1、商業街物業管理方案商業街物業管理方案 商鋪是指從事具體商業行為的物業。按其經營方式主要為單體經營， 集中管理的模式，對商業街商鋪進行統一管理，是目前開發商普遍推 行的一種方法，管理的好，對培育區域商業中心和商業品牌有重要影 響。 對于開發商來說，開發、銷售商鋪是前提，但只有開發、銷售是不夠 的，還必須成立專門的商業管理公司對商鋪進行管理，才能長久發 展。 目前國內商鋪購買者有很多是依*收取租金， 歸還銀行商鋪按揭貸款， 在這種情況下，開發商對商鋪的管理更為重要。如果商鋪商業管理不 力，影響商鋪業主的租金收益，業主不能歸還按揭貸款，最終風險還 是要落到開發商的頭上。 1.0 商鋪物業管理理念 商

2、鋪是有計劃的商業聚集,對商鋪進行“統一管理,分散經 營”是商鋪區別于其他房地產的核心特點。 “統一管理”，要求商鋪必須由代表業主權利的、受業主、開發 商委托的管理公司統一管理， 沒有統一管理的商鋪是難以經受激烈的 零售業市場競爭。 “分散經營”，是商鋪對消費者和經營者間的交易提供場所，商 鋪的管理者不能直接進行商業經營， 只是在消費者和經營者之間搭建 橋梁。 1.1. 商鋪的統一管理的理念在于統一招商管理、統一營銷、統 一服務監督、統一物管。 為了達到“統一管理,分散經營”的管理模式，在商鋪銷售合 同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統一管理。 在法律上確定 商鋪管理公司的管理地位。 1.1

3、.1 “統一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管 理。 “品牌審核管理”指：招商對象需經品牌審核后才能進入。 審核包括對廠商和產品的審核，須具有有效的營業執照、生產 許可證、注冊商標登記證、產品合格委托書（適用于批發代理商）、 品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務登記證、法人授權委托 書等。 “完善的租約管理”指：簽定租約、合同關鍵條款必須進入。 租約管理包括約定租金、 租期、 支付方式、 物業管理費的收取等， 還有其他比較關鍵的租約條款管理，比如： 承租戶的經營業態是受到整個商鋪的統一商業規劃的限制， 如果 發生重大變化，須經業主委員會的認可（業主委員會成立之前，經開 發商認可

4、）； 營業時間的確定； 承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字 方面須接受統一管理； 為整個商鋪促銷承擔的義務； 承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制； 投保范圍事宜； 是否統一的收銀等 1.1.2 “統一的營銷管理”有助于維護和提高經營者的共同利 益。 由于目前商業競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以 吸引購物者光顧。管理公司應該為商鋪策劃好 1 年 12 個月的營銷計 劃，所謂“大節大過、小節小過、無節造節過”。 組織策劃相關的促銷活動，所發生的費用應預先與業主溝通預 算，經業主同意后，對實際發生的費用按照承租戶銷售額的一定比例 進行分攤。如果商鋪統一

5、收銀管理，就能較好地執行按銷售額分攤費 用。 1.1.3 “統一的服務監督” 有助于經營者間的協調和合作。 商鋪須設立由開發商領導、商業專家組成的管理委員會，指導、 協調、服務、監督承租戶的經營活動，保證商鋪的高效運轉。常見的 方式有： 指導項目：店鋪布置指導、促銷活動安排； 協調項目：協調經營者之間的緊張關系，增進經營者之間合作； 服務項目：行政事務管理； 監督項目：維護商鋪的紀律、信譽，協助工商、稅務、衛生、消 防等部門的管理。 1.1.4 “統一的物業管理”有助于建筑空間的維護和保 養。 商鋪的物業管理內容包括：養護建筑、維護設備、保證水電氣熱 正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管

6、理、綠化養護、意外 事故處理等。商鋪的各項設施的使用頻率較高，統一管理有助于對物 業設施設備有計劃的保養與維修，增加使用的安全性和耐久性。 2.0 商鋪物業的管理特點 2.1 顧客流量大 商鋪進出人員雜，不受管制，客流量大，易發生意外，安全 保衛工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半 點松懈。同時商場在發生突發事件時，疏散相對較慢。安全管理應特 別慎重 2.2 服務要求高 要物業管理服務面向商鋪置業人和使用人，向他們負責， 一切為他們著想。促進商業物業保值、增值；同時為使用人和顧客營 造一個安全、舒適、便捷、優美的經營和購物環境。這是商鋪物業管 理服務的根本原則 2.3 管理

7、點分散 出入口多，電梯（客梯）、觀光梯、自動扶梯等）分散，需要 的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度較大是商業物業 管理的特點。 2.4 營業時間性強 顧客到商鋪購物的時間，大多集中在節假日、雙休日和下班 及晚間，而平時和白天顧客相對少一些。統一店鋪的開張及關門時間 有利于商鋪的整體形象塑造。開張、關門時間不統一會造成整體商鋪 經營的凌亂感， 無序經營的印象， 對顧客產生不良的心理影響。 2.5 車輛管理難度大 來商鋪的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機動車和非 機動車對商鋪周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。 車輛管理好 壞直接影響著商場物業管理水平的整體體現。 3.0 商鋪物

8、業管理人員配備 3.1.1 商鋪管理的人員配備原則是因事設崗、一專多能、精簡高 效、使業戶感覺沒有虛職，沒有閑人，業戶交納的管理費都用在刀刃 上。 3.1.1.1 業戶服務部 設主管一人，可由物業主任兼任。該部主要職能是業戶接待與內 部管理、下設業戶接待員若干名，分別兼任行政人事、文書檔案、計 劃財務、物料管理等職。接待員的多少主要依據于業戶服務部的工作 時間和工作量，通常每班保持兩人便可。 3.1.1.2 維保服務部 設主管一人，全面負責房屋、設備、設施的運行、保養和維修工 作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運行，使物業保值和升 值。維保服務部的作業人員應根據商鋪經營服務需要、商鋪設備

9、的多 少和技術難易程度進行合理配置。 3.1.1.3 保安服務部 設主管一人，全面負責商鋪的門衛、巡邏、監控、消防和車管工 作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業人員根據商鋪 保安的值勤點、工作量和作業班次進行配備。 3.1.1.4 保潔綠化部 設主管一人，全面負責商鋪的室內保潔、室外保潔與綠地養護工 作。該部門的主要職責是保潔服務管理和綠化服務管理。具體保潔和 綠化作業人員根據商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠 化面積進行安排。 3.1.1.5 經營服務部 設主管或兼職主管一人， 全面負責商鋪業戶委托給物業管理公司 的租賃代理、廣告策劃及項目開發等經營服務工作。該部門的主

10、要職 責是配合業戶的經營活動，促進商鋪經營銷售和物業管理工作。 4.0 商鋪的物業服務管理 商鋪物業管理包含以下幾個方面，我們現對此進行分項描述： 4.1 商鋪業戶服務管理 4.2 商鋪裝修服務管理 4.3 商鋪設備、設施維保服務管理 4.4 商鋪建筑物的養護及維修管理 4.5 商鋪保安服務管理 4.6 商鋪保潔服務管理 4.7 商鋪綠化服務管理 4.8 商鋪經營服務管理 4.9 商鋪廣告管理 4.10 商鋪保險管理 4.1 商鋪業戶服務管理 業戶服務部有兩部分工作職能，一是業戶服務，二是內部管 理。 4.1.1 接待與聯系 接待與聯系是業戶服務的重要內容之一，是物業管理方為業戶、 顧客提供服

11、務并與業戶、顧客進行交流的窗口。其主要職能與其他類 型物業管理的業戶服務一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排 維修和回訪，收取管理費與內外聯系等。 4.1.2 糾紛、投訴接待 顧客在商鋪購物因環境服務因素而來投訴。對物業管理方來說， 所有投訴、處理結果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約” 業績考核依據之一; 4.1.3 報修接待 商鋪鋪位的照明或其他設施出問題， 對業戶營業將造成很大的影 響。業戶報修，應迅速做記錄，填寫維修任務單，即時派維修工 到現場搶修； 4.1.4 走訪回訪 接待員的走訪內容包括三方面： 一是聽取業戶和商鋪方對物業管理服務的意見、建議； 二是對報修后的維修結果進

12、行回訪； 三是對業戶的禮儀、形象、環境、廣告、裝潢等方面的不足之處 作出提示、 督促改進， 曉之以理， 動之以情， 用實際行動去感化業戶， 讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目 標是一致的。 4.1.5 內外聯系 商鋪內部聯系： 商鋪的內部聯系包括向業戶收取租金、管理費、水電能耗費、鋪 位的報修搶修費等；向商鋪方收取物業管理費、能耗費。商鋪服務管 理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。 商鋪的外部聯系 商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環保、水、電、煤、電 信及媒體都有業務上的聯系，如處理不好這些關系，會使商鋪的經營 活動很被動。處理得好，往往事半功倍。 4.2 商鋪裝

13、修服務管理 4.2.1 裝修管理應包含在業戶管理中，因管理難度較大，故單獨 列出論述。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請、簽訂“裝修管理 協議”，現場監督管理等。 4.2.2 商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租，出租后，由承 租商依據經營要求，提出裝修申請；也有的業主把一個層面裝修完畢 之后出租鋪面。 承租商戶對鋪面只能通過申請批準后作一些小的變動 裝修，裝修管理應做好以下幾個方面： 建立周全、詳細、便于操作的管理制度； 專人負責對工程實行嚴格的監督； 選定資質高、信譽好的工程承包商進行裝修； 對裝修現場進行監督管理。 4.2.3 商業鋪面制定裝修管理規定的要點 二次裝修過程應遵守物業管理處

14、制訂的二次裝修施工管理規 定； 業戶裝修需使用電焊、 氣焊、 砂輪、 切割機等設備的， 應嚴格遵守 商 鋪動火申請制度的各項規定；禁止擅自更改水、電管線及負荷用 電； 裝修完畢后， 物業管理處根據裝修前業戶遞交的經認可的裝修設 計圖、裝修協議，對工程進行竣工驗收，如發現有違反裝修設計圖及 裝修協議某些條款的，應視情節輕重作不同的處理； 為了保證業戶在裝修過程中不損傷樓宇結構等重要部位， 裝修工 程施工方事由物業管理處選定還是由業戶選定應視工程涉及的方面 來確定，通常分以下幾種情況： 凡涉及電力設備（由鋪外的配電架至鋪內的終端空氣開關箱等） 進行增建、改裝的；為該層的消防設備（包括消防噴淋裝置、

15、管道、 警鈴等）進行增建或改造的；為該層的電梯、自動扶梯進行增建或改 裝的，以及電視監控系統、公共天線分布系統等進行增建或改裝的， 都由物業管理處選定工程實施工方。 業戶則按工程費用的一定比例支 付給物業管理處作為工程監督管理費。 凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內部間隔， 水管、排水道、電力裝置，通風設備、電話等小規模裝修可由業戶自 行選定工程施工方，也可由物業管理處選定施工方。 業戶遞交的裝修設計方案所附的圖紙，應包括：清楚顯示樓層內 部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號招牌 的細節）；排水系統的分布圖（附由關細節）；電力供應設備分布圖 及電線敷設簡圖（附

16、有敷設電線資料及負荷量）；照明設備位置圖； 假天花的平面，切面圖；及其他一些物業管理處或商鋪要求提供的建 筑細節；裝修工期、開工期、防火措施、環保、環衛要求、違約責任、 施工期保險等。等等 4.2.4 裝修現場監督管理 在施工過程中，物業管理處應派專人在現場進行管理。管理的內 容主要包括 3 方面： 對施工人員的管理，以及對工程是否按圖施工、按“裝修協議” 要求和對裝潢現場環境衛生（裝潢垃圾）進行監督管理。一般建筑施 工隊的人員情況復雜，大多是臨時工，施工方對他們可能也缺乏有效 的控制；裝修施工與整個樓宇的建筑不同，他通常局限于一個單元或 一個樓層內施工， 而其他層面則照常營業， 如對施工人員

17、無有效管理， 勢必會影響其他業戶的營業活動。 對于裝修的工程監控主要著眼于施 工人員有否嚴格按認可的設計圖紙進行施工，有否違反已簽訂的“裝 修管理協議”上的條款，有否違反物業管理處的其他管理規定等，如 有違反規定要及時聯系，發出“整改通知單”等。如裝修時損及商鋪 的裝飾、裝置或公用設施，則由業戶負責將其修復，直至商鋪方滿意 為止。當然，也可由物業管理處修理，但有關費用則由業戶支付。這 些管理服務都應做好詳細記錄，作為竣工驗收時的證據或參 考。 等等 4.3 商鋪設備、設施維保服務管理 商業物業的日常養護標準較高， 維修要求嚴， 其內容同辦公樓相似， 但其方式不同。商業物業的重點在于各種設施，設

18、備上，因為商業物 業設施設備使用頻率較其它物業相比是最高的一類，設備、設施養護 及維修管理的好壞直接影響經營環境和經營活動的正常運行。 一些設 備如電梯，自動扶梯等易出故障的設施設備，保證其正常運行主要* 平時養護。 商鋪設備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調、 自動扶梯的 正常使用。商鋪供電需要絕對保證，因為一旦停電，漆黑的營業廳將 給顧客、 商品和營業款帶來不安全的因素， 對商鋪聲譽帶來不利影響。 所以應選派優秀員工，日夜監測電氣運行狀況和空調系統、自動扶梯 的運行狀況，一有異常情況及時安排維修，確保電氣和中央空調、自 動扶梯正常運行。 商鋪設備設施維保管理的具體實施過程與辦公項目類似，

19、 在此省 略。 4.4 商鋪建筑物的養護及維修管理 4.4.1 商鋪修繕的計劃、資金管理。 為了確保商鋪建筑物的完好，應制訂完整的修繕制度，編制每年 的修繕計劃，安排年度修繕投資，經管理處審核后報商鋪業委會方審 批（大中修要落實資金），檢查修繕結果。 4.4.2 工程性質的確定。 依據商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、 小修三類。 大修工程是指建筑物主體結構的大部分嚴重損壞， 或有局部倒塌 的危險；部分附屬設施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由 于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經營業戶必須停止營業。 因此，工期安排和開工前的籌備工作非常重要； 中修工程是指建筑物部

20、分損壞， 在局部維修中只牽動或拆換少量 主體構件，保持原樓宇規模和結構的工程。如樓頂的局部修繕或部分 重做面層，加固部分鋼筋混凝土梁柱，外墻的全面粉刷裝飾等。中修 工程影響面為局部，商鋪發生突法事件，保安、管理人員應按應急 事件處理規程操作。防止事態擴大，注意保護現場，及時向上級報 告或呼叫救護車。應特別強調，在發生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時 等等 4.5.4 監控中心管理 監控是指利用電視監控系統對商鋪進行全方位多角度的監視， 尤 其是對出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應進行日夜監 視。 如發現可疑人員或突法事件、惡性事件的發生，監控人員應及時 錄象，寸作查證。 另外地下車庫或露天停車

21、場亦須安置監控攝像探頭， 防止車輛被 竊，萬一遭竊，錄象將提供證據、線索，有利破案等等 這項工作的重要性要求監控中心的保安人員工作認真、敬 業。 4.5.5 消防管理 商鋪消防工作的重要性不言而喻， 商鋪內人流大， 樓梯、 通道 （尤 其是放火樓梯、通道）相對面積較小，這給火災時的人員疏散帶來很 大困難； 商品多（且大多是易燃品），火種容易迅速燃燒；面積廣，因無 防火墻阻隔，烈火蔓延極快；如商廈火災，高樓內的豎井多，煙囪效 應可使火災熱煙上升速度達到每秒 8 米， 瞬間整個商廈將全被煙霧籠罩。 煙霧窒息死亡往往是火災死亡率中最 高的。 鑒于防止火災的重要性， 商鋪都安裝有先進的火災探測裝置 （

22、煙 感探測器和溫感探測器）和自動滅火裝置（噴淋裝置）。這些裝置直 接與火災自動報警系統聯網。只要易各地方出現火情，煙霧和溫度各 達到一定的限度， 這兩種裝置便自動通過導線將報警信號傳輸至報警 器，進行有效監控與預防。 制定切合本商鋪實際的消防管理制度 （包括幾套火災應急處理方 案）；商鋪的各部門及物業管理的各部門都要把各自放火職責、范圍 規定清楚；消防監控中心的保安員應明確自身的職責范圍。做到“統 一指揮，分區管理，層層負責，責任明確，防患未然”，切實貫徹“預 防為主，防消結合”的消防方針。 發現監控屏幕有火災報警號時， 立即用對講機通知就近的保安人 員赴現場核查與處置；如確為火警，按應急方案

23、實施，報告保安部主 管組織撲救，重點是商鋪內人員的疏散，保障人身安全，事故后作好 調查分析報告并備案。 發現故障警報，應迅速消除警鈴使之還原，并立即通知維保部， 協助維保部盡快排除故障，并作好詳細記錄。 定期對消防設施、設備、器材及消防通道、標記、放火門進行檢 查，確保完好備用、通道暢通、標記清晰。對一些業戶可能擅自增加 電氣設備要認真檢查，防止發生電氣超負荷火接觸電阻過大、線路老 化、過載、摩擦等危險現象。 在員工、管理人員和業戶中定期開展消防培訓及消防演習，使人 人都會使用消防器具，掌握火災逃生知識，不斷提高大家的防火意識 和消防業務水平。等等 4.6 商鋪保潔服務管理 商鋪的環境有外部環

24、境和內部環境。 外部環境包括樓宇的外墻、附屬建筑設施及周圍的綠地、廣場、 停車場等； 內部環境包括過道、扶梯、自動扶梯、電梯、衛生間、會議室等 一切公用場所，以及業戶的鋪內、辦公室內等非公用部位。 搞好商鋪的環境衛生和綠化養護的主旨在于創造整潔優美、 和諧 怡人的商業氛圍，為業戶提供一各理想的經營環境，為顧客提供一個 輕松愉快的購物環境。 4.6.1 商鋪保潔管理方法 要做好商鋪的保潔服務管理，首先要確定做什么，即什么地方需 要保潔，然后定出清潔的標準，根據這些標準、要求再定出保潔的頻 率（次數），還要再加上檢查手段，如目視檢查還室手摸檢查或白紙 擦一米檢查等，制作商業街商鋪環境清潔的作業標準

25、，內容有檢 查的部位、項目、清潔的標準、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的 問題是怎么做等，制訂商業街保潔服務作業規程，這個“規程” 指導保潔工對商鋪各部位的清潔按規定的操作程序去做， 是保潔工崗 前崗中的培訓教材，其要點有：地面清潔、打蠟；墻角線清潔；墻面 除塵；大理石清潔、打蠟；不銹鋼面清潔；衛生間清潔；玻璃幕墻清 潔；窗戶清潔；地毯清洗干凈等。 4.6.2 商鋪保潔管理的重點 商鋪的清潔管理重點之一是地坪清潔。隨著人流的進出，給商鋪 地坪帶來的灰塵、紙肖；定時的清潔能夠帶給顧客舒適、優美的購物 環境； 商鋪的玻璃無框門、室內柱上鏡、電梯內鏡面等，由于顧客觸摸 頻率較高，留下的手印帶給人視覺

26、上的不舒服，應定時清潔以消除不 潔現象； 商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無異味，也是清潔 工作的重點； 商鋪外的銅牌，因暴露在室外，風吹雨淋會使銅牌便黑，定期擦 拭，能保持其程亮，提升商鋪的形象。 商戶鋪內產生的垃圾須袋裝并放至指走位置，及時清理； 雨大進門處及其他公用過道應設置一些雨具存放器， 盡量不要把 帶雨水的雨具帶進大廳，同時注意清潔衛生。 對商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視，但放置鼠藥時，要充分考慮 兒童的安全，要放在摸不到的地方；為了安全也可以聘請專業隊伍進 行消殺工作； 在商鋪的營業時間內，保潔工不能使用長柄拖把，更不能使用濕 拖把拖地，以免造成顧客滑倒傷害事故； 在雨雪天

27、， 商鋪進門處應勤保潔并放置地毯或防滑提示牌； 提醒業戶在規定的時間內把鋪面內產生的垃圾袋裝送至指定的 位置； 對一切能利用的再生垃圾（包裝紙、箱）要回收處理。等等。 4.7 商鋪綠化服務管理 綠化環境是保持生態平衡，營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物 環境的基礎。商鋪內外的綠化搞得好，能使周圍得環境得到改善，又 提升了商鋪得品位。 綠化管理應配備專業技術人員， 依據季節、 氣候， 地域條件的不同和樹木花草的生長習性及要求，制定詳細的管理細 則，指導養護人員實行。 4.7.1 商鋪綠地管理 商鋪外圍的綠地，在基建時就已定型，商鋪得整體綠化風格和局 部獨立的構圖要統一協調，水平綠化和垂直綠化要相得

28、益彰。 為保證草坪生長良好，勸阻顧客、游客進入草坪； 保持綠地環境整潔；及時清除死株、病株，缺株要補檀：定期對 花木修剪整形； 發現病蟲害要進行捕捉或噴藥，藥物防治要注意安全，并掛警示 標識； 草坪要經常除雜草：定期軋剪，每季度施肥一次，施后澆水或雨 后施撒； 臺風前對花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風工作，風后清除花木 折斷的枝干，扶正培植倒斜的花木。等等 4.7.2 商鋪室內綠化管理 花卉擺放前要有設計圖，造型變更要有小樣圖，與商鋪總體設計 風格相協調； 花卉上掛?名稱牌”，簡介花卉學名、俗稱、習性，宣傳養花的 常識，爭取業戶和顧客的配合，共同創造幽雅清新的購物環境，同時 又陶冶情操，增加商鋪

29、的文化氛圍； 花卉搬運時，注意保護花卉株形不受損傷，不散落盆泥，注意場 地整潔； 商鋪人流量較大， 因此商鋪內擺放的花卉要經常檢查， 及時修剪， 清除黃葉，枯萎的花卉立即更換：由于各點擺放位置的光照度不一， 花卉就要定期相互調劑、更換位置；等等 4.7.3 檢查督導 部門主管對保沽、綠化，服務各組工作時時進行巡視，發現問題 記錄在案，并追究各組長責任：管理處經理、業戶部督導不定期對各 組工作進行抽查，發現問題立即督促主管部門整改，每月累積數次， 對主管進行處罰。 4.8 商鋪經營服務管理 商鋪方和物業管理公司所簽訂的委托物業管理合同中， 往往會把 商鋪經營管理范疇的租賃管理，廣告籌劃、新項目開

30、發同時委托給物 業管理公司，以配合其商鋪的經營管理作為物業管理公司也應將商 鋪經營管理的好壞與自己的物業管理服務緊密地聯系起 來。 4.8.1 租賃管理 出租方式的管理 主要是在租金商定時要考慮多方面因素， 如 商品經營的范圍及類別； 附近商鋪樓宇的空置率； 承租戶的經營特色； 商鋪所處的位置。另外經營商品給管理帶來的易難也應作為一個因 素。租金計算可采用兩種形式，一種先規定一個固定的月租金（根據 面積），然后根據市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的 幅度。 一種是按面積定出最低租金， 然后根據承租戶銷售總額按一定的 百分比收取租金。 4.8.1.1 競標租賃的注意事項： 嚴格審定投標

31、者的資格， 主要是審核其個人或公司的商業零售管 理經驗、經營業績，資信狀況及經營品種是否符合行業規定等； 投標的程序須規范、嚴密、全面，尤其是租金的計算方式及規定， 預付競標租金的保證方式，有關撤回投標的規定，以及中標后延時簽 約的賠償，應作更為周全和深人的考慮。 4.8.1.2 協議租金出租的注意事項： 在和業戶簽訂租賃協議之前亦應了解承租人的資格、 經營管理經 驗，資金狀況，以及目前所經營店鋪的數目，業績情況及所經營品種 是否符合行業的規定等； 承租人的經營性質，經營范圍，所經營的商品檔次和質量是否 有能力進行一定投入的商業推廣活動， 從而使商鋪的業務前景有較大 的發展等。 4.8.1.3

32、 租金條款 租金制定的參考因素： 要參考周邊社區人口數目， 流動人口的數目及可能吸引其他社區 的顧客量、商鋪地理位置的優劣，交通是否便捷等情況： 要參考商品經營的范圍及類別、附近區域商鋪的空置率、承租人 的經營特色、承租人要承租的層次、位置等情況等： 要參考周圍區域同行業的營業面積、租金狀況、及經營狀況 等。 租金的組成要素： 租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險，貸款資金利息、投 資回報率等。 水電能耗費、商鋪管理酬金、商鋪利潤，物業管理費等。 大中修整改更新基金等累加應分攤到每平方米。 （也有租金中不 包含大中修整改更新基金要素的）等 4.8.2 廣告策劃 樓宇內外的廣告牌、條幅、懸掛物

33、、燈飾等凡屬商戶鋪內的，由 商戶提出設計要求或制作，必須由物業管理公司統一安裝在合理位 置；廣告策劃是商鋪經營服務管理的一項重要任務，就是要設法把顧 客吸引進來，把承租人留住。因此要策劃和組織各項商業推廣宣傳活 動，如綜合表演、納涼晚會、模特表演，攝影展，商品使用演示等 節日期間還可以相應地進行節日布置， 既增添了商鋪熱鬧興旺的 氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又擴大了商鋪的知名度，吸引大批消 費者來購物助興。 協調好社會關系，與政府及其他組織機構保持聯絡，參與社會公 益活動如捐助失學兒童等，會給業戶帶來潛在的商業機會。 4.8.3 項目開發 物業管理處還應不斷增加服務項目，擴大服務領域如：開辦商

34、 鋪兒童樂園，讓兒童能盡興地玩耍，父母能放心地購物： 開辦商務中心，為業戶提供傳真、復印、打字、電報、長途電話、 電子郵件等服務： 開辦茶座 為顧客提供休憩， 飲茶、 品味小吃的場地： 舉辦舞會、 卡拉 O、 節日慶祝， 年終聯歡等文娛活動， 活躍業戶的文化生活： 辦好商鋪內部食堂為業戶提供清潔衛生、美味可口、物美價廉 的飯萊，為顧客提供寄存包袋、代訂報刊、代辦保險、兌換零幣等服 務： 開辦投幣洗衣店、快速沖印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋 等： 為顧客，業戶提供全方位的服務，使顧客生活中的大多數服務要 求都能在商業街中得到滿足。等等 4.9 商鋪廣告管理 業戶為了樹立企業形象，追求經濟利益，

35、必然采取許多宣傳和促 銷手段。除電視、報刊廣告以外，最有效、最直接的就是在商鋪主體 周邊與商鋪內部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。物業 管理處為了規范商鋪的環境秩序和整體形象， 在支持商業宣傳策劃的 同時，必須加強商鋪的廣告宣傳管理。 商鋪的整體布局設計是很重要的，而各鋪位上的宣 傳廣告（包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等）要和商鋪整 體設計相協調， 這就要求承租業戶的廣告設計必須經過物業管理處審 核，以做到管理有序，不會破壞商鋪的整體設計格調。 4.10 商鋪保險管理 商鋪的物業管理中保險管理是必不可少的。 在商鋪的維修施工和廣 告安裝中，均有可能發生意外的事故（包括火災），對業戶、顧客、 員工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按“規程”操作， 用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進門處滑跤跌 傷；這些都有可能向物業管理方提出索賠。為了規避風險和最大限度 地減低這方面的損失，商鋪的物業管理處應采取兩種措施： 工程或服務的公眾責任險、財產險（火險）；物業管理方可以向 保險公司投保公眾責任險等險種，在考慮保險額度時，可以根據事故 發生率的高低選擇投保的金額。 還有一種是財產險，是為防止商鋪可能遭受火災、臺風、暴雨、 水浸等損失而投保的，物業管理處應主動出面向商鋪方（大業戶）和 各業戶的投保減災提供建設