1、泉福匯招商運營及物業管理方案 By 珠海大都市投資策劃有限公司 目錄 Contents 一、商業總體運作思路 操盤思路 操盤流程 全程策劃服務 二、商業招商策略 區域商業市場調研 珠海商業發展趨勢 珠海市重點商業項目分析 商業主題定位建議 商業業態規劃建議 社區商業業態組合 招商運營階段性工作內容 項目團隊組建操作模式 一、商業總體運作思路 操盤思路 操盤流程 全程策劃服務 1、商業操盤思路 市場調研 消費調查 建筑形態 商戶調查 業態調查 市場定位 商業規劃 商業管理 招商代理 競爭調查 投資調查 價格調查 功能定位 規模定位 業態定位 文化定位 客層定位 競爭定位 交通動線 商業布局 鋪位

2、分割 招商定位 招商策略 招商計劃 招商推廣 價格設計 銷售策略 營銷控制 營銷管理 運營管理 商業管理 客戶管理 開業策劃 品牌組合 附屬設施 主題定位 商業項目各階段常規操盤思路，從前期市場調研、客戶定位到后期營運管理體系化服務 節點活動 2、商業操盤思路細化 城市背景 商圈研究 消費群體 地塊條件 前期市場研究 經濟 產業 人口 消費 目標 特點 習慣 能力 交通 可視 可達 指標 定位 分布 特點 關系 地位 定 規模定位 市場定位 商圈定位 主題定位 業態定位 租金定位 商戶訪談 商業規劃 平面布局 動線結構 商鋪分割 景觀綠化 工程條件 水平動線 豎向交通 入口安排 停車場 下客區

3、 卸貨區 功能配比 主力店洽談 階段成果 深入研究項目所在區域背景及發 展狀況以及潛在消費需求,為項目 定位確定科學合理的依據. 求及意向,以確保定位的準確以及 未來招商的可實現性 通過合理的商業規劃,確保商家進 駐的可實現性以及后期運營中可 能出現相關問題的提前解決 開始進行主力店的洽商,確定主力 店租賃意向. 步驟 營銷推廣 招商實施 運營管理 運營管理費用測算 商場管理 行銷管理 財務管理 營業管理 物業管理 市場研究 定位 租金/租期/物業協議/租賃合同 3、本案操盤思路 籌建前期開發 設計 設計、施工前期 經營期 市場調查 市場定位 商品結構 經營試算 主力店 洽談 商品結構 經營試

4、算 主力店 意向 招商 經營試算 主力店 簽約 招商簽 約/調鋪 /補鋪簽 約 商業 功能 規劃 租售 策略 設計 商業 管理 策劃 租售 執行 顧問 投資策略 風險評估 成本 概算 投資計劃 融資計劃 成本預算 募集 融資 成本 監控 竣 工 驗 收 營 業 準 備 市 場 推 廣 培 訓 開 幕 營 業 市 場 推 廣 商 業 管 理 方案 設計 論證 招商 銷售 顧問 2 3 前期策劃顧問服務 招商實施服務 試營運期商業管理服務 1、市場研究報告 2、項目定位報告 1、根據市調和定位兩個方案著手設計（商業規劃方案、招商策劃方案）/著手市 場定位方案和招商策劃方案的落地/策劃本項目在商界的

5、推廣傳播/策劃本項目促進出租； 2、招商代理：招商方案落地后，進行定向商鋪招租、招商團隊組建、現場招商管理、合 同談判、裝修協助、前期運營管理協助； 通過指導、甲方自組或合組商業運營管理團隊對本項目的進行商業運營管理。商業管理服務 前期成果是商業項目商業管理方案，中期核心成果是商業項目商業管理制度與管理流 程和商業經營績效，后期成果是本項目贏利能力和贏利水平。 1 4、招商策劃服務 二、商業招商策略 區域商業市場調研 商業主題定位建議 商業業態規劃建議 招商階段性工作內容 項目團隊組建操作模式 把握市場商業趨勢、了解商業現狀與規劃 挖掘市場空白及項目發展定位之依據 區域商業市場調研：珠海商業發

6、展趨勢 NO.1 拱 北 商 圈 吉大商圈 新香洲商圈 前山商圈 南屏商圈 老香洲 商圈 1 茂業百貨 2 丹田城市廣場 3 通大百貨 4 百匯城 5 朝陽市場 6 尚都時尚百貨 7 百分百購物中心 8 珠海百貨廣場 9 揚名廣場 10 揚名廣場二期 吉大商圈 11 九百地下商場 12 國貿購物廣場 13 潮響國貿城 14 免稅商場 新香洲 商圈 15 旺角百貨 16 華潤萬家 17 仁恒星園 18 富華廣場 珠海商業空間格局：拱北、吉大、新香洲、老香洲、前山、南屏商圈呈環狀分布 拱北 商圈 19 米蘭百貨廣場 20 迎賓百貨廣場 21 蓮花路步行街 22 口岸購物廣場 23 Mo mall

7、24 國際大廈商業廣場 前山 商圈 25 明珠商業廣場 26 誠豐廣場 27 港澳商業城 28 匯星購物廣場 29 世邦家居廣場 南屏 商圈 30 華發新天地 31 華發新城商業街 32 華發商都 33 天朗海峰商業街 34 南屏商業街 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 老香洲商圈 11 12 13 14 15 16 17 18 19 21 20 22 23 20 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 本案位于老香洲商圈內，競爭對象為商圈內其他百貨公司，茂業百貨及揚名廣場二期為主要競爭對手。 1、珠海商業空間格局 商圈名稱 商圈級別 輻射范圍 檔次 拱北商圈

8、 市級商圈 珠海、澳門、游客 中檔大眾化、中檔偏低 吉大商圈 市級商圈 珠海 中高檔、高檔 老香洲商圈 區域級商圈 老香洲 中檔大眾化 新香洲商圈 區域級商圈 新香洲 中檔大眾化、中低檔 前山商圈 區域級商圈 前山 中檔大眾化 南屏商圈 新興區域級商圈 珠海六大商圈在商圈級別、輻射范圍與檔次上存在明顯的差異與區分 1、珠海商業空間格局 本案位于老香洲，周邊老舊小區居多，消費水平大多為中檔大眾化，消費群體多以本地老珠海居民為主 珠海商業消費客群主要劃分為珠海本地客、澳門客與游客三類，而珠海本地客又可分為中高檔、年輕時尚 與區域型三類消費群體。 由于珠海各商圈的市場定位、輻射范圍與檔次不同，上述五

9、類消費客群在珠海消費呈現明顯區域分布差異。 本案消費群體主要以區域型就近消費客群為主。 主要客群類型 主要消費場所及特征 珠海本地客群 中高端消費客群 主要在吉大商圈消費，并且有較高的消費力 年輕時尚消費客群 主要在拱北的口岸廣場、珠海百貨以及免稅商場一樓等較年輕時尚的場所消費，年齡以 18-35歲為主，對潮流觸覺敏銳，消費頻率較高 區域型就近消費客群 以就近消費為原則，以老香洲與新香洲為代表 澳門客群 主要集中在拱北口岸附近一帶消費，更偏重于餐飲與休閑娛樂消費 游客 相對集中在拱北口岸一帶 1、珠海商業空間格局 珠海商業消費群體劃分及特征 沿街 商鋪 商業 街區 傳統 百貨 綜合 百貨 專業

10、 市場 購物 中心 生活體 驗中心 選址：居民區內 或傳統商業區內 客群：相對固定 的居民 體量：單體面積 一般在100-200 平米內 結構：以餐飲， 便利店，休閑和 生活服務配套為 主 選址：市，區級 商業中心、歷史 形成的商業集聚 地 客群：追求時尚 的流動性顧客 體量：營業面積 1-5萬平米 結構：門類齊全 ，以服飾鞋包家 用品為主 選址：市，區級 商業中心及大型 居住區內 客群：有目的的 選購某類商品的 流動顧客 體量：視商品特 點而定 結構： 以銷售某 類商品為主，專 業性強，品種豐 富 選址：市，區級 商業中心、歷史 形成的商業集聚 地 客群：追求時尚 的流動性顧客 體量：營業面

11、積 3-8萬平米 結構：加入超市 和餐飲業態 選址：距離商業 中心較遠的城郊 邊界地帶 客群：特點商品 的目的型消費群 體 體量：營業面積 1-5萬平米 結構：門類齊全 ，以服飾鞋包家 用品為主 選址：高端商務 區、市級商業中 心，高檔住宅區 。 客群：相對富裕 時尚高消費群體 體量：建面4-10 萬平米 結構：含百貨超 市零售，強調娛 樂，餐飲，服務 于一體 選址：市區級商 業中心 客群：商圈半徑 為5-20公里 客戶 體量：建面5-20 萬平米 結構：綜合百貨 ，大型超市和各 類零售及餐飲娛 樂服務 珠海現有商業市場的空白點 商業發展路徑模式：從綜合購物中心向一體化生活體驗中心發展 1、珠

12、海商業空間格局 項目名稱 香洲百貨 茂業百貨 揚名廣場 珠海免稅商城 口岸商業廣場 世邦家居市場 項目位置 鳳凰路 紫荊路301號 鳳凰南路 吉大景山路 迎賓大道最南端 香洲三臺石路 運營時間 19842011年重開 2001年 2002年 1988年 1999年12月 2009年 商業面積 5000平米 2萬平米 3.3萬平米 6萬平米 12萬平米 8萬平米 主要客群 本地低檔消費群 本地中檔消費群 本地中檔消費群 中高端消費群體 以過境游客為主 本地及周邊中高端 目的消費客群 業態樓層分布 地下2層 服飾，珠寶飾品 地下1層 鞋包，服飾， 餐飲 瓷磚，地板，門窗 1層 服裝，飾品，鞋類 鞋

13、類，化妝珠寶飾品 百貨（珠寶飾品，服裝） 餐飲，休閑裝，飾品 沙發，電器，燈具 2層 服裝 女裝，餐飲（KFC） 吉之島，餐飲（麥當勞） 化妝品，餐飲，超市 布藝，衣柜，家具 3層 服飾 女裝，皮具，美容 吉之島，餐飲 服飾，皮具，鞋包 床，墻紙，地毯 4層 男裝，運動休閑裝 吉之島 好百年家居廣場 各類材質家具 5層 兒童服飾，運動服飾 家具城，健身 好百年家居廣場 各類風格家具 6層 辦公區 家具城 健身，美容，兒童攝影 羽毛球活動中心 7層 旅行社，酒店 商業 模式 傳統 百貨 配餐飲 的百貨 配超市 的百貨 配家具城，超市及 餐飲的百貨 地下特色商 業廣場 專業家居市 場 珠海主要零售

14、商業布局模式：零售型商業多以超市為主力店，配套餐飲以拉動商業人流量 1、珠海商業空間格局 階段四 階段三 階段二 階段一 零散街鋪及小型超市階段，特點是分散、各行各業 混雜，以滿足居民日常需求為主 逐步向行業集中轉變，成行成市，有一定規模效 應。 逐步形成了有一定規模的商業街區或大型超市 及百貨單獨門店 集購物、娛樂休閑、餐飲等功能于一體的 一站式購物中心 零散街鋪 如拱北蓮花路步行街等 如拱北口岸廣場、華潤萬家、吉大免稅、 茂業百貨、家樂福等 目前，珠海正處于此過渡階段 2、珠海商業發展階段 珠海整體商業發展階段研判 目前珠海正處于階段三及階段四之間的過渡階段，一站式購物中心發展無法規模化體

15、系化，而珠海現 存商業發展模式區別于一般的商業街及百貨門店，本案也處于此過渡階段，向一體化一站式的購物中 心發展。 珠海近五年商業市場發展總體平穩向上 社會消費品零售總額都保持11%以上年增長率，2010年已 超過20% 商業營業用房施工面積穩定增加，2010年已達80萬平方米 ，年增長率接近20% 商業營業用房銷售均價也穩定增加，說明商業物業需求相對 旺盛 20062015年珠海商業營業用房銷售均價走勢 資料來源：珠海市統計局 3、珠海商業發展環境 珠海商業發展環境：商業市場發展總體平穩向上 拱北商圈：主要商業物業介紹 主要商 業物業 建筑 形態 規模（） 業態組合 檔次 經營 狀況 中海富

16、華 里 商業 街 50,000 零售+餐飲+休 閑娛樂 中高檔 較好 口岸購物 廣場 地下 商業 120，000 百貨+零售商鋪 +餐飲 除澳海城百 貨檔次較高 以外，其余 以中檔大眾 化為主 很好 蓮花路步 行街 商業 街 14，000 專賣店+零售商 鋪+餐飲+美發 美甲 中低檔 一般 國際商業 大廈 獨立 建筑 70，000 百貨+超市+主 題賣場+休閑餐 飲+休閑娛樂+ 書城 中檔大眾化 良好 迎賓百貨 廣場 裙樓 商業 27，000 百貨+餐飲+休 閑娛樂+美容中 心 中檔大眾化 一般 米蘭百貨 廣場 獨立 建筑 18，000 百貨+餐飲 中檔大眾化 一般 口岸市場 獨立 建筑 14

17、，400 菜市場+零售商 鋪 中低檔 良好 3、珠海商業發展環境 拱北商圈 特點 客群 租金 檔次 形態 構成 珠海最具影響力的商圈， 市級商業中心 處全國第二大 陸路連接口岸 街鋪，超市百貨 特色商業街 零售，餐飲，休閑娛 樂及服務業態齊備 主要以過境澳門的游客 為主，其次是本地人 沿街及臨街商鋪 500-600元/平米 口岸廣場地下： 1000元/平米 以中低端消費為主 高端消費不足 動向 對蓮花路商業步行街改 造，形成拱北商貿中心 步行街，可吸引國際知名品 牌入駐 仁恒濱海中心 時代廣場 重點項目 拱北商圈：城市級核心商圈，影響力強，人流量大，中低檔消費集中。 主要商業 物業 建筑 形態

18、 規模（） 業態組合 檔次 經營 狀況 免稅商場 獨立 建筑 45，000 品牌專賣店+ 超市+餐飲+ 休閑娛樂+健 身中心+美容 美體美發 中高檔 （珠海本 地最高檔 次） 較好 珠海百貨 35，000 百貨+超市+ 主題賣場+餐 飲+休閑娛樂 中檔稍偏 高 較好 國貿購物 城 30，000 品牌專賣店+ 主題賣場+餐 飲+休閑娛樂 中檔大眾 化 一般 潮響國貿 城 8，000 零售+主題賣 場 中檔大眾 化 一般 九百地下 商場 地下 2，000 零售 中檔稍偏 低 一般 3、珠海商業發展環境 吉大商圈：主要商業物業介紹 吉大商圈：城市核心商圈之一，高檔消費集中地，人氣旺。 吉大商圈 特點

19、 客群 租金 檔次 形態 構成 珠海中高檔消費集中地 區域內有較多寫字樓和 高端社區及酒店。 以傳統的百貨為主 餐飲娛樂缺乏 百貨，專賣店為主 主要以游客，中高端消費 人群以及部分本地人為主， 輻射力較強 珠海百貨/免稅/國貿 200400元/平米 以中檔為主 國際2-3線品牌和 國內1-2線品牌為主 動向 未來將打造成為 珠海的RBD 珠海百貨廣場，石景山以南， 濱海公園以西10公頃范圍內 免稅商場 百貨商場 重點項目 主要商業 物業 建筑 形態 規模（） 業態組合 檔次 經營 狀況 揚名廣場 地下 商業 12，000 百貨+超市+家具 賣場+餐飲+休閑 娛樂配套 中檔大眾化 一般 揚名廣場

20、 二期 shop ping mall 100,000 零售+影院+餐飲+ 休閑娛樂 中高檔 較好 茂業百貨 獨立 建筑 33，000 百貨+餐飲 中檔大眾化 較好 百分百購 物中心 獨立 建筑 6，000 百貨+超市 中檔大眾化 良好 樂淘城 地下 商業 1，000 零售 中檔大眾化 一般 尚都時尚 百貨 裙樓 商業 12，000 百貨+餐飲 中檔大眾化 一般 丹田城市 廣場 獨立 建筑 16，000 超市+主題賣場+ 休閑娛樂 中低檔 一般 金寶路商 業廣場 獨立 建筑 30，000 零售商鋪+書城+ 休閑娛樂+餐飲 中低檔 一般 通大百貨 獨立 建筑 14，000 零售商鋪+超市+ 小餐飲

21、 中低檔 一般 朝陽市場 獨立 建筑 15，000 菜市場+零售 低檔 一般 3、珠海商業發展環境 老香洲商圈：主要商業物業介紹 老香洲商圈 特點 客群 租金 檔次 形態 構成 珠海商業發源地之一 處于珠海居住密度最 高的老城區。 百貨商場，超市 街鋪，專業市場 購物、餐飲 休閑、娛樂 主要以本區域 居民為主 鳳凰南路街鋪： 150300元/平米/月 中低檔商品為主 動向 未來百貨業態沒有太 多可發展的空間 發展緩慢 揚名廣場二期 只租不售 重點項目 老香洲商圈：處居住密集區，早期的商業發源地之一，檔次不高 主要商 業物業 建筑 形態 規模（） 業態組合 檔次 經營 狀況 旺角 百貨 獨立 建

22、筑 30，000 超市+零售商 鋪+餐飲+休 閑娛樂配套+ 酒店 中檔 偏低 一般 華潤 萬家 裙樓 商業 20，000 超市+百貨+ 零售商鋪+書 城 中檔 大眾化 較好 仁恒 星園 商業 街 8，000 餐飲+休閑娛 樂配套 中檔偏 高 較好 富華 廣場 商業 街 4，000 零售商鋪+餐 飲+休閑娛樂 配套 低檔 較差 3、珠海商業發展環境 新香洲商圈：主要商業物業介紹 新香洲商圈 特點 客群 租金 檔次 形態 構成 專業市場和社區級商業 中心 處于人流量較大的居 住區 百貨商場，超市 街鋪，專業市場 購物、餐飲 休閑、娛樂 主要以本區域 居民為主 人民西路街鋪： 200-300元/平米

23、 電力時代廣場： 550元/平米 中低檔商品為主 動向 規劃為新行政中心，區 域高端住宅匯集，消費 潛力大 中珠上城國際 商業步行街 重點項目 新香洲商圈：新住宅區配套欠缺，以社區型商業為主，檔次不高 主要商業 物業 建筑形態 規模（） 業態組合 檔次 經營 狀況 明珠商業 廣場 獨立建筑 50，000 百貨+超 市+主題 賣場 中檔大 眾化 一般 誠豐廣場- 天虹商場 Shopping mall 39,000 休閑娛樂 +超市+ 餐飲 中高檔 較好 匯星購物 廣場 商業街 48,000 餐飲+主 題賣場+ 零售 中檔 較好 3、珠海商業發展環境 前山商圈：主要商業物業介紹 前山商圈 特點 客

24、群 租金 檔次 形態 構成 專業市場及社區級商 業中心 主要依托幾個大型 建材市場 專業市場 以專業市場為主 配合少部分社區零售 餐飲娛樂業態缺乏 主要以珠海周圍及澳 門的專業市場客戶和 外務工人員 世邦裝飾廣場： 100-250元/平米 中低檔為主 動向 廣珠輕軌及高尚住 宅入戶，有中高端 消費潛力，商圈升 級潛力大 中海環宇城 招商花園城商業街 重點項目 前山商圈： 專業市場聚集地，生活型商業不足，但發展潛力大 主要 商業 物業 建筑形 態 規模（） 業態組合 檔次 目前狀 況 華發 商都 獨立 建筑 100，000 超市+品牌專 賣店+餐飲+ 休閑娛樂配套 中高 端 較好 天朗 海峰 商

25、業 街 商業街 19,702 超市+主題賣 場+餐飲+休 閑娛樂配套 中端 大眾 化 一般 華發 新天 地 主題商 業街 40,000 餐飲+休閑娛 樂配套+零售 中高 端 一般 3、珠海商業發展環境 南屏商圈：主要商業物業介紹 南灣商圈：現階段以華發為首，各類商業體發展迅速，南灣作為高端住宅區，屬于重點發展板塊 南灣商圈 特點 客群 租金 檔次 形態 構成 新崛起的板塊 承接主城區外拓 知名開發商進入，個別大 型商業體，以社區配套為 主。 商業街，街鋪 超市、餐飲為主 部分休閑娛樂及服務 主要以本區域 居民為主 華發新天地臨街： 200-220元/平米 內鋪100-160元/平米 中低檔商品

26、為主 動向 可成為市級商圈 商業住宅開發總量（總建 面）超過400萬平米，消 費潛力巨大 華發購物城 （華潤歡樂頌） 重點項目 商業現狀特征一 ： 空間布局相對分散 由于受珠海城區地形、地貌等地理條件及 人口分布較分散等因素影響，珠海城區商 圈空間布局相對較分散，商圈集中度不高 4、珠海商業發展特征 拱北商圈 吉大商圈 新香洲商圈 前山商圈 老香洲商圈 20 南屏商圈 商業現狀特征二 ： 形成拱北與吉大兩大市級商業重心 拱北商圈與吉大商圈是珠海目前的兩大消費重心，總商業體量與各商業物業的單體規模相對較大，業 態比較豐富齊全，商業氣氛濃厚，人氣旺 其它商圈均為區域型商業配套，商業規模較小或業態業

27、種相對單一 商圈商圈 主要商業物業總規主要商業物業總規 模（）模（） 主要業態主要業態 拱北 311，400 百貨、超市、品牌專賣店、 主題賣場、專業店、零售商 鋪、餐飲、休閑娛樂 吉大 120，000 百貨、超市、品牌專賣店、 主題賣場、零售商鋪、餐飲、 休閑娛樂 老香洲 151，000（物業多而 散，單體規模小） 百貨、超市、品牌專賣店、 主題賣場、零售商鋪、餐飲 新香洲 50，000 百貨、超市、零售商鋪 前山 50，000 百貨、超市、主題賣場 Q1. 您常去的消費場所是哪個？您常去的消費場所是哪個？ 吉大商圈 拱北商圈 4、珠海商業發展特征 商業現狀特征二： 形成拱北與吉大兩大市級商

28、業重心 兩大商圈檔次與客群定位各不相同，不存在直接競爭關系 拱北商圈：拱北是珠海市商貿中心和交通樞紐中心，也是連接澳門 的重要通道。以口岸地下商業廣場和蓮花路商業街、華潤萬家為龍 頭，以眾多的休閑娛樂場所、豐富的餐飲配套及水灣頭酒吧街等為 補充，使之成為珠海商業、貿易、金融、旅游、娛樂網點最為集中 的地區。其所面對客群主要是澳門客、游客以及珠海本地客，日均 客流量巨大 吉大商圈：區域內環境清幽，樓盤檔次高，海景酒店眾多，是珠海 高檔社區聚集的地方。該商圈圍聚著珠海免稅商場、珠海百貨等大 型綜合購物休閑中心，良好的人居環境和商業氛圍使其成為珠海中 高檔消費旺地。其所面對客群主要是本地中高端消費群

29、體 商圈商圈 檔次定位檔次定位 客群定位客群定位 拱北商圈 中檔大眾化 珠海本地居民、澳門 客、游客 吉大商圈 中高檔 珠海本地 中高端客群 4、珠海商業發展特征 商業現狀特征三 ：高檔商業發展受限 目前珠海總體商業檔次以中檔大眾化為主，高檔商業發展受一定限制 以本地最高檔次的免稅商場為例，它所引進的品牌也只是國際二 三線以及國內一二線品牌 化妝品：BURBERRY、ANNA SUI、BOSS、美寶蓮、歐萊雅、maxfactor、B負二層,200-300元/平米/月,管理費46元/ 平米/月,合同期2年,2年后每年遞增10%.另需入場費2-6萬不等. 目前業態構成：百貨，潮流前線，電子數碼，餐

30、飲，美容休閑 客戶群：以國內外過境的游客為主，以及部分港澳和本地居民 集休閑購物于一體的旅游地標型口岸商業 以中低檔零售為主的口岸販物中心 樓層 業態 品牌 B1 主要零售（服飾類)品牌 澳海城百貨：Nine West, Vero Mora, Belle, Only, St&Sat, Kisscat, 江南布衣, Maniform, BC Voga, OU. ， Gitti， Fandecie，FREEBIRD, FGFEEL, KOKASSO, 時尚坊：名流分店，女人魅，惠華，黛米，心意小屋，俏佳娃，波斯米亞，美美童裝，韓依兒， 主要美容/護膚品品牌 OLAY, MARUBI， MAYBEL

31、LINE 其他零售 佳一數碼，東方精品，友聯文體，仁致藥房，百福珠寶， 娛樂/服務 世紀電玩，銀發商行，祥興商行，真誠改衣 B2 零售（服飾，鞋表等） 烏萊特，婷爾豐，MS,TSS，3X運動，與眾不同，起點，雪莉，魅力，喜喜，美少女，金鳳凰，焦點男裝，錢多多，灰元素， 萬里行，藍紅，RA JAME，麗桑坊，興盛鞋業，青年館，ADA, 雅思時裝，貝莎時裝，鑫潤，人氣堂等 餐飲 麥當勞，KFC，味千拉面，仙蹤林，韓味館，東一排骨 為食街： 延安陜西面館，臺灣小吃，臺灣錁仔面館，食惠里金州生煎包 1、典型項目案例分析 商業街典型代表案例口岸購物廣場業態及入駐品牌 1、典型項目案例分析 社區商業典型代

32、表案例仁恒星園 高尚大社區+精品商業的社區型商業中心 位置：新香洲行政中心區（人民西路） 建筑面積：8,000 開業時間：2009年 定位：中高端 產權情況：地面2層 車位：80個 目前出租率：80%90% 目前租金水平：150189元/月 目前業態構成：必勝客、肯德基、華潤萬家、開門七件事、 右岸咖啡、波托菲諾意大利餐廳、滬杭上海菜、后廚私房 菜、蓋亞泰日料理、以林甜品等品牌餐飲，以及中央芭蕾舞 培訓、純真香薰、芳療養生館等商戶。 （餐飲：56.1%，生 活配套：25.3%，教育：3.6%，零售：6.3%，娛樂： 8.7%） 客戶群：以社區居民及周邊居民為主力消費群體 以餐飲為主的休閑社區商

33、業街 1、典型項目案例分析 街區商業典型代表案例五洲花城 主力品牌商家主力品牌商家 : 位置：新老香洲交界區域（銀樺路） 建筑面積：5,000 開業時間：2005年 定位：中檔-中低檔 產權情況：地面2層，部分持有出租+部分售后返租 車位：200個 目前出租率：92% 目前售價/租金水平：沿街鋪面約2500038000元/平米, 內街租金60-80元/平米/月，臨街租金100-200元/平米/ 月 目前業態構成：餐飲，零售，娛樂休閑（SPA等），服務 （銀行，郵局，醫療） 客戶群：以小區居民和本地居民為主 以社區服務為主的傳統街區商業 珠海首個舊改公共街區商業 山場路 沿街底商 銀樺路和興業路

34、 沿街底商 世派街 內部 業態 位置 數量 品牌舉例 零售 89 銀樺路和興業路沿街 7 7-11便利超市，偉邦外貿服飾，金橄欖煙酒等 世紀街內街 46 視圖美眼鏡，壹站匯便利超市等 山場路沿街 36 小豬班納，百果匯，晨光文具，世華地產 餐飲 54 銀樺路和興業路沿街 33 六千館，客家王，奇摩咖啡，KFC 世紀街內街 3 順心軒甜品店等 山場路沿街 29 煌上煌，湛昌燒臘王等 娛樂 18 銀樺路和興業路沿街 8 千蔓美容SPAG會所，意念美SPA，福威游藝中心等 世紀街內街 10 康樂美會所，家人棋牌室，然通足部按摩等 山場路沿街 0 - 服務 23 銀樺路和興業路沿街 4 中國銀行、中國

35、農業銀行等 世紀街內街 9 珠海市五洲門診部，廣發銀行，交行 山場路沿街 9 華潤銀行，山場衛生服務站，珠海農信，工行，建行，福利彩票 購票點 商業現狀：銀樺路和興業路底商形象較好，檔次較高，主 要以餐飲及服務業為主，主要品牌有六千館，7-11，奇 摩咖啡等，出租率占99%。 商業現狀：世派街內部商業檔次低， 業態規劃混亂，主要以低端生活配套 為主，出租率約80%。 商業現狀：山場路底商形象較差，檔次低，業態混 亂，主要以生活配套為主，主要品牌為華潤銀行， 煌上煌，美宜佳，出租率為95%。 零售 48% 餐飲 29% 娛樂休閑 10% 服務 13% 特點：五洲花城底商主要零售和餐飲為主， 餐飲

36、及娛樂檔次形象較好，零售檔次較低， 形象較差。 各類業態商家數量比例： 1、典型項目案例分析 街區商業典型代表案例五洲花城世派街業態及品牌 2、典型案例分析小結 商業類型 項目 商圈 經營 面積 業態 檔次 輻射范圍 傳統百貨 丹田城市廣場 老香洲 3萬 超市+家電賣場+羽毛 球館 中低 老香洲片區 尚都時尚百貨 老香洲 1萬 百貨 中 香洲、吉大 珠海免稅商場 吉大 6萬 百貨 中 吉大、拱北 茂業百貨 老香洲 2萬 百貨 中低 老香洲、新香洲 購物中心 揚名廣場二期 老香洲 13.9萬 購物中心 中高 香洲區 華發商都 南屏 18萬 集休閑購物娛樂于一體 的大型購物中心 中高 香洲區 社區

37、商業 南廈商業街 南廈廣場 老香洲 6000 餐飲+零售 低 夏美社區 水晶堡 商業廣場 老香洲 5000 餐飲，零售，娛樂 低 老香洲 五洲花城 新香洲 6400 餐飲、休閑、零售 低 項目周邊 仁恒星園 新香洲 8000 餐飲、娛樂 中高 新香洲 華發世紀城 南屏 3.5萬 餐飲、娛樂、休閑 中高 南灣片區 可從珠海商業中發展的較好的典型項目分析得出：在規模體量、目標消費群體、區位優勢方面推 測本案商業的發展路線為：單體式社區商業 3 3、商業驅動力綜合分析 綜合分析： 傳統商業圈（老香洲、吉大）內業態復合度較 底，新興商業定位向多元化發展； 傳統商業的檔次滿足大眾化要求并含有一定中 高檔

38、業態，尚不能滿足市場需求； 多元主力業態驅動及中高檔次商業具有很好的 市場前景。 從珠海現有商業經營狀況得知：中高端、多元主力業態驅動市場為市場趨勢，本案可借鑒趨勢走向，為 項目后期招商定下基調。 茂業百貨 揚名廣場 揚名廣場二期 珠海免稅商場 華發商都 中海富華里 口岸購物廣場 多元主力業態驅動 單一主力業態驅動 市場趨勢 大眾化 項目如何在發展“中高檔+多元化業態”這一趨勢中，立于不敗之地，將是我們需要進一步研究的問題。 高端化 商業主題定位建議 NO.2 1、項目本體分析 位置 位于珠海香洲鳳凰路及翠香路交叉口 發展商 珠海市泉國豐房產投資發展有限公司 物業體量 占地5189平方米，建筑

39、33398萬平米，其中商業建面6753.03平 方米 層數 商業為地上三層 層高 首層5米，二層4.5米，三層4.8米 停車位 80個左右 商業面積 一層商業面積為2135.13，二層為2310.43，三層為2307.5 ，共計6753.06。 竣工時間 2012年11月 產權情況 單層獨立產權，只租不售 項目概況體量為小型的購物中心，商業停車位與住宅共用-停車位短缺，內部結構柱子太多-影 響商鋪實用率，中庭空間不足-購物中心體驗感營造不足。因此項目招商應以目的性消費為主方向 2、項目SWOT分析 S.W.O.T. 優勢(Strength) 劣勢(Weak) 1. 位于老香洲中心區域，周邊住宅

40、小區眾多，為商業 提供主要消費客群； 2. 位于主干道交叉路口，昭示效果一流； 3. 項目配套住宅，為商業提供自有住宅客群； 1. 項目停車位數量短缺，難以負荷商業人流； 2. 商業內部結構承重柱過多，影響商鋪實用率； 3. 商業中庭空間小，單層之間空間聯系較弱，難 以為客戶營造良好的購物空間體驗感； 機會(Opportunity) 發揮優勢，搶占機會(SO) 利用機會，克服劣勢(OW) 1、區域商業以上一代舊商業模式百貨公司居 多，業態單一，發展緩慢； 2、區域產品多集中在外向型的購物百貨，定 位同質，本案可以差異化填補市場空白； 3、珠海商業發展處于過渡階段，商業項目探 求發展，不斷嘗試創

41、新，給本案帶來機遇； 抓住主要消費群體，以本案為中心，覆蓋周 邊3公里，滿足目標消費群消費需求； 走差異化路線，強化項目社區服務，打造5 分鐘生活圈； 業態布局分層合理規劃，引導各類消費需求； 著重對項目整體業態及后期招商進行合理 規劃，定向招商克服區域競爭弱勢； 利用區域的價值和重點打造產品自身價值 與定位，提升區域競爭力； 威脅(Threaten) 發揮優勢，轉化威脅(ST) 減小劣勢，避免威脅 1、區域內購物中心及百貨零售業態居多，分 流目標客群； 2、區域主要競爭對手：揚名廣場二期體量及 品牌均優于本案； 利用區域和產品定位的差異化，突破競爭瓶 頸； 通過對客戶進行分析對項目產品進行重

42、新打 造及輸出，開拓客源； 樹立產品價值標桿與差異化項目定位，強 勢引導市場； 利用合理的商鋪劃割及業態定位，強化社 區自身價值打造，搶占市場； 3、項目商業主題定位 商業市場定位功能定位：鄰里購物中心型商業 從SWOT分析可知本案在區域內屬于中型社區： 人口規模：2000-5000戶； 人均商業面積：0.6-0.8平米/人； 可設定的商業層次：便利商業組合+商業街區或鄰里購物中心(交通條件優良者可考慮形成商業街區)； 商業交通時間：步行10分鐘以內； 商業功能滿足：日常性服務與商品并重，便捷性餐飲并可結合部分中式正餐，可考慮建設社區商業中心。 面積一般在3000M2以 下，由一組小店或集中

43、在一起的一個大集成店 組成，包括便利性零 售、服務、餐飲等店 鋪，服務人口一般在 3000人以下； 便利級商業 面積一般在3000- 20000M2，以超市為 主力店，包括便利性零 售、服務、餐飲等店 鋪，服務人口一般在 3000-50000人 鄰里級商業 面積一般在20000- 50000M2，以生活百貨 或大賣場為主力店，輔 助其它專業、專賣、餐 飲和服務，服務人口一 般在50000-150000 人。 社區級商業 本案商業功能定位為鄰里購物中心型商業，主要服務于社區內及周邊消費客群 4、項目商業主題定位 商業消費群體定位社區內老珠海原住民中年群體為主要消費中堅力量，輻射至周邊居民 鄰里社

44、 區商業 主要消費圈：社區商業50%-80%終端消費者：珠海原住民（2245歲之間） 次要消費圈：社區商業15%-25%終端消費者：珠海原住民（45歲以上） 邊緣消費圈：社區商業零星終端消費者：社區周邊住宅客戶群體 主要消費圈在1000m范圍內 根據商住指標比劃分社區商業消費對象范圍，本案為商住比4.6%，屬于中間型。 外向型：5-11，商業體量大，對外來客流要求高，對交通、人流、商業氛圍要求較高 中間型：2-5，主要依賴于本社區居民需求，兼顧周邊； 內向型：2以下，基本不考慮對外性，一般情況下本社區人口規模足以支撐正常經營。 本案根據目標消費群體及體量劃分，定位為中間型鄰里商業中心 4、項目

45、商業主題定位 商業主題定位 業態組合：業態組合： 精品超市精品超市+ +零售零售+ +銀行服務銀行服務+ +餐飲餐飲+ +教育培訓教育培訓+ +兒童兒童 城市鄰里中心 定位方向：融休閑娛樂、教育文化、生活配套為一體社區型鄰里商業中心 承接本案住宅及周邊住宅區生活配套需求承接本案住宅及周邊住宅區生活配套需求 打造5分鐘生活圈 中老年群體 中式西式餐飲搭配 兒童、青少年群體： 中小學教育培訓 商業業態規劃建議：社區商業業態組合 NO.3 1、社區商業案例借鑒 上海萬科五玠坊2049：創造精致布局的小型綜合體 項目位于上海后世博板塊的浦東核心腹地三林區域 底層持有商業總建面8000m，集中開業780

46、0m，開業率 98%；租賃商戶14家。 業態組合 業態覆蓋餐飲、早教、健身、生活配套，餐飲49.4%,生活配套 34.1%，教育8.7%，零售1.5%，娛樂6.3%。 客群定位 一是買入商品房的新移民為主，以0-45歲的三口之家居多； 二是以回遷型人群為主，多為25-50歲的三口及五口之家。 入駐品牌 餐飲：千秋膳房、翠蝶川味茶餐廳、塔頂泰國時尚餐廳、上海大飯 堂、COSTA； 會所：礫石堡紅酒會所、康友四季、金仕堡健身會所、友人家； 生活服務：鮮品灣（冷鮮水果配送）、LAWSON羅森（便利店）、 馨程定制（鮮花服務）； 親子教育：花園寶寶早教中心。 1、社區商業案例借鑒 廣州星河灣社區商業：

47、“外向型社區商業中心+商業街“模式 星河灣位于廣州市華南板塊華南快速干線出口處，緊鄰地鐵3號 線，是華南板塊乃至廣州市離城不離市的優越位置。項目占地80 萬，建筑面積120.53萬，社區商業中心為6萬，商業街為 1700 商業定位 功能和業態定位主要為休閑、娛樂、購物兼顧商務度假。 業態布局 商業街為一字型布局，一端為出入口，另一端以兩層超市建筑形成 圍合式循環購物導線。社區商業中心為最高22層的綜合體。 業態組合 超市 、24小時便利店、金融 、銀行、房產中介、品牌專賣店 、化妝 品、茶行、家政服務、藥店、送水、照相館、餐飲、西餐廳、文化、 工藝品、書店（餐飲：32.3%，生活配套：45.9

48、%，零售：12.3%， 兒童/青少年教育培訓：4.2%，娛樂：5.3%） 1、社區商業案例借鑒 社區商業業態組合小結：綜合對比，在社區商業中餐飲、生活配套、娛樂、教育、零售為主要業 態，社區商業街的業態比重一般為餐飲生活配套零售娛樂教育，項目作為單體式社區商 業，商業人流的聚合能力強于社區商業街，故業態比重可按消費群體消費需求進行調整。 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 餐飲 生活配套 教育 零售 娛樂 典型社區商業與本土社區商業業態組合對比 上海萬科五玠坊2049 廣州星河灣社區商業 五洲花城 仁恒星園 ：餐飲 ：生活配套 ：零售

49、 ：娛樂 ：教育 2、業態面積比例借鑒 中間型社區商業通行業態比例：（主力）超市+餐飲（輔助）+零售休閑娛樂 中間型社區商業既立足于滿足本小區的居民生活需要，又兼顧外部消費群。相比外向型社區商業，一般情況下，其 對外的輻射力要求較低，反映在業態組合上，輻射力較強的大型超市、大型餐飲、休閑娛樂所占比例會有所降低。 （數據來源：贏商網） 業態規劃模式： 規模較小的綜合超市餐飲服務配套美容：較適合于片區商業氛 圍一般，人口數量較多，商業規模適中的項目 社區標超較大規模餐飲服務配套美容：較適合于片區商業氛圍 一般，人口數量不多，商業規模相對較大的項目 超市類：通常所服務的人口來源于本社區居民，部分來自

50、周邊居 民，核心商圈輻射人口通常達到10萬以上； 餐飲類：中間型社區商業沒有大型超市主力店，往往是社區標超 發揮龍頭商家及滿足居民日常生活需求的作用，而中間型社區商 業也需要較大量的外來消費群支撐經營，結果往往是對外輻射面 較廣的餐飲商家占了較大比例； 按本案屬性判斷：屬于規模適中，商業氛圍一般 適用于“社區精品超市+餐飲+服務配套+其他” 3、本案客群需求分析 商業消費群體需求分析以22-45歲之間群體為主要消費群體，中年群體主要關注日常吃住行及兒 童教育，青年群體主要關注娛樂休閑購物及自我增值，業態需求以超市、餐飲為主，娛樂、教育為輔 消費習慣 消費結構 消費實力 消費偏好 消費地點 消費