1、物業(yè)管理工程知識培訓(xùn)物業(yè)管理工程知識培訓(xùn) - -基礎(chǔ)管理基礎(chǔ)管理 - -運(yùn)行管理運(yùn)行管理 - -維修管理維修管理 - -安全管理安全管理 - -危機(jī)管理危機(jī)管理 世邦魏理仕 | Page 2 物業(yè)設(shè)備包括許多內(nèi)容，不同性質(zhì)的房屋建筑有不同物業(yè)設(shè)備包括許多內(nèi)容，不同性質(zhì)的房屋建筑有不同 的設(shè)備的設(shè)備, ,大致包括以下：大致包括以下： 什么是物業(yè)設(shè)備什么是物業(yè)設(shè)備 建筑衛(wèi)生設(shè)備(給排水設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、消防 設(shè)備、供熱供冷與通風(fēng)設(shè)備，人防設(shè)備等)； 建筑電氣工程設(shè)備（供電及照明、弱民、電 梯 防雷裝置等 房屋廚房設(shè)備 房屋景觀設(shè)備 房屋清潔設(shè)備等 世邦魏理仕 | Page 3 基礎(chǔ)管理基礎(chǔ)管理 設(shè)備

2、資料檔案管理設(shè)備資料檔案管理 標(biāo)準(zhǔn)化管理標(biāo)準(zhǔn)化管理 規(guī)章制度規(guī)章制度 教育培訓(xùn)、基礎(chǔ)教育工作教育培訓(xùn)、基礎(chǔ)教育工作 物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理是為實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備及職能服務(wù)提供有物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理是為實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備及職能服務(wù)提供有 關(guān)資料信息的依據(jù)。物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)管理工作主要有四類：關(guān)資料信息的依據(jù)。物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)管理工作主要有四類： 世邦魏理仕 | Page 4 設(shè)備原始資料設(shè)備原始資料：如設(shè)備出廠合格證書、操作使用說如設(shè)備出廠合格證書、操作使用說 明、驗(yàn)收資料、設(shè)備安裝與結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備登記表等。明、驗(yàn)收資料、設(shè)備安裝與結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備登記表等。 設(shè)備維修資料設(shè)備維修資料：如報(bào)修單、事故記錄、中大修工程如報(bào)修單、事

3、故記錄、中大修工程 記錄、技術(shù)革新記錄等記錄、技術(shù)革新記錄等 設(shè)備管理資料設(shè)備管理資料：如運(yùn)行記錄、普查記錄、運(yùn)行月報(bào)、如運(yùn)行記錄、普查記錄、運(yùn)行月報(bào)、 考評資料等考評資料等 設(shè)備的檔案資料管理工作基本任務(wù)：一是做好設(shè)備技術(shù)檔案的設(shè)備的檔案資料管理工作基本任務(wù)：一是做好設(shè)備技術(shù)檔案的 保管；二是為設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、管理等提供資料信息依據(jù)。保管；二是為設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、管理等提供資料信息依據(jù)。 基礎(chǔ)管理基礎(chǔ)管理設(shè)備資料檔案管理設(shè)備資料檔案管理 世邦魏理仕 | Page 5 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。如各類設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，完好標(biāo)準(zhǔn)、如各類設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，完好標(biāo)準(zhǔn)、 維修等級標(biāo)準(zhǔn)等。維修等級標(biāo)準(zhǔn)等。 管理標(biāo)準(zhǔn)管

4、理標(biāo)準(zhǔn)。如報(bào)修程序，信息處理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范如報(bào)修程序，信息處理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范 及標(biāo)準(zhǔn)、考核與獎懲標(biāo)準(zhǔn)等。及標(biāo)準(zhǔn)、考核與獎懲標(biāo)準(zhǔn)等。 設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化工作的基本功能有兩個方面：設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化工作的基本功能有兩個方面： 一是為設(shè)備管理職能的實(shí)施提供共同行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn)；一是為設(shè)備管理職能的實(shí)施提供共同行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn)； 二是為設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動提供基本的依據(jù)和手段；二是為設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動提供基本的依據(jù)和手段； 基礎(chǔ)管理基礎(chǔ)管理 標(biāo)準(zhǔn)化管理標(biāo)準(zhǔn)化管理 世邦魏理仕 | Page 6 生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程： 主要有安全操作規(guī)程、維修保養(yǎng)主要有安全操作規(guī)程、維修保養(yǎng) 規(guī)程規(guī)程 管理工作制度管理工作制度：主：主

5、要有運(yùn)行管理制度、巡視制度、要有運(yùn)行管理制度、巡視制度、 安全管理制度、預(yù)防檢修制度、值班工作制度安全管理制度、預(yù)防檢修制度、值班工作制度 責(zé)任制度責(zé)任制度： 包括崗位責(zé)任制度、記錄與報(bào)告制度、包括崗位責(zé)任制度、記錄與報(bào)告制度、 安全制度、交接班制度等安全制度、交接班制度等 基礎(chǔ)管理基礎(chǔ)管理 規(guī)章制度規(guī)章制度 世邦魏理仕 | Page 7 對本企業(yè)員工的培訓(xùn)與教育：對本企業(yè)員工的培訓(xùn)與教育：基本內(nèi)容是技術(shù)基本內(nèi)容是技術(shù) 業(yè)務(wù)、崗位培訓(xùn)、思想教育、職業(yè)道德、禮儀教育等業(yè)務(wù)、崗位培訓(xùn)、思想教育、職業(yè)道德、禮儀教育等 對業(yè)主、使用人的宣傳與教育：對業(yè)主、使用人的宣傳與教育：其重點(diǎn)是有關(guān)其重點(diǎn)是有關(guān)

6、合理與安全使用設(shè)備的宣傳教育合理與安全使用設(shè)備的宣傳教育 基礎(chǔ)管理基礎(chǔ)管理教育與培訓(xùn)教育與培訓(xùn) 世邦魏理仕 | Page 8 物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理是設(shè)備在日常運(yùn)行和使用過程中的各項(xiàng)組物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理是設(shè)備在日常運(yùn)行和使用過程中的各項(xiàng)組 織管理工作，它具有織管理工作，它具有日常性日常性，安全性安全性和和廣泛性廣泛性的特點(diǎn)和要求。的特點(diǎn)和要求。 有以下兩類：有以下兩類： 運(yùn)行管理運(yùn)行管理 設(shè)備運(yùn)行的勞動組織。設(shè)備運(yùn)行的勞動組織。 設(shè)備運(yùn)行管理制度設(shè)備運(yùn)行管理制度 世邦魏理仕 | Page 9 定員工作：定員工作：也就是根據(jù)勞動分工特點(diǎn)，設(shè)備運(yùn)行要求和也就是根據(jù)勞動分工特點(diǎn)，設(shè)備運(yùn)行要求和 管理的需

7、要，合理確定工作崗位的人數(shù)，其主要方法有按設(shè)備管理的需要，合理確定工作崗位的人數(shù)，其主要方法有按設(shè)備 定員，按崗位定員和按比例定員三種方式。定員，按崗位定員和按比例定員三種方式。 作業(yè)組的組織：作業(yè)組的組織：如電梯設(shè)備運(yùn)行組，水工電工組等。如電梯設(shè)備運(yùn)行組，水工電工組等。 工作輪班組織：工作輪班組織：也就是勞動力的時間組織問題。工作輪班也就是勞動力的時間組織問題。工作輪班 組織有單班制和多班制兩種，在多班制條件下，必須妥善解決組織有單班制和多班制兩種，在多班制條件下，必須妥善解決 輪班組織問題。輪班組織問題。 勞動組織目的，一是在合理分工協(xié)作基礎(chǔ)上配置勞動力。勞動組織目的，一是在合理分工協(xié)作基

8、礎(chǔ)上配置勞動力。 二是據(jù)設(shè)備技術(shù)要求與崗位設(shè)置情況，采取合理的勞動組二是據(jù)設(shè)備技術(shù)要求與崗位設(shè)置情況，采取合理的勞動組 織形式提高勞動效率。織形式提高勞動效率。 運(yùn)行管理運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行的勞動組織設(shè)備運(yùn)行的勞動組織 世邦魏理仕 | Page 10 設(shè)備的安全操作規(guī)程。設(shè)備的安全操作規(guī)程。 設(shè)備的巡視工作制度設(shè)備的巡視工作制度 崗位責(zé)任制度崗位責(zé)任制度 制度與交接班制度制度與交接班制度 記錄與報(bào)表制度記錄與報(bào)表制度 報(bào)告制度報(bào)告制度 服務(wù)規(guī)范服務(wù)規(guī)范 運(yùn)行管理制度是全體員工的工作依據(jù)與準(zhǔn)則。運(yùn)行管理制度是全體員工的工作依據(jù)與準(zhǔn)則。 運(yùn)行管理運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行管理制度設(shè)備運(yùn)行管理制度 世邦魏理仕 |

9、 Page 11 物業(yè)設(shè)備種類繁多，有些具有一定的危險(xiǎn)性，在使用操作和維物業(yè)設(shè)備種類繁多，有些具有一定的危險(xiǎn)性，在使用操作和維 修過程中，稍有疏忽往往會造成機(jī)毀人亡的重大事故。同時，修過程中，稍有疏忽往往會造成機(jī)毀人亡的重大事故。同時， 設(shè)備的合理使用和安全操作也是減少維修損失，延長設(shè)備壽命設(shè)備的合理使用和安全操作也是減少維修損失，延長設(shè)備壽命 的一個重要環(huán)節(jié)；包括：的一個重要環(huán)節(jié)；包括： 安全管理安全管理 加強(qiáng)安全教育與宣傳。加強(qiáng)安全教育與宣傳。 設(shè)備安全管理措施設(shè)備安全管理措施 落實(shí)設(shè)備合格證制度落實(shí)設(shè)備合格證制度 安全責(zé)任制度安全責(zé)任制度 世邦魏理仕 | Page 12 對操作人員要對操

10、作人員要：培訓(xùn)安全作業(yè)訓(xùn)練，安全意識教：培訓(xùn)安全作業(yè)訓(xùn)練，安全意識教 育和安全作業(yè)管理。育和安全作業(yè)管理。 對業(yè)主和使用人員要：對業(yè)主和使用人員要：宣傳設(shè)備安全使用知識，提宣傳設(shè)備安全使用知識，提 高安全意識。高安全意識。 在特殊部位張貼安全宣傳標(biāo)志，安全宣傳報(bào)欄。在特殊部位張貼安全宣傳標(biāo)志，安全宣傳報(bào)欄。 定期召開業(yè)主和使用人座談會。定期召開業(yè)主和使用人座談會。 安全管理安全管理加強(qiáng)安全教育與宣傳加強(qiáng)安全教育與宣傳 世邦魏理仕 | Page 13 對一些特殊或具有危險(xiǎn)性的設(shè)備需設(shè)計(jì)和安對一些特殊或具有危險(xiǎn)性的設(shè)備需設(shè)計(jì)和安 裝必要的安全保護(hù)措施裝必要的安全保護(hù)措施 定期進(jìn)行設(shè)備的安全檢查和性

11、能測試定期進(jìn)行設(shè)備的安全檢查和性能測試 制定設(shè)備的安全管理制度制定設(shè)備的安全管理制度 安全管理安全管理設(shè)備安全管理措施設(shè)備安全管理措施 世邦魏理仕 | Page 14 落實(shí)國家對安全性能要求高的設(shè)備合格證制度，落實(shí)國家對安全性能要求高的設(shè)備合格證制度， 如電梯。如電梯。 要求使用和維修人員持證上崗。要求使用和維修人員持證上崗。 安全管理安全管理設(shè)備合格證制度設(shè)備合格證制度 世邦魏理仕 | Page 15 主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)安全管理工作，安全巡檢。主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)安全管理工作，安全巡檢。 在崗位責(zé)任制中，安全必須作為一項(xiàng)責(zé)任內(nèi)容明在崗位責(zé)任制中，安全必須作為一項(xiàng)責(zé)任內(nèi)容明 確下來。確下來。 安全管理，人人

12、有責(zé)。安全管理，人人有責(zé)。 形成一整套安全責(zé)任制度。形成一整套安全責(zé)任制度。 安全管理安全管理安全責(zé)任制度安全責(zé)任制度 世邦魏理仕 | Page 16 特種設(shè)備安全監(jiān)察條例規(guī)定：鍋爐、電梯、特種設(shè)備安全監(jiān)察條例規(guī)定：鍋爐、電梯、 游樂設(shè)施等為特種設(shè)備，實(shí)行政府安全監(jiān)察制度游樂設(shè)施等為特種設(shè)備，實(shí)行政府安全監(jiān)察制度 按規(guī)定保養(yǎng)，人員持證上崗按規(guī)定保養(yǎng)，人員持證上崗 配合安全檢查，落實(shí)合格證制度配合安全檢查，落實(shí)合格證制度 形成一整套安全責(zé)任制度形成一整套安全責(zé)任制度 分清政府、管理公司、維修單位、生產(chǎn)廠家責(zé)分清政府、管理公司、維修單位、生產(chǎn)廠家責(zé) 任任 安全管理安全管理特種設(shè)備特種設(shè)備 世邦魏理

13、仕 | Page 17 物業(yè)設(shè)備的維修管理是指對設(shè)備維修活動所從事的組織，物業(yè)設(shè)備的維修管理是指對設(shè)備維修活動所從事的組織， 計(jì)劃與控制。包括：計(jì)劃與控制。包括： 維修管理維修管理 設(shè)備的三級保養(yǎng)。設(shè)備的三級保養(yǎng)。 定期檢查定期檢查 計(jì)劃維修計(jì)劃維修 計(jì)劃修理的定額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)劃修理的定額標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)設(shè)備的更新改造和購置與評價物業(yè)設(shè)備的更新改造和購置與評價 世邦魏理仕 | Page 18 日常維護(hù)保養(yǎng)日常維護(hù)保養(yǎng)：主要包括檢查，清潔和潤滑及時做：主要包括檢查，清潔和潤滑及時做 好堅(jiān)固工作以及必要記錄等。好堅(jiān)固工作以及必要記錄等。 一級保養(yǎng)一級保養(yǎng)：按計(jì)劃進(jìn)行的保養(yǎng)工作。主要包括對設(shè)：按計(jì)劃進(jìn)行的保養(yǎng)工

14、作。主要包括對設(shè) 備進(jìn)行局部解體，進(jìn)行清洗，調(diào)整，按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)備進(jìn)行局部解體，進(jìn)行清洗，調(diào)整，按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn) 行定期保養(yǎng)。行定期保養(yǎng)。 二級保養(yǎng)二級保養(yǎng)：對設(shè)備進(jìn)行全面清洗，部分解體和局部修：對設(shè)備進(jìn)行全面清洗，部分解體和局部修 理，更換或修復(fù)磨損件，使設(shè)備能夠達(dá)到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。理，更換或修復(fù)磨損件，使設(shè)備能夠達(dá)到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。 維修管理維修管理設(shè)備的三級保養(yǎng)設(shè)備的三級保養(yǎng) 世邦魏理仕 | Page 19 設(shè)備檢查：設(shè)備檢查：指根據(jù)檢測儀表或人的感覺器官指根據(jù)檢測儀表或人的感覺器官 對設(shè)備的運(yùn)行情況、工作精度、磨損程度進(jìn)行檢對設(shè)備的運(yùn)行情況、工作精度、磨損程度進(jìn)行檢 查和校驗(yàn)，是

15、設(shè)備維修管理中的一個重要環(huán)節(jié)。查和校驗(yàn)，是設(shè)備維修管理中的一個重要環(huán)節(jié)。 通過檢查，及時查明和消除設(shè)備隱患通過檢查，及時查明和消除設(shè)備隱患 針對發(fā)現(xiàn)的問題，擬定改進(jìn)的工作措施，有目針對發(fā)現(xiàn)的問題，擬定改進(jìn)的工作措施，有目 的地做好修理前的準(zhǔn)備工作，以提高維修質(zhì)量。的地做好修理前的準(zhǔn)備工作，以提高維修質(zhì)量。 維修管理維修管理定期檢查定期檢查 世邦魏理仕 | Page 20 房屋安全檢查是物業(yè)管理的重要內(nèi)容。房屋安全檢查是物業(yè)管理的重要內(nèi)容。 房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備將房房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備將房 屋分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、屋分為完好房、基本完

16、好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、 危險(xiǎn)房五類。危險(xiǎn)房五類。 定期評定房屋完損等級定期評定房屋完損等級( (一般一般1 1- -3 3年）年），并將檢查結(jié)并將檢查結(jié) 果整理歸檔。果整理歸檔。 維修管理維修管理房屋安全檢查房屋安全檢查 世邦魏理仕 | Page 21 維修管理維修管理計(jì)劃維修計(jì)劃維修 計(jì)劃修理是以設(shè)備的磨損理論和故障計(jì)劃修理是以設(shè)備的磨損理論和故障 規(guī)律為依據(jù)的。規(guī)律為依據(jù)的。 研究與把握設(shè)備的磨損形成規(guī)律和研究與把握設(shè)備的磨損形成規(guī)律和 故障發(fā)生規(guī)律是搞好設(shè)備的預(yù)防性計(jì)劃維故障發(fā)生規(guī)律是搞好設(shè)備的預(yù)防性計(jì)劃維 修工作的基本依據(jù)。修工作的基本依據(jù)。 世邦魏理仕 | Page 22 維

17、修管理維修管理計(jì)劃維修計(jì)劃維修 設(shè)備故障曲線圖設(shè)備故障曲線圖 世邦魏理仕 | Page 23 維修管理維修管理計(jì)劃維修計(jì)劃維修 設(shè)備磨損曲線圖設(shè)備磨損曲線圖 世邦魏理仕 | Page 24 維修管理維修管理計(jì)劃維修計(jì)劃維修 零星維修工程零星維修工程：通常只要修復(fù)，更換少量易損：通常只要修復(fù)，更換少量易損 零件，調(diào)整少部分機(jī)構(gòu)和精度。零件，調(diào)整少部分機(jī)構(gòu)和精度。 中修工程中修工程：正常定期檢修，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到：正常定期檢修，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到 下一次修理，更換率一般在下一次修理，更換率一般在10%10%- -30%30%。 大修工程大修工程：對設(shè)備定期的全面檢修。：對設(shè)備定期的全面檢修。 世

18、邦魏理仕 | Page 25 維修管理維修管理計(jì)劃修理的定額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)劃修理的定額標(biāo)準(zhǔn) 修理周期及結(jié)構(gòu)修理周期及結(jié)構(gòu)。修理周期指相鄰兩次大修之間，。修理周期指相鄰兩次大修之間， 機(jī)器設(shè)備的工作時間；修理周期結(jié)構(gòu)是指在一個修理機(jī)器設(shè)備的工作時間；修理周期結(jié)構(gòu)是指在一個修理 周期內(nèi)，大修、中修、定期保養(yǎng)的次數(shù)及排列順序；周期內(nèi)，大修、中修、定期保養(yǎng)的次數(shù)及排列順序； 修理復(fù)雜系數(shù)修理復(fù)雜系數(shù)，是用來表示不同設(shè)備的修理復(fù)雜程，是用來表示不同設(shè)備的修理復(fù)雜程 度，計(jì)算修理工作量的假定單位。度，計(jì)算修理工作量的假定單位。 勞動量定額勞動量定額，是為完成設(shè)備的各種修理工作所規(guī)定，是為完成設(shè)備的各種修理工作所規(guī)

19、定 的勞動量標(biāo)準(zhǔn)，通常以完成一個修理系數(shù)所需要的勞的勞動量標(biāo)準(zhǔn)，通常以完成一個修理系數(shù)所需要的勞 動時間表示。動時間表示。 其它定額標(biāo)準(zhǔn)其它定額標(biāo)準(zhǔn) 有了這些定額標(biāo)準(zhǔn)，就可以制定設(shè)備的修理計(jì)劃有了這些定額標(biāo)準(zhǔn)，就可以制定設(shè)備的修理計(jì)劃 世邦魏理仕 | Page 26 維修管理維修管理物業(yè)設(shè)備的更新改造和購置評價物業(yè)設(shè)備的更新改造和購置評價 設(shè)備的壽命分為物質(zhì)壽命，技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽設(shè)備的壽命分為物質(zhì)壽命，技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽 命，通常把設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限作為設(shè)備更新的依命，通常把設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限作為設(shè)備更新的依 據(jù)。據(jù)。 設(shè)備改造：設(shè)備原型更新和設(shè)備技術(shù)更新，通常設(shè)備改造：設(shè)備原型更新和設(shè)備技術(shù)更

20、新，通常 要橫向經(jīng)綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較后，確定更新方案。要橫向經(jīng)綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較后，確定更新方案。 物業(yè)設(shè)備的購置即是技術(shù)性工作工作又是一種物物業(yè)設(shè)備的購置即是技術(shù)性工作工作又是一種物 業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)性活動。因此對購置目的要進(jìn)行反復(fù)業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)性活動。因此對購置目的要進(jìn)行反復(fù) 研究。保證購置項(xiàng)目技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理，功研究。保證購置項(xiàng)目技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理，功 效上適用，要同業(yè)主、用戶充分協(xié)商，征得支持。效上適用，要同業(yè)主、用戶充分協(xié)商，征得支持。 設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評價方法可采用年費(fèi)法，從不同的設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評價方法可采用年費(fèi)法，從不同的 方案中選擇最優(yōu)方案。方案中選擇最優(yōu)方案。 世邦魏理仕 | Pa

21、ge 27 四大目標(biāo)四大目標(biāo) 查明危機(jī)原因查明危機(jī)原因 減少或控制破壞、損失程度減少或控制破壞、損失程度 迅速、正確的反應(yīng)迅速、正確的反應(yīng) 制止危機(jī)繼續(xù)存在制止危機(jī)繼續(xù)存在 工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理 世邦魏理仕 | Page 28 重點(diǎn)重點(diǎn) 鎮(zhèn)定行事鎮(zhèn)定行事 勿輕舉妄動，分清責(zé)任、權(quán)限勿輕舉妄動，分清責(zé)任、權(quán)限 配合政府部門之行動配合政府部門之行動 善用資源善用資源 知人善任知人善任 小心媒體之處理小心媒體之處理 控制群眾情緒控制群眾情緒 工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理 人命之價值遠(yuǎn)大于其他人命之價值遠(yuǎn)大于其他 世邦魏理仕 | Page 29 硬硬 件件 軟軟 件件 - -設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 制度制度 - -

22、維修維修 監(jiān)察監(jiān)察 - -更改更改 經(jīng)驗(yàn)經(jīng)驗(yàn) - -突發(fā)突發(fā) 效率效率(反應(yīng)) 工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)產(chǎn)生的內(nèi)部原因危機(jī)產(chǎn)生的內(nèi)部原因 世邦魏理仕 | Page 30 法規(guī)法規(guī) 供應(yīng)供應(yīng) 突發(fā)突發(fā) 工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理外辦影響產(chǎn)生的危機(jī)外辦影響產(chǎn)生的危機(jī) 世邦魏理仕 | Page 31 -物業(yè)管理是計(jì)劃性的工作物業(yè)管理是計(jì)劃性的工作（為物業(yè)制訂適當(dāng) 之管理模式、人員架構(gòu)、規(guī)章制度） -每天都有所準(zhǔn)備每天都有所準(zhǔn)備 -消除物業(yè)設(shè)計(jì)的危險(xiǎn)性消除物業(yè)設(shè)計(jì)的危險(xiǎn)性 -完善物業(yè)設(shè)備的各種系統(tǒng)的維修工作完善物業(yè)設(shè)備的各種系統(tǒng)的維修工作 -嚴(yán)格執(zhí)行所有規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行所有規(guī)章制度（監(jiān)察） -配合實(shí)

23、際情況，適當(dāng)修改所有規(guī)章制度配合實(shí)際情況，適當(dāng)修改所有規(guī)章制度 -加強(qiáng)培訓(xùn)，加強(qiáng)效率加強(qiáng)培訓(xùn)，加強(qiáng)效率（案例討論，演習(xí)） -經(jīng)常演習(xí)，加強(qiáng)宣傳經(jīng)常演習(xí)，加強(qiáng)宣傳 -急需品的準(zhǔn)備，備用物件、零件。急需品的準(zhǔn)備，備用物件、零件。 工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理預(yù)防危機(jī)發(fā)生之措施預(yù)防危機(jī)發(fā)生之措施 世邦魏理仕 | Page 32 確認(rèn)位置確認(rèn)位置-電梯編號、樓層電梯編號、樓層; ; 通知有關(guān)員工采取相應(yīng)行動通知有關(guān)員工采取相應(yīng)行動-乘客人數(shù)、照明、通風(fēng)情乘客人數(shù)、照明、通風(fēng)情 況況; ; 安撫乘客，注意傷病安撫乘客，注意傷病; ; 技工：盡快救人技工：盡快救人; ; 密切監(jiān)控現(xiàn)場情況密切監(jiān)控現(xiàn)場情況 管理

24、管理/ /保安：保安：注意等待人群注意等待人群（疏導(dǎo)）， 安排臨時指導(dǎo)員安排臨時指導(dǎo)員 盡快救出被困乘客盡快救出被困乘客, ,注意空氣暢順注意空氣暢順 跟進(jìn)乘客需要，道歉跟進(jìn)乘客需要，道歉, ,如有病患情況，立即通知急救部如有病患情況，立即通知急救部 門協(xié)助門協(xié)助 查究原因，盡快修復(fù)改善查究原因，盡快修復(fù)改善; ; 詳盡報(bào)告詳盡報(bào)告, , 注意事項(xiàng)：注意事項(xiàng)：考慮設(shè)備之價值考慮設(shè)備之價值; ; 工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理 電梯困人電梯困人 世邦魏理仕 | Page 33 應(yīng)變準(zhǔn)備應(yīng)變準(zhǔn)備 物資物資（沙包、防水閘板、抽水泵、防水布、員工裝備、 應(yīng)急用品：救傷、飲用水、干糧） 預(yù)防措

25、施預(yù)防措施 保護(hù)各機(jī)房保護(hù)各機(jī)房/ /保護(hù)或切斷可能被涉及之接電設(shè)備保護(hù)或切斷可能被涉及之接電設(shè)備 保護(hù)地下室保護(hù)地下室 保護(hù)電梯保護(hù)電梯 保證去水道暢通保證去水道暢通 工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理 自然災(zāi)害（水浸、洪水、暴雨）自然災(zāi)害（水浸、洪水、暴雨） 世邦魏理仕 | Page 34 工作程序工作程序 1.1. 密切留意政府有關(guān)部門通知密切留意政府有關(guān)部門通知/ /指示指示(一般自然災(zāi)害均非突發(fā)性) 2.2. 派遣專責(zé)人員報(bào)告情況派遣專責(zé)人員報(bào)告情況 3.3. 配合政府有關(guān)部門執(zhí)行工作配合政府有關(guān)部門執(zhí)行工作 4.4. 有需要時疏散物業(yè)內(nèi)所有人員有需要時疏散物業(yè)內(nèi)所有人員(關(guān)閉

26、所有電源保護(hù)/攜帶財(cái)物) 5.5. 事后安排清潔及設(shè)備復(fù)位事后安排清潔及設(shè)備復(fù)位(小心安全) 6.6. 詳盡報(bào)告詳盡報(bào)告(拍照記錄) 7.7. 向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠( (必須于必須于2424小時內(nèi)申報(bào)索賠小時內(nèi)申報(bào)索賠) ) 工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理 自然災(zāi)害（水浸、洪水、暴雨）自然災(zāi)害（水浸、洪水、暴雨） 世邦魏理仕 | Page 35 1.1.確定源頭水源確定源頭水源（留意漏水處與物業(yè)各種設(shè)備之距離，重點(diǎn)在電器、 電梯及通訊設(shè)備等） 2.2.關(guān)閉關(guān)閉/ /切斷水源切斷水源 3.3.防止水浸范圍擴(kuò)大防止水浸范圍擴(kuò)大（堵塞/疏導(dǎo)，避開物業(yè)之較

27、重要地方） 4.4.加速排水加速排水（必須保證排水有效及順通） 5.5.進(jìn)行搶修進(jìn)行搶修 6.6.監(jiān)察其他可能受影響之地方監(jiān)察其他可能受影響之地方（可能引致之隱患） 7.7.清潔及修復(fù)清潔及修復(fù) 8.8.詳盡報(bào)告詳盡報(bào)告（拍照記錄） 9.9.向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠 10.10.如有需要，跟進(jìn)用戶關(guān)系如有需要，跟進(jìn)用戶關(guān)系（道歉，協(xié)助清理、修復(fù)等） 設(shè)備損壞設(shè)備損壞漏水漏水 工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理 世邦魏理仕 | Page 36 1.1.確定受影響之位置確定受影響之位置、范圍范圍（注意不容許停電之設(shè)備， 如醫(yī)院之部分特殊設(shè)備） 2.2.檢查原因

28、檢查原因 3.3.備用發(fā)電機(jī)備用發(fā)電機(jī)/ /應(yīng)急照明應(yīng)急照明（注意臨時照明之安全，如使用 明火照明） 4.4.注意儲油量注意儲油量，正常操作正常操作（專人監(jiān)控） 5.5.加強(qiáng)保安加強(qiáng)保安，加派巡邏加派巡邏 6.6.恢復(fù)供電后恢復(fù)供電后，小心跳掣現(xiàn)象小心跳掣現(xiàn)象（若長時間停電，寒冷天 氣及地區(qū)，需檢查水管是否凍裂） 7.7.水泵排氣水泵排氣 8.8.電腦系統(tǒng)電腦系統(tǒng) 9.9.檢查全物業(yè)供電空調(diào)系統(tǒng)檢查全物業(yè)供電空調(diào)系統(tǒng) 設(shè)備損壞設(shè)備損壞停電停電 工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理 世邦魏理仕 | Page 37 1.1.留意政府有關(guān)部門通知留意政府有關(guān)部門通知/ /指示指示 2.2.檢查所

29、有設(shè)施正常檢查所有設(shè)施正常 3.3.檢查所有應(yīng)急設(shè)備檢查所有應(yīng)急設(shè)備( (備用備用) ) 4.4.加固容易被吹走的戶外物品加固容易被吹走的戶外物品 5.5.收回可移動之戶外物品收回可移動之戶外物品 6.6.檢查下水道暢通檢查下水道暢通 7.7.關(guān)好窗戶，并加保護(hù)關(guān)好窗戶，并加保護(hù) 8.8.關(guān)好防風(fēng)閘門關(guān)好防風(fēng)閘門 9.9.通知客戶通知客戶 10.10.當(dāng)值人員，做好加班準(zhǔn)備當(dāng)值人員，做好加班準(zhǔn)備 11.11.適時做戶外檢查適時做戶外檢查 風(fēng)災(zāi)風(fēng)災(zāi)之前準(zhǔn)備之前準(zhǔn)備 工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理 世邦魏理仕 | Page 38 應(yīng)急設(shè)備：應(yīng)急設(shè)備： 手提水泵、應(yīng)急燈、急救用品、發(fā)電機(jī)、

30、電筒、膠條、木手提水泵、應(yīng)急燈、急救用品、發(fā)電機(jī)、電筒、膠條、木 板板/ /繩、安全帽、雨衣、水靴、沙包、防水閘、吸水機(jī)、繩、安全帽、雨衣、水靴、沙包、防水閘、吸水機(jī)、 地拖地拖 物業(yè)準(zhǔn)備：物業(yè)準(zhǔn)備： 保留安全出口，通知物業(yè)內(nèi)所有人員或派專人指示保留安全出口，通知物業(yè)內(nèi)所有人員或派專人指示 安排膳食安排膳食 小心安全，取消戶外正常作業(yè)小心安全，取消戶外正常作業(yè)（崗?fù)ぶ蛋啵◢復(fù)ぶ蛋啵?風(fēng)災(zāi)風(fēng)災(zāi)之前準(zhǔn)備之前準(zhǔn)備 工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理 世邦魏理仕 | Page 39 檢查損毀情況檢查損毀情況 執(zhí)行清理工作執(zhí)行清理工作 協(xié)助客戶恢復(fù)協(xié)助客戶恢復(fù) 檢修受損設(shè)備檢修受損設(shè)備 詳盡報(bào)告

31、（拍照記錄）詳盡報(bào)告（拍照記錄） 向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠 風(fēng)災(zāi)過后風(fēng)災(zāi)過后 工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理 世邦魏理仕 | Page 40 派最接近現(xiàn)場之員工調(diào)查火情派最接近現(xiàn)場之員工調(diào)查火情 盡快報(bào)告現(xiàn)場情況盡快報(bào)告現(xiàn)場情況 確實(shí)誤報(bào)，盡快消防確實(shí)誤報(bào)，盡快消防 控制復(fù)位控制復(fù)位 調(diào)查誤報(bào)原因調(diào)查誤報(bào)原因 消防控制中心當(dāng)值負(fù)責(zé)人填寫有關(guān)報(bào)告消防控制中心當(dāng)值負(fù)責(zé)人填寫有關(guān)報(bào)告 如有需要，安排進(jìn)行維修如有需要，安排進(jìn)行維修 誤報(bào)火警誤報(bào)火警 工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理 世邦魏理仕 | Page 41 確認(rèn)火警后，盡快評估是否報(bào)消防部門確認(rèn)

32、火警后，盡快評估是否報(bào)消防部門 確認(rèn)所有消防系統(tǒng)正確運(yùn)作，關(guān)閉空調(diào)機(jī)組確認(rèn)所有消防系統(tǒng)正確運(yùn)作，關(guān)閉空調(diào)機(jī)組 考慮是否執(zhí)行緊急疏散計(jì)劃考慮是否執(zhí)行緊急疏散計(jì)劃（封鎖大廈，許可人士除外） 派遣物業(yè)保安及義務(wù)消防員進(jìn)行滅火派遣物業(yè)保安及義務(wù)消防員進(jìn)行滅火 切斷火場電源切斷火場電源 關(guān)閉所有電梯于首層，只留消防專梯關(guān)閉所有電梯于首層，只留消防專梯（派專人操作） 協(xié)助消防員滅火協(xié)助消防員滅火 火警過后，清理場地火警過后，清理場地 詳盡報(bào)告，照相詳盡報(bào)告，照相 如有需要，向保險(xiǎn)公司索賠如有需要，向保險(xiǎn)公司索賠 分析起火原因，追究責(zé)任人，教育群眾分析起火原因，追究責(zé)任人，教育群眾 火警處理程序火警處理程序

33、 工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理 世邦魏理仕 | Page 42 如證實(shí)氣體泄漏，必須報(bào)警如證實(shí)氣體泄漏，必須報(bào)警 急救準(zhǔn)備，緊急復(fù)蘇法急救準(zhǔn)備，緊急復(fù)蘇法 現(xiàn)場查證是否屬實(shí)現(xiàn)場查證是否屬實(shí) 切密在現(xiàn)場開關(guān)任何電器及可能產(chǎn)生火花之行為切密在現(xiàn)場開關(guān)任何電器及可能產(chǎn)生火花之行為 關(guān)掉手機(jī)、傳呼機(jī)、對講機(jī)等關(guān)掉手機(jī)、傳呼機(jī)、對講機(jī)等 無論是否屬實(shí)，在現(xiàn)場打開窗戶，使空氣對流無論是否屬實(shí)，在現(xiàn)場打開窗戶，使空氣對流 關(guān)閉現(xiàn)場有關(guān)氣體開關(guān)關(guān)閉現(xiàn)場有關(guān)氣體開關(guān) 疏散在場人士往空氣流通之處急救（疏散在場人士往空氣流通之處急救（保安，防止盜竊） 將昏迷者將昏迷者（暈倒）移至空氣流通之處急救移至空氣

34、流通之處急救 讓有關(guān)部門檢查現(xiàn)場情況讓有關(guān)部門檢查現(xiàn)場情況（如屬設(shè)備故障-搶修） 查證是否有犯罪行為是公安的責(zé)任查證是否有犯罪行為是公安的責(zé)任 詳盡報(bào)告詳盡報(bào)告（物業(yè)管理負(fù)責(zé)人研究是否跟進(jìn)有關(guān)問題） 氣體泄漏氣體泄漏工作程序工作程序 工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理 世邦魏理仕 | Page 43 1.1.自來水壓力低，停水自來水壓力低，停水 2.2.裝修噪音裝修噪音 3.3.停電停電 4.4.噴頭爆裂噴頭爆裂 5.5.配電房、制冷機(jī)房火災(zāi)配電房、制冷機(jī)房火災(zāi) 6. 6. 漏水漏水 7.7.室外管線，管井問題室外管線，管井問題 思考案例思考案例危機(jī)處理討論危機(jī)處理討論 世邦魏理仕 | Page 44 答問環(huán)節(jié)答問環(huán)節(jié) Thank you for your participation!