1、楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 物業(yè)管理講座 主講：楊積森 主講：楊積森 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 物業(yè)管理服務(wù)工作指南物業(yè)管理服務(wù)工作指南 總綱要總綱要 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念.（10-66） 二、房屋和設(shè)施維修管理二、房屋和設(shè)施維修管理.（67-108） 三、安全管理服務(wù)三、安全管理服務(wù).（109-138） 四、清潔、保潔服務(wù)四、清潔、保潔服務(wù).（139-188） 五、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)五、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí).（189-204） 主講：楊積森 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 一、物業(yè)管理概念（綱要）一、物業(yè)管理概念（綱要） 什么是物業(yè)？什么是物業(yè)？ 什么是物業(yè)管理

2、？它包括哪些業(yè)務(wù)？什么是物業(yè)管理？它包括哪些業(yè)務(wù)？ 什么是物業(yè)管理人？什么是物業(yè)管理人？ 什么是物業(yè)所有權(quán)人？什么是物業(yè)所有權(quán)人？ 物業(yè)管理的性質(zhì)、宗旨是什么？物業(yè)管理的性質(zhì)、宗旨是什么？ 什么是物業(yè)管理公司的資質(zhì)等級(jí)？其等級(jí)條件是什么？什么是物業(yè)管理公司的資質(zhì)等級(jí)？其等級(jí)條件是什么？ 物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)有哪些？物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)有哪些？ 物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)包括哪些內(nèi)容？物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)包括哪些內(nèi)容？ 什么是什么是業(yè)主規(guī)約業(yè)主規(guī)約？它在包括哪些方面內(nèi)容？它在包括哪些方面內(nèi)容？ 什么是什么是住戶手冊(cè)住戶手冊(cè)？應(yīng)包括哪些內(nèi)容？應(yīng)包括哪些內(nèi)容？ 什么是物業(yè)管理的前期介入？它

3、包括哪些方面？什么是物業(yè)管理的前期介入？它包括哪些方面？ 所謂“二房”、“二金”、“一費(fèi)”的含義是什么？所謂“二房”、“二金”、“一費(fèi)”的含義是什么？ 公用設(shè)施專用基金來(lái)源、管理和使用范圍是怎樣的？公用設(shè)施專用基金來(lái)源、管理和使用范圍是怎樣的？ 住宅維修基金來(lái)源、管理和使用范圍是怎樣的？住宅維修基金來(lái)源、管理和使用范圍是怎樣的？ 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的支出包括哪些方面？物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的支出包括哪些方面？ 什么是業(yè)主委員會(huì)？它有哪些職權(quán)和義務(wù)？什么是業(yè)主委員會(huì)？它有哪些職權(quán)和義務(wù)？ 主講：楊積森 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 一、物業(yè)管理概念（綱要）一、物業(yè)管理概念（綱要） 住宅維修基金來(lái)源、

4、管理和使用范圍是怎樣的？住宅維修基金來(lái)源、管理和使用范圍是怎樣的？ 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的支出包括哪些方面？物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的支出包括哪些方面？ 什么是業(yè)主委員會(huì)？它有哪些職權(quán)和義務(wù)？什么是業(yè)主委員會(huì)？它有哪些職權(quán)和義務(wù)？ 公用設(shè)施專用基金來(lái)源、管理和使用范圍是怎樣的？公用設(shè)施專用基金來(lái)源、管理和使用范圍是怎樣的？ 住宅維修基金來(lái)源、管理和使用范圍是怎樣的？住宅維修基金來(lái)源、管理和使用范圍是怎樣的？ 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的支出包括哪些方面？物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的支出包括哪些方面？ 什么是業(yè)主委員會(huì)？它有哪些職權(quán)和義務(wù)？什么是業(yè)主委員會(huì)？它有哪些職權(quán)和義務(wù)？ 如何召集首屆業(yè)主大會(huì)？業(yè)主大會(huì)有哪些職權(quán)？如何召集首屆業(yè)

5、主大會(huì)？業(yè)主大會(huì)有哪些職權(quán)？ 業(yè)主委員會(huì)委員是如何產(chǎn)生的？他具備的條件是什么？業(yè)主委員會(huì)委員是如何產(chǎn)生的？他具備的條件是什么？ 業(yè)主委員會(huì)籌備工作怎樣進(jìn)行？業(yè)主委員會(huì)籌備工作怎樣進(jìn)行？ 什么是住宅區(qū)物業(yè)管理？它包括哪些內(nèi)容？什么是住宅區(qū)物業(yè)管理？它包括哪些內(nèi)容？ 什么是工業(yè)區(qū)物業(yè)管理？它包括哪些內(nèi)容？什么是工業(yè)區(qū)物業(yè)管理？它包括哪些內(nèi)容？ 什么是寫字樓物業(yè)管理？它包括哪些內(nèi)容？什么是寫字樓物業(yè)管理？它包括哪些內(nèi)容？ 什么是公用物業(yè)管理？它包括哪些類型？什么是公用物業(yè)管理？它包括哪些類型？ 主講：楊積森 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 二、房屋和設(shè)施維修管理（綱要）二、房屋和設(shè)施維修管理（

6、綱要） 什么是房屋質(zhì)量管理？什么是房屋質(zhì)量管理？ 什么是房屋維修？什么是房屋維修？ 什么是房屋維修管理？什么是房屋維修管理？ 房屋維修檔案資料的管理包括哪些方面？房屋維修檔案資料的管理包括哪些方面？ 房屋維修管理的原則是什么？房屋維修管理的原則是什么？ 房屋維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是什么？房屋維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是什么？ 房屋維修工程考核指標(biāo)有哪些方面？房屋維修工程考核指標(biāo)有哪些方面？ 房屋完損等級(jí)將如何分類？房屋完損等級(jí)將如何分類？ 如何計(jì)算房屋完好率和危房率？如何計(jì)算房屋完好率和危房率？ 如何評(píng)定房屋完損等級(jí)？如何評(píng)定房屋完損等級(jí)？ 房屋設(shè)備維修工程的審批管理是怎樣？房屋設(shè)備維修工程的審批管理是怎

7、樣？ 水泵房管理規(guī)定有哪些？水泵房管理規(guī)定有哪些？ 如何進(jìn)行水箱清洗操作？如何進(jìn)行水箱清洗操作？ 供電系統(tǒng)的操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容包括哪些？供電系統(tǒng)的操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容包括哪些？ 電梯操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容有哪些？電梯操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容有哪些？ 電梯的維修、保養(yǎng)操作規(guī)程是怎樣？電梯的維修、保養(yǎng)操作規(guī)程是怎樣？ 上門維修服務(wù)的規(guī)范要求有哪些？上門維修服務(wù)的規(guī)范要求有哪些？ 主講：楊積森 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 三、安全管理服務(wù)（綱要）三、安全管理服務(wù)（綱要） 安全管理的任務(wù)主要有哪些？作用是什么？安全管理的任務(wù)主要有哪些？作用是什么？ 什么是消防管理？主要內(nèi)

8、容是什么？什么是消防管理？主要內(nèi)容是什么？ 業(yè)主和使用人發(fā)生刑事和治安災(zāi)害事故時(shí)如何處置？業(yè)主和使用人發(fā)生刑事和治安災(zāi)害事故時(shí)如何處置？ 發(fā)生火警時(shí)如何處置？發(fā)生火警時(shí)如何處置？ 執(zhí)勤中遇到犯罪分子偷盜或搶劫時(shí)如何處置？執(zhí)勤中遇到犯罪分子偷盜或搶劫時(shí)如何處置？ 執(zhí)勤中遇到不執(zhí)行規(guī)定、不聽勸阻的人如何處理？執(zhí)勤中遇到不執(zhí)行規(guī)定、不聽勸阻的人如何處理？ 執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子如何處理？執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子如何處理？ 執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)酒醉者或精神病人闖入?yún)^(qū)域如何處置？執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)酒醉者或精神病人闖入?yún)^(qū)域如何處置？ 遇有使用人攜帶易燃易爆物品進(jìn)入?yún)^(qū)域如何處理？遇有使用人攜帶易燃易爆物品進(jìn)入?yún)^(qū)域如何處理？ 當(dāng)你有急事

9、前往發(fā)案現(xiàn)場(chǎng)，在行走中需要超越賓客時(shí)如何處理？當(dāng)你有急事前往發(fā)案現(xiàn)場(chǎng)，在行走中需要超越賓客時(shí)如何處理？ 使用人對(duì)安全保衛(wèi)工作大為不滿時(shí)如何處置？使用人對(duì)安全保衛(wèi)工作大為不滿時(shí)如何處置？ 燃燒的一般條件是什么？燃燒的一般條件是什么？ 預(yù)防火災(zāi)的一般知識(shí)預(yù)防火災(zāi)的一般知識(shí) 滅火的一般知識(shí)滅火的一般知識(shí) 區(qū)內(nèi)交通管理的四規(guī)范區(qū)內(nèi)交通管理的四規(guī)范 主講：楊積森 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 四、清潔、保潔服務(wù)（綱要）四、清潔、保潔服務(wù)（綱要） 什么是“推塵”？操作要求有哪些？什么是“推塵”？操作要求有哪些？ “擦拭”的操作要求有哪些？“擦拭”的操作要求有哪些？ 擦地機(jī)的操作與保養(yǎng)應(yīng)注意的事項(xiàng)有

10、哪些？擦地機(jī)的操作與保養(yǎng)應(yīng)注意的事項(xiàng)有哪些？ 吸塵器的操作與保養(yǎng)應(yīng)注意的事項(xiàng)有哪些？吸塵器的操作與保養(yǎng)應(yīng)注意的事項(xiàng)有哪些？ 吸水器的操作與保養(yǎng)應(yīng)注意的事項(xiàng)有哪些？吸水器的操作與保養(yǎng)應(yīng)注意的事項(xiàng)有哪些？ 高速拋光機(jī)的操作與保養(yǎng)應(yīng)注意的事項(xiàng)有哪些？高速拋光機(jī)的操作與保養(yǎng)應(yīng)注意的事項(xiàng)有哪些？ 吹干機(jī)的操作與保養(yǎng)應(yīng)注意的事項(xiàng)有哪些？吹干機(jī)的操作與保養(yǎng)應(yīng)注意的事項(xiàng)有哪些？ 高壓水槍的操作與注意的事項(xiàng)有哪些？高壓水槍的操作與注意的事項(xiàng)有哪些？ 如何使用全能清潔劑？如何使用全能清潔劑？ 如何使用玻璃清潔劑？如何使用玻璃清潔劑？ 如何使用不銹鋼光亮劑？如何使用不銹鋼光亮劑？ 如何使用去蠟水？如何使用去蠟水？

11、如何使用面蠟？如何使用面蠟？ 如何使用封地蠟（底蠟）？如何使用封地蠟（底蠟）？ 什么是噴潔蠟？什么是噴潔蠟？ 如何使用除漬劑？如何使用除漬劑？ 主講：楊積森 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 如何使用除垢劑？如何使用除垢劑？ 如何使用靜電除塵劑？如何使用靜電除塵劑？ 如何使用碧麗珠？如何使用碧麗珠？ 如何進(jìn)行大堂清潔？如何進(jìn)行大堂清潔？ 如何進(jìn)行走道、茶水間的清潔？如何進(jìn)行走道、茶水間的清潔？ 如何做好扶梯的清潔？如何做好扶梯的清潔？ 如何做好電梯及電梯廳的清潔？如何做好電梯及電梯廳的清潔？ 如何做好衛(wèi)生間的清潔？如何做好衛(wèi)生間的清潔？ 如何做好會(huì)議廳的清潔衛(wèi)生？如何做好會(huì)議廳的清潔衛(wèi)生？

12、 如何做好地下車庫(kù)的清潔？如何做好地下車庫(kù)的清潔？ 如何清潔玻璃與不銹鋼？如何清潔玻璃與不銹鋼？ 如何清潔金箔和紫銅？如何清潔金箔和紫銅？ 家庭服務(wù)注意哪些問(wèn)題？家庭服務(wù)注意哪些問(wèn)題？ 如何地毯清潔？如何地毯清潔？ 如何清潔水晶燈飾？如何清潔水晶燈飾？ 如何清潔排氣扇、抽油煙機(jī)？如何清潔排氣扇、抽油煙機(jī)？ 如何清潔家用空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)？如何清潔家用空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)？ 家政服務(wù)中的居室清潔方法家政服務(wù)中的居室清潔方法 如何清潔住宅墻壁？如何清潔住宅墻壁？ 如何清潔家庭水池、浴盆、便如何清潔家庭水池、浴盆、便 池？池？ 如何清除居室異味？如何清除居室異味？ 如何對(duì)玻璃進(jìn)行清潔？如何對(duì)玻璃進(jìn)行清潔？ 如何清潔木

13、制家具？如何清潔木制家具？ 如何清潔沙發(fā)？如何清潔沙發(fā)？ 如何清潔煤氣灶具？如何清潔煤氣灶具？ 四、清潔、保潔服務(wù)（綱要）四、清潔、保潔服務(wù)（綱要） 主講：楊積森 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 五、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（綱要）五、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)（綱要） 什么是房地產(chǎn)業(yè)？什么是房地產(chǎn)業(yè)？ 什么是房產(chǎn)？什么是房產(chǎn)？ 什么是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)？它的特點(diǎn)有哪些？什么是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)？它的特點(diǎn)有哪些？ 什么是建筑容積率？它將如何計(jì)算？什么是建筑容積率？它將如何計(jì)算？ 土地產(chǎn)權(quán)包括哪些權(quán)利？它們分別含義是什么？土地產(chǎn)權(quán)包括哪些權(quán)利？它們分別含義是什么？ 什么是建筑面積？它由哪三部分組成？什么是建筑面積？它由哪三部分

14、組成？ 什么是總建筑面積、住宅建筑面積？什么是總建筑面積、住宅建筑面積？ 為什么要開發(fā)企業(yè)在交付商品房時(shí)要提供為什么要開發(fā)企業(yè)在交付商品房時(shí)要提供住宅質(zhì)量保證住宅質(zhì)量保證 書書和和住宅使用說(shuō)明書住宅使用說(shuō)明書？具體包括哪些方面內(nèi)容？具體包括哪些方面內(nèi)容？ 房地產(chǎn)登記中，土地使用年限怎樣確定？房地產(chǎn)登記中，土地使用年限怎樣確定？ 紅皮紅皮房地產(chǎn)證房地產(chǎn)證與綠皮與綠皮房地產(chǎn)證房地產(chǎn)證的區(qū)別在哪里？的區(qū)別在哪里？ 已辦理樓花按揭登記的房地產(chǎn)能不能辦理已辦理樓花按揭登記的房地產(chǎn)能不能辦理房地產(chǎn)證房地產(chǎn)證？ 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 物業(yè)管理服務(wù)工作指南物業(yè)

15、管理服務(wù)工作指南 主講：楊積森 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 什么是物業(yè)？什么是物業(yè)？ 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 主講：楊積森 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 什么是物業(yè)？什么是物業(yè)？ 物業(yè)是指有價(jià)土地及土地附屬物，包括商業(yè)大廈、住宅樓宇、廠 房倉(cāng)庫(kù)、共用設(shè)施及建筑地塊等。 物業(yè)一般由三個(gè)部分組成。（土地、建筑物、物權(quán)土地、建筑物、物權(quán)） 1、土地：指由一定范圍的面積構(gòu)成的地產(chǎn)。 2、建筑物：指附著于土地的各種建筑物或構(gòu)筑物，通常也被視為 相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)。 3、物權(quán)：物權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)，它的標(biāo)的是物，它的義務(wù)主體是不特定 的人。 楊積森講座系列

16、資料楊積森講座系列資料 什么是物業(yè)管理？什么是物業(yè)管理？ 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 主講：楊積森 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 什么是物業(yè)管理？什么是物業(yè)管理？ 物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人 的委托，依照國(guó)家有關(guān)法律規(guī)范，按照合同和契 約行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)技術(shù)， 以經(jīng)濟(jì)手段對(duì)物業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理，并為居住者提 供高效、周到的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià) 值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。（物業(yè)管理新定義：物業(yè)管理涉及的 領(lǐng)域很廣泛，它包括：不動(dòng)產(chǎn)、土地、建筑、設(shè)備、房屋、 家具、備品、環(huán)境系統(tǒng)、服務(wù)、信息、物品、預(yù)算和能源 等設(shè)施的管理。物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，

17、 又是現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重要組成部分。） 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 它包括哪些業(yè)務(wù)？它包括哪些業(yè)務(wù)？ 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 主講：楊積森 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 物業(yè)管理的業(yè)務(wù)可分為四類：物業(yè)管理的業(yè)務(wù)可分為四類： 基本業(yè)務(wù)類：包括對(duì)房屋建筑、機(jī)電設(shè)備、供電供水、公共設(shè)施基本業(yè)務(wù)類：包括對(duì)房屋建筑、機(jī)電設(shè)備、供電供水、公共設(shè)施 等進(jìn)行運(yùn)行、保養(yǎng)和維護(hù)；等進(jìn)行運(yùn)行、保養(yǎng)和維護(hù)； 專項(xiàng)業(yè)務(wù)類：包括安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、消防管理、專項(xiàng)業(yè)務(wù)類：包括安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、消

18、防管理、 車輛交通等；車輛交通等； 特色業(yè)務(wù)類：包括特約服務(wù)和便民服務(wù)。特色業(yè)務(wù)類：包括特約服務(wù)和便民服務(wù)。 經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)類：房屋中介服務(wù)、裝修業(yè)務(wù)等。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)類：房屋中介服務(wù)、裝修業(yè)務(wù)等。 物業(yè)管理業(yè)務(wù)新定義主要包括以下九項(xiàng)內(nèi)容： 1、物業(yè)管理的長(zhǎng)期規(guī)劃 2、物業(yè)管理的年代計(jì)劃 3、物業(yè)的財(cái)產(chǎn)預(yù)測(cè)和預(yù)算 4、不動(dòng)產(chǎn)的獲得及處理 5、物業(yè)規(guī)劃、業(yè)務(wù)用房裝修標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定，機(jī)器、器具和用品 的設(shè)置以及房間管理 6、建筑和設(shè)備的規(guī)劃和設(shè)計(jì) 7、新建筑和原建筑的改造更新 8、維護(hù)管理和運(yùn)行管理 9、物業(yè)的支援機(jī)能和服務(wù) 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 什么是物業(yè)管理人？什么是物業(yè)管理人？ 一、物業(yè)管理

19、概念一、物業(yè)管理概念 主講：楊積森 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 什么是物業(yè)管理人？什么是物業(yè)管理人？ 物業(yè)管理人是指從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的、具有法 人地位的企業(yè)或組織。是專門從事商業(yè)性物業(yè) 經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自 負(fù)盈虧的，具有法人資格的經(jīng)濟(jì)組織，也稱物 業(yè)管理公司，具有專業(yè)性、商業(yè)性、獨(dú)立性。 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 什么是物業(yè)所有權(quán)人？什么是物業(yè)所有權(quán)人？ 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 主講：楊積森 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 什么是物業(yè)所有權(quán)人？什么是物業(yè)所有權(quán)人？ “

20、物業(yè)所有權(quán)人”是指房屋所有權(quán)人，即業(yè)主； 物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè)；物業(yè)管理的服務(wù)對(duì) 象是人，即物業(yè)的所有權(quán)人和使用權(quán)人。物業(yè)管 理是集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)于一體的有償勞動(dòng)，行 社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型管理之路。 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 物業(yè)管理的性質(zhì)、宗旨是什么？物業(yè)管理的性質(zhì)、宗旨是什么？ 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 物業(yè)管理的性質(zhì)、宗旨是什么？物業(yè)管理的性質(zhì)、宗旨是什么？ 物業(yè)管理的性質(zhì)主要是服務(wù)，是寓管理、物業(yè)管理的性質(zhì)主要是服務(wù)，是寓管理、 經(jīng)營(yíng)于服務(wù)之中，在服務(wù)中體現(xiàn)管理并完經(jīng)營(yíng)于服務(wù)之中，在服務(wù)中體現(xiàn)管理并完 善管理與經(jīng)

21、營(yíng)。善管理與經(jīng)營(yíng)。 宗旨是以現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理手段為業(yè)宗旨是以現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理手段為業(yè) 主服務(wù)，創(chuàng)造一個(gè)方便、安全、清靜、整主服務(wù)，創(chuàng)造一個(gè)方便、安全、清靜、整 潔的居住和工作環(huán)境。其最終目的是實(shí)現(xiàn)潔的居住和工作環(huán)境。其最終目的是實(shí)現(xiàn) 社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和心理效社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和心理效 益的同步增長(zhǎng)。益的同步增長(zhǎng)。 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 什么是物業(yè)管理公司什么是物業(yè)管理公司 的資質(zhì)等級(jí)？的資質(zhì)等級(jí)？ 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 主講：楊積森 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 199

22、9年建設(shè)部頒布年建設(shè)部頒布物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理 試行辦法試行辦法，對(duì)全國(guó)物業(yè)管理單位的從業(yè)資，對(duì)全國(guó)物業(yè)管理單位的從業(yè)資 格進(jìn)行了規(guī)范，并確定了等級(jí)（一級(jí)、二級(jí)、格進(jìn)行了規(guī)范，并確定了等級(jí)（一級(jí)、二級(jí)、 三級(jí)）標(biāo)準(zhǔn)和資格審批管理部門三級(jí)）標(biāo)準(zhǔn)和資格審批管理部門。 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 物業(yè)管理公司的資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理公司的資質(zhì)等級(jí) 條件是什么？條件是什么？ 資質(zhì)一級(jí)企業(yè)資質(zhì)一級(jí)企業(yè) 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 主講：楊積森 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 物業(yè)管理公司的資質(zhì)等級(jí)條件是什么？物業(yè)管理公司的資質(zhì)等級(jí)條件

23、是什么？ 資質(zhì)一級(jí)企業(yè)資質(zhì)一級(jí)企業(yè) 1、注冊(cè)資本500萬(wàn)以上； 2、具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于30人，企 業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，80%以上的 部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書； 3、管理兩種類型以上的物業(yè)； 4、管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之 和不低于100%。計(jì)算基數(shù)是：（1）多層住宅200萬(wàn)平方米；（2） 高層住宅100萬(wàn)平方米；（3）獨(dú)立式住宅（別墅）15萬(wàn)平方米； （4）辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)50萬(wàn)平方米。 5、20%以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu) 秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號(hào)，20%

24、以上的管理項(xiàng)目獲得省 級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號(hào)； 6、具有健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度； 7、建立了維修基金管理與使用制度。 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 物業(yè)管理公司的資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理公司的資質(zhì)等級(jí) 條件是什么？條件是什么？ 資質(zhì)二級(jí)企業(yè)資質(zhì)二級(jí)企業(yè) 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 主講：楊積森 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 什么是物業(yè)管理公司的資質(zhì)等級(jí)？其等級(jí)條件是什么？什么是物業(yè)管理公司的資質(zhì)等級(jí)？其等級(jí)條件是什么？ 資質(zhì)二級(jí)企資質(zhì)二級(jí)企 1、注冊(cè)資本300萬(wàn)以上； 2、具有中級(jí)以上職稱的管理人員

25、、工程技術(shù)人員不少于20人，企業(yè)經(jīng) 理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，60%以上的部門經(jīng)理、 管理員取得從業(yè)人員崗位證書； 3、管理兩種類型以上的物業(yè)； 4、管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%。 計(jì)算基數(shù)是：（1）多層住宅80萬(wàn)平方米；（2）高層住宅40萬(wàn)平方米； （3）獨(dú)立式住宅（別墅）6萬(wàn)平方米；（4）辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他 物業(yè)20萬(wàn)平方米。 5、10%以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住 宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號(hào)，10%以上的管理項(xiàng)目獲得省級(jí)城市物 業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號(hào)； 6、具有健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家

26、規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度； 7、建立了維修基金管理與使用制度。 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 物業(yè)管理公司的資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理公司的資質(zhì)等級(jí) 條件是什么？條件是什么？ 資質(zhì)三級(jí)企業(yè)資質(zhì)三級(jí)企業(yè) 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 主講：楊積森 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 什么是物業(yè)管理公司的資質(zhì)等級(jí)？其等級(jí)條件是什么？什么是物業(yè)管理公司的資質(zhì)等級(jí)？其等級(jí)條件是什么？ 資質(zhì)三級(jí)企業(yè)資質(zhì)三級(jí)企業(yè) 1、注冊(cè)資本50萬(wàn)以上； 2、具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人，企業(yè)經(jīng)理 取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50%以上的部門經(jīng)理、 管理

27、員取得從業(yè)人員崗位證書； 3、有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目； 4、具有比較健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度； 5、建立了維修基金管理與使用制度。 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 物業(yè)管理公司的權(quán)利物業(yè)管理公司的權(quán)利 有哪些？有哪些？ 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 主講：楊積森 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 物業(yè)管理公司的權(quán)利有哪些？物業(yè)管理公司的權(quán)利有哪些？ 根據(jù)建設(shè)部1994年3月頒布的城市新建住宅小區(qū)管理辦 法規(guī)定，物業(yè)管理公司有以下權(quán)利。 權(quán)利權(quán)利： 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定 小區(qū)管理辦法； 依照物業(yè)管理合

28、同和物業(yè)管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理； 依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用； 有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為； 有權(quán)要求業(yè)委會(huì)協(xié)助管理； 有權(quán)選聘專營(yíng)公司（如清潔公司、保安公司等）承擔(dān)專 項(xiàng)管理業(yè)務(wù)； 可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 物業(yè)管理公司的義務(wù)物業(yè)管理公司的義務(wù) 有哪些？有哪些？ 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 主講：楊積森 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 物業(yè)管理公司的義務(wù)有哪些？物業(yè)管理公司的義務(wù)有哪些？ 根據(jù)建設(shè)部1994年3月頒布的城市新建住宅小區(qū) 管理辦法規(guī)定，物業(yè)管理公司有以下義務(wù)。

29、 履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)； 接受業(yè)委會(huì)和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督； 重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)委會(huì)審議，并經(jīng)業(yè)委會(huì)認(rèn)可； 接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小 區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務(wù)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務(wù) 標(biāo)準(zhǔn)包括哪些內(nèi)容？標(biāo)準(zhǔn)包括哪些內(nèi)容？ 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 主講：楊積森 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)包括哪些內(nèi)容？物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)包括哪些內(nèi)容？ 1.有固定的管理經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所； 2.持有物業(yè)管理資質(zhì)證書； 3.管理人員有明顯標(biāo)志，言行文

30、明規(guī)范； 4.服務(wù)意識(shí)強(qiáng)，咨詢解答耐心； 5.設(shè)有專門的投訴電話或投訴信箱，對(duì)投訴件的處理要有明確的時(shí)間限 制； 6.管理處24小時(shí)有人值班，對(duì)突發(fā)事件有處理應(yīng)急方案、處理措施和記 錄； 7.衛(wèi)生工作定時(shí)清掃，無(wú)衛(wèi)生死角，滅“四害”達(dá)標(biāo)； 8.保安人員定時(shí)巡邏，有巡視記錄； 9.園林綠地維護(hù)較好，無(wú)明顯黃土裸露地帶； 10.配套設(shè)施維護(hù)及時(shí)，各類設(shè)備遠(yuǎn)行正常； 11.設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目要有依據(jù)，有償服務(wù)項(xiàng)目明碼標(biāo)價(jià)； 12.管理服務(wù)費(fèi)、本體維修基金每三個(gè)月公布一次帳目。 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 什么是什么是業(yè)主規(guī)約業(yè)主規(guī)約？ 它在包括哪些方面內(nèi)容？它在包括哪些方面內(nèi)容？ 一、物業(yè)管理概

31、念一、物業(yè)管理概念 主講：楊積森 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 什么是什么是業(yè)主規(guī)約業(yè)主規(guī)約？它在包括哪些方面內(nèi)容？它在包括哪些方面內(nèi)容？ 業(yè)主規(guī)約是指由業(yè)主承諾的，對(duì)全體業(yè)主（含房屋使用人）具有 約束力的，有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán) 利義務(wù)的行為守則。 它包括內(nèi)容有： 1.住宅區(qū)名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)； 2.公共場(chǎng)所及公用設(shè)施狀況； 3.業(yè)主大會(huì)的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項(xiàng)的方式； 4.業(yè)主使用住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所及公用設(shè)施的權(quán)益； 5.業(yè)主監(jiān)督住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的權(quán)利； 6.業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)； 7.住宅區(qū)物業(yè)

32、各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)的繳交； 8.業(yè)主在本住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則； 9.違反業(yè)主公約的責(zé)任； 10. 其他有關(guān)事項(xiàng)。 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 什么是什么是住戶手冊(cè)住戶手冊(cè)？ 應(yīng)包括哪些內(nèi)容？應(yīng)包括哪些內(nèi)容？ 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 主講：楊積森 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 什么是什么是住戶手冊(cè)住戶手冊(cè)？應(yīng)包括哪些內(nèi)容？應(yīng)包括哪些內(nèi)容？ 住戶手冊(cè)是由物業(yè)管理企業(yè)制定發(fā)給業(yè)主保存的文件匯編。住 戶手冊(cè)為業(yè)主介紹物業(yè)轄區(qū)內(nèi)概況、物業(yè)企業(yè)和各種管理、服務(wù)、 設(shè)備、守則及安全措施等。其目的是為了使業(yè)主更明了自己應(yīng)有的 權(quán)利和注意事項(xiàng)

33、。 一般包括以下內(nèi)容： 1、物業(yè)轄區(qū)的概況； 2、物業(yè)轄區(qū)的管理機(jī)構(gòu)； 3、物業(yè)轄區(qū)的各項(xiàng)管理規(guī)則； 4、業(yè)主須知； 5、日常管理與維護(hù)； 6、綜合服務(wù)； 7、管理費(fèi)用； 8、常用電話號(hào)碼及其他。 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 什么是物業(yè)管理的前什么是物業(yè)管理的前 期介入？它包括哪些方面？期介入？它包括哪些方面？ 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 主講：楊積森 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 什么是物業(yè)管理的前期介入？它包括哪些方面？什么是物業(yè)管理的前期介入？它包括哪些方面？ 物業(yè)管理的前期介入是指物業(yè)管理公司在獲得物業(yè)管理權(quán)后，對(duì)該 物業(yè)入伙前

34、期的房屋接管和移交工作，以及入伙的準(zhǔn)備工作。 它主要包括軟件和硬件兩大方面： 物業(yè)硬件管理介入物業(yè)硬件管理介入：既從物業(yè)管理和業(yè)主使用角度，對(duì)物業(yè)的規(guī) 劃設(shè)計(jì)提出合理化的意見，使之達(dá)到物業(yè)功能的完善。同時(shí)也參與 物業(yè)的竣工驗(yàn)收工作，從開發(fā)單位處接管該物業(yè)的管理工作。 物業(yè)軟件管理介入物業(yè)軟件管理介入：既完善建立該物業(yè)的管理架構(gòu)、方案和手續(xù)， 準(zhǔn)備入伙的一切文件和相關(guān)資料。 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 所謂“二房”、“二金”、所謂“二房”、“二金”、 “一費(fèi)”的含義是什么？“一費(fèi)”的含義是什么？ 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 主講：楊積森 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 一、

35、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 所謂“二房”、“二金”、“一費(fèi)”的含義是什么？所謂“二房”、“二金”、“一費(fèi)”的含義是什么？ 所謂“二房”指的是“物業(yè)管理用房”和“經(jīng)營(yíng)管理用房”，它 是物業(yè)發(fā)展商按政府規(guī)定價(jià)格買給業(yè)委會(huì)，用于小區(qū)管理使用和 補(bǔ)貼管理經(jīng)費(fèi)的經(jīng)營(yíng)用房； 所謂“二金”指的是“公用設(shè)施專用基金”和“住宅維修基金” （又稱：房屋本體維修基金），它是政府為保障房屋正常使用所 規(guī)定的，“公用設(shè)施專用基金”是由開發(fā)商繳交，并由區(qū)屬住宅 主管部門管理。“住宅維修基金”是由業(yè)主繳交，并由屋村管理 處按樓棟分別管理使用； 所謂“一費(fèi)”指的是“物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)”。目前有三種定價(jià)方式： 政府定價(jià)、政府指導(dǎo)

36、價(jià)、經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。（本地區(qū)多為政府指導(dǎo)價(jià)、 經(jīng)營(yíng)者定價(jià)） 經(jīng)營(yíng)者定價(jià)是指由業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主、使用人代表與物業(yè)管理公 司，根據(jù)物業(yè)管理合同的委托要求，共同商議確認(rèn)的價(jià)格。 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 “公用設(shè)施專用基金”來(lái)源、公用設(shè)施專用基金”來(lái)源、 管理和使用范圍是怎樣的？管理和使用范圍是怎樣的？ 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 主講：楊積森 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 “公用設(shè)施專用基金”來(lái)源、管理和使用范圍是怎樣的？公用設(shè)施專用基金”來(lái)源、管理和使用范圍是怎樣的？ 專用基金由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時(shí)，按住宅區(qū)除地價(jià)以 外的建設(shè)總投資2

37、%的比例，在業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)，一次性向業(yè)主 委員會(huì)劃撥住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金。 公用設(shè)施專用基金的權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主和業(yè)委會(huì)；專用基金 的主管部門是市、區(qū)住宅行政主管部門。 專用基金由物業(yè)管理公司根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的決定，用于購(gòu)買管 理用房、墊支購(gòu)買部分商業(yè)用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工 程、改造項(xiàng)目。范圍包括：區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、 溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等；文體場(chǎng)所、停車 場(chǎng)、連廊、自行車庫(kù)等。如果是高層住宅專用基金30%用于本體 外設(shè)施；另70%用于本體共用設(shè)施的重大維修工程項(xiàng)目。 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 “住宅維修基金”住宅維修基金” 來(lái)源、來(lái)源、

38、 管理和使用范圍是怎樣的？管理和使用范圍是怎樣的？ 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 主講：楊積森 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 “住宅維修基金”住宅維修基金” 來(lái)源、管理和使用范圍是怎樣的？來(lái)源、管理和使用范圍是怎樣的？ 業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個(gè)月起，根據(jù)物價(jià) 部門的規(guī)定，按月向本屋村管理處繳交住宅維修基金。 住宅維修基金是由管理處以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專帳管理，并 設(shè)立專用帳號(hào)存儲(chǔ)物業(yè)的本體基金。管理處每3-6個(gè)月向業(yè)主公布 一次使用情況，并接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督。 住宅維修基金用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護(hù)。包括：房屋的承

39、 重結(jié)構(gòu)部位（基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等），抗震結(jié)構(gòu)部位（構(gòu) 造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共屋面、本體共用排煙管、 機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的 支出包括哪些方面？支出包括哪些方面？ 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 主講：楊積森 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的支出包括哪些方面？物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的支出包括哪些方面？ 住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所（地）的日常管 理、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（包括材料費(fèi)、公用水電費(fèi)、設(shè)備 損耗、垃圾清運(yùn)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等）；

40、 業(yè)委會(huì)、管理處規(guī)定人員的津貼工資、福利及辦公 費(fèi)用； 就管理工作而聘請(qǐng)的專營(yíng)公司及其他聘請(qǐng)人員的費(fèi) 用； 住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)用和法定稅費(fèi)； 住宅區(qū)必要的社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用。 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 什么是業(yè)主委員會(huì)？什么是業(yè)主委員會(huì)？ 它有哪些職權(quán)和義務(wù)？它有哪些職權(quán)和義務(wù)？ 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 主講：楊積森 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 什么是業(yè)主委員會(huì)？它有哪些職權(quán)和義務(wù)？什么是業(yè)主委員會(huì)？它有哪些職權(quán)和義務(wù)？ 業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)住宅區(qū)全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉表決產(chǎn)生的，并由區(qū)住 宅主管部門備案的業(yè)主自治群眾組

41、織。其職權(quán)和義務(wù)如下： 職權(quán)是職權(quán)是： 1、召集和主持業(yè)主大會(huì)； 2、審議決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用； 3、采取公開招投標(biāo)方式聘請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，并與其 訂立、變更或解除委托管理合同； 4、審議物業(yè)管理公司制定的本住宅區(qū)的年度管理計(jì)劃、住宅區(qū)配套工程和 重大的維修工程項(xiàng)目； 5、審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 6、監(jiān)督物業(yè)管理公司對(duì)本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。 義務(wù)是義務(wù)是： 1、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)各項(xiàng)決定； 2、遵守和履行物業(yè)委托管理合同； 3、不得從事各種投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)； 4、對(duì)物業(yè)管理公司的正當(dāng)經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)予以支持和配合。 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資

42、料 如何召集首屆業(yè)主大會(huì)？如何召集首屆業(yè)主大會(huì)？ 業(yè)主大會(huì)有哪些職權(quán)？業(yè)主大會(huì)有哪些職權(quán)？ 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 主講：楊積森 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 如何召集首屆業(yè)主大會(huì)？業(yè)主大會(huì)有哪些職權(quán)？如何召集首屆業(yè)主大會(huì)？業(yè)主大會(huì)有哪些職權(quán)？ 住宅區(qū)在如住率達(dá)到住率達(dá)到50%以上以上或自第一個(gè)業(yè)主入伙之日起半年自第一個(gè)業(yè)主入伙之日起半年 以上以上的，開發(fā)建設(shè)單位或其委托的單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知區(qū)住宅主管部 門，區(qū)住宅主管部門應(yīng)在接到告知之日起六個(gè)月內(nèi)召集第一次業(yè)主 大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)協(xié)助召集業(yè)主大會(huì)。 職權(quán)是： 1、選舉、罷

43、免業(yè)主委員會(huì)的組成人員； 2、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； 3、聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告； 4、決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng)； 5、修改業(yè)主公約； 6、改變和撤消業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定； 7、批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)章程。 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 業(yè)主委員會(huì)委員是如何產(chǎn)生的？業(yè)主委員會(huì)委員是如何產(chǎn)生的？ 他具備的條件是什么？他具備的條件是什么？ 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 主講：楊積森 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 業(yè)主委員會(huì)委員是如何產(chǎn)生的？他具備的條件是什么？業(yè)主委員會(huì)委員是如何產(chǎn)生的？他具備的條件是什么？ 業(yè)主委員會(huì)委員是通過(guò)住宅

44、區(qū)全體業(yè)主大會(huì)，按 照住宅主管部門規(guī)定的選舉程序和記票方式，民主投 票選舉產(chǎn)生。 他們具備的條件是他們具備的條件是：必須是年滿十八歲住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主， 應(yīng)當(dāng)具有熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能 力和必要工作時(shí)間的人士。 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 業(yè)主委員會(huì)籌備工作怎樣進(jìn)行？業(yè)主委員會(huì)籌備工作怎樣進(jìn)行？ 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 主講：楊積森 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 業(yè)主委員會(huì)籌備工作怎樣進(jìn)行？業(yè)主委員會(huì)籌備工作怎樣進(jìn)行？ 1、由開發(fā)建設(shè)單位或委托的物業(yè)管理單位以書面的形式向區(qū)建設(shè)局物 業(yè)科報(bào)告開始籌建業(yè)主委員會(huì)。 2、開發(fā)商

45、召集成立籌備工作小組，并將籌備組名單公布。籌備工作組 可由開發(fā)商代表1名、物業(yè)管理公司代表2名、業(yè)主代表2名三方共5人 組成。 3、籌備工作小組要訂出工作計(jì)劃，定期開會(huì)討論籌備工作中的一些具 體問(wèn)題。會(huì)議一定要做好簽到、會(huì)議記錄，并將這些作為原始資料保 存，以便查考。 4、宣傳發(fā)動(dòng)工作一定要認(rèn)真細(xì)致、廣泛、明白，有一定的時(shí)間 。講 清楚成立業(yè)主委員會(huì)的目的、意義；業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)、職責(zé)； 候選人的條件和如何產(chǎn)生候選人及進(jìn)行選舉形式等問(wèn)題。 5、候選人的產(chǎn)生：候選人必須是業(yè)主本人，為了體現(xiàn)公平、民主，原 則一份合同（一證）超過(guò)一人時(shí)，只能有一個(gè)人能當(dāng)選候選人；其次 候選人應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、

46、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必要的 工作時(shí)間的人士，同時(shí)也應(yīng)該有一定文化程度的人，最關(guān)鍵一點(diǎn)是有 公益心，不能是出于私利而參與。 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 什么是住宅區(qū)物業(yè)管理？什么是住宅區(qū)物業(yè)管理？ 它包括哪些內(nèi)容？它包括哪些內(nèi)容？ 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 主講：楊積森 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 什么是住宅區(qū)物業(yè)管理？它包括哪些內(nèi)容？什么是住宅區(qū)物業(yè)管理？它包括哪些內(nèi)容？ 所謂住宅區(qū)物業(yè)管理，是指對(duì)以住宅為主及生活配 套的住宅小區(qū)進(jìn)行綜合一體化管理，并為物業(yè)的產(chǎn)權(quán) 人和使用人提供一個(gè)安全舒適的生活居住的環(huán)境。 他包括房屋的產(chǎn)

47、權(quán)檔案資料管理產(chǎn)權(quán)檔案資料管理、房屋修繕、設(shè)備維房屋修繕、設(shè)備維 護(hù)、安全保衛(wèi)、保潔綠化等基本業(yè)務(wù)，以及有償服務(wù)護(hù)、安全保衛(wèi)、保潔綠化等基本業(yè)務(wù)，以及有償服務(wù) 和多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)等。和多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)等。 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 什么是工業(yè)區(qū)物業(yè)管理？什么是工業(yè)區(qū)物業(yè)管理？ 它包括哪些內(nèi)容？它包括哪些內(nèi)容？ 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 主講：楊積森 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 什么是工業(yè)區(qū)物業(yè)管理？它包括哪些內(nèi)容？什么是工業(yè)區(qū)物業(yè)管理？它包括哪些內(nèi)容？ 所謂工業(yè)區(qū)物業(yè)管理，是指對(duì)有較大規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè) 廠房進(jìn)行全面綜合性的管理，并為

48、使用企業(yè)提供一個(gè) 安全、規(guī)范的生產(chǎn)環(huán)境。 他主要對(duì)生產(chǎn)能源保障的管理、工業(yè)區(qū)環(huán)境規(guī)劃管理、 配套設(shè)備設(shè)施的維護(hù)與保養(yǎng)、消防責(zé)任管理、等基本 業(yè)務(wù)，以及提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、租賃代理服務(wù)和生活配套 服務(wù)等。 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 什么是寫字樓物業(yè)管理？什么是寫字樓物業(yè)管理？ 它包括哪些內(nèi)容？它包括哪些內(nèi)容？ 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 主講：楊積森 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 什么是寫字樓物業(yè)管理？它包括哪些內(nèi)容？什么是寫字樓物業(yè)管理？它包括哪些內(nèi)容？ 所謂寫字樓物業(yè)管理，是指對(duì)以從事辦公、商務(wù)洽 談等業(yè)務(wù)活動(dòng)為主的收益性物業(yè)進(jìn)行綜合一體

49、化管理， 并為使用人提供一個(gè)良好的辦公、商務(wù)活動(dòng)環(huán)境。 他包括房屋的產(chǎn)權(quán)檔案資料管理、房屋修繕養(yǎng)護(hù)、設(shè) 備設(shè)施的維護(hù)及保養(yǎng)、外觀的規(guī)劃與管理、安全保衛(wèi)、 車輛管理等基本業(yè)務(wù)，以及提供大型商務(wù)會(huì)議服務(wù)、通 訊信息服務(wù)、租賃代理服務(wù)和生活配套服務(wù)等。 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 什么是公用物業(yè)管理？什么是公用物業(yè)管理？ 它包括哪些類型？它包括哪些類型？ 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 主講：楊積森 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 一、物業(yè)管理概念一、物業(yè)管理概念 什么是公用物業(yè)管理？它包括哪些類型？什么是公用物業(yè)管理？它包括哪些類型？ 事業(yè)單位物業(yè)管理（圖書館、科研所、醫(yī)院、博物

50、館、 體育場(chǎng)（館）、文化藝術(shù)館、學(xué)校）；港口物業(yè)管理 （碼頭、機(jī)場(chǎng)、火車站、車站、）；娛樂(lè)場(chǎng)所物業(yè)管理 （風(fēng)景旅游區(qū)、渡假村、娛樂(lè)城、影劇院）；宗教場(chǎng)所 物業(yè)管理（廟宇、教堂、祠堂）；政府部門物業(yè)管理 （行政機(jī)關(guān)、外交使館、軍營(yíng)、監(jiān)獄）；道路交通物業(yè) 管理（公路、橋梁）等等。 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 什么是房屋質(zhì)量管理？什么是房屋質(zhì)量管理？ 二、房屋和設(shè)施維修管理二、房屋和設(shè)施維修管理 主講：楊積森 楊積森講座系列資料楊積森講座系列資料 二、房屋和設(shè)施維修管理二、房屋和設(shè)施維修管理 什么是房屋質(zhì)量管理？什么是房屋質(zhì)量管理？ 房屋質(zhì)量管理就是指定期定期和不定期不定期地對(duì)房屋的完 損