1、1創(chuàng)鴻里水項目前期策劃報告創(chuàng)鴻里水項目前期策劃報告2一、金沙洲規(guī)劃一、金沙洲規(guī)劃二、二、2008年至今金沙洲在售樓盤概況及各項目成交量價分析年至今金沙洲在售樓盤概況及各項目成交量價分析三、金沙洲未來三、金沙洲未來2-5年供應(yīng)概況年供應(yīng)概況四、四、2008-2010年金沙洲暢銷戶型分析年金沙洲暢銷戶型分析五、部分即將入市的大型項目戶型產(chǎn)品分析五、部分即將入市的大型項目戶型產(chǎn)品分析六、項目定位六、項目定位七、目標客戶定位七、目標客戶定位八、住宅、商業(yè)產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計八、住宅、商業(yè)產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計九、啟動策略（開發(fā)周期及規(guī)模）九、啟動策略（開發(fā)周期及規(guī)模）十、財務(wù)分析十、財務(wù)分析十一、售價預(yù)測及

2、新政影響十一、售價預(yù)測及新政影響十二、銷售計劃十二、銷售計劃目錄目錄3金沙洲簡介金沙洲位于廣州市的西北部，東臨白沙河，北部、西部及南部與佛山市南海區(qū)接壤，總金沙洲位于廣州市的西北部，東臨白沙河，北部、西部及南部與佛山市南海區(qū)接壤，總規(guī)劃面積規(guī)劃面積826826萬平方米，規(guī)劃人口萬平方米，規(guī)劃人口1616萬人，加上黃岐未來規(guī)劃人口萬人，加上黃岐未來規(guī)劃人口,“,“泛金沙洲板塊泛金沙洲板塊”總總?cè)丝趯⒔丝趯⒔?020萬。萬。定位：定位：廣佛都市圈中心的居住新城廣佛都市圈中心的居住新城規(guī)劃：規(guī)劃：一一 心：金沙洲大橋端的現(xiàn)代化商貿(mào)金融中心、心：金沙洲大橋端的現(xiàn)代化商貿(mào)金融中心、文化娛樂和行政辦公中

3、心；文化娛樂和行政辦公中心；二二 帶：即高速公路兩側(cè)綠化帶和沿江綠化帶帶：即高速公路兩側(cè)綠化帶和沿江綠化帶,是是 可供人們休閑活動的公共綠地可供人們休閑活動的公共綠地,并且具有并且具有 較強親水性和南方濱水區(qū)特征；較強親水性和南方濱水區(qū)特征；三片六區(qū)：規(guī)劃的三大片區(qū)、五個居住區(qū)和一個三片六區(qū)：規(guī)劃的三大片區(qū)、五個居住區(qū)和一個 現(xiàn)代化工業(yè)倉儲區(qū)現(xiàn)代化工業(yè)倉儲區(qū) 金沙洲規(guī)劃金沙洲規(guī)劃4教育資源：教育資源：廣州轄區(qū)內(nèi)有三所公立小學(xué)、一所民辦小學(xué)、四所幼兒園、三所公立中學(xué)。廣州轄區(qū)內(nèi)有三所公立小學(xué)、一所民辦小學(xué)、四所幼兒園、三所公立中學(xué)。小學(xué)：橫沙小學(xué)、沙鳳小學(xué)、金沙小學(xué)、唯一民辦小學(xué)傳芳小學(xué)。幼兒園

4、：陽光幼兒園、吉諾幼兒園、城西英藝幼兒園、城西實驗幼兒園。中學(xué)：華僑中學(xué)是屬于市教育局直管的省一級中學(xué)。白云中學(xué)則是市一級學(xué)校，該校區(qū)已于2009年10月正式啟用，位于中海金沙馨園、恒大綠洲和中 海金沙灣附近。金沙中學(xué)則位于金沙洲板塊比較中心的位置，附近主要是金沙洲的保障性住房小區(qū)。現(xiàn)狀：從數(shù)量上說，目前金沙洲小學(xué)和金沙洲中學(xué)提供的小學(xué)到初中的學(xué)位已可以滿足金沙洲居民的要求，金沙小學(xué)和金沙中學(xué)共可提供828個小學(xué)學(xué)位和2100個初中學(xué)位。但由于很多在金沙洲居住的廣州市民并由于很多在金沙洲居住的廣州市民并沒有將戶口遷至金沙洲，因此他們多數(shù)會選擇將小孩留在老城區(qū)讀書或者每天接送小孩到老城區(qū)的學(xué)校沒

5、有將戶口遷至金沙洲，因此他們多數(shù)會選擇將小孩留在老城區(qū)讀書或者每天接送小孩到老城區(qū)的學(xué)校上學(xué)，就也造成了金沙洲學(xué)位遠沒有飽和。上學(xué)，就也造成了金沙洲學(xué)位遠沒有飽和。遠景：根據(jù)金沙洲居住新城控制性詳細規(guī)劃，金沙洲還將建設(shè)更多小學(xué)，隨著將來金沙洲教育、交通、醫(yī)療等各項配套逐漸齊全，相信居民對教育資源的需求也會日益擴大。金沙洲規(guī)劃金沙洲規(guī)劃5本本項項目目恒大酒店、運動中心洲村菜市場宏城超市建設(shè)銀行潯峰崗生態(tài)公園地鐵地鐵6號線號線白云中學(xué)恒大華師附小洲村衛(wèi)生站沙鳳小學(xué)鰲峰公園劃醫(yī)療衛(wèi)醫(yī)療衛(wèi)生用地生用地商業(yè)金商業(yè)金融用地融用地劃劃劃軌道交通軌道交通停車場停車場劃公交樞紐公交樞紐劃公交站場公交站場橫沙小學(xué)

6、項目周邊生活配套項目周邊生活配套洲村公交車站：213、257、974、廣231、廣佛城巴4傳芳小學(xué)武廣鐵路6B3704B3704、B3706 B3706（總建：總建：357000357000）凱德置地凱德置地&麗豐控股麗豐控股 御金沙御金沙B3702A06B3702A06（83508350元元/；264653264653南方深業(yè)南方深業(yè) 元邦地產(chǎn)（總建：元邦地產(chǎn)（總建：5200052000）B3725D01B3725D01（40334033元元/，433971433971 ）萬科萬科金域藍灣金域藍灣B3736F01B3736F01（25572557元元/；161518161518 ）保利西子灣

7、）保利西子灣B3737F01B3737F01（23182318元元/；87570 87570 ）中海金沙馨園中海金沙馨園 限價限價61506150B3734FB3734F（0101、0202、0404）（23102310元元/；218608218608）富力富力 保障房保障房中海金沙灣含金沙熙岸中海金沙灣含金沙熙岸（總建：約（總建：約130130萬萬 ）金沙洲大橋金沙洲大橋地鐵六號線地鐵六號線B3701A02B3701A02（87698769元元/；241772241772）保利）保利B3702A05B3702A05（42414241元元/；75698 75698 ）保利西海岸保利西海岸B37

8、08B07 B3708B07（33243324元元/；3249932499）保利春天里）保利春天里B3735F01B3735F01（23522352元元/；156449156449）中海）中海 限價限價63756375B3702A09B3702A09（55345534元元/；153591 153591 ）保利保利B3709B04B3709B04（45204520元元/；30973 30973 ）萬科萬科ideaidea住區(qū)住區(qū)時代（時代（32703270元元/；總建：約總建：約1515萬）萬）恒大綠洲恒大綠洲（總建：約（總建：約4848萬萬 ）B3701A04B3701A04（81128112

9、元元/；256422256422）保利保利為09-8-18日出讓的五幅商業(yè)地塊，總建面38萬佛南佛南(拍拍)2010-029)2010-029地塊（地塊（62436243元元/）恒大）恒大 B3709B08 B3709B08（36283628元元/；7111671116）城建）城建B3709B07 B3709B07（38893889元元/；6813568135）城建）城建B3711B03 B3711B03（45844584元元/；160326160326）城建）城建星匯星匯金沙金沙萬科四萬科四季花城季花城售完在售未來供應(yīng)金沙洲規(guī)劃平面圖金沙洲規(guī)劃平面圖本案南海轄區(qū)7二、二、20082008年至

10、今金沙洲在售樓盤概況年至今金沙洲在售樓盤概況 及各項目成交量價分析及各項目成交量價分析8樓盤名稱樓盤名稱發(fā)展發(fā)展商商總占地總占地 （萬）（萬）總建面總建面（萬）（萬）產(chǎn)品產(chǎn)品類型類型主力戶型主力戶型備注備注售價售價裝修裝修標準標準保利西海岸保利2.77.6洋房122、149、1883-5房05地塊一線江景1.6-22000保利春天里保利1.83.3洋房二房71-89，三居92-95，四居115無江景，山景1-1.21000萬科IDEA社區(qū)萬科1.73.1公寓式洋房662房無江景，山景1.2-1.42000中海金沙灣中海41130洋房82-155的2-4房部分一線江景1.6-2.32000金沙熙

11、岸中海1941別墅417-531的聯(lián)排別墅部分一線江景2.8毛坯時代糖果時代8.6421.89洋房、別墅40-96的1-3房；194-287的聯(lián)排別墅無江景1.1-1.31000御景半島恒大5488.66洋房、別墅97-201的3-4房一線江景1.35-1.73000金域藍灣萬科14.4743.4洋房、別墅42-105的1-3房部分一線江景暫無貨2000恒大綠洲恒大1332洋房82-1823房，260-4104-5房部分江景1.45-1.73000合計154.51154.51367.65367.65金沙洲在售樓盤概況金沙洲在售樓盤概況 2010年在售項目有9個，其中保利春天里半年里售罄，萬科金

12、域藍灣二期和時代糖果二期均處于掃尾階段，三期將于2011年下半年推出。在售項目以擁有一線江景的大規(guī)模社區(qū)，大戶型產(chǎn)品為主，大戶型產(chǎn)品為主，150-200150-200是主流面積段，平均售價約是主流面積段，平均售價約1.61.6元元/，帶，帶20002000元元/裝修標準。沒有江景資源的社區(qū)規(guī)模偏小，屬于上車盤，產(chǎn)品以裝修標準。沒有江景資源的社區(qū)規(guī)模偏小，屬于上車盤，產(chǎn)品以60-10060-100的小的小戶型為主。戶型為主。92007-11-172007-11-17，A4-A6棟284套，75、95兩種戶型，均價約10000元/，當日售罄；2007-12-222007-12-22，A1、A2棟2

13、10套，75、95兩種戶型，均價10000元/；2008-6-212008-6-21，A3棟107套，75-95，均價10250元/2007年11月，推出230雙拼別墅，均價3.9-4萬/；210多聯(lián)別墅，均價2.5-2.8萬/2007-12-152007-12-15，C2棟，230單位，均價18000元/2008-8-232008-8-23，B2棟106套，均價11000;2008-9-242008-9-24，B3棟107套(國慶主推)7700元/起.95-170；2008-12-132008-12-13，B4棟120套，98-106戶型，均價10000元/2008-11-142008-11

14、-14，C1棟44套，全部230單位，均價16000元/2008-10-252008-10-25，A7棟66套，均價8800，70-95；2008-11-142008-11-14，A8棟61套，起價8100，70-95金域藍灣2010-2-202010-2-20，B11棟，70-802房，90-1003房單位，均價1.4-1.8萬元/2009-9-292009-9-29，B9B10棟，240套,88-1033房單位，B11棟,266套,均價1.3-1.6萬元/2009-3-282009-3-28，B5、A9棟320套，均價9000，95-98；B8棟,80-100,9000元/。2009-6-

15、132009-6-13，B6、B7棟,均價11000-13000元/,1002010-8-72010-8-7，B12B13棟，70-802房，80萬/套；90-1003房單位，110-120萬/套102008年共推出600余套單位，供應(yīng)面積約6.2萬；B棟類以95-130為主，C棟類以230左右的大平層單位為主，A棟類以70-100的2、3房單位為主，其中三房份額最多，約占60%；新增供應(yīng)中90-14490-144單位單位比例最大，約占比例最大，約占68.6%68.6%。金域藍灣項目2008年供求概況2008年共成交洋房約590套，新增供應(yīng)成交率約97；總體成交均價約10000元/；9000-

16、10000元/的中檔價位產(chǎn)品市成交主力；供求基本平衡，90-110緊湊型園景三房最受歡迎。數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫11金域藍灣2009-2010年供求概況2009年共推出760余套單位，供應(yīng)面積約6.7萬。以95-104三房為主，以77-100兩房作補充。51期間推出F型公寓單位，40-57的一房一廳，均價11000元/。新增供應(yīng)中新增供應(yīng)中90-10490-104單位比例最大，單位比例最大，約占約占70%70%。2009年成交量月均約130套，除7月沒有新貨推出成交驟降之外，各月平衡出貨，成交價格穩(wěn)步上升，全年成交均價約10859元/。20102010年以消化年以消化20092009年余貨為

17、主，推貨年余貨為主，推貨兩次，以兩次，以77-10077-100的兩三房為主，有的兩三房為主，有江景資源的優(yōu)秀單位均價達江景資源的優(yōu)秀單位均價達1.51.5萬萬/，沒特色的產(chǎn)品均價維持在沒特色的產(chǎn)品均價維持在1.11.1萬萬/的的水平，水平，至今為止，二期余貨消化完畢二期余貨消化完畢。該項目的別墅產(chǎn)品成交均價達該項目的別墅產(chǎn)品成交均價達35,27635,276元元/。數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫122008-6-282008-6-28，二期5-8號樓394套，96-177的3-4房，均價7500元/，毛坯2007-10-12007-10-1，一期1-4號樓、41-45號樓約900套，127-185

18、的3、4房，均價約14000元/；別墅250套，240-550，聯(lián)排均價17000-24000/，獨立均價約28000-38000元/2008-9-292008-9-29，三期12-15號樓397套，96-177的3、4房，折后8600元/起，帶3000元/裝修2008年實際新增供應(yīng)近800套住宅，供應(yīng)面積約11萬；新增供應(yīng)全部為95-200的3、4房，其中90-144的3房比例最大，占61%。恒大御景半島2009年實際新增供應(yīng)近1083套住宅，供應(yīng)面積約15.6萬；新增供應(yīng)以127-178的3、4房為主，輔以少量96小3房和200大4房。2010年實際供應(yīng)近1320套住宅，供應(yīng)面積約18萬，

19、新增產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及面積段與新增產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及面積段與20092009年產(chǎn)品基本一致。年產(chǎn)品基本一致。20102010年年，21-30號樓，96-210的3、4房，折后12800-17800元/，帶3000元/裝修20092009年年，96-177的3、4房，折后8800-12000元/，帶3000元/裝修2011-20122011-2012年的未來供應(yīng)產(chǎn)品，年的未來供應(yīng)產(chǎn)品，127-200127-200三房是主力戶型，總建筑面積約三房是主力戶型，總建筑面積約20-2320-23萬。萬。1320082008年全年，恒大御景半島成交約年全年，恒大御景半島成交約390390套洋房，成交率為套洋房，成交率為4

20、9%49%；成交均價約；成交均價約93709370元元/；該盤7月份以6000-8000元/的毛坯價推出2期單位，新產(chǎn)品低價入市刺激了該月的成交量，使得7月份的成交量全年最高、同時成交均價全年最低。受市場環(huán)境及限價項目推出等的影響，該盤的成交均價自4月份開始跌破10000元/，不過其成交量也隨后大幅上漲；恒大御景半島2008年成交情況數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫14恒大御景半島2009年供求情況2009年1-8月，恒大御景半島成交約1324套洋房，基本消化完基本消化完20082008年的余貨和年的余貨和20092009年新推售貨量年新推售貨量；成交總面積達19.7萬；該盤自3月份以不斷更換組團名稱

21、成本價開盤的方式進行促銷，7688元/起，送3000元/的豪華標準裝修，新產(chǎn)品低價入市刺激了本年度持續(xù)的成交量。直至7月，市場回暖跡象已成定局，配合推新貨市場回暖跡象已成定局，配合推新貨的節(jié)點，開始提升售價，突破的節(jié)點，開始提升售價，突破1000010000元元/的關(guān)口。的關(guān)口。數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫15恒大御景半島2010年成交情況數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫該盤自2010年3月份以來，繼續(xù)沿用2009年第一季度的促銷手段，不斷更換組團名稱通過新開盤結(jié)合舊業(yè)主推介額外優(yōu)惠、房博會購房五重禮包等的方式進行促銷，推出一口價單位12800元/，送3000元/的豪華標準裝修。2010年4月中，遭遇新政

22、，該盤率先提出85折優(yōu)惠，全新產(chǎn)品景觀優(yōu)秀，幾乎戶戶望江，東南朝向為主。優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品一口價11780元/起,高性價比入市刺激了本年度上半年的成交。伴隨余貨的消化，選擇面收縮，成交量明顯萎縮，售價仍然堅挺。1620072007年年1111月下旬月下旬，A14、16棟，320余套86-123的2、3房，均價8500元/；2008-3-82008-3-8，A15棟163套，115-131的3房，均價6500-7500元/2008-5-112008-5-11，推A4、A6棟部分單位，約146套，84-140的2-4房，均價7000-7100元/；2008-6-182008-6-18，A4、6、10棟部分單

23、位9折推出，均價6300元/，300套單位當日消化約7成；2008-6-272008-6-27，A5棟160套，134-149的3房，均價6800-7800元/20072007年年7 7月月，A7-A9棟516套，85151的2-4房，均價6600元/2007-1-202007-1-20，A1-A3棟約400套，80-150 的2-4房，均價5500元/，帶1000元/裝修20072007年年6 6月，月，A11-A13棟522套，85151的2-4房，均價6650元/中海金沙灣21棟，100-130園景單位為主，均價1.3萬元/A7-8棟，153-190江景單位，均價1.6萬元/A13棟，1

24、53-190一線江景單位，均價2.3萬元/目前在售單位17中海金沙灣2008年新推售貨量近新推售貨量近850850套套，新增供應(yīng)面積約10萬；新增供應(yīng)中新增供應(yīng)中90-14490-144的園景的園景3 3房最多，約占房最多，約占66%66%，其次是，其次是9090以下的兩房單位，約占以下的兩房單位，約占29%29%；中海金沙灣2008年供求概況2008年2-12月，中海金沙灣共成成交交11001100余套洋房單位，成交均價余套洋房單位，成交均價約約66606660元元/；該盤3月份以7000元/的均價推出A14-16棟的新產(chǎn)品；在6月中旬通過合富采用一二手聯(lián)動形式、以折后均價6300元/的價位

25、銷售，使得這三個月的成交量均超過200套，合計約占全年成交量的六成以上；另外，該盤在12月份以5600元/低價對西區(qū)清貨，使得12月的成交量達到150套左右；中海金沙灣2008年各月份的成交均價多在7000元/左右，其中11月份更是跌破6000元/，同2007年最高時近11000元/的成交均價相比，目前已跌去近一半；數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫18中海金沙灣2009-2010年供求概況2009年1-8月共推貨約1160套，新增供應(yīng)面積約14萬；85-130的2-3房為主，約占70%，其次是153的四房單位，約占29%。前8個月共成交1132套，成交面積達15萬，均價約7683元/。2009年8月至

26、2010年11月，共成交1080套，成交面積約13萬，均價約9900元/，帶2500元/裝修。數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2009年供求基本平衡，中小戶型成交為主；2010年成交量同比呈下降趨勢。19中海金沙灣2009-2010年成交分析2009年7月至2010年11月，此組團共成交789套，成交面積約13.4萬，均價約11,765元/，帶2500元/裝修。據(jù)統(tǒng)計，2010年5月曾有一套別墅成交，整月成交僅7套，別墅拉高了別墅的成交價。數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫202010-12010-1，1-41-4棟，棟，朝南57的兩房，朝花園（北）是87的四房單位，總共約250套，均價

27、8500元/。2月加推5-8棟。時代糖果2010-52010-5，推貨約300多套，9-16棟首批，約77三房、約87四房、約115四房，均價8900元/。2010-82010-8，17-25棟，約87、115四房為主，均價9500元/。現(xiàn)在售產(chǎn)品不多，主要集中在26、27棟，基本只剩77小三房的戶型，售價約1.1-1.2萬/。21時代糖果2010年成交概況 2010年1月，時代糖果利用廣州6間代理公司發(fā)動一二手聯(lián)動，盛大開盤，主要58小兩房和77小三房，售價約8500元/送1500元/標準的簡單裝修。低總價低首付，吸引不少經(jīng)濟實力較弱，無法承擔(dān)中心區(qū)域高價盤的自住買家。開售當天，消化率超9成

28、。2-4月以自然消化為主，同時為9-16棟蓄客，5月1日利用黃金周公開發(fā)售，售價比首批單位略高400元/,相比周邊其他樓盤，性價比相當高。8月加推優(yōu)質(zhì)園景單位，穩(wěn)步提升售價，畢竟9字頭的一手樓在市場上有一定的吸引力。該項目比其他同為中小戶型產(chǎn)品的社區(qū)售價約低該項目比其他同為中小戶型產(chǎn)品的社區(qū)售價約低10%-15%10%-15%，主要該項目隸屬南海里水，非廣州，主要該項目隸屬南海里水，非廣州物業(yè)在客戶（金沙洲約物業(yè)在客戶（金沙洲約9 9成客戶來自廣州）心中的價值略低。成客戶來自廣州）心中的價值略低。數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫22保利西海岸項目基本概況地理位置地理位置:白云金沙洲彩濱北路規(guī)模及規(guī)劃規(guī)

29、模及規(guī)劃：整體占地面積26萬，總建筑面積90萬，由4個地塊組成（02、04、05、09地塊）。其中洋房部分將建舒適型洋房組團“星海”（首批售完）、超高層江景洋房組團“瀚海”（在售攬江公館）以及最北端地塊的超高層洋房組團“御海”（地王，待開發(fā)），04地塊規(guī)劃為類獨棟的雙拼別墅（在建，外立面已完工，預(yù)計年初可售）。（09地塊為主）首推產(chǎn)品首推產(chǎn)品：星海”組團（09地塊）首批共5棟，4棟11層，1棟18層小高層，總戶數(shù)為474套。以以8080左右的純東南向二房和左右的純東南向二房和92-9892-98的園景三房為主的園景三房為主。銷售情況銷售情況：自9 9月底開盤至月底開盤至20102010年年11

30、11月全部售完，成交均價月全部售完，成交均價13,56713,567元元/，帶，帶25002500元元/裝修裝修。數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫23保利西海岸成交概況“攬江公館”（05地塊）由5棟3840層的超高層洋房組成，主力戶型三種，122三房和149、188四、五房。122三房單位每個臥室及客廳均望江，售價20000元;149四房單位僅客廳及1臥室望江，售價16000元/;188五房單位保證廳房均望江，售價約18000-19000元/。銷售概況：自2010年12月開售，推貨量為304套，2棟39層高江景單位。2011年1月剛?cè)〉妙A(yù)售證，正在蓄客中。從成交情況來看，122122小戶型消化速度最快

31、，消化量最大。小戶型消化速度最快，消化量最大。147147的四房產(chǎn)品雖然戶型方正實用，但景觀欠佳，即使單價的四房產(chǎn)品雖然戶型方正實用，但景觀欠佳，即使單價最低但消化率仍最低。最低但消化率仍最低。從成交樓層來看，目前基本剩下30-39層的高層單位和4、14、24層有不吉利數(shù)字的樓層。其中188的04單位余貨最多。數(shù)據(jù)來源：陽光家緣戶型戶型面積段（）面積段（）推貨量推貨量成交量成交量消化率消化率成交均價成交均價三房兩廳12222812856%1.9-2萬四房兩廳1471143430%約1.6萬五房兩廳1881145246%約1.85萬小計小計122-188122-18845645621421447

32、%47%18,26618,26624萬科IDEA基本概況地理位置地理位置：白云區(qū)潯峰山西路東南側(cè)，距離廣州地鐵6號線始發(fā)站潯峰崗站約10分鐘路程，與萬科四季花城僅一湖之隔。規(guī)模及規(guī)劃規(guī)模及規(guī)劃：占地2.97萬，總建筑面積約4.7萬,由兩棟小高層建筑組成。A棟12層，B棟13層，規(guī)劃總戶數(shù)為500戶。產(chǎn)品概況產(chǎn)品概況：只有一種戶型，66小兩房。銷售概況銷售概況：于2010年10月23日開盤，起價13000元/，帶2000元/的裝修，總價在70-100萬/套左右。目前銷售均價為15000元/,年底推出數(shù)套特價單位，總價低至82萬。該項目規(guī)模小，產(chǎn)品單一，專為廣州白領(lǐng)設(shè)計，適合畢業(yè)幾年計劃結(jié)婚置業(yè)的

33、剛性需求一族。售價比鄰近的保利春天里高約35%，導(dǎo)致消化速度不夠理想。數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫25保利春天里基本概況地理位置地理位置：白云區(qū)金沙洲悅峰一街西南側(cè)，悅峰二街東側(cè)規(guī)模及規(guī)劃規(guī)模及規(guī)劃：總用地面積約1.8萬，建筑面積約3.98萬，規(guī)劃總戶數(shù)為360戶。以6層多層建筑以及11層小高層建筑為主。產(chǎn)品構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成：二房71-89，三居92-95，四居115，實用率90%。銷售情況銷售情況：繼51開盤日光之后，二期推出的270套單位也在開盤當日消化率近100%。二期均價為1.1萬/，跟前期價格基本持平。折扣優(yōu)惠折扣優(yōu)惠：開盤當天的99折*98折，一次性付款96折，提前登記認購減5000元房款

34、，一周內(nèi)首付款到位再減1萬元房款。另外一期認購客戶未成功購得一期的房子，選購二期單位能再減1萬元的房款。選房結(jié)束后有抽獎送夏普液晶電視和大米。數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫26恒大綠洲基本概況地理位置地理位置：白云金沙洲沿江南段（保利西子灣對面）規(guī)模及規(guī)劃規(guī)模及規(guī)劃：總建筑面積近48萬，綠化面積2萬，綠化率高達51.1%。項目為純大戶社區(qū)，分為南區(qū)和北區(qū)，總戶數(shù)1666戶，總共35棟。北區(qū)產(chǎn)品為天際大宅和情景洋房，層層退臺式的設(shè)計，整體面積區(qū)間為整體面積區(qū)間為183-410183-410；南區(qū)為；南區(qū)為1111層的層的82-18282-182生態(tài)小高層生態(tài)小高層。所有產(chǎn)品均帶豪華裝修，戶戶享江景、園

35、景、湖景等立體景觀，實用率87%。20092009年年9 9月月2626開售，主推85以及145，折后均價9660元/2009-102009-10，主推260-290大戶型，一線江景單位附帶3000元/裝修，折后售價約為1.3-1.4萬/。銷售概況銷售概況：2009年9月26日開盤，當天85的小戶型售完，余145三房，消化率達8成。目前在售的是目前在售的是31-3231-32棟，棟，260260以上的園景單位為主，售價以上的園景單位為主，售價約約1.6-1.71.6-1.7萬萬/。2010-82010-8，22-25棟，267-291大三房一梯一戶，均價1.5萬/2010-12010-1，26

36、-28棟，面積265-293，均價1.5-1.6萬/27恒大綠洲 恒大綠洲已于9月26日正式開售，開盤主推開盤主推8585以及以及145145以上大單位。當天小戶型已全部售以上大單位。當天小戶型已全部售罄，剩罄，剩185-200185-200多的三房四房，價格多的三房四房，價格9000-110009000-11000元元/。10月，主推多層住宅，260-290大戶型，一線江景單位帶3000元/裝修，折后售價約為13000-14000元/。當時廣州市場已經(jīng)再度進入瘋狂時期，量價齊升，該項目取得開門紅，兩個月銷售600套。11月底加推復(fù)式單位，前江后湖，面積在300左右，五房兩廳四衛(wèi)加工人套房的設(shè)

37、計，中空客廳，兩層均帶有大露臺。2010年自春節(jié)進行淡季，4月遭遇新政后該項目表現(xiàn)平平，由于戶型面積段偏大，且沒有江景戶型面積段偏大，且沒有江景資源支撐，總價高導(dǎo)致月均成交不足資源支撐，總價高導(dǎo)致月均成交不足3030套，消化速度慢套，消化速度慢。均價穩(wěn)步向上，現(xiàn)售價約1.6萬/。數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫28金沙洲板塊2010年成交概況 2010年1-11月，金沙洲新增供應(yīng)面積約供應(yīng)面積約28.628.6萬，新增萬，新增供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)23822382套套。集中在幾大知名品牌發(fā)展商包括萬科、保利、中海開發(fā)的項目。2010年1-11月，金沙洲一手商品房總成交套數(shù)為成交套數(shù)為17271727套，成套

38、，成交總面積為交總面積為20.220.2萬，板塊成交萬，板塊成交均價約均價約13,86813,868元元/(帶裝修）。帶裝修）。板塊內(nèi)各項目售價均衡，除保利西海岸、恒大御景半島、中保利西海岸、恒大御景半島、中海金沙灣部分一線望江單位突破海金沙灣部分一線望江單位突破1.51.5萬萬/，甚至超，甚至超2 2萬萬/外。外。數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫29 金沙洲板塊置業(yè)客戶分三類，9成以上來自廣州：第一類：無法承受廣州中心區(qū)域高企樓價的上車族，首選首選60-9060-90中小戶中小戶型的上車盤，追求性價比高，對價格非常敏感；型的上車盤，追求性價比高，對價格非常敏感；第二類：改善居

39、住型改善居住型，在廣州中心區(qū)有一套小戶型，由于人口增加等原因需更換大面積的房子，首選交通方便，生活配套齊全，景觀較佳的舒適社首選交通方便，生活配套齊全，景觀較佳的舒適社區(qū)，區(qū)，140-200140-200的大三房、四房是首選；可接受高單價水平。的大三房、四房是首選；可接受高單價水平。第三類：投資保值型客戶，不在乎目前的生活配套，只注重稀缺江景資只注重稀缺江景資源和產(chǎn)品品質(zhì)，對單價、戶型、面積等敏感度不高。源和產(chǎn)品品質(zhì)，對單價、戶型、面積等敏感度不高。120-144120-144的三房總價較的三房總價較低，消化速度最快，低，消化速度最快，260260以上的大戶型對買家經(jīng)濟實力要求較高和對稀缺資以

40、上的大戶型對買家經(jīng)濟實力要求較高和對稀缺資源的占用要求高，需求存在，適量供應(yīng)可保證消化速度。源的占用要求高，需求存在，適量供應(yīng)可保證消化速度。成交客戶情況：成交客戶情況：啟發(fā)：啟發(fā)：從經(jīng)濟實力和戶型需求來看，本項目的目標客戶是第二和第三類。產(chǎn)品的打造以滿足戶戶擁有稀缺江景資源，居住舒適度高為標準。產(chǎn)品的打造以滿足戶戶擁有稀缺江景資源，居住舒適度高為標準。板塊內(nèi)成交客戶小結(jié)30三、金沙洲未來三、金沙洲未來2-52-5年供應(yīng)概況年供應(yīng)概況31金沙洲板塊已出讓的待開發(fā)用地共有 11幅，總建筑面積為218萬。其中10幅屬于廣州的白云區(qū)，面臨的競爭將相當激烈。金沙洲待開發(fā)地塊金沙洲待開發(fā)地塊地區(qū)地區(qū)地塊

41、地塊項目名稱項目名稱開發(fā)商開發(fā)商 占地面積占地面積()建筑面積建筑面積()樓面地價樓面地價(元元/）廣州B3702A06南方深業(yè)94,519 264,653 8,350 元邦明月金岸元邦26,505 51,393 B3704、B3706御金沙凱德置地300,000 468,689 B3702A09在建保利54,854 153,591 5,534 B3701A02土地平整86,347 241,772 8,769 B3701A04在建91,579 256,422 8,112 B3709B07星匯金沙城建43,958 68,135 3,889 B3709B08星匯金沙45,881 71,116 3,

42、628 B3711B03103,436 160,326 4,584 B3734F（01、02、04）保障房富力109,305 218,608 佛山佛南（拍）2010-029地塊恒大60,491 229,866 6,243 合計1,016,875 1,016,875 2,184,571 2,184,571 金沙洲板塊未來供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫32金沙洲在售（在建在售）項目后續(xù)用地金沙洲在售（在建在售）項目后續(xù)用地金沙洲板塊在售仍有后續(xù)待建用地的項目共 6個，待建部分建筑面積合計約 99萬。其中有 3個項目位于佛山南海，待建部分建筑面積約 48萬，約占 50%。地區(qū)地區(qū)項目名稱項目名稱開發(fā)

43、商開發(fā)商 待開發(fā)建筑面積待開發(fā)建筑面積()主力戶型主力戶型推出時間推出時間廣州金域藍灣三期萬科170000未定2011年下半年恒大綠洲恒大23000082-1823房，260-4104-5房在售保利西海岸保利70000122、147、1883-5房在建在售佛山中海金沙灣（含金沙熙岸）中海150000153、178、2003-5房在售時代糖果三期時代100000772+1房、1153+1房2011年下半年恒大御景半島恒大230000125-1483房、178-2004房在建合計990000990000金沙洲板塊未來供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫33區(qū)區(qū)域域板塊板塊樓盤名稱樓盤名稱建筑建筑面積面積

44、推貨推貨時間時間產(chǎn)品產(chǎn)品類型類型面積段面積段售價售價裝修裝修標準標準總建總建面面越秀沿江愛群薈景灣62011-1超高層334以上在售，成交價46589元/60009天河員村佳潤臨江上品22011-1高層42-124在售，單間3.5萬/,住宅3.8萬/60004.6荔灣芳村中鐵地王52012年高層未知預(yù)計2.2萬/未知19.5白云金沙洲保利02地塊9未知未知未知未知未知24.2保利05地塊72011-5超高層122-247在售，成交價1.83萬/40007.6里水中海金沙灣52011高層157-190在售，2.3萬/3000恒大御景半島152011-2012高層125-200未知未知23未售白云

45、恒大綠洲102011高層260-410在售，園景單位1.6-1.8萬/300023未售番禺橋南海倫堡流金歲月2.42011純復(fù)式500在售，2萬/起毛坯小計61.4廣州1-3年一線江景供應(yīng)情況小結(jié)：20112011年與本案擁有一線江景資源的在售貨量約年與本案擁有一線江景資源的在售貨量約4545萬，即預(yù)計萬，即預(yù)計20132013年（項目達可售條年（項目達可售條件時）在售一線江景資源貨量不足件時）在售一線江景資源貨量不足1010萬。萬。34市場小結(jié)：市場小結(jié)：2010年全年金沙洲一手商品房供略大于求，未來未來3-53-5年供應(yīng)量超年供應(yīng)量超300300萬，萬，按每年23萬的消化量計算，足以保證金

46、沙洲板塊10年的置業(yè)需求。廣州擁有一線江景資源的項目不多，預(yù)計廣州擁有一線江景資源的項目不多，預(yù)計20132013年可售一線江景資源項目不足年可售一線江景資源項目不足1010萬。萬。60-80小兩房和85-130緊湊型三房是消化速度最快的產(chǎn)品之一。改善型居住則首選景觀優(yōu)秀，環(huán)境舒適的中大戶型；投資保值者選擇景觀稀缺的產(chǎn)品，改善型居住則首選景觀優(yōu)秀，環(huán)境舒適的中大戶型；投資保值者選擇景觀稀缺的產(chǎn)品，對戶型、面積不是非常敏感。整體來看，對戶型、面積不是非常敏感。整體來看，140-200140-200三至五房成交量高。三至五房成交量高。260以上的大三房，附加值不高，景觀一般，產(chǎn)品消化速度較慢，重點

47、表現(xiàn)在恒大綠洲項目。啟發(fā)：啟發(fā)：從在售情況來看，大戶型是一線江景豪宅的主要供應(yīng)大戶型是一線江景豪宅的主要供應(yīng)，本項目擁有稀 缺的一線江景資源，2013年入市時面臨的直接競爭對手不多。從成交情況來看，140-200的三至五房符合市場需求的三至五房符合市場需求，滿足改善型居 住或投資保值需求。市場小結(jié)35四、四、2008-20102008-2010年金沙洲暢銷戶型分析年金沙洲暢銷戶型分析36時代糖果二期10棟06單位N+1戶型三房兩廳一衛(wèi)兩陽臺建筑面積：77特點：總價低，戶型方正實用不浪費，倍受首置者歡迎。中小戶型熱銷戶型個案37中海金沙灣A7棟01單位三房兩廳兩衛(wèi)一陽臺一入戶花園建筑面積：94特

48、點：緊湊型帶套房設(shè)計，面積小總價較低，滿足一步到位的置業(yè)需求。中小戶型熱銷戶型個案38金域藍灣B7棟04單位三房兩廳兩衛(wèi)一大陽臺建筑面積：104特點：方正實用，超大陽臺，采光佳，主人房空間較大。中小戶型熱銷戶型個案39中海金沙灣9棟02單位四房兩廳兩衛(wèi)兩陽臺建筑面積：141特點：主臥及鄰近次臥可打通設(shè)計為一帶書房的主套間，客廳出大陽臺，觀景效果好。中小戶型熱銷戶型個案40保利西海岸01單位三房兩廳兩衛(wèi)兩陽臺建筑面積：122特點：客廳及每個房間均望江，觀景效果非常好。江景洋房熱銷戶型個案41保利西海岸04單位四房兩廳三衛(wèi)兩陽臺+1工人房建筑面積：188特點：客廳及大部分房間能望江，方正實用，采光

49、及觀景效果佳。江景洋房熱銷戶型個案42江景洋房熱銷戶型個案恒大御景半島建筑面積：125戶型：三房二廳二衛(wèi)戶型點評：方正實用，各功能分區(qū)合理客廳連接大觀景陽臺，室外 景觀整合室內(nèi)。L型廚房設(shè)計，實用不浪費 空間，生活陽臺的設(shè)計保證廚房的采光。43江景洋房熱銷戶型個案恒大御景半島建筑面積：178戶型：四房二廳二衛(wèi)特點：方正實用，各功能分區(qū)合理客廳和各臥室均能望江，望園景。44中海別墅戶型個案金沙熙岸 四/六聯(lián)排別墅 五房三廳五衛(wèi) 建筑面積：42245中海別墅戶型個案金沙熙岸 雙拼別墅 六房三廳五衛(wèi) 建筑面積：41746中海別墅戶型個案金沙熙岸 雙拼別墅 六房三廳五衛(wèi) 建筑面積：53147中小戶型（

50、中小戶型（60-9560-95）：方正實用，緊湊布局，90以下能設(shè)計為三房則更好。滿足剛性需求為主，小三房是一家三口一步到位的首選，面積小保證總價不高。面積小保證總價不高。主流戶型（主流戶型（100-130100-130）：方正，功能區(qū)間合理，主臥室?guī)е餍l(wèi)設(shè)計主臥室?guī)е餍l(wèi)設(shè)計，盡量有衣帽間的設(shè)置。中大戶型（中大戶型（144-200144-200）：）：大氣，廳大房大，對各功能區(qū)間要求較高。廳出陽臺，帶生活陽臺。主臥室?guī)亢鸵旅遍g，開間足夠大。對景觀資源的要求較主臥室?guī)亢鸵旅遍g，開間足夠大。對景觀資源的要求較高。高。大戶型（大戶型（200200以上）：以上）：除傳統(tǒng)廳大房大外，要求待客廳豪

51、華有氣度，室內(nèi)有公共活動空間公共活動空間如家庭廳或休閑室，結(jié)合半戶外活動空間如觀景露臺等。不受道路、粉塵干擾。大戶型中大部分功能區(qū)間能享受多重景觀大部分功能區(qū)間能享受多重景觀，包括江景、園景，或視野開闊，超寬樓距或視野開闊，超寬樓距。暢銷戶型小結(jié)48五、五、凱德御金沙、保利西海岸凱德御金沙、保利西海岸0404、0909地塊產(chǎn)品規(guī)劃地塊產(chǎn)品規(guī)劃49保利西海岸：保利西海岸：項目概況：整體占地面積26萬，總建筑面積90萬，由4個地塊組成（02、04、05、09地塊）。04地塊：與“葉上海”項目一樣的設(shè)計風(fēng)格-英倫風(fēng)情，規(guī)劃有有197197席，席，250250420420。類。類獨棟（獨棟（248-3

52、00248-300）、雙拼（）、雙拼（325-423325-423）、）、聯(lián)排別墅。聯(lián)排別墅。05地塊：占地2.7萬，建筑18.5萬，樓高120米，共838套。122三房、147四房、188五房。09地塊：11棟1127層的小高層、高層洋房組成，共約1500套。首批單位以80左右的純東南向二房和92-98的園景三房。二批單位規(guī)劃有100-130三房。02地塊：由于地價較高，暫未規(guī)劃02地塊04地塊09地塊05地塊南方深業(yè)地塊50保利04地塊保利09地塊已售已售51原規(guī)劃產(chǎn)品分布Sp-n系列(3層不含地下）建筑面積328-423平方贈送面積166-228平方Sp-b系列(3層不含地下）建筑面積3

53、25-349平方贈送面積197-227平方SPL-b戶型、面積未知52雙拼別墅戶型分析53雙拼別墅戶型分析54雙拼別墅戶型分析55雙拼別墅戶型分析56雙拼別墅戶型分析57雙拼別墅戶型分析58保利在售05地塊產(chǎn)品構(gòu)成戶型戶型面積段面積段套數(shù)套數(shù)套數(shù)比套數(shù)比建筑面積建筑面積面積比面積比三房兩廳121-1287419.8%946213.1%四房兩廳1543810.2%58528.1%169-1767620.4%1311018.1%五房兩廳207379.9%765910.6%243-24714839.7%3626050.1%小計小計121-247121-247373373100.0%100.0%723

54、4372343100.0%100.0%未來產(chǎn)品供應(yīng)情況未來產(chǎn)品供應(yīng)情況59凱德御金沙開發(fā)周期開發(fā)周期類型類型戶型戶型面積段面積段套數(shù)套數(shù)套數(shù)比套數(shù)比建筑面積建筑面積面積比面積比一期公寓一房一廳51.837820.9%1961312.0%高層洋房兩房兩廳78-8648026.5%3799923.3%三房兩廳93-9685247.1%8036949.3%疊加206-225402.2%85905.3%別墅聯(lián)排275181.0%49503.0%雙拼276-280422.3%116207.1%小計52-2801810100.0%163141100.0%二期高層洋房兩房兩廳82-8656135.2%469

55、1124.4%三房兩廳94-9560938.2%5754929.9%四房兩廳155-15728818.0%4492823.4%別墅疊加193-218845.3%2637813.7%雙拼270483.0%129546.7%大別墅60060.4%36001.9%小計82-6001596100.0%192320100.0%合計合計52-60052-60034063406355461355461凱德御金沙項目未來供應(yīng)產(chǎn)品概況2011年中推售規(guī)模：總建筑面積為98633.9（包括地下車庫與地上建筑面積），地上住宅樓建筑面積則為77659.8。60凱德御金沙：凱德御金沙：規(guī)模大，分期開發(fā)，由于沒有江景，僅

56、山景和園景資源，未來供應(yīng)產(chǎn)品以中小戶型和主流戶型為主。在島嶼和山丘位置優(yōu)秀的地方規(guī)劃有別墅產(chǎn)品。對比：對比：距離本項目不遠，交通便利，地鐵上蓋物業(yè)，屬于本項目二類競爭對手。距離本項目不遠，交通便利，地鐵上蓋物業(yè)，屬于本項目二類競爭對手。保利西海岸：保利西海岸：分地塊開發(fā)，江景組團和未開發(fā)的02地塊擁有稀缺的江景資源，預(yù)計未來供應(yīng)產(chǎn)品以中大戶型和大戶型為主。04地塊別墅以雙拼別墅和類獨棟為主。對比：對比：毗鄰本項目，屬于廣州轄區(qū)用地。交通和配套與本項目雷同，戶型設(shè)計充分利用戶型設(shè)計充分利用江景，廣州本地知名發(fā)展商，在金沙洲有一定的客戶基礎(chǔ)，屬于本項目一類競爭對手。江景，廣州本地知名發(fā)展商，在金沙

57、洲有一定的客戶基礎(chǔ)，屬于本項目一類競爭對手。恒大新地塊：恒大新地塊：2010年底新地，樓面地價6229元/,總建面22.9萬。由于鄰近御景半島，恒大表示該項目將作為御景半島的延續(xù)，以江景豪宅的高度進行開發(fā)。對比：毗鄰本項目，同屬于南海轄區(qū)用地，規(guī)模比本項目略小，景觀資源豐富。御景半御景半島在廣州人心中有一定的知名度，在金沙洲有一定的客戶基礎(chǔ)，同屬于本項目一類競島在廣州人心中有一定的知名度，在金沙洲有一定的客戶基礎(chǔ)，同屬于本項目一類競爭對手。爭對手。主力競爭對手小結(jié)61六、六、項目定位項目定位62本案本項目簡介地理位置地理位置：佛山市里水鎮(zhèn)白塔村，處于大金沙 洲板塊范圍內(nèi)。項目屬性項目屬性：三舊

58、改造項目。現(xiàn)狀現(xiàn)狀：東側(cè)為珠江江面；南側(cè)為綠地及廠房；西側(cè)為現(xiàn) 狀山體及高壓線；北側(cè)為恒大御景半島高層洋 房；東南側(cè)為恒大新拍下的商住用地。SWOTSWOT分析：分析：S：擁有山景和稀缺一線江景資源山景和稀缺一線江景資源W：化工廠、倉庫、城中村，空氣環(huán)境、居住環(huán)境較差；居住環(huán)境較差；西面高壓線西面高壓線對人們心理影響較明顯。O：御景半島及保利西海岸帶動了區(qū)域居住氛圍居住氛圍，將來恒 大新地塊的開發(fā)也利于項目的啟動。廣佛同城加速，廣州客戶對金沙洲板塊認可度逐步提升金沙洲板塊認可度逐步提升。T：沉香沙大橋沉香沙大橋的規(guī)劃擬建設(shè)在項目北面或南面，將干擾 本項目的居住舒適度和觀景效果。金沙洲未來供應(yīng)充

59、金沙洲未來供應(yīng)充 足，激烈白熱化。足，激烈白熱化。項目周邊環(huán)境分析63廣州雖然賣江景/山景資源的項目很多但論項目本身與江景/山景資源兩者之間進行整體規(guī)劃的考慮與進行優(yōu)化設(shè)施考慮做得出彩的項目卻不多資源整合資源整合:揉和江景、揉和江景、山景、湖景、人工造景山景、湖景、人工造景如何通過本項目的江景/山景資源進行整體規(guī)劃、充分利用，突破其他以純江景/山景為賣點的項目是我們需要考慮的？關(guān)于江景關(guān)于江景/山景資源的思考：山景資源的思考：項目深度剖析64周邊雖然商業(yè)地產(chǎn)比較落后但論未來社區(qū)規(guī)模，人口素質(zhì)、密集度本項目有一定的發(fā)展空間關(guān)于商業(yè)的思考：關(guān)于商業(yè)的思考：如何通過本項目商業(yè)部分提升住宅檔次并對住宅

60、價格提升作貢獻？項目深度剖析65如何針對不同類型客戶群，提供不同功能的會所服務(wù)與配套，提供增值服務(wù)我們需要考慮？關(guān)于會所的思考：關(guān)于會所的思考：項目既有別墅產(chǎn)品，洋房又有大戶型，產(chǎn)品線跨度較大，居住群體高端為主；項目深度剖析66從項目外部資源開始挖掘（如山體、濱江公園休閑、珠江沉香沙島等）將山體改造成登山棧道加強濱江公園休閑設(shè)施完成項目整體價值提升的第二部分開發(fā)江上娛樂設(shè)施片區(qū)價值、社區(qū)文化價值提升，體現(xiàn)高貴品質(zhì)，顛覆傳統(tǒng)建立沉香沙島連接通道產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計及各功能復(fù)合應(yīng)用廣佛劃時代意義的人居生活新標桿項目深度剖析67豪宅之“豪”，很大程度上系于會所。貝沙灣會所是全港最豪華和設(shè)備最齊全的會所，共設(shè)

61、有8大主題貝沙灣會所貝沙灣會所頂級頂級藝術(shù)館藝術(shù)館空中服務(wù)俱樂部空中服務(wù)俱樂部名車、游艇俱樂部名車、游艇俱樂部時尚娛樂城時尚娛樂城頂尖健身美容會所頂尖健身美容會所豪華宴會廳豪華宴會廳品酒館、雪茄館品酒館、雪茄館藝術(shù)少年宮藝術(shù)少年宮搜羅了逾300件來自全球拍賣行、藝術(shù)館及私人收藏家的藝術(shù)名作，住戶只需憑簽帳積分，即可將藝術(shù)品租借回家放置欣賞。此外，會所更會定期安排藝術(shù)展覽及講座提供私人客機及直升機服務(wù)，并為住客設(shè)計不同的航程特別提供豪華游艇和名貴房車如勞斯萊斯、法拉利及保時捷的接載及租用服務(wù)會所定期邀請世界級音樂大師為住戶舉辦各類型的藝術(shù)表演，還不時舉辦著名時裝品牌最新系列的時裝表演香港頂尖美發(fā)

62、美容集團ILColpo開設(shè)其首間位于豪宅內(nèi)的美發(fā)美容形像設(shè)計廊。法國奢侈品牌“嬌蘭”亦進駐會所提供星級水療護理服務(wù)豪華宴會廳面積和裝潢媲美五星級酒店由著名酒評家定期舉辦試酒會和雪茄品嘗會，以供住客及專家互相交流心得。貝沙灣亦曾邀請?zhí)K富比的首席品酒家Serena Sutcliffe，M.W.在貝沙灣Wine&Cigar Club舉行試酒大會特邀著名國際級小提琴家西崎崇子進駐，教授貝沙灣的小朋友拉奏小提琴68本項目定位方向即靈魂之所在：本項目定位方向即靈魂之所在：以自然生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)、以貴胄之氣的典雅建筑為載體打造：廣州西廣州西.純純江景豪宅住區(qū)江景豪宅住區(qū) 最具有影響力的眾多富人聚集的、散發(fā)海濱

63、小鎮(zhèn)特色極富異域風(fēng)情的灣區(qū)生活。69皇庭下的上層建筑皇庭下的上層建筑 尊耀純墅私享會所，金光熠熠，挑高中空的歐式燈下，名流們匯聚于此，論尊耀純墅私享會所，金光熠熠，挑高中空的歐式燈下，名流們匯聚于此，論“股股”談?wù)劇敖鸾稹薄８辉５拿髟谧约旱娜永锩婵旎畹挠巫撸瑢ふ乙环荼粩R置已久的歸屬感。富裕的名流在自己的圈層里面快活的游走，尋找一份被擱置已久的歸屬感。70國標，國標，空中的華爾茲空中的華爾茲在海拔100米空中會館，唯美的華爾茲舞曲伴隨著天空點點繁星劃過那一片江景與山野，整個灣區(qū)的魅力尤如華爾茲舞步散發(fā)著雍容、華貴。71七、七、目標客戶定位目標客戶定位72板塊內(nèi)客戶發(fā)展趨勢板塊內(nèi)客戶發(fā)展趨勢隨

64、著區(qū)域的優(yōu)化，產(chǎn)品檔次的提升篩除了前期購買力相對較弱的客戶篩除了前期購買力相對較弱的客戶。濱江片區(qū)的客戶成交不多，主要原因是金沙洲臨江帶現(xiàn)階段還沒有擁有成熟的居住氣氛，但從金沙洲臨江帶片區(qū)的發(fā)展來看，未來的生活氛圍將與濱江非常相似，隨著這未來的生活氛圍將與濱江非常相似，隨著這一區(qū)域配套逐漸成熟，獨特的國際濱海生活的氛圍和環(huán)境必然使濱江豪宅客戶進一步一區(qū)域配套逐漸成熟，獨特的國際濱海生活的氛圍和環(huán)境必然使濱江豪宅客戶進一步增加。增加。區(qū)域輻射力增強，客戶來源以金沙洲為中心逐漸擴散，廣州和佛山是這一片區(qū)未來客廣州和佛山是這一片區(qū)未來客戶的重要來源。戶的重要來源。越來越多的越來越多的3 3高客戶（高

65、學(xué)歷，高職務(wù)，高收入）涌入這一片區(qū)高客戶（高學(xué)歷，高職務(wù)，高收入）涌入這一片區(qū)，使得金沙洲臨江帶即將成為廣州下一個豪宅區(qū)。與第一代富豪不同的是他們更多從事金融、國際貿(mào)易和職從事金融、國際貿(mào)易和職業(yè)投資等全新領(lǐng)域。業(yè)投資等全新領(lǐng)域。年齡更加年輕化，家庭結(jié)構(gòu)更加多元化，年齡更加年輕化，家庭結(jié)構(gòu)更加多元化，傳統(tǒng)的三代同堂數(shù)量越來越少，他們的生活方式更加西化更加自我，對產(chǎn)品的要求也越來越高對產(chǎn)品的要求也越來越高。置業(yè)動機愈加多元化置業(yè)動機愈加多元化（增值保值、分散資金風(fēng)險、對稀缺資源的占有），只要片區(qū)還沒有完全成熟，投資與保值永遠是他們內(nèi)在的隱性需求。投資與保值永遠是他們內(nèi)在的隱性需求。目標客戶定位7

66、3別墅客戶鎖定 2341 1廣州市內(nèi)的高級公務(wù)員、政界要員、政府官員。佛山其他區(qū)域想擠進廣州城較近的等經(jīng)濟實力比較強勁的企業(yè)老板、生意人。廣州市區(qū)第一居所客戶。廣州市企業(yè)家、外企高管、小型公司老板。項目目標客戶鎖定項目目標客戶鎖定目標客戶定位74客戶分類客戶分類購房關(guān)注點購房關(guān)注點特征特征主力需求戶型主力需求戶型與項目契合與項目契合度度企業(yè)高管交通、配套、文化、品質(zhì)、尊貴對價格不是很敏感，價格不是很敏感，年齡35歲以上；不是第一居所；追求品位；對生活質(zhì)素要求高；注重身份；4房 5房 公務(wù)員交通、配套、產(chǎn)品品質(zhì)、尊貴對產(chǎn)品品質(zhì)要求高，對配套設(shè)施要求齊全，住房公積金補貼高，對價格不敏感；注重生活質(zhì)

67、量3房 工商戶交通、教育配套、樓盤質(zhì)素有一定經(jīng)濟實力，除考慮居住地離店鋪近外，對居住環(huán)境要求高，且注重子女入學(xué)問題。3房4房 原地居民居住環(huán)境、社區(qū)配套、品牌多以換房需求為主，因而對居住環(huán)境及產(chǎn)品品質(zhì)有要求，關(guān)注交通便利性。3房核心客戶核心客戶重要客戶普通客戶普通客戶洋房客戶需求細分洋房客戶需求細分目標客戶定位75 2341 1廣州市經(jīng)濟實力比較強勁企業(yè)高管、公務(wù)員、生意人。廣州荔灣、越秀等區(qū)域，由于方便經(jīng)常往返廣佛兩地選擇購買的企業(yè)老板。廣州市內(nèi)有一套小戶型，現(xiàn)計劃改善居住環(huán)境的客戶。保值、增值物業(yè)投資客洋房目標客戶鎖定洋房目標客戶鎖定目標客戶定位76八、八、產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計產(chǎn)品定位及規(guī)劃

68、設(shè)計77項目商業(yè)部分評估1 1、優(yōu)勢與機會、優(yōu)勢與機會 項目西面小區(qū)路邊有約約500500米的商業(yè)外展面米的商業(yè)外展面。小區(qū)周邊消費配套不足，本商業(yè)可以為未來恒大及本項目住戶提供生活便利配套。周邊消費配套不足，本商業(yè)可以為未來恒大及本項目住戶提供生活便利配套。隨著金沙洲板塊的內(nèi)外交通改善和各住宅項目發(fā)展內(nèi)外交通改善和各住宅項目發(fā)展，將有更多的居住及商業(yè)落入?yún)^(qū)域內(nèi)，有利于強有利于強 化區(qū)域商業(yè)氛圍。化區(qū)域商業(yè)氛圍。2 2、劣勢與風(fēng)險、劣勢與風(fēng)險 偏離金沙洲區(qū)域商業(yè)中心偏離金沙洲區(qū)域商業(yè)中心，缺乏商業(yè)氛圍。位于小區(qū)內(nèi)部道路之間，外部可視性及可達性較差外部可視性及可達性較差。除本小區(qū)外，恒大項目內(nèi)部

69、也有恒大項目內(nèi)部也有85008500平米的商業(yè)街，較難吸引周邊居住區(qū)的生活消費平米的商業(yè)街，較難吸引周邊居住區(qū)的生活消費。本項目供給量如過高則有出現(xiàn)銷售和租賃困難。小結(jié)：小結(jié)：約500米的外展面有較好的商業(yè)基礎(chǔ)，周邊居住區(qū)開始 成型，片區(qū)內(nèi)陸續(xù)有一定的居住氛圍，有利于強化區(qū)域商業(yè)氣息。但由于項目偏離金沙洲商業(yè)中心，外部可達性較差，主要服務(wù)于本項目業(yè)主為主，商業(yè)體量不適宜太大服務(wù)于本項目業(yè)主為主，商業(yè)體量不適宜太大。78周邊社區(qū)商業(yè)情況售價水平：售價水平：萬科金域藍灣40000-50000元/；中海金沙灣35000-45000元/；萬科四季花城30000-40000元/租賃水平：租賃水平：萬科金

70、域藍灣100-150元/中海金沙灣100-120元/萬科四季花城90-120元/小結(jié)：小結(jié)：金沙洲商業(yè)仍以社區(qū)的底商為主，暫時未形成大型集中式綜合商業(yè)體。位于金沙洲現(xiàn)代化商貿(mào)金融中心、文化娛樂和行政辦公中心范圍內(nèi)的萬科金域藍灣由于外部 可視性和可達性較高，售價較高，部分價值較高的可達4-5萬/。其他區(qū)域社區(qū)底商售價較低。79項目商業(yè)建議規(guī)劃原則：規(guī)劃原則：作為小區(qū)級別的商業(yè)配套，適宜布置在西側(cè)路邊布置在西側(cè)路邊。商鋪門前預(yù)留10米以上進深的廣場用于綠化、停車及步行。小區(qū)集中式出入大門前預(yù)留50米進深的 開放式廣場。商業(yè)街每商業(yè)街每150-180150-180米設(shè)置一個與住宅小區(qū)的交流通道米設(shè)置

71、一個與住宅小區(qū)的交流通道。商鋪立面與住宅小區(qū)一致，可考慮首層騎樓式建筑。由于餐飲功能較多餐飲功能較多，必須考慮集中式煙道到塔樓頂及室外隔油池。店鋪門面店鋪門面4.5-64.5-6米，進深米，進深10-1510-15米，首層高米，首層高6 6米，二層米，二層4.54.5米。單店面積在米。單店面積在50-15050-150。預(yù)留雙層銷售 結(jié)構(gòu)。商鋪體量建議：商鋪體量建議：體量方面主要為1-2層街鋪為主，用于零售及生活配套店鋪使用。主入口及靠近合作方集中式商業(yè) 區(qū)段，可考慮在二層設(shè)置較大進深面積商鋪用于餐飲休閑業(yè)態(tài)經(jīng)營。總體量控制在總體量控制在1200012000，規(guī)劃一個，規(guī)劃一個10000100

72、00集中式商業(yè)交還合作方使用。集中式商業(yè)交還合作方使用。商鋪持有方式：商鋪持有方式：商鋪以銷售為主，自家持有為輔，毛坯交付。80社區(qū)底商街鋪外形參考81物業(yè)類別物業(yè)類別市場接受度市場接受度經(jīng)濟效益經(jīng)濟效益規(guī)劃、開發(fā)綜合選擇規(guī)劃、開發(fā)綜合選擇獨棟別墅別墅產(chǎn)品市場接受度高，施工期短，可快速投入市場，同時有助于拉升整體售價，加速銷售回款、提高樓盤檔次。獨棟別墅屬于別墅用地性質(zhì)，不適合本項目。從市場接受度和經(jīng)濟效益綜合考慮，雙拼和疊加別雙拼和疊加別墅與本項目有一定的契合點。墅與本項目有一定的契合點。聯(lián)排別墅雙拼別墅疊加別墅高層洋房盡管超高層及高層利潤較高，但若全部興建超高層及高層，將降低居住舒適度，令

73、市場接受度下降，最終影響利潤，同時超高層及高層施工期長，資金流轉(zhuǎn)速度慢。酒店式公寓適合在商務(wù)區(qū)興建，金沙洲規(guī)劃為居住區(qū)，商務(wù)氛圍弱，在此片區(qū)的接受度很低。建議興建超高層、高層。建議興建超高層、高層。超高層洋房酒店式公寓（板塊內(nèi)）住宅部分產(chǎn)品建議廣州市場上接受度和經(jīng)濟效益衡量的物業(yè)類型 綜上所述，在板塊內(nèi)適合興建的物業(yè)包括高層、超高層和雙拼在板塊內(nèi)適合興建的物業(yè)包括高層、超高層和雙拼/疊加疊加/聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅。考慮到板塊內(nèi)規(guī)劃有別墅的項目不多，未來供應(yīng)集中在恒大御景半島、凱德項目、保利項目和仍未來供應(yīng)集中在恒大御景半島、凱德項目、保利項目和仍在掃尾階段的萬科金域藍灣和中海金沙熙岸在掃尾階段的萬

74、科金域藍灣和中海金沙熙岸。凱德御金沙項目即將入市，一、二期均規(guī)劃有雙拼/疊加/聯(lián)排別墅近200套（但沒有江景）。鄰近本項目的保利04地塊全部規(guī)劃為雙拼別墅和類獨棟別墅（也是沒有江景），即2011-2013年板塊內(nèi)別墅大多不屬于江景別墅（除恒大御景半島外）。從市場的角度考慮，本項目適合有江景別墅的規(guī)劃。從市場的角度考慮，本項目適合有江景別墅的規(guī)劃。但考慮到純江景豪宅的定位，打造舒適度高的環(huán)境與容積率較高存在不同調(diào)和的矛盾，地塊允許規(guī)劃別墅的量不大，規(guī)劃上需要適度控制地塊允許規(guī)劃別墅的量不大，規(guī)劃上需要適度控制。82住宅部分戶型配比 通過分析周邊項目的產(chǎn)品和消化速度的關(guān)系，可知金沙洲板塊內(nèi)市場接受

75、度最高的戶型及面積段情況，填補市場空白，并結(jié)合項目自身的優(yōu)劣勢，從而準確定位產(chǎn)品。基于本項目為純江景豪宅，戶戶望江，資源稀缺。建議以大戶型為主，打造高舒適度的純粹豪宅社區(qū)。180-260180-260大四房是主力戶型，輔以少量大四房是主力戶型，輔以少量120-144120-144主流三房和雙拼別墅。主流三房和雙拼別墅。由于金沙洲板塊的成交客戶9成來自廣州，帶裝修發(fā)售是該板塊和廣州市場的主流。同時考慮通過送名牌豪華裝修帶來一定的溢價空間，建議帶4000元/豪華裝修發(fā)售（實際投入成本為2200-2500元/)，目前入市按2萬/均價出售（不含別墅）。83規(guī)劃設(shè)計成果 在集團領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，經(jīng)與設(shè)計研發(fā)

76、中心、商業(yè)中心、省設(shè)計院多次會議溝通，在規(guī)劃設(shè)計方面達成一定的共識，相關(guān)的過程文件及成果如下：初稿初稿：江景房很少，都被中心區(qū)域的高層洋房遮檔！整體品質(zhì)感低。84規(guī)劃設(shè)計成果2010年12月24日 修改一稿：修改一稿修改一稿：基本保證每棟高層洋房均能望江，但戶型設(shè)計細節(jié)仍存在較大問題，戶型附加值不高。852011年1月23日 修改二稿：規(guī)劃設(shè)計成果修改二稿修改二稿：戶型配比及設(shè)計略有調(diào)整，但仍有許多細節(jié)需完善。86規(guī)劃設(shè)計成果87別墅規(guī)劃設(shè)計研討方案一：無別墅規(guī)劃優(yōu)點：優(yōu)點：1、園林綠化面積增加，整體環(huán)境質(zhì)量相當好，居住舒 適度高。2、提高了中底層單位的居住環(huán)境，視野開闊，利于保 證各樓棟，各

77、樓層的均好性。3、項目整體規(guī)劃大氣，可借鑒香港貝沙灣的設(shè)計理念。缺點：缺點：1、缺少可二次拔高項目檔次的高端產(chǎn)品別墅，缺乏亮點。2、對土地利用略有欠缺，不夠充分。88別墅規(guī)劃設(shè)計研討方案二：僅沿江別墅規(guī)劃優(yōu)點：優(yōu)點：1、規(guī)劃一線江景別墅，經(jīng)濟價值相當高，量少更顯稀缺。2、改善了各樓棟中底層單位的環(huán)境，利于保證各樓層改善了各樓棟中底層單位的環(huán)境，利于保證各樓層 的均好性的均好性，確保低樓層也能支撐較高售價。3、提升保證別墅的私密性，同時令別墅有前后花園，高層洋房 有較大的園林活動空間。缺點：缺點：1、別墅數(shù)量偏少，較難形成組團的居住氛圍。2、對土地利用仍略有欠缺，不夠充分。89別墅規(guī)劃設(shè)計研討方

78、案三：沿江別墅+園景別墅規(guī)劃優(yōu)點：優(yōu)點：1、同時規(guī)劃有一線江景別墅和園景別墅，產(chǎn)品較豐富，別墅與洋 房共享中心園景和江景。2、高層洋房與別墅均有一定的公共活動空間，易于加強社區(qū)氛圍。3、別墅密度較適中，間距仍需調(diào)整，避免中底層洋房與園景別墅 互相干擾。4、整體經(jīng)濟效益高。缺點：缺點：園景別墅的私密性較差。90別墅規(guī)劃設(shè)計研討方案四：沿江別墅+園景別墅規(guī)劃優(yōu)點：優(yōu)點：1、同時規(guī)劃有一線江景別墅和園景別墅，產(chǎn)品較豐富，別墅與 洋房共享中心園景和江景。2、對土地利用非常充分，幾乎沒有浪費。缺點：缺點：1、別墅密度高，自身居住質(zhì)量較難保證，園景別墅私密性較別墅密度高，自身居住質(zhì)量較難保證，園景別墅私密

79、性較 差，沿江別墅后花園面積小差，沿江別墅后花園面積小，均較難保證高售價。2、壓縮了社區(qū)的公共綠化空間壓縮了社區(qū)的公共綠化空間，顯得密度相當高，品質(zhì)感不 夠高，與定位略有差距。91建筑風(fēng)格參考92資料來源：省設(shè)計院建筑風(fēng)格參考93資料來源：省設(shè)計院建筑風(fēng)格參考94資料來源：省設(shè)計院建筑風(fēng)格參考95“香港貝沙灣項目一直被公認為香港豪宅項目的先驅(qū)及典范”發(fā)展項目名稱：發(fā)展項目名稱：貝沙灣(Residence Bel-Air)區(qū)位區(qū)位：處港島南區(qū)西海岸，是香港傳統(tǒng)豪宅地段，屬于“香港硅谷”數(shù)碼港中的住宅部分（數(shù)碼港包括核心辦公大樓、國際級發(fā)數(shù)碼港艾美酒店、豪華住宅和購物商場）發(fā)展商發(fā)展商：盈科大衍地

80、產(chǎn)發(fā)展有限公司賣方賣方：香港數(shù)碼港（附屬發(fā)展）有限公司地塊用途限制地塊用途限制：私人住宅年期年期：2000年5月22日起計50年交通交通：有巴士、渡輪及規(guī)劃中地鐵連接市區(qū)，18分鐘至中環(huán)，20分鐘到尖沙咀，35分鐘到機場資源資源：背山面海，700米海岸線香港島貝沙灣貝沙灣九龍貝沙灣六期貝沙灣六期建筑風(fēng)格參考96別墅建筑風(fēng)格參考97別墅建筑風(fēng)格參考九瓏湖九瓏湖頤和高爾夫頤和高爾夫98九、九、啟動策略（開發(fā)周期及規(guī)劃）啟動策略（開發(fā)周期及規(guī)劃）99分期開發(fā)建議宗地概況：宗地概況：用地面積78235，容積率擬定3.8，計容總建面為29.7萬。其中商業(yè)及配套面積約3.3萬，住宅部分建筑面積約26.3萬

81、。規(guī)劃概況規(guī)劃概況：規(guī)劃有8棟超高層、高層洋房和26棟別墅。西北面為3棟44層高超高層建筑，其余5棟為30-35層江景洋房。分期開發(fā)思考：分期開發(fā)思考：1、在金沙洲板塊內(nèi)，參考各大開發(fā)商的開發(fā)進度。中海金沙灣2008年全年新增供應(yīng)量約10萬，約850套，2009年新增供應(yīng)14萬，近1160套；萬科金域藍灣2009年全年新增供應(yīng)約8萬，約850套產(chǎn)品；恒大御景半島2008年新增供應(yīng)11萬800余套。2、由于2008年屬于市場調(diào)整年，整體成交量偏低，2009年3月開始回暖，大多項目2009年底前基本把2008-2009年的貨量消化完畢。小結(jié)：考照板塊內(nèi)各大開發(fā)商的推售情況可知，年供應(yīng)約考照板塊內(nèi)各

82、大開發(fā)商的推售情況可知，年供應(yīng)約1010萬萬是較合理的水平。是較合理的水平。100 基于項目總建約30萬/,按每年約10萬的供應(yīng)面積計算，建議項目分三期開發(fā)，按組團分批推售。具體分區(qū)如上圖所示：1）黃色部分為一期，產(chǎn)品線較豐富，北向（江景、園景）雙景觀單位，120-180的三房為主力。總價不高，江景觀資源稀缺，通過高品質(zhì)產(chǎn)品先提升項目人氣。搭配數(shù)套別墅作為全景純豪宅的標 桿，體現(xiàn)項目檔次。利用江景會所作為銷售中心，全景觀產(chǎn)品展示面不言而喻。利用江景會所作為銷售中心，全景觀產(chǎn)品展示面不言而喻。2）湖藍色部分為二期，推售產(chǎn)品包括180-210 的四房和260-320奢華四房（加工人房為五房），若

83、干棟湖景別墅作為次壓軸產(chǎn)品，為三期超豪華的高價產(chǎn)品作鋪墊。3）紫色部分為第三期，供應(yīng)本項目最高端的產(chǎn)品，2棟超高層，200-320為主，輔以1梯380大平層和 數(shù)套頂復(fù)，若干棟江景別墅。方案二：方案二：根據(jù)市場供求概況，結(jié)合廣州一線江景資源的供應(yīng)量，預(yù)計預(yù)計2013-20152013-2015年的新年的新增供應(yīng)較少，項目可考慮增供應(yīng)較少，項目可考慮填補此空白點，在兩年內(nèi)填補此空白點，在兩年內(nèi)入市，提高資金回籠速度。入市，提高資金回籠速度。項目分兩期分發(fā)，如左圖所示，紫色部分為一期，黃色部分為二期。101十、十、財務(wù)分析財務(wù)分析102說明：1、住宅部分按目前售售計算，約2萬/（含別墅）,預(yù)計兩年

84、后售價2.5萬/。2、商業(yè)部分，集中式商業(yè)交還合作方使用，沒有納入出售范圍。考慮到項目商業(yè)氛圍較弱，二層商鋪售價低，平均售價約3萬/來計算。103十一、十一、售價預(yù)測及建議售價預(yù)測及建議1041、售價預(yù)測假設(shè)本項目現(xiàn)時具備銷售條件，依據(jù)競爭性分析及因素分析法推算客戶現(xiàn)時（2011年第一季度）可以接受約2萬元的價格水平。基于近期政策頻頻出臺，客戶觀望情緒濃郁，價格的年增長幅度比正常時期低，銷售速度慢，預(yù)計年增長率約8%-12%。基于項目擁有稀缺的江景資源，物業(yè)的保值升值能力強，廣佛同城化進程加速帶來一定的溢價空間，樂觀預(yù)計兩年后即樂觀預(yù)計兩年后即20132013年中洋房售價將達年中洋房售價將達2

85、5,00025,000元元/，若新政執(zhí)行力度強，歷時長，預(yù)計項目，若新政執(zhí)行力度強，歷時長，預(yù)計項目入市售價與現(xiàn)階段水平一致，且銷售周期長。入市售價與現(xiàn)階段水平一致，且銷售周期長。2、現(xiàn)時入市價格測算根據(jù)周邊在售樓盤的售價，結(jié)合地塊具備的地段價值等特性，預(yù)計項目現(xiàn)階段入市的價格水平。1、產(chǎn)品各評價因素分值:根據(jù)購買者購買時，對各因素的側(cè)重及影響購買行為等作為重要衡量因素。因素地段景觀交通配套規(guī)模產(chǎn)品分值203015101015注：由6大主要影響因素組成。2、通過綜合分析，對比本項目，得出結(jié)果取樣，具體分值計算如下：事項 項目123456平均分地段景觀交通配套規(guī)模產(chǎn)品恒大御景半島15301161

86、01385保利西海岸172812661382恒大綠洲182513881183中海金沙灣1626138101285本項目162912781385項目售價預(yù)測項目售價預(yù)測105項目售價預(yù)測項目售價預(yù)測3、參考均價計算（備注：暫不對比規(guī)劃設(shè)計包括建筑、園林、面積段、實用率等，物業(yè)管理、開發(fā)商品牌等）設(shè)本項目銷售價格為PX修正后各相關(guān)樓盤價格Pi Pi=(QX/Qi)Pi 注：Pi為銷售均價PA=(QX/QA)PA=17600PB=(QX/QB)PB=19695PC=(QX/QC)PC=17410PD=(QX/QD)PD=16800 各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為Wi(考慮到與本項目的相似性及影響)WA=40%

87、WB=40%WC10 WD10PX1=PiWi=PAWA+PBWB+PCWCPDWD=18339項目恒大御景半島保利西海岸恒大綠洲中海金沙灣本項目平均分8582838585均價PA17600PB19000PC17000PD16800PX=?小結(jié)：小結(jié)：若本項目按現(xiàn)時入市進行靜態(tài)計算，高層住宅銷售均價約高層住宅銷售均價約1.831.83萬萬/，雙拼別墅現(xiàn)時入市售價，雙拼別墅現(xiàn)時入市售價 約約4 4萬萬/，項目整體售價約，項目整體售價約2 2萬萬/。106嚴厲新國八條（政策原文略）1、二套房首付比例提高至二套房首付比例提高至6 6成，執(zhí)行成，執(zhí)行1.11.1倍基準利率。倍基準利率。金沙洲江景項目成

88、交客戶以二次置業(yè)或多次置業(yè)為主，尤其是改善型居住客戶。同時提升首付和要求高利率，心理影心理影響遠遠大于對經(jīng)濟實力的考驗。預(yù)計在短期內(nèi)將打擊客戶約有響遠遠大于對經(jīng)濟實力的考驗。預(yù)計在短期內(nèi)將打擊客戶約有3-43-4成，甚至更多。成，甚至更多。2、戶籍限購政策。戶籍限購政策。佛山應(yīng)該不屬于限購范圍，但金沙洲板塊內(nèi)大部分成交客戶來自廣州，非本地戶籍若不能提供1年社保證明和納稅證明無法購買。若該政策在兩年后仍生效，本項目客戶面急速收窄，受影響程度較深本項目客戶面急速收窄，受影響程度較深。3、地方政策問責(zé)制。地方政策問責(zé)制。南海一手商品房均價上漲水平是否屬于國家規(guī)定的上漲過標準需等待南海政府的公布。若不

89、屬于此范圍內(nèi)即受影響程度極小。4、稅收政策方面，不足稅收政策方面，不足5 5年的二手房交易將全額征收營業(yè)稅。年的二手房交易將全額征收營業(yè)稅。預(yù)計將影響投資型客戶影響投資型客戶的入市心理的入市心理，觀望情緒將視兩年內(nèi)政策執(zhí)行情況而定，實際影響未知。實際影響未知。5、用地供應(yīng)方面。用地供應(yīng)方面。廣州土地供應(yīng)計劃一向量大，但實際成交量小。本項目屬于南海舊本項目屬于南海舊改項目，且定位高端，實際影響不大。改項目，且定位高端，實際影響不大。6、保障性工程保障性工程，主要針對社會夾心層和剛需置業(yè)者,保障性住房擴大此類客戶選擇層面，但對追求占有稀缺資源的高端客戶影響不大。但對追求占有稀缺資源的高端客戶影響不

90、大。107十二、十二、銷售計劃銷售計劃108采取高開高走策略，逐漸利用產(chǎn)品優(yōu)勢提升售價，開盤期消化整體采取高開高走策略，逐漸利用產(chǎn)品優(yōu)勢提升售價，開盤期消化整體貨量貨量18%18%左右，左右，1212個月完成項目一期個月完成項目一期90%90%，2 2年半完成項目整體銷售年半完成項目整體銷售。42%60%35億億33%17.5億億18%9.6億億加推加推二期開盤二期開盤開始陸續(xù)加推開始陸續(xù)加推開盤期開盤期2014年年10月月2014年年5月月2013年年10月月2013年年5月月資金回籠計劃資金回籠計劃本項目住宅部分銷售計劃109時間段推貨量推貨思路預(yù)計消化累計消化率2013-5300首次公開發(fā)售集中引爆的方式，先推13-16#24018%2013-10240二批推11-12#，一期別墅19033%2014-1140加推9-10#10040%2014-5280二期開盤，5-8#，園景別墅25059%2014-10180二批單位開盤，3-4#，沿江別墅13069%2015-12180樓王單位，1-2#樓12078%2015-5清貨90%合計1320小結(jié)：預(yù)計項目銷售周期為兩年半，約40個月，兩年實現(xiàn)銷售率90%。住宅部分推售計劃110THE END！謝謝！