1、目 錄前 言 1第一章 *物業管理方案 3第一節 商城概況及項目分析 3第二節 物業管理目標及管理承諾6第三節 物業管理服務的整體運作及服務標準8第四節 物業管理架構設置及人員分工21第五節 物業管理崗位職責25第六節 物業管理物資裝備計劃及開辦預算38第二章 報價文件47第一節 各項費用報價及報價說明47第二節 物業管理費測算明細50第三節 中央空調運行費用測算60第四節 鍋爐運行費測算62結 束 語63前 言 *物業服務公司是一家中外合資注冊的物業管理有限公司，成立于*年*月，公司總部設于*。公司業務分布全國，按隸屬區域進行管理，分設為：*地區公司、*地區公司、*地區公司、*地區公司、*地

2、區公司。公司于2004年獲得中華人民共和國建設部一級資質證書，2002年，轄下的*苑率先通過了ISO9000服務質量體系認證。在全國直接管理的物業項目達60多個，管理面積逾1800萬平方米，所管理的物業多為以住宅為主，綜合有商場、會所、娛樂及健身場所等。在華南地區“*”之物業管理品牌已深入民心，廣為全體合生珠江業主和業戶所推崇。公司從成立至今一直不斷以高標準、嚴要求來完善管理和服務，精心鑄造了一支專業的服務隊伍，到目前為止，公司擁有員工5000多人，其中所有中層管理人員均為本科或?？埔陨蠈W歷，碩士以上學位占了10，且全部持“中國物業管理經營管理崗位合格證書”及“物業管理師資質證書”。公司在充分

3、吸收港式物業管理經驗的基礎上倡導“*”的管理理念，按照ISO9000的服務質量標準，強調物業管理的透明化、規范化和程序化。同時，公司制定了一系列包括工程管理、服務監督管理、培訓管理和財務等完善的企業制度體系，嚴格按照國家有關政策法規制定服務收費標準，并報物價部門備案，為業主提供務實而優質的物業服務。公司從成立以來，在公司內部全面實行標準化制度管理，并建立起高效、嚴密的物業服務、工程管理、安全管理系統，尤其在物業的前期介入、接管驗收、管理工作上形成一套具有康景特色且操作性強的工作制度。公司重視員工的培訓，深知“人”是企業之本，七年來，公司結合員工的具體情況，有針對性地制定出適合員工消化吸收的套餐

4、培訓，培訓覆蓋率達100%，而且公司重視人才儲備，積極與各大院校共同辦學，為公司的人才培養作儲備。同時，公司在內部建立了完善的績效考核晉升系統，為員工提供多角度、多層次的職業空間。在管理上，公司對照“全國城市物業管理示范小區管理標準”，對內檢查落實各項工作、練內功，抓服務提升和創新；*花園、*雅苑、*苑等一批樓盤榮獲“廣東省物業管理示范小區”，廣州*苑被評為“全國城市物業管理示范小區”，北京各樓盤相繼獲得治安管理、消防安全、綠化宜居、清潔環保、社區文化、青年文明社區等榮譽稱號。對外重視與房地產主管部門、行業協會、街道辦、公安消防、物價部門及公共能源部門的溝通合作，積極參加行業協會開展專題講座、

5、座談會、論壇、知識競賽等多種形式的活動，推動行業健康發展。公司注重業主委員會的籌建以及與業主的溝通，建立起物業公司與業主之間的雙向信任關系，初步形成構建和諧社區的雙贏互利的新局面。2006年，公司有幸與北京*房地產開發有限公司攜手合作，承擔對*這一超大型的綜合性商業項目的物業管理顧部工作，這對*來說又是一次重大的突破。其不僅充實了公司的物業管理系統，對于公司開創新的物業管理局面、拓展自身的業務范圍、培養更加綜合的經營管理人才和專業人才、提高整體服務水平等都具有劃時代的意義。第一章：*物業管理方案第一節 商城概況及項目分析一、項目基本概況項目位置：北京規劃占地面積：128700 建筑結構：鋼筋砼

6、框架一期家具館面積：214246.12 建筑密度：50.7%總棟數：16棟樓樓內公共區面積：63027 樓外公共區面積：55873綠化面積：15634 綠化率：12.9%容積率：1.73 車位：地上車位966個 二、 地理位置分析 *居座落于北京市*區*，核心區位得天獨厚，立體化的海陸空交通網絡，全面輻射環渤海商圈及北中國地區，連接全球。中國北京*產業示范園創新經營模式，直接對接集團采購與終端消費者，打通世界通路，營造國際知名品牌，將建成技工貿一體化的家居展銷平臺與進出口基地。海陸空立體交通，貫穿南北，通達全球。三、優越的交通狀況 公路：北京六環路，京津、京哈公路，京通快速路，京沈、京津塘高速

7、路縱橫交匯，構成了完善便捷的路網；鐵路：京承、京秦、京津鐵路環伺左右；輕軌：與地鐵一號線相連的“八通”輕軌列車終點站近在咫尺；機場：半小時內即達首都機場及即將新建的北京第二機場，輻射全球；港口：只需一個半小時車程，可達中國北方最大的綜合貿易港天津新港四、齊備的項目配套：根據商業運作的需要，項目在規劃立項之前，便充分考慮了商家及各層次顧客的需要，頂力打造創展家居商城的配套服務設備設施，使商城更具前瞻性和適應時代的發展。硬件配套內容主要如下：1、現代化多功能復式復式品牌專賣店：提供展示、交易、辦公、洽談等商務配套功能。 2、現代化的綜合寫字樓：在整體規劃布局下個性化設定。 3、集中式的綜合商務行政

8、服務管理中心，提供全方位商務服務。 4、會展中心：建設標準參照國內一流家居展會展館設計。 5、設備設施：國內一流賣場設計，客貨升降電梯、扶梯、人行梯等組合應用，保證商家、消費者以及小批量貨品在區間移動的安全、快捷。 6、信息流系統：全面支撐專業市場內外通訊、網絡信息交流、電子商務、物業信息管理等系統的運作。 7、廠房交通物流設施：現代化標準廠房、倉儲中心以及大型停車場、貨物集散場、托運中心、客/貨運站、公交車站等。 8、生活服務配套設施：餐飲食街、職工餐廳、超市及購物中心及休閑設施等。五、工程設備系統：（一）供電系統：（1）本工程消防負荷為二級，普通電梯負荷為二級，其它負荷為三級。（2）變配電

9、所設在首層，10KV高壓電源（兩路）從商城內開閉站引進首層分接室，采用TN-S系統供電。規格：2500KVA變壓器 數量：2臺總容量：13720KW 計算容量：8891KW用戶電力負荷：120W/ 低壓配電系統配電電壓：380V/220V（3）內部用電劃分：公用系統和自用系統。公共設施設備所產生的費用由廠商共同公攤；鋪位內部用電按每個基本鋪位單元分別計量。（二）給排水系統：（1）給水位置：統一在衛生間和開水間給水；（2）中水：市政供水。暫不考慮中水收集，僅預留中水給水系統；（3）中心位置：在北側廣通街，具體位置待定；（4）污水處理方式：污廢合流，雨污分流，接入市政排污管網，無污水處理系統。（三

10、）采暖系統：（1）供暖方式：集中供暖，采暖系統為上供上回式雙管同程系統；（2）供暖熱源：10.5MW鍋爐（1臺）、5.6MW鍋爐（1臺）；（3）供暖管道：管道采用熱鍍鋅管，散熱片采用立式鋼制高頻焊散熱器。（四）空調系統：（1）制冷方式：12#樓1-3層和16#樓1-4層，中央空調系統制冷，一次泵兩管制系統，水系統定壓在制冷機房內解決； （2）空調冷源：1500URT離心式冷水機組（3臺）、1200URT離心式冷水 機組（1臺）。（3）控制方式：中央空調采用自動控制系統。機組設冬季防凍控制，停機時，新風閥關閉；運行過程中空氣溫度低于3度時，防凍控制器停風機，關閉新風閥，開啟熱水閥。所有設備均能就

11、地起停。（五）消防系統：（1）消防控制方式：一期設消防控制中心，采用聯動控制系統。（2）供水方式：由市政供水，設兩個3.53.02.0立方米玻璃鋼水箱，經消火栓泵至各消火栓，設消防室外結合器，室內消防用水量30L/S，（3）消防系統配置：消火栓泵：2臺 穩壓泵：2臺，一備一用消火栓栓頭：806個 噴淋泵：2臺噴淋頭：11584個 煙感：滅火器：采用磷酸鹽干粉滅火器，每具2KG，設在消火栓下的滅火器箱內，每箱3具，共1898具。噴淋用水量：30L/S，選用直立型噴頭，廚房采用93攝氏度溫級噴頭，其余采用68攝氏度溫級噴頭。（4）火災處理方式：發生火災時，噴頭動作水流指示器動作向消防中心報警，濕式

12、報警閥處的壓力開關動作自動啟動噴淋泵并向消防中心報警。（六）弱電系統：本工程弱電智能化系統包括電子公告牌系統、數字硬盤錄像監控系統、無線巡更系統和背景音樂系統。（七）電梯系統：廣州日立電梯。乘客梯6臺、載貨梯8臺、觀光梯2臺、自動扶梯10臺，共26臺 ?？刂品绞剑弘娞葑冾l控制，扶梯微機控制。（八）外圍設施：化糞池2個；雨水井72個；污水井65個。（九）鍋爐系統一套、電梯26部。第二節 *物業管理目標及管理承諾一、管理目標 *商業物業服務將實行專業的物業管理，其目標是降低客戶的經營成本，以最低的物業成本達到用戶滿意的服務水平，對物業活動進行計劃、組織、協調與控制。目的就是實現產品流動的優化與協調

13、，以降低物流成本，提高物流效率和經濟效益。使整個商業區成為一個環境優美、智能先進、管理完善、服務優質的品牌商業城區，真正體現創展家居的環境效益、商業城區文化和服務特色。 1.以客戶滿意為服務目標,優化商城網絡,加強泛賣場與加工、倉庫、商品集中配送中心的建設管理。 2.運用現代的管理手段和修繕技術對商業城區實施多功能、全方位的統一管理。 3.提供綜合多樣的特約服務：如賓館、商務中心、設備租賃、票務、娛樂、餐飲等場所，以滿足商戶經營后的基本需要。 4.以“商戶至上,服務第一”為宗旨,以全優的服務水準管理好商業城區,服務于商戶。創名牌、增效益,爭取早日成為物流行業物業管理的典范及領先者。 5.使商業

14、園區物業管理產生如下功能: A.牽動功能:通過商業園區的物業管理的充分發揮,帶動加工、倉儲、運輸、金融系統的快速發展； B.集散功能:更大范圍地為商業園區各商戶提供商業信息和生活資本的配送信息業務; D.整合功能:對商業園區的流程產業和企業的產品流動進行系統整合,提高資源的配置效率; E.服務功能:為用戶提供多功能標準化的服務,促進其他產業的專業化發展.嚴格按照質量環境一體化管理體系（ISO9001：2000和ISO14001：1996）管理。附件：（一）物業管理條例 1）物業服務內容、范圍、標準 2）商鋪設施、設備日常維修養護計劃和實施二、管理承諾: 接管商城設備、設施管理在一年內達到如下目

15、標：序號項 目目標實施措施1商鋪使用完好率95%落實責任人、制定巡檢記錄，確保鋪面及配套設施完好無損2商鋪急修及零星維修及時率95%接到維修通知30分鐘內到達現場，及時完成并建立回訪檔案記錄3維修工程質量合格率99%按照行業標準安裝驗收，并定期回訪，以確保維修工程實際效果4商業園區路燈完好率95%落實責任人、實行巡查、清潔、保養、建立記錄檔案，以確保路燈完好無損正常使用。5商戶有效投訴處理率100%管理部經理直接監督處理并定期回訪，以保證按照商戶需求處理。6消防設施、設備網絡系統的完好率98%落實責任人進行維護，實行巡查制度，建檔記錄，并定期維護和檢修以確保消防設施完好無損正常使用。7維修服務

16、回訪率100%對于進行維修項目，實行回訪制度，建檔記錄，以確保滿足商戶的需求8綠化完好率98%建立綠化監督管理制度、措施及檢查標準，設置專人負責。9保潔達標率100%建立保潔工人的監督管理制度、措施及檢查標準，設置專人負責。10商業園區道路完好率95%落實責任人、制定巡查制度，建檔記錄，經理監督執行，以確保道路完好。11化糞池、雨水井、污水井完好率99%落實責任人、實行巡查、定期疏通、清理，建檔記錄，經理監督執行。12排水管、暗溝完好率100%落實責任人進行養護，實行巡查制度，建立記錄，經理監督執行，以確保排水管暢通無阻、無塌陷。13停車場（自行車庫）設施完好率98%落實責任人進行養護，實行巡

17、查制度，建檔記錄，以確保設施完好，方便使用。14管理人員專業培訓合格率100%員工分別進行入職培訓、在職培訓、定期培訓等常規培訓，并予以考核，不及格者予以淘汰；從事特種行業的員工實行外送有關部門培訓、考核，并就有關技術、技能進行定期培訓，并予以考核，確保培訓率達100%，以保障員工的素質。15商戶對物業管理服務管理的滿意率95%在日常工作中及時收集客戶的需求信息，盡可能滿足商戶的需求，加強雙方的溝通。第三節 物業管理服務的整體運作及服務標準我們的目標要建立一種與商業城區檔次相匹配、具有特色的物業管理與服務，要形成一套嚴密、系統、專業以及最佳的結構、最好的配合，充分發揮其系統功能、效率，實現整體

18、產品的合理化流動，同時又具有效率的運作體系，對于今后創展家居商城的物業管理工作，我們的初步思路大致是按照以下步驟分階段、有計劃地進行：1、前期介入和準備階段這個階段成功與否，關系到今后管理與服務的好壞，因此管理者首先要明確經營思想和理念，確立“為*商戶提供第一流服務”的宗旨，認真做好物業接管前期的各項準備工作；1） 各類手冊的制定編制商城用戶手冊、裝修手冊、商戶公約、商鋪使用說明書、商鋪質量說明書等文件及各類收鋪表格、日常運作表格等，這方面的工作應該在交鋪前3個月定稿，交鋪前2個月印好。2） 工程介入從物業管理的角度，對商業區的設計和工程提出合理化建議，熟悉商業的各類設備設施及管線分布等，并探

19、討如何解決分期建設商城使用管理、開發之間的矛盾，將受影響程度降至最低。同時，要參與各階段的工程驗收順利過渡到物業接管、移交工作，收集各類工程圖紙和檔案材料，制訂接管后具體的保養、維修、運作計劃等。3） 人員招聘A、 在商城進入正常運作前1個月要選聘好符合資格的管理服務人員，根據計劃和實際需要，逐步成立相應的機構并為這些機構配備相應的職員；B、 保安人員也應該同時進入商城，整頓城區秩序，維護商城城區門戶的正常通行通過履行各項管理制度，使商城的環境管理秩序走向有序，初步體現管理的功能；4） 人員培訓A、 灌輸正確的物業管理理念，要把物業管理的法規、條例灌輸給每一位管理人員，貫徹到日常管理工作的每一

20、個細節，要使員工依法辦事，樹立安全和防范意識，確保商城的各項設施、設備在使用功能和管理方面都符合安全規范和要求；B、 運用案例分析，用其它商城經歷過的正反例子，并結合康景七年來積累的豐富的管理案例，對員工進行培訓和教育，使員工更容易進入角色；C、 明確崗位責任制和考評細則，使員工明白自己的工作范圍和責任；D、 培訓物業管理的操作規范和程序，使員工能夠了解到日常服務管理中的各道工序;E、 確保所有保安隊員明白本身不單是一支紀律隊伍，也是一支服務隊伍，以禮為“先”，要建立優良的風紀和風貌。5） 準備各類辦公器材及工具我們在此方案已列舉了各類開辦的器材工具的清單，確保在收鋪前半個月全部到位。6） 通

21、過集中招標形式選聘好清潔公司、綠化公司及設施設備保養公司。清潔、綠化公司應在交鋪前半個月進場，配合商業城區的開荒清潔和綠化工作；由于商業城區的大多數設施、設備二年內均處在保修期，但管理者仍應與承造商做好聯系和溝通，并保留相關購置協議，由發展商授權物業管理公司跟進設備保養期維修保養工作，直至保養期屆滿。必要時簽訂維修保養協議，確保有人定期進行保養和及時維修。7） 開荒清潔 在交鋪前為開發商安排好開荒清潔工作，確保樓宇公共地方、交付單元的清潔衛生，這項工作在交鋪前一周完成。8) 進入辦公場地 在管理部及其它辦公地方設置好后，所有員工各就各位，布置與崗位有關的資料和設備，并對接管后的正常操作進行模擬

22、訓練。2、收鋪階段1） 收鋪準備工作在商戶收鋪前，明確收鋪的程序，與開發商銷售部和工程部做好溝通和聯系，了解清楚商戶的具體情況和每天交鋪數量，對即將交付樓宇和住宅內的設施、設備進行試運行檢查；同時要準備好與收鋪有關的各類資料、鑰匙，核對鑰匙的數量是否正確，將所有的交鋪資料包裝好。2） 收鋪工作指導商戶按照正常的手續進行驗鋪和收鋪，確保程序的完整正確，并讓商戶感覺專業和滿意收鋪。3） 收鋪后工作制定計劃安排處理商戶收鋪時提出改善房屋裝修質量問題，做好跟進工作，當問題處理完畢后要及時通知商戶進行驗收。4）裝修管理工作 指導商戶在商城內對自已租用的商鋪進行裝修，并及時巡檢裝修情況，發現問題，及時為商

23、戶服務及解決問題。3、日常管理階段 日常管理與服務主要是圍繞以下兩方面進行：1） 根據全國城市物業管理住宅示范小區標準及評分細則進行日常工作。2） 針對商城服務的高檔次，根據ISO9000標準制訂出商城管理和服務的程序和規范，并嚴格按照執行。 4、特約服務的策劃與推廣根據商城所處的位置和用戶的要求，我們將為用戶度身制訂特約服務項目并推出一本服務指南，目的是為了給尊貴的用戶提供更方便快捷、舒適服務，一方面向用戶介紹商城基本使用狀況、會所的項目與服務、各項特約服務項目與收費標準，同時也讓用戶了解到與社區相鄰的商業網點、服務網點、娛樂場所，為商城用戶提供方便使用。附件：（一）參照物業管理服務標準；

24、1）物業服務內容、范圍、標準 2）商鋪設施、設備日常維修養護計劃和實施（二）有償服務收費標準；（四）商務服務收費標準。（一）商業城區物業管理服務標準1）物業服務內容、服務范圍、服務標準：項目服務范圍服務標準綜合管理規劃紅線范圍內，涉及公共財產和公共事物的管理（1）負責制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；（2）每年一次對商鋪及配套設施、設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃,組織實施；（3）白天有專職管理員接待商戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理用 戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現場；（4）協助召開業主及商戶聯盟大會并配合其運作；（5)管理規章

25、制度健全，服務質量標準完善，物業管理檔案資料齊全；（6)與商戶簽定物業服務合同等手續；公開服務標準、收費依據及標準;（7)應用計算機系統對商戶及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理；（8)全體員工統一著裝，佩帶工卡，持證上崗；（9)每年進行一次物業管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數的80。（10）建立起應對各種公共突發事件的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發生，能隨時投入運行。物業共用部位、共用設施設備日常運行維護按北京市住宅公共維修基金使用管理辦法中附件：共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內容為準；不包括另行收費的設備設施，

26、如電梯、水泵、暖氣等設備確保居住商業城區內商鋪共用部位共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養護，包括：（1）商鋪及商城區域內共用部位共用設施、設備的日常養護和小修，執行房屋及其設備小修服務標準；（2）保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；（3）確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關設施無破損；（4）每年清洗外墻一次。 綠化養護商業城區規劃紅線范圍內的分部綠地和房前、屋后，道路兩側區間綠地按市園林局規定的二級養護標準養護.清潔衛生商業城區規劃紅線以內，商戶門以外維護和保持服務范圍內

27、的清潔衛生,包括：（1)有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；（2)設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；（3)每日對保潔服務范圍內的區域進行清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物；（4)對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行清掃;（5)按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；（6)在雨、雪天氣應及時對區內主路、干路積水、積雪進行清掃；（7）發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強對商戶的宣傳，維持正常的商業

28、秩序。秩序維護商業城區規劃紅線以內，商戶戶門以外公共區域的秩序維護和公共財產的看管，包括：（1）相對封閉：做到商城主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；（2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理，保持車輛行駛通暢；（3）看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及商城的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；（4）夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；（5）有發生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案；發生時，應立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。智能化系

29、統運行維護商業城區規劃紅線內及樓宇公共區域內實行24小時不間斷運行，做好相應運行記錄，并按規定期限保存；保證內系統正常運行，發生故障，及時排除。智能化系統服務包括：樓宇對講（可視對講）及門禁系統、周界紅外報警系統、電視監控系統、消防監控系統、中控室運行維護系統服務。 注：本管理標準參照北京市居住小區物業管理服務標準-京國土房管物（2003）950號文2）商鋪設施、設備日常維修養護計劃和實施序號項目維修類別劃分日 常 維 修計劃方案標準實施效果1商鋪承重及抗震結構部位1） 局部受損；2） 施工質量原因造成的結構問題日常每周巡查一次，特別是入住裝修階段要在巡視時發現問題，及時處理、維修1） 由于使

30、用不造成結構局部受損較重，應請專家“會診”提出方案，委托專業公司實施；2） 如因施工質量原因造成結構問題，應報請開發單位處理1） 參照房屋修繕標準；2） 有關工程施工技術規范1) 安全正常使用；2) 功能完好2外墻面1) 外墻面起鼓脫落修補；2) 外墻面局部滲漏；3) 外墻面大面積滲透漏；每周檢查一遍，發現問題，及時維修由工程技術部門按有關修繕規程實施1) 參照房屋修繕標準；2) 外墻面修繕規程無鼓無脫無滲水無違章，整潔統一3公共商鋪屋面1) 隔熱層破損；2) 防水層破損造成屋面滲漏；3) 避雷網脫焊、間斷；4) 屋面積水每天檢查一遍，發現問題及時維修由工程技術部門按相應作業規程實施維修；維修

31、費用按20%逐年遞增1) 參照房屋修繕標準；2) 外墻面修繕操作規程1）無積水、無滲漏；2）隔熱層完好無損；3)避雷網無間斷4電梯1) 牽引繩張緊度的調整維護；2) 導軌、安全鉗的工作情況維護；3) 轉動、滑動部的維護；4) 各項安全裝置的維護；5) 電腦控制板等的維護檢測每天巡視一遍，發現問題，及時同公司電梯工程部聯系維修由屬下電梯公司實施維修電梯維修保養主要標準（一）（二）1) 安全正常運行、平穩；2) 轎廂整潔；3) 電梯各組成部分完好率100%序號項目維修類別劃分日 常 維 修計劃方案標準實施效果5機電設備1) 發電機及水泵等機電設備的維護保養；2) 日常機電設備的零部件易耗品維修、更

32、換每天巡視檢查，發現問題，及時維修由工程技術部組織實施各項機電設備維修保養規程1) 無故障停電；2) 保障安全運行6共用防盜監控及郵政信箱等1) 系統的維護保養2) 線路的檢修；3) 防盜門及郵政信箱的維修養護每天巡視檢查，發現問題，及時維修由工程技術部組織實施1) 無故障停電；2) 保障安全運行；3) 線路無亂搭接7公共消防通道1) 疏散標志的維修及維護；2) 室內消火栓（箱）的有效維護及檢修每周檢查一次，發現問題，及進維修由工程技術部門按相應作業規程實施維修1） 標識制定及維護管理規定；2） 消火栓維修操作規程1）設施有效，標志清楚，完好無損；2）靈敏，準確報警8公共通道門廳、樓梯間1)

33、公用地面的維修改造；2) 公共通道、門廳的墻、天棚維護；3) 樓間墻面、扶手、踏步的維護每周檢查一次，發現問題，及時維修由工程技術部門按相應技術作業規程實施維修1) 相應建筑部分修繕技術規程；2) 參照房屋修繕標準1） 整潔、無缺損，無霉跡；2） 扶手完好，無張貼痕跡9共用排煙管道1) 由煙道內橫隔板損壞及導流板安裝不當造成的回串煙2) 排煙口封閉不當造成漏煙住戶隨報隨修由工程技術部專業人員負責維修變壓式排煙管道安裝技術規范1) 排煙通暢；2) 不回煙，不串煙，不沁煙10上、下水主管1) 按口及砂眼漏水；2) 管道堵塞，破裂；3) 固定碼松脫每天檢查一遍，發現問題，及時維修由工程技術部專業人員

34、負責維修1) 排水管維護修繕標準；2) 給水管維護修繕標準上下水通暢，無滲漏11商業區內道路砼路面、人行道平方米每天檢查二遍，隨壞隨修由工程技術部門專業維修工按項目維修規程實施1） 路面修繕質量標準；2） 設修繕標準平整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達99%以上緩路徑、砼道牙平方米12室外照明草坪燈盞每天檢查一遍，隨壞隨修由工程技術部門專業維修工按專業操作規程實施1） 電氣作業安全操作規程；2） 燈具施工技術標準燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無破損，完好率達99%高桿燈盞其他照明盞13溝渠池井雨水井座每周檢查一遍，發現問題，及時維修。由工程技術部門專業維修工按作業規程實施維修1) 井

35、內無積物，井壁無脫落；2) 化糞池出口及化隔地無堵塞；3) 井蓋上標志清晰。1)蓋完好率達100%；2)無缺損，少污積；3)無堵污水井座化糞池座14園林綠地每天檢查一遍，發現問題，及時維修。環境管理部進行綠化補種，園藝維修1) 綠化工作標準；2) 園林工作標準。1) 綠化管理設施、設備齊全完好；2) 雕塑小品等園藝完好率達95%以上；3) 綠化及時補種率達99%以上；4) 大綠州循環水系統暢順16停車場（不含高層）地面停車場位每天檢查二遍，隨壞隨修由工程技術部門專業維修工按相關維修規程實施1) 砼路面修繕質量標準；2) 停車場地面修繕標準平整、無積水、無缺損、完好率99%以上客戶停車場含高層1

36、7文娛場所網球場 每天檢查一遍，發現問題，及時維修由工程技術部門專業維修工按相關維修規程實施1) 游泳池維修工程標準；2) 網球場維修工作標準；3) 羽毛球場維修工作標準1） 整潔、安全、場所功能正常有效；2） 無改建、無亂堆放；3） 各項設施、設備完好、正常使用游泳池羽毛球場18消防設施及排水管每周檢查一遍，發現問題，及時維修由工程技術部門專業維修工按相關維修規程實施1） 排水管施工技術標準；2） 消防設施施工技術標準1） 管道暢通，無堵塞；2） 無泄漏；3） 消防設施正常19設施及排水管道排水管消防栓水泵室內消防器 每周檢查一遍，發現問題，及時維修由工程技術部門專業維修工按相關維修規程實施

37、1） 標識清楚，無污積，破損；2） 安放牢固1） 標志設施完好率100%；2） 標志無損壞20自行車棚自行車棚每周檢查一遍，發現問題，及時維修由工程技術部門專業維修工按相關維修規程實施1） 墻地面整潔，無損壞；2） 結構完好1） 無亂搭建；2） 整潔、通暢；3） 消防設施正常21其他公共設施垃圾轉運（集中）站每周檢查一遍，發現問題，及時維修由工程技術部門專業維修工按相關維修規程實施1） 無破損；2） 無脫落；3） 泄水通暢1） 確保圍欄；2） 確保垃圾轉運站正常使用22公共智能化系統攝像監控系統智能控制分部攝像機1） 每天對攝像系統監視器，控制器，攝像頭等的外觀及控制性能檢查一遍；2） 各系統

38、電腦外觀，運行情況良好由工程技術部門按相關維修保養規程實施。智能化系統維護保養標準1） 系統性能良好，正常運行；2） 設施完好，整潔有序，無破損23管理及商業用房管理用房每周檢查一遍由工程技術部門按相關維修保養規程實施1） 相應建筑部分維修保養規程；2） 相應電氣、設備維修保養規程1） 正常安全使用；2） 各項設施，設備完好；3） 無改建24溝渠池井雨水井 1） 化糞池每半年清理一次；2） 井蓋每年刷一次漆，防止銹蝕；3） 每季度清理井內雜物一次；4） 每年全面維修完善一次由工程技術部門按相應作業規程實施1） 化糞池清理作業規程；2） 井蓋刷防銹漆作業規程；3） 井內無沉積物1） 化糞池內無沉

39、積物，出口暢順；2） 井蓋正常使用；3） 流水通暢污水井 化糞池 25園林綠地綠化1） 春/夏季各補換36綠地一次，每次3%；2） 花木每半月修剪一次；3） 草坪每月修剪一次；4） 喬木每月修剪一次；5） 循環水每周更換一次；6） 每周清潔園林小品、雕塑一次；7） 根據病蟲害發生規律，每年進行三次大消殺和四次日常消殺1） 由環境管理部按照相應作業規程實施；2） 自第10年起按10%更換綠地草坪1） 綠化工作標準；2） 園林工作標準1） 綠草叢叢，樹木青青，剪切整齊；2） 雕塑、小品完整清潔，流水清清雕塑小品綠地、循環水池（ 二）有償服務收費標準類別序號服務項目收費標準備注供電設備維修1安裝明敷

40、線5元/米不含材料費，按商戶要求做2更換暗線10元/米不含材料費3更換空氣開關5元/個不含材料費4更換電話、電視、電源插座面板5元/個不含材料費5更換鎮流器5元/個不含材料費6更換普通燈泡免費不含材料費7更換普通燈管免費不含材料費8更換普通燈罩免費不含材料費9更換啟輝器免費不含材料費10更換吸頂燈20元/盞不含材料費11更換壁燈10元/盞不含材料費12更換床頭燈10元/盞不含材料費13更換射燈(有劃軌)10元/盞不含材料費14更換射燈(無劃軌)10元/盞不含材料費15更換鏡前燈10元/盞不含材料費16更換日光燈10元/盞不含材料費17穿明電話線10元/米不含材料費21更換水龍頭（普通）10元/

41、個不含材料費22更換水龍頭（混合）10元/個不含材料費23更換截門10元/個不含材料費24更換八字門10元/個不含材料費25更換軟管10元/條不含材料費五金及土木類27安裝排風扇（衛生間）20元/臺不含材料費28安裝洗衣機10元不含材料費29安裝門鈴10元不含材料費30安裝窗簾軌10元/延米不含材料費32更換鋁合金窗配件5元/件不含材料費33更換花灑、軟管5元/個不含材料費34安裝晾衣繩10元/個不含材料費35更換同類門鎖10元/把不含材料費36給商戶打墻洞5元/眼不含材料費37修理門窗20元/戶/樘不含材料費38安裝抽油煙機50元/臺不含材料費39修理櫥柜及家具30元/個不含材料費40掛圖（

42、畫）、鏡框等10元/次不含材料費41電視調臺免費以上服務項目按市場調節價調整，均不含材料費。 如特殊需求服務項目價格面議（三） 商務服務收費標準四、商務服務序號項目價格備注1復印（B5紙）0.5元/張含材料費(雙面加50%)2復印（A4紙）0.5元/張含材料費 3復印身份證1元/張含材料費4復印戶口本1元/張含材料費5復?。ˋ3紙）2元/張含材料費(雙面加50%)6發傳真（A4紙/本地）2元/張含材料費7發傳真（A4紙/外地）5元/張含材料費,無國際長途8收傳真（A4紙）2元/張含材料費9房屋出租服務一個月租金/戶年中介費10代發放資料0.5元/份/戶以上服務項目按市場調節價調整第四節 物業管理架構設置及人員分工一、*物業管理部組織架構圖總經理助理兼項目第一負責人工程部經理