1、唐山廣場唐山廣場 物業產品確定及開發建議物業產品確定及開發建議 謹呈：集團 2009-01-16 本體。 項目區位項目區位 位于城市成熟核心區，緊鄰兩大城市主干道位于城市成熟核心區，緊鄰兩大城市主干道 項目位臵：項目位臵： 項目位于唐山市核心區，抗震紀 念碑東側，緊鄰城市主干道新 華道與建設路。 建設路：建設路： 唐山市的迎賓景觀大道，全長 10.38公里，是唐山市首條實行 “綠波”管理的道路 。 新華道：新華道： 1985年完成建設，路面寬50米， 全長9.55公里，也被稱為“唐山的 長安街” 。 抗震紀念碑：抗震紀念碑： 位于建設路與新華道交匯處，建 成于1986年唐山抗震10周年之際，

2、原為無人認領的地震遇難遺體安葬 地，現為唐山人文化娛樂活動的重 要場所。 新華道新華道 建設路建設路 抗震紀念碑抗震紀念碑 項目交通項目交通 多條城市干道及公交線路，便捷連接城市內各個區域多條城市干道及公交線路，便捷連接城市內各個區域 項目北側緊鄰新華道，距離建設路僅500 米，交通快速便利； 項目西側緊鄰抗震紀念碑廣場及大釗公 園，7路、28路等多路公交均可到達； 項目南側有運輸鐵路經過，煤礦在一定 程度上增加了噪音及粉塵污染。 城市主干道 其他道路 建設路建設路 西山道西山道 國防道國防道 文化路文化路 增盛路增盛路 新華道新華道 鐵路鐵路 鐵路 商業：商業： 主要沿新華道分布的百貨大 樓

3、、三利購物中心、尚座商 業街等 醫療：醫療： 婦幼醫院、老年病醫院、同 濟醫院、工人醫院及中醫醫 院等 教育：教育： 西山路小學、市八中、警察 學校、河北理工大學等 綠化：綠化： 大釗公園、鳳凰山公園等 政府：政府： 市委、市政府、市人大市政 協等 資源配套資源配套 步行尺度內，各種配套設施完善，以西側及北側為主步行尺度內，各種配套設施完善，以西側及北側為主 北新華道北新華道 新華道新華道 南新華道南新華道建設路建設路 鳳凰山公園鳳凰山公園 冀東冀東 烈士烈士 陵園陵園 大釗公園大釗公園 紀念碑紀念碑 廣場廣場 尚座商業街尚座商業街 市委市委市政府市政府 市人大市人大 市政協市政協 三利三利

4、購物購物 中心中心 百貨百貨 大樓大樓 廣場廣場 河北理工河北理工 大學大學 新街新街 小吃小吃 城城 婦幼婦幼 醫院醫院 同濟同濟 醫院醫院 工人醫院工人醫院 中醫中醫 醫院醫院 西山路西山路 小學小學 新天地新天地 國美店國美店 開灤開灤 一中一中 市八中市八中 老年病老年病 醫院醫院 255 醫院醫院 警察警察 學校學校 項目四至項目四至 道路狀況較佳，周邊商業氛圍成熟，西側景觀資源良好道路狀況較佳，周邊商業氛圍成熟，西側景觀資源良好 區域四至：區域四至： 東至增盛路 南臨國防道 西至文化路 北至新華道 項目項目 地塊地塊 抗震抗震 紀念紀念 碑廣碑廣 場場 新華電影院新華電影院 新文化

5、廣場新文化廣場 交通事故處理中心交通事故處理中心 華盛超市華盛超市 唐山科技館唐山科技館 國防道國防道 文化路文化路 增盛路增盛路 新華道新華道 新華大酒店新華大酒店 地塊現狀地塊現狀 地塊內部拆遷接近尾聲，前期準備情況平穩進行地塊內部拆遷接近尾聲，前期準備情況平穩進行 地塊內部的原生樹地塊東部未拆遷商鋪地塊南部的鍋爐建筑 西側文化路西側文化路 南側拆遷樓南側拆遷樓南側國防道及鐵路南側國防道及鐵路 東側增盛路東側增盛路 內部內部：主要部分基本拆 遷完畢，剩余部分為南 側建筑及東側少量商鋪， 地塊由北至南形成一定 坡度，內部有一定數量 的原生樹木； 周邊周邊：南側一面的建筑 及東側的部分住宅較破

6、 舊，西側大釗公園的綠 化度較高，北側與其他 三側形成鮮明對比； 未來回遷的長青小學 北側新華道及百貨大樓廣場北側新華道及百貨大樓廣場 經濟指標經濟指標 大規模商業開發模式大規模商業開發模式部分回遷住宅、教育及商業配套部分回遷住宅、教育及商業配套 經濟技術指標：經濟技術指標： 可建設占地面積：21.27萬平方米 總建設面積總建設面積：104.6萬平米（地上 88.6萬，地下16萬） 容積率：4.17 商品住宅建筑面積商品住宅建筑面積：41萬平米（地 上33萬，含3萬底商，地下8萬） 商業綜合體指標：21萬 寫字樓：14萬 酒店：5萬 回遷區：23.6萬（不含回遷書店） 回遷住宅回遷住宅 回遷商

7、鋪回遷商鋪 商品住宅商品住宅 及回遷商及回遷商 鋪鋪 商品住宅及商鋪商品住宅及商鋪 五星級五星級 酒店酒店 回遷回遷 小學小學 及幼及幼 兒園兒園 回遷商業回遷商業 及寫字樓及寫字樓 商業廣場商業廣場 本體總結本體總結 城市核心區，高度認知的城市核心區，高度認知的成熟區域成熟區域； 居住氛圍相對一般；居住氛圍相對一般； 道路系統完善，公交系統成熟；道路系統完善，公交系統成熟； 基礎建設跟進不足，周邊配套基礎建設跟進不足，周邊配套完善完善； 項目項目緊鄰景觀資源緊鄰景觀資源，環境相對優越；，環境相對優越； 南側及東側部分建筑較破舊；南側及東側部分建筑較破舊； 區域層面區域層面 區域認知度高區域認

8、知度高 產品層面產品層面 居住氛圍一般居住氛圍一般 交通交通/配套完善配套完善 相對集中的高層規劃排布；相對集中的高層規劃排布； 具備一定面積的中心景觀資源；具備一定面積的中心景觀資源； 的的成熟商業模式引進成熟商業模式引進，五星級酒店及寫字樓；，五星級酒店及寫字樓； 大規模項目；大規模項目； 配套的小學、幼兒園及部分商鋪；配套的小學、幼兒園及部分商鋪； 產品形式多樣產品形式多樣 大規模大規模 自身配套完善自身配套完善 城市核心城市核心/ /一線品牌實力打造一線品牌實力打造/ /大規模城市綜合體大規模城市綜合體 城市新地標城市新地標 開發商對本報告的成果需求：開發商對本報告的成果需求： 1.1

9、.住宅的產品定位及設計要點建議；（主要成果）住宅的產品定位及設計要點建議；（主要成果） 2.2.商鋪的產品設計要點；商鋪的產品設計要點； 3.3.公建部分的產品定位方向選擇。公建部分的產品定位方向選擇。 第一步：第一步：在正式進入市場層面研究之前，先要認識唐山這個城市。在正式進入市場層面研究之前，先要認識唐山這個城市。 1.1.對唐山的經濟發展如何認識對唐山的經濟發展如何認識為了尋找唐山的真實消為了尋找唐山的真實消 費力所在費力所在 2.2.對唐山的城市發展如何認識對唐山的城市發展如何認識為了判斷本區域地段的為了判斷本區域地段的 價值變化價值變化 第二步：第二步：分產品類型的市場、客戶研究，以

10、確定產品發展方向和設分產品類型的市場、客戶研究，以確定產品發展方向和設 計建議。計建議。 唐山。 認識唐山的經濟發展認識唐山的經濟發展 認識唐山的城市規劃發展認識唐山的城市規劃發展 GDPGDP表現表現 唐山市整體經濟保持平穩增長趨勢，尤其在2006年以前， 連續四年保持加速增長，至06年出現增速減緩，但07年 整體GDP增速有所回升情況。 唐山市07年GDP總值2779.14億元，穩坐河北省的頭把 交椅，在全國各城市排名中位列第20，領先于濟南、哈 爾濱、長沙、長春等二線城市 看指標看指標GDPGDP總額增速快，指標位居全國領先水平，甚至超越一些省會城市總額增速快，指標位居全國領先水平，甚至

11、超越一些省會城市 2003-2007年唐山市GDP總量與增長速度2003-2007年唐山市GDP總量與增長速度 0.00 500.00 1000.00 1500.00 2000.00 2500.00 3000.00 20032004200520062007 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% GDP(億元)增長率 數據來源：唐山市統計年鑒 【07年全國各城市GDP總額總額統計排名】 GDP總額總額增長率增長率 省內排名省內排名 GDPGDP表現表現 唐山市人均GDP增幅自02年-05年有較大提升，06年增 幅開始下降趨勢， 07年GDP總額的增速有所

12、回升，說明 城市經濟發展速度落后于城市化進程，城市擴張速度較 快。 唐山市07年人均GDP38351元，穩坐河北省的頭把交椅， 但由于人口較多，在全國各城市排名中位列第39，仍領 先于武漢、烏魯木齊、太原、長沙等二線城市 看指標看指標人口數量較大，導致人均人口數量較大，導致人均GDPGDP增速減緩，但仍超越一些省會城市增速減緩，但仍超越一些省會城市 0.00 5000.00 10000.00 15000.00 20000.00 25000.00 30000.00 35000.00 40000.00 199619971998199920002001200220032004200520062007

13、 0 0.05 0.1 0.15 0.2 0.25 0.3 人均GDP（元/人）增長率 19961996- -20072007年唐山市人均年唐山市人均GDPGDP年增長變化趨勢年增長變化趨勢 數據來源：唐山市統計年鑒 人均人均GDP人口人口省內排名省內排名 【07年全國各城市人均人均GDP統計排名】 07年唐山市人均GDP為38351元（約合5612美元） 唐山市房地產發展進入快速增長期，以質量為主，唐山市房地產發展進入快速增長期，以質量為主， 數量與質量并重數量與質量并重 房地產發展階段與人均房地產發展階段與人均GDPGDP關系國際通用衡量標準關系國際通用衡量標準 發展階段發展階段啟動期啟動

14、期發展期發展期快速增長期快速增長期穩定發展期穩定發展期 人均GDP （美元） 1000 3000 3000 4000 4000 8000 8000以上 需求特征生存需求 生存、改善 需求兼有 改善需求為 主 改善需求為 主 發展特征發展特征 超速發展 單純數量型 平穩發展 以數量為主 ，數量與質 量并重 快速發展 以質量為主 ，數量與質 量并重 緩慢發展 綜合發展型 看指標看指標 根據唐山當前根據唐山當前GDPGDP增速及人均增速及人均GDPGDP水平判斷，房地產市場進入高速水平判斷，房地產市場進入高速 增長期，城市化進程處于加速階段增長期，城市化進程處于加速階段 數據來源：唐山市統計年鑒 城

15、市化率 時間 20% 40% 60% 80% 初期階段 加速階段 后期階段 唐山城市化 的階段位臵 世界城市化進程階段性規律圖世界城市化進程階段性規律圖 GDPGDP增長率增長率房地產業發展狀況房地產業發展狀況 小于4%萎縮 4-5%停滯 5-8%穩定發展 大于8%高速發展 GDPGDP與房地產發展模式與房地產發展模式 看指標看指標 唐山市人均可支配收入不斷提高，位列全國唐山市人均可支配收入不斷提高，位列全國5050強；但整體社會財富強；但整體社會財富 在少數人手中富集，形成典型的沙漏結構在少數人手中富集，形成典型的沙漏結構 人均可支配收入增長趨勢人均可支配收入增長趨勢 0.00 5000.0

16、0 10000.00 15000.00 2001200220032004200520062007 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 城鎮人均可支配收入(元/人)增長率 人均可支配收入表現人均可支配收入表現 唐山市06年人均可支配收入為12376為，全國排名第46位 2007年，唐山人均可支配收入14235元，較上年增長15%， 04年以來，人均可支配收入以年均10%以上的速度增長。目 前已經超過武漢，位列全國50強。 數據來源：唐山市統計年鑒 【0606年全國各城市年全國各城市 人均可支配收入排名人均可支配收入排名】 看結構看結構 典型的重工業城市，三大產業發展

17、極不平衡，孤注一擲的產業結構典型的重工業城市，三大產業發展極不平衡，孤注一擲的產業結構 導致經濟抗風險能力不足，應對危機能力差導致經濟抗風險能力不足，應對危機能力差 第一產業增加值第一產業增加值增長率增長率第二產業增加值第二產業增加值增長率增長率第三產業增加值第三產業增加值增長率增長率 20052005年年236.196.3%1161.7317.2%629.7215.3% 20062006年年255.225.1%1367.4117.1%739.0513.7% 20072007年年286.082.6%1595.5516.5%897.5116.2% 第二產業占據絕對主導第二產業占據絕對主導 05-

18、07年，三大產業比重分配無明顯變化，二次產 業始終占經濟總量將近60%的比重，其中工業產值 占90%以上，是唐山主要經濟收入來源； 第三產業比例不斷提高第三產業比例不斷提高 05年以來，農業產值比重不斷下降，在保證第二產 業良性發展的基礎上，第三產業比例不斷上升，三 大產業結構逐步優化，滿足城市化要求。 0%20%40%60%80%100% 2005 2006 2007 20052007年唐山三大產業產值比重變化20052007年唐山三大產業產值比重變化 第一產業第二產業第三產業 數據來源：唐山市統計年鑒 礦主，能源業主礦主，能源業主 鋼材業主鋼材業主 私企業私企業 主，國主，國 企高層企高層

19、 公務員、教公務員、教 師、大型鋼師、大型鋼 企中高層企中高層 普通工人等普通工人等 支付力支付力 高高 低低 “沙漏型”結構沙漏型”結構 由于唐山的重工業發展與資源 占有息息相關，唐山呈現典型 的沙漏型財富特征，第三產業 發展迅速，中產階層開始出現， 但是力量相對薄弱。 看結構看結構 整體社會財富在少數人手中富集，形成典型的沙漏結構；頂級財富整體社會財富在少數人手中富集，形成典型的沙漏結構；頂級財富 人群受經濟危機影響嚴重，社會投資需求被嚴重打壓人群受經濟危機影響嚴重，社會投資需求被嚴重打壓 95-07年唐山三大產業產值變化95-07年唐山三大產業產值變化 0.00 500.00 1000.

20、00 1500.00 2000.00 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 第一產業(億元)第二產業(億元)第三產業(億元) 三大產業人均產值（萬元）三大產業人均產值（萬元） 第一產業(億元)第二產業(億元)第三產業(億元) 三大產業結構變化三大產業結構變化 第二產業發展速度最快；第三 產業呈現良好的發展勢頭，發 展速度與第二產業相當，但經 濟總量遠低于第二產業； 第二產業就業規模達到 153.65萬人，占總就業人數 的37.97%，近40%的就業人 口貢獻超過60%的產值。 人均居住面積比例（%）人均

21、居住面積比例（%） 0102030405060 20平米以下 20-40平米 40-60平米 60-80平米 80-100平米 100-120平米 20平米以下20-40平米40-60平米 60-80平米80-100平米100-120平米 看人口看人口 地震之后首個人口增長高峰支撐當前大量剛性首臵需求；二套房貸地震之后首個人口增長高峰支撐當前大量剛性首臵需求；二套房貸 政策推進剛性首改需求的實現政策推進剛性首改需求的實現 人口自然增長率 70年代末至80年代初，唐山出現地震之 后人口增長的高峰，到1981年出生率達到 20.3%，自然增長率達到14.4%，而76年以 來城市平均自然增長率僅為6

22、.1%； 此年齡段人口至2009年正值婚齡，婚房 需求（剛性首臵）成為主力購房需求之一。 人口出生率、死亡率及自然增長率（%）人口出生率、死亡率及自然增長率（%） 0 10 20 30 40 50 19761977197819791980198119821983 -40 -30 -20 -10 0 10 20 出生率出生率死亡率死亡率自然增長率自然增長率 6.16.1 “已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭， 如借款人家庭人均住房面積低于當地平均水平， 再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套 自住房貸款政策執行” 關于加強商業性房地產信 貸管理的補充通知 22.4422.44 07年唐山人均居

23、住面積為22.4422.44平米平米 低于平均居住面積 比例達到55%以上 95年至07年12年間，唐山市戶籍人口變化極小，增長率低于10%； 城市人口05年出現明顯增長，但從05年至07年城市人口幾乎無變化， 增長速度較小，說明城市流動人口數量較少； 看人口看人口 0505年開始唐山城市化進程開始加快，但近幾年增長速度緩慢，且人年開始唐山城市化進程開始加快，但近幾年增長速度緩慢，且人 口流動數量較少，以本市人口為主口流動數量較少，以本市人口為主 95-07年城市人口變化趨勢95-07年城市人口變化趨勢 0.00 200.00 400.00 600.00 800.00 戶籍人口（萬人） 679

24、. 684. 688. 690. 694. 699. 700. 702. 706. 710. 714. 719. 725 城市人口(萬人)168. 176. 181. 185. 189. 190. 193. 197. 223. 224. 299301304 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 唐山。 認識唐山的經濟發展：認識唐山的經濟發展： 1.1.看指標：看指標：GDPGDP高企，高企，三線城市領跑三線城市領跑； 2.2.看結構：第二產業絕對主導，看結構：第二產業絕對主導，風險防空能力弱風險防空能力

25、弱，社會，社會財富財富 在在少數人手中富集少數人手中富集； 3.3.看人口：城市內看人口：城市內剛性改善剛性改善及及剛性首臵剛性首臵需求旺盛需求旺盛 認識唐山的城市規劃發展認識唐山的城市規劃發展 十年重建十年重建 唐山的震后重建規劃應用“有機分散”的思想，使得城市基本生活唐山的震后重建規劃應用“有機分散”的思想，使得城市基本生活 配套資源分配相對均衡配套資源分配相對均衡 兩大片區兩大片區三足鼎立三足鼎立 唐山震后城市總體規劃應用了“有機分散”的思想，主城區適當唐山震后城市總體規劃應用了“有機分散”的思想，主城區適當 擴展，北部建設了新區，保留東礦區并適當發展，從而形成了南、北、擴展，北部建設了

26、新區，保留東礦區并適當發展，從而形成了南、北、 東三足鼎立的格局，使唐山形成了東三足鼎立的格局，使唐山形成了典型的組團式布局結構典型的組團式布局結構。三個組團。三個組團 中間，是環保綠地中間，是環保綠地( (陡河水庫風景區陡河水庫風景區) )。 唐山震后規劃也考慮了唐山與北唐山震后規劃也考慮了唐山與北 京、天津、燕山山脈的空間關系，將京、天津、燕山山脈的空間關系，將 恢復建設新唐山的規劃同整個恢復建設新唐山的規劃同整個冀東地冀東地 區的經濟發展區的經濟發展結合起來，具有了成熟結合起來，具有了成熟 的區域規劃視角。的區域規劃視角。 19941994年的規劃年的規劃 城市格局城市格局 由新華道和建

27、設路兩條城市主干道劃分城市區域；城市尺度小，唐由新華道和建設路兩條城市主干道劃分城市區域；城市尺度小，唐 百區域為目前城市唯一核心區，但屬于城南區域，客戶存在一定程百區域為目前城市唯一核心區，但屬于城南區域，客戶存在一定程 度的購買抗性度的購買抗性 新華道新華道 建建 設設 路路 市政府市政府 唐百唐百 三利三利 鳳凰新城鳳凰新城 規劃的未來商務金融中心規劃的未來商務金融中心 目前以中高檔住宅項目為主目前以中高檔住宅項目為主 城東工業區城東工業區 污染較為嚴重，污染較為嚴重， 居住環境較差居住環境較差 城南塌陷區城南塌陷區 以低端居住為主以低端居住為主 城市核心城市核心 唐山的商業、商務、政務

28、三重中心唐山的商業、商務、政務三重中心 城市主干道交匯城市主干道交匯 遠洋城遠洋城 唐山人的看法：唐山人的看法： “城南那邊地質條件不好，是地震時候損毀最 嚴重的” “南湖公園就是因為地震形成的濕地公園” “知道政府要遷過去，可是城南是塌陷區，蓋 房子恐怕有問題吧” “廣場（抗震紀念碑）那絕對是城市核心，但 畢竟是路南，感覺蓋不了高樓” 未來發展未來發展 南北兩個新城的規劃將分流城市核心的商務和政務中心功能，但建南北兩個新城的規劃將分流城市核心的商務和政務中心功能，但建 設時間的不確定，使得原核心的地位在短期內不會動搖。設時間的不確定，使得原核心的地位在短期內不會動搖。 鳳凰新城規劃鳳凰新城規

29、劃以服務京津唐區域為目標，成為唐山市的以服務京津唐區域為目標，成為唐山市的 商務中心、金融中心、總部基地、高科技產業基地。商務中心、金融中心、總部基地、高科技產業基地。 1.商務中心。著眼于大總部、大商業。大力發展高檔商業區，全力打造唐山的中央商務區。已確定 項目：德龍鳳凰假日五星級酒店、香港嘉里集團五星級酒店等項目，規劃用地面積約280畝，總建 筑面積約20萬平方米。啟動時間不確定。 2.金融中心。吸引各大金融機構入駐，打造唐山的金融一條街。 3.總部基地。面向京津唐區域，統籌打造總部基地。先期將啟動冀東物貿集團、唐山三友集團有限 公司科學技術研發中心、寶業集團、冀東石油基地、質檢中心及農村

30、信用社聯合社大廈、名仁大廈、 新合作大廈7個項目，總用地面積47畝，總建筑面積約30萬平方米。 4.高科技產業基地。結合北部高教產業園區建設，建成高科技產業基地。 南湖生態城規劃南湖生態城規劃9191平方公里，將成為唐山新的政務中心。平方公里，將成為唐山新的政務中心。 未來的南湖生態城功能定位于以塌陷區生態修復、工業文明、抗震精神、現代藝術與文化創意為主 要特色，以政務、休閑、運動、觀光為主要功能的城市型綜合功能區，以景觀綠化、湖面拓寬為契機， 著力打造休閑度假勝地、文化創意園區、國家城市濕地公園牞推動景觀地產開發，更新城市結構。 西南片區將成為唐山市新的政務中心、商務中心。南湖生態風景區建設

31、將促進該地區的高品質開發 建設，“十一五”期間，為重點發展片區，將以政務中心建設為帶動、以青龍河河道的整治為基礎，大 規模進行高品質辦公、商務、居住開發，將成為新的政務中心、商務中心、生態型示范新城。 唐山。 認識唐山的城市規劃發展：認識唐山的城市規劃發展： 1.1.從住宅居住屬性角度，城市核心的地段優勢不突出從住宅居住屬性角度，城市核心的地段優勢不突出 2.2.城市核心的功能屬性在短期內不會動搖城市核心的功能屬性在短期內不會動搖，長期或被，長期或被 城市新區分流部分實際功能城市新區分流部分實際功能 3.3.路南的地質條件會帶來一定的路南的地質條件會帶來一定的市場抗性市場抗性 認識唐山的經濟發

32、展：認識唐山的經濟發展： 1.1.看指標：看指標：GDPGDP高企，高企，三線城市領跑三線城市領跑； 2.2.看結構：第二產業絕對主導，看結構：第二產業絕對主導，風險防空能力弱風險防空能力弱，社會，社會財富財富 在在少數人手中富集少數人手中富集； 3.3.看人口：城市內看人口：城市內剛性改善剛性改善及及剛性首臵剛性首臵需求旺盛需求旺盛 開發商對本報告的成果需求：開發商對本報告的成果需求： 1.1.住宅的產品定位及設計要點建議；（主要成果）住宅的產品定位及設計要點建議；（主要成果） 2.2.商鋪的產品設計要點；商鋪的產品設計要點； 3.3.公建部分的產品定位方向選擇。公建部分的產品定位方向選擇。

33、 第一步：第一步：在正式進入市場層面研究之前，先要認識唐山這個城市。在正式進入市場層面研究之前，先要認識唐山這個城市。 1.1.對唐山的經濟發展如何認識對唐山的經濟發展如何認識為了尋找唐山的真實消為了尋找唐山的真實消 費力所在費力所在 2.2.對唐山的城市發展如何認識對唐山的城市發展如何認識為了判斷本區域地段的為了判斷本區域地段的 價值變化價值變化 第二步：第二步：分產品類型的市場、客戶研究，以確定產品發展方向和設分產品類型的市場、客戶研究，以確定產品發展方向和設 計建議。計建議。 住宅。 唐山宏觀市場容量及未來趨勢研究唐山宏觀市場容量及未來趨勢研究 市場趨勢市場趨勢 從反應時間上看：由南向北

34、遞進式發展從反應時間上看：由南向北遞進式發展 從影響程度上看：由上往下波及式傳導從影響程度上看：由上往下波及式傳導 從反應時間上看從反應時間上看由南向北遞進式發展由南向北遞進式發展 從影響程度上看從影響程度上看由上往下波及式傳導由上往下波及式傳導 珠三角珠三角長三角長三角環渤海環渤海 2007年1月-2008年2月一線城市商品房銷售量走勢2007年1月-2008年2月一線城市商品房銷售量走勢 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 07.107.207.307.407.507.607.707.807.907.10 07.11 07.1208.108.2 單位：

35、套 北京上海深圳 全國主要二、三線城市商品房成交面積走勢全國主要二、三線城市商品房成交面積走勢 單位：萬平米單位：萬平米 天津天津 沈陽沈陽 重慶重慶 長沙長沙 西安西安 東莞東莞 0 50 100 150 200 250 300 07.107.207.307.407.507.607.707.807.9 07.10 07.11 07.12 08.108.308.608.808.1 0 一線城市一線城市三四線城市三四線城市二線城市二線城市 北京北京 上海上海 深圳深圳 西安西安 成都成都 沈陽沈陽 長沙長沙 天津天津 南京南京 長春長春 太原太原 鄭州鄭州 貴陽貴陽 環渤海環渤海 珠三角珠三角

36、長三角長三角 一線城市中深圳和上海從20072007年年6 6月月開始進入深度調整 期，北京市場的反應慢于深圳、上海北京市場的反應慢于深圳、上海，從20072007年底年底進 入深度調整期，主要表現在成交量的明顯下滑； 二、三線城市的反應慢于一線城市二、三線城市的反應慢于一線城市，從20082008年年3 3- -4 4月月開 始進入調整期，且受影響程度明顯小于一線城市受影響程度明顯小于一線城市。 趨勢研究趨勢研究 至至0909年初，緊隨一、二線城市，典型三線城市進入房地產市場調整年初，緊隨一、二線城市，典型三線城市進入房地產市場調整 的第一階段的第一階段 “暗降保量”“暗降保量” 案例：案例

37、： 市場表現：市場表現： “業內人士稱，春節前樓市低迷，一些大開發商明著不降價，卻都在暗中降價。而中小開發商則抓緊時機 明降，每平方米較去年底下降200元至1000元不等，一些二環內的期房樓盤甚至開出每平方米2000元左右的價 格。同時，延續“購房即贈精裝修”、“特價房”等促銷模式，樓市低靡背景下，大小開發商均在采取自己的 方式降價突圍。” 搜房 北北 京京 天天 津津 杭杭 州州 深深 圳圳 廣廣 州州 東東 莞莞 惠惠 州州 西西 安安 武武 漢漢 佛佛 山山 上上 海海 石石 家家 莊莊 石家莊：石家莊： 三線城市 房地產市場：房地產市場： 08年下半年開始 出現房地產市場轉淡 的跡象，

38、成交量有所 下降，至09年初，石 家莊市場進入“暗降 保量”的階段 趨勢判斷趨勢判斷 此次經濟危機中，作為唐山支柱產業的煤炭、鋼鐵行業遭受重創，此次經濟危機中，作為唐山支柱產業的煤炭、鋼鐵行業遭受重創， 導致財富人群支付力下降，購房信心受挫導致財富人群支付力下降，購房信心受挫 唐山實體經濟遭受重創，支柱產業進入快速下滑期，導致鋼材、煤炭行業支付力下滑唐山實體經濟遭受重創，支柱產業進入快速下滑期，導致鋼材、煤炭行業支付力下滑 案案例：梧桐大道例：梧桐大道城市高端項目 銷售情況：銷售情況：08年上半年實現項目一期（6萬平米左右）全 部售罄，下半年轉入淡市以后，尤其10月煤炭、鋼鐵行 業開始下滑以后

39、，項目二期轉簽出現嚴重問題，且出現 10%的退房，目前轉簽不足50%。 “11月7日，國家能源局召集相關部門、行業協會和公司座談，與會人士普遍認為，煤炭相關產業鏈受整體 經濟影響明顯。” “中國鋼鐵工業協會表示，10月份，鋼鐵行業已進入全行業虧損，減產幅度明顯，預計全年粗鋼產量為5億 噸，與去年基本持平，甚至有減少的可能；全年煤炭消耗亦與去年持平，或將有所減少。” “在河北，現在鋼鐵限產幅度已達30%-40%，直接減少了對焦炭的需求” “中國重化工業已進入快速下滑期，明年鋼產量恐有深幅回落，造成煤炭、電力需求急劇萎縮，預計明年煤 炭產量將減少3億至5億噸。” “煤炭價格已經跌破國家限價水平，港

40、口現貨銷售價格則已經全線跌破國家限價水平。” （山西）公路煤炭物流信息網，08年11月 作為唐山主力購房人群，高端財富人群購買信心嚴重受挫、購房熱情明顯下降作為唐山主力購房人群，高端財富人群購買信心嚴重受挫、購房熱情明顯下降 取決于對經濟前景預期取決于對經濟前景預期 是否加大力度取決于是否加大力度取決于 經濟恢復的難度預期經濟恢復的難度預期 恢復取決于實體經濟恢復取決于實體經濟 的真實支撐與信心的真實支撐與信心 基本支撐面基本支撐面 我們當前對未來樓市的觀點：我們當前對未來樓市的觀點： 未來影響樓市的關鍵面將是未來影響樓市的關鍵面將是實體經濟面實體經濟面，經濟復，經濟復 蘇才能推動樓市徹底解凍

41、。蘇才能推動樓市徹底解凍。 趨勢判斷趨勢判斷唐山房地產市場轉暖需等待實體經濟復蘇，淡市將持續唐山房地產市場轉暖需等待實體經濟復蘇，淡市將持續 供銷統計供銷統計 據不完全統計，據不完全統計，0808年唐山市區總體消化年唐山市區總體消化7272萬，消化率超過萬，消化率超過60%60%； 中高端項目支撐市場，消化量占總體消化中高端項目支撐市場，消化量占總體消化47.2%47.2% 景泰翰林景泰翰林 宏揚香木林宏揚香木林 瑞景國際公館瑞景國際公館 梧桐大道梧桐大道 鷺港鷺港 鳳凰世嘉鳳凰世嘉 供應供應12萬，消化萬，消化9萬萬 供應供應18萬，消化萬，消化16萬萬 供應供應4萬，消化萬，消化2.7萬萬

42、 供應供應3.1萬，消化萬，消化3萬萬 供應供應28萬，消化萬，消化10萬萬 供應供應10萬，消化萬，消化5萬萬 高端高端 消化率消化率72%72% 供應供應12萬，消化萬，消化8萬萬 尚品名都尚品名都 供應供應0.5萬，全部消化萬，全部消化 金洋旺座金洋旺座 中高端中高端 供應供應4343萬萬 消化消化3434萬萬 消化率消化率80%80% 中端中端 供應供應6262萬萬 消化消化2929萬萬 消化率消化率47%47% 從消化率上看，在售中中 高端以上項目高端以上項目整體消化率 較高，平均達到7777% %，中中 端項目端項目消化率較低，僅為 4747% %； 從供應量上看，中端項中端項 目

43、目供應量最大，達到6262萬萬 平米平米，而高端項目高端項目供應量 較少，僅為1313萬萬 在售項目整體供應量約在售項目整體供應量約 118118萬萬，消化消化7272萬萬，整整 體消化率超過體消化率超過6060% % 東方銀座東方銀座 供應供應4.2萬，全部消化萬，全部消化 德譽馨苑德譽馨苑 供應供應13.4萬，消化萬，消化8萬萬 紫御山莊紫御山莊 供應供應4.7萬，消化萬，消化2.2萬萬 盛泰莊園盛泰莊園 供應供應7.2萬，消化萬，消化3.5萬萬 供應供應1萬，消化萬，消化3300 天元國際公寓天元國際公寓 市場指標市場指標 0404年至年至0808年，唐山市商品房銷售面積走勢平穩，始終維

44、持在年，唐山市商品房銷售面積走勢平穩，始終維持在200200萬萬 平米以下水平。平米以下水平。0808年以來，金融風暴使樓市疲軟，逐漸開始下行，年以來，金融風暴使樓市疲軟，逐漸開始下行， 9 9- -1010月為各項目主要集中開盤期，月為各項目主要集中開盤期，65006500- -75007500為主力價格區間。為主力價格區間。 2004年以前，唐山市商品房消化面積逐年保持上升趨勢，至04年已經上升為224萬平米； 至07年，唐山市商品房銷售面積有所下降至167萬平米； 08年前三季度，唐山商品房銷售面積為萬平方米，同比增長27.7；完成銷售額38.48億元，同比 增長。實現銷售均價3030元

45、/平米，與上年同期相比，平均銷售價格每平方米下降元。 商品房銷售面積（萬）商品房銷售面積（萬） 0.00 50.00 100.00 150.00 200.00 250.00 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 商品房銷售面積（萬） 數據來源：唐山城鄉規劃局網 8000 7000 6000 5000 07年年 6月月 07年年 12月月 08年年 6月月 08年年 12月月 鷺港大戶型鷺港大戶型 鷺港精裝小戶型鷺港精裝小戶型 梧桐大道梧桐大道 一期一期 梧桐大道梧桐大道 二期二期 宏揚香木林宏揚香木林 一期一期 瑞景國際瑞景國際 公

46、館公館 景泰翰林景泰翰林 鳳凰世嘉鳳凰世嘉 尚品名都尚品名都 市場指標市場指標 20082008年年- -20122012年，年，中心城區（中心區、開平）中心城區（中心區、開平）為主要用地供應及住為主要用地供應及住 宅建設面積的供應區域，其中宅建設面積的供應區域，其中普通商品房普通商品房為用地供應及建設面積的為用地供應及建設面積的 主要用途。主要用途。 普通商品房普通商品房 項目用地項目用地 城中村平改城中村平改 項目用地項目用地 危舊房改造危舊房改造 項目用地項目用地 雙限房用地雙限房用地 中心城區中心城區 （中心區中心區、 開平開平） 351.4264.217885.9105.5985 中

47、心城區中心城區 （豐南豐南） 豐潤區豐潤區55.651060.81_16.99179.5 古冶區古冶區61.822.3233.4_21.3338.8 海港開發區海港開發區71.5_7.4314.2593.2 南堡開發區南堡開發區62.82710.27.8107.8 曹妃甸生態曹妃甸生態 城城 171.4_21.4192.8 合計合計803.2490.9429.885.9210.12020 _ 22.9122.9 唐山市各分區唐山市各分區2008200820122012年住房用地供應總量指引年住房用地供應總量指引 28.671.4_ 區域區域 商品住房用地商品住房用地 保障性住房保障性住房 用地

48、用地 合計合計 普通商品房普通商品房 城中村改造城中村改造 安臵房安臵房 危舊改安臵危舊改安臵 房房 雙限房雙限房經濟適用房經濟適用房廉租房廉租房 中心城區中心城區 （中心區中心區、 開平開平） 815.7111100120.320031.881378.9 中心城區中心城區 （豐南豐南） 豐潤區豐潤區110.579.50.8-31.52224.3 古冶區古冶區169.916.7175-39.65.9407.1 海港開發區海港開發區80.7-5.4-17.1-103.2 南堡開發區南堡開發區93.219.57.4-9.3-129.4 曹妃甸生態曹妃甸生態 城城 240-30-270 合計合計15

49、90296.7288.6120.3357.541.782694.9 302182 唐山市各分區唐山市各分區2008200820122012年住房建設面積總量指引年住房建設面積總量指引 8070- 區域區域 商品住房商品住房保障性住房保障性住房 合計合計 2008 年 -2012 年 ， 中 心 城 區 （中心區、開平）為住房用地主 要供應區域 ，占總體用地供應 的49%； 2008年-2012年，中心城區 （中心區、開平）為住房建設 面積主要供應區域 ，占總體 住房建設面積的51%； 數據來源：唐山城鄉規劃局網 市場指標市場指標 20082008- -20122012年的土地放量主要集中在年的土地放量主要集中在0808及及0909年，且用地的容積率年，且用地的容積率 呈現增長趨勢呈現增長趨勢 普通商品房普通商品房 城中村改造安城中村改造安 臵住房臵住房 危舊改安臵房危舊改安臵房雙限房雙限房經濟適用房經濟適用房廉租房廉租房 20082008182226012355316 20092009176.8226.74013456.88308.4 2010-20122010-2012456.8862.3-95.312020754.5 合計合計815.7111100120.320031.881378.9 中心城區中心城區（中心區中心區、開平開平）200820082012