1、 中國成都 整體規(guī)劃開發(fā)運作全案詳解 大型生態(tài)旅游文化地產(chǎn)項目 項目總體分析 項目定位研究 項目整體策劃 項目建議 項目財務(wù)分析 策劃方服務(wù)內(nèi)容目 錄項目總體分析政策因素政策因素 經(jīng)濟因素經(jīng)濟因素社會因素社會因素旅游產(chǎn)業(yè)是四川省的支柱產(chǎn)業(yè)，作為旅游產(chǎn)業(yè)是四川省的支柱產(chǎn)業(yè)，作為“無煙工業(yè)無煙工業(yè)”的生態(tài)旅游的生態(tài)旅游項目受到政府最大力度的支持，項目受到政府最大力度的支持，也能夠為開發(fā)方取得最大限度的政策支持也能夠為開發(fā)方取得最大限度的政策支持健康、運動、綠色、休閑、養(yǎng)身是城市高端群落最時髦的語言，健康、運動、綠色、休閑、養(yǎng)身是城市高端群落最時髦的語言，更是其永恒的追求，生態(tài)旅游項目正好滿足了這樣

2、的潮流更是其永恒的追求，生態(tài)旅游項目正好滿足了這樣的潮流生態(tài)旅游最大的特點是生態(tài)旅游最大的特點是“一低三高一低三高”：低密度、高綠化、高品質(zhì)、高享受。低密度、高綠化、高品質(zhì)、高享受。因此生態(tài)旅游產(chǎn)品及相關(guān)的地產(chǎn)開發(fā)具備極高的經(jīng)濟價值因此生態(tài)旅游產(chǎn)品及相關(guān)的地產(chǎn)開發(fā)具備極高的經(jīng)濟價值技術(shù)因素技術(shù)因素生態(tài)旅游項目重在前期產(chǎn)品的策劃和項目整體規(guī)劃。生態(tài)旅游項目重在前期產(chǎn)品的策劃和項目整體規(guī)劃。具體實施過程不存在技術(shù)障礙具體實施過程不存在技術(shù)障礙項目項目PEST分析分析項目SWOT分析-“文化”是旅游之魂，如何樹立項目獨特的文化優(yōu)勢-如何將豐富的自然資源開發(fā)建設(shè)成為符合市場需求的旅游度假產(chǎn)品項目地最大

3、的弱點在于沒有形象鮮明的吸引物和吸引設(shè)施-旅游是政府重點扶持產(chǎn)業(yè)-生態(tài)農(nóng)業(yè)對優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推進新農(nóng)村建設(shè)有重大意義。-休閑文化已經(jīng)成為成都的文化名片，休閑度假項目對城市人群極具吸引力。-金堂距離中心城市僅35KM-項目所在地涵蓋多種地形-項目所在地擁有地?zé)帷厝獌纱笙∪弊匀毁Y源-傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大縣+生態(tài)資源強縣雙重資源優(yōu)勢地理區(qū)位與生態(tài)資源地理區(qū)位與生態(tài)資源政策支持與社會潮流政策支持與社會潮流吸引物的缺乏吸引物的缺乏自然資源整合自然資源整合文化品牌打造文化品牌打造優(yōu)勢優(yōu)勢弱點弱點機遇機遇挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)項目分析結(jié)論 根據(jù)以上分析，本項目策劃必須揚長避短，需要解決的課題包括“項目定位”與“項目策劃”兩大類

4、：先完成項目定位先完成項目定位解決“我們要做什么產(chǎn)品”的問題根據(jù)現(xiàn)有的資源和市場環(huán)境-產(chǎn)品的目標人群是誰？-產(chǎn)品的主題是什么？-產(chǎn)品應(yīng)具備什么樣的功能？再進行項目策劃再進行項目策劃解決“我們怎樣來做這樣的產(chǎn)品”的問題旅游休閑產(chǎn)品之魂的升華“文化”上的突破旅游休閑產(chǎn)品形體的鍛造“功能”上的突破旅游休閑產(chǎn)品內(nèi)涵的修煉“服務(wù)”上的突破項目定位研究項目目標市場定位 目標市場定位流程目標市場定位流程 根據(jù)項目地現(xiàn)有的條件，選擇什么樣的細分市場，才能夠進一步強化優(yōu)勢、淡化消除弱勢、抓住機遇和迎接挑戰(zhàn)。以達到以最低的成本創(chuàng)造最高的收益。-20%的人產(chǎn)生80%的消費，高端人群是具有強大購買的的優(yōu)質(zhì)客源-核心群

5、體：城市高端人群（政府領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)主、外企高管、外籍人士）-重要群體：城市中產(chǎn)人群（公務(wù)員、企業(yè)白領(lǐng)、自由職業(yè)者）較高的文化素質(zhì)第一步：目標市場定位的目的第二步：目標市場定位的依據(jù)第四步：本項目的目標市場定位結(jié)論第三步：目標人群的共同特點-稀缺的生態(tài)資源是項目最具閃光的賣點 -旅游及地產(chǎn)項目的消費群體以城市高端人群為主 -較強的消費能力和較高的消費意識-極強的健康意識和休閑意識-對生態(tài)、自然休閑的渴望 結(jié)論結(jié)論項目主題定位 本項目主題定位流程本項目主題定位流程-根據(jù)目標人群的消費偏好，制定項目策劃與規(guī)劃的主線，確保項目產(chǎn)品能夠在最短的時間內(nèi)獲得市場認同。從而保證項目取得良好的現(xiàn)金流。-符合目標市

6、場消費需求與消費特征-引發(fā)目標人群的心理共鳴具有川西田園鄉(xiāng)村特色的國際生態(tài)綜合休閑游憩區(qū)-生態(tài)性：自然、綠色、田園鄉(xiāng)村第一步：項目主題定位的目的第二步：項目主題定位的依據(jù)第四步：本項目主題定位結(jié)論第三步：本項目主題定位的基本特性 -符合項目地點的實際情況 -符合開發(fā)方的開發(fā)及經(jīng)營管理能力 -文化性：田園文化、中外溫泉文化、成都休閑文化 -功能性：休閑、度假、養(yǎng)身、商務(wù)結(jié)論結(jié)論項目產(chǎn)品功能定位 本項目產(chǎn)品功能本項目產(chǎn)品功能定位流程定位流程-確定項目產(chǎn)品的主要功能類型、產(chǎn)品的開發(fā)方向、以及產(chǎn)品開發(fā)的主要框架。以保證項目的規(guī)劃、建設(shè)符合項目主題。功能性服務(wù)于主題性。-產(chǎn)品功能具有獨特性、難以復(fù)制性-

7、提供以濕地運動、溫泉養(yǎng)生、農(nóng)業(yè)休閑為主的生態(tài)體驗式旅游產(chǎn)品提供生態(tài)居住、田園度假、溫泉療養(yǎng)為特色的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品-健身保養(yǎng)的需求-生活體驗的需求第一步：項目產(chǎn)品功能定位的目的第二步：項目產(chǎn)品功能定位的依據(jù)第四步：本項目產(chǎn)品功能定位結(jié)論第三步：產(chǎn)品功能應(yīng)滿足的需求 -實現(xiàn)產(chǎn)品功能所需要的投入最小 -產(chǎn)品功能對目標群體的吸引力最強，產(chǎn)生的收益最大 -遠離塵囂的需求-生態(tài)居住的需求 -身心放松的需求、親近自然的需求結(jié)論結(jié)論項目整體策劃 項目綜合環(huán)境評估項目環(huán)境項目環(huán)境地理及氣候地理及氣候官倉鎮(zhèn)位于金堂縣城北10公里，成都、德陽、廣漢市三市縣交界處，距成都50公里，現(xiàn)已融入成都市“一小時經(jīng)濟圈”。官倉鎮(zhèn)

8、氣候溫和，年平均氣溫16.7度，雨量充沛，光溫條件較好，日照年平均1295.5小時有效積溫10攝氏度為5450度，四季分明。項目環(huán)境項目環(huán)境水土資源情況水土資源情況“川西第一泉”美譽的白馬氡溫泉日自溢水1.4萬立方米，四季自流含有多種微量元素，是上乘的保健醫(yī)療用水。獨具開發(fā)價值 官倉平地的土壤以沖擊土為主適合種植各種蔬菜是理想的綠色蔬菜基地丘陵地區(qū)土壤屬紫色土壤土壤成分適合種植柚類 柑橘和各類伏季水果所在區(qū)域北河兩岸在雨季為濕地濕地生態(tài)具有豐富的動植物資源獨特的自然景觀，隨水位的變化而改變具有極強的觀賞性項目環(huán)境項目環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀-燃氣設(shè)施現(xiàn)狀 天然氣輸氣

9、管道穿境而過，接入白馬泉-供電設(shè)施現(xiàn)狀國電金堂電廠在今年六月初已正式并網(wǎng)發(fā)電。-郵電通訊設(shè)施現(xiàn)狀 小靈通機站、聯(lián)通網(wǎng)站、移動網(wǎng)站覆蓋全境-交通設(shè)施現(xiàn)狀成金快速通道年底通車，金堂將融入“半小時交通圈”-供水設(shè)施現(xiàn)狀 現(xiàn)有自來水廠一座能滿足生活用水需要項目環(huán)境綜合評價項目環(huán)境綜合評價交通方面交通方面本項目所在地已經(jīng)具備建設(shè)國際生態(tài)綜合休閑社區(qū)的條件“一小時經(jīng)濟圈”和“30分鐘經(jīng)濟圈”的中間地帶是國際公認的休閑度假社區(qū)的理想選址地項目地的集溫泉、濕地、水土、氣候多方面優(yōu)勢于一體，具備了打造成為國際級旅游度假休閑社區(qū)的諸多素材項目地水、電、氣、通訊、道路等基礎(chǔ)設(shè)施能夠滿足項目開發(fā)的需要基礎(chǔ)設(shè)施完善基礎(chǔ)

10、設(shè)施完善自然環(huán)境優(yōu)越自然環(huán)境優(yōu)越項目整體策劃 項目市場分析成都游憩休閑市場發(fā)展趨勢圖旅游休閑方式的演進過程旅游休閑方式的演進過程本地普通收入本地普通收入家庭為主家庭為主傳統(tǒng)市場傳統(tǒng)市場市區(qū)近郊公園市區(qū)近郊公園郊區(qū)農(nóng)家樂棋牌類郊區(qū)農(nóng)家樂棋牌類本地中高本地中高收入家庭收入家庭商務(wù)會議群體商務(wù)會議群體公司培訓(xùn)群體公司培訓(xùn)群體高收入家庭高收入家庭鄉(xiāng)村古鎮(zhèn)觀光鄉(xiāng)村古鎮(zhèn)觀光外籍人士外籍人士公司高管公司高管私營業(yè)主私營業(yè)主綜合性生態(tài)度假休閑綜合性生態(tài)度假休閑資源整合資源整合Step 1:以傳統(tǒng)公園、農(nóng)家樂為主的城市近郊以傳統(tǒng)公園、農(nóng)家樂為主的城市近郊 游憩市場發(fā)展階段游憩市場發(fā)展階段聯(lián)合擴展聯(lián)合擴展Step

11、 2:在農(nóng)家樂、棋牌娛樂基礎(chǔ)上，以洛帶、黃龍溪在農(nóng)家樂、棋牌娛樂基礎(chǔ)上，以洛帶、黃龍溪為代表的等特色古鎮(zhèn)文化體驗的游憩發(fā)展階段為代表的等特色古鎮(zhèn)文化體驗的游憩發(fā)展階段休閑旅游市場日趨成熟休閑旅游市場日趨成熟Step 3:以健康養(yǎng)身、休閑度假為特色的發(fā)展階段：以健康養(yǎng)身、休閑度假為特色的發(fā)展階段：特點是：特點是：1、商務(wù)休閑、商務(wù)培訓(xùn)的市場迅速擴大、商務(wù)休閑、商務(wù)培訓(xùn)的市場迅速擴大 2、駐留時間增加，過夜率增加、駐留時間增加，過夜率增加 3、生態(tài)、自然、文化成為發(fā)展潮流、生態(tài)、自然、文化成為發(fā)展潮流市場的發(fā)展呼喚市場的發(fā)展呼喚“國際綜合性生態(tài)休閑社區(qū)國際綜合性生態(tài)休閑社區(qū)”的誕生的誕生休休閑閑群

12、群體體的的演演進進過過程程旅游地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢市場發(fā)展趨勢優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境精彩的休閑吸引物便捷的交通條件親切的文化氛圍周到的物業(yè)服務(wù)完善的生活配套市場分析結(jié)論符合現(xiàn)階段旅游休閑市場需求的產(chǎn)品應(yīng)該具備以下特征：符合市場需求的產(chǎn)品符合市場需求的產(chǎn)品應(yīng)具備應(yīng)具備明確的明確的“文化文化”主題主題完善的完善的“服務(wù)服務(wù)”體系體系合理的合理的“功能功能”配備配備項目整體策劃 產(chǎn)品策劃思辨高屋建瓴高屋建瓴文化高度的確立文化高度的確立近悅遠來近悅遠來休閑功能的設(shè)計休閑功能的設(shè)計恰到好處恰到好處服務(wù)體系的規(guī)劃服務(wù)體系的規(guī)劃將文化、功能、服務(wù)的概念完美的融合到一起，從而引起目標人群的購買

13、沖動項目整體策劃 項目產(chǎn)品策劃本項目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)休閑度假產(chǎn)品形體功能項目主題定位：項目主題定位：國際生態(tài)綜合國際生態(tài)綜合休閑社區(qū)休閑社區(qū)休閑度假產(chǎn)品之魂文化休閑度假產(chǎn)品內(nèi)涵服務(wù)項目產(chǎn)品主題“白馬Joyful Eco-district生態(tài)歡享社區(qū)”服務(wù)服務(wù)星級標準會員制人性化文化文化文化體驗文化尋蹤文化洗禮功能功能居住娛樂休閑白馬JED生態(tài)社區(qū)營建三步曲形體鍛造白馬JED休閑功能內(nèi)涵修煉重要服務(wù)體系規(guī)劃白馬JED魂之賦予打造白馬休閑文化魂之賦予打造白馬休閑文化 文化是旅游休閑項目之魂，是項目軟實力的重要體現(xiàn)，是獲得市場認同的重要保證，“白馬JED生態(tài)歡享社區(qū)”項目應(yīng)形成獨具一格的“白馬休閑文化”，從

14、而與其他旅游文化，如洛帶的“客家文化”、青城山“道家文化”、峨眉山“佛教文化”、龍泉“桃花文化”等相區(qū)隔。桃花文化龍泉客家文化洛帶道文化青城山佛教文化峨眉山白馬JED生態(tài)歡享社區(qū)獨特的白馬休閑文化魂之賦予打造白馬休閑文化文化之源文化之源“白馬休閑文化”源自成都的休閑生活方式“白馬休閑文化”是對川西壩子悠閑富足的休閑文化的傳承與發(fā)展 文化之樹文化之樹“白馬休閑文化”是多種亞文化構(gòu)成的一顆枝葉繁茂的“生態(tài)”文化樹“白馬休閑文化”包含了“漢民族田園農(nóng)耕文化”、“漢民族溫泉養(yǎng)身休閑文化”、“少數(shù)民族溫泉文化”、“外國溫泉休閑文化”，所有這些亞文化都緊緊與這棵樹的主干“生態(tài)”緊密聯(lián)合到一起 文化之果文化

15、之果“白馬休閑文化”結(jié)出的生態(tài)果實就是本項目多姿多彩的產(chǎn)品形態(tài)“白馬休閑文化”是一種能夠看得見、摸的著、可以品嘗、可以居住，實實在在進行體驗和享受的文化，而不是僅供瞻仰和研究的文化滋養(yǎng)誕生魂之賦予打造白馬休閑文化白馬休閑文化譜系及支撐內(nèi)容白馬休閑文化白馬休閑文化漢民族漢民族傳統(tǒng)文化精粹傳統(tǒng)文化精粹 中國少數(shù)民族中國少數(shù)民族文化精粹文化精粹世界各地民族世界各地民族文化精粹文化精粹溫泉沐浴文化溫泉沐浴文化田園休閑文化田園休閑文化宮廷沐浴文化宮廷沐浴文化溫泉養(yǎng)生文化溫泉養(yǎng)生文化 溫泉休閑文化溫泉休閑文化 田園養(yǎng)身文化田園養(yǎng)身文化農(nóng)耕文化農(nóng)耕文化隱逸文化隱逸文化溫泉沐浴文化溫泉沐浴文化草本沐浴文化草本

16、沐浴文化山藥沐浴文化山藥沐浴文化溫泉沐浴文化溫泉沐浴文化香薰溫泉文化香薰溫泉文化SPASPA文化文化火山溫泉火山溫泉濕地生態(tài)文化濕地生態(tài)文化濕地生態(tài)園濕地生態(tài)園特色主題文化特色主題文化影視城影視城1 1：川西民俗文化川西民俗文化特色主題文化特色主題文化影視城影視城2 2：少數(shù)民俗文化少數(shù)民俗文化通過“文化為魂，娛樂休閑為表，康居為里”，將項目的主題概念及其文化內(nèi)涵定位于“文化歡享”這樣一個高層次水平上，形成獨具特色的白馬休閑文化其中的“溫泉文化”以保健療養(yǎng)為主，訴求“健康和長壽”；“沐浴文化”則以漢民族、少數(shù)民族、以及世界各地的沐浴民俗、民風(fēng)和民情為主，特別是挖掘中國本土的沐浴文化，比如歷代宮

17、廷沐浴文化，訴求“詳和、友愛、個性和自然”田園文化則更直觀的讓游者貼近大自然，與自然融入一體，回歸“采菊東籬下,悠然現(xiàn)南山”，營造出寧靜平和，健康淡然的的田園文化讓游者身體力行，更直接的享受體驗旅游。將現(xiàn)代新中式建筑與中國田園文化相結(jié)合，感受新中式建筑帶來的視覺享受，品位兩千多年的中國田園文化。魂之賦予打造白馬休閑文化形體鍛造白馬JED休閑功能白馬白馬JEDJED生態(tài)歡享社區(qū)生態(tài)歡享社區(qū)歡樂頌歡樂頌歡樂頌歡樂頌 第一章：第一章：文化體驗文化體驗歡樂頌歡樂頌 第二章：第二章：休閑娛樂休閑娛樂歡樂頌歡樂頌 第三章：第三章：健身養(yǎng)身健身養(yǎng)身歡樂頌歡樂頌 第四章：第四章：生態(tài)居住生態(tài)居住溫泉文化體驗溫

18、泉文化體驗田園文化體驗田園文化體驗濕地文化體驗濕地文化體驗民族文化體驗民族文化體驗影視城主題公園體驗影視城主題公園體驗周邊娛樂設(shè)施體驗周邊娛樂設(shè)施體驗生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光體驗生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光體驗濕地文化生態(tài)博物園濕地文化生態(tài)博物園生態(tài)環(huán)境滋養(yǎng)生態(tài)環(huán)境滋養(yǎng)綠色食品食療綠色食品食療健康養(yǎng)身顧問健康養(yǎng)身顧問生態(tài)居住生態(tài)居住人文居住人文居住形體鍛造主要功能區(qū)設(shè)置四大區(qū)介紹四大區(qū)介紹溫泉旅游區(qū)溫泉旅游區(qū)濕地休閑區(qū)濕地休閑區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)體驗區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)體驗區(qū)生態(tài)居住區(qū)生態(tài)居住區(qū)（500500畝開發(fā)用地）畝開發(fā)用地）-溫泉度假酒店溫泉度假酒店-溫泉商務(wù)會所溫泉商務(wù)會所-溫泉文化體驗中心溫泉文化體驗中心（宮廷、日式、（宮廷、日

19、式、歐式、火山、歐式、火山、洞穴）洞穴）-濕地生態(tài)博物園濕地生態(tài)博物園-高爾夫練習(xí)場高爾夫練習(xí)場-濕地及水上娛樂中心濕地及水上娛樂中心-親水公園親水公園-農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園-川西農(nóng)耕文化博物園川西農(nóng)耕文化博物園-少數(shù)民俗農(nóng)業(yè)博物園少數(shù)民俗農(nóng)業(yè)博物園-園藝農(nóng)藝培訓(xùn)中心園藝農(nóng)藝培訓(xùn)中心-農(nóng)產(chǎn)品交易中心農(nóng)產(chǎn)品交易中心-高端產(chǎn)品：溫泉莊園高端產(chǎn)品：溫泉莊園-中端產(chǎn)品：鄉(xiāng)村別墅中端產(chǎn)品：鄉(xiāng)村別墅-低端產(chǎn)品：田園農(nóng)家低端產(chǎn)品：田園農(nóng)家影視城影視城&商業(yè)步行街：商業(yè)步行街：-川西小鎮(zhèn)步行街川西小鎮(zhèn)步行街-舊上海步行街舊上海步行街-唐宋步行街唐宋步行街形體鍛造功能分區(qū)規(guī)劃圖-溫泉度假酒店溫泉度假酒店

20、-溫泉商務(wù)會所溫泉商務(wù)會所-溫泉文化體驗中心溫泉文化體驗中心-濕地生態(tài)博物園濕地生態(tài)博物園-高爾夫練習(xí)場高爾夫練習(xí)場-濕地及水上娛樂中心濕地及水上娛樂中心-親水公園親水公園-農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園-川西農(nóng)耕文化川西農(nóng)耕文化博物園博物園-少數(shù)民俗農(nóng)業(yè)少數(shù)民俗農(nóng)業(yè)博物園博物園-園藝農(nóng)藝培訓(xùn)園藝農(nóng)藝培訓(xùn)中心中心影視城影視城&商業(yè)步行街商業(yè)步行街-川西小鎮(zhèn)步行街川西小鎮(zhèn)步行街-舊上海步行街舊上海步行街-唐宋步行街唐宋步行街 生活配套設(shè)施生活配套設(shè)施-健身中心健身中心-醫(yī)療中心醫(yī)療中心-超市、加油站、銀行超市、加油站、銀行-農(nóng)產(chǎn)品交易農(nóng)產(chǎn)品交易中心中心生態(tài)居住區(qū)生態(tài)居住區(qū)安置區(qū)安置區(qū)生態(tài)居住區(qū)生態(tài)

21、居住區(qū)形體鍛造相關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)20082008年年20092009年年20102010年年房地產(chǎn)產(chǎn)品類型房地產(chǎn)產(chǎn)品類型單價單價RMBRMB面積面積總價總價RMBRMB單價單價RMBRMB面積面積總價總價RMBRMB單價單價RMBRMB面積面積總價總價RMBRMB中低端產(chǎn)品：中低端產(chǎn)品：田園農(nóng)家、田園農(nóng)家、田園鄉(xiāng)村別墅田園鄉(xiāng)村別墅25002500100001000025002500萬元萬元30003000200002000060006000萬元萬元40004000100001000040004000萬元萬元高端產(chǎn)品：高端產(chǎn)品：莊園、莊園、生態(tài)溫泉別墅生態(tài)溫泉別墅3500350020000200

22、0070007000萬元萬元45004500200002000090009000萬元萬元產(chǎn)權(quán)式度假酒店產(chǎn)權(quán)式度假酒店40004000200002000080008000萬元萬元合計合計25002500萬元萬元1300013000萬元萬元2100021000萬元萬元形體鍛造主要功能區(qū)設(shè)置地產(chǎn)開地產(chǎn)開發(fā)發(fā)-溫泉莊園溫泉莊園-鄉(xiāng)村別墅鄉(xiāng)村別墅-田園農(nóng)家田園農(nóng)家會員卡銷會員卡銷售售-終身會員卡終身會員卡-年卡年卡-溫泉消費卡溫泉消費卡-居住消費卡居住消費卡休閑旅游休閑旅游-影視城旅游影視城旅游-農(nóng)業(yè)體驗觀光農(nóng)業(yè)體驗觀光-園藝培訓(xùn)園藝培訓(xùn)-博物園參觀博物園參觀-農(nóng)產(chǎn)品銷售農(nóng)產(chǎn)品銷售-農(nóng)家居住農(nóng)家居住-特

23、色餐飲特色餐飲物業(yè)物業(yè)租賃租賃-影視影視城租賃城租賃-商業(yè)街商業(yè)街招租招租-單位拓單位拓展訓(xùn)練展訓(xùn)練場地租場地租賃賃-度假物度假物業(yè)出租業(yè)出租白馬白馬JEDJED生態(tài)社區(qū)贏利模式生態(tài)社區(qū)贏利模式酒店經(jīng)營酒店經(jīng)營-度假酒店經(jīng)營度假酒店經(jīng)營-酒店餐飲酒店餐飲-溫泉體驗溫泉體驗-會所餐飲會所餐飲-商務(wù)會議商務(wù)會議-商務(wù)度假商務(wù)度假-商務(wù)餐飲商務(wù)餐飲內(nèi)涵修煉重要服務(wù)體系規(guī)劃白馬JED生態(tài)歡享社區(qū)的四大功能區(qū)確立以后，要最大限度的發(fā)揮硬件設(shè)施的效能，在激烈的休閑旅游市場中獨占鰲頭，必須制定出符合市場需求和發(fā)展趨勢的管理模式。建立“白馬JED生態(tài)俱樂部”，對項目經(jīng)營實行會員制管理符合目標群體尊貴、自信的心

24、理需求便于對高端客戶提供全面服務(wù)有利于進行地產(chǎn)項目的銷售有利于盡快回收投資創(chuàng)造利潤白馬JED生態(tài)俱樂部會員制有利于提升目標群體忠誠度促進穩(wěn)定經(jīng)營有利于進行全面客戶關(guān)系管理和后續(xù)產(chǎn)品的開發(fā)內(nèi)涵修煉重要服務(wù)體系規(guī)劃白馬白馬JEDJED生態(tài)社區(qū)生態(tài)社區(qū)“一卡通一卡通”終身會員終身會員購房置業(yè)排號及優(yōu)惠購房置業(yè)排號及優(yōu)惠.所有購物、餐飲、培訓(xùn)項所有購物、餐飲、培訓(xùn)項目超低折扣目超低折扣.會員業(yè)主健康養(yǎng)身檔案會員業(yè)主健康養(yǎng)身檔案健康養(yǎng)身顧問服務(wù)健康養(yǎng)身顧問服務(wù).所有社區(qū)租賃項目所有社區(qū)租賃項目低價優(yōu)惠低價優(yōu)惠.全年度假酒店低價入住全年度假酒店低價入住.所有觀光及體驗項目免費所有觀光及體驗項目免費.內(nèi)涵修

25、煉重要服務(wù)體系規(guī)劃 客戶服務(wù)標準體系、物業(yè)管理體系、旅游接待管理體系-客戶服務(wù)標準體系可參照5*級酒店的相關(guān)服務(wù)標準制訂-物業(yè)管理體系按照高檔別墅物業(yè)的管理和服務(wù)要求制訂-旅游接待管理體系按照旅游度假景點的服務(wù)標準和要求制訂項目整體策劃 項目形象策劃項目形象策劃的基點與結(jié)構(gòu) 本項目形象的構(gòu)成元素如下：-視覺元素：建筑風(fēng)格、裝飾風(fēng)格、形象代言、企業(yè)視覺識別系統(tǒng)VI-聽覺元素：主題音樂、項目SLOGAN、項目主題詞-互動元素：服務(wù)人員素質(zhì)項目形象策劃視覺元素 根據(jù)項目主題定位“國際生態(tài)休閑社區(qū)”的要求視覺元素的設(shè)計應(yīng)遵循“越是民族特色的，越能國際化；越是沿襲傳統(tǒng)的，越能時尚化”的要求。-建筑風(fēng)格建

26、議采用國際上流行的“新中式建筑”風(fēng)格，既能體現(xiàn)項目的文化底蘊，又便于與國際標準接軌-裝飾風(fēng)格外裝盡量應(yīng)體現(xiàn)傳統(tǒng)化、生態(tài)化的特點；內(nèi)裝以現(xiàn)代裝修為主，可加入部分傳統(tǒng)元素-項目視覺識別系統(tǒng)包括項目LOGO設(shè)計、導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計等項目形象策劃聽覺元素 根據(jù)項目主題定位“國際生態(tài)休閑社區(qū)”的要求聽覺元素應(yīng)滿足高雅大氣、易于傳播的特點-項目SOLGAN“專享白馬國際社區(qū)，坐擁濕地溫泉田園”-項目主題詞“一座世間難得的生態(tài)樂園”-主題音樂可采用節(jié)選民族音樂進行改編說明：項目SOLGAN和項目主題詞配合使用，既強調(diào)了項目功能，又能體現(xiàn)項目的高端特點項目形象策劃互動元素 根據(jù)項目主題定位“國際高爾夫生態(tài)休閑社區(qū)”

27、的要求互動元素更多是體現(xiàn)項目人員素質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量等軟性形象，務(wù)求體現(xiàn)人性化的服務(wù)，“山美、水美、人更美”。項目整體策劃 項目開發(fā)策劃項目開發(fā)戰(zhàn)略原則 本項目開發(fā)應(yīng)遵循以下三條戰(zhàn)略原則：1、“項目單位土地面積的價值最大化”原則 項目的景觀開發(fā)除了應(yīng)具備觀賞功能以外，還應(yīng)重點打造其休閑娛樂的功能。盡可能將成本性投入轉(zhuǎn)換為經(jīng)營性投入，比如影視城商業(yè)步行街，既具備景觀功能，又具備經(jīng)營功能，在造景的同時又能產(chǎn)生經(jīng)營收益。2、“項目規(guī)劃設(shè)計與項目產(chǎn)品策劃相協(xié)調(diào)”原則 產(chǎn)品策劃是在經(jīng)過詳細的市場調(diào)研以后，進行項目人流量分析、接待容量分析、功能分區(qū)設(shè)計。因此，項目開發(fā)中的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該符合產(chǎn)品策劃的要求。3、“項

28、目功能系統(tǒng)一體化”原則 項目各分區(qū)既相對獨立能實現(xiàn)一定的功能，又通過“文化生態(tài)休閑”這一主題系統(tǒng)緊密聯(lián)系，各功能區(qū)或是直接服務(wù)于這一主題，或是作為這一主題的支撐配套功能。項目開發(fā)的步驟項目開發(fā)三步走策略：1、第一步：項目開發(fā)前期主打文化牌（項目動工之前）“文化拉升品牌、品牌推進銷售”文化指集“溫泉文化、休閑養(yǎng)身文化、生態(tài)田園文化”為一體的“白馬文化”，品牌指“白馬國際JED生態(tài)社區(qū)”的項目品牌2、第二步：項目開發(fā)中期主打休閑牌（項目部分景觀休閑功能落成）“邊造景、邊經(jīng)營、先預(yù)定、再開發(fā)”首先打造溫泉、濕地生態(tài)園等旅游吸引物，同時通過會員卡銷售和日常經(jīng)營實現(xiàn)部分收入，同時可以開始別墅和產(chǎn)權(quán)式酒店

29、的排號，獲得現(xiàn)金流入。3、第三步：項目開發(fā)后期主打國際牌（項目景觀基本落成，地產(chǎn)建設(shè)啟動）“優(yōu)質(zhì)客源，以高帶低，以點帶面”充分借助溫泉濕地生態(tài)園的國際性和客源影響力，帶動產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售。以運動休閑作為項目亮點，全面帶動溫泉、濕地旅游觀光等休閑項目的經(jīng)營項目整體策劃 項目運作策劃項目運作突破點 再優(yōu)秀的產(chǎn)品，面對激烈的競爭，仍然需要尋求突破突破普通項目單一的贏利模式實現(xiàn)“開發(fā)短期回款經(jīng)營長期贏利資產(chǎn)永久增值”突破普通項目封頂預(yù)售模式實現(xiàn)“邊造景、邊入會、邊預(yù)訂”的銷售方式贏利模式突破贏利模式突破銷售方式突破銷售方式突破突破普通項目單薄的主題概念：首倡白馬國際JED（Joyful Eco-dis

30、trict）生態(tài)歡享社區(qū)概念概念運作突破概念運作突破概念運作的突破 單憑生態(tài)的概念已經(jīng)喚不起消費人群的熱情 本項目概念應(yīng)突出國際化、情感化、人性化的特點，并與現(xiàn)有旅游休閑項目進行有效的區(qū)隔，在此基礎(chǔ)上提出“白馬國際JED生態(tài)歡享社區(qū)”JED代表的是一種生活方式，一種人生態(tài)度，一種情感和身心的體驗贏利模式的突破本項目采取短、中、長期結(jié)合的贏利模式，有利于優(yōu)化收入結(jié)構(gòu) 開發(fā)短期回款“通過會員卡銷售及預(yù)定實現(xiàn)部分回款”經(jīng)營長期贏利項目可實現(xiàn)長期經(jīng)營，有盈利保障 資產(chǎn)永久增值地產(chǎn)物業(yè)具有巨大的升值空間，同時帶動后續(xù)6000畝開發(fā)用地整體價值上升。銷售方式的突破 項目銷售方式按照會員制方式進行“邊造景、

31、邊入會、邊預(yù)訂”的銷售方式銷售過程為：1、JED生態(tài)項目的概念激發(fā)消費者的購買動機2、現(xiàn)場溫泉及濕地生態(tài)景觀促進消費者做出購買決策3、消費者交納會費入會后即自動參與樓盤排號4、樓盤開盤前視具體情況決定是否采用排號選房方式項目建議項目建議政府公關(guān) 通過本項目主題及產(chǎn)品策劃，“白馬國際JED生態(tài)歡享社區(qū)”集合了眾多高端旅游產(chǎn)品、并引入了先進的休閑旅游概念，從而使本項目在概念和規(guī)劃上具有開創(chuàng)性的地位，具有巨大的經(jīng)濟和社會效應(yīng)，對本地區(qū)整體形象的提升有巨大的拉動作用。因此可通過本項目策劃為平臺，爭取政府政策的支持：1、土地價格方面：2、配套基礎(chǔ)設(shè)施方面：3、審批與拆遷補償方面：4、各項報建、辦證規(guī)費等

32、政府行政性收費的減免 5、項目的整體服務(wù)方面（如省級重點項目申報等）項目建議融資活動 本項目經(jīng)過整體策劃與包裝后，具備良好的贏利能力和升值潛力，可以通過引入戰(zhàn)略投資者、股份置換、股權(quán)融資、抵押貸款等多種方式向海內(nèi)外投資公司、基金、銀行進行融資活動 *擁有大量海內(nèi)外融資渠道和豐富的融資經(jīng)驗，可以為本項目提供全套融資服務(wù)。項目建議土地運營 第一期3000畝土地的成功開發(fā)的基礎(chǔ)上，后續(xù)6000畝土地的價值將得到空間的釋放，受到多家開發(fā)機構(gòu)的關(guān)注。因此，對后續(xù)6000畝土地進行整體規(guī)劃和打造，取得規(guī)劃權(quán)、開發(fā)權(quán)、招商權(quán)。將規(guī)劃好的土地轉(zhuǎn)包給其他開發(fā)機構(gòu)，進行土地運營，在不占用大量資金的情況下，獲得更高

33、的回報。項目財務(wù)分析 本項目實際由兩個項目組成：生態(tài)旅游觀光項目及配套別墅和產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)項目。建設(shè)周期三年，占地本項目實際由兩個項目組成：生態(tài)旅游觀光項目及配套別墅和產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)項目。建設(shè)周期三年，占地30003000畝。畝。所需投資共所需投資共29,30329,303萬元，其中固定資產(chǎn)投資萬元，其中固定資產(chǎn)投資29,20329,203萬元，流動資金萬元，流動資金100100萬元。生態(tài)旅游觀光項目占地萬元。生態(tài)旅游觀光項目占地25002500畝，畝，土地為租用，年租金預(yù)計土地為租用，年租金預(yù)計150150萬元，項目建設(shè)投入預(yù)計萬元，項目建設(shè)投入預(yù)計55005500萬元。開發(fā)項目占地萬元。開

34、發(fā)項目占地500500畝，土地為征用，預(yù)計費用畝，土地為征用，預(yù)計費用75007500萬元，萬元，建設(shè)成本預(yù)計建設(shè)成本預(yù)計1500015000萬元。資金來源中，萬元。資金來源中，19,50019,500萬元由股東投入，萬元由股東投入，10,00010,000萬元擬通過銀行貸款解決。萬元擬通過銀行貸款解決。具體投資明細及投資進度詳見下表。具體投資明細及投資進度詳見下表。表1 項目具體投資明細及投資建設(shè)進度表 單位：萬元 各年度預(yù)計投資金額各年度預(yù)計投資金額 200720072008200820092009合計合計 土地費用 7,5007,5007,500 觀光項目建設(shè) 1,0004,5005,5

35、005,500 房產(chǎn)項目建設(shè) 1,5006,0007,50015,00015,000 建設(shè)期間借款利息、費用-4018021,2031,203 小計 10,00010,9018,30229,20329,203 流動資金 100100100合計合計10,00010,00011,00111,0018,3028,30229,30329,303預(yù)測資金來源200720072008200820092009股本7,5006,0006,00019,50019,500項目現(xiàn)金利潤長期借款5,0005,00010,00010,000短期借款-小計小計12,50012,50011,00011,0006,0006,

36、00029,50029,50020082009201020112012資產(chǎn)負債表資產(chǎn)負債表流動資產(chǎn)4,6577,64218,43019,24220,054固定資產(chǎn)凈額13,12621,15320,87820,60320,328資產(chǎn)總計25,28336,29546,80747,34547,882流動負債-長期負債10,0005,000-股東權(quán)益15,28331,29546,80747,34547,882損益表損益表經(jīng)營收入3,02314,41922,7641,8641,864其中：會員卡銷售收入350350450550550田園體驗觀光項目173216259259259生態(tài)溫泉觀光項目-4325

37、40540540生態(tài)溫泉觀光項目421515515515凈利潤1,78310,01315,512537537息、稅、折舊、攤銷前利潤2,49512,74419,994944944財務(wù)比率財務(wù)比率/指標指標長期借款還本付息額4015,8025,401-凈利潤率59%69%68%29%29%凈利潤/股東權(quán)益13.2%51.3%79.6%2.8%2.8%財務(wù)分析主要投資指標分析 按十年計算，項目的稅前內(nèi)部收益率為稅前17%,稅后內(nèi)部收益率18。所得稅后的項目投資回收期為3年零11個月。盈虧平衡分析(以整個項目期十年平均計)產(chǎn)量盈虧平衡點（固定成本*）/（銷售收入變動成本*）16.02%其中：*固定成

38、本包括經(jīng)營成本，折舊、攤銷和2009年以后的利息支出；*變動成本包括營業(yè)稅及附加，管理費用，營業(yè)費用，財務(wù)費用。該指標顯示，當(dāng)整個項目期內(nèi)的收入達到預(yù)計收入水平的16.02時即可以保本，這表明了該項目強勁的的盈利能力以及規(guī)避市場風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險的能力。現(xiàn)金流情況按照項目的投融資計劃測算，其期末現(xiàn)金流一直為正數(shù)，由于預(yù)計2008年即開始有房產(chǎn)開發(fā)收入，所以經(jīng)營現(xiàn)金流也均為正數(shù)，這顯示項目的資金來源及運用計劃合理，不存在現(xiàn)金短缺的風(fēng)險，現(xiàn)金流安全可靠。財務(wù)評估結(jié)論從以上財務(wù)分析中可以看出，本項目的總體效益良好，各項指標均表現(xiàn)優(yōu)異，所得稅后內(nèi)部收益率達到理想的18，說明項目具有極強的盈利能力。盈虧平衡

39、點為預(yù)計收入的16.02，表明項目巨大的盈利空間以及很好的抗風(fēng)險的潛力。項目期間的現(xiàn)金余額一直保持正數(shù)，顯示項目投融資計劃對資金安排的可行性。項目具有很強的償債能力，項目產(chǎn)生的現(xiàn)金流足以按期足額償付擬舉借的10,000萬元借款的本息金額。尤其重要的是，盡管在進行財務(wù)預(yù)測時所做的各項損益假設(shè)已經(jīng)較為保守，但敏感性分析仍顯示該項目完全能夠承受一些主要風(fēng)險因素不利變動的影響，保持良好的財務(wù)表現(xiàn)。策劃方服務(wù)內(nèi)容主要服務(wù)內(nèi)容項目引資項目引資海外客源地海外客源地管理管理 *地產(chǎn)項目投地產(chǎn)項目投融資管理融資管理旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn)營銷代理營銷代理旅游項目投旅游項目投融資管理融資管理度假度假酒店管理酒店管理旅游地

40、產(chǎn)旅游地產(chǎn)開發(fā)及規(guī)劃開發(fā)及規(guī)劃地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)前期策劃前期策劃項目可行性項目可行性分析分析休閑娛樂休閑娛樂規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計地產(chǎn)項目地產(chǎn)項目營銷策劃營銷策劃旅游產(chǎn)品旅游產(chǎn)品策劃與設(shè)計策劃與設(shè)計項目文件提交日程項目文件提交日程年 度2007年 2008年時間(月)10月11月12月1月工作內(nèi)容白馬JED生態(tài)歡享社區(qū)項目提案白馬泉JED生態(tài)社區(qū)旅游及房地產(chǎn)開發(fā)市場調(diào)研報告白馬泉JED生態(tài)社區(qū)文化旅游主題策劃方案白馬泉JED生態(tài)社區(qū)旅游項目VI系統(tǒng)設(shè)計方案白馬泉JED生態(tài)社區(qū)旅游吸引物策劃方案白馬泉JED生態(tài)社區(qū)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)策劃方案白馬泉JED生態(tài)社區(qū)產(chǎn)品定價方案白馬泉JED生態(tài)社區(qū)項目財務(wù)分析報告白馬泉JED生態(tài)社區(qū)項目投融資方案THANKS