招商營(yíng)銷(xiāo)管理過(guò)程 第第 4 4 章章 招商部門(mén)組織結(jié)構(gòu)招商部門(mén)組織結(jié)構(gòu)管理管理 4.1 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 4.2 崗位職責(zé)描述 4.3 打造有效的商業(yè)物業(yè)招商團(tuán)隊(duì) 第第 5 5 章章

5、 招商的基本原則與渠道招商的基本原則與渠道 5.1 招商的基本原則 5.2 招商渠道 5.3 中小城市如何進(jìn)行主力店招商 商用物業(yè)招商管理培訓(xùn)資料 4 第第 6 6 章章 市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)調(diào)查 6.1 市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容 6.2 市場(chǎng)調(diào)查原則與步驟 6.3 市場(chǎng)調(diào)查形式 第第 7 7 章章 招商策劃招商策劃 7.1 招商策劃的提點(diǎn)與作用 7.2 招商活動(dòng)策劃 第第 8 8 章章 招商推廣招商推廣 8.1 招商推廣 8.2 招商廣告策略 8.3 媒體的評(píng)價(jià) 8.4 招商現(xiàn)場(chǎng)包裝 第第 9 9 章章 招商現(xiàn)場(chǎng)管理招商現(xiàn)場(chǎng)管理 9.1 招商中心 9.2 招商現(xiàn)場(chǎng)管理 9.3 服務(wù)細(xì)節(jié) 第第 1010 章章

6、招商談判與合同招商談判與合同 10.1 招商談判與深度推進(jìn) 10.2 招商合同 10.3 附錄附錄 1. 招商實(shí)用表格 2. 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例 商用物業(yè)招商管理培訓(xùn)資料 5 第1章 商業(yè)物業(yè)概述 對(duì)商業(yè)的定義是:商業(yè)是指連接工業(yè)同農(nóng)業(yè)、城市同農(nóng)村、生產(chǎn)和 消費(fèi)的橋梁和紐帶;其只能是收購(gòu)、銷(xiāo)售、調(diào)拔和儲(chǔ)存;其任務(wù)是為生產(chǎn)和消費(fèi)服 務(wù)。 而西方學(xué)者是這樣定義商業(yè)的:商業(yè)包括所有的交易形式,包含批發(fā)業(yè)、 零售 業(yè)、進(jìn)口貿(mào)易、轉(zhuǎn)口貿(mào)易以及為進(jìn)行交易而存在的一切服務(wù),如銀行、儲(chǔ)運(yùn)業(yè)、 保險(xiǎn)業(yè)及相關(guān)的中介服務(wù)等。 前蘇聯(lián)及東歐國(guó)家的經(jīng)濟(jì)學(xué)家則認(rèn)為,商業(yè)是組織消費(fèi)品的流通行業(yè),但并 不包含對(duì)外貿(mào)易、

7、生產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售和生產(chǎn)資料流通等。我國(guó)由于受其影響,一直使 用類(lèi)似的劃分方法。在我國(guó)現(xiàn)行的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系中,“商業(yè)”被“批發(fā)餐飲業(yè)” 所取代,進(jìn)出口業(yè)和商業(yè)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)也包括其中。 從行業(yè)的結(jié)構(gòu)來(lái)看,商業(yè)類(lèi)型有批發(fā)業(yè)、 零售業(yè)、 進(jìn)出口業(yè);從投資主體來(lái)看, 商業(yè)類(lèi)型由買(mǎi)賣(mài)型想外延伸為各類(lèi)經(jīng)紀(jì)代理和交易中介服務(wù)機(jī)構(gòu),如批發(fā)市場(chǎng)、 商品交易所也被列入商業(yè)范疇。商業(yè)物業(yè)正是這種交易服務(wù)機(jī)構(gòu)的平臺(tái)。 商業(yè)物業(yè)就是指商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商(或業(yè)主、 租賃者)作為投資主體直接參與 的、 為生產(chǎn)和消費(fèi)提供交易平臺(tái)的商業(yè)場(chǎng)所。 商業(yè)物業(yè)包括批發(fā)市場(chǎng)、 零售市場(chǎng)、 娛樂(lè)休閑消費(fèi)市場(chǎng)、社區(qū)服務(wù)市場(chǎng)等商業(yè)場(chǎng)所;其內(nèi)容包括策劃、招

8、商和日常運(yùn) 營(yíng)管理;其任務(wù)是為生產(chǎn)者(或中間商)和消費(fèi)者提供交易平臺(tái),并為企業(yè)獲取未 來(lái)不確定的收益。 商業(yè)物業(yè)有兩中說(shuō)法,即廣義和狹義之分。廣義的商業(yè)物業(yè)是指用于商業(yè)用 途或者具備商業(yè)功能的物業(yè),它包含了購(gòu)物中心、商業(yè)街、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店、 批發(fā)市場(chǎng)等。而狹義的商業(yè)物業(yè)是指用于商業(yè)的物業(yè)形式,主要有零售、批發(fā)、 餐飲、娛樂(lè)、休閑等商業(yè)業(yè)態(tài),他們?cè)陂_(kāi)發(fā)的模式、經(jīng)營(yíng)模式和功能用途等方面 都有別于住宅、公寓、寫(xiě)字樓、酒店等物業(yè)類(lèi)型。 商用物業(yè)招商管理培訓(xùn)資料 6 1.1 1.1 商業(yè)物業(yè)的屬性、類(lèi)型與特點(diǎn)商業(yè)物業(yè)的屬性、類(lèi)型與特點(diǎn) 1.1.1 商業(yè)物業(yè)的屬性 1. 經(jīng)營(yíng)性 商業(yè)物業(yè)具有經(jīng)營(yíng)性。租

9、戶(hù)付出租金獲得商業(yè)物業(yè)一定期限的經(jīng)營(yíng)權(quán),其目 的主要是通過(guò)商品的服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獲取不確定的利潤(rùn)或進(jìn)行商品展示。 2. 公眾性 商業(yè)物業(yè)具有公眾性。 商業(yè)物業(yè)面向公眾服務(wù),為有需要的消費(fèi)者提供服務(wù)。 因此,商業(yè)物業(yè)原則上是向公眾開(kāi)放,雖然也有一些商業(yè)企業(yè)指定了準(zhǔn)入門(mén)檻,如 麥德龍、山姆會(huì)員店等,但只要是會(huì)員的消費(fèi)者,都可以進(jìn)入店內(nèi)消費(fèi)。 1.1.2 商業(yè)物業(yè)的類(lèi)型 1. 商品流通類(lèi)物業(yè) 商品流通類(lèi)物業(yè)是指為了進(jìn)行商品的流通、銷(xiāo)售等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)而提供的場(chǎng)所, 商品流通類(lèi)物業(yè)又可以分為零售場(chǎng)所、批發(fā)市場(chǎng)等類(lèi)型。 2. 餐飲休閑娛樂(lè)類(lèi)物業(yè) 餐飲休閑娛樂(lè)類(lèi)物業(yè)是指為了人們提供餐飲、休閑娛樂(lè)活動(dòng)的商業(yè)場(chǎng)所。隨

10、著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快和社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的加劇,人們?cè)诰o張工作之外,已經(jīng)把外出就 餐、休閑娛樂(lè)當(dāng)成改善伙食、恢復(fù)精力、調(diào)節(jié)心理的重要放松手段。 1.1.3 商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn) 1. 商業(yè)物業(yè)需要良好的商業(yè)氛圍 商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)就是吸引消費(fèi)者。所以,商業(yè)物業(yè)首先要具備良好的地理位 置和便利的交通條件,如是否有便捷的公共交通、 足夠的停車(chē)位,首先免費(fèi)接送車(chē); 商用物業(yè)招商管理培訓(xùn)資料 7 其次,經(jīng)營(yíng)者還要利用市場(chǎng)聚集效應(yīng),如通過(guò)改成行成成市的商業(yè)布局來(lái)擴(kuò)大有 效商圈輻射范圍;最后,經(jīng)營(yíng)者還要利用戶(hù)外廣告、 霓紅燈飾和巨幅門(mén)店來(lái)營(yíng)造營(yíng) 業(yè)氣氛.,吸引消費(fèi)者眼球。 2. 商業(yè)物業(yè)因保持良好的購(gòu)物環(huán)境 良好的購(gòu)物環(huán)境是

11、提高物業(yè)出租率的保證之一。 許多著名的商業(yè)中心和商業(yè) 街,雖然經(jīng)營(yíng)的歷史久遠(yuǎn),但仍長(zhǎng)久不衰,除了其良好的商業(yè)信譽(yù)外,更為重要的 原因之一就是其能不斷地更新設(shè)施、設(shè)備。以保持消費(fèi)環(huán)境的舒適,長(zhǎng)期地吸引 眾多消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物。 3. 商業(yè)物業(yè)具有較高的租賃比例 很多商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)商或管理商把物業(yè)的全部或大部出租給中小商戶(hù)進(jìn)行 經(jīng)營(yíng)活動(dòng),以收取租金作為投資收益。商業(yè)中心、批發(fā)市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等商業(yè)物 業(yè)絕大多數(shù)是出租鋪位或攤位。很多開(kāi)發(fā)商建成商業(yè)物業(yè)后,希望將所有商鋪銷(xiāo) 售出去,而對(duì)商鋪的租賃不重視,這種做法的后遺癥比較嚴(yán)重,容易因?yàn)槲飿I(yè)產(chǎn)權(quán) 的過(guò)度分散而無(wú)法實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理,最終導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)失敗。

12、1.2 1.2 消費(fèi)行為的分散消費(fèi)行為的分散 了解消費(fèi)者的消費(fèi)心理,是商業(yè)物業(yè)招商取得成功的先決條件,這是因?yàn)橄M(fèi) 者的消費(fèi)心理將直接影響消費(fèi)人群的流向。 此外,人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)不同的商品時(shí),由于 其優(yōu)先選擇的商業(yè)圈范圍不同,造成了經(jīng)營(yíng)不同商品的商業(yè)物業(yè)有效的輻射圈因 此而有很大的不同。 對(duì)消費(fèi)心理的研究與科學(xué)分析有助于招商人員為商業(yè)物業(yè)引 入更合適的商品和品牌,這已成為商業(yè)物業(yè)招商的重要環(huán)節(jié)。 1.2.1 順路性消費(fèi)行為 人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)日常生活必需用品時(shí),如食品、蔬菜、副食品、香煙等,由于對(duì)其 品種、質(zhì)量、價(jià)格等比較熟悉,一般不愿意花費(fèi)過(guò)多時(shí)間去比較、選擇,而希望就 商用物業(yè)招商管理培訓(xùn)資料 8 近購(gòu)

13、買(mǎi),需要時(shí)能立即買(mǎi)到,因而會(huì)順路購(gòu)買(mǎi), 這就是順路性消費(fèi)行為。 家庭就業(yè) 人口越多、工作越忙,順路性購(gòu)買(mǎi)的可能性越大,因?yàn)檫@對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō),可以節(jié) 約更多的時(shí)間。 1.2.2 選擇性消費(fèi)行為 除直接購(gòu)買(mǎi)少數(shù)生活必需商品外,大多數(shù)商品都有一個(gè)需要由選擇到購(gòu)買(mǎi)的 過(guò)程,而且隨著商品的價(jià)格越高,選擇的過(guò)程越長(zhǎng),這就是選擇性消費(fèi)行為。 例如, 人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)服裝、皮鞋、床上用品時(shí),由于該類(lèi)商品使用周期稍長(zhǎng),消費(fèi)者比較注 重其品種、樣式、花色,而且往往在購(gòu)買(mǎi)前都愿意花時(shí)間去挑選、比較,直到尋找 到自己滿(mǎn)意的商品才決定購(gòu)買(mǎi)。 1.2.3 聚心性消費(fèi)行為 聚心性消費(fèi)行為是指人們?cè)谙M(fèi)時(shí),對(duì)其某些貴重商品的購(gòu)買(mǎi)或

14、服務(wù)的消費(fèi) 將優(yōu)先選擇在大型商業(yè)中心或其他合適的商業(yè)場(chǎng)所的行為心理。 對(duì)于某些高檔商品,如電腦、彩電、數(shù)碼相機(jī)等,因其價(jià)格高和長(zhǎng)期使用等原 因,消費(fèi)者在選購(gòu)時(shí)更重視廠家、牌號(hào)和維修服務(wù)保證等因素。因此,他們更加相 信具有良好聲譽(yù)的名牌店和專(zhuān)營(yíng)店,即便能在附近的商店購(gòu)買(mǎi),為了選擇和比較 或者為了獲得更好的售后服務(wù),消費(fèi)者往往不惜花時(shí)間和路程,優(yōu)先選擇到本地 區(qū)知名的大型商業(yè)中心或?qū)I(yíng)店云集的商業(yè)一條街購(gòu)買(mǎi),這就是聚心性消費(fèi)行為, 這種消費(fèi)方式的最終結(jié)果是把消費(fèi)者吸引到商業(yè)設(shè)施比較密集、內(nèi)容較全面、檔 次較高的市中心商業(yè)區(qū)來(lái),另外一種消費(fèi)則相反,比如娛樂(lè)休閑活動(dòng),很多消費(fèi)者 更愿意到遠(yuǎn)一些的商業(yè)場(chǎng)

15、所消費(fèi)。 1.2.4 多元消費(fèi)的消費(fèi)行為 逛商店的目的可能有多方面,除了要滿(mǎn)足物質(zhì)消費(fèi)外,還要滿(mǎn)足精神消費(fèi),有 些人戲稱(chēng)這一類(lèi)消費(fèi)為 “血拼”。 例如,在消費(fèi)的過(guò)程中,消費(fèi)者既要能實(shí)現(xiàn)欣賞、 商用物業(yè)招商管理培訓(xùn)資料 9 評(píng)價(jià)、游樂(lè)、消費(fèi)等一系列復(fù)雜的心理和行為活動(dòng),又能享受優(yōu)美、舒適的空間 環(huán)境、 有時(shí)還需要一些體驗(yàn)消費(fèi),以獲得物質(zhì)和精神上的雙重滿(mǎn)足,這就是多元消 費(fèi)的消費(fèi)行為。 人們的消費(fèi)心理也是不斷發(fā)展和變化的。在供求矛盾較緊張的情況下,消費(fèi) 者把能買(mǎi)到商品視為最大的滿(mǎn)足;而在市場(chǎng)供矛盾日趨緩和的新形勢(shì)下,消費(fèi)這 不會(huì)僅僅滿(mǎn)足于能夠買(mǎi)到商品,而是希望買(mǎi)到更為適合個(gè)人需要、表現(xiàn)自我的商 品

16、。 與次同時(shí),消費(fèi)者還需要獲得優(yōu)良的服務(wù),尋求合適的消費(fèi)場(chǎng)所和更好的消費(fèi) 環(huán)境。 即使是購(gòu)買(mǎi)商品,也不僅是為了追求商品的使用價(jià)值,而且也為了在消費(fèi)過(guò) 程中充分表現(xiàn)自我意識(shí),滿(mǎn)足實(shí)用和心理的雙重需要,通過(guò)購(gòu)買(mǎi)某種商品進(jìn)而得 到精神上的滿(mǎn)足,從而使消費(fèi)活動(dòng)變得更為多元、 復(fù)雜的一種社會(huì)活動(dòng),這就說(shuō)明 了為什么只要有閑暇時(shí)間,人們就喜歡到商業(yè)中心休閑消費(fèi),因?yàn)樵谀抢锟梢宰?大限度地滿(mǎn)足他們的各種行為心理。 1.3 1.3 商業(yè)綜合體的構(gòu)成商業(yè)綜合體的構(gòu)成 商業(yè)綜合體是指建筑面積較大的商業(yè)物業(yè),它是最重要的商業(yè)物業(yè)之一。它 既包含商業(yè)服務(wù)的內(nèi)容,又包含餐飲、旅游、娛樂(lè)等各種功能,它構(gòu)成了一個(gè)復(fù)雜 的系

17、統(tǒng),對(duì)于這一系統(tǒng)的探討,有助于我們把握現(xiàn)代商業(yè)綜合體的商業(yè)特征,從而 促進(jìn)商業(yè)招商。 1.3.1 商業(yè)綜合體構(gòu)成要素 商業(yè)綜合體系統(tǒng)可分為兩大類(lèi)-主區(qū)與輔區(qū),如: 表 1-1 商業(yè)綜合體的系統(tǒng)構(gòu)成表 分 類(lèi) 主 要 內(nèi) 容 商業(yè)消費(fèi) 綜合商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、各種服飾商店、自選便利店、精品店、工藝店、 食品店、五金店、家居店、家電連鎖店、文具店、藥店、水果店等 餐 飲 各類(lèi)小吃店、風(fēng)味餐廳、快餐店、中式餐廳、西式餐廳、各類(lèi)咖啡館、 酒樓、茶藝館、酒吧 娛樂(lè)休閑 夜總會(huì)、歌舞廳、KTV 包間、俱樂(lè)部、游樂(lè)場(chǎng)、電子游戲廳、棋牌室、 麻將室、兒童游戲室等 商用物業(yè)招商管理培訓(xùn)資料 10 商業(yè)綜合體的這些子

18、系統(tǒng)在運(yùn)營(yíng)和個(gè)上保持著相對(duì)獨(dú)立性,它們作為商業(yè)綜 合體的功能構(gòu)成要素而有機(jī)地結(jié)合并有互動(dòng)的作用,共同推進(jìn)商業(yè)綜合體的整體 繁榮。其中,作為商業(yè)綜合體的基礎(chǔ)構(gòu)成,必須包含商業(yè)、餐飲、停車(chē)服務(wù)及非商 業(yè)性質(zhì)中的任何一中功能等內(nèi)容。 1.3.2 綜合體各要素的時(shí)間 招商人員必須了解商業(yè)、餐飲、停車(chē)場(chǎng)等對(duì)外交通量時(shí)間分布特點(diǎn),從而有 助于了解商戶(hù)對(duì)物業(yè)的各種需求。 大型綜合超市服務(wù)時(shí)間較早,一般為早 8:30晚 10:00;大型百貨店約 12 小 時(shí)服務(wù),一般營(yíng)業(yè)時(shí)間為:早 10:00晚 10:00;餐飲、 旅業(yè)和停車(chē)場(chǎng)應(yīng)考慮可以進(jìn) 行 24 小時(shí)服務(wù);電影院約 14 個(gè)小時(shí),一般為早 10:00晚

19、12:00;酒吧、的吧、夜 總會(huì)約 7 小時(shí)服務(wù),一般為晚 8:00次日凌晨 3.00。 實(shí)例實(shí)例 X XX X 購(gòu)物公園業(yè)態(tài)建筑設(shè)計(jì)提示購(gòu)物公園業(yè)態(tài)建筑設(shè)計(jì)提示 1.1. 超級(jí)市場(chǎng)設(shè)計(jì)建議超級(jí)市場(chǎng)設(shè)計(jì)建議 總平面設(shè)計(jì)總平面設(shè)計(jì) 建議開(kāi)間為 60 米,進(jìn)深 100 米,以保證收銀臺(tái)的設(shè)置和貨架擺設(shè)能夠充 分利用空間。 主 區(qū) 康 樂(lè) 體育健身 健身房、保齡球館、臺(tái)球廳、溜冰場(chǎng)、游泳池等 醫(yī)療保健 桑拿浴、蒸汽浴、按摩室、保健室、醫(yī)療室等 其他服務(wù)業(yè) 銀行、郵電服務(wù);美容美發(fā)、攝影館;社會(huì)服務(wù)中心等 文 化 影劇院、會(huì)議中心、文藝中心、教室、藝術(shù)畫(huà)廊、展覽廳、水族館等 辦 公 寫(xiě)字樓、辦公室、商

20、務(wù)等 居 住 各種檔次的公寓、旅業(yè)或酒店、度假村等 輔 區(qū) 停 車(chē) 場(chǎng) 汽車(chē)停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)停車(chē)場(chǎng)等 商用物業(yè)招商管理培訓(xùn)資料 11 有垃圾收集和分類(lèi)處理設(shè)施,市場(chǎng)內(nèi)應(yīng)設(shè)置倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。 證車(chē)流、 人流與規(guī)劃的合理性,其中供貨車(chē)流與購(gòu)物車(chē)流應(yīng)避免交叉,各自 出入方便。 停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì) 停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)要便于顧客停車(chē)后能便利地進(jìn)入超級(jí)市場(chǎng),購(gòu)買(mǎi)后又能輕松地將 商品轉(zhuǎn)移到車(chē)上,這是對(duì)停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)的總體要求。超級(jí)市場(chǎng)停車(chē)場(chǎng)通常要鄰近路 邊,易于進(jìn)出,入口外的通路要與場(chǎng)內(nèi)通路自然相接,場(chǎng)內(nèi)主干和支干通路寬度以 能讓技術(shù)不十分熟念的駕駛者安全地開(kāi)動(dòng)車(chē)輛為宜,步行道要朝向酒店,場(chǎng)院內(nèi) 地面應(yīng)有停車(chē)、 行駛方向等指

21、示性標(biāo)志,主停車(chē)場(chǎng)與商店入口應(yīng)在 180 度范圍內(nèi), 便于一些顧客一下車(chē)就能看到酒店。 出入口設(shè)計(jì)出入口設(shè)計(jì) 超級(jí)市場(chǎng)出入口的設(shè)計(jì),要綜合考慮商店的營(yíng)業(yè)面積、地理環(huán)境、客流量、 經(jīng)營(yíng)商店的特點(diǎn)及安全管理等因素,其數(shù)量多少,應(yīng)因地制宜,合理布局。大型超 級(jí)市場(chǎng)的出入口最好分開(kāi),以便利顧客出入,順暢客流。 建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)請(qǐng)參照以及國(guó)家和專(zhuān)業(yè)部門(mén)頒發(fā)的有 關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和規(guī)定。一般大型超市有如下要求: 場(chǎng)負(fù)荷不小于 600 公斤/平方米,倉(cāng)庫(kù)不小于 1000 公斤/平方米。 空調(diào)、燈帶、燈具商家自行安裝。 一、二層采用坡道梯上下,方便顧客使用購(gòu)物車(chē)上下樓,坡道梯墻邊, 保證

22、貨架擺放和空間有效利用。 雙電源供電,2500 千瓦,采用燈帶照明。 照度標(biāo)準(zhǔn)為 1200LUX,柱面預(yù)留插 座,距地 303 米(特殊標(biāo)準(zhǔn)除外)。 商用物業(yè)招商管理培訓(xùn)資料 12 供水為 150200 噸/每天,給水管徑不小于 150 毫米。 為煤氣或等熱值管道天然氣 200 立方米/小時(shí)。 夏季溫度要求干球溫度 2628;冬季溫度要求 1618。 裝修的層高 5.4 米以上,配電箱入場(chǎng),梁下凈高 4.5 米,燈具下緣距地面 3.6米,貨車(chē)通道凈高3.5米以上,收貨平臺(tái)高700毫米,柱距以10米10米為佳。 外部設(shè)置隔油池、化糞池,泛光照明設(shè)計(jì),預(yù)留外招廣告牌位置及電源。 超市內(nèi)預(yù)留電視信號(hào)

23、線,超市內(nèi)的冷凍機(jī)房設(shè)在一起;提供電話進(jìn)線;超 市預(yù)留燃?xì)夤芫€。 超級(jí)市場(chǎng)內(nèi)不設(shè)計(jì)中庭(中空),以提高陳列面積利用率。 消防與疏散消防與疏散 市場(chǎng)建筑應(yīng)符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范的要求,并經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)審核和驗(yàn)收合 格,應(yīng)設(shè)有符合消防安全規(guī)定的消防通道,設(shè)置明顯規(guī)范的消防標(biāo)志,并符合消防 安全標(biāo)志設(shè)置等有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的要求。 市場(chǎng)應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定配置消防設(shè)施和 器材,并定期組織檢驗(yàn)、維修、確保完好有效。市場(chǎng)應(yīng)設(shè)有標(biāo)志明顯的緊急疏散 通道、安全出口、應(yīng)急照明設(shè)計(jì)等。多層建筑的賣(mài)場(chǎng)物品堆放應(yīng)符合承重及堆放 高度要求。 2.2. 百貨商廈設(shè)計(jì)建議百貨商廈設(shè)計(jì)建議 百貨商廈的設(shè)計(jì)可參考超級(jí)市場(chǎng),但負(fù)荷設(shè)計(jì)一

24、般為 500 公斤/平方米,物流 要求少,自動(dòng)扶梯置于中間的小中庭,如果沒(méi)有中庭,則可靠墻。 通常在項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)開(kāi)發(fā)商會(huì)找相應(yīng)的策劃公司對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃,同時(shí)會(huì) 與設(shè)計(jì)院進(jìn)行溝通,按規(guī)劃進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。 在項(xiàng)目開(kāi)始招商后,開(kāi)發(fā)商會(huì)對(duì)主力商 家所提出的具體建筑要求加以了解,同時(shí)融合到設(shè)計(jì)院的建筑設(shè)計(jì)中。設(shè)計(jì)院會(huì) 依照國(guó)家一些設(shè)計(jì)規(guī)范及其主力商家的特殊待遇建筑要求加以深化設(shè)計(jì)。 3.3. 步行商業(yè)街設(shè)計(jì)建議步行商業(yè)街設(shè)計(jì)建議 商用物業(yè)招商管理培訓(xùn)資料 13 步行商業(yè)街內(nèi)應(yīng)禁止車(chē)輛通行,并應(yīng)符合城市規(guī)劃和消防、 交通部門(mén)的有 關(guān)規(guī)定。 新建步行商業(yè)街可按街內(nèi)有無(wú)設(shè)施和人行流量確定其寬度,并應(yīng)留出不 小

25、于 5 米的寬度供消防車(chē)通行。 在每間間距不大于 160 米處,宜設(shè)橫穿該街區(qū)的消防車(chē)道。 步行商業(yè)街上空設(shè)有頂蓋時(shí),凈高不宜小于 5.5 米,其構(gòu)造應(yīng)符合防火規(guī) 范的規(guī)定,并采用安全的采光材料。 步行商業(yè)街二樓設(shè)計(jì)為一樓商鋪的辦公、 倉(cāng)庫(kù)或居住等場(chǎng)所,由每個(gè)商鋪 的一樓上下。步行街商鋪的開(kāi)間建議為 4.2 米(即半個(gè)柱距),進(jìn)深為 8.4 米。 4.4. 休閑餐飲娛樂(lè)的設(shè)計(jì)建議休閑餐飲娛樂(lè)的設(shè)計(jì)建議 以某快餐店為例,需要樓板結(jié)構(gòu)的承重,能夠滿(mǎn)足設(shè)計(jì)荷載,提供一個(gè)良好的 供電及供水要求,滿(mǎn)足隔油池及廚房污水排放的要求。 一般,其對(duì)商業(yè)建筑有以下 要求。 供電。 由甲方無(wú)償提供電量250千瓦至該

26、房產(chǎn)供乙方使用,電纜選用YJV4 185+195,一路入戶(hù),接入乙方租賃區(qū)域內(nèi)乙方指定位置(租賃區(qū)域的一層規(guī) 劃廚房區(qū));主進(jìn)開(kāi)關(guān)整定值 400 安;乙方在乙方租賃區(qū)域內(nèi)自設(shè)配電室和峰谷平 計(jì)量電表,配電箱內(nèi)總閘以后的線路由乙方維修,總閘以前的線路由甲方維修。 供水。供水管線由甲方無(wú)償提供到乙方租賃區(qū)域內(nèi),并需滿(mǎn)足;日供水指 標(biāo)不小于 25 噸;供水壓力不小于 0.2 兆帕,管徑不小于 DN50 毫米,乙方在乙方租 賃區(qū)域內(nèi)自設(shè)總閘門(mén)和計(jì)量水表,總閘門(mén)以后的管路由乙方維修,總閘門(mén)以前的 管路由甲方維修。 結(jié)構(gòu)。 甲方保證乙方租賃區(qū)域的樓板結(jié)構(gòu)承重,設(shè)計(jì)活荷載炸鍋及冷庫(kù)區(qū) 不小于 450 公斤/

27、平方米,其他區(qū)不小于 350 公斤/平方米;如不能達(dá)到次要求,甲 方同意乙方對(duì)原結(jié)構(gòu)進(jìn)行加固;甲方同意乙方按需新設(shè)樓梯并同意乙方進(jìn)行由此 引起原結(jié)構(gòu)改造;乙方在屋面安放設(shè)備時(shí),如該屋面不能滿(mǎn)足設(shè)備承載要求,甲方 同意乙方對(duì)屋面進(jìn)行加固。所有結(jié)構(gòu)改造、加固等施工由甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)全面關(guān)系 商用物業(yè)招商管理培訓(xùn)資料 14 及協(xié)助于原設(shè)計(jì)單位溝通。 衛(wèi)生間及其污水排放。在乙方租賃區(qū)域內(nèi)自設(shè)衛(wèi)生間供乙方單獨(dú)使用。 污水管線由甲方無(wú)償提供到乙方租賃下方并保證管線暢通,管徑不小于 DN150 毫 米。 隔油池及廚房廢水排放。 甲方無(wú)償提供位置供乙方設(shè)置隔油池,隔油池出 水管由甲方接入大廈底下室污水泵房,甲方污

28、水泵泵出后接入市政管道,管徑不 小于 150 毫米。 空調(diào)。甲方同意乙方自設(shè)空調(diào)系統(tǒng)。甲方無(wú)償提供乙方空調(diào)室外機(jī)組的 安放位置,甲方保證能隨時(shí)進(jìn)入?yún)^(qū)域?qū)照{(diào)室外機(jī)進(jìn)行保養(yǎng)及維修,并保證該位 置將不導(dǎo)致?tīng)?zhēng)議或鄰里關(guān)系。 新風(fēng)、 排風(fēng)。 甲方無(wú)償提供乙方的新風(fēng)、 排風(fēng)口位置為每個(gè)風(fēng)口尺寸 400 600 毫米。 酒吧。一般在靠路邊、角落,獨(dú)立進(jìn)入,保證不影響他人。 咖啡廳。應(yīng)有良好的視野,一般也臨街面較多。 5.5. 中小型中餐廳的設(shè)計(jì)建議中小型中餐廳的設(shè)計(jì)建議 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)有一些中小規(guī)模的品牌餐廳， 其對(duì)連鎖經(jīng)營(yíng)店鋪的結(jié)構(gòu)要求就更 多了。比如餐廳面積，出于規(guī)模效益考慮，中餐廳理想店面面積約 500

29、1500 平 方米。集體的設(shè)計(jì)建議如下： 飲食建筑的修建必須符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃與食品衛(wèi)生監(jiān)督機(jī)構(gòu)的要求，選 擇群眾使用方便，通風(fēng)良好，并具有給水排水條件和電源供應(yīng)的地段。 飲食建筑嚴(yán)禁建于產(chǎn)生有害、有毒物質(zhì)的工業(yè)企業(yè)防護(hù)地段內(nèi)；與有礙 于公共衛(wèi)生的污染源應(yīng)保持一定距離，并須符合當(dāng)?shù)厥称沸l(wèi)生監(jiān)督機(jī)構(gòu)的規(guī)定。 飲食建筑的基地出入口應(yīng)按人流、貨流分別設(shè)置，妥善處理易燃、易爆 物品及廢棄物等的運(yùn)存路線與堆場(chǎng)。 在總平面布置上，應(yīng)防止廚房（或飲食制作時(shí)間）的油煙、氣味、噪聲 及廢棄物等對(duì)鄰近建筑物的影響。 商用物業(yè)招商管理培訓(xùn)資料 15 6.6. 中餐廳服務(wù)區(qū)城規(guī)劃中餐廳服務(wù)區(qū)城規(guī)劃 廚房廚房 按照行業(yè)要

30、求附屬面積與餐廳經(jīng)營(yíng)面積的比例是 11，實(shí)際操作中，部 分有條件的店鋪，可將庫(kù)房、冷庫(kù)等區(qū)域規(guī)劃在其他區(qū)域，如地下室，以保證足 夠的制作區(qū)面積。 廚房的排煙設(shè)備、上下水管線、隔油設(shè)備、三相單機(jī)電源、強(qiáng)電電路等 設(shè)施要齊全，并根據(jù)廚房的大小、客流量等情況確定和調(diào)整上下水管線的粗細(xì)和 隔油池的大小，一般來(lái)說(shuō)，隔油池不小于 80 厘米150 厘米，下水管道最好是 明溝與暗溝相結(jié)合，盡量減少直角，上水管道直徑為 4 厘米，下水管道直徑是上 水管道的 5 倍。 備餐間及傳菜通道備餐間及傳菜通道 大廳附近需設(shè)有便于服務(wù)員取菜的備餐間及安全衛(wèi)生的傳菜通道， 以保證食 品衛(wèi)生、餐廳的整潔及上菜的速度。 7.7

31、. 大中型書(shū)店建筑設(shè)計(jì)大中型書(shū)店建筑設(shè)計(jì) 營(yíng)業(yè)廳宜按書(shū)籍的文種、科目等適當(dāng)劃分范圍或?qū)哟?，顧客較密集的售 區(qū)應(yīng)為于出入方便地段。 營(yíng)業(yè)部分應(yīng)單獨(dú)設(shè)置機(jī)關(guān)供應(yīng)部和郵購(gòu)業(yè)務(wù)部，并可按經(jīng)營(yíng)需要設(shè)置書(shū) 展場(chǎng)地（可不占營(yíng)業(yè)廳面積指標(biāo)） 。 設(shè)有較大的語(yǔ)音、聲像售區(qū)時(shí)，宜設(shè)試聽(tīng)小室或利用書(shū)展室蒹做試看室。 如才用開(kāi)架書(shū)廊營(yíng)業(yè)方式時(shí)，可充分利用空間設(shè)置夾層，其凈高不應(yīng)小 于 2.1 米。 開(kāi)架書(shū)廊和書(shū)庫(kù)儲(chǔ)備面積指標(biāo)，可按 400500 冊(cè)/平方米計(jì)；書(shū)庫(kù)地層 入口宜設(shè)汽車(chē)卸貨平臺(tái)。 8.8. 家居廣場(chǎng)家居廣場(chǎng)/ /裝飾材料城裝飾材料城/ /電器城電器城/ /小商品城的設(shè)計(jì)建議小商品城的設(shè)計(jì)建議 商用物業(yè)招商

32、管理培訓(xùn)資料 16 場(chǎng)區(qū)環(huán)境場(chǎng)區(qū)環(huán)境 場(chǎng)區(qū)布局應(yīng)規(guī)劃合理，設(shè)有車(chē)輛和人員專(zhuān)用出入口。 場(chǎng)區(qū)應(yīng)按當(dāng)?shù)鼐G化主管部門(mén)規(guī)定要求進(jìn)行綠化，環(huán)境美觀。 非主入口邊應(yīng)設(shè)有貨車(chē)停車(chē)位，以便貨車(chē)進(jìn)出；停車(chē)場(chǎng)面積應(yīng)滿(mǎn)足市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)需要。停車(chē)場(chǎng)主要通道應(yīng)寬敞，地面應(yīng)承重、平整、耐磨、防滑。每一萬(wàn)平 方米建筑面積提供 50 個(gè)以上的機(jī)動(dòng)車(chē)泊位。 賣(mài)場(chǎng)環(huán)境賣(mài)場(chǎng)環(huán)境 建材家居市場(chǎng)的主體建筑符合 JGJ48JGJ48 商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的要求。 賣(mài)場(chǎng)應(yīng)設(shè)有通道，通道最小凈寬應(yīng)符合 JGJ48JGJ48- -8888 中 3.2.8 的規(guī)定，不得 堆放任何物品，保證通行順暢和疏散迅速。 設(shè)施設(shè)備要求設(shè)施設(shè)備要求 應(yīng)有良好的采光、

33、照明、通風(fēng)、排水、防塵、廣播通訊、公告等設(shè)施。 多層賣(mài)場(chǎng)應(yīng)設(shè)有人行自動(dòng)扶梯、垂直升降電梯、貨用升降電梯、貨用電 梯，賣(mài)場(chǎng)可考慮不設(shè)空調(diào)設(shè)施。 應(yīng)設(shè)有衛(wèi)生間，衛(wèi)生間的數(shù)量、面積、條件與賣(mài)場(chǎng)面積、條件相匹配。 衛(wèi)生間衛(wèi)生應(yīng)符合 GB/T17217GB/T17217 城市公共廁所衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的要求。 應(yīng)有垃圾收集和分類(lèi)處理設(shè)施，垃圾應(yīng)及時(shí)清理。市場(chǎng)應(yīng)設(shè)置倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。 賣(mài)場(chǎng)應(yīng)按商品分類(lèi)設(shè)置經(jīng)營(yíng)區(qū)域，配置適宜的布貨設(shè)施。賣(mài)場(chǎng)應(yīng)有無(wú)障礙設(shè)施。 樓板之間高度大于 4.8 米，吊頂后凈高大于 2.8 米，承重不小于 400 公斤 /平方米。扶手電梯不少于 2 部，垂直客梯/貨梯每平方米至少 2 部。 消防、安全管理

34、消防、安全管理 市場(chǎng)建筑應(yīng)符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范的要求，并經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)審核和驗(yàn) 收合格。 應(yīng)設(shè)有符合消防安全規(guī)定的消防通道，設(shè)置明顯規(guī)范的消防標(biāo)志，并符 合消防安全標(biāo)志設(shè)置等有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求。 市場(chǎng)應(yīng)設(shè)有標(biāo)志明顯的緊急疏散通道、安全出口、應(yīng)急照明設(shè)施等。 商用物業(yè)招商管理培訓(xùn)資料 17 多層建筑的賣(mài)場(chǎng)物品堆放應(yīng)符合承重及堆放高度要求。 9.9. 多功能影廳設(shè)計(jì)建議多功能影廳設(shè)計(jì)建議 影廳主要入口前面空地應(yīng)符合下列規(guī)定。 影廳建筑從紅線退后距離應(yīng)符合城鎮(zhèn)規(guī)劃要求，并按 0.2 平方米墩座留 出集散空地。 當(dāng)影廳前面集散空地不能滿(mǎn)足前款規(guī)定，或劇場(chǎng)前面疏散口的總寬度不 能滿(mǎn)足計(jì)算要求時(shí)，應(yīng)在劇場(chǎng)后面

35、或側(cè)面另辟疏散口，并應(yīng)設(shè)有與其疏散容量相 適應(yīng)的疏散通路或空地。影廳建筑后面及側(cè)面臨接道路可視為疏散通路，但其寬 度不得小于 3.5 米。 影廳總平面設(shè)計(jì)應(yīng)功能分區(qū)明確，避免人流與車(chē)流交叉。布景運(yùn)輸車(chē)輛 應(yīng)能直接到達(dá)景物出入口。 影廳總平面設(shè)計(jì)應(yīng)為消防提供良好道路和工作場(chǎng)地，并應(yīng)設(shè)置照明。內(nèi) 部道路可兼做消防車(chē)道，其寬度不應(yīng)小于 3.5 米，穿越建筑物時(shí)凈高不應(yīng)小于 4 米。 影廳設(shè)備用房應(yīng)防止對(duì)觀眾廳、舞臺(tái)及周?chē)h(huán)境的噪聲干擾。 位于二樓的影廳，樓板荷載不小于 500 公斤/平方米。 第2章 商業(yè)業(yè)態(tài)概述 一名招商人員承擔(dān)的任務(wù)可能是一個(gè)單業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)招商， 也可能是一個(gè) 多業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合

36、的招商。多業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合的業(yè)態(tài)構(gòu)成可能比較復(fù)雜，既有零 售業(yè)態(tài)，又有餐飲、娛樂(lè)休閑等業(yè)態(tài)，有的甚至是零批結(jié)合的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等。作為 一名招商人員，了解商業(yè)的各種業(yè)態(tài)有助于快速掌握各業(yè)態(tài)的招商特點(diǎn)，為完成 招商任務(wù)做好準(zhǔn)備。 2.12.1 零售業(yè)概述零售業(yè)概述 商用物業(yè)招商管理培訓(xùn)資料 18 2.1.1 零售業(yè)的概念 1. 零售的概念 國(guó)際營(yíng)銷(xiāo)大師菲利普科特勒認(rèn)為，所謂零售是將貨物和服務(wù)直接出售給最 終消費(fèi)者的所有活動(dòng)，這些最終消費(fèi)者為了個(gè)人生活消費(fèi)而不是商業(yè)用途消費(fèi)。 任何從事這種銷(xiāo)售的組織，無(wú)論是生產(chǎn)者、批發(fā)者和零售商，都是在開(kāi)展零售業(yè) 務(wù)。 而我國(guó)暨南大學(xué)陳已寰教授在其主編的零售學(xué)中指出，零售

37、指將商品和 服務(wù)直接銷(xiāo)售給最終消費(fèi)者，從而實(shí)現(xiàn)商品和服務(wù)的價(jià)值的一種商業(yè)活動(dòng)。 零售與人民的關(guān)系很密切，它已成為我們生活中的重要組成部分。雖然，顧 客不用過(guò)多了解零售管理者提供商品和服務(wù)所需要的各種技術(shù)和技能要求， 作為 一個(gè)商業(yè)物業(yè)招商人員，在當(dāng)今自然化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和迅速變化的零售環(huán)境中，獲 知更多零售知識(shí)卻而已在招商過(guò)程中爭(zhēng)取更多的交易機(jī)會(huì)。 2. 零售的要點(diǎn) 零售是面對(duì)最終消費(fèi)者的商業(yè)活動(dòng)。 零售向最終消費(fèi)者不僅出售有形的商品，同時(shí)也出售服務(wù)。 最終消費(fèi)者是購(gòu)買(mǎi)商品或服務(wù)的消費(fèi)者，包括個(gè)人是及社會(huì)集團(tuán)。 零售是商品流通的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，商品或服務(wù)一旦出售，商品或服務(wù)就 離開(kāi)流通領(lǐng)域進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)

38、域。 2.1.2 零售的特點(diǎn) 1. 零售范圍 人們通常認(rèn)為零售只是在商店中出售有形的商品，其實(shí)也包括售后服務(wù)。這 里的服務(wù)，有可能是隨著出售有形的商品而發(fā)生，如送貨、保修、維護(hù)等；也可 能是酒店提供住、食玩；或消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的就是服務(wù)，如火車(chē)票、飛機(jī)票、保險(xiǎn)等。 2. 零售的特點(diǎn) 商用物業(yè)招商管理培訓(xùn)資料 19 與其他商業(yè)活動(dòng)比較，零售具有以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)。 交易次數(shù)較多，但平均單筆交易金額相對(duì)較少。由于零售主要面對(duì)的是 數(shù)量眾多的個(gè)人消費(fèi)者， 他們?cè)谝欢〞r(shí)間內(nèi)交易次數(shù)比較多， 但每次的需要量少， 平均單筆交易金額有限。 零售多為當(dāng)面挑選的現(xiàn)貨交易。消費(fèi)者通過(guò)到商品店現(xiàn)場(chǎng)選購(gòu)，能夠一 次性完成交

39、易。 這一特點(diǎn)就要求零售商品必須重視和做好有限輻射商圈內(nèi)消費(fèi)群 的需求預(yù)測(cè)，購(gòu)進(jìn)適銷(xiāo)的商品，提高銷(xiāo)售力。 零售交易中，消費(fèi)者的消費(fèi)可分為隨意性消費(fèi)和目的性消費(fèi)。隨意性消 費(fèi)是指消費(fèi)者逛商店時(shí)，無(wú)購(gòu)買(mǎi)目的，見(jiàn)到喜歡的商品即興購(gòu)買(mǎi)。這就要求零售 商要重視店面布局，商品部門(mén)劃分、商品陳列、櫥窗、模特廣告、商場(chǎng)燈光、商 場(chǎng)音樂(lè)環(huán)境氣氛的設(shè)計(jì)。目的性消費(fèi)是指消費(fèi)者事先計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)的商品或服務(wù)，在 購(gòu)買(mǎi)時(shí)按照計(jì)劃到相應(yīng)的商業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行消費(fèi)。 零售商提供的商品種類(lèi)具有一定的廣度，品種具有一定的深度。當(dāng)今市 場(chǎng)需求變化快，消費(fèi)者的需要呈多樣化、個(gè)性化和層次化。面對(duì)這一特點(diǎn)，零售 商為滿(mǎn)足變化中的消費(fèi)者的不同需求，經(jīng)

40、營(yíng)的商品種類(lèi)既要綜合性，同時(shí)，暢銷(xiāo) 的商品種類(lèi)又要多。零售商應(yīng)重視市場(chǎng)的供求變化，提供的商品種類(lèi)具有一定的 廣度，品種具有一定的深度。而制造商和批發(fā)商多為專(zhuān)業(yè)化的生產(chǎn)者和經(jīng)營(yíng)者， 一般只向用戶(hù)提供單一的或熟數(shù)量有限的商品種類(lèi)或品牌。 零售不僅可以在店鋪內(nèi)進(jìn)行，亦能以無(wú)店鋪進(jìn)行，如電話銷(xiāo)售、網(wǎng)上銷(xiāo) 售、郵購(gòu)等。 2.1.3 零售業(yè)態(tài)類(lèi)型 零售業(yè)態(tài)類(lèi)型是指零售商為滿(mǎn)足不同的消費(fèi)需求而形成的經(jīng)營(yíng)形態(tài)。 零售業(yè) 態(tài)的分類(lèi)主要根據(jù)其經(jīng)營(yíng)方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能，以及選址、商圈、規(guī)模、 店堂設(shè)施、目標(biāo)顧客和有無(wú)固定營(yíng)業(yè)場(chǎng)所等因素確定。 商務(wù)部頒布的 2004 年 10 月 1 日開(kāi)始實(shí)施的新版零售業(yè)態(tài)分類(lèi)

41、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 將我國(guó)零售業(yè)態(tài)劃分為 17 種，即食雜店 便利店、折扣店、超市、大型超市、 倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店、百貨店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、家居建材店、購(gòu)物中心、廠家直銷(xiāo)中心、 商用物業(yè)招商管理培訓(xùn)資料 20 電視購(gòu)物、郵購(gòu)、網(wǎng)上商店、自動(dòng)售貨亭、電話購(gòu)物。 在新標(biāo)準(zhǔn)中，新型業(yè)態(tài)占了較大比例，尤其是新標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合電子技術(shù)和信息化 技術(shù)在流通領(lǐng)域的發(fā)展現(xiàn)狀以及我國(guó)加入 WTOWTO 的承諾， 對(duì) 5 種無(wú)店鋪零售業(yè)態(tài)進(jìn) 行了界定和劃分，拓展了零售業(yè)的發(fā)展空間。據(jù)悉，為鼓勵(lì)業(yè)態(tài)創(chuàng)新，引導(dǎo)百貨 店向?qū)I(yè)化、 時(shí)尚化、 個(gè)性化發(fā)展， 在量化基礎(chǔ)上新標(biāo)準(zhǔn)對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行了細(xì)化， 分為社區(qū)購(gòu)物中心、市區(qū)購(gòu)物中心和城郊購(gòu)物中心。

42、零售業(yè)態(tài)從總體上可以分為有店鋪零售零售業(yè)態(tài)和無(wú)店鋪零售業(yè)態(tài)兩類(lèi)。 1. 有店鋪零售 有店鋪零售是指有固定的進(jìn)行商品陳列和銷(xiāo)售所需要的場(chǎng)所和空間， 并且消 費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行為主要在這一場(chǎng)所內(nèi)完成的零售業(yè)態(tài)。 食雜店 食雜店（TraditTraditional Grocery Storeional Grocery Store）是指以香煙、酒、飲料、休閑食品 為主，獨(dú)立、傳統(tǒng)的無(wú)明顯品牌形象的零售業(yè)態(tài)。 便利店 便利店(Convenience StoreConvenience Store)是以滿(mǎn)足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè) 業(yè)態(tài)。 折扣店 折扣店（Discount StoreDiscount St

43、ore）是指店鋪裝修簡(jiǎn)單，提供有限服務(wù)，商品價(jià)格低 廉的一種小型超市業(yè)態(tài)，擁有不到 2000 個(gè)品種，經(jīng)營(yíng)一定數(shù)量的自有品牌。 超市 超市（SupermarketSupermarket）是指開(kāi)架售貨，集中收款，滿(mǎn)足社區(qū)消費(fèi)者日常生活 需要的零售業(yè)態(tài)。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)的不同，可分為食品超市和綜合超市。 大型超市 大型超市（HypermarketHypermarket）指實(shí)際營(yíng)業(yè)面積在 6000 平方米以上，品種齊全， 滿(mǎn)足顧客一次性購(gòu)齊的零售業(yè)態(tài)。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)，可以分為以經(jīng)營(yíng)食品為主的大 型超市和以經(jīng)營(yíng)日常用品為主的大型超市。 倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店 商用物業(yè)招商管理培訓(xùn)資料 21 倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店（Warehous

44、e ClubWarehouse Club）是以會(huì)員制為基礎(chǔ)，實(shí)行儲(chǔ)銷(xiāo)一體、批發(fā)蒹 營(yíng)，以提供有限服務(wù)和低價(jià)格商品為主要特征的零售業(yè)態(tài)。 百貨店 百貨店（Department StoreDepartment Store）是指在一個(gè)建筑物內(nèi)，經(jīng)營(yíng)若干大類(lèi)商品，實(shí) 行統(tǒng)一管理，分區(qū)銷(xiāo)售，滿(mǎn)足顧客對(duì)時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。 專(zhuān)業(yè)店 專(zhuān)業(yè)店 （Speciality StoreSpeciality Store） 是指以專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)某一大類(lèi)商品為主的零售業(yè)態(tài)， 如辦公用品專(zhuān)業(yè)店（Office SupplyOffice Supply） 、玩具專(zhuān)業(yè)店（Toy StoresToy Stores） 、 家電專(zhuān)

45、業(yè)店 （Home ApplianceHome Appliance） 、藥品專(zhuān)業(yè)店（ Drug StoreDrug Store） 、服飾店（ Apparel ShopApparel Shop） 。 專(zhuān)賣(mài)店 專(zhuān)賣(mài)店（Exclusive ShopExclusive Shop）是指以專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)某一主要品牌上商品 為主的零售業(yè)態(tài)。 家居建材商店 家居建材商店（Home CenterHome Center）是指以專(zhuān)門(mén)銷(xiāo)售建材、裝飾、家居用品為主 的零售業(yè)態(tài)。 購(gòu)物中心 購(gòu)物中心（Shopping Center/Shopping MallShopping Center/Shopping Mall）是

46、指多種零售店鋪、服務(wù)設(shè) 施集中在由企業(yè)有機(jī)會(huì)地開(kāi)發(fā)、管理、運(yùn)營(yíng)的一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消 費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。 社區(qū)購(gòu)物中心（Community Shopping CenterCommunity Shopping Center）是指在城市的區(qū)域商業(yè)中 心建立的，面積在 5 萬(wàn)平方米以?xún)?nèi)的購(gòu)物中心。 市區(qū)購(gòu)物中心（Regional Shopping CenterRegional Shopping Center）是在城市的商業(yè)中心建立 的，面積在 10 萬(wàn)平方米以?xún)?nèi)的購(gòu)物中心。 城郊購(gòu)物中心（SuperSuper- -regional Shopping centerregiona

47、l Shopping center）是在城市的郊區(qū)建 立的，面積在 10 萬(wàn)平方米以上的購(gòu)物中心。 廠家直銷(xiāo)中心 廠家直銷(xiāo)中心（Factory Outlets CenterFactory Outlets Center）是指由生產(chǎn)商直接設(shè)立或委托獨(dú) 立經(jīng)營(yíng)者設(shè)立，專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)本企業(yè)品牌商品，并且多個(gè)企業(yè)品牌的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所集中在 一個(gè)區(qū)域的零售業(yè)態(tài)。 商用物業(yè)招商管理培訓(xùn)資料 22 3. 無(wú)店鋪零售 無(wú)店鋪零售（NonNon- -store Sellingstore Selling）業(yè)態(tài)是指不通過(guò)商鋪銷(xiāo)售，由廠家或商 家直接將商品遞送給消費(fèi)者的零售業(yè)態(tài)。 電視購(gòu)物 電視購(gòu)物（TelTelevision S

48、hoppingevision Shopping）是指以電視作為向消費(fèi)者進(jìn)行商品推介 展示的渠道，并取得訂單的零售業(yè)態(tài)。 郵購(gòu) 郵購(gòu)（Mail OrderMail Order）是指以郵寄商品目錄為主向消費(fèi)者進(jìn)行商品推介展示的 渠道，并通過(guò)郵寄的方式將商品送達(dá)給消費(fèi)者的零售業(yè)態(tài)。 網(wǎng)上商店 網(wǎng)上商店（Shop on NShop on Ne etworktwork）是指通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)的零售業(yè)態(tài)。 自動(dòng)售貨亭 自動(dòng)售貨亭（Vending MachineVending Machine）是指通過(guò)售貨機(jī)進(jìn)行商品售賣(mài)活動(dòng)的零售 業(yè)態(tài)。 電話購(gòu)物 電話購(gòu)物 （TeleTele- -ShoppingSh

49、opping） 是指以打電話向消費(fèi)者進(jìn)行商品退介并取得訂 單的零售業(yè)態(tài)。 2.1.3 零售店商圈 招商人員最好能對(duì)零售商圈進(jìn)行一頂?shù)难芯糠治觯貏e是招商經(jīng)理，這樣才 能了解重點(diǎn)客戶(hù)的各種需求，以便能在較短的時(shí)間里找到合適的租客。 1. 商圈概念 商圈是指以零售店所在地為中心，吸引顧客的有效輻射范圍，或者說(shuō)，這就 是來(lái)店顧客所居住地的地理環(huán)境。零售店的銷(xiāo)售范圍通常都有一定的地理界限， 即有相對(duì)穩(wěn)定的商圈，不同的零售店由于所在的地區(qū)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng) 商用物業(yè)招商管理培訓(xùn)資料 23 營(yíng)品種，經(jīng)營(yíng)條件的不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差別。 商圈與零售店經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有著極為密切的關(guān)系，無(wú)論新設(shè)

50、或已設(shè)的零售店，都 不應(yīng)忽視對(duì)商圈及其變化的研究。所謂對(duì)商圈的研究，就是對(duì)商圈的構(gòu)成情況特 點(diǎn)、范圍以及影響商圈規(guī)模、形態(tài)變化的因素進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查、分析，由此為選 擇店址、指定或調(diào)整經(jīng)營(yíng)方針和策略提供依據(jù)。只有研究商圈的消費(fèi)特點(diǎn)，才能 更快地成為商業(yè)物業(yè)引入更合適的品牌。否則，招商工作會(huì)浪費(fèi)很多時(shí)間、人力 和財(cái)力。 商圈研究的重要性主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。 商圈研究是新設(shè)零售店進(jìn)行合理選址的前提 新設(shè)零售店在選址時(shí)，總是希望獲得較大的目標(biāo)市場(chǎng)，以吸引更多的目標(biāo)顧 客。為此，零售經(jīng)營(yíng)者必須明確經(jīng)營(yíng)范圍，了解商圈內(nèi)人口的分布以及市場(chǎng)、非 市場(chǎng)因素的相關(guān)資料，通過(guò)分析才能明確商圈規(guī)模、形態(tài)，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)