鄭汴路房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(含附表)（41頁(yè)）.doc

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鄭汴路房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(含附表)（41頁(yè)）.doc

1、鄭汴路項(xiàng)目建議書鄭汴路項(xiàng)目建議書2目目錄錄一、宗地概況-3二、區(qū)域環(huán)境描述-4三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特征-6四、區(qū)域商業(yè)環(huán)境及區(qū)域性商業(yè)中心研究結(jié)論-10五、項(xiàng)目產(chǎn)品方向判斷-14六、結(jié)論及建議-23附表一：方案一投資估算收益表附表二：方案二投資估算收益表附表三：方案二大賣場(chǎng)投資估算收益及經(jīng)營(yíng)收益現(xiàn)金流量表附圖一：宗地平面圖3一、宗地概況一、宗地概況1 1、宗地位置、宗地位置宗地位于鄭州市管城區(qū)內(nèi)。宗地西臨東明路、南臨鄭汴路，東臨未來大道，北側(cè)毗鄰東明花園住宅小區(qū)，地塊呈規(guī)則長(zhǎng)方形，總占地面積 86.63 畝。（宗地平面圖宗地平面圖見附圖一）見附圖一）2 2、場(chǎng)地概況、場(chǎng)地概況目前地面附著物為多

2、層家屬樓、廠方、平房和賓館，其中臨鄭汴路有三棟多層住宅（約 17000 平方米，住戶約170 余戶）占據(jù)了大量的臨街面。其它區(qū)域地面附著物均不超過 3 層。另只需對(duì)水電等設(shè)施適當(dāng)增容就能達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的“三通一平”要求。3 3、相關(guān)拆遷事宜、相關(guān)拆遷事宜目前拆遷分為三塊：I、原廠區(qū)內(nèi)建筑物，公司作為資產(chǎn)所有者，拆遷容易；II、地塊東部出租給國(guó)林公司，如果近期拆遷預(yù)計(jì)需要補(bǔ)償 223 萬元，其中補(bǔ)償原市場(chǎng)商戶 28 萬元，補(bǔ)償國(guó)林公司 195 萬元；III、臨鄭汴路有三棟多層住宅，由于拆遷成本較高（預(yù)計(jì)超過 3000 萬元），本方案未考慮拆遷事宜。44 4、宗地特征描述、宗地特征描述（1）

3、處在中心城區(qū)，旺盛人氣有保證；（2）地塊三面臨城市干道，商業(yè)價(jià)值凸顯；（3）項(xiàng)目地塊面積不大，成長(zhǎng)性不強(qiáng)，適合選擇高附加值類產(chǎn)品進(jìn)行集中性開發(fā)；（4）地價(jià)較高（約 120 萬/畝）。二、區(qū)域環(huán)境描述二、區(qū)域環(huán)境描述1 1、區(qū)域界定、區(qū)域界定根據(jù)宗地位置，界定本項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)猷嶃曷放c東明路交叉點(diǎn)為中心向外輻射 2-3 公里的區(qū)域。2 2、區(qū)域配套區(qū)域配套（1）教育：東關(guān)小學(xué)、城東路一小、城東路二小、三十九中、鄭州國(guó)棟外語學(xué)校、電子技術(shù)學(xué)院。（2）道路交通：南臨城市主干道鄭汴路，西臨城市主干道東明路。公交車有 2、27、206、208、603 等多條線路，緊鄰鄭汴路長(zhǎng)途汽車站，距離火車站約 3 公里，交通可達(dá)性非常強(qiáng)。向西有東西大街連通商業(yè)中心，向東連通 107 國(guó)道和京珠高速。（3）政府機(jī)構(gòu)：管城區(qū)委、鄭汴路派出所、東明路派出所、居委會(huì)等政府機(jī)構(gòu)分布四周，為項(xiàng)目的治安和管理提5供了完備的社

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