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貴州習(xí)水希望花園社區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展定位深化建議方案（179頁(yè)）.pptx

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貴州習(xí)水希望花園社區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展定位深化建議方案（179頁(yè)）.pptx

1、習(xí)水希望花園商業(yè)物業(yè)發(fā)展深化建議方案謹(jǐn)呈：四川華西希望集團(tuán) 恒邦集團(tuán) 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)項(xiàng)目目銷銷售售建建議議商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃建建議議結(jié)結(jié)語(yǔ)語(yǔ)報(bào)告思路報(bào)告思路第三部分第三部分項(xiàng)項(xiàng)目目租租賃賃建建議議第一部分第一部分第二部分第二部分市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析習(xí)習(xí)水水縣縣發(fā)發(fā)展展概概況況商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展及及分分布布狀狀況況房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)開開發(fā)發(fā)狀狀況況項(xiàng)項(xiàng)目目概概況況投投資資調(diào)調(diào)查查問問卷卷分分析析市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分分析析項(xiàng)項(xiàng)目目S SW WO OT T分分析析城城市市規(guī)規(guī)劃劃項(xiàng)項(xiàng)目目周周邊邊商商業(yè)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀狀項(xiàng)項(xiàng)目目交交通通及及人人流流狀狀況況2習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHIN

4、城風(fēng)光秀麗，氣候宜人總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）67.6 68.1 68.5 69.1 71.3 72.5 城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)人）10.611.312.610.713.630.0習(xí)水縣城人口（萬(wàn)人）4.96 5.41 6.05 5.25 7.04 12.00 2006年2007年2008年2009年2010年2011年0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 習(xí)水人口變化走勢(shì)圖習(xí)水縣人口未來(lái)在相當(dāng)長(zhǎng)段時(shí)間仍然相對(duì)有限，這必定會(huì)極大影響城市商業(yè)消化量.老城區(qū)西區(qū)華潤(rùn)科教園區(qū)南區(qū)北區(qū)一心一帶五副多點(diǎn)”商業(yè)格局,多組團(tuán)商業(yè)中心發(fā)展必定促進(jìn)項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展。習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Con

5、sultancy|Planning|Agency|Management城市環(huán)境呈現(xiàn)較為優(yōu)越的發(fā)展態(tài)勢(shì)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必將形成多組團(tuán)商業(yè)發(fā)展格習(xí)水消費(fèi)結(jié)構(gòu)和促使商業(yè)消費(fèi)能力全面升級(jí)，項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展機(jī)遇顯著。本項(xiàng)目處于新區(qū)開發(fā)建設(shè)中，建議項(xiàng)目整體商業(yè)發(fā)展須分階段發(fā)展策略，如第一階段：應(yīng)強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)集中式商業(yè)，第二階段：根據(jù)項(xiàng)目住宅入住率提高，適時(shí)引入鄰里中心模式。習(xí)水城市發(fā)展，需要一個(gè)新的商業(yè)中心。習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析26.3230.9537.0345.2751.5061.9

6、10.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%0.0020.0040.0060.0080.002006年2007年2008年2009年2010年2011年習(xí)水GDP2006-2011年國(guó)民生產(chǎn)總值動(dòng)態(tài)分析GDP（億元）GDP增速（%）374443856004732596741376821.5%26.2%24.3%22.0%25.4%23.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%0500010000150002006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年習(xí)水2006年-2011年人均GDP動(dòng)態(tài)走勢(shì)圖人均GDP（元）人均GDP增長(zhǎng)率

7、（%）22%25%25%20%20%19%43%39%38%41%40%42%34%36%37%39%41%39%2006年2007年2008年2009年2010年2011年習(xí)水2006年-2011年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)走勢(shì)圖第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)12.3920.9124.626.3345.669.290.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%0204060802006年2007年2008年2009年2010年2011年習(xí)水固定資產(chǎn)投資動(dòng)態(tài)分析固定資產(chǎn)投資（億元）增長(zhǎng)率習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Man

8、agement7.809.0010.6811.9712.3112.6013.3340.000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%0.0010.0020.0030.0040.0050.002005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2015年習(xí)水社會(huì)消費(fèi)品零售總額動(dòng)態(tài)走勢(shì)社消零售總額（億元）增長(zhǎng)率（%）城鎮(zhèn)居民可支配收入3328 3898 5337 9305 10495 12238 城鎮(zhèn)居民可支配支出247728063816670074888934城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)比例 15.0%17.1%21.3%26.0%12.3%1

9、1.1%城鎮(zhèn)居民可支配支出增長(zhǎng)比例 14.80%13.3%21.5%25.5%20.4%22.3%2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 習(xí)水2006-2011年城鎮(zhèn)人均可支配收支走勢(shì)圖p對(duì)習(xí)水城市零售、休閑、旅游、觀光、餐飲、娛樂、酒店、辦公、居住及服務(wù)的需求將會(huì)加大和提升，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展為習(xí)水帶來(lái)良好的發(fā)展機(jī)遇：p提升居民生活水平，必將改變現(xiàn)有的消費(fèi)模式和消費(fèi)觀念；商業(yè)全面升級(jí)，全新商業(yè)模式必將誕生。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)商

10、業(yè)需求的增長(zhǎng)，習(xí)水需要一個(gè)新的商業(yè)中心習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management2.035.610.226.3345.669.297.7%12.3%14.7%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%010203040506070802009年2010年2011年習(xí)水2009-2011年房地產(chǎn)投資動(dòng)態(tài)分析房地產(chǎn)投資（億元）固定投資（億元）占固定投資比率（%）城鎮(zhèn)率（%）開工面積（萬(wàn)）24.073440.5銷售面積（萬(wàn)）10.110.2813.86供應(yīng)面積（萬(wàn)）1

11、5.617.222.8城鎮(zhèn)率（%）28%32%38%2009年2010年2011年0%5%10%15%20%25%30%35%40%051015202530354045習(xí)水商品房供求市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量主，數(shù)量與質(zhì)量并重。平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重。緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型800美元以下啟動(dòng)期800-4000美元高速發(fā)展期4000-8000美元穩(wěn)定發(fā)展期8000美元以上減緩發(fā)展期小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定大于8%高速宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系行業(yè)環(huán)境分析習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|

12、地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management宏觀政策調(diào)整力度空前，助力商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展。房地產(chǎn)已受財(cái)富效應(yīng)形成投資熱點(diǎn)，同時(shí)受國(guó)內(nèi)外因素影響，這為商業(yè)地產(chǎn)的加速發(fā)展提供了良好的生存環(huán)境。習(xí)水商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展整體尚處于市場(chǎng)的萌牙階段。隨市場(chǎng)逐步完善、投資和需求多樣化，預(yù)計(jì)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的需求將會(huì)呈現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)。本項(xiàng)目的發(fā)展還需加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的豐富性，全面輻射投資和消費(fèi)客群，降低其開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management習(xí)水商業(yè)市場(chǎng)分析老城商圈新城商圈2011年老

13、城商圈新城商圈商圈主要以老式街鋪為主，呈現(xiàn)臟、亂、差現(xiàn)象，已逐步不能適應(yīng)城市商業(yè)發(fā)展需求。新城商圈商業(yè)主要以臨街商業(yè)為主，商業(yè)無(wú)統(tǒng)一發(fā)展規(guī)劃，業(yè)態(tài)混亂，商業(yè)形象差，新城商圈急需完善和升級(jí)。習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management習(xí)水潛在商業(yè)調(diào)研分析區(qū)域樓盤物業(yè)樓層位置面積段（）售價(jià)單價(jià)（元/平）租價(jià)（元/平/月）備注老城老縣政府紅城天街商業(yè)一樓內(nèi)街中間段65-7540000-5000088（8萬(wàn)一年）服裝店，3年前售價(jià)1萬(wàn)/平一樓臨街商業(yè)110-12050000-60000160-380左右精品女裝，臨

14、街最高租金380元/月左右二樓商場(chǎng)商業(yè)150-30030000100已售完，開發(fā)商返租價(jià)格三樓商場(chǎng)商業(yè)150以上800050-70不返租，但可跟開發(fā)商談四樓商場(chǎng)商業(yè)151以上700030-40不返租，但可跟開發(fā)商談私人商業(yè)紅城天街對(duì)面臨街商鋪30-40不出售400-420（15萬(wàn)/年）手機(jī)或金店經(jīng)營(yíng)戶紅城天街對(duì)面臨街商鋪80-10060000以上260-320服裝店為主五星街老商業(yè)中心綠洲豪庭商業(yè)共4層商業(yè)70以上預(yù)計(jì)60000以上暫無(wú)登記客戶1000余組，預(yù)計(jì)10月份推出備注說明商業(yè)市場(chǎng)需求量較大，緊綠洲豪庭1.2萬(wàn)平米商業(yè)就有1000余組客戶登記，且均要求提前交排號(hào)費(fèi)怕買不到，習(xí)水希望花園

15、規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management區(qū)域樓盤物業(yè)樓層位置面積段（平）售價(jià)單價(jià)（元/平）租價(jià)（元/平/月）備注新城區(qū)匯景新城商業(yè)干道臨街500平米以上5000-28000待租商業(yè)總建面5萬(wàn)平米，集商務(wù)酒店、寫字樓、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)于一體商住小區(qū)。新城區(qū)鑫中心商業(yè)一樓臨街150-30030000以上60-80暫時(shí)沒賣，銷售人員估計(jì)價(jià)格，目前交錢30萬(wàn)/號(hào)，已經(jīng)排了30多個(gè)商業(yè)特征：街區(qū)式商業(yè)為主，大型集中式商業(yè)極少商業(yè)價(jià)格：老城區(qū)均價(jià)45000-60000以上，新城區(qū)均價(jià)35000以上（1F價(jià)格）需求客群：老城區(qū)均價(jià)450

16、00-60000以上，新城區(qū)均價(jià)35000以上習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management習(xí)水現(xiàn)有的商業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)臟、亂、差、形象檔次低現(xiàn)象，商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境急需改善和升級(jí)。習(xí)水正在不斷完善由中心商圈、特色商街、社區(qū)商業(yè)中心、鄰里中心、新城商圈、中心鎮(zhèn)商街構(gòu)成的多層次商業(yè)發(fā)展新格局。消費(fèi)能力和意識(shí)的提升，零售商業(yè)正處于從低向高品質(zhì)轉(zhuǎn)變，未來(lái)將出現(xiàn)多樣化、規(guī)模化、情景主題化的零售商業(yè)，現(xiàn)有的模式必將更新?lián)Q代。現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)已不能滿足日益增長(zhǎng)消費(fèi)市場(chǎng)需求，習(xí)水需要一個(gè)真正的全新的商業(yè)新中心習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHI

18、的提升；n習(xí)水酒店行業(yè)必定向多功能配套發(fā)展，如會(huì)議、宴會(huì)、瑜珈、SPA、商務(wù)中心等豐富功能，其規(guī)模和檔次也會(huì)較大程度的提升，增強(qiáng)酒店的核心競(jìng)爭(zhēng)力和接待能力；n習(xí)水酒店行業(yè)的管理手段必定向智能一體化、國(guó)際現(xiàn)代化發(fā)展，且配備交通車，方便客人的衣依住行；n習(xí)水酒店行業(yè)核心定位也趨向主題個(gè)性化，比如導(dǎo)入地方歷史文化或文化藝術(shù)，針對(duì)集中客群加強(qiáng)其需求的功能，如商務(wù)功能；n習(xí)水酒店行業(yè)服務(wù)個(gè)性化發(fā)展，酒店標(biāo)準(zhǔn)化是必然的，但個(gè)性化是完善酒店經(jīng)營(yíng)能力和提升競(jìng)爭(zhēng)能力；n習(xí)水酒店行業(yè)向綠色化方向發(fā)展，酒店是客人聚居的地方，也是造成環(huán)境污染的一個(gè)源頭，但客人最喜歡環(huán)境良好。酒店市場(chǎng)急需升級(jí)和改善高星級(jí)酒店極為稀缺酒

19、店需求日益旺盛習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management習(xí)水需求市場(chǎng)分析消費(fèi)者研究投資者研究經(jīng)營(yíng)者研究三位一體的市場(chǎng)信心普遍希望新城的業(yè)態(tài)是集“全能業(yè)態(tài)”為一體、環(huán)境良好的購(gòu)物場(chǎng)所，具備“一站式”的全能消費(fèi)業(yè)態(tài)的城市商業(yè)新中心是最為吸引他們的。以中小型投資者為主，對(duì)習(xí)水新城商業(yè)的投資表示極強(qiáng)的興趣，主要取決于市場(chǎng)、地段和規(guī)劃，客群主要以習(xí)水城區(qū)為主。新城商業(yè)關(guān)注度高習(xí)水本地訪談：商家對(duì)現(xiàn)有的商業(yè)環(huán)境滿意度較低，如習(xí)水希望花園規(guī)劃的能得到實(shí)施、市場(chǎng)容量能滿足，均表示有入駐的意向。品牌主力店訪談：根據(jù)對(duì)品牌主

20、力店訪談，大多數(shù)商家有表示入駐的意向，但對(duì)免租期通常要求在1年左右，租金主要集中在3040元/平米/月。習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management項(xiàng)目發(fā)展啟示開發(fā)策略：根據(jù)城市發(fā)展進(jìn)程，實(shí)施分階段開發(fā)策略；商業(yè)規(guī)模：適度控制本項(xiàng)目商業(yè)體量，實(shí)施多種物業(yè)形態(tài)組合；商業(yè)模式：“一站式”全能消費(fèi)業(yè)態(tài)的商業(yè)模式必定興起，在滿足日常生活需求的同時(shí)打造目的性消費(fèi)客群的商業(yè)街區(qū)提升商業(yè)價(jià)值；商業(yè)規(guī)劃：須具備超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，開放的商業(yè)街區(qū)，注重主入口形象、人行動(dòng)線的趣味性、人車動(dòng)線的互動(dòng)與分流等規(guī)劃要素；商業(yè)文化元素

21、：文化元素融入商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中，如：黔北文化、酒文化元素等；商業(yè)物業(yè)互動(dòng)性：酒店必須結(jié)合商業(yè)、住宅、公寓及周邊產(chǎn)業(yè)和城市地位優(yōu)勢(shì)。習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management 由此可見，“一站式”全能消費(fèi)業(yè)態(tài)的商業(yè)模式必定興起，呈現(xiàn)的觀望氛圍給予了我們的無(wú)限機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)，要給足消費(fèi)者、投資者、經(jīng)營(yíng)者信心，消除現(xiàn)有的觀望氛圍，需做到以下三點(diǎn)：p 必須提升區(qū)域城市形象地位和項(xiàng)目形象地位，突顯有利的優(yōu)勢(shì)；p 發(fā)展“一站式、多功能”的全能商業(yè)吸引更多投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者的眼光；p 根據(jù)主力商家和投資者和需求量身定

23、縣衛(wèi)生局3習(xí)水縣國(guó)土局4習(xí)水檢察院5習(xí)水縣環(huán)保局6習(xí)水縣工商局7習(xí)水縣法院8習(xí)水縣城管監(jiān)察大隊(duì)9貴州省鹽務(wù)局習(xí)水支局醫(yī)療機(jī)構(gòu)1習(xí)水縣人民醫(yī)院2習(xí)水縣疾病預(yù)防控制中心3習(xí)水縣西城醫(yī)院教育配套1陽(yáng)光幼兒園2習(xí)水五中3嵩山少林寺習(xí)水文武學(xué)校4東皇育才學(xué)校5星光幼兒園6習(xí)水縣第一職高7習(xí)水縣東皇鎮(zhèn)第一小學(xué)8習(xí)水縣樹人學(xué)校高中部9習(xí)水縣玉懷淮中學(xué)校10習(xí)水縣東皇鎮(zhèn)中學(xué)其他配套1虹頂公園本項(xiàng)目政府機(jī)關(guān)醫(yī)療機(jī)構(gòu)教育配套其他配套12345678912313245678991習(xí)水縣政務(wù)中心政務(wù)中心的崛起必定會(huì)促進(jìn)地塊周邊商業(yè)商務(wù)的發(fā)展，在一定程度上提升地塊周邊的商氣人氣習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND

25、5帝豪賓館6巨洋酒店 7 逸居酒店連鎖 8 世紀(jì)賓館 9 紅武大酒店在營(yíng)星級(jí)1 綠洲酒店（）在建酒店1習(xí)水賓館（）本項(xiàng)目星級(jí)酒店91723456778普通酒店賓館1在建酒店1項(xiàng)目地塊周邊酒店主要以經(jīng)濟(jì)型、快捷連鎖酒店為主，高端星級(jí)酒店極少，這也為項(xiàng)目發(fā)展星級(jí)酒店帶來(lái)良好的市場(chǎng)機(jī)遇。習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management由此我們建議規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)充分結(jié)合交通關(guān)系，加強(qiáng)交通的設(shè)計(jì)以及引入慢行交通概念，使地塊內(nèi)形成便捷的人車分流交通體系，增強(qiáng)項(xiàng)目出行與到達(dá)便捷程度，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化。高速路下道項(xiàng)目地塊內(nèi)外交

26、通關(guān)系分析習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management可視性及商業(yè)價(jià)值高可視性及商業(yè)價(jià)值中低可視性及商業(yè)價(jià)值中建議規(guī)劃位置n 杉王大道、婁山路城市主干道，其道路性質(zhì)相對(duì)同質(zhì)化，極大增強(qiáng)可視性和商業(yè)價(jià)值的同時(shí)，在一定程度上影響著商業(yè)價(jià)值、商氣人氣的聚集。n 赤水高速和習(xí)水-德江高速經(jīng)杉王大道到達(dá)本項(xiàng)目，本項(xiàng)目臨杉王大道段的形象展示面較好，其可視性及商業(yè)價(jià)值較高，其規(guī)劃設(shè)計(jì)和商業(yè)形象更具引導(dǎo)性。n 杉王大道為習(xí)水希望花園的中心軸，也就是說商業(yè)的中心軸也應(yīng)遵循該發(fā)展原則，以杉王大道西段為中心軸線向外輻射。項(xiàng)目地塊

27、商業(yè)價(jià)值分析習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management優(yōu)勢(shì)（STRENGTH）1、百萬(wàn)規(guī)模、首席大盤，在規(guī)模上有很大優(yōu)勢(shì)，容易產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)；2、區(qū)域規(guī)劃、區(qū)位屬性、交通配置，為項(xiàng)目商業(yè)形成“一站式全能商業(yè)中心”提供條件；3、地塊地塊內(nèi)部山水相依、居住環(huán)境好4、地塊內(nèi)市政道路規(guī)劃便捷。商業(yè)人流組織合理劣勢(shì)（WEEKNESS）1、該項(xiàng)目目前周邊配套不完善，交通體系還有待完善。2、項(xiàng)目周邊目前分布物流倉(cāng)儲(chǔ)，拆遷民居等，項(xiàng)目住宅品質(zhì)將受影響。3、項(xiàng)目地處城市邊緣，非傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)，目前市場(chǎng)認(rèn)知度較低。機(jī)會(huì)（OPP

28、ORTUNITY）1、本案距離市區(qū)車程僅3分鐘，比鄰高速公路出口，迎賓大道門戶，具有極強(qiáng)的城市形象展示面及昭示性。2、習(xí)水目前商業(yè)主要以社區(qū)底商形式存在，呈現(xiàn)臟、亂、差現(xiàn)象，本案可順應(yīng)城市和現(xiàn)代購(gòu)物需求的大勢(shì)，以補(bǔ)缺者和引領(lǐng)者的姿態(tài)創(chuàng)造市場(chǎng)。3、習(xí)水的商業(yè)物業(yè)投資產(chǎn)品單一，主要是社區(qū)底商，投資者對(duì)投資回報(bào)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)清晰概念，本案可設(shè)計(jì)多樣的商業(yè)物業(yè)投資產(chǎn)品，強(qiáng)勢(shì)形成習(xí)水商業(yè)物業(yè)投資的最高話語(yǔ)權(quán)。威脅（THREATEN）1、通過前期市調(diào)統(tǒng)計(jì)，習(xí)水商業(yè)市場(chǎng)目前總體量約為10.5萬(wàn)方，本案未來(lái)開發(fā)的商業(yè)體量為12萬(wàn)方，市場(chǎng)短期內(nèi)容量有限，開發(fā)體量和開發(fā)節(jié)奏應(yīng)該科學(xué)合理控制。項(xiàng)目SWOT分析SWOT習(xí)水希

30、cy|Management市場(chǎng)環(huán)境研究項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目定位習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management揚(yáng)長(zhǎng)避短，我們的思路是習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management開啟習(xí)水國(guó)際化、全能型、一站式商業(yè)消費(fèi)時(shí)代業(yè)態(tài)布局、物業(yè)規(guī)劃全面領(lǐng)先引領(lǐng)習(xí)水及黔北地區(qū)城市區(qū)域商業(yè)的潮流打造一座城市的商業(yè)標(biāo)志一個(gè)商業(yè)中心提升一座城市高度占位習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Ag

31、ency|Management習(xí)水現(xiàn)有商業(yè)、購(gòu)物、消費(fèi)市場(chǎng)零散混亂，沒有形成規(guī)模效應(yīng)，亟需業(yè)態(tài)整合項(xiàng)目定位依據(jù)主題購(gòu)物、休閑娛樂、商務(wù)辦公等業(yè)態(tài)對(duì)于產(chǎn)品的需求符合項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃政府傾力打造城市新區(qū)，為項(xiàng)目的發(fā)展提供依據(jù)習(xí)水經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)速度加快，高端商業(yè)、高端商務(wù)的需求逐年增加本項(xiàng)目主題定位更明確，規(guī)模更大，品類業(yè)態(tài)更集中且更具特色，無(wú)論是吸引商家進(jìn)駐、還是消費(fèi)者消費(fèi)，毋需置疑具更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力目前缺乏輻射習(xí)水乃至整個(gè)黔北的超大型商業(yè)購(gòu)物中心，本項(xiàng)目的出現(xiàn)填補(bǔ)這一空白無(wú)疑，滿足習(xí)水做為黔北中心城市日益旺盛的市場(chǎng)需求、并填補(bǔ)在這個(gè)城市尚屬空缺的大型主題商業(yè)中心有很大發(fā)展空間。項(xiàng)目定位依據(jù)習(xí)水希望

34、研究及分析習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management城市發(fā)展趨勢(shì)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域?qū)傩評(píng)城市未來(lái)發(fā)展依托老城區(qū)資源優(yōu)勢(shì)，塑造城市服務(wù)核心區(qū)，積極培育和完善城市副中心，呈現(xiàn)一主四副的發(fā)展格局。u未來(lái)必將形成面向川黔渝的重要交通樞紐和區(qū)域物流節(jié)點(diǎn)，支撐各組團(tuán)快捷交通網(wǎng)絡(luò)體系，城市交通的完善必將帶動(dòng)城市快速發(fā)展。u以“商業(yè)強(qiáng)縣”目標(biāo)發(fā)展新型業(yè)態(tài)，打造“一心一帶五副多點(diǎn)”商業(yè)格局。u經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展為習(xí)水帶來(lái)良好的發(fā)展機(jī)遇，對(duì)習(xí)水城市零售、休閑、旅游、觀光、餐飲、娛樂、酒店、辦公、居住及服務(wù)的需求將會(huì)加大和提升，這必定

35、推動(dòng)習(xí)水城市商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，商業(yè)全面升級(jí)，全新商業(yè)模式必將誕生。u城市化進(jìn)程的加快，精神與情感消費(fèi)將趨向商業(yè)化，新城區(qū)必定形成以全新商業(yè)中心帶動(dòng)其他商業(yè)組團(tuán)發(fā)展的商業(yè)格局趨勢(shì)。城市前景飛速發(fā)展的區(qū)域物流節(jié)點(diǎn)城市，需要更好的商業(yè)為整個(gè)城市服務(wù)。商業(yè)前景經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，為商業(yè)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇，需求的增長(zhǎng)，會(huì)加快商業(yè)模式的升級(jí)。區(qū)域前景項(xiàng)目所處區(qū)位為新區(qū)核心位置，毗鄰老城，隨著習(xí)水經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，本案必將成為習(xí)水商業(yè)新中心。商業(yè)定位因素分析習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management市場(chǎng)反饋地塊條件u消費(fèi)者對(duì)新城

36、區(qū)觀望氛圍濃厚，但關(guān)注度較高。u新區(qū)主力消費(fèi)群為習(xí)水家庭消費(fèi)群體及中高收入群體。u大多數(shù)知名品牌商家對(duì)習(xí)水現(xiàn)有的商業(yè)環(huán)境滿意度較低，如果規(guī)劃的能得到實(shí)施、市場(chǎng)容量能滿足，均表示有入駐的意向，同時(shí)也對(duì)項(xiàng)目的整體定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境比較關(guān)心。u項(xiàng)目所處區(qū)位為新區(qū)核心位置，毗鄰老城，隨著習(xí)水經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，本案必將成為習(xí)水商業(yè)新中心。u地塊面積大，受主干道自然分割為4大塊，可打造不同類型的商業(yè)項(xiàng)目，豐富商業(yè)氛圍，并根據(jù)情況分三期開發(fā)。u一期地塊將打造購(gòu)物中心、時(shí)尚天街、城市宴會(huì)廳、湖濱休閑街及景觀步道、浪漫金街、婚慶廣場(chǎng)、格調(diào)社區(qū)商業(yè)中心。業(yè)態(tài)功能集購(gòu)物、餐飲、娛樂、服務(wù)、商務(wù)功能為一體。地塊規(guī)劃

37、項(xiàng)目分三期規(guī)劃，將根據(jù)不同的地塊特征，針對(duì)不同的客群，打造相應(yīng)的商業(yè)項(xiàng)目，形成具有綜合競(jìng)爭(zhēng)力的商圈。習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management商圈商業(yè)定位載體之理論分析高中低檔次低中高業(yè)態(tài)豐富度傳統(tǒng)商業(yè)定位習(xí)水希望花園定位p傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)最大的問題在于業(yè)態(tài)重復(fù)度較高，雖然有些街道長(zhǎng)度不短，但其商業(yè)可容性和保有量卻偏低，傳統(tǒng)街區(qū)都面臨經(jīng)營(yíng)升級(jí)的難題，且大部分構(gòu)成街區(qū)的商業(yè)元素為低價(jià)值的街區(qū)和百貨。p習(xí)水希望花園商業(yè)定位要與傳統(tǒng)街區(qū)形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，包括建筑形成、業(yè)態(tài)業(yè)種及品牌，這樣才能對(duì)習(xí)水零售商業(yè)格局產(chǎn)生

38、影響，并升級(jí)習(xí)水零售商業(yè)氛圍。p“一站式”全能時(shí)尚消費(fèi)中心將是習(xí)水希望家園商業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)突破點(diǎn)。需求理論對(duì)應(yīng)業(yè)態(tài)傳統(tǒng)商業(yè)涵蓋側(cè)重習(xí)水希望花園商業(yè)涵蓋側(cè)重馬斯洛需求理論體驗(yàn)消費(fèi)精神消費(fèi)高端餐飲消費(fèi)品牌零售服飾消費(fèi)高端服務(wù)業(yè)態(tài)消費(fèi)需求房產(chǎn)消費(fèi)金融保險(xiǎn)類消費(fèi)餐飲/基本生活需求自我實(shí)現(xiàn)尊重需求歸屬需求安全需求生理需求習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management第一商圈零售商業(yè)輻射范圍設(shè)定l本項(xiàng)目第二商圈第一商圈：新城區(qū)(杉王大道沿線、西部木楠壩組團(tuán)、婁山路、赤水西路、延安路、紅一路、紅二路、等）預(yù)計(jì)居住人口將達(dá)10

39、萬(wàn)人第二商圈：習(xí)水老城區(qū)，即新城以外的人口。第三商圈：習(xí)水下轄各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、習(xí)水周邊仁懷、赤水等城市。習(xí)水希望家園所在區(qū)域內(nèi)以及習(xí)水老城區(qū)屬于城區(qū)范疇，因此物業(yè)品種豐富，包括普通住宅、高檔住宅、酒店、公寓等，其消費(fèi)客群相應(yīng)也包括住宅居民、中高收入者、家庭群體、年輕人以及旅游人群，消費(fèi)群體的構(gòu)成比較多樣化。住宅商務(wù)公寓酒店酒店式服務(wù)公寓景觀廣場(chǎng)多樣化/多層次習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management年輕群體-背景資料l年齡在18-25歲；l追求時(shí)尚和新鮮感；l喜歡探索和嘗試新事物；l同學(xué)、朋友、戀人間結(jié)伴性休閑聚

40、會(huì)為主；l娛樂、餐飲、購(gòu)物是其主要選擇，消費(fèi)多樣性，強(qiáng)調(diào)消費(fèi)感官享受；l消費(fèi)能力一般，但機(jī)率高。住宅居民群體-背景資料l年齡分布較為廣泛；l以父母、子女、親友為主群體性消費(fèi)和滿足日常生活所需，消費(fèi)機(jī)率高；l分布在項(xiàng)目周邊，就近原則，消費(fèi)需求區(qū)域性和集中性，不具有外延性；l適合家庭型的零售業(yè)態(tài)，如娛樂、餐飲、購(gòu)物、超市賣場(chǎng)等一站式消費(fèi)場(chǎng)所更受歡迎。中高收入群體-背景資料l年齡在30-50歲；l主要分布在周邊的中高檔住宅中；l對(duì)于消費(fèi)環(huán)境要求較高；l追求消費(fèi)檔次和服務(wù)質(zhì)量；l消費(fèi)需求廣泛，對(duì)購(gòu)物、餐飲、娛樂、服務(wù)均需；l消費(fèi)能力強(qiáng)；l偏好中高檔零售/餐飲，對(duì)品牌敏感度高。旅游觀光群體-背景資料l年

47、優(yōu)雅的新貴產(chǎn)品和以舒適、高品質(zhì)為主的豐富商品，供顧客自主選購(gòu)。FAMILY歡樂童話地帶家庭溫馨之旅孩子們的快樂，原來(lái)來(lái)得如此簡(jiǎn)單：和小伙伴們一起，在歡聲笑語(yǔ)的游戲中，在爸爸媽媽們的呵護(hù)下，沉浸在自己的童話世界里，享受著快樂，還有家長(zhǎng)們幸福的眼福。GOURMET美食佳肴薈萃巡禮特色口味精選的上等食材、愜意的佐餐環(huán)境、愉悅的進(jìn)食心情對(duì)一次精致完美的用餐而言，這些條件一個(gè)都不可或缺；當(dāng)然，還有令人眼花繚亂的經(jīng)典國(guó)際菜式。習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|ManagementENTERTAINMENT科技光影娛樂釋放快樂激情

48、這一刻，是科技光影交錯(cuò)的娛樂時(shí)間；這一刻，只屬于激情快樂釋放的娛樂達(dá)人。無(wú)需抵檔瘋狂的誘憾，勁爽、快樂、酷炫、新潮，所有這里的一切都是IN的。HISTORY傳承歷史締造新銳藝術(shù)通過自由、個(gè)性、品位、文化等細(xì)節(jié)營(yíng)造，放慢都市人群過快的生活節(jié)奏來(lái)減輕人們的壓力，放松身心，回歸自然。LSC概念延展習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|ManagementHEALTHY享受健康生活樂享運(yùn)動(dòng)健體通過自由、個(gè)性、品位、文化等細(xì)節(jié)營(yíng)造，放慢都市人群過快的生活節(jié)奏來(lái)減輕人們的壓力，放松身心，回歸自然。FURNITURE時(shí)尚家居家飾創(chuàng)造宜

50、被、雕塑和別致的建筑，且將休閑、娛樂、餐飲、文化、藝術(shù)、科技、精品零售等業(yè)態(tài)聚合，打造成集時(shí)尚購(gòu)物、風(fēng)情商業(yè)、餐飲娛樂、動(dòng)感娛樂、兒童歡樂、生活配套等多元化主題業(yè)態(tài)的時(shí)尚中心Lifestyle Center(LSC)，詮釋習(xí)水全新的都市文化休閑生活消費(fèi)需求。習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management即在 Lifestyle Center(LSC)里，您可以在優(yōu)美的自然景觀環(huán)境中小憩；您可以在風(fēng)格別致的藝術(shù)建筑群里漫步；您可以在街邊的精致文化店鋪里肆意消費(fèi)；您可以在幽雅的音樂吧中陶醉一番。您可以隨意閑適的街

51、邊，享受休閑、娛樂、餐飲、精品零售一應(yīng)俱全的商業(yè)消費(fèi)。習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)形態(tài)品種組合建議p 在綜合戰(zhàn)略定位目標(biāo)前提下，我們細(xì)分了各個(gè)開發(fā)物業(yè)品種的產(chǎn)品類型，使其符合定位目標(biāo)。p 并期望對(duì)商業(yè)物業(yè)類型的多樣化和細(xì)分化，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。公寓商務(wù)公寓酒店式服務(wù)公寓酒店高星級(jí)酒店零售名店購(gòu)物廣場(chǎng)湖濱商業(yè)街區(qū)步行商業(yè)街區(qū)風(fēng)情商業(yè)街區(qū)干道沿街商業(yè)裙樓集中商業(yè)快捷商務(wù)酒店群、小型客棧習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|

52、Agency|Management項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)主要目標(biāo)市場(chǎng)建議各物業(yè)品種投資者/經(jīng)營(yíng)者終端消費(fèi)者商務(wù)公寓/酒店式服務(wù)公寓酒店時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)步行商業(yè)街區(qū)風(fēng)情商業(yè)街區(qū)干道沿街商業(yè)裙樓集中商業(yè)通信/能源/金融/制造業(yè)/酒各類主力店餐飲娛樂品牌零售配套服務(wù)房地產(chǎn)/中介咨詢/貿(mào)易/物流運(yùn)輸上班族/白領(lǐng)/金領(lǐng)政務(wù)/商務(wù)旅游人群周邊居民商務(wù)人士目的性消費(fèi)者會(huì)議宴會(huì)旅游人群投資者居住配套需求其他投資者習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)用地及節(jié)點(diǎn)規(guī)劃建議商業(yè)中心124567規(guī)劃布局原則：根據(jù)交通匯集點(diǎn)為主

53、要聚集點(diǎn)，點(diǎn)與面之間結(jié)合景觀形成特色的城市區(qū)域性中心，從而形成一心兩軸，多節(jié)點(diǎn)。一心：城市商業(yè)中心兩軸：杉王中路及規(guī)劃道路人流主方向城市中心交通節(jié)點(diǎn)3規(guī)劃道路習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)規(guī)劃布局建議商業(yè)：零售行業(yè)以交通匯集點(diǎn)為主要聚集點(diǎn)，通過各交通匯聚點(diǎn)和街形成商業(yè)街區(qū)格局。酒店：高端酒店的設(shè)計(jì)與自然景觀相結(jié)合，高端酒店以提升項(xiàng)目品質(zhì)為主要目的。公寓：公寓可以與酒店形成相互補(bǔ)充和促進(jìn)的關(guān)系。酒店集中式商業(yè)獨(dú)棟式商業(yè)住宅底商住宅底商街區(qū)式商業(yè)住宅底商習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHIN

55、零售商業(yè)檔次定位建議p 習(xí)水目前零售商業(yè)的業(yè)態(tài)豐富度是非常欠缺的，從大眾化到中高端市場(chǎng)均是如此。p 根據(jù)本項(xiàng)目的地理位置，加之為了滿足未來(lái)商業(yè)高價(jià)值銷售。因此我們認(rèn)為習(xí)水生態(tài)花園零售商業(yè)檔次定位：一站式全能消費(fèi)中心比較適合，即含概大眾、中、中高檔次。商業(yè)街集中式商業(yè)五星廣場(chǎng)府西路/府西路礦中路赤水西路婁山北路杉王大道紅一路/紅二路礦中東路市場(chǎng)空白區(qū)市場(chǎng)空白區(qū)習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management酒店中高端精品家居市場(chǎng)項(xiàng)目業(yè)態(tài)主題規(guī)劃平面分布建議購(gòu)物中心精品零售時(shí)尚天街潮流前沿湖濱休閑景觀休閑街城市宴會(huì)

56、廳酒文化風(fēng)情商業(yè)街社區(qū)配套酒文化風(fēng)情商業(yè)街體驗(yàn)中心連廊習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management零售商業(yè)定量分析方法一：根據(jù)國(guó)際商業(yè)定量法則，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，（GDP100億元，人均GDP10002000美元）通用商業(yè)配比（0.81.2平米/人之間）。計(jì)算公式：（主力消費(fèi)客群+輻射客群*滲透率）*商業(yè)人均配比-現(xiàn)有商業(yè)體量=12.24萬(wàn)平米2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年主力消費(fèi)客群（萬(wàn)人）1213.414.3151616.817.518

57、.419.821輻射客群（萬(wàn)人）303233353738414344.546滲透率（%）2%6%8%10%13%14%15%17%18%20%商業(yè)人均配比1.11.11.11.11.11.21.21.21.21.2現(xiàn)有商業(yè)體量（萬(wàn)平米）10.51213.514.4161718.5202224可承受的商業(yè)面積3.364.8525.1345.956.8919.5449.8810.85211.37212.24方法二：根據(jù)中國(guó)社區(qū)商業(yè)發(fā)展指導(dǎo)意見，社區(qū)商業(yè)體量配置不得低于住宅體量的10%，即本項(xiàng)目規(guī)劃住宅體量約131.31萬(wàn)平米，應(yīng)配置社區(qū)商業(yè)面積不得低于13.1萬(wàn)平米。方法三：憑借新港多年商業(yè)操盤經(jīng)

58、驗(yàn)（涵蓋華中、華南、西南等地區(qū)，包含城市綜合體、社區(qū)商業(yè)、復(fù)合地產(chǎn)、專業(yè)市場(chǎng)等多類物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)），以及對(duì)商業(yè)深入研究及實(shí)戰(zhàn)總結(jié)，住宅與商業(yè)配比在7:112:1是屬于較為合理范圍，即本項(xiàng)目商業(yè)面積約913萬(wàn)平米根據(jù)項(xiàng)目整體開發(fā)節(jié)奏和開發(fā)時(shí)序，建議習(xí)水希望家園第一階段商業(yè)發(fā)展規(guī)模控制在7萬(wàn)平米，項(xiàng)目總體商業(yè)規(guī)模控制在12萬(wàn)平米左右。習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management項(xiàng)目主題商業(yè)體量建議分類面積（）比例（%）酒文化商業(yè)街3700031%城市宴會(huì)廳50004%湖濱休閑商業(yè)街40003%時(shí)尚天街150001

60、入口廣場(chǎng)入口廣場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng)23入口廣場(chǎng)1備注：該部分業(yè)態(tài)可進(jìn)行分散銷售或整售，建議分割后的單鋪面積控制在300500平米。45678在引進(jìn)主力業(yè)態(tài)的同時(shí)，則需要次主力業(yè)態(tài)在相對(duì)應(yīng)位置規(guī)劃設(shè)置較具品牌影響力的業(yè)態(tài)促進(jìn)銷售和經(jīng)營(yíng)，從而達(dá)到引導(dǎo)后期招商經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)銷售進(jìn)度，提升商業(yè)價(jià)值和商氣人氣。習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management購(gòu)物中心業(yè)態(tài)功能組合建議樓層業(yè)態(tài)類型業(yè)態(tài)組合租金售價(jià)3F超市日常用品、食品、生鮮、小家電、家居用品25-352F主力百貨服飾、運(yùn)動(dòng)裝、兒童裝、箱包100-15023

61、萬(wàn)元/平米1F主力百貨服飾、運(yùn)動(dòng)裝、兒童裝、珠寶、飾品、箱包200-30034萬(wàn)元/平米1F2F3F超市主力百貨中庭中庭連廊習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management購(gòu)物中心設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品建議一：柱網(wǎng)：建議控制到8*8米產(chǎn)品建議二：中庭建議建議在第二層設(shè)置量個(gè)中庭，中庭1的面積為400500平方米；中庭1的面積為200300平方米產(chǎn)品建議三：空調(diào)統(tǒng)一配置中央空調(diào)系統(tǒng)；統(tǒng)一配置新風(fēng)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)建議：采用“水環(huán)熱泵”（中央空調(diào)系統(tǒng)參數(shù)根據(jù)實(shí)際設(shè)定）產(chǎn)品建議四：衛(wèi)生間2/3F樓單獨(dú)設(shè)置男女衛(wèi)生間;女衛(wèi)生間廁位數(shù)量

62、應(yīng)大于男衛(wèi)產(chǎn)品建議五：電梯扶梯采用30度角，階梯寬度1.0米，速度為0.5米/秒；客梯不低于1.5米/秒，載重不低于1.35噸；貨梯不低于0.7米/秒，載重不低于2噸產(chǎn)品建議六：總建筑面積建議26000平米，不含地下車庫(kù)1F2F3F超市主力百貨中庭中庭5.2米5.2米6米12習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management項(xiàng)目類別條件明細(xì)選址要求交通方便，城市商業(yè)中心、規(guī)劃中的大型商業(yè)地塊、住宅密集區(qū)，最好處于交通主干道的十字路口。人均收入大于1000元/月，人均商品性消費(fèi)支出大于300元/月。進(jìn)開比例建筑物長(zhǎng)

63、寬比例為10：7或10：6。樓層凈高地上建筑凈高5.5米，地下凈高4.8米。樓板荷載賣場(chǎng)區(qū)750Kg/，倉(cāng)庫(kù)區(qū)1200Kg/，卸貨區(qū)3000Kg/，收貨區(qū)1500Kg/，辦公區(qū)350Kg/，生鮮加工區(qū)1000Kg/，冷庫(kù)區(qū)降板500mm。柱網(wǎng)間距不低于8mX8m。供配電提供電容量3500-5500KVA變電設(shè)備，雙路供電方式，三相五線380V/220V、50Hz，安裝店方獨(dú)立高壓計(jì)量電表。照明度要求為食品賣場(chǎng)1200LX，其余賣場(chǎng)800LX，生鮮加工800LX，辦公500LX，后場(chǎng)300LX，集中控制、專用線路。給排水提供管徑為100mm的獨(dú)立進(jìn)水管及獨(dú)立計(jì)量水表，每天至少200噸用水量指標(biāo)

64、。提供給店方管徑200mm排水管2根，生鮮加工區(qū)隔油池有效容積8立方米，店中店隔油池有效容積6立方米。排污設(shè)施提供給店管徑150mm排污管一根，就近接入足夠容量的排污化糞池，或有二級(jí)生化處理設(shè)施。通訊設(shè)施提供100對(duì)通局電纜到交換機(jī)房，并開通36門直線。提供2條數(shù)據(jù)專線，中繼線一條。有線電視干線及干線放大器。電動(dòng)扶梯建議可供手推車上下，每層大于2臺(tái)，傾角12度，速度0.75m/s，梯級(jí)寬度不小1000mm。習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management貨用電梯不低于2臺(tái)，載重3噸，速度不低0.63mm/s。燃

65、氣容量配備200立方米/h煤氣或100立方米/h的天然氣。空調(diào)系統(tǒng)冷暖機(jī)組，保持25恒溫，200-220Kcal/。總冷負(fù)荷概算指標(biāo)200w/，宜采用空氣-水系統(tǒng)，水冷式離心冷凍機(jī)或水冷式螺桿冷凍機(jī)，可變風(fēng)量及水量空氣調(diào)節(jié)末端，北方地區(qū)需要據(jù)氣候設(shè)計(jì)曖氣供應(yīng)。排油排煙生鮮加工區(qū)預(yù)留凈空1.5(1.5mx1.0m)排煙井道，店中店小餐飲各預(yù)留凈空0.5排煙井道。消防系統(tǒng) 提供店方獨(dú)立使用消防噴淋系統(tǒng)、煙感、消防栓及自動(dòng)防火卷簾系統(tǒng)。消防報(bào)警中央監(jiān)控中心，需配備獨(dú)立消防報(bào)警控制系統(tǒng)和控制室。供氣燃?xì)猓簹?00立方米/小時(shí)；天然氣100立方米/小時(shí)）。冷庫(kù)設(shè)置生鮮加工區(qū)內(nèi)的冷庫(kù)位置結(jié)構(gòu)樓板下沉30

66、0mm，生鮮區(qū)及加工區(qū)位置結(jié)構(gòu)地面下沉500mm。電梯/貨梯提供自動(dòng)人行扶梯、貨梯2部，載重量不小于2噸，建議使用3噸，速度60米/分，電梯門開啟寬度不小于1700mm。停車位標(biāo)準(zhǔn)置配為300-400個(gè)機(jī)動(dòng)車位，不低于250個(gè)。建議100平米配1個(gè)車位，如有意設(shè)置班車，需預(yù)留班車停車場(chǎng)。卸貨區(qū) 在室外提供四輛普通卡車的停車位，場(chǎng)地設(shè)計(jì)應(yīng)滿足普通卡車的回車及停泊要求。面積300-400平方米，倉(cāng)庫(kù)區(qū)800-900平米。卸貨平臺(tái)高度0.8米，面寬15米，進(jìn)深20米，通道（消防通道）寬幅5米。租金形式一般是純租金。免租期半年以上。購(gòu)物中心工程技術(shù)條件要求習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAN

69、米，二層4.8米，三層4.5米；影院根據(jù)自身建筑設(shè)計(jì)規(guī)范要求；面積段：1F主力面積段4060平米；2F/3F主力面積100200平方米.進(jìn)開比控制3:1-3.5:1之間；建議增設(shè)連廊交通動(dòng)線：上下動(dòng)線，景觀梯及觀光梯帶動(dòng)商業(yè)內(nèi)街：商業(yè)內(nèi)街寬度設(shè)置在12米15米(萬(wàn)達(dá)步行街標(biāo)準(zhǔn)），街道中間設(shè)置景觀小品及休閑座椅休閑廣場(chǎng)：在商業(yè)街兩端設(shè)置休閑廣場(chǎng)以聚集人氣，廣場(chǎng)面積在500-600總建筑面積建議：15000平米入口廣場(chǎng)入口廣場(chǎng)配套1F必配電/網(wǎng)絡(luò)，預(yù)留水/氣/數(shù)字電視/排煙道集中接口。2F必配電/網(wǎng)絡(luò)，預(yù)留水/氣/數(shù)字電視/排煙道集中接口。3F必配電/網(wǎng)絡(luò)/水/氣/數(shù)字電視/排煙道。習(xí)水希望花園規(guī)

70、劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management業(yè)態(tài)類型業(yè)態(tài)組合租金售價(jià)時(shí)尚天街外街重點(diǎn)招商電器/數(shù)碼30-40影院30-40一般商鋪1F 精品零售：服裝/品牌專賣/箱包/化妝品/飾品/珠寶200-25033.5萬(wàn)元/平米2F休閑運(yùn)動(dòng)：休閑健身/休閑咖啡/茶樓餐飲：特色餐飲/主題餐飲/快餐/風(fēng)味餐飲.120-15022.5萬(wàn)元/平米3F餐飲：咖啡/茶樓/快餐/特色餐飲/風(fēng)味餐飲休閑娛樂：KTV/網(wǎng)吧60-9011.5萬(wàn)元/平米業(yè) 態(tài) 類型業(yè)態(tài)組合時(shí)尚天街內(nèi)街一般商鋪1F 精品零售：服裝/品牌專賣/箱包/化妝品/飾品/珠

71、寶150-20022.5萬(wàn)元/平米2F餐飲：咖啡/茶樓/快餐/特色餐飲/風(fēng)味餐飲教育：文化教育/培訓(xùn)/書城/親子教育80-12011.5萬(wàn)元/平米購(gòu)物中心與時(shí)尚天街（影院）的交通人流組織互動(dòng)建議規(guī)劃設(shè)置人行天橋商業(yè)街入口設(shè)計(jì) 商業(yè)內(nèi)街的入口要設(shè)標(biāo)志物設(shè)計(jì)。將城市街道引入商業(yè)街內(nèi)部，可產(chǎn)生沿街的步行街。起到疏導(dǎo)人流，緩解交通的作用，同時(shí)也可為開放式街區(qū)商業(yè)帶來(lái)活力。商業(yè)內(nèi)街的設(shè)計(jì) 合理布置休憩設(shè)施、空間小品，可以創(chuàng)造高質(zhì)量的步行活動(dòng)，在商業(yè)空間內(nèi)部營(yíng)造出生活氣息。導(dǎo)視系統(tǒng)的設(shè)置，給消費(fèi)者的消費(fèi)帶來(lái)指引。商業(yè)氛圍的營(yíng)造商業(yè)街外立面燈光工程。可吸引消費(fèi)者進(jìn)入商業(yè)內(nèi)街。公共廣告位的設(shè)置，增加商業(yè)氣氛

73、|Agency|Management標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)區(qū)域?qū)б晿菍訉?dǎo)視行人導(dǎo)向標(biāo)識(shí)標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)從項(xiàng)目本身的基本規(guī)劃以及業(yè)態(tài)定位出發(fā)，通過科學(xué)的動(dòng)線組織，合理引導(dǎo)人流動(dòng)向，從而實(shí)現(xiàn)各商業(yè)物業(yè)的價(jià)值最大化。交通動(dòng)線作為城市級(jí)商業(yè)中心，為最大限度的吸納周邊區(qū)域的消費(fèi)人群，在設(shè)置交通動(dòng)線時(shí)：其次，整體考慮本項(xiàng)目與周邊區(qū)域人流、車流動(dòng)線的融合性；首先，基于開放性的考慮；同時(shí)，考慮本項(xiàng)目商業(yè)與住宅的互動(dòng)性。交通動(dòng)線商業(yè)入口處重點(diǎn)設(shè)計(jì)，通過邊界、路徑、中心、標(biāo)志等的設(shè)計(jì)，增強(qiáng)商業(yè)建筑的個(gè)性魅力。建議商業(yè)內(nèi)街中增設(shè)人行扶梯直達(dá)2F。部分重點(diǎn)商家位置可考慮外掛觀光電梯。景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)商業(yè)內(nèi)街2F景觀局部參考商業(yè)內(nèi)街1F景觀

74、局部參考景觀設(shè)計(jì)入口小廣場(chǎng)的設(shè)置，有利于聚集人群，提升商業(yè)街的人氣。景觀設(shè)計(jì)開放式廣場(chǎng)入口小廣場(chǎng)商業(yè)內(nèi)街小中庭2F商業(yè)走廊趣味雕塑1F商業(yè)內(nèi)街趣味雕塑1F商業(yè)內(nèi)街趣味座椅聚留人氣建議建議在主題商業(yè)廣場(chǎng)及景觀性連接平臺(tái)之上，設(shè)置互動(dòng)性的商業(yè)景觀小品，以獨(dú)特的趣味性，吸引并留駐過往客流駐足游玩，以充分的人氣，帶動(dòng)商業(yè)價(jià)值的提升。景觀商業(yè)廣場(chǎng)趣味性景觀小品參考兼具趣味性與互動(dòng)性的小品，引人駐足、流連忘返。共享空間商業(yè)廣告位媒體形式：LED屏、上墻燈箱、燈桿道旗戶外廣告?zhèn)阍谏虡I(yè)建筑體、主題商業(yè)廣場(chǎng)及景觀性連接平臺(tái)的規(guī)劃建設(shè)同時(shí)，充分考慮廣告位的設(shè)置，比如樓體廣告位，燈箱、燈桿道旗、甚至座背廣告看板等。

75、充足的廣告位設(shè)置商業(yè)氛圍燈桿道旗立式燈箱燈箱燈箱燈箱戶外看板商業(yè)氛圍營(yíng)造建議燈光工程，對(duì)烘托渲染商業(yè)氣氛至關(guān)重要，建議進(jìn)行充分考慮。習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management重點(diǎn)業(yè)態(tài)-家電數(shù)碼（大賣場(chǎng)）工程技術(shù)要求工程明細(xì) 基本工程條件。類別釋義指在人口密集、交通設(shè)施完善的區(qū)域開設(shè)的大中型專業(yè)店，以經(jīng)營(yíng)電器、消費(fèi)電子、數(shù)碼通訊、電腦等品類為主，商品專業(yè)性較高，消費(fèi)的關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，常作為商業(yè)項(xiàng)目的主力店。選址區(qū)域商業(yè)核心區(qū)、大賣場(chǎng)附近、大型社區(qū)。經(jīng)營(yíng)樓層一般是1-3F，最好是首層。樓層凈高層高不低于4

76、.5m，樓板凈高不小于3.5m。樓板承重應(yīng)確保建筑物的樓板使用恒荷載應(yīng)3.5KN/。需求面積4000。單層面積2000左右。柱網(wǎng)間距大于8mX8m 給排水提供管徑為100mm的獨(dú)立進(jìn)水管1根及獨(dú)立計(jì)量水表。提供管徑為200mm排水管1根，方便介入主排水管。供配電電容量按照營(yíng)業(yè)用電60W/平米，空調(diào)用電100W/平米的標(biāo)準(zhǔn)配置。雙路供電方式，三相五線38V/250V、50Hz，租賃區(qū)域配置獨(dú)立的配電間，安裝店方獨(dú)立高壓計(jì)量電表。排污設(shè)施提供給店方管徑150mm排污管一根，就近接入足夠容量的排污化糞池。習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Plann

77、ing|Agency|Management通訊網(wǎng)絡(luò)提供50對(duì)通局電纜到交換機(jī)房，并開通18門直線以及2條數(shù)據(jù)專線。電動(dòng)扶梯每層至少2部，常用扶梯規(guī)格。貨用電梯2部，載重量3噸，速度0.63m/s。空調(diào)制冷制冷總負(fù)荷概算指標(biāo)100w/,宜采用空氣-水系統(tǒng)，水冷式離心冷凍機(jī)或水冷式螺桿冷凍機(jī)，可變風(fēng)量及水量空氣調(diào)節(jié)末端，北方地區(qū)需要據(jù)氣候設(shè)計(jì)曖氣供應(yīng)。消防設(shè)施統(tǒng)一的消防系系統(tǒng)，包括煙感、噴淋、卷簾門、負(fù)一層需設(shè)置強(qiáng)排煙、消防中控系統(tǒng)、應(yīng)急/指示系統(tǒng)和防水分區(qū)。停車位提供充足停車位，可與其他商業(yè)共用停車場(chǎng)，免費(fèi)提供5個(gè)專用車位。廣告位置門頭店招預(yù)留2個(gè)位置，面積在50平米以上；墻體廣告或屋頂廣告位預(yù)

78、留1-2塊，面積500平米以上。交付標(biāo)準(zhǔn) 完成一次消防驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收，提供自動(dòng)扶梯、中央空調(diào)，電力按1000平米提供100KV/A(不含自動(dòng)扶梯和空調(diào)使用的電量)，地面鋪設(shè)80X80象牙白玻化磚。租金范圍以實(shí)際情況而定租金形式含物業(yè)管理費(fèi)，不含空調(diào)使用費(fèi)，根據(jù)不同的商場(chǎng)也有不同的標(biāo)準(zhǔn)。按月度銷售總額的2.5%提成，按保底租金計(jì)租（1-3年日租金為0.85-0.9元/平米，4-6年日租金1.2元/平米，7-9年日租金1.5元/平米，10-12年日租金1.8元/平米，13-15年日租金2.1元/平米。租賃年限 10-15年免租期半年或一年以上習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港

79、|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management工程明細(xì) 基本工程條件。類別釋義指包括了多個(gè)大小不等的放映廳的多廳影院。建筑面積 3000平米樓板凈高影廳入口大堂需有挑高大廳，設(shè)售賣、售票等設(shè)施，一般高度不低于6米；電影院放映廳不低于9米，裝修后的凈高在8米或以上，即梁下凈高約9.0米高；多種營(yíng)業(yè)房?jī)舾卟恍∮?米，放映室凈高不小于2.8米。樓板載荷觀眾廳不小于350kg/,放映廳不小于400kg/，空調(diào)設(shè)備室500kg/。放影廳尺寸大廳：寬度16-20米，長(zhǎng)度24-32米，座位數(shù)約為350-500人。中廳：寬度11-15米，長(zhǎng)度18-24米，座位數(shù)約為230

80、-300人。小廳：寬度8-11米，長(zhǎng)度13-20米，座位數(shù)約為150-200人。VIP廳：寬度8-12米，長(zhǎng)度15-20米，座位數(shù)約為25-60人。放影廳數(shù)量總數(shù)量為5-12個(gè)影廳，一般影院包括1-2個(gè)大廳，2-3個(gè)中廳，2-3個(gè)小廳，或有2-3個(gè)較小的VIP廳。柱網(wǎng)間距大于10mX10m衛(wèi)生間男衛(wèi)生間，每150座設(shè)1個(gè)大便器，每75座設(shè)1個(gè)小便器，每150座設(shè)1個(gè)洗臉盆。女衛(wèi)生間，每50座設(shè)1個(gè)大便器，每150座設(shè)1個(gè)洗臉盆。供配電提供電容量不低于500KVA變電設(shè)備，標(biāo)準(zhǔn)不低于75千伏/銀幕，雙路供電方式，三相五線380V/220V、50Hz，安裝店方獨(dú)立計(jì)量電表，電纜橋架及電線管理不

81、穿越觀眾廳隔墻，應(yīng)急電力要求300千伏。給排水提供管徑為50mm的獨(dú)立進(jìn)水管2根及獨(dú)立計(jì)量水表，每天20噸用水量指標(biāo)。提供給店方管徑50mm排水管1根。電影院工程技術(shù)要求習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management排污設(shè)施提供給店方管徑150mm排污管一根，就近接入足夠容量的排污化糞池。通訊系統(tǒng)每500座設(shè)置一門直線電話。曖通空調(diào)夏季24C-28C，冬季16C-20C，相對(duì)濕度，55%-70%平均風(fēng)速，夏季風(fēng)速0.3m/s-0.5m/s，冬季風(fēng)速0.2m/s-0.3m/s，新風(fēng)量22m3/h。宜采用空氣-水

82、系統(tǒng)，水冷式離心冷凍機(jī)或水冷式螺桿冷凍機(jī)，可變風(fēng)量及水量空氣調(diào)節(jié)末端。噪聲標(biāo)準(zhǔn)電影院內(nèi)低于30。動(dòng)線要求商場(chǎng)主通道相連，門面要求 1220米；獨(dú)立垂直電梯和消防樓梯(晚上散場(chǎng)后觀眾離場(chǎng)通道)。廣告位置門頭店招預(yù)留2個(gè)位置，面積在50平米以上；墻體廣告或屋頂廣告位預(yù)留1-2塊，面積500平米以上。停車位提供充足停車位，可與其他商業(yè)共用停車場(chǎng)，能設(shè)置適量的免費(fèi)停車位更佳。其他配套主經(jīng)營(yíng)除放映廳以外的配套業(yè)態(tài)包括零食小賣部，電影紀(jì)念品商店，咖啡吧，簡(jiǎn)餐服務(wù)。交付標(biāo)準(zhǔn)工程交付不需要做內(nèi)部裝修，外公共區(qū)域要求良好裝修，需滿足一次消防要求。租金形式純租金。租金承受力含物業(yè)管理費(fèi)，不含空調(diào)使用費(fèi)，根據(jù)不同

83、的商場(chǎng)也有不同的標(biāo)準(zhǔn)，具體需商洽。消防噴淋提供店方獨(dú)立使用消防噴淋系統(tǒng)。消防報(bào)警提供店方監(jiān)控中心設(shè)獨(dú)立報(bào)警控制系統(tǒng)。消防栓提供店方獨(dú)立使用消火栓系統(tǒng)水量51 m3/s。租賃期限15-20年習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management量販KTV工程技術(shù)要求工程明細(xì) 基本工程條件建筑面積1500-4000平米之間樓層凈高大于2.8m樓板載荷350kg/供配電提供電容量800KVA變電設(shè)備，三相五線380V/220V、50Hz，安裝店方獨(dú)立計(jì)量電表。給排水提供管徑為100mm的獨(dú)立進(jìn)水管及水表，每天200噸用水

84、量指標(biāo)。提供給店方管徑為100mm排水一根，與容量為5立方米的隔油池連接。排污設(shè)施提供給店方150mm排污管一根，就近接入足容量的排污化糞池。通訊設(shè)施直拔電話5部，用作電話傳真及電腦終端站，用于市內(nèi)及長(zhǎng)途電話線。空調(diào)制冷需200平米室外場(chǎng)地放置空調(diào)機(jī)、制冷機(jī)組、排煙設(shè)備等，并提供室外機(jī)正常運(yùn)轉(zhuǎn)所需的散熱、回風(fēng)空間。排油排煙提供合適的空間供店方單獨(dú)使用，以放置排油煙風(fēng)井(凈空800mm*1200mm)，化油池通常為3-5噸。消防系統(tǒng)完成場(chǎng)地內(nèi)的噴淋、煙感、消防栓及自動(dòng)防火卷簾的安裝及驗(yàn)收工作。消防噴淋消防噴淋改造由店方自行實(shí)施。消防報(bào)警消防報(bào)警改造由店方自行實(shí)施，需與店方經(jīng)理室獨(dú)立報(bào)警控制柜與業(yè)

85、主總控柜連接。消防栓提供消防栓，供店使用。停車位4.5平米營(yíng)業(yè)面積配置1個(gè)停車位，也可與其他商業(yè)進(jìn)行錯(cuò)時(shí)間共用。燃?xì)庠O(shè)施提供給店方15立方米/每小時(shí)燃?xì)庥?jì)量表且預(yù)留。租金形式純租金，租金標(biāo)準(zhǔn)商洽。習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management城市宴會(huì)廳業(yè)態(tài)功能組合建議餐飲：大型餐飲、主題餐飲、異域餐飲、特色餐飲休閑/娛樂：娛樂會(huì)所、休閑茶座建議租賃價(jià)格：80100元/平米，銷售價(jià)格：1.52.6萬(wàn)元/平米習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Age

86、ncy|Management城市宴會(huì)廳規(guī)劃設(shè)計(jì)建議面積建議：?jiǎn)螚澝娣e區(qū)間600800商鋪面積段主力面積100-200，部分300-400 商業(yè)樓層：3層，局部2層，層高建議1F：4.8米，2F/3F層高4.5米；配套：停車位：配套獨(dú)立停車位總建筑面積建議：5000平米后期根據(jù)市場(chǎng)需求，商鋪?zhàn)鲮`活劃小。習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management系統(tǒng)配備：供電：電力部門供電系統(tǒng)，室內(nèi)配電箱，電壓380V、220V，預(yù)留空調(diào)、照明線路，一戶一表。供水：市政上下水系統(tǒng)，上水使用PPR管材，下水使用PVC管材，配置

87、普通地漏一個(gè)，且需一戶一表。燃?xì)猓汗艿廊細(xì)獍惭b到戶，一戶一表。煙道：每戶設(shè)置餐飲業(yè)專用煙道，安裝止回閥。消防：按消防規(guī)定設(shè)置必需的消防設(shè)施，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，通道或出入口配置便攜式滅火器、消防栓、消防應(yīng)急照明、安全出口指示。通信：每戶預(yù)留至少兩部電話線接口。網(wǎng)絡(luò)：每間商鋪均預(yù)留ADSL、ISDN、DDN及寬帶接口。電視：每間商鋪均預(yù)留有線或數(shù)字電視接口。安防：主要出入口、樓道回轉(zhuǎn)位位置配置視頻攝像監(jiān)控系統(tǒng)，實(shí)行24小時(shí)全方安防監(jiān)控，每戶室內(nèi)監(jiān)控?cái)z像頭一個(gè)。習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Manag

90、，或餐廳專用客梯。供配電提供電容量1000KVA變電設(shè)備，三相五線380V/220V、50Hz，電纜接入店方紅線內(nèi)配電柜指定位置并安裝獨(dú)立電表。習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management給排水提供管徑為100mm的獨(dú)立進(jìn)水管及水表，提供給店方管徑為200mm排水管理一根與足夠容量的隔油池連接。排污設(shè)施提供給店管徑為150mm排污管一根，就近接入足夠容量的排污化糞池。燃?xì)庠O(shè)施提供給店方180立方米/h燃?xì)庥?jì)量表和接口。通訊設(shè)施直拔電話四部，用作電話傳真及電腦終端站，用于市內(nèi)及長(zhǎng)途電話線。別配通訊專用POS機(jī)

91、線路一條。空調(diào)設(shè)備總冷負(fù)荷概管按照頂層350W/平米，其余樓層250W/平米標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，宜采用熱泵系統(tǒng)，可變風(fēng)量及水量空氣調(diào)節(jié)末端。新風(fēng)量標(biāo)準(zhǔn)為30立方米/人/小時(shí)，換氣次數(shù)6次/小時(shí)。排油排煙提供合適的空間供店方單獨(dú)使用，以放置排油煙風(fēng)井(凈截面積1500平米)，排風(fēng)量70000立方米/小時(shí)。消防系統(tǒng) 完成場(chǎng)地內(nèi)的噴淋、煙感、消防栓及自動(dòng)防火卷簾的安裝及驗(yàn)收工作。停車位100平米配備1個(gè)車位。廣告店招根據(jù)面積大小和品牌影響力預(yù)留廣告，配備充足的電源接入。習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management湖濱休閑商

93、5:14:1之間；以15米為宜；層高建議：6米；次主力店設(shè)置：在十字路口轉(zhuǎn)角位置可設(shè)置次主力店鋪，次主力店鋪面積區(qū)間在300500湖濱休閑風(fēng)情商業(yè)街設(shè)計(jì)建議習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management系統(tǒng)配備：供電：電力部門供電系統(tǒng)，室內(nèi)配電箱，電壓380V、220V，預(yù)留空調(diào)、照明線路，一戶一表。供水：市政上下水系統(tǒng)，上水使用PPR管材，下水使用PVC管材，配置普通地漏一個(gè)，且需一戶一表。燃?xì)猓汗艿廊細(xì)獍惭b到戶，一戶一表。煙道：每戶設(shè)置餐飲業(yè)專用煙道，安裝止回閥。消防：按消防規(guī)定設(shè)置必需的消防設(shè)施，火災(zāi)自

94、動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，通道或出入口配置便攜式滅火器、消防栓、消防應(yīng)急照明、安全出口指示。通信：每戶預(yù)留至少兩部電話線接口。網(wǎng)絡(luò)：每間商鋪均預(yù)留ADSL、ISDN、DDN及寬帶接口。電視：每間商鋪均預(yù)留有線或數(shù)字電視接口。安防：主要出入口、樓道回轉(zhuǎn)位位置配置視頻攝像監(jiān)控系統(tǒng)，實(shí)行24小時(shí)全方安防監(jiān)控，每戶室內(nèi)監(jiān)控?cái)z像頭一個(gè)。習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management湖濱休閑主題商業(yè)建筑風(fēng)格建議建議湖濱休閑商業(yè)與住宅風(fēng)格相結(jié)合，融入西班牙風(fēng)情元素習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)

98、議：住宅底商總建筑面積建議：23000平米；面積段建議：商鋪主力面積段4060平米，進(jìn)開比控制在3:13.5:1；層高建議：5.1米社區(qū)配套商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management系統(tǒng)配備：供電：電力部門供電系統(tǒng)，室內(nèi)配電箱，電壓380V、220V，預(yù)留空調(diào)、照明線路，一戶一表。供水：市政上下水系統(tǒng)，上水使用PPR管材，下水使用PVC管材，配置普通地漏一個(gè)，且需一戶一表。燃?xì)猓汗艿廊細(xì)獍惭b到戶，一戶一表。煙道：每戶設(shè)置餐飲業(yè)專用煙道，安裝止回閥。消防：按消防規(guī)定設(shè)置必需的消防設(shè)施，火災(zāi)自

102、g|Agency|Management習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management零售商業(yè)其他建議序號(hào)政策優(yōu)惠內(nèi)容備注1全免商業(yè)前期規(guī)劃建設(shè)配套費(fèi)。2項(xiàng)目主/次主力店的招商，納入習(xí)水招商引資，同時(shí)享受同等優(yōu)惠政策，且與習(xí)水城市形象推廣綁定一起。3項(xiàng)目主/次主力店的招商，在享受2的同時(shí)，免除3-5年的營(yíng)業(yè)稅(免除的額度或比例根據(jù)實(shí)際情況而定)。4由政府、旅游局和貴司聯(lián)合主辦、各媒體及相關(guān)部門承辦舉行各種主題活動(dòng)(如名酒、名茶、文化等展示展覽)，且將習(xí)水的名酒、紅色等文化和商家導(dǎo)入，打造集名酒、名茶、紅軍文化等

105、Consultancy|Planning|Agency|Management2F動(dòng)線分析人流動(dòng)線鋼制樓梯/消防疏散通道增加鋼制樓梯位置增加連廊位置習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management安置房商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品建議一：層高：市場(chǎng)一二層統(tǒng)一設(shè)計(jì)4.8米產(chǎn)品建議二：開間：3.5-5米，進(jìn)深：10-12米，進(jìn)開比比例控制在3:13.5:1之間產(chǎn)品建議三：面積區(qū)間在40-60為主力戶型產(chǎn)品建議四：空調(diào)室外機(jī)：在商家玻璃門上方預(yù)留空調(diào)室外機(jī)安裝平臺(tái)，在外面用百葉遮擋產(chǎn)品建議五：配套：必配電/網(wǎng)絡(luò)，預(yù)留水/數(shù)字電

108、是一種文化蘊(yùn)含的深化。：一是商業(yè)景觀設(shè)計(jì)需要體現(xiàn)城市的整體形象和個(gè)性；另一方面就是指商業(yè)景觀設(shè)計(jì)要統(tǒng)一考慮商業(yè)中包含的建筑物、綠化等。商業(yè)景觀設(shè)計(jì)原則二：連續(xù)性商業(yè)景觀連續(xù)性不僅體現(xiàn)為視覺上的連續(xù)，同時(shí)也是時(shí)空上的一種連續(xù)。商業(yè)景觀設(shè)計(jì)原則三：功能性必須體現(xiàn)商業(yè)本身所用發(fā)揮的商業(yè)街的功能。在商業(yè)的景觀設(shè)計(jì)上也要明確其商業(yè)定位。商業(yè)景觀設(shè)計(jì)原則四：藝術(shù)性景觀設(shè)計(jì)必須具備功能性，同樣，景觀設(shè)計(jì)作為一種商業(yè)設(shè)計(jì)，也應(yīng)該體現(xiàn)其藝術(shù)性。商業(yè)景觀設(shè)計(jì)原則五：參與性商業(yè)景觀設(shè)計(jì)還應(yīng)注重商業(yè)景觀的參與性，與山體形成錯(cuò)落有序的建筑形態(tài)外，還應(yīng)結(jié)合商業(yè)功能座椅、情趣調(diào)塑等。意境圖意境圖意境圖習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)

109、告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式定位建議建議聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)或集團(tuán)公司自建團(tuán)隊(duì)進(jìn)行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，并對(duì)其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割先招商(規(guī)劃的重點(diǎn)招商商鋪)后銷售的模式，保證商業(yè)品質(zhì)和經(jīng)營(yíng)繁榮。統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一招商統(tǒng)一管理租售保證商業(yè)規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)和商業(yè)品質(zhì)習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理建議因習(xí)水生態(tài)花園的商業(yè)租售策略對(duì)后期經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)有較高的要求，不同于簡(jiǎn)單的物業(yè)管理，因此我們建議習(xí)水生態(tài)花園商業(yè)的

110、經(jīng)營(yíng)管理聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)管理公司或自建管理團(tuán)隊(duì)，也可聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)管理顧問公司，由公司自建管理團(tuán)隊(duì)執(zhí)行。建議由主要承租者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的同時(shí)開展管理。聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)管理公司集團(tuán)公司自建商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)管理顧問公司公司自建商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)執(zhí)行第三種方式即能借助商業(yè)管理顧問公司的影響力，也可在一定程度上節(jié)約管理成本，且能為公司培養(yǎng)專業(yè)的商業(yè)管理人才。習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management商業(yè)與項(xiàng)目整體價(jià)格之間的關(guān)系分析商業(yè)公寓住宅通常情況下，在同一地段，商業(yè)、公寓、住宅的價(jià)格比為3:1.2:1。商業(yè)與住宅價(jià)

111、格之間關(guān)系從理論上講是3:1，但根據(jù)地段、供求、產(chǎn)品和結(jié)構(gòu)不一也將有所變化。地段：偏僻的地段是2：1，繁華的地段能達(dá)到8：1；供求：如果商鋪1-4層，商業(yè)價(jià)值就低；產(chǎn)品：純粹底商值錢，公攤大的商業(yè)和自主經(jīng)營(yíng)性差的商業(yè)價(jià)值低；結(jié)構(gòu)：開間大，進(jìn)深小價(jià)值高；梁柱少結(jié)構(gòu)好可利用面積大的商業(yè)價(jià)值高，反之亦然。回報(bào)：商業(yè)的投資回報(bào)相當(dāng)可觀，但風(fēng)險(xiǎn)也較高。目前成熟的社區(qū)商業(yè)回報(bào)率一般在7%-10%，個(gè)別成熟社區(qū)商業(yè)一般可達(dá)到15%以上。相比之下，一般住宅的投資回報(bào)率僅為5%。(備注：投資回報(bào)為租金收益和物業(yè)升值之和)由此綜合習(xí)水生態(tài)花園項(xiàng)目的特殊性和市場(chǎng)環(huán)境，建議如下：商業(yè)公寓住宅的均價(jià)比為3:1.2:1.

112、0商業(yè)1F2F3F樓層的價(jià)格比為1.0:0.6:0.45商業(yè)銷售階段在計(jì)算租金收益率時(shí)，以10年計(jì)，前5年控制在5%以內(nèi)，中3年為5-6%，后2年為8%。商業(yè)銷售階段在計(jì)算物業(yè)升值率時(shí)，以10年計(jì)，前3年為5%，中3年為6%，后3年為8%。投資回報(bào)率=租金收益率+物業(yè)升值率習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management商業(yè)租售策略及比例建議基于商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)，國(guó)內(nèi)外均采取了輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)兩類運(yùn)作模式，重資產(chǎn)以租售并舉為主要表現(xiàn)形式，輕資產(chǎn)則以資本運(yùn)作和商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力獲取收益。寶龍和萬(wàn)達(dá)均采取“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”

113、模式，為大陸“租售并舉”的典型。根據(jù)貴司的要求：在確保能引導(dǎo)商業(yè)后期成功經(jīng)營(yíng)為前提，盡可能的最大面積銷售回籠資金。由此習(xí)水希望花園商業(yè)的租策略必定是：招商先行租售并舉習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management招商先行：是指主力店先招商，借助主力店的品牌影響力提升商業(yè)價(jià)值和人氣，從而促進(jìn)銷售進(jìn)度。租售并舉：是指需規(guī)劃部分商鋪重點(diǎn)招商引導(dǎo)商家經(jīng)營(yíng)，增強(qiáng)投資者信心，同時(shí)達(dá)到提升商業(yè)價(jià)值時(shí)銷售回籠投資金。由此我們建議習(xí)水希望家園的商業(yè)租售控制為可銷售率達(dá)74%，資產(chǎn)持有或整售占26%租售策略及租售比分析物業(yè)類型

114、租售策略比例面積主力店持有或整售26%31400可售商鋪主銷售/輔招商74%88600合計(jì)100.0%120000習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)租售策略建議商務(wù)公寓：散售或團(tuán)售酒店式服務(wù)公寓：散售或團(tuán)售公寓酒店：持有/整售酒店精品零售：建議招商部分為租售并舉(分割散售或團(tuán)售)，其他為散售或團(tuán)售。時(shí)尚天街：建議招商部分為租售并舉(分割散售或團(tuán)售)，其他為散售或團(tuán)售。購(gòu)物中心：主力店為持有或整售，建議招商部分為租售并舉(分割散售或團(tuán)售)城市宴會(huì)廳/景觀休閑街：建議招商部分為租售

116、會(huì)議設(shè)施單體規(guī)模小、總量少，餐飲、宴會(huì)、休閑、娛樂接待能力弱，單一且極為欠缺；n習(xí)水高星級(jí)酒店客房偏小且無(wú)特色、舒適度低、配套欠佳，配套和舒適度直接影響著客房出租率，價(jià)格對(duì)客房的出租率影響較小；n習(xí)水高星級(jí)酒店的休閑娛樂設(shè)施配置欠缺、裝飾裝修簡(jiǎn)單、服務(wù)水平低；高星級(jí)/高檔次酒店欠缺習(xí)水酒店市場(chǎng)急需升級(jí)習(xí)水希望花園規(guī)劃定位報(bào)告CHINALAND新|港|地|產(chǎn)Consultancy|Planning|Agency|Management酒店市場(chǎng)形象定位精品四星級(jí)酒店p考慮到習(xí)水市場(chǎng)在未來(lái)兩三年內(nèi)有相對(duì)的市場(chǎng)供給量，習(xí)水賓館擬建五星級(jí)酒店，以商務(wù)需求為主；p習(xí)水尚未出現(xiàn)主題精品酒店，且習(xí)水本地歷史文化

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