1、產(chǎn)品市場定位及產(chǎn)品研發(fā)產(chǎn)品市場定位及產(chǎn)品研發(fā) 2 2 3 3 成本預(yù)設(shè)及預(yù)控成本預(yù)設(shè)及預(yù)控 5 5 項目成功標(biāo)尺項目成功標(biāo)尺 1 1 交付標(biāo)準(zhǔn)及建造標(biāo)準(zhǔn)交付標(biāo)準(zhǔn)及建造標(biāo)準(zhǔn) 4 4 銷售策略銷售策略 6 6 項目總體計劃項目總體計劃 項目成功標(biāo)尺項目成功標(biāo)尺 項目項目銷售凈利潤率18% 內(nèi)部收益率IRR55% 一次性交房成功率95%(別墅),其它98% 形成中式產(chǎn)品和別墅項目管理模板,為公司在未來多元化產(chǎn)品 領(lǐng)域的競爭打下堅實的基礎(chǔ) 工程質(zhì)量營銷服務(wù)業(yè)主投訴事件控制在5件以內(nèi) 培養(yǎng)并輸送出項目經(jīng)理 成本經(jīng)理 研發(fā)經(jīng)理 營銷經(jīng)理各一名 PMO制度下項目團隊的高效運作,項目計劃達(dá)成率75 % 1.

2、2. 產(chǎn)品定位及產(chǎn)品研發(fā)產(chǎn)品定位及產(chǎn)品研發(fā) 市場分析定位市場分析定位 市場分析市場分析 1.沙區(qū)05-07年市場高端物業(yè)稀缺 2.08年沙區(qū)無高端物業(yè)供應(yīng) 3.與富力城形成產(chǎn)品差異化競爭 4.結(jié)合區(qū)域及項目用地條件 產(chǎn)品建議：別墅、洋房、小戶型（投資） 0707年沙區(qū)、九龍坡新增供應(yīng)量占市場新增供應(yīng)總量年沙區(qū)、九龍坡新增供應(yīng)量占市場新增供應(yīng)總量1414; ;成交量成交量 占市場成交總量占市場成交總量1313; ; 西部兩大區(qū)域市場不夠活躍。西部兩大區(qū)域市場不夠活躍。 市場分析市場分析- -西區(qū)市場西區(qū)市場 07年各區(qū)商品房新增供應(yīng)（萬平米）07年各區(qū)商品房新增供應(yīng)（萬平米） 52.12 186

3、.29 136.30 101.62 181.45 83.89 46.68 90.60 46.43 0 50 100 150 200 渝中區(qū) 南岸區(qū) 江北區(qū) 渝北區(qū) 北部新區(qū) 沙坪壩區(qū) 九龍坡區(qū) 高新區(qū) 大渡口區(qū) 07年各區(qū)商品房交易量（萬平米）07年各區(qū)商品房交易量（萬平米） 7575 154154 147147 110110 322322314314 233233 365365 9898 0 100 200 300 400 渝中區(qū) 南岸區(qū) 江北區(qū) 渝北區(qū) 北部新區(qū) 沙坪壩區(qū) 九龍坡區(qū) 高新區(qū) 大渡口區(qū) 沙區(qū) 獨立獨立 聯(lián)排聯(lián)排 疊加疊加 洋房洋房 多層多層 小高層小高層 高層高層 2005年

4、 0.00% 0.00% 0.00% 4.35% 8.70% 13.04% 73.91% 2006年 0.00% 0.00% 0.00% 8.33% 0.00% 8.33% 83.33% 0505、0606年沙區(qū)供應(yīng)樓盤供應(yīng)形態(tài)年沙區(qū)供應(yīng)樓盤供應(yīng)形態(tài) 單間配套單間配套 一房一房 兩房兩房 三房三房 四房及以上四房及以上 2005年 330 1248 2802 2627 322 比例 4.50% 17.03% 38.23% 35.84% 4.39%4.39% 2006年 424 1693 4573 2664 220 比例 4.43% 17.68% 47.76% 27.83% 2.30%2.30%

5、 市場分析市場分析- -西區(qū)市場西區(qū)市場 05、06年九龍坡區(qū)供應(yīng)樓盤供應(yīng)形態(tài) 九龍坡區(qū) 獨立獨立 聯(lián)排聯(lián)排 疊加疊加 洋房洋房 多層多層 小高層小高層 高層高層 2005年 6.67% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 13.33% 80.00% 2006年 4.55% 0.00% 0.00% 4.55% 0.00% 9.09% 81.82% 單間配套單間配套 一房一房 兩房兩房 三房三房 四房及以上四房及以上 2005年 475 172 657 538 24 比例 25.46% 9.22% 35.21% 28.83% 1.29% 2006年 1328 346 1980 250

6、3 162 比例 21.02% 5.48% 31.33% 39.61% 2.56% 市場分析市場分析- -西區(qū)市場西區(qū)市場 另：07年九龍坡區(qū)別墅供應(yīng)占全市別墅供應(yīng)5.3%（彩云湖1 號87套，西郊莊園19套。） 20082008年年 預(yù)預(yù) 測測: :08年重慶別墅市場供應(yīng)2534套，其中西區(qū) （九龍坡）供應(yīng)別墅208套（彩云湖143套，西郊莊園65 套），占比8%。 目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析 目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析 1 1 2 3 4 5 大學(xué)教師 微電園工作人員 高校產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟相關(guān)者 沙區(qū)，九龍區(qū) 西區(qū)輻射的 區(qū)縣客戶 目標(biāo)客戶需求分析目標(biāo)客戶需求分析 大學(xué)生大學(xué)生 教師教師 區(qū)縣客戶區(qū)縣

7、客戶 西永微電園西永微電園 西區(qū)西區(qū) 數(shù)量數(shù)量 07年8萬; 08年10萬; 09年15萬; 10年20萬 1.教授副教授級群 體近1800人。 2.普通教職員工約 合8000人 3.專職教師約 4000人 2010年1000家 以上的制鞋企業(yè) 企業(yè)和配套廠家 西永微電園規(guī)劃 人口2.8萬人。 九龍坡常住90萬 沙坪壩常住80萬 需求需求 商業(yè)+公寓 1.青年教師需求中 小戶型公寓房。 2.中年教師和正副 教授級別教師需 求高端商品房 3.未來婚育族對住 房有明顯需求 交通便利后帶來 的對高端業(yè)態(tài)的 需求 1. 外地工程人員， 未來解決住房需 求明顯。 2. 產(chǎn)業(yè)工人需求 普通公寓消費 1.對

8、換房需求(別墅 洋房) 2. 投資需求(商鋪 公寓) 目前目前 供應(yīng)供應(yīng) 120間門面，約 1萬平米的商業(yè) 用房 學(xué)校集資房 暫無 暫無 西區(qū)高端物業(yè)供應(yīng) 匱乏 市場市場 機會機會 1.投資性商業(yè)物 業(yè) 2.租賃單身公寓 1.自住投資中高 端物業(yè) 2.投資性的商業(yè) 3.租賃單身公寓 1.自住投資中 高端物業(yè)。 2.投資性的商業(yè) 1.自住投資中 高端物業(yè) 2.投資性的商業(yè) 3.租賃單身公寓 1.自住投資中高端 物業(yè)。 2.投資性的商業(yè) 產(chǎn)產(chǎn) 品品 定定 位位 主城區(qū)客戶主城區(qū)客戶 郊縣客戶郊縣客戶 當(dāng)?shù)乜蛻舢?dāng)?shù)乜蛻?投資客投資客 西部主城 區(qū)客戶 改善居住 喜歡學(xué)校 氛圍 有車一族 渝遂線上 近

9、郊客戶 改善居住 喜歡學(xué)校 氛圍 有車一族 看好大學(xué)城發(fā)展 前景和學(xué)生市場 在校部分老師和 學(xué)生，過渡居住兼 投資 在西永工 作的白領(lǐng) 在校老師、 教授 改善居住 別墅、洋房別墅、洋房 主打別墅主打別墅 兼推洋房兼推洋房 小戶型小戶型,經(jīng)濟型經(jīng)濟型 酒店酒店 主打別墅主打別墅 兼推洋房兼推洋房 產(chǎn)品建議 業(yè)態(tài) 面積規(guī)劃 (平米) 套均面積 (平米) 套總價 (萬元) 建面單價 (元/平米) 備注 聯(lián)排 5萬左右 200-250 200-250 8000-10000 現(xiàn)代中式 疊拼 150-200 140-170 6500-8000 洋 房 23萬 110-200 70-120 5000-600

10、0 現(xiàn)代中式 小 戶 型 56萬 30-50 25-35 4800-5500 精 裝 商 業(yè) 23萬 150-300 250-450 1000015000 人文休閑 1.中式別墅形成差異化；贈送價值空間，提高競爭力中式別墅形成差異化；贈送價值空間，提高競爭力 2.爭對高校產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，提供投資性物業(yè)爭對高校產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，提供投資性物業(yè) 3.根據(jù)區(qū)域客戶群消費特點，打造一條人文休閑商業(yè)街根據(jù)區(qū)域客戶群消費特點，打造一條人文休閑商業(yè)街 產(chǎn)品研發(fā)產(chǎn)品研發(fā) 總圖布局總圖布局 產(chǎn)品溢價產(chǎn)品溢價 成本控制成本控制 景觀研發(fā)景觀研發(fā) 總圖總圖 指標(biāo)研究指標(biāo)研究 地地 塊塊 經(jīng)經(jīng) 濟濟 技技 術(shù)術(shù) 指指 標(biāo)標(biāo) 總用地

11、面積（算容積率總用地面積（算容積率 的基數(shù)）的基數(shù)） 106690 虎溪河及周邊綠地（不虎溪河及周邊綠地（不 計入綠地率）計入綠地率） 8395 可建設(shè)用地面積可建設(shè)用地面積 98295 可建設(shè)地上面積可建設(shè)地上面積 160035 容容 積積 率率 1.5 建筑密度建筑密度 30 綠綠 地地 率率 30% 虎 溪 河 市政停車場 建設(shè)用地 建設(shè)用地 各業(yè)態(tài)對應(yīng)的容積率及密度：各業(yè)態(tài)對應(yīng)的容積率及密度： 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 容積率容積率 建筑密度建筑密度 社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè) 3層層 23 67100% 普通聯(lián)排普通聯(lián)排 3層層 0.60.7 2530% 大院別墅大院別墅 24層層 0.8 32% 洋房洋房

12、7層層 1.21.5 23% 高層高層 22層層 2.53.5 1015% 以配比的方式用足以配比的方式用足1.5的的容積率容積率 產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合有：產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合有： 1 1、商業(yè)洋房、商業(yè)洋房 2 2、商業(yè)聯(lián)排、商業(yè)聯(lián)排/ /大院高層大院高層 3 3、商業(yè)聯(lián)排、商業(yè)聯(lián)排/ /大院洋房高層大院洋房高層 7層 7層 總圖總圖 配比研究配比研究 洋房 洋房 7層 7層 洋房 洋房 2.5層 20.5層 2.5層 2.5層 別墅 別墅 別墅 高層 間距 不均勻使用容積率不均勻使用容積率 含金量高含金量高 容積率面積收益容積率面積收益 容積率面積收益容積率面積收益 預(yù)計建面價格預(yù)計地價外成本預(yù)計建面價格

13、預(yù)計地價外成本 地價外成本地價外成本 前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施及配套費期間費用前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施及配套費期間費用 這里可以看到這里可以看到商鋪商鋪是含金最高的，應(yīng)在市場容量內(nèi)盡量多建。剩余的土地應(yīng)多建是含金最高的，應(yīng)在市場容量內(nèi)盡量多建。剩余的土地應(yīng)多建大院大院 別墅、洋房別墅、洋房，最后剩余的容積率換為，最后剩余的容積率換為高層高層。 各各 業(yè)業(yè) 態(tài)態(tài) 的的 容容 積積 率率 面面 積積 收收 益益 表表 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 預(yù)計建面價格預(yù)計建面價格 預(yù)計地價外成本預(yù)計地價外成本 容積率面積收益容積率面積收益 社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪 200250 10000/ 2700 / 7300元元 經(jīng)濟型酒店經(jīng)濟型酒店 2

14、00250 5000/ 2600 / 2400元元 大院別墅大院別墅 200250 8000/ 3450 / 4550元元 花園洋房花園洋房 100130 5500/ 2750 / 2750元元 小戶型高層小戶型高層100130 4200/ （清水）（清水） 3000 / 1200元元 總圖經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 用地面積用地面積: 106688 m2 地上建筑面積地上建筑面積: 160035 m2 總建筑面積總建筑面積: 215671 m2 容積率容積率:1.5 綠化率綠化率:30% 建筑密度建筑密度:30% 其中其中: 住宅住宅: 136052 m2 (計容計容) 14410 m2 (不計容）不計容

15、） 商業(yè)商業(yè): 22788 m2 (計容計容) 車庫車庫: 38326 m2 (車位車位) 地下超市地下超市: 2918 m2 (不計容不計容) 其他其他:1195 m2 (計容計容) 產(chǎn)品類別 大院別墅 花園洋房 小戶型高 層 洋房高層商 業(yè)區(qū)車位 商鋪 地下超 市 經(jīng)濟型酒店 套數(shù) 176 其中： 聯(lián)排88 疊拼 88 240 其中： 平層 躍層 1008 551 其中： 洋房314 高層159 商區(qū)78 - - - 單套面積 180-240 120-180 39-53 - - - - 總面積 38187 38165 55675 19711 14003 1992 8785 單價 8872

16、元/ 5521 元/ 5500 元/ 8 萬元/個 15000 元/ - 5500 元/ 總銷金額 33880萬 21071萬 30621萬 4399萬 21005萬 - 4832萬 合計總銷 115808萬元 銷售面積 174525 總建筑面積 215671 容積率 1.5 建筑覆蓋率 30% 總圖總圖成果匯總成果匯總 設(shè)計優(yōu)化后的銷售溢價 業(yè)業(yè) 態(tài)態(tài) 面積調(diào)整面積調(diào)整 售價調(diào)整售價調(diào)整 調(diào)整前面積調(diào)整前面積 ( (平米平米) ) 調(diào)整后面積調(diào)整后面積 ( (平米平米) ) 調(diào)整前總額調(diào)整前總額 ( (萬元萬元) ) 調(diào)整后總額調(diào)整后總額 ( (萬元萬元) ) 聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅 24592

17、19450 15402 19800 疊加別墅疊加別墅 19781 18737 11881 14080 洋洋 房房 39593 38165 18921 21071 小小 戶戶 型型 51961 55675 23798 30621 車車 位位 24308 19711 4155 4399 經(jīng)濟型酒店經(jīng)濟型酒店 8885 8785 4443 4832 商商 鋪鋪 14118 14003 14118 21005 總總 計計 183239 174525 92717 115808 設(shè)計優(yōu)化后銷售總金額增加設(shè)計優(yōu)化后銷售總金額增加:115808-92717=23091萬元萬元 東西分區(qū)高檔住區(qū)東西分區(qū)高檔住區(qū)

18、 vs vs 商業(yè)與小戶型高層商業(yè)與小戶型高層 南北分區(qū)大院別墅南北分區(qū)大院別墅 vs 花園洋房花園洋房 商業(yè)商業(yè)vs小戶型高層小戶型高層 利用河道、綠地、高差利用河道、綠地、高差 將差異大的業(yè)態(tài)分開。將差異大的業(yè)態(tài)分開。 既滿足各業(yè)態(tài)的需求，也保證了其品質(zhì)。既滿足各業(yè)態(tài)的需求，也保證了其品質(zhì)。 洋房布置在南側(cè)可減少高層對大院別墅的影洋房布置在南側(cè)可減少高層對大院別墅的影 響。商業(yè)盡量接近學(xué)校大門、公交站點。響。商業(yè)盡量接近學(xué)校大門、公交站點。 高層布置在遠(yuǎn)端。高層布置在遠(yuǎn)端。 重重 大大 大大 門門 公公 交交 站站 點點 總圖價值挖掘總圖價值挖掘 疊拼別墅剖面圖疊拼別墅剖面圖 附送閣樓附送

19、閣樓 四樓四樓 三樓三樓 二樓二樓 一樓一樓 9090105105 9090105105 9090105105 9090105105 0 03030 5050100100 半地下室（帶庭院）半地下室（帶庭院） 附送閣樓附送閣樓 一樓一樓 二樓二樓 9090120120 9090120120 聯(lián)排別墅剖面圖聯(lián)排別墅剖面圖 0 03030 6060150150 半地下室（帶采光庭院）半地下室（帶采光庭院） 聯(lián)排：200250（實得350400） 送 : 2F閣樓，半地下層庭院 疊拼：180220（實得220300） 送: 4F閣樓，半地下層庭院 產(chǎn)品溢價：面積贈送產(chǎn)品溢價：面積贈送 用 盡少的容積

20、率盡少的容積率 和 盡大的密度盡大的密度 得到 盡多的面積盡多的面積 聯(lián)排聯(lián)排A4A4戶型解析戶型解析 產(chǎn)品溢價：面積贈送產(chǎn)品溢價：面積贈送 送閣樓送閣樓 贈送車庫贈送車庫 贈送半地下室贈送半地下室 后花園后花園 前花園前花園 疊拼戶型疊拼戶型A5A5，A8A8解析解析 送閣樓送閣樓 后花園后花園 獨立入戶樓梯獨立入戶樓梯 贈送車庫贈送車庫 贈送半地下室贈送半地下室 前花園前花園 空中花園空中花園 移動隔墻位置，住宅地下室不計容積率面積增加，節(jié)省出的容積率可用于其他業(yè)態(tài)。移動隔墻位置，住宅地下室不計容積率面積增加，節(jié)省出的容積率可用于其他業(yè)態(tài)。 原來原來 現(xiàn)在現(xiàn)在 產(chǎn)品溢價：面積贈送產(chǎn)品溢價：

21、面積贈送 產(chǎn)品溢價：面積贈送產(chǎn)品溢價：面積贈送 花園洋房花園洋房(優(yōu)化面積后的大城小院優(yōu)化面積后的大城小院)： 控制平層數(shù)量，控制單套面積大小 每個單元：4戶底躍，6戶平層，2戶頂躍，電梯花園洋房 送閣樓送閣樓 車庫車庫 贈送半地贈送半地 下室下室 前花園前花園 空中花園空中花園 平層平層120平米平米 頂躍頂躍 170180平米平米 底躍底躍 140150平米平米 后庭院后庭院 1 2 3 4 5 6 7 小戶型高層：小戶型高層： 每層850平米 4梯16戶 1室：2室15：1 產(chǎn)品溢價：面積贈送產(chǎn)品溢價：面積贈送 小面積：小面積：1室室1廳廳39 48m2 ，2室室1廳廳52 55m2 低

22、公攤：低公攤：22 %（標(biāo)準(zhǔn)層）（標(biāo)準(zhǔn)層） 雙陽臺：絕大部分戶型擁有雙陽臺雙陽臺：絕大部分戶型擁有雙陽臺 商鋪商鋪A： 一層送室外場地、二層一層送室外場地、二層5.1米層高、米層高、 送屋頂平臺送屋頂平臺 產(chǎn)品溢價：面積贈送 商鋪商鋪B： 聯(lián)排商鋪、送室外場地、零公攤聯(lián)排商鋪、送室外場地、零公攤 人行道 車道 虎溪河退界 建筑間距 人行道 車道 產(chǎn)品溢價戶戶有水景 點狀集中水景方案點狀集中水景方案 洋房區(qū)域水景方案洋房區(qū)域水景方案 產(chǎn)品溢價產(chǎn)品溢價花園私有化花園私有化 私家花園總計面積私家花園總計面積 4090040900平方米平方米 私家花園占住宅區(qū)景觀面積私家花園占住宅區(qū)景觀面積 65%6

23、5% 私家花園邊界處理私家花園邊界處理 私家花園相臨小徑方案私家花園相臨小徑方案 賣點一賣點一: : 大面積大面積 中戶型中戶型 大于大于100100平方米平方米 邊戶型邊戶型 大于大于250250平方米平方米 賣點二賣點二: :花園入戶花園入戶 產(chǎn)品溢價花園私有化 產(chǎn)品溢價產(chǎn)品溢價虎溪河退界利用虎溪河退界利用 虎溪河退界原要求虎溪河退界原要求50m 現(xiàn)調(diào)整為現(xiàn)調(diào)整為16米米 16米范圍內(nèi)做米范圍內(nèi)做 放坡、庭院放坡、庭院 產(chǎn)品溢價產(chǎn)品溢價 車道全地下車道全地下 綠化用地增加綠化用地增加 建筑間距縮小建筑間距縮小 低層產(chǎn)品增加低層產(chǎn)品增加 成本控制地下車庫 大院區(qū)域：大院區(qū)域： 地下車庫頂板、

24、側(cè)面開洞，自 然通風(fēng)，不做機械排風(fēng)。 洋房高層區(qū)域：洋房高層區(qū)域： 機械排風(fēng)。 自然排風(fēng)口自然排風(fēng)口 生化池生化池 生化池生化池 生化池生化池 排水走后場花園。 頂板覆土：600900。 車庫層高控制在車庫層高控制在3100。 排水走后場頂板 頂板覆土：前場900，后場1500。 車庫層高控制在車庫層高控制在3700。 成本控制節(jié)能設(shè)計 住宅：住宅： 地下室，所有用房名稱全部標(biāo)為“儲藏” 屋頂，剖面有條件的加繪隔熱層。 商業(yè)： 加繪櫥窗，儲藏間。 保溫材料：保溫材料： 商鋪商鋪 家庭廳家庭廳 影音室影音室 保姆房保姆房 采暖房間采暖房間 采暖房間采暖房間 采暖房間采暖房間 商鋪商鋪 儲藏儲藏/

25、廚房廚房 櫥窗櫥窗 儲藏儲藏 采暖房間采暖房間 采暖房間采暖房間 不采暖不采暖 不采暖不采暖 隔熱層隔熱層 儲藏儲藏 普通鋁合金 5+9+6中空玻璃 墻面20厚聚苯板 屋面40厚聚苯板 斷橋鋁合金 6+12+6中空玻璃 墻面30厚聚苯板 屋面70厚聚苯板 立面選材 細(xì)石混凝土/深灰色 陶色面磚 鋁合金格柵 木色鋁合金窗 普通中空白玻 青磚 質(zhì)感涂料 或 苯板拉線丙烯 酸涂料 或 青磚 丙烯酸涂料 質(zhì)感涂料 或 苯板拉線丙烯 酸涂料 凹墻配木花架裝飾 大院效果 花園洋房效果圖 小戶型高層效果圖 商鋪效果圖 景觀研發(fā)景觀研發(fā) 景觀定位分析 景觀設(shè)計目標(biāo) 景觀總圖溢價點挖掘 場地體驗 建造標(biāo)準(zhǔn) 景觀

26、定位分析 低密度住宅低密度住宅 改善住房客戶改善住房客戶 投資客戶投資客戶 高私密性高私密性 多私有資源多私有資源 多綠化多綠化 大花園大花園 龍湖品牌龍湖品牌 產(chǎn)品號召力產(chǎn)品號召力 香樟林香樟林.藍(lán)湖郡藍(lán)湖郡.弗萊明戈弗萊明戈 藍(lán)湖郡交房滿意度調(diào)查藍(lán)湖郡交房滿意度調(diào)查 營銷定位報告營銷定位報告 景觀目標(biāo)定位景觀目標(biāo)定位 1.1.低于低于1010的硬景比例的硬景比例( (商業(yè)區(qū)域除外商業(yè)區(qū)域除外) ) 2.通過私有化等手段使得產(chǎn)品價格提升通過私有化等手段使得產(chǎn)品價格提升5% 3.驚艷的體驗區(qū)驚艷的體驗區(qū)(中式園林的精神體驗中式園林的精神體驗 ) 4.現(xiàn)代中式景觀的標(biāo)桿現(xiàn)代中式景觀的標(biāo)桿 超越超

27、越 龍湖硬景的新龍湖硬景的新 標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn) 5.景觀學(xué)術(shù)界的認(rèn)同景觀學(xué)術(shù)界的認(rèn)同(提升項目形象提升項目形象) 景觀設(shè)計目標(biāo)景觀設(shè)計目標(biāo) 景觀溢價景觀溢價 配合項目進(jìn)度快速銷售配合項目進(jìn)度快速銷售 提升項目及公司美譽度提升項目及公司美譽度 組團道路組團道路 管理崗多管理崗多 臨道路別墅品質(zhì)低臨道路別墅品質(zhì)低 提升整體樓盤形象提升整體樓盤形象 提升臨道路別墅品質(zhì)提升臨道路別墅品質(zhì) 減少管理門崗的數(shù)量減少管理門崗的數(shù)量 組團內(nèi)道路組團內(nèi)道路, ,參考星河灣、參考星河灣、 蘭橋圣菲蘭橋圣菲 景觀總圖分析景觀總圖分析. .價值挖掘價值挖掘 組團道路做法組團道路做法 景觀總圖分析景觀總圖分析. .價值挖掘價值

28、挖掘 圍墻（ 高2.2米） 分項 尺寸 做法 顏色 價格 單位 備注 壓頂或頂 部裝飾 寬400 瓦 灰色 60 元/米 鏤空裝飾 600X600 仿木 深灰色 150 元/個 立面裝飾 外墻涂料 白色 80 元/米2 結(jié)構(gòu)部分 碎石+混泥土+300 高條石基座 300 元/米 留空 合計(圍墻施工圖3月5日前提供) 850 元/米 圍墻一圍墻一 景觀總圖分析景觀總圖分析. .價值挖掘價值挖掘 法國梧桐法國梧桐 楠竹楠竹 黃葛樹、小葉榕、黃葛樹、小葉榕、 香樟、重陽木香樟、重陽木 私家花園標(biāo)準(zhǔn)私家花園標(biāo)準(zhǔn) 圍網(wǎng)（高 2.2米） 分項 尺寸 做法 顏色 價格 單位 備注 成品圍網(wǎng) 間距80 3.

29、5封塑鋼筋 綠色 300 元/米 結(jié)構(gòu)部分 碎石+混泥土 (300見方) 100 元/米 合計（好望山已經(jīng)成熟運用） 400 元/米 圍網(wǎng)圍網(wǎng) 景觀總圖分析景觀總圖分析. .價值挖掘價值挖掘 虎溪河處理方案虎溪河處理方案 1 1、配合售場設(shè)置觀河平臺、配合售場設(shè)置觀河平臺 2 2、擺置木質(zhì)家具及花器提升、擺置木質(zhì)家具及花器提升 氛圍氛圍 1 1、綠化為主、綠化為主, ,主要喬木為柳樹主要喬木為柳樹; ; 2 2、靠花園一側(cè)種植常綠的小葉、靠花園一側(cè)種植常綠的小葉 榕、香樟提升臨河別墅私密性榕、香樟提升臨河別墅私密性 景觀總圖分析景觀總圖分析.價值挖掘價值挖掘 綠地私有化 私家花園總計面積私家花

30、園總計面積 4200042000平方米平方米 私家花園占住宅區(qū)景觀面積私家花園占住宅區(qū)景觀面積 65%65% 私家花園邊界處理私家花園邊界處理 采用豐富的喬、灌木形成采用豐富的喬、灌木形成 屏障屏障: : 喬木品種喬木品種: :桂花桂花 香樟香樟 天竺天竺 桂桂 小葉榕小葉榕 灌木品種灌木品種: :海桐球海桐球 花葉良花葉良 姜姜 棕竹棕竹 毛葉丁香球毛葉丁香球 私家花園相臨小徑方案私家花園相臨小徑方案 1 1、道路道路:花園間采用石花園間采用石 汀步設(shè)置（汀步設(shè)置（5050厚青石厚青石 7070 元元/ /平方米）平方米） 2 2、門牌門牌:每戶設(shè)置木制每戶設(shè)置木制 腰門配入戶一個，樣式腰門

31、配入戶一個，樣式 同藍(lán)湖郡東岸同藍(lán)湖郡東岸 景觀總圖分析景觀總圖分析. .價值挖掘價值挖掘 地面標(biāo)準(zhǔn):地面采用半細(xì)葉結(jié)縷草（40元/平方 米) 喬木贈送標(biāo)準(zhǔn) : 邊戶型 6棵喬木 3棵花喬木 中戶型 4棵喬木 2棵花喬木 喬木品種 :香樟 皂角樹 廣玉蘭 桂花 花樹品種: 黃桷蘭 玉蘭 櫻花 紅葉李 賣點一:大面積 中戶型 大于100平方米; 邊戶型 大于250平方米 賣點二:花園入戶 花園私有化 景觀總圖分析景觀總圖分析. .價值挖掘價值挖掘 品種確定來源 于藍(lán)湖郡交房 報事資料 場地體驗場地體驗 水景方案-戶戶水景 1 1、北區(qū)的水體在入口及中心、北區(qū)的水體在入口及中心 景觀場地集中設(shè)置景

32、觀場地集中設(shè)置; ; 2 2、南區(qū)洋房區(qū)域三溪水體寬、南區(qū)洋房區(qū)域三溪水體寬 度度1.51.5米米, ,采用龜紋石采用龜紋石(300(300元元/ / 噸噸) )散置駁岸散置駁岸 點狀集中水景方案點狀集中水景方案 洋房區(qū)域水景方案洋房區(qū)域水景方案 設(shè)計單位設(shè)計單位: 主設(shè)計師主設(shè)計師: 朱育帆朱育帆 主設(shè)職位主設(shè)職位:景觀學(xué)景觀學(xué)vs設(shè)計學(xué)研究中心設(shè)計學(xué)研究中心 所長所長 清華大學(xué)建筑學(xué)院景觀園林研究所教授清華大學(xué)建筑學(xué)院景觀園林研究所教授 中國園林中國園林編委會委員編委會委員 主要作品主要作品: 北京北京CBDCBD景觀設(shè)計導(dǎo)則編制（景觀設(shè)計導(dǎo)則編制（20022002） 濟南大明湖景區(qū)規(guī)劃設(shè)

33、計咨詢（濟南大明湖景區(qū)規(guī)劃設(shè)計咨詢（20022002） 北京奧林匹克公園景觀設(shè)計國際競賽北京奧林匹克公園景觀設(shè)計國際競賽A02A02方案（方案（20032003） 清華大學(xué)核研院景觀設(shè)計（項目負(fù)責(zé)人）清華大學(xué)核研院景觀設(shè)計（項目負(fù)責(zé)人） 北京金融街北順城街北京金融街北順城街1313號四合院號四合院“與誰同坐”改造設(shè)計（項目負(fù)責(zé)人）與誰同坐”改造設(shè)計（項目負(fù)責(zé)人） 利用主設(shè)計師在設(shè)計界的影響力利用主設(shè)計師在設(shè)計界的影響力, ,配合他出書介紹本項目的景觀設(shè)計理念配合他出書介紹本項目的景觀設(shè)計理念; ; 請設(shè)計師在專業(yè)雜志（中國園林）及報紙上發(fā)表軟文配合推廣項目請設(shè)計師在專業(yè)雜志（中國園林）及報紙上

34、發(fā)表軟文配合推廣項目 邀請設(shè)計師參加推廣活動，利用清華的號召力提升項目文氣配合銷售邀請設(shè)計師參加推廣活動，利用清華的號召力提升項目文氣配合銷售 設(shè)計資源選擇設(shè)計資源選擇 中國傳統(tǒng)吉祥文化中國傳統(tǒng)吉祥文化 重慶書院文化重慶書院文化 水水 景景 植植 物物 景觀主題景觀主題 景觀主題基本原則與出發(fā)點景觀主題基本原則與出發(fā)點: : 1 1、與項目定位呼應(yīng)，具有、與項目定位呼應(yīng)，具有“文氣文氣” 2 2、具有獨特性、具有獨特性 3 3、易造景，對宣傳有利、易造景，對宣傳有利 少陵書院少陵書院 靜暉書院靜暉書院 竹林書院竹林書院 蓮峰書院蓮峰書院 北巖書院北巖書院 濂溪書院濂溪書院 東川書院東川書院 聚

35、奎書院聚奎書院 江津書院江津書院 鳳山書院鳳山書院 東皋書院東皋書院 瀛山書院瀛山書院 隆化書院隆化書院 巴川書院巴川書院 合宗書院合宗書院 鉤深書院鉤深書院 重璧書院重璧書院 桂香書院桂香書院 南賓書院南賓書院 縉云書院縉云書院 字水書院字水書院 渝州書院渝州書院 三溪九院三溪九院 觀瀾院觀瀾院 濂溪院濂溪院 北巖院北巖院 瀛山院瀛山院 桂香院桂香院 字水院字水院 靜暉院靜暉院 竹林院竹林院 蓮峰院蓮峰院 院落景觀 場地體驗場地體驗 庭院方案 場地體驗場地體驗 大院的苗木配置標(biāo)準(zhǔn)大院的苗木配置標(biāo)準(zhǔn)（以樣板大院為例） 序 號 苗木 名稱 規(guī)格（CM） 計量 單位 數(shù)量 （株） 苗木單 價（元）

36、 苗木小計 （元） 工程造價 （元） 備注 特點 冠幅 干徑 高度 分枝點 1 臘梅 400- 500 15- 20 500- 600 25-30枝 /叢 株 3 800.00 2400.00 3408.00 觀瀾院 大叢古樸 2 紅梅 400- 500 20- 25 450- 600 株 1 3500.00 3500.00 4970.00 觀瀾院 古樸、形優(yōu) 3 桂花 550- 600 20- 22 500- 600 株 1 12000.00 12000.00 17040.00 觀瀾院 古樸、形優(yōu) 4 西府海 棠 400- 450 20- 25 400- 500 株 2 4500.00 90

37、00.00 12780.00 觀瀾院 古樸、形優(yōu) 5 皂角樹 500- 600 25- 35 700- 900 株 1 5500.00 5500.00 7810.00 觀瀾院 枝形開展、 形優(yōu) 6 地被 M2 200 80.00 16000.00 22720.00 觀瀾院 7 灌木 M2 20 180.00 3600.00 5112.00 觀瀾院 8 合計 228 52000.00 73840.00 景觀建造標(biāo)準(zhǔn)景觀建造標(biāo)準(zhǔn) 庭院苗木配置標(biāo)準(zhǔn)庭院苗木配置標(biāo)準(zhǔn) 景觀方案景觀方案 消防道處理方案消防道處理方案 車庫進(jìn)口處理方案車庫進(jìn)口處理方案 車庫通風(fēng)口處理方案車庫通風(fēng)口處理方案 洋房與高層景觀的

38、分界方案洋房與高層景觀的分界方案 場地體驗場地體驗- -景觀小品方案景觀小品方案 體驗區(qū)整體介紹參見體驗區(qū)整體介紹參見 體驗中心部分資料體驗中心部分資料 售場后場詳細(xì)方案調(diào)售場后場詳細(xì)方案調(diào) 整中，整中，3 3月月3030日專題匯日專題匯 報報 售場區(qū)域景觀售場區(qū)域景觀 景觀建造標(biāo)準(zhǔn)景觀建造標(biāo)準(zhǔn) 圍界軟景標(biāo)準(zhǔn)圍界軟景標(biāo)準(zhǔn) 景觀分 區(qū) 景觀 面積 配置苗木 單方 成本 總造價 住區(qū)外 圍綠化 6000 平米 小葉榕、香樟、黃 葛樹、楊樹、蒲葵、 海桐秋、茶花 160 元 96萬元 景觀建造標(biāo)準(zhǔn)景觀建造標(biāo)準(zhǔn) 河邊軟景標(biāo)準(zhǔn)河邊軟景標(biāo)準(zhǔn) 景觀分 區(qū) 景觀 面積 配置苗木 單方 成本 總造價 河邊綠 化

39、 4000 平米 楊柳、水杉、 矛草、迎春花、 木芙蓉、鳶尾、 草坪等 180 元 72萬元 景觀建造標(biāo)準(zhǔn)景觀建造標(biāo)準(zhǔn) 商業(yè)與住區(qū)分隔軟景標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)與住區(qū)分隔軟景標(biāo)準(zhǔn) 景觀分 區(qū) 景觀 面積 配置苗木 單方 成本 總造價 高低區(qū) 分界 3500 平米 楠木、欒樹、香樟、 樸樹、合歡、金邊 黃楊，南天竹、小 葉女貞、草坪等 180 元 63萬元 景觀建造標(biāo)準(zhǔn) 商業(yè)與住區(qū)分隔軟景標(biāo)準(zhǔn) 景觀分 區(qū) 景觀 面積 配置苗木 單方 成本 總造價 建筑后 場 私家花 園相臨 區(qū)域 6000 平米 楠木、欒樹、香 樟、樸樹、合歡、 金邊黃楊，南天 竹、小葉女貞、 草坪等 200 元 120萬元 花園布置700寬

40、青 石汀步 100 元 5萬元 景觀建造標(biāo)準(zhǔn)景觀建造標(biāo)準(zhǔn) 公共道路標(biāo)準(zhǔn)公共道路標(biāo)準(zhǔn) 景觀分區(qū) 景觀 面積 配置苗木 單方 成本 總造價 公共道路 5500 平米 (硬景 1000 平方 米) 桂花、香樟、玉蘭、廣 玉蘭、櫻花、棕竹、茶 花、春鵑球、草坪等 220 元 99萬元 1.8米寬道路 青石、青磚 300 元 30萬元 景觀建造標(biāo)準(zhǔn) 公共節(jié)點標(biāo)準(zhǔn) 景觀分 區(qū) 景觀面 積 配置苗木 單方成 本 總造價 公共節(jié) 點 4800平 米(硬景 3000平 方米) 銀杏、桂花、 竹、櫸樹、花 卉、草坪等 240元 43.2萬 元 芝麻白、青磚 硬景350 元 105萬元 景觀建造標(biāo)準(zhǔn)景觀建造標(biāo)準(zhǔn) 景

41、觀總體指標(biāo)景觀總體指標(biāo) 總指標(biāo) 用地面積 106690 平方米 建筑占地 31992 平方米 河流面積 2600 平方米 市政停車場 2880 平方米 住宅區(qū) 紅線內(nèi)景觀總面積 69218 平方米 私家花園總面積 42000 平方米 全軟景面積 住宅區(qū)公共景觀面積 19938 平方米 (含800平方米游泳池) 住宅區(qū)硬景面積 6978.3 平方米 400元/平方米 住宅區(qū)硬景比例 0.10 商業(yè)區(qū) 紅線外景觀面積 12520 平方米 紅線內(nèi)商業(yè)景觀面積 7280 平方米 商業(yè)景觀面積 19800 平方米 200元/平方米(采用青石、芝麻白） 商業(yè)硬景面積 10500 平方米 商業(yè)區(qū)硬景比例 0

42、.53 序號序號 苗木名稱苗木名稱 直供量直供量 直供金額直供金額 庫存調(diào)撥數(shù)庫存調(diào)撥數(shù) 庫存金額庫存金額 數(shù)量合計數(shù)量合計 金額合計金額合計 1 桂花 203 832409 189 423152 392 1255561 2 銀杏 298 1049530 381 1679834 679 2729364 3 白玉蘭 94 145190 54 57951 148 203141 4 黃桷樹 337 826350 23 88100 360 914450 5 小葉榕 426 544050 1001 1189183 1427 1733233 6 法國梧桐 992 2078750 70 77195 1062

43、 2155945 7 紅葉李 105 120774 227 228238 332 349012 8 皂角樹 46 176000 37 142200 83 318200 9 羊蹄甲 10 1900 35 184468 45 186368 10 雪松 250 584450 19 0 269 584450 11 重陽木 50 4500 160 47115 210 51615 12 小計小計 2865 2865 6399853 6399853 2196 2196 4117436 4117436 5061 5061 10517289 10517289 景觀建造標(biāo)準(zhǔn)景觀建造標(biāo)準(zhǔn) 項目喬木品種項目喬木品種

44、喬木品種：銀杏喬木品種：銀杏 桂花桂花 黃葛樹黃葛樹 白玉蘭白玉蘭 廣玉蘭廣玉蘭 小葉榕小葉榕 楨楠楨楠 楠竹楠竹 紅葉李紅葉李 櫻花櫻花 桃花桃花 紫薇紫薇 灌木品種：黃楊灌木品種：黃楊 海桐海桐 春鵑春鵑 紅繼木紅繼木 龍柏球龍柏球 茶梅茶梅 含笑球含笑球 毛葉丁香毛葉丁香 春鵑春鵑 西洋鵑西洋鵑 紅葉石楠紅葉石楠 景觀建造標(biāo)準(zhǔn)景觀建造標(biāo)準(zhǔn) 軟景工藝標(biāo)準(zhǔn)軟景工藝標(biāo)準(zhǔn) 種植前要求種植前要求 腐殖土增加肥料、珍珠巖增加透水性腐殖土增加肥料、珍珠巖增加透水性 喬木土球標(biāo)準(zhǔn)喬木土球標(biāo)準(zhǔn) 6 6- -8 8倍干徑倍干徑 草繩包扎完整草繩包扎完整 灌木土球標(biāo)準(zhǔn)灌木土球標(biāo)準(zhǔn) 喬木防護(hù)與包扎標(biāo)準(zhǔn)喬木防護(hù)與

45、包扎標(biāo)準(zhǔn) 喬木麻布包扎形式及注射形式，麻布包扎喬木麻布包扎形式及注射形式，麻布包扎 要求超邊，不得露出麻布邊緣線要求超邊，不得露出麻布邊緣線 喬木支撐要求喬木支撐要求 喬木防護(hù)形式喬木防護(hù)形式 杉干四角支撐杉干四角支撐 景觀建造標(biāo)準(zhǔn)景觀建造標(biāo)準(zhǔn) 草坪工藝草坪工藝 草坪要求草坪要求 300X300300X300一塊一塊 基層要求標(biāo)準(zhǔn)基層要求標(biāo)準(zhǔn) 草格連接標(biāo)準(zhǔn)草格連接標(biāo)準(zhǔn) 大面積效果大面積效果 第一次碾壓第一次碾壓 鋪砂效果鋪砂效果 第二次碾壓第二次碾壓 完成效果完成效果 銹石黃銹石黃 價格：價格：80元元/平方米平方米 產(chǎn)地：福建產(chǎn)地：福建 芝麻黑芝麻黑 價格：價格：78元元/平方米平方米 產(chǎn)地

46、：福建產(chǎn)地：福建 芝麻白芝麻白 價格：價格：75元元/平方米平方米 產(chǎn)地：福建產(chǎn)地：福建 青石板青石板 價格：價格：30元元/平方米平方米 產(chǎn)地：本地產(chǎn)地：本地 青磚青磚 價格：價格：100元元/平方米平方米 產(chǎn)地：浙江產(chǎn)地：浙江 景觀建造標(biāo)準(zhǔn)景觀建造標(biāo)準(zhǔn) 硬景材料硬景材料 接縫整齊、接縫整齊、 成品保護(hù)成品保護(hù) 好無污染好無污染 排版對縫排版對縫 整齊整齊 硬鋪效果標(biāo)準(zhǔn)硬鋪效果標(biāo)準(zhǔn) 鋪狀形狀完整鋪狀形狀完整 井蓋放置平整井蓋放置平整 景觀建造標(biāo)準(zhǔn)景觀建造標(biāo)準(zhǔn) 虎皮石貼法1 虎皮石貼法2 景觀建造標(biāo)準(zhǔn)景觀建造標(biāo)準(zhǔn) 踏步自然石的堆砌標(biāo)準(zhǔn)踏步自然石的堆砌標(biāo)準(zhǔn) 景觀建造標(biāo)準(zhǔn)景觀建造標(biāo)準(zhǔn) 景觀建造標(biāo)準(zhǔn)

47、景觀建造標(biāo)準(zhǔn) 3. 營營 銷銷 策策 略略 銷銷 售售 策策 略略 6.1 賣什么? 6.2 賣給誰? 6.3 怎么賣? 賣什么? 賣什么？賣什么？- 戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位 大學(xué)城項目是龍湖在西區(qū)的大學(xué)城項目是龍湖在西區(qū)的第一個第一個項目項目 大學(xué)城項目是龍湖在中式產(chǎn)品線的大學(xué)城項目是龍湖在中式產(chǎn)品線的第一次第一次嘗試嘗試 戰(zhàn)略定位：戰(zhàn)略定位： 奠定龍湖品牌在大西區(qū)的龍頭地位及影響力奠定龍湖品牌在大西區(qū)的龍頭地位及影響力 強化龍湖產(chǎn)品創(chuàng)新的口碑強化龍湖產(chǎn)品創(chuàng)新的口碑 完成新中式住宅的探索，并形成標(biāo)準(zhǔn)完成新中式住宅的探索，并形成標(biāo)準(zhǔn) 賣什么賣什么? 品牌價值 ：10年別墅經(jīng)驗、進(jìn)步大西區(qū) 區(qū)域價值：

48、城市副中心、新興未來城 產(chǎn)品價值：原創(chuàng)中國大院別墅、情景商業(yè)街區(qū)、贈送 空間豐富 景觀價值：1萬平方米水岸自然資源、三溪九院 啟動會附件睿城價值梳理.xls 賣什么賣什么? 答答 案：案： 品牌品牌+ +差異化的高端物業(yè)差異化的高端物業(yè)+ +人文氛圍人文氛圍 賣給誰？ 目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析 1 1 2 3 4 5 大學(xué)教師 微電園工作人員 高校產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟相關(guān)者 沙區(qū)，九龍區(qū) 西區(qū)輻射的 區(qū)縣客戶 重點重點客戶客戶分析分析 物業(yè)類別物業(yè)類別 主力客戶類型主力客戶類型 置業(yè)利益置業(yè)利益 別墅別墅 洋房洋房 大學(xué)教授、副教授）大學(xué)教授、副教授）對高品質(zhì)商品房有一定的需求 沙區(qū)高收入和外埠沙區(qū)高收入

49、和外埠 客戶客戶 沙區(qū)長久缺乏較高品質(zhì)樓盤，市場對高端別墅的需求呈現(xiàn)“饑渴” 區(qū)縣客戶區(qū)縣客戶 壁山為代表皮鞋制造業(yè)。預(yù)計2010年將擁有1000家以上的制鞋企 業(yè)企業(yè)和配套廠家西部區(qū)縣的富裕階層數(shù)目眾多 西永微電園管理者西永微電園管理者 這類高收入人群高品質(zhì)商品房有一定的需求 小戶型小戶型 公寓公寓 大學(xué)青年教師大學(xué)青年教師 青年教師無集資房指標(biāo)，只能選擇學(xué)校提供的宿舍。未來婚育對住 房有明顯需求 沙區(qū)私營業(yè)主沙區(qū)私營業(yè)主 學(xué)生本無購買意向，但學(xué)生的大學(xué)生活遞延的需求，高校的產(chǎn)業(yè)經(jīng) 濟可以帶動遞延購買力; 微電園從業(yè)人員微電園從業(yè)人員 以惠普為例，進(jìn)駐的工程師多為成都等外地引進(jìn)人才，未解決住

50、房 需求明顯。大量產(chǎn)業(yè)工人對普通公寓消費需求也較為明顯。 商業(yè)商業(yè) 沙區(qū)私營業(yè)主沙區(qū)私營業(yè)主 高校的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟可以帶動遞延購買力;例如餐飲,淘寶店,運動休閑服 飾等 大學(xué)教授、副教授）大學(xué)教授、副教授）年教師和高級別教師對投資型物業(yè)（商鋪）有一定的需求 其他其他 有一定經(jīng)濟勢力,多渠道投資,希望享受大學(xué)城成熟期豐厚回報 怎么賣? 怎么賣？怎么賣？ 用好用好3 3樣“道具”樣“道具” 把控把控3 3個節(jié)奏個節(jié)奏 解決解決6 6大難題大難題 關(guān)注關(guān)注1 1個問題個問題 附件附件 三樣三樣“道具道具” 推廣策劃推廣策劃 目標(biāo)：在合理推廣費用范圍內(nèi)形成目標(biāo)：在合理推廣費用范圍內(nèi)形成驚動，人涌，火燒三個階