1、1 物業安全風險及防范物業安全風險及防范 好策略管理咨詢好策略管理咨詢 徐徐 平平 2 內部員工的人身安全風險內部員工的人身安全風險 業主的人身與財產安全風險業主的人身與財產安全風險 防范與建議防范與建議 課程綱要課程綱要 3 關注關注5-12-14：28紋川大地震紋川大地震 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 08512下午下午14：28紋川八級大地震的到來，摧毀了我們美麗紋川八級大地震的到來，摧毀了我們美麗 的家園和房屋，奪走了很多同胞們的生命，他們用鮮活的生命喚的家園和房屋，奪走了很多同胞們的生命，他們用鮮活的生命喚 醒了我們，要汲取深刻的教訓，這就是時刻要有安全保護意

2、識和醒了我們，要汲取深刻的教訓，這就是時刻要有安全保護意識和 防范意識。我倡議，為在防范意識。我倡議，為在5。12地震中遇難的同胞們默哀一分鐘。地震中遇難的同胞們默哀一分鐘。 15 紋川震中的安縣桑棗中學紋川震中的安縣桑棗中學 全校共有師生全校共有師生2368名，在地震到來的一、二分內，全校正在上課，然而全校名，在地震到來的一、二分內，全校正在上課，然而全校 的師生用了的師生用了1分分42秒的時間，從秒的時間，從1、2、3樓的教室有序跑出到操場中間集合，無一人傷亡。樓的教室有序跑出到操場中間集合，無一人傷亡。 到操場后的到操場后的20秒鐘左右，教室倒塌。校長秒鐘左右，教室倒塌。校長-葉志平立大

3、功。這就是平時有安全保護意識葉志平立大功。這就是平時有安全保護意識 和防范意識。讓死亡擦肩而過。通過平時的不斷的演練換來寶貴的生命。和防范意識。讓死亡擦肩而過。通過平時的不斷的演練換來寶貴的生命。 16 今天我們培訓的目的是解放思想，只要思想解放了，思維打開今天我們培訓的目的是解放思想，只要思想解放了，思維打開 了，我們的職業道德、服務意識、技巧和工作責任感、敬業精神、了，我們的職業道德、服務意識、技巧和工作責任感、敬業精神、 安全防范意識也就提高了，所有存在的問題也就解決了，我們的團安全防范意識也就提高了，所有存在的問題也就解決了，我們的團 隊力量也就增強了。今后大家要齊心協力擰成一股繩與問

4、題和矛盾隊力量也就增強了。今后大家要齊心協力擰成一股繩與問題和矛盾 抗衡。請問同行朋友有沒有信心和決心？抗衡。請問同行朋友有沒有信心和決心？ 17 第一章第一章 內部員工的人身安全風險內部員工的人身安全風險 18 電力設施維保中的人身安全風險電力設施維保中的人身安全風險 設備操作管理中的人身安全風險設備操作管理中的人身安全風險 專業工具使用中人身安全風險專業工具使用中人身安全風險 高空作業中的人身安全風險高空作業中的人身安全風險 消殺、藥品使用中人身安全風險消殺、藥品使用中人身安全風險 化糞池、水池清洗中的人身安全風險化糞池、水池清洗中的人身安全風險 前期物業管理中人身安全風險前期物業管理中人

5、身安全風險 消防安全事件中的人身安全風險消防安全事件中的人身安全風險 治安交通事件中的人身安全風險治安交通事件中的人身安全風險 自然災害事件中的人身安全風險自然災害事件中的人身安全風險 一、一、 內部員工的內部員工的“十大十大”人身安全風人身安全風 險險 19 物業維保服務人員最可能遇到觸電危險，因維保人員與電接觸物業維保服務人員最可能遇到觸電危險，因維保人員與電接觸 的機會最頻繁，違規操作引發的不安全事件。的機會最頻繁，違規操作引發的不安全事件。 （一）、電力設施維保中的人身安全風險（一）、電力設施維保中的人身安全風險 例：例： 某物業維修人員在給配電柜內除某物業維修人員在給配電柜內除 塵時

6、，違規使用鐵絲刷，引起觸電傷塵時，違規使用鐵絲刷，引起觸電傷 害，設備也遭到損壞。害，設備也遭到損壞。 高空接電源高空接電源 20 （二）、設備操作管理中的人身安全風險（二）、設備操作管理中的人身安全風險 物業管理中一些特殊的設施設備，如鍋爐、電梯，在操作維修過程中，物業管理中一些特殊的設施設備，如鍋爐、電梯，在操作維修過程中， 也容易因操作失誤引起事故，造成操作維修人員的人身傷害。也容易因操作失誤引起事故，造成操作維修人員的人身傷害。 例如：電梯的維保違規操作事件；司爐工違規操作事件。例如：電梯的維保違規操作事件；司爐工違規操作事件。 21 北京東城區檢修電梯突然啟動北京東城區檢修電梯突然啟

7、動 卡死維修工卡死維修工(圖圖) 東城區東直門北街民安小區號樓內，一東城區東直門北街民安小區號樓內，一 名電梯維修工正在檢修樓內一部尚未完全裝修名電梯維修工正在檢修樓內一部尚未完全裝修 好的電梯時，電梯突然啟動，導致其身體失去好的電梯時，電梯突然啟動，導致其身體失去 平衡后跌出電梯，卡在電梯轎廂和墻壁中間，平衡后跌出電梯，卡在電梯轎廂和墻壁中間， 不幸當場死亡。不幸當場死亡。 小區電梯出故障小區電梯出故障 夾著維修工腿上行夾著維修工腿上行(圖圖) 一電梯維修工接報電梯死機，到現場一電梯維修工接報電梯死機，到現場 后就找到電梯停放的樓層，上到電梯后就找到電梯停放的樓層，上到電梯 的矯頂，正準備檢

8、查，左腳夾在電梯的矯頂，正準備檢查，左腳夾在電梯 的矯門縫里。的矯門縫里。 22 （三）、專業工具使用中的人身安全風險（三）、專業工具使用中的人身安全風險 維修服務人員因工作需要，需經常使用一些專業工具，如電鋸、維修服務人員因工作需要，需經常使用一些專業工具，如電鋸、 刨刀、射槍等，如使用人未經專業人員訓練，或刨刀、射槍等，如使用人未經專業人員訓練，或 不按規范在使用不按規范在使用 前進行檢查。很容易因操作不當誤傷自己或其他人員。前進行檢查。很容易因操作不當誤傷自己或其他人員。 例如：粗心大意操作射針槍傷人例如：粗心大意操作射針槍傷人 23 （四）、高空作業中的人身安全風險（四）、高空作業中的

9、人身安全風險 物業服務高空作業主要是外墻清潔，清潔人物業服務高空作業主要是外墻清潔，清潔人 員不按規定系安全帶，或者圖省事采取兩人員不按規定系安全帶，或者圖省事采取兩人 互聯的保護方式，容易發生危險；另外保潔互聯的保護方式，容易發生危險；另外保潔 人員在清理墻頂、墻壁、中庭，維修人員在人員在清理墻頂、墻壁、中庭，維修人員在 做更換燈泡等維修時，也應做好安全防范。做更換燈泡等維修時，也應做好安全防范。 例如：外墻清潔安全事故；例如：外墻清潔安全事故； 為業主換窗簾導致的高空事故。為業主換窗簾導致的高空事故。 24 （五）、消殺、藥品使用中人身安全風險（五）、消殺、藥品使用中人身安全風險 清潔綠化

10、所使用的化學藥品，因其有一定得腐蝕性和毒性，特別是消毒類藥清潔綠化所使用的化學藥品，因其有一定得腐蝕性和毒性，特別是消毒類藥 品、綠化所使用的農藥都具有很強的毒性，如保管使用不慎，容易對人體引品、綠化所使用的農藥都具有很強的毒性，如保管使用不慎，容易對人體引 起侵害，如有的綠化人員在給綠化植物噴藥時，如未采取防護措施，特別是起侵害，如有的綠化人員在給綠化植物噴藥時，如未采取防護措施，特別是 在高溫天氣下，農藥會經過汗腺進入人體引起身體中毒。在高溫天氣下，農藥會經過汗腺進入人體引起身體中毒。 例如：草酸傷人例如：草酸傷人 25 （六）、化糞池、水池清洗中的人身安全風險（六）、化糞池、水池清洗中的

11、人身安全風險 水池環境潮濕，很容易發生漏電缺電，作業光源要用水池環境潮濕，很容易發生漏電缺電，作業光源要用36V以下安全電壓工以下安全電壓工 作照明，最好用于手電筒、應急燈；三相水泵要裝有漏電開關。另一殺手作照明，最好用于手電筒、應急燈；三相水泵要裝有漏電開關。另一殺手 則是缺氧，有些水池長期封閉、空氣流通差，氧氣較稀薄，工作人員如冒則是缺氧，有些水池長期封閉、空氣流通差，氧氣較稀薄，工作人員如冒 然下去，很可能因缺氧窒息死亡，因此一定要事先做好通風換氣工作。此然下去，很可能因缺氧窒息死亡，因此一定要事先做好通風換氣工作。此 外，還要注意沼氣爆燃的危險。外，還要注意沼氣爆燃的危險。 例：清掏化

12、糞池中毒死亡事故例：清掏化糞池中毒死亡事故 26 （七）、前期物業管理中人身安全風險（七）、前期物業管理中人身安全風險 在物業接管前期，開發商為了配合銷售工作，會要求物業派人進入前期在物業接管前期，開發商為了配合銷售工作，會要求物業派人進入前期 介入工作，由于很多項目尚處于施工階段，必然存在安全隱患。介入工作，由于很多項目尚處于施工階段，必然存在安全隱患。 例如：高空防護架防護不到位、架子搭設作業不規范，可導致高處墜落；例如：高空防護架防護不到位、架子搭設作業不規范，可導致高處墜落； 搭模版不按規范正常存放、現場材料架不規范，可導致物體打擊等。搭模版不按規范正常存放、現場材料架不規范，可導致物

13、體打擊等。 27 （八）、消防安全事件中的人身安全風險（八）、消防安全事件中的人身安全風險 火災、火警是物業管理中常見的風險，也是危火災、火警是物業管理中常見的風險，也是危 害最大的人為災害之一。由于工作性質，物業害最大的人為災害之一。由于工作性質，物業 服務人員不可能一跑了之，會及時參與疏散、服務人員不可能一跑了之，會及時參與疏散、 救援工作，很可能會錯過逃生的機會，其人身救援工作，很可能會錯過逃生的機會，其人身 受傷害的概率要比普通人大得多。受傷害的概率要比普通人大得多。 28 （九）、治安交通事件中的人身安全風險（九）、治安交通事件中的人身安全風險 在日常工作中，物業服務人員（特別是秩序

14、維護人員）也會遇到反恐、防在日常工作中，物業服務人員（特別是秩序維護人員）也會遇到反恐、防 盜、暴力、精神異常等突發事件。物業服務人員經常與業主打交道，容易盜、暴力、精神異常等突發事件。物業服務人員經常與業主打交道，容易 產生矛盾，可能受到攻擊。產生矛盾，可能受到攻擊。 例如：三亞物業經理周某被音樂人童孔砍傷致死就是典型事件。另外，車例如：三亞物業經理周某被音樂人童孔砍傷致死就是典型事件。另外，車 場管理人員在車輛疏導管理過程中也存在被車碰撞的危險等。場管理人員在車輛疏導管理過程中也存在被車碰撞的危險等。 29 童孔欠費案童孔欠費案 持刀砍物管公司周江鵬總經理現場持刀砍物管公司周江鵬總經理現場

15、 30 （十）、自然災害事件中的人身安全風險（十）、自然災害事件中的人身安全風險 5.125.12汶川大地震仍令我們記憶猶新。地震、強臺風、洪澇等自然災害因其汶川大地震仍令我們記憶猶新。地震、強臺風、洪澇等自然災害因其 具有很大的不確定因素，無疑會增加風險防范的難度。工作人員在災難來具有很大的不確定因素，無疑會增加風險防范的難度。工作人員在災難來 臨之際，出于工作本能和職業道德，通常會自發組織業主及時疏散，從而臨之際，出于工作本能和職業道德，通常會自發組織業主及時疏散，從而 將寶貴的逃生機會留給了別人，自身安全卻不能保證。除此之外，物業管將寶貴的逃生機會留給了別人，自身安全卻不能保證。除此之外

16、，物業管 理服務從業人員在巡邏、為業主服務的過程中，則可能會遇到空中墜物、理服務從業人員在巡邏、為業主服務的過程中，則可能會遇到空中墜物、 水淹等意外傷害。水淹等意外傷害。 31 第二章第二章 業主的人身與財產安全風險業主的人身與財產安全風險 32 偷盜、搶劫、搶奪造成的人身、財產傷害偷盜、搶劫、搶奪造成的人身、財產傷害 公區設施設備造成的人身傷害公區設施設備造成的人身傷害 高空拋物、墜物造成的人身傷害高空拋物、墜物造成的人身傷害 環境、場地造成的人身傷害環境、場地造成的人身傷害 寵物造成的人身、財產傷害寵物造成的人身、財產傷害 其他事件造成的人身傷害其他事件造成的人身傷害 二、業主（使用人）

17、的人身與財產安全風險二、業主（使用人）的人身與財產安全風險 33 （一）、偷盜、搶劫、搶奪造成的人身、財產傷害（一）、偷盜、搶劫、搶奪造成的人身、財產傷害 偷盜方面偷盜方面 搶劫方面搶劫方面 搶奪方面搶奪方面 34 偷盜方面偷盜方面 1、偷盜：竊取他人財物，偷竊或盜竊。、偷盜：竊取他人財物，偷竊或盜竊。 2、偷盜罪：（、偷盜罪：（3年以上年以上10年以下，年以下，10年以上，無期徒刑）年以上，無期徒刑） 是指以非法占有為目的，秘密竊取數額較大的公私財物是指以非法占有為目的，秘密竊取數額較大的公私財物 或者多次秘密竊取公私財物的行為。或者多次秘密竊取公私財物的行為。 35 偷盜的種類偷盜的種類

18、1、撬門入室偷盜、撬門入室偷盜 2、撬（翻）窗入室偷盜、撬（翻）窗入室偷盜 3、萬能鑰匙開門入室偷盜、萬能鑰匙開門入室偷盜 4、順手牽羊入室偷盜、順手牽羊入室偷盜 5、盜車、盜車 6、盜公區堆放物、盜公區堆放物 7、門面（企業）偷盜、門面（企業）偷盜 8、監守自盜或內外溝接、監守自盜或內外溝接 36 小偷凌晨撬門入室偷盜露餡小偷凌晨撬門入室偷盜露餡 跳樓摔斷腿跳樓摔斷腿 小偷入室偷盜后在失主家做飯小偷入室偷盜后在失主家做飯 留下未洗鍋碗留下未洗鍋碗(圖圖) 廣州海珠區麗園雅庭廣州海珠區麗園雅庭 背背7斤重工具斤重工具 大白天想入室偷盜沒門大白天想入室偷盜沒門(圖圖) 竊賊眾目睽睽下入室偷盜竊賊

19、眾目睽睽下入室偷盜 鄰居以為在搬家鄰居以為在搬家(圖圖) 37 攜槍男子入室盜竊時子彈已上膛攜槍男子入室盜竊時子彈已上膛 被保安制服被保安制服(圖圖) 38 搶劫方面搶劫方面 1 1、搶劫：用強制或暴力手段把他人的東西搶占據為己有、搶劫：用強制或暴力手段把他人的東西搶占據為己有 2 2、搶劫罪：（、搶劫罪：（3 3年以上年以上1010年以下，年以下，1010年以上，無期或死刑）年以上，無期或死刑） 是以非法占有為目的，對財產的所有人，保管人當場使用暴力、是以非法占有為目的，對財產的所有人，保管人當場使用暴力、 脅迫或其他方法，強行將公私財物搶占的行為脅迫或其他方法，強行將公私財物搶占的行為 3

20、9 北京天通苑女業主遭遇入室搶劫北京天通苑女業主遭遇入室搶劫 墜樓后身亡墜樓后身亡 40 冒充警察入室搶劫冒充警察入室搶劫 41 搶劫的種類搶劫的種類 1、入室搶劫（敲門、尾隨，或盜竊轉為搶劫）、入室搶劫（敲門、尾隨，或盜竊轉為搶劫） 2、公區搶劫（小區道路上、電梯里、或在開門時）、公區搶劫（小區道路上、電梯里、或在開門時） 3、傷、殺人后搶劫、傷、殺人后搶劫 舉例：業主倒垃圾時，進入室內搶劫舉例：業主倒垃圾時，進入室內搶劫 42 搶奪方面搶奪方面 1、搶奪：乘人不備，用強力把別人的東西奪、搶奪：乘人不備，用強力把別人的東西奪 過來占據為已有。過來占據為已有。 2、搶奪罪：（、搶奪罪：（3年以

21、上年以上10年以下）年以下） 是以非法占有為目的，乘人不備，公開用是以非法占有為目的，乘人不備，公開用 強力奪取數額較大的公私財物的行為。強力奪取數額較大的公私財物的行為。 43 搶奪的種類搶奪的種類 1、小區道路上的搶奪、小區道路上的搶奪 2、車庫內搶奪、車庫內搶奪 3、電梯里搶奪、電梯里搶奪 4、門面外搶奪、門面外搶奪 女會計被劫女會計被劫14萬萬 小區門口飛車搶奪小區門口飛車搶奪(圖圖) 44 （二）、公區設施、設備造成的人身傷害（二）、公區設施、設備造成的人身傷害 1、停電方面；、停電方面； 3、電梯方面；、電梯方面； 4、避雷針的方面；、避雷針的方面； 5、活動娛樂設施方面：、活動娛

22、樂設施方面： （游泳池、網球場、健身器材、兒童游樂場等）（游泳池、網球場、健身器材、兒童游樂場等） 45 （1）搶修停電）搶修停電 供電部門提前告知用電單位，對供電的線路或高低配電柜進行供電部門提前告知用電單位，對供電的線路或高低配電柜進行 檢查和搶修、養護。檢查和搶修、養護。 （2）突發停電）突發停電 舉例：停電后給用戶靠造成的損失和人身傷害。舉例：停電后給用戶靠造成的損失和人身傷害。 停電方面：停電方面： 46 電梯方面：電梯方面： （1）電梯關人后，營救違規傷人；）電梯關人后，營救違規傷人； 見廣州見廣州5月月19日的電梯夾死人的圖片日的電梯夾死人的圖片 （2）電梯嚴重故障帶病運行傷人；

23、（電梯墜底、沖頂）電梯嚴重故障帶病運行傷人；（電梯墜底、沖頂） （舉例電梯開門后，業主從（舉例電梯開門后，業主從16樓摔死電梯井底）樓摔死電梯井底） （3）業主違規座乘電梯造成的人身傷害。）業主違規座乘電梯造成的人身傷害。 47 業主被困電梯內業主被困電梯內 解救時慘被夾死解救時慘被夾死(圖圖) 48 出事后的電梯又出現中途停止關人現象出事后的電梯又出現中途停止關人現象 49 公區照明引發的人身傷害；（地燈，高桿燈）公區照明引發的人身傷害；（地燈，高桿燈） （1）、線路埋地，杜絕露線；）、線路埋地，杜絕露線； （2）、每日巡險，加強管理；）、每日巡險，加強管理； （3）、標識提醒，加強宣傳。）

24、、標識提醒，加強宣傳。 50 高桿燈維護不到位銹蝕后掉下造高桿燈維護不到位銹蝕后掉下造 成的人身傷害成的人身傷害 51 避雷針方面：避雷針方面： 舉例：避雷針日常維修不到位，舉例：避雷針日常維修不到位， 打雷時造成業主的電器損壞和人打雷時造成業主的電器損壞和人 身傷害而。身傷害而。 普通避雷針普通避雷針 52 特殊避雷針特殊避雷針 控設備的避雷針控設備的避雷針 放電避雷針放電避雷針 53 健身器材健身器材 使用不當傷人使用不當傷人 器材銹蝕后傷人器材銹蝕后傷人 鏍帽松動或安裝不牢固傷人鏍帽松動或安裝不牢固傷人 缺胳膊少腿傷人缺胳膊少腿傷人 54 缺胳膊少腿傷人缺胳膊少腿傷人 殘缺不全殘缺不全

25、55 56 網球場網球場 如網球場（地面滑或未封閉等）如網球場（地面滑或未封閉等） 地面積水或地面滑地面積水或地面滑 網球場未封閉網球場未封閉 室內網球場室內網球場 經營型網球場經營型網球場 57 游泳池游泳池 標準游泳池（淺水區和深水區是統一的）標準游泳池（淺水區和深水區是統一的） 非標準游泳池（深淺水區不統一）非標準游泳池（深淺水區不統一） 非標準游泳池非標準游泳池 58 標準游泳池標準游泳池 59 （三）、高空拋物、墜物造成的人身傷害：（三）、高空拋物、墜物造成的人身傷害： （一）、高空拋物（一）、高空拋物 （二）、高空墜物（二）、高空墜物 60 高空拋物的概念：高空拋物的概念： 1、拋

26、物的概念：、拋物的概念： 將物品從平行的水平線扔出或投擲。將物品從平行的水平線扔出或投擲。 2、高空拋物：、高空拋物： 將物品離地面平行線有一定高度而扔出或投擲的過程和行為。將物品離地面平行線有一定高度而扔出或投擲的過程和行為。 3、高空拋物的種類：、高空拋物的種類： （1）、故意行為）、故意行為 （2）、過失行為）、過失行為 說明：在法學上高空拋物是一種特殊侵權行為。說明：在法學上高空拋物是一種特殊侵權行為。 61 天降叉棍插進女子頭顱天降叉棍插進女子頭顱 家屬要告樓上家屬要告樓上96住戶住戶(圖圖) 鐵頭叉棍就是從這棟樓落下來的鐵頭叉棍就是從這棟樓落下來的 2008-11-24 渝州交易城

27、渝州交易城 此樓掉下的叉棍此樓掉下的叉棍 傷擊受害者頭部傷擊受害者頭部 62 天墜鋼坨坨天墜鋼坨坨 砸中砸中1歲女童腦殼歲女童腦殼 肇事的鋼坨坨與項鏈肇事的鋼坨坨與項鏈 受傷小孩受傷小孩 出事地點在泰正花園名芝苑出事地點在泰正花園名芝苑14棟樓下棟樓下 63 店主立牌警示路人高空墜物店主立牌警示路人高空墜物 稱曾墜下山羊稱曾墜下山羊 64 高空墜物：高空墜物： 1、墜物的概念：、墜物的概念： 沉重的物品從高處往低處落下來。沉重的物品從高處往低處落下來。 2、高空墜物：、高空墜物： 具有一定重量的物品，從一定的高度網下落下來具有一定重量的物品，從一定的高度網下落下來 的過程。的過程。 65 時有

28、墜落的花缽時有墜落的花缽 66 高空墜物的隱患隨處可見高空墜物的隱患隨處可見 67 八樓屋面可怕的廣告牌八樓屋面可怕的廣告牌 68 危險的雨篷危險的雨篷 69 殘余空調外機架殘余空調外機架 70 法律的規定：法律的規定： 民法通則第民法通則第126條規定：條規定： 建筑物或其它設施以及建筑物的擱置物，懸掛物發生倒塌、建筑物或其它設施以及建筑物的擱置物，懸掛物發生倒塌、 脫港、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應脫港、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應 當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。此當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。此 條的運用是過錯責任原則和過錯推定

29、原則。條的運用是過錯責任原則和過錯推定原則。 舉例：深圳某小區的玻璃掉下砸死十歲小孩。見資料。舉例：深圳某小區的玻璃掉下砸死十歲小孩。見資料。 71 2005-5-31深圳南山區好來居大廈掉下玻璃砸死深圳南山區好來居大廈掉下玻璃砸死10歲女孩歲女孩 此樓掉下的玻璃此樓掉下的玻璃 72 一塊玻璃砸死一塊玻璃砸死10歲女孩歲女孩 深圳南山區好來居大廈案第一審判物司賠深圳南山區好來居大廈案第一審判物司賠22萬萬 73 74 一審認為要求全體業主共同擔責無法律依據一審認為要求全體業主共同擔責無法律依據 一審法院認為，根據現場勘察工作記錄、公安機關調查的記錄，并結合發生事一審法院認為，根據現場勘察工作記

30、錄、公安機關調查的記錄，并結合發生事 故的現場的地理位置分析，可以確定造成受害人死亡的玻璃是出自“好來居”故的現場的地理位置分析，可以確定造成受害人死亡的玻璃是出自“好來居” 的樓上，本案屬于建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物墜落造的樓上，本案屬于建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物墜落造 成他人損害的案件，應當由它的所有者或者管理者承擔賠償責任。而涉案的樓成他人損害的案件，應當由它的所有者或者管理者承擔賠償責任。而涉案的樓 房是一棟高層建筑，建筑物內每套房屋均有獨立產權，分別屬于不同的所有人，房是一棟高層建筑，建筑物內每套房屋均有獨立產權，分別屬于不同的所有人， 在本案

31、中的各個被告除被告深圳市錦峰物業經營管理有限公司外，分別是該棟在本案中的各個被告除被告深圳市錦峰物業經營管理有限公司外，分別是該棟 樓北面的不同房屋的業主，并非該棟樓房的共有人，各被告之間均是獨立的主樓北面的不同房屋的業主，并非該棟樓房的共有人，各被告之間均是獨立的主 體，事發前沒有聯系，沒有共同的侵權合意，所以各業主不是共同的侵權人。體，事發前沒有聯系，沒有共同的侵權合意，所以各業主不是共同的侵權人。 從公共危險行為的角度分析，本案也不存在共同危險行為，因為本案事實上只從公共危險行為的角度分析，本案也不存在共同危險行為，因為本案事實上只 有一件墜落物，也就是說每一戶都有可能有玻璃墜落，但僅僅

32、發生一個行為，有一件墜落物，也就是說每一戶都有可能有玻璃墜落，但僅僅發生一個行為， 并不是每一家都發生了玻璃墜落的危險行為，而共同危險行為成立的前提條件并不是每一家都發生了玻璃墜落的危險行為，而共同危險行為成立的前提條件 是每位被告都實施了危險行為，故本案中各被告不可能實施共同危險行為。是每位被告都實施了危險行為，故本案中各被告不可能實施共同危險行為。 75 一審法院認為，在本案中，受害人鐘小雨受侵害導致死亡，是非常不一審法院認為，在本案中，受害人鐘小雨受侵害導致死亡，是非常不 幸的。但是，原告依據幸的。但是，原告依據中華人民共和國民法通則中華人民共和國民法通則第一百二十六條主張第一百二十六條

33、主張 權利，必須舉證證明明確的侵權人、損害后果、損害后果與侵權行為之間權利，必須舉證證明明確的侵權人、損害后果、損害后果與侵權行為之間 的因果關系，再由被告舉證證明自己是否有過錯，舉證責任的確定不能因的因果關系，再由被告舉證證明自己是否有過錯，舉證責任的確定不能因 為原告無法舉證而免除其舉證責任。原告在不能舉證證明具體侵權人的情為原告無法舉證而免除其舉證責任。原告在不能舉證證明具體侵權人的情 況下，要求全體業主作為共同侵權人承擔賠償責任，沒有法律依據，亦有況下，要求全體業主作為共同侵權人承擔賠償責任，沒有法律依據，亦有 悖情理，法院不予支持。悖情理，法院不予支持。 76 物業公司承擔責任物業公

34、司承擔責任 一審法院同時認為，被告深圳市錦峰物業經營管理有限公司作為涉案建筑一審法院同時認為，被告深圳市錦峰物業經營管理有限公司作為涉案建筑 的物業管理者，應按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施和相關場地的物業管理者，應按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施和相關場地 進行維修、養護、管理，維護相關區域的環境衛生和秩序，同時，進行維修、養護、管理，維護相關區域的環境衛生和秩序，同時，物業管理物業管理 條例條例明確規定，對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾、裝修和明確規定，對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾、裝修和 使用等方面法律、法規的行為，物業管理企業應當制止，并

35、及時向有關行政管使用等方面法律、法規的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管 理部門報告。理部門報告。 77 在本案中，于事故發生的一個多小時前，已經在該區域附近出現了一次高在本案中，于事故發生的一個多小時前，已經在該區域附近出現了一次高 空墜物的事件。被告深圳市錦峰物業經營管理有限公司未舉證證明其已經及時空墜物的事件。被告深圳市錦峰物業經營管理有限公司未舉證證明其已經及時 履行職責，說明其未能盡職履行物業管理人的職責，對原告的損害應當承擔一履行職責，說明其未能盡職履行物業管理人的職責，對原告的損害應當承擔一 定的賠償責任。法院酌定由被告深圳市錦峰物業經營管理有限公司對原告的損定的賠償

36、責任。法院酌定由被告深圳市錦峰物業經營管理有限公司對原告的損 失承擔的賠償責任。賠償項目包括：交通費、喪葬費、死亡賠償金以及失承擔的賠償責任。賠償項目包括：交通費、喪葬費、死亡賠償金以及 精神損害撫慰金等，合計元。精神損害撫慰金等，合計元。 綜上，依據綜上，依據中華人民共和國民事訴訟法中華人民共和國民事訴訟法第六十四條第一款、第一百三第六十四條第一款、第一百三 十條，最高人民法院十條，最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定關于民事訴訟證據的若干規定第二條，最高人民法院第二條，最高人民法院 關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋第十七條、第十

37、八條、第十七條、第十八條、 第二十二條、第二十七條、第二十九條，國務院第二十二條、第二十七條、第二十九條，國務院物業管理條例物業管理條例第四十六條第四十六條 之規定，判決被告深圳市錦峰物業經營管理有限公司于本判決生效之日起之規定，判決被告深圳市錦峰物業經營管理有限公司于本判決生效之日起 日內賠償原告鐘小雨的父母元；駁回原告的其他訴訟請求。日內賠償原告鐘小雨的父母元；駁回原告的其他訴訟請求。 78 四、環境、場地造成的人身傷害四、環境、場地造成的人身傷害 1、地滑或地粧，地面積水地面沆洼不平等方面；、地滑或地粧，地面積水地面沆洼不平等方面； 2、水景、噴泉及建筑小品；（水景里的射燈電傷人）、水景

38、、噴泉及建筑小品；（水景里的射燈電傷人） 4、綠化植物傷人（如鐵樹傷人）；、綠化植物傷人（如鐵樹傷人）； 79 地滑或地粧，地面積水地面不平引發的人身傷害；地滑或地粧，地面積水地面不平引發的人身傷害； （1）地滑：）地滑： 、地面有水或拖檫后，應用于拖帕抹干；、地面有水或拖檫后，應用于拖帕抹干； 、標識的提醒；、標識的提醒； 、地面處理，增加防滑度。、地面處理，增加防滑度。 （2）地樁、地面沆洼不平：）地樁、地面沆洼不平： 、填平地面，取掉地樁；、填平地面，取掉地樁； 、標識提醒（如攔車桿傷人）；、標識提醒（如攔車桿傷人）； 、做梯步或無障礙通道。、做梯步或無障礙通道。 舉例：業主摔傷后找物司

39、論理和賠償舉例：業主摔傷后找物司論理和賠償 80 （3）、地面積水或異物（地瓜皮狗屎等傷人）、地面積水或異物（地瓜皮狗屎等傷人） 、處理積水處；及時清掃積水；、處理積水處；及時清掃積水； 、及時清掃地上雜物；、及時清掃地上雜物； 、加強小區宣傳，愛護公共衛生。、加強小區宣傳，愛護公共衛生。 81 水景、噴泉及建筑小品引發的人身傷害；水景、噴泉及建筑小品引發的人身傷害； （1）、標識提醒；）、標識提醒； （請勿戲水、當心掉入；請勿戲水、當心觸電）（請勿戲水、當心掉入；請勿戲水、當心觸電） （2）、加強管理；）、加強管理； （3）、加大物防措施；）、加大物防措施； 82 綠化植物引發的人身傷害：綠

40、化植物引發的人身傷害： （1）攀爬、玩樹方面；（黃桷樹、小葉榕，銀杏）攀爬、玩樹方面；（黃桷樹、小葉榕，銀杏） （2）帶刺灌木傷人；（如絲蘭、蘇鐵、月季、玫瑰）帶刺灌木傷人；（如絲蘭、蘇鐵、月季、玫瑰） （3）不易在常人經過處種植帶刺的草木；）不易在常人經過處種植帶刺的草木； （4）標識提醒，加強維護管理。）標識提醒，加強維護管理。 83 84 85 86 87 五、小區寵物造成的人身、財產傷害五、小區寵物造成的人身、財產傷害 （一）、法律的規定：（民法第（一）、法律的規定：（民法第127條）條）過錯推定原則過錯推定原則 飼養動物造成他人損害的，動物飼養人或者管理人應當承擔民事責任，飼養動物造

41、成他人損害的，動物飼養人或者管理人應當承擔民事責任， 由于害人的過錯造成損害的，動物飼養人或者管理人不承擔民事責任，由由于害人的過錯造成損害的，動物飼養人或者管理人不承擔民事責任，由 于第三人的過錯造成損害的，第三人應當承擔民事責任。于第三人的過錯造成損害的，第三人應當承擔民事責任。 88 （二）、寵物引發傷害的種類：（二）、寵物引發傷害的種類： 1、寵物傷人（烈性寵物）；、寵物傷人（烈性寵物）； 2、寵物傷物品；、寵物傷物品； 3、寵物傷寵物；、寵物傷寵物； 4、寵物噪音擾民；、寵物噪音擾民； 5、人傷寵物；、人傷寵物； 浣熊獵犬浣熊獵犬 乞沙比克獵犬乞沙比克獵犬 89 （三）、剖析寵物引發

42、糾紛的原因和規避：（三）、剖析寵物引發糾紛的原因和規避： 寵物傷人寵物傷人 （1）、飼養人或者管理人的管理不當；）、飼養人或者管理人的管理不當； （2）、受害人的過錯；）、受害人的過錯； （3）、第三人的過錯；）、第三人的過錯； （4）、寵物實行登記管理；）、寵物實行登記管理； （5）、圈養、定期放養；）、圈養、定期放養； （6）、加強宣傳，業主之間相互監督。）、加強宣傳，業主之間相互監督。 90 寵物傷品：寵物傷品： （1）、故意傷害；）、故意傷害； （2）、過失傷害；）、過失傷害； 舉例：貓傷車引發的糾紛。舉例：貓傷車引發的糾紛。 91 寵物傷寵物：寵物傷寵物： （1）、寵物主人過錯；）、

43、寵物主人過錯； （2）、強勢寵物過錯；）、強勢寵物過錯； （3）、弱勢寵物過錯）、弱勢寵物過錯 舉例：寵物受傷后，寵物主人找物管，論理物舉例：寵物受傷后，寵物主人找物管，論理物 管服務不到位。管服務不到位。 92 寵物噪音擾民：寵物噪音擾民： 根據根據重慶市養犬管理暫行辦法重慶市養犬管理暫行辦法規定，固寵物發出的噪規定，固寵物發出的噪 音影響其他具名正常生活的。責任人承擔相應的侵權責任。音影響其他具名正常生活的。責任人承擔相應的侵權責任。 寵物不能脫離主人，任其敞放。不能在公共場寵物不能脫離主人，任其敞放。不能在公共場 合下飼放寵物（政府規定的禁止區域）合下飼放寵物（政府規定的禁止區域） 犬不

44、能進入：機關、醫院、學校、體育場館、犬不能進入：機關、醫院、學校、體育場館、 博物館、圖書館、影劇院、商場、餐館，公交車站等。博物館、圖書館、影劇院、商場、餐館，公交車站等。 93 人傷寵物：人傷寵物： （1）、故意傷害）、故意傷害 （2）、過失傷害）、過失傷害 舉例：秩維員將業主的狗當美餐舉例：秩維員將業主的狗當美餐 94 六、其他事件造成的人身傷害六、其他事件造成的人身傷害 （1）公區維修時，未按規定做防范措施和標識；）公區維修時，未按規定做防范措施和標識； 舉例：公區污水管道維修和窖井維修（民法舉例：公區污水管道維修和窖井維修（民法125條）條） （2）公區車輛亂停亂放方面；（車輛損傷、

45、人員傷害等）公區車輛亂停亂放方面；（車輛損傷、人員傷害等） （3）裝修中違規搭建和破壞承重結構和安全結構；）裝修中違規搭建和破壞承重結構和安全結構； （3）花草護欄傷人方面（維欄式竹塊編制的護欄）。）花草護欄傷人方面（維欄式竹塊編制的護欄）。 95 公區維修時，未按規定做安全防范措施和標識；公區維修時，未按規定做安全防范措施和標識； 民法通則民法通則 125條條 民法通則第一百二十五條民法通則第一百二十五條 在公共場所、道旁在公共場所、道旁 或者通道上挖坑、修繕安裝地下設施等，沒有或者通道上挖坑、修繕安裝地下設施等，沒有 設置明顯標志和采取安全措施造成他人損害的，設置明顯標志和采取安全措施造成

46、他人損害的， 施工人應當承擔民事責任。施工人應當承擔民事責任。 96 公區車輛亂停亂放方面；（車輛損傷、人員傷害等）公區車輛亂停亂放方面；（車輛損傷、人員傷害等） 小區道路亂停亂放小區道路亂停亂放 高空掉下物品砸傷車輛高空掉下物品砸傷車輛 97 裝修中違規搭建和破壞承重結構和安全結構；裝修中違規搭建和破壞承重結構和安全結構； 民法通則第民法通則第126條規定：條規定： 建筑物或其它設施以及建筑物的擱置物，懸掛物發生倒塌、脫港、建筑物或其它設施以及建筑物的擱置物，懸掛物發生倒塌、脫港、 墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民

47、事責任，但 能夠證明自己沒有過錯的除外。能夠證明自己沒有過錯的除外。 此條的運用是過錯責任原則和過錯推定原則。此條的運用是過錯責任原則和過錯推定原則。 98 1、外立面搭建構筑物和建筑物；、外立面搭建構筑物和建筑物； 2、屋面超荷載修建景觀和建筑物；、屋面超荷載修建景觀和建筑物； 3、室內破壞承重、安全結構；、室內破壞承重、安全結構； 4、封閉燃氣出口或將燃氣排放接入煙道；、封閉燃氣出口或將燃氣排放接入煙道； 5、挖地下室；、挖地下室； 6、其它影響安全結構的裝修。、其它影響安全結構的裝修。 挖地下室挖地下室 窗臺放花缽窗臺放花缽 99 花草護欄傷人方面花草護欄傷人方面 舉例：護欄傷害小孩舉例

48、：護欄傷害小孩 100 三、防范建議三、防范建議 健全安全機制，加強內部管理。健全安全機制，加強內部管理。 加強自我保護，樹立風險意識。加強自我保護，樹立風險意識。 強化專業培訓，堅持持證上崗。強化專業培訓，堅持持證上崗。 專業外包，風險減少。專業外包，風險減少。 購買保險，規避風險。購買保險，規避風險。 101 解決物業安全引發糾紛的要點：六句話解決物業安全引發糾紛的要點：六句話24個字：個字： 熱情接待；熱情接待； 認真分析；認真分析； 深入現場；深入現場； 及時解決；及時解決； 回訪周到；回訪周到； 建立檔案；建立檔案； 102 態度關鍵：態度關鍵： 服務是本職、態度是核心，做到服務是本職、態度是核心，做到 服務工作，端正工作態度，是創一流企服務工作，端正工作態度，是創一流企 業的基礎。業的基礎。 103 面對物業安全引發的法律糾紛問題做到：面對物業安全引發的法律糾紛問題做到： 熱情周到；熱情周到； 心態平和；心態平和； 沉著面對；沉著面對； 敢于擔責。敢于擔責。 104 謝謝大家謝謝大家