1、香 港 新 世 界 大 廈 接 管 驗 收 方 案上海新創(chuàng)物業(yè)管理有限公司二00二年七月目 錄項目 頁碼1. 接管驗收整體計劃 32. 物業(yè)驗收移交程序 53. 竣工驗收應(yīng)提供的技術(shù)資料 64. 竣工驗收應(yīng)提供的操作和維修保養(yǎng)手冊 95. 物業(yè)驗收管理制度 116. 房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn) 137. 設(shè)施成品保護方案 218. 附表接管驗收整體計劃一、 依照業(yè)主方新世界淮海物業(yè)發(fā)展有限公司之要求，根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部1991年2月4日發(fā)布，1991年7月1日實施的中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)中的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合香港新世界大廈實際情況及工程驗收進(jìn)度，我司將對香港新世界大廈接管驗收工作分二部

2、分進(jìn)行：A辦公層區(qū)域（L12L57）和各設(shè)備房塔樓部分：7月20日到8月24日B商場部分（B3L3）及車庫裙樓部分：9月8日到10月28日二、 接管必備資料如下1. 竣工工程項目一覽表，包括竣工工程名稱、位置、結(jié)構(gòu)、層樓、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開竣工日期等；2. 設(shè)備清單，包括設(shè)備名稱、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價及隨機工具、備品備件等；3. 工程項目竣工圖；4. 材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)件、各種設(shè)備、檢測儀器的出廠合格證、說明書和驗收記錄，預(yù)制作的荷載試驗記錄、自動控制儀表的調(diào)試記錄；5. 隱蔽工作驗收記錄；6. 土建施工記錄，包括地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝較正記錄、預(yù)應(yīng)力構(gòu)件施工記錄等；7. 設(shè)備安

3、裝調(diào)試記錄，如管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄，暖氣、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣電信、通風(fēng)、供水、消防滅火、防暴報警、電視監(jiān)控、應(yīng)急廣播等工程的檢查和試驗記錄；8. 建筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔音、隔熱等指標(biāo)的測試記錄，重要鋼骨結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢查記錄；9. 工程質(zhì)量事故的發(fā)生和處理記錄。10. 圖紙會審記錄，設(shè)施變更通知和技術(shù)核定單；11. 關(guān)于建筑物、構(gòu)筑物的使用注意事項說明；12. 有關(guān)該工程項目的其它重要技術(shù)決定和文件；13. 所有工程項目通過國家部門驗收或技術(shù)鑒定的證明或證書，如水、電、電話、空調(diào)、電梯、高低壓配電房等。以上資料將作為物業(yè)公司接管移交并管理大廈之基本資料，并需永久保存，以保

4、障設(shè)施設(shè)備能得到切實之維護及保養(yǎng)。三、 物業(yè)接管工作組織構(gòu)成：1. 上海新創(chuàng)物業(yè)管理有限公司香港新世界大廈物業(yè)管理處（管理部、工程部） 2.其它相關(guān)人員四、 接管驗收原則以發(fā)展商和管理公司共同簽署有關(guān)驗收報告，方可有效。五、 接管工作程序1. 接管工作準(zhǔn)備階段1.1 熟悉接管各層面的情況1.2 接管工作應(yīng)備文件a. 驗收接管流程b. 相關(guān)驗收文件c. 相關(guān)驗收表格d. 成品保護方案1.3 接管人力與器具準(zhǔn)備1.4 接管前人員培訓(xùn)2. 接管工作運作階段2.1 進(jìn)入接管層面現(xiàn)場，由物業(yè)公司、發(fā)展商及有關(guān)人員共同進(jìn)行。2.2 按照準(zhǔn)備階段中所制各類驗收表格分別進(jìn)行接管。2.3 接管完畢，填寫表格，重

5、要現(xiàn)場應(yīng)進(jìn)行照相，一式二份，一份交發(fā)展商，一份由管理公司存檔備案。2.4 接管合格，鑰匙移交管理處。3. 接管繕后階段3.1 接照接管原則與表格，將不合格部分進(jìn)行匯總，并通知發(fā)展商限期整改。3.2 對整改情況作進(jìn)一步跟進(jìn)，并作出記錄。3.3 對整改情況進(jìn)行檢查，并對整改情況作出定論。3.4 對已接管樓層安排人員定時或不定時巡視，確保大廈各功能及設(shè)施設(shè)備運作正常。3.5 對部分成品（如：地面、墻面、天花、電梯等）進(jìn)行保護。物 業(yè) 驗 收 移 交 程 序根 據(jù) 各 項 目 的 施 工 進(jìn) 度 和 小 業(yè) 主 (或 租 戶 )入 住 的 情 況 不 同 ， 發(fā) 展 商 (或 大 業(yè) 主 )可 視 需

6、 要 要 求 管 理 公 司 對 其 物 業(yè) 的 部 分 樓 層 建 筑 裝 修 、 設(shè) 備 和 系 統(tǒng) 進(jìn) 行 驗 收 接 管， 但 項 目 的 最 終 移 交 是 在 通 過 政 府 有 關(guān) 職 能 部 門 和 發(fā) 展 商 驗 收 基 礎(chǔ) 上 以 物 業(yè) 管 理 公 司 驗 收 通 過 為 準(zhǔn) 。 一 、 物 業(yè) 驗 收 條 件 物 業(yè) 要 驗 收 移 交 ， 必 須 滿 足 以 下 首 要 條 件 ： 1. 提 供 被 驗 收 物 業(yè) 的 竣 工 圖 (若 尚 未 完 成 峻 工 圖 ， 必 須 提 供 最 終 的 施 工 圖 ， 并 附 詳 細(xì) 的 設(shè) 計 修 改 說 明 )； 2.

7、提 供 被 驗 收 的 設(shè) 備 、 系 統(tǒng) 的 操 作 說 明 、 保 養(yǎng) 手 冊 及 其 他 有 關(guān) 資 料 ； 3. 提 供 與 承 包 商 (或 供 應(yīng) 商 )簽 署 承 包 (供 應(yīng) )合 同 中 有 關(guān) 技 術(shù) 條 款 ； 4. 出 示 政 府 有 關(guān) 職 能 部 門 (詳 見 附 表 )驗 收 證 明 ； 5. 提 供 承 包 商 、 廠 商 及 供 應(yīng) 商 的 地 址 、 聯(lián) 系 電 話 及 聯(lián) 系 人 資 料 ； 6. 提 供 必 要 的 專 業(yè) 技 術(shù) 介 紹 和 培 訓(xùn) ； 7. 提 供 所 有 測 試 、 檢 驗 和 分 析 報 告 ； 8. 清 潔 被 驗 收 的 場

8、地 、 設(shè) 備 和 機 房 。 二 、 拒 絕 驗 收 對 以 下 情 況 ， 物 業(yè) 公 司 有 權(quán) 拒 絕 驗 收 接 管 物 業(yè) ： 1. 嚴(yán) 重 違 反 國 家 有 關(guān) 法 規(guī) ； 2. 未 能 通 過 有 關(guān) 政 府 職 能 部 門 的 驗 收 ； 3. 工 地 與 交 付 物 業(yè) 不 能 有 效 隔 離 ； 4. 機 房 不 能 完 全 獨 立 封 閉 ； 5. 其 他 可 能 危 及 設(shè) 備 正 常 運 行 和 入 住 人 身 安 全 的 物 業(yè) 。 三 、 缺 陷 整 改 對 在 驗 收 中 發(fā) 現(xiàn) 的 各 種 問 題 包 括 工 程 未 完 事 項 、 工 程 缺 陷 及 由

9、 于 成 品 未 能 有 效 保 護 引 起 的 受 損 等 情 況 ， 管 理 公 司 將 會 做 詳 細(xì) 的 缺 陷 記 錄 ， 以 供 發(fā) 展 商 (或 大 業(yè) 主 )督 促 承 包 商 (或 供 應(yīng) 商 )進(jìn) 行 整 改 ， 對 不 能 進(jìn) 行 整 改 的 缺 陷 進(jìn) 行 賠 償 交 涉 。 對 問 題 比 較 嚴(yán) 重 ， 則 向 發(fā) 展 商 (或 大 業(yè) 主 )建 議 暫 緩 驗 收 ， 待 整 改 完 成 后 重 新 驗 收 。 四 、 試 運 行 若 部 分 設(shè) 備 或 整 個 系 統(tǒng) 尚 未 通 過 最 終 的 驗 收 ， 但 由 于 小 業(yè) 主 (或 租 戶 )入 住 需 要

10、 必 須 開 啟 運 行 某 些 設(shè) 備 或 系 統(tǒng) ， 管 理 公 司 一 般 僅 做 實 物 驗 收 ， 并 嚴(yán) 格 按 發(fā) 展 商 (或 大 業(yè) 主 )的 書 面 指 令 進(jìn) 行 管 理 和 操 作 ， 在 此 期 間 ， 技 術(shù) 上 仍 由 承 包 商 (供 應(yīng) 商 )把 關(guān) ， 若 發(fā) 生 任 何 問 題 或 意 外 ， 除 管 理 公 司 人 為 原 因 外 ， 責(zé) 任 由 發(fā) 展 商 (或 大 業(yè) 主 )及 其 承 包 商 負(fù) 責(zé) ， 對 于 重 要 設(shè) 備 或 機 房 有 必 要 簽 定 臨 時 試 運 行 協(xié) 議 ， 清 楚 列 明 有 關(guān) 各 方 責(zé) 任 。 五 、 驗 收

11、 通 過 被 驗 收 物 業(yè) 完 好 ， 設(shè) 備 及 系 統(tǒng) 運 行 情 況 正 常 ， 所 有 指 標(biāo) 均 達(dá) 到 合 同 約 定 的 要 求 ， 場 地 、 設(shè) 備 和 機 房 均 清 潔 干 淨(jìng) ， 經(jīng) 有 關(guān) 各 方 書 面 確 認(rèn) 驗 收 通 過 ， 發(fā) 展 商 (或 大 業(yè) 主 )應(yīng) 督 促 承 包 商 (或 供 應(yīng) 商 )移 交 所 有 的 鑰 匙 、 備 品 備 件 和 專 用 工 具 ， 物 業(yè) 正 式 交 由 物 業(yè) 公 司 接 收 管 理 。 六 、 保 修 期 按 正 常 情 況 ， 物 業(yè) 整 體 驗 收 結(jié) 束 ， 正 式 進(jìn) 入 保 修 期 ， 但 物 業(yè) 驗 收

12、 往 往 是 一 段 相 當(dāng) 長 的 過 程 ， 在 此 期 間 ， 有 些 設(shè) 備 可 能 會 因 先 期 投 入 運 行 或 其 他 原 因 已 經(jīng) 進(jìn) 入 保 修 期 ， 故 需 要 發(fā) 展 商 (或 大 業(yè) 主 )與 其 承 包 商 、 供 應(yīng) 商 協(xié) 議 約 定 整 個 項 目 的 保 修 期 1起 始 日 期 ， 書 面 通 知 物 業(yè) 公 司 ， 而 在 此 之 前 進(jìn) 入 保 修 期 的 部 分 設(shè) 備 和 系 統(tǒng) ， 若 需 要 簽 續(xù) 保 合 同 ， 發(fā) 展 商 (或 大 業(yè) 主 )應(yīng) 酌 情 予 以 補 償 。竣 工 驗 收 應(yīng) 提 供 的 技 術(shù) 資 料在 物 業(yè) 驗

13、收 接 管 前 ， 發(fā) 展 商 / 業(yè) 主 須 提 供 有 關(guān) 物 業(yè) 的 各 種 技 術(shù) 資 料 和 竣 工 圖 ， 分 類 立 卷 ， 在 驗 收 時 交 物 業(yè) 管 理 公 司 歸 檔 保 存 ， 若 驗 收 時 尚 未 完 成 竣 工 圖 ， 必 須 提 供 最 終 的 施 工 圖 ， 并 附 詳 細(xì) 的 設(shè) 計 修 改 說 明 ， 竣 工 圖 最 遲 必 須 在 免 費 保 修 期 開 始 后 的 六 個 星 期 內(nèi) 呈 交 。 物 業(yè) 管 理 公 司 將 參 考 這 些 技 術(shù) 資 料 對 物 業(yè) 的 設(shè) 施 進(jìn) 行 驗 收 管 理 、 運 行 、 維 護 和 保 養(yǎng) ， 一 般

14、需 要 遞 交 以 下 技 術(shù) 資 料 ， 但 不 限 于 此 列 ： 一 、 土 建 、 裝 修 需 要 的 資 料 1. 建 筑 、 裝 修 和 綠 花 等 設(shè) 計 說 明 ； 2. 總 平 面 圖 、 建 筑 和 結(jié) 構(gòu) 圖 ； 3. 裝 修 圖 (包 括 所 有 天 花 、 地 面 、 牆 面 、 門 窗 及 幕 牆 等 材 料 表 )； 4. 質(zhì) 監(jiān) 站 、 規(guī) 劃 局 、 消 防 局 、 環(huán) 衛(wèi) 局 及 園 林 管 理 所 等 政 府 職 能 部 門 的 驗 收 報 告 ； 5. 土 建 、 裝 修 、 建 材 和 五 金 等 供 應(yīng) 商 及 廠 商 資 料 ； 6. 房 屋 面

15、積 測 量 報 告 ； 7. 物 業(yè) 沉 降 測 試 報 告 ； 8. 防 水 工 程 的 盛 水 試 驗 報 告 ； 9. 隱 蔽 工 程 驗 收 鑒 証 。 二 、 弱 電 系 統(tǒng) 需 要 的 資 料 1. 各 弱 電 系 統(tǒng) 的 操 作 和 維 護 保 養(yǎng) 手 冊 ( 包 括 屋 宇 自 動 控 制 系 統(tǒng) 、 消 防 自 動 報 警 系 統(tǒng) 、 防 盜 監(jiān) 控 系 統(tǒng) 、 衛(wèi) 星 電 視 系 統(tǒng) 、 電 話 和 綜 合 布 線 系 統(tǒng) 、背 景 音 響 系 統(tǒng) 、 車 庫 自 動 化 管 理 系 統(tǒng) 等 )； 2. 各 弱 電 系 統(tǒng) 圖 、 平 面 圖 ； 3. 弱 電 系 統(tǒng) 設(shè)

16、備 明 細(xì) 表 、 承 包 商 資 料 及 產(chǎn) 品 合 格 証 ； 4. 消 防 局 、 技 防 辦 、 音 像 管 理 處 、 有 線 電 視 臺 、 國 家 安 全 局 、 電 話 發(fā) 展 總 公 司 等 政 府 職 能 部 門 的 驗 收 合 格 証 明 ； 5. 設(shè) 備 原 理 圖 、 電 腦 軟 件 程 序 和 說 明 等 。 三 、 電 氣 系 統(tǒng) 需 要 的 資 料 1. 高 壓 、 低 壓 和 變 配 電 設(shè) 備 操 作 和 維 護 保 養(yǎng) 手 冊 ； 2. 所 有 電 氣 系 統(tǒng) 圖 、 平 面 圖 、 隱 蔽 工 程 驗 收 資 料 及 說 明 ； 3. 電 氣 設(shè) 備 明

17、 細(xì) 表 、 承 包 商 資 料 及 產(chǎn) 品 合 格 証 ； 4. 供 電 局 驗 收 報 告 ； 5. 各 種 用 電 設(shè) 備 調(diào) 試 、 測 試 報 告 ； 6. 避 雷 裝 置 系 統(tǒng) 圖 、 平 面 圖 、 測 試 報 告 、 防 雷 辦 驗 收 報 告 。 四 、 給 排 水 需 要 的 資 料 1. 噴 淋 、 消 火 栓 水 系 統(tǒng) 操 作 和 維 護 保 養(yǎng) 手 冊 ； 2. 消 防 水 、 給 水 、 排 水 系 統(tǒng) 圖 、 平 面 圖 及 電 氣 控 制 圖 ； 3. 消 防 噴 淋 、 消 火 栓 、 給 排 水 系 統(tǒng) 設(shè) 備 明 細(xì) 表 、 承 包 商 資 料 及 產(chǎn)

18、 品 合 格 証 ； 4. 消 防 局 驗 收 批 文 ， 衛(wèi) 生 防 疫 站 、 自 來 水 、 城 市 排 水 檢 測 站 和 質(zhì) 驗 站 等 政 府 職 能 部 門 驗 收 報 告 ； 5. 消 防 水 系 統(tǒng) 試 壓 、 調(diào) 試 及 驗 測 報 告 ； 6. 污 水 處 理 系 統(tǒng) 竣 工 圖 紙 ， 衛(wèi) 生 防 疫 站 驗 收 批 文 ； 7. 蓄 水 池 、 水 箱 和 開 水 器 水 質(zhì) 檢 測 報 告 。 五 、 空 調(diào) 系 統(tǒng) 需 要 的 資 料 1. 空 調(diào) 系 統(tǒng) 、 送 排 風(fēng) 系 統(tǒng) 操 作 和 維 護 保 養(yǎng) 手 冊 ； 2. 空 調(diào) 、 送 排 風(fēng) 系 統(tǒng) 圖 、

19、 平 面 圖 及 電 氣 控 制 圖 ； 3. 空 調(diào) 機 組 ( 熱 泵 機 組 )、 新 風(fēng) 機 組 、 熱 交 換 器 及 風(fēng) 機 盤 管 等 設(shè) 備 明 細(xì) 表 、 承 包 商 資 料 及 產(chǎn) 品 合 格 証 ； 4. 消 防 局 驗 收 批 文 ； 5. 空 調(diào) 系 統(tǒng) / 設(shè) 備 試 壓 、 調(diào) 試 報 告 。 六 、 動 力 設(shè) 備 需 要 的 資 料 1. 鍋 爐 、 應(yīng) 急 發(fā) 電 機 和 電 梯 等 設(shè) 備 操 作 和 維 護 保 養(yǎng) 手 冊 ； 2. 鍋 爐 房 、 應(yīng) 急 發(fā) 電 機 房 平 面 圖 ， 煤 氣 調(diào) 壓 站 平 面 圖 和 煤 氣 系 統(tǒng) 圖 、 平 面

20、 圖 ； 3. 勞 動 局 、 質(zhì) 檢 站 及 煤 氣 公 司 有 關(guān) 驗 收 証 明 ； 4. 鍋 爐 、 應(yīng) 急 發(fā) 電 機 及 電 梯 等 設(shè) 備 的 調(diào) 試 報 告 、 產(chǎn) 品 合 格 証 書 ； 5. 煤 氣 管 道 的 試 壓 報 告 。 七 、電 梯 驗 收 提 交 資 料電 梯 正 式 驗 收 移 交 前 ， 施 工 單 位 需 遞 交 以 下 資 料 ， 以 便 使 物 業(yè) 管 理 公 司 技 術(shù) 人 員 盡 快 掌 握 電 梯 的 操 作 及 緊 急 事 故 處 理 ， 以 下 為 電 梯 移 交 時 必 須 提 供 的 資 料 ， 但 不 限 于 此 ： 1. 市 建 委

21、 質(zhì) 監(jiān) 站 批 發(fā) 的 “電 梯 運 行 証 ； 2. 市 技 術(shù) 監(jiān) 督 局 批 發(fā) 的 “電 梯 安 全 使 用 証 ； 3. 電 梯 技 術(shù) 規(guī) 格 說 明 書 ； 4. 電 梯 出 廠 合 格 証 及 產(chǎn) 地 來 源 証 ； 5. 電 梯 裝 箱 清 單 ； 6. 電 梯 管 理 與 使 用 手 冊 ； 7. 電 梯 一 般 安 裝 標(biāo) 準(zhǔn) ； 8. 電 梯 操 作 說 明 書 ； 9. 電 梯 維 修 保 養(yǎng) 手 冊 ； 10. 電 梯 安 裝 圖 紙 ； 11. 電 梯 機 械 及 電 氣 控 制 圖 紙 ； 12. 電 梯 備 品 備 件 清 單 ； 13. 電 梯 操 作 培

22、 訓(xùn) 手 冊 ； 14. 電 梯 承 包 商 竣 工 調(diào) 試 及 自 查 記 錄 ； 15. 電 梯 應(yīng) 急 維 修 電 話 ；16. 電 梯 供 應(yīng) 商 和 安 裝 單 位 聯(lián) 系 人 、 電 話 、 傳 真 等 資 料 。八 、其 他 需 要 的 資 料 發(fā) 展 商 、 承 包 商 認(rèn) 為 需 要 提 供 的 其 他 資料。 竣工驗收應(yīng)提供的操作和維修保養(yǎng)手冊承 包 單 位 在 物 業(yè) 移 交 前 ， 須 遞 交 設(shè) 備 /系 統(tǒng) 的 操 作 和 維 修 保 養(yǎng) 手 冊 (以 下 簡 稱 “手 冊 )， 以 確 保 物 業(yè) 管 理 公 司 操 作 人 員 能 盡 快 掌 握 驗 收 設(shè) 備

23、 /系 統(tǒng) 的 操 作 和 管 理 ， 一 般 有 以 下 要 求 ： 1. 承 包 單 位 須 在 設(shè) 備 /系 統(tǒng) 驗 收 前 一 個 月 遞 交 手 冊 ， 以 便 物 業(yè) 管 理 公 司 的 操 作 人 員 有 時 間 了 解 該 驗 收 設(shè) 備 /系 統(tǒng) 的 基 本 情 況 。 2. 手 冊 內(nèi) 所 有 內(nèi) 容 應(yīng) 以 中 文 編 印 ， 文 字 、 插 圖 和 表 格 等 效 果 清 晰 。 3. 每 一 系 統(tǒng) 應(yīng) 獨 立 成 冊 ， 以 減 少 每 冊 的 厚 度 ， 不 同 內(nèi) 容 或 章 節(jié) 應(yīng) 以 塑 料 索 引 標(biāo) 簽 分 隔 ， 并 附 有 清 楚 的 目 錄 指 示

24、 ， 以 便 操 作 人 員 翻 查 參 考 。 4. 為 使 手 冊 便 于 使 用 ， 并 經(jīng) 得 起 在 日 常 維 修 的 工 作 環(huán) 境 下 多 次 反 復(fù) 翻 閱 而 不 易 破 損 ， 手 冊 應(yīng) 采 用 優(yōu) 質(zhì) 的 A4標(biāo) 準(zhǔn) 紙 張 編 印 ， 配 上 堅 硬 的 封 面 和 書 背 ， 并 以 膠 質(zhì) 塑 料 或 其 它 耐 磨 損 的 材 料 作 保 護 。 5. 手 冊 須 同 時 附 有 本 項 目 的 “竣 工 圖 目 錄 ， 按 所 屬 系 統(tǒng) 分 列 于 有 關(guān) 系 統(tǒng) 的 章 節(jié) 內(nèi) 。 如 某 一 圖 紙 同 時 適 用 于 多 個 系 統(tǒng) 時 ， 則 需

25、在 每 個 有 關(guān) 系 統(tǒng) 章 節(jié) 內(nèi) 同 時 列 出 。 若 遞 交 手 冊 時 尚 未 完 成 竣 工 圖 ， 必 須 提 供 最 終 的 施 工 圖 ， 并 附 詳 細(xì) 的 設(shè) 計 修 改 說 明 ， 竣 工 圖 最 遲 必 須 在 免 費 保 修 期 開 始 后 的 六 個 星 期 內(nèi) 呈 交 。 6. 系 統(tǒng) 操 作 需 提 供 的 技 術(shù) 資 料 (至 少 包 括 以 下 內(nèi) 容 )： A. 系 統(tǒng) 正 常 運 作 程 序 和 在 不 正 常 情 況 時 的 應(yīng) 變 程 序 。 B. 詳 盡 介 紹 每 個 獨 立 系 統(tǒng) 如 何 調(diào) 節(jié) 、 控 制 、 監(jiān) 察 和 調(diào) 校 說 明

26、 。 C. 系 統(tǒng) 內(nèi) 所 有 的 管 道 和 接 線 圖 ， 并 說 明 主 要 設(shè) 備 和 部 件 的 規(guī) 格 和 功 能 。 D. 提 出 每 個 系 統(tǒng) 的 可 調(diào) 節(jié) 部 件 和 保 護 裝 置 的 最 初 調(diào) 校 參 數(shù) ， 并 預(yù) 留 一 定 的 空 位 以 便 加 插 最 后 調(diào) 定 的 參 數(shù) 。 E. 系 統(tǒng) 中 有 關(guān) 供 電 、 配 電 屏 和 控 制 屏 的 詳 細(xì) 說 明 。 7. 設(shè) 備 操 作 需 提 供 的 技 術(shù) 資 料 (至 少 包 括 以 下 內(nèi) 容 )： A. 設(shè) 備 正 常 啟 閉 程 序 和 出 現(xiàn) 異 常 情 況 時 停 機 程 序 。 B. 詳

27、 盡 介 紹 每 臺 獨 立 設(shè) 備 如 何 調(diào) 節(jié) 、 控 制 、 監(jiān) 察 和 調(diào) 校 說 明 。 C. 所 有 設(shè) 備 的 原 廠 所 發(fā) 的 隨 機 文 件 、 圖 紙 資 料 ， 包 括 每 塊 電 路 板 的 電 路 圖 ， 以 及 所 有 電 子 元 件 的 布 置 圖 。 如 有 需 要 ， 還 需 提 供 部 件 分 解 圖 ， 以 顯 示 各 部 件 的 位 置 。 D. 列 出 所 有 設(shè) 備 的 生 產(chǎn) 制 造 廠 商 、 型 號 、 系 列 編 號 、 經(jīng) 調(diào) 試 運 行 后 所 設(shè) 定 的 參 數(shù) 。 E. 所 有 設(shè) 備 的 產(chǎn) 品 說 明 書 、 合 格 簽 証

28、書 、 生 產(chǎn) 廠 測 試 報 告 以 及 性 能 指 標(biāo) 圖 表 等 資 料 。 8. 系 統(tǒng) /設(shè) 備 維 修 保 養(yǎng) 需 提 供 的 技 術(shù) 資 料 (至 少 包 括 以 下 內(nèi) 容 )： A. 所 有 系 統(tǒng) /設(shè) 備 檢 查 手 冊 。 B. 設(shè) 備 更 換 部 件 的 程 序 和 要 求 。 C. 從 整 個 系 統(tǒng) 到 設(shè) 備 的 維 修 保 養(yǎng) 說 明 ， 調(diào) 校 的 操 作 程 序 和 尋 找 故 障 的 方 法 。 D. 執(zhí) 行 運 作 和 維 修 保 養(yǎng) 程 序 時 應(yīng) 特 別 注 意 事 項 。 E. 常 見 故 障 處 理 和 解 決 方 法 。 F. 提 出 系 統(tǒng)

29、 /設(shè) 備 保 養(yǎng) 制 度 ， 列 明 主 要 設(shè) 備 每 天 、 每 周 、 每 月 、 每 季 、 每 年 及 五 年 需 記 錄 和 維 護 保 養(yǎng) 內(nèi) 容 和 方 法 。 9. 安 全 保 險 需 提 供 技 術(shù) 資 料 (至 少 包 括 以 下 內(nèi) 容 )： A. 各 類 設(shè) 備 的 保 護 操 作 程 序 。 B. 對 各 項 系 統(tǒng) 操 作 時 可 能 發(fā) 生 的 事 故 危 險 應(yīng) 作 的 預(yù) 防 、 應(yīng) 變 和 保 護 措 施 說 明 。 電 氣 事 故 保 護 機 械 事 故 保 護 火 災(zāi) 和 爆 炸 事 故 保 護 化 學(xué) 事 故 保 護 在 處 理 燃 料 和 化 學(xué)

30、 物 品 出 現(xiàn) 的 事 故 保 護 急 救 和 事 故 報 告 10. 在 任 何 設(shè) 備 或 控 制 系 統(tǒng) 所 采 用 的 電 腦 專 用 軟 件 ， 需 提 供 的 技 術(shù) 資 料 (至 少 包 括 以 下 內(nèi) 容 )： A. 軟 件 內(nèi) 容 目 錄 表 打 印 本 。 B. 流 程 圖 、 數(shù) 據(jù) 表 和 程 序 說 明 。 C. 特 殊 的 軟 件 和 工 具 的 使 用 說 明 。 D. 程 序 設(shè) 計 和 系 統(tǒng) 使 用 手 冊 。 E. 應(yīng) 用 的 基 本 軟 件 、 專 用 工 具 和 通 用 軟 件 資 料 ， 便 于 業(yè) 主 進(jìn) 一 步 修 改 和 發(fā) 展 軟 件 。

31、11. 列 出 每 一 種 型 號 設(shè) 備 、 材 料 和 附 件 的 供 應(yīng) 廠 商 和 代 理 商 名 單 ， 并 詳 細(xì) 列 明 這 些 廠 商 的 地 址 、 電 話 及 圖 文 傳 真 號 碼 。 12. 列 出 承 包 單 位 提 供 給 業(yè) 主 的 所 有 備 品 、 備 件 和 專 用 工 具 清 單 。 物業(yè)驗收管理制度1 物業(yè)交接管理2 驗收前的準(zhǔn)備工作驗收小組根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，按設(shè)計和施工要求編制驗收計劃，按國家標(biāo)準(zhǔn)建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)驗收；驗收小組編制驗收計劃和標(biāo)準(zhǔn)，由開發(fā)商和承建商向物業(yè)管理公司進(jìn)行驗收和移交工作。驗收小組按開發(fā)商提供的竣工圖，設(shè)備清單，所

32、有設(shè)施、設(shè)備出廠合格證書，設(shè)備調(diào)試運行記錄、試驗報告等，在開發(fā)商組織下進(jìn)行驗收。3 驗收的實施 驗收小組在預(yù)驗收過程中，按專業(yè)分工及標(biāo)準(zhǔn)、計劃、設(shè)備清單進(jìn)行預(yù)驗收；主要驗收的設(shè)備和主材料的規(guī)格、型號、制造廠，并清點數(shù)量、安裝位置等。在預(yù)驗收過程中，檢驗出未達(dá)到驗收標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備及與設(shè)計要求不符的設(shè)備，提出書面整改報告返回開發(fā)商。由開發(fā)商督促施工單位進(jìn)行整改。4 驗收后的處理工作驗收小組專業(yè)人員根據(jù)分工寫出單項的驗收報告，驗收小組負(fù)責(zé)人根據(jù)全部單項驗收報告，寫出物業(yè)的綜合性驗收報告的評定及意見書，呈交公司項目工程負(fù)責(zé)人。對不合格的設(shè)備、設(shè)施，寫出書面報告，上呈開發(fā)商及監(jiān)理公司。物業(yè)公司與物業(yè)的交接單

33、位進(jìn)行正式移交，并辦理有關(guān)手續(xù)。驗收小組要填寫物業(yè)竣工資料驗收記錄，填寫物業(yè)的交接記錄。管理處辦理正式物業(yè)驗收移交手續(xù)，會同發(fā)展商、施工單位簽字生效，將全部檔案資料移交物業(yè)管理處存檔。5 驗收后不合格的處理工作對在預(yù)驗收中未達(dá)到要求的設(shè)備，整改落實實施后，驗收小組進(jìn)行檢查驗證，并在整改報告中記錄結(jié)果，整改合格后進(jìn)行正式的驗收。對監(jiān)理公司移交的竣工圖，在交接記錄中記錄。6 設(shè)備驗收設(shè)計圖紙與設(shè)備的規(guī)格型號、數(shù)量符合；主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合；設(shè)備與連接整個系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計要求符合。7相關(guān)記錄：7.1 管理處系統(tǒng)及設(shè)備接收報表7.2 消防設(shè)施驗收記錄表7.3 隱蔽工程驗收記錄

34、表7.4 照明工程驗收記錄表7.5 設(shè)備驗收交接表7.6 機房驗收交接表7.7 給排水設(shè)備驗收記錄表7.8 高低壓配電系統(tǒng)檢查表7.9 單元設(shè)備工程驗收記錄表7.10 辦公樓公共區(qū)域驗收交接表7.11 辦公樓單元驗收交接表7.12 商鋪單元驗收交接表7.13 空調(diào)工程驗收記錄表房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)一、 主題內(nèi)容與適用范圍1. 為確保房屋住用的安全和正常的使用功能，明確在房屋接管驗收中交接雙方應(yīng)遵守的事項，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。2. 本標(biāo)準(zhǔn)主要適用于一般民用建筑的接管驗收。工業(yè)建筑、大型公共建筑、文物保護建筑及某些有特殊設(shè)備和使用要求的建筑的接管驗收可參照使用。二、 引用標(biāo)準(zhǔn)GBJ7建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范GB

35、J10鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范GBJ11建筑抗震設(shè)計規(guī)范GBJ14室外排水設(shè)計規(guī)范GBJ16建筑設(shè)計防火規(guī)范GBJ45高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范GBJ206木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范GBJ207屋面工程施工及驗收規(guī)范GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范GBJ242采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范CJB13危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)三、 新建房屋的接管驗收1. 新建房屋的接管驗收，是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。2. 接管驗收應(yīng)具備的條件：（1） 建設(shè)工程全部施工完畢，并業(yè)經(jīng)竣工驗收合格（分期交付使用的工程必須與施工區(qū)域隔離）；（2） 供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路

36、等設(shè)備和設(shè)施能正常使用；（3） 房屋幢、戶編號業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。3. 接管驗收應(yīng)檢索提交的資料：（1） 產(chǎn)權(quán)資料：a 項目批準(zhǔn)文件；b 用地批準(zhǔn)文件；c 建筑執(zhí)照；d 建筑分層、分單元面積表；e 行政主管部門驗收合格的證書、批文；f 拆遷安置資料。（2） 技術(shù)資料：a 竣工圖-包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；b 地質(zhì)勘察報告；c 工程合同及開、竣工報告；d 工程預(yù)決算；e 圖紙會審記錄；f 工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）；g 隱蔽工程驗收簽證；h 沉降觀察記錄；i 竣工驗收證明書；j 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；k 新材料、構(gòu)配件的鑒定合

37、格證書；l 水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書；m 機電設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)的調(diào)試報告和使用說明書；n 砂漿、混凝土試塊試壓報告；o 供水、供暖的試壓報告。4. 接管驗收程序（1） 建設(shè)單位書面提請接管單位接管驗收。（2） 接管單位按“3.2”和“3.3”條進(jìn)行審核，對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。（3） 接管單位會同建設(shè)單位按“3.5”條進(jìn)行檢驗。（4） 對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，按第三條第六款的規(guī)定處理。（5） 經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。5. 質(zhì)量與使用功能的檢驗（1） 主體結(jié)構(gòu)a 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過GBJ7的允許變形值

38、，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。b 鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過GBJ10的規(guī)定值。c 磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。d 木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材，必須符合GBJ206中2.1.1條的有關(guān)規(guī)定。e 凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合GBJ11的有關(guān)規(guī)定。（2） 外墻不得滲水。（3） 屋面a 各類屋面必須符合GBJ207中4.0.6條的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。b 平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。c 陽臺和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口平密、不滲漏。（4） 樓

39、地面a 面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正、接縫均勻順直，無缺棱掉角。b 衛(wèi)生間、陽臺、盥洗室地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水、不允許倒泛水和滲漏。c 木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。（5） 裝修a 鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。b 進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。c 木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢。d 門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。

40、e 抹灰應(yīng)表面平整，油灰飽滿，粘貼牢固。f 飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。g 油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。（6） 電氣a 電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于1MW/KV。b 應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。c 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。d 各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合GBJ232的要求。e

41、 電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過GBJ232的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。f 對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線。g 除上述要求外，同時應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求。（7） 水、衛(wèi)生、消防a 管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合GBJ242的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。b 高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。c 衛(wèi)生間、廚房間的排污管

42、應(yīng)分設(shè)，出戶管長不宜超過8M，并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。d 衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正，牢固、部件齊全、制動靈活。e 水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運行時無較大震動。f 消防設(shè)施必須符合GBJ16、GBJ45的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。（8） 采暖a 采暖工程驗收時間，必須在采暖期以前兩個月進(jìn)行。b 鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證。c 爐排必須進(jìn)行12H以上試運轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相磨擦，且無雜音，不跑偏，不凸起，不受卡，返轉(zhuǎn)應(yīng)自如

43、。d 各種儀器、儀表應(yīng)齊精確，安全裝置必須靈敏、可靠、控制門應(yīng)開關(guān)靈活。e 爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風(fēng)檔板應(yīng)安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴(yán)密，風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣。f 各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活。g 管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。h 設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合GBJ242的規(guī)定。i 鍋爐輔機應(yīng)運轉(zhuǎn)正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全，水質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。j 經(jīng)過48H連續(xù)試運行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機械性能及采暖區(qū)室溫必須符合

44、設(shè)計要求。（9） 冷凍機組/熱泵機組a 冷凍機/熱泵應(yīng)安裝平正，配件齊全，由原廠或授權(quán)單位檢驗合格。b 與冷凍機/熱泵運行相關(guān)的冷卻塔，風(fēng)機、水泵等安裝適當(dāng)平正，無變形、裂紋、磨損、腐蝕等。c 各管道、管件安裝符合要求，保溫、避雷支架等設(shè)置安裝合理。d 各類現(xiàn)場儀器、儀表齊全準(zhǔn)確，自動控制調(diào)節(jié)系統(tǒng)靈活可靠。e 機器運行平穩(wěn)，無異常撞擊聲及雜音，無劇烈振動，顯示屏顯示正常，各類指標(biāo)均在運行范圍內(nèi)。f 各輔助設(shè)備運行正常，無雜音。冷卻塔效果良好無嚴(yán)重飄水，水泵運行平穩(wěn)，揚程，流量符合要求。g 經(jīng)過一段時間連續(xù)運行，冷凍機/熱泵和附屬設(shè)備的熱工性能，機械性能及空調(diào)區(qū)室溫符合設(shè)計要求。h 新風(fēng)機、定/

45、變風(fēng)量機組、風(fēng)機盤管、溫控器調(diào)節(jié)閥等工作正常，無異聲。i 冷凝水管道暢通無滲水，集水盤排水情況良好，無倒泛水，連續(xù)運行無滴水，保溫良好。（10） 附屬工程及其他a 室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合GBJ14的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。b 化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5CM。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個彎。c 明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。d 房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。e 房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報箱，其規(guī)格、位置須符合有關(guān)規(guī)定。f 掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無阻塞物。g 單體工程必須做到工完料凈場地清、臨時設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢。室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計要求。h 群體建筑應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用