1、戴德梁行創世紀廣場戴德梁行創世紀廣場戴德梁行創世紀廣場戴德梁行創世紀廣場 物業管理顧問建議書物業管理顧問建議書物業管理顧問建議書物業管理顧問建議書 武漢世紀環球投資有限公司 物業管理顧問戴德梁行創世紀廣場 DTZDTZDTZDTZ 戴德梁行的使命戴德梁行的使命戴德梁行的使命戴德梁行的使命 DTZ 戴德梁行的使命是與客戶共同開創優質的物業， 并提供全球性的投資及商務方案。 使命的核心是通過戴德梁行的團隊精神、優質服務， 用創意和熱誠使目標得以實現。 物業管理顧問戴德梁行創世紀廣場 1.01.01.01.0序言序言序言序言1 1 1 1 2.02.02.02.0戴德梁行物業管理有限公司簡介戴德梁行

2、物業管理有限公司簡介戴德梁行物業管理有限公司簡介戴德梁行物業管理有限公司簡介2-42-42-42-4 3.03.03.03.0物業管理公司參與物業開發的過程物業管理公司參與物業開發的過程物業管理公司參與物業開發的過程物業管理公司參與物業開發的過程6-76-76-76-7 對發展商之意義對發展商之意義對發展商之意義對發展商之意義 4.04.04.04.0戴德梁行物業管理要點戴德梁行物業管理要點戴德梁行物業管理要點戴德梁行物業管理要點7-117-117-117-11 5.05.05.05.0創世紀廣場創世紀廣場創世紀廣場創世紀廣場 物業管理顧問服務內容物業管理顧問服務內容物業管理顧問服務內容物業管

3、理顧問服務內容 12-2312-2312-2312-23 5.1前期物業管理顧問服務內容 5.2后期實質物業管理顧問服務內容 5.3營銷中心管理顧問服務內容 6.06.06.06.0服務形式及服務費用服務形式及服務費用服務形式及服務費用服務形式及服務費用24-2524-2524-2524-25 附件一：資質證明附件一：資質證明附件一：資質證明附件一：資質證明26-4426-4426-4426-44 附件二：國內物業管理經歷附件二：國內物業管理經歷附件二：國內物業管理經歷附件二：國內物業管理經歷45-7445-7445-7445-74 附件三：委任書附件三：委任書附件三：委任書附件三：委任書75

4、-7675-7675-7675-76 物業管理顧問戴德梁行創世紀廣場 1.01.01.01.0 序言序言序言序言 物業管理顧問戴德梁行創世紀廣場 1.01.01.01.0 序言序言序言序言 武漢世紀環球投資有限公司投資開發的創世紀廣場位于武漢 市解放大道，住宅總建筑面積約 5.5 萬平方米，由一棟高層住宅 樓組成，另有商業裙樓、停車場等配套設施。 武漢創世紀廣場處于前期開發階段，鑒于此，根據貴項目的 工程進度，我司建議物業管理顧問為期約三十個月，屆時貴我兩 司可根據具體情況再進行相關調整。 憑著于國內及東南亞多年豐富的物業管理經驗，戴德梁行將針對 武漢創世紀廣場之規模特色及獨特條件，配合發展商

5、之需要， 提供一套切合實際之物業管理方案，以確保發展商及業主之投資 能有保障及增值。 物業管理顧問戴德梁行創世紀廣場 2.02.02.02.0 戴德梁行戴德梁行戴德梁行戴德梁行物業管理有限物業管理有限物業管理有限物業管理有限 公司簡介公司簡介公司簡介公司簡介 戴德梁行, 為英國倫敦上市公司 (編碼: DTZ),為國際主要的房地產 顧問公司，為世界各地客戶提供專 業創新的房地產及商業解決方案。 2.02.02.02.0 戴德梁行物業管理有限公司簡介戴德梁行物業管理有限公司簡介戴德梁行物業管理有限公司簡介戴德梁行物業管理有限公司簡介 物業管理顧問戴德梁行創世紀廣場 在物業市場和客戶需求日趨國際化的

6、前提下，戴德梁行遍布全 球的分公司，能有效地照顧客戶橫跨歐洲、美洲及亞太區的服 務需求。 戴德梁行在全球各主要城市均享有盛名，由舊金山至上海、斯 德哥爾摩至悉尼，均家傳戶曉。公司在全球四十個國家二百家 分公司共有一萬余名員工為客戶服務。 戴德梁行亦為北美的國際企業提供專業的房地產咨詢及顧問服 務。DTZ Rockwood 將增加客戶直接投資房產及集資的機會，而 與The Staubach Company的合作則為客戶提供優質的企業服務。 我們的專業團隊不單為業主、租客及投資者提供綜合的物業服 務，同時亦照顧跨國企業、大型金融機構、政府及公營機構及 世界各地發展商的需要，為他們提供在商業、財務、

7、物業、經 濟及政策上的解決方案。 戴德梁行就商用(工業、店鋪及寫字樓)和住宅物業的買賣及租 賃，為客戶提供獨到的交易建議。我們的專業顧問服務涵蓋物 業組合管理、建筑顧問、測量及估價，并協助提升物業資產值。 戴德梁行的研究顧問團隊是整體業務的核心，透過追蹤和分析 對業務有影響之市場因素和經濟走勢，協助我們的前線專才為 客戶提交最適切的解決方案。他們亦為公營及私人機構提供策 略性預測服務，匯集社會、經濟、市場及商業等信息，協助客 戶就這些因素對企業及業務構成的影響和風險作全面深入的評 估。 戴德梁行戴德梁行戴德梁行戴德梁行 物業管理顧問戴德梁行創世紀廣場 武漢辦事處架構武漢辦事處架構武漢辦事處架構

8、武漢辦事處架構 中國辦事處架構中國辦事處架構中國辦事處架構中國辦事處架構 物業管理項目小組物業管理項目小組物業管理項目小組物業管理項目小組 本公司曾提供建議書之地方包括：沈陽、昆明、武漢、西 安、長春、上海、杭州、臺灣、南京、天津、福州、順德、 番禺、廣州、深圳、珠海、重慶及成都。并且實際參與了 各類型的物業管理, 對各地方政府的要求及民情都甚有了 解。本公司已組成全國數據庫, 對各地之物業管理提供龐 大的網絡性支持。確保各分公司能掌握并提供予客戶最新 的市場數據及資訊。 針對武漢 創世紀廣場 發展項目, 本 公司將結合香港總部的物業管理經驗及武漢地區的實際環 境，組成項目小組，為武漢創世紀廣

9、場提供完善之物 業管理顧問服務。 香港派駐當地董事 物業估價租售代理物業管理市場研究 物業管理顧問建議書創世紀廣場 戴德梁行組織架構戴德梁行組織架構 香港總公司香港總公司香港總公司香港總公司 董事局董事局董事局董事局 香港總行香港總行香港總行香港總行國內辦事處國內辦事處國內辦事處國內辦事處物業管理部物業管理部物業管理部物業管理部 工貿大樓租售工貿大樓租售工貿大樓租售工貿大樓租售寫字樓租售寫字樓租售寫字樓租售寫字樓租售 商業店鋪租售商業店鋪租售商業店鋪租售商業店鋪租售住宅租售住宅租售住宅租售住宅租售 樓宇估價樓宇估價樓宇估價樓宇估價市場研究市場研究市場研究市場研究 物業管理物業管理物業管理物業管

10、理投資策略投資策略投資策略投資策略 建筑顧問建筑顧問建筑顧問建筑顧問 物業管理物業管理物業管理物業管理 樓宇估值樓宇估值樓宇估值樓宇估值 市場研究市場研究市場研究市場研究租售代理租售代理租售代理租售代理 管理服務管理服務管理服務管理服務顧問服務顧問服務顧問服務顧問服務 租約管理租約管理租約管理租約管理大廈公契大廈公契大廈公契大廈公契 維修保養維修保養維修保養維修保養設施管理設施管理設施管理設施管理 物業管理顧問建議書創世紀廣場 3.03.03.03.0 物業管理公司參與物業開發的過程對發展商之意義物業管理公司參與物業開發的過程對發展商之意義物業管理公司參與物業開發的過程對發展商之意義物業管理公

11、司參與物業開發的過程對發展商之意義 物業管理顧問建議書創世紀廣場 3.03.03.03.0物業管理公司參與物業開發的過程對發展物業管理公司參與物業開發的過程對發展物業管理公司參與物業開發的過程對發展物業管理公司參與物業開發的過程對發展 商之意義商之意義商之意義商之意義 3.1物業的開發過程，可分為幾個階段，基本包括投資決策 分析、前期工作、施工準備、工程管理和質量驗收， 銷售與接收和售后物業管理階段，為使開發商建設的樓 宇便于管理，樓內各項設施便于維護、保養，物業管理 在樓宇設計，施工準備時介入其中為最佳時刻，因在這 時管理公司可在兼顧發展商利益的條件下，更多地為業 主的生活質量和便利考慮。從

12、物業管理的專業角度提出 客觀的意見，為發展商省去一些不必要的支出，又為今 后業主的生活帶來方便。 3.2物業開發既要重視房屋本身的工程質量，更應考慮房屋的使 用以符合時代發展的需要。工程質量問題主要由設計質量、 施 工質量、材料質量三方面考慮，物業管理因素若不及早考慮， 可能會造成 先天不足， 后天難補 之情況， 進而令管理困難 及管理費入不敷支， 更甚至影響后期銷售的順利開展及發展商 聲譽。為確保物業建設質量和使用功能完善，除發展商、設計 單位、監理公司、施工單位須嚴格執行國家有關標準外，物業 管理公司參與物業開發的過程是一種有效措施，而此措施可 以： 1. 能夠完善的使用其功能； 2. 能

13、夠改進房屋設計的具體要求； 3. 能夠嚴肅監理施工質量； 4. 能夠為施工驗收和接管墊定基礎； 5. 便于日后對物業的管理。 3.3本公司除傳統意義上的樓宇維修養護、 清潔綠化、 保安及消防 外， 物業管理顧問已擴展到配合管理運作的工程咨詢、 物業功 能布局和劃分、 分期投入使用之銜接， 物業管理費行情調研和 預測、 在確定目標客戶群后對其管理收費之承受能力及法規之 限制、物業租售之推廣、智能系統化服務、保障服務等全面服 物業管理顧問建議書創世紀廣場 務。 物業管理顧問建議書創世紀廣場 4.04.04.04.0 戴德梁行物業管理要點戴德梁行物業管理要點戴德梁行物業管理要點戴德梁行物業管理要點

14、物業管理顧問建議書創世紀廣場 4.04.04.04.0 戴德梁行物業管理要點戴德梁行物業管理要點戴德梁行物業管理要點戴德梁行物業管理要點 物業管理服務可以說是一門專業學問， 本公司以本著小心計算 成本及為客戶創造最理想的環境為原則， 并透過長期的改進和 提升，使每一個物業的收益和投資潛質得以發揮。而此種投 資管理的哲學，使業主能充份保障其不動產投資之價值， 不 但使其保值，而且更能使不動產增值。 于參考了發展商提供之資料后， 本公司建議武漢 創世紀廣場 之物業管理，因應物業的不同部份應注意以下事項。并且于進 行實質管理時，結合所有部份，以維持統一管理，節省資源。 管理要點包括： 4.14.14

15、.14.1住宅樓管理住宅樓管理住宅樓管理住宅樓管理 4.24.24.24.2商業裙樓管理商業裙樓管理商業裙樓管理商業裙樓管理 4.34.34.34.3停車場管理停車場管理停車場管理停車場管理 4.14.14.14.1 住宅樓管理住宅樓管理住宅樓管理住宅樓管理 住宅樓需要極周全之管理服務，特別是現代化之高級發展計 劃，由于使用人沒有任何限制，于任何時間都可自由使用其單 元，因此物業需要極周全之管理服務，使用設備如照明系統等 必須照顧周全，使住戶能得安全及不間斷之高質素管理服務。 住宅樓更須特別注意保安工作， 使用戶能有一個舒適及安全之 居住環境，不須為家居安全而擔憂，增加住戶之歸屬感。 住宅的內

16、部清潔， 必須妥為安排， 在日常清潔時不能影響住戶， 做成不便。而物業清潔服務之質素，必須能長時間有效地保持 高質素，使無論是住戶或訪客，都能享受一個清潔清新之居住 環境。 物業管理顧問建議書創世紀廣場 為使住戶省免麻煩， 物業管理處必須提供住戶一切有償服務安 排，此項服務包括代訂報刊、飲品、洗衣、代交費用、家居維 修等等, 使住戶不須為安排日常家居雜務而煩惱。 4.24.24.24.2商業裙樓管理商業裙樓管理商業裙樓管理商業裙樓管理 商業裙樓是否辦得成功，要視乎若干因素，而這些因素又深受 完善物業管理的影響。除了在戶組合要平均外，必須保持商鋪 及整個物業的美好形象，吸引顧客光臨，并在適當地方

17、設置足 夠及簡明的指示標志預留適當地方作大型展示。商鋪設施裝備 在保養方面必須維持一定效率，才可以為顧客提供方便而不間 斷的服務。空氣調節必須調校適宜，特別是在餐廳、公眾娛樂 場所等地方。逃生信道必須保持暢通無阻，所有固定裝置、設 備和裝飾品，必須達到高度安全標準，使顧客特別是兒童不會 容易受傷。對于餐廳用戶所安裝的排氣裝置、排水管和隔油池 等，必須妥為監管及清理，以免對用戶或顧客造成滋擾。物業 管理公司應不時與商戶聯絡，商討合辦各種推廣和宣傳活動， 吸引顧客前來消費。至于商業區域附設之停車場時租車位，可 以方便顧客和增加租戶的生意額，所以必須向訪客提供優良快 捷的服務，以增加其對商場之信心。

18、 商業裙樓內之店鋪、餐廳及娛樂場所之開放時間有別于其他物 物業管理顧問建議書創世紀廣場 業。 而其組合成份之使用時間，一般亦有差異。游客、路人及 乘客均是商場所吸引消費之對象，故設施之使用率一般較住宅 高，所以設施必須保養得宜，以免對租、用戶及顧客造成不便。 由于店鋪，餐廳之開放時間不同，管理公司必須與使用者緊密 聯系，定訂保安措施，清潔及設施維修等時間表，使商業裙樓 外觀及設備保養，都能符合項目整體及使用者之要求。 4.34.34.34.3停車場管理停車場管理停車場管理停車場管理 現今停車場的設備多采用先進的自動化管理系統配合日 益繁重 的日常運作。采用自動化管理，可以減少人為錯失，減省 人

19、力資源， 增快車輛流量， 從而使物業管理運作更為暢順， 對租用戶及訪客利用停車場有莫大裨益及幫助。停車場經 營管理策略在可能情況下應按照自給自足厘定收費額，無 須由管理費內補貼以免降低管理費收入，這對住宅出租及 出售營運都有著正面積極作用。 武漢創世紀廣場之停車場，除本身用戶會使用外，外來 訪客、出租車、政府車輛等，亦會臨時使用停車場。本公司 于被委任后將會為發展商提供完善之停車場管理方案，并按 實際需要對車場之分區、清潔服務、保安、停車場系統修繕 計劃及保險險種等提供建議，從而令使用者感到高效率的管 理服務。 物業管理顧問建議書創世紀廣場 5.05.05.05.0 物業管理顧問服務內容物業管

20、理顧問服務內容物業管理顧問服務內容物業管理顧問服務內容 物業管理顧問建議書創世紀廣場 5.05.05.05.0 物業管理顧問服務內容物業管理顧問服務內容物業管理顧問服務內容物業管理顧問服務內容 根據武漢創世紀廣場的規模及工作進度, 本公司為此項目 提供物業管理顧問服務的建議包括以下各項: 5.15.15.15.1前期物業管理顧問服務前期物業管理顧問服務前期物業管理顧問服務前期物業管理顧問服務( ( ( (物業交付使用物業交付使用物業交付使用物業交付使用 前前前前) ) ) ) 5.1.15.1.15.1.15.1.1機電工程顧問方面機電工程顧問方面機電工程顧問方面機電工程顧問方面 5.2.1.

21、15.2.1.15.2.1.15.2.1.1評估項目規劃設計及設施設備評估項目規劃設計及設施設備評估項目規劃設計及設施設備評估項目規劃設計及設施設備 5.2.1.25.2.1.25.2.1.25.2.1.2評估項目建筑設計評估項目建筑設計評估項目建筑設計評估項目建筑設計 5.2.1.35.2.1.35.2.1.35.2.1.3建筑材料設備的適用性之專業意見建筑材料設備的適用性之專業意見建筑材料設備的適用性之專業意見建筑材料設備的適用性之專業意見 5.2.1.45.2.1.45.2.1.45.2.1.4物業智能化管理功能之建議物業智能化管理功能之建議物業智能化管理功能之建議物業智能化管理功能之建

22、議 5.2.1.55.2.1.55.2.1.55.2.1.5優化該物業設計方案優化該物業設計方案優化該物業設計方案優化該物業設計方案 5.2.1.65.2.1.65.2.1.65.2.1.6跟進該物業質量跟進該物業質量跟進該物業質量跟進該物業質量管理管理管理管理 5.2.1.75.2.1.75.2.1.75.2.1.7幫助建立科學的設施、設備運行檔案幫助建立科學的設施、設備運行檔案幫助建立科學的設施、設備運行檔案幫助建立科學的設施、設備運行檔案 5.2.1.85.2.1.85.2.1.85.2.1.8評估項目綠化評估項目綠化評估項目綠化評估項目綠化/ / / /景觀及環衛規劃設計方案景觀及環衛

23、規劃設計方案景觀及環衛規劃設計方案景觀及環衛規劃設計方案 5.1.25.1.25.1.25.1.2物業管理顧問方面物業管理顧問方面物業管理顧問方面物業管理顧問方面 5.1.2.15.1.2.15.1.2.15.1.2.1訂定管理守則訂定管理守則訂定管理守則訂定管理守則 5.1.2.25.1.2.25.1.2.25.1.2.2配套設施的安排及管理配套設施的安排及管理配套設施的安排及管理配套設施的安排及管理 5.1.2.35.1.2.35.1.2.35.1.2.3員工培訓計劃員工培訓計劃員工培訓計劃員工培訓計劃 5.1.2.45.1.2.45.1.2.45.1.2.4財務預算財務預算財務預算財務預

24、算 5.1.2.55.1.2.55.1.2.55.1.2.5停車場管理建議停車場管理建議停車場管理建議停車場管理建議 5.1.2.65.1.2.65.1.2.65.1.2.6移交單元予租用戶之程序移交單元予租用戶之程序移交單元予租用戶之程序移交單元予租用戶之程序 5.1.2.75.1.2.75.1.2.75.1.2.7裝修工程及物料運送控制之程序裝修工程及物料運送控制之程序裝修工程及物料運送控制之程序裝修工程及物料運送控制之程序 5.1.2.85.1.2.85.1.2.85.1.2.8物業交付期間之保安控制物業交付期間之保安控制物業交付期間之保安控制物業交付期間之保安控制 5.1.2.95.1

25、.2.95.1.2.95.1.2.9物業交付期間之遷入控制物業交付期間之遷入控制物業交付期間之遷入控制物業交付期間之遷入控制 5.1.2.105.1.2.105.1.2.105.1.2.10 物業交付期間之安全控制物業交付期間之安全控制物業交付期間之安全控制物業交付期間之安全控制 5.1.2.115.1.2.115.1.2.115.1.2.11 物業管理人力資源物業管理人力資源物業管理人力資源物業管理人力資源 物業管理顧問建議書創世紀廣場 5.1.35.1.35.1.35.1.3配合銷售物業配合銷售物業配合銷售物業配合銷售物業 5.1.3.15.1.3.15.1.3.15.1.3.1設計與該物

26、業銷售配合之管理模式設計與該物業銷售配合之管理模式設計與該物業銷售配合之管理模式設計與該物業銷售配合之管理模式 5.1.3.2.5.1.3.2.5.1.3.2.5.1.3.2. 協助發展商培訓銷售人員協助發展商培訓銷售人員協助發展商培訓銷售人員協助發展商培訓銷售人員，使彼等能夠掌握有關該物使彼等能夠掌握有關該物使彼等能夠掌握有關該物使彼等能夠掌握有關該物 業管理方面的知識業管理方面的知識業管理方面的知識業管理方面的知識， 以便銷售人員在促銷時答復認購以便銷售人員在促銷時答復認購以便銷售人員在促銷時答復認購以便銷售人員在促銷時答復認購 人的查詢。人的查詢。人的查詢。人的查詢。 5.1.3.35.

27、1.3.35.1.3.35.1.3.3從物業管理的角度從物業管理的角度從物業管理的角度從物業管理的角度，協助發展商完善該物業樓盤整體協助發展商完善該物業樓盤整體協助發展商完善該物業樓盤整體協助發展商完善該物業樓盤整體 之專業形象。之專業形象。之專業形象。之專業形象。 5.25.25.25.2后期實質物業管理顧問服務后期實質物業管理顧問服務后期實質物業管理顧問服務后期實質物業管理顧問服務( ( ( (物業交付使物業交付使物業交付使物業交付使 用后用后用后用后) ) ) ) 5.2.15.2.15.2.15.2.1建議物業保險事項建議物業保險事項建議物業保險事項建議物業保險事項 5.2.25.2.

28、25.2.25.2.2建議物業管理人力資源建議物業管理人力資源建議物業管理人力資源建議物業管理人力資源 5.2.35.2.35.2.35.2.3建議保安安排建議保安安排建議保安安排建議保安安排 5.2.45.2.45.2.45.2.4建議清潔服務之程序建議清潔服務之程序建議清潔服務之程序建議清潔服務之程序 5.2.55.2.55.2.55.2.5建議維護保養服務之安排建議維護保養服務之安排建議維護保養服務之安排建議維護保養服務之安排 5.2.65.2.65.2.65.2.6建議財務管理之程序建議財務管理之程序建議財務管理之程序建議財務管理之程序 5.2.75.2.75.2.75.2.7建議處理

29、用戶投訴之程序建議處理用戶投訴之程序建議處理用戶投訴之程序建議處理用戶投訴之程序 5.2.85.2.85.2.85.2.8訂定業主委員會之章程訂定業主委員會之章程訂定業主委員會之章程訂定業主委員會之章程 5.2.95.2.95.2.95.2.9建議園藝保養及節日布置之安排建議園藝保養及節日布置之安排建議園藝保養及節日布置之安排建議園藝保養及節日布置之安排 5.2.105.2.105.2.105.2.10 建議用戶聯系及管理報告之安排建議用戶聯系及管理報告之安排建議用戶聯系及管理報告之安排建議用戶聯系及管理報告之安排 5.2.115.2.115.2.115.2.11 管理運作進程管理運作進程管理

30、運作進程管理運作進程 5.2.125.2.125.2.125.2.12 管理顧問運作組織表管理顧問運作組織表管理顧問運作組織表管理顧問運作組織表 5.35.35.35.3營銷中心管理顧問服務營銷中心管理顧問服務營銷中心管理顧問服務營銷中心管理顧問服務 5.3.1.5.3.1.5.3.1.5.3.1. 營銷中心安保服務營銷中心安保服務營銷中心安保服務營銷中心安保服務 5.3.25.3.25.3.25.3.2營銷中心清潔服務營銷中心清潔服務營銷中心清潔服務營銷中心清潔服務 5.3.35.3.35.3.35.3.3綠化保養及節日布置之安排綠化保養及節日布置之安排綠化保養及節日布置之安排綠化保養及節日

31、布置之安排 物業管理顧問建議書創世紀廣場 5.3.45.3.45.3.45.3.4設施設備的驗收及日常維護保養設施設備的驗收及日常維護保養設施設備的驗收及日常維護保養設施設備的驗收及日常維護保養 5.15.15.15.1前期物業管理顧問服務前期物業管理顧問服務前期物業管理顧問服務前期物業管理顧問服務( ( ( (物業交付使用前物業交付使用前物業交付使用前物業交付使用前) ) ) ) 5.1.15.1.15.1.15.1.1機電工程顧問方面機電工程顧問方面機電工程顧問方面機電工程顧問方面 5.2.1.15.2.1.15.2.1.15.2.1.1評估項目規劃設計及設施設備評估項目規劃設計及設施設備

32、評估項目規劃設計及設施設備評估項目規劃設計及設施設備 從管理角度提出對建筑物設計圖紙的意見， 如停車場出入口的 位置，建議一切對日后物業管理有正面及直接影響的意見。 從日后管理的角度， 分析物業建造的選料及安裝方法等減少遺 漏工程，改善設備使用效果，減輕后期管理之壓力。 站在使用者的角度對有關工程設備之選擇提供意見。 定期與項目工程部聯絡并作出會議， 對可能影響日后執行管理 工作的事項，提供建議。 5.2.1.25.2.1.25.2.1.25.2.1.2評估項目建筑設計評估項目建筑設計評估項目建筑設計評估項目建筑設計 在前期，我司專業人員將站在今后管理和使用的角度評 估項目的建筑設計，并提出相

33、應的改善意見。 5.2.1.35.2.1.35.2.1.35.2.1.3建筑材料設備的適用性之專業意見建筑材料設備的適用性之專業意見建筑材料設備的適用性之專業意見建筑材料設備的適用性之專業意見 建筑材料的選擇，對物業日后的管理工作，有著深遠的 影響，適當的配套，對日后維修保養，帶來方便及合符 經濟效益，故此，在前期設計及施工階段應予以重點考 慮。 物業管理顧問建議書創世紀廣場 提供機電安裝及能源分配的有關專業管理意見。 提供功能布局的有關專業管理意見，減少日后管理期 間操作成本及使物業經濟效益增加。 建議成本保護方案，減少因施工對材料可能造成的損 害。 協助物業管理公司工程人員提前熟悉物業中的

34、各種設 備和路線，保證樓宇的安全啟用，正常運行。 5.2.1.45.2.1.45.2.1.45.2.1.4 物業智能化管理功能之建議物業智能化管理功能之建議物業智能化管理功能之建議物業智能化管理功能之建議 隨著當今家居生活的發展及資訊科技的日新月異， 智能 化的管理已經成為發展項目的必備項目。 本公司將本著 發展商投投資成本和國際及國內市場需求的考慮上， 作 出建議，例如對一卡通系統、樓宇可視對講系統、停車 場管理系統等方面提出專業意見。 5.2.1.55.2.1.55.2.1.55.2.1.5 優化設計方案優化設計方案優化設計方案優化設計方案 向發展商提供最新的房地產市場咨；會審設計圖紙，根

35、據工 程現狀，對環境不足、管網配置等提供優化建議；對智能化 設計方案、新工藝的采用等提供專家意見。共選關鍵設備/ 材料、 推廣采用新裝備、 新材料； 推廣最佳的系統/設備配置； 參與關鍵設備的選型和招投標工作。 5.2.1.65.2.1.65.2.1.65.2.1.6跟進質量管理跟進質量管理跟進質量管理跟進質量管理 參與隱蔽工程驗收；根撿有關規程/標書，審核設備/系統的 竣工驗收大綱/方案； 定期巡視工程現場， 對發現的質量隱患 提出整改建議；參加質量事故分析會，面對現實共商補救措 物業管理顧問建議書創世紀廣場 施。提供后配套工作的建議。 5.2.1.75.2.1.75.2.1.75.2.1.

36、7幫助建立科學的設施幫助建立科學的設施幫助建立科學的設施幫助建立科學的設施 設備運行記錄設備運行記錄設備運行記錄設備運行記錄 協助貴司建立科學的設施設備運行記錄。 5.1.25.1.25.1.25.1.2物業管理顧問方面物業管理顧問方面物業管理顧問方面物業管理顧問方面 是項服務將于物業單元交付使用前提供予發展商參照，其主 要功能為： 于實質管理前期能針對及提出現存有關影響未來管理之問 題，使發展商能有時間考慮增減設施； 減省日后管理設施修改或加增之費用，及避免影響實質管理 運作； 于業戶營運前訂定管理費及其它費用之基準及分攤原則，使 日后管理運作能暢順。 5.1.2.15.1.2.15.1.2

37、.15.1.2.1訂定管理守則訂定管理守則訂定管理守則訂定管理守則 物業之管理守則將作為公約條款之一部份， 本公司依據 國外之專業管理規范配合國內之特定環境， 訂定一套符 合武漢創世紀廣場所設定之管理規章； 除附設于公約條款之管理守則外， 本公司將會制定武漢 物業管理顧問建議書創世紀廣場 創世紀廣場業戶手冊及裝修流程和守則予各業戶， 令業戶于使用及搬進物業前對管理運作能充份了解， 加 強對物業之信心。 5.1.2.25.1.2.25.1.2.25.1.2.2 配套設施的安排及管理配套設施的安排及管理配套設施的安排及管理配套設施的安排及管理 按照物業銷售對象為目標，為物業建議有關之生活配套 設施

38、如會所等，亦并于在規劃中予以考慮，以便合理布 置及日后管理安排。 5.1.2.35.1.2.35.1.2.35.1.2.3 員工培訓計劃員工培訓計劃員工培訓計劃員工培訓計劃 本公司確認物業管理為一項由人力作主導之服務行業， 所以深信于物業管理擔當第一線之管理人員，如銷售、 管理處、保安及工程等，必須接受專業之特定訓練， 而 是項訓練除灌輸現代化物業管理知識外， 亦應包括其它 項目如領導才能或公共關系等課程。 培訓計劃將為理論 與實務并行，并配合適當之演習，俾能熟習及實際體會 突發事故之應變措施及程序。本公司將按實際情況， 分 期安排員工投入適當崗位，以配合工作及有效運用資 源。 5.1.2.4

39、5.1.2.45.1.2.45.1.2.4財務預算財務預算財務預算財務預算 現今專業化物業管理， 除極需要專業管理人員及先進之 管理系統設備外，整個大廈之財務管理，尤為重要。 精 物業管理顧問建議書創世紀廣場 確的事前財務預算及分析能充份保障物業投資者權益， 相對而言，亦能確保及增加不動產資本價值。物業管理 預算應要把握各項物業支出及定期收入， 訂定出一套完 整而合理的預算案， 并積極按市政府規定收取管理維修 基金，以確保該項物業投資能達致極限。 本公司被委托后，將會針對物業日常運作支出，作出評 估，制定首年管理費預算案。并依據預算案，建議管理 費金額。 5.1.2.55.1.2.55.1.2

40、.55.1.2.5 停車場管理建議停車場管理建議停車場管理建議停車場管理建議 根據現存的停車場規劃作出管理顧問意見， 內容包括訂 定停車場整體經營策略，如營運的安排及收費標準等； 就選定的停車場設備作出管理者角度的分析及建議， 包 括人力安排及維修保養服務。 5.1.2.65.1.2.65.1.2.65.1.2.6 移交單元予租用戶之程序移交單元予租用戶之程序移交單元予租用戶之程序移交單元予租用戶之程序 按發展商指示, 協助管理處制定接收物業之指引, 及 指導管理隊伍跟進缺點之程序, 并協助指導管理處如 何把有關單元交付用戶。 管理服務工作內容包括檢查用戶之有效文件， 并由管理 處主管級員工與

41、用戶作移交程序。提示應知事項，如單 物業管理顧問建議書創世紀廣場 位內各項設施、 裝修需知、運送對象安排等。單位內工程瑕疵亦需要用 戶于一定時間內知會管理公司作適當修葺。 5.1.2.75.1.2.75.1.2.75.1.2.7裝修工程及物料運送控制之程序裝修工程及物料運送控制之程序裝修工程及物料運送控制之程序裝修工程及物料運送控制之程序 為確保用戶之裝修工程及材料運送能配合物業整體營 運情況， 要求各用戶之指定裝修承包商于施工前提供有 關資料及費用，以免防礙物業之正常操作，確保業主及 用戶之權益。 5.1.2.85.1.2.85.1.2.85.1.2.8 物業交付期間之保安控制物業交付期間之

42、保安控制物業交付期間之保安控制物業交付期間之保安控制 此期間之保安顧問工作，將包括物業內全部公共地方、 機械及機電室及物業外圍范圍等之保安評估。 物業管理 員須嚴格執行由上級指示之各項保安措施， 以確保物業 于此期間之安全運作。 5.1.2.95.1.2.95.1.2.95.1.2.9 物業交付期間之遷入控制物業交付期間之遷入控制物業交付期間之遷入控制物業交付期間之遷入控制 為防止物業樓板承重超過建筑法規， 管理處應知會各用 戶有關資料， 而亦同時要求用戶提供搬遷特別對象或器 材之明細，以便審核其有否違規。另搬遷期之安排及運 送方法等， 管理處將須訂定適當程序及運作模式以配合 用戶之遷入搬運安

43、排。 5.1.2.105.1.2.105.1.2.105.1.2.10物業交付期間之安全控制物業交付期間之安全控制物業交付期間之安全控制物業交付期間之安全控制 本公司特別強調安全第一，無論管理人員，裝修承包商 及用戶，必須遵守管理公司訂定之安全守則，以防發生 意外。如單位內樓板禁止切割或挖掘；用戶單位內設施 之更改，易燃物體之管理及處置等，管理處將有特定之 物業管理顧問建議書創世紀廣場 規條監管，以策安全。 5.1.2.115.1.2.115.1.2.115.1.2.11物業管理人力資源物業管理人力資源物業管理人力資源物業管理人力資源 配合物業所需，協助聘請及培訓合適人員負責日常管 理、安保及

44、維修等工作，以確保高品質服務；制定員工 編制表、當值時間、員工手冊及各項運作報告等；于物 業正式營運前調派機電及管理人員進駐以熟悉各項設 施運作依據，配合日后管理服務。 5.1.35.1.35.1.35.1.3配合銷售物業配合銷售物業配合銷售物業配合銷售物業 越來越多的客戶在買樓之前更關心交付使用后他們所面對的物 業管理問題，他們更需要知道除了建筑物的硬件外，日后所面 對的服務軟件會是什么水平問題，用送物業管理費或低價管理 費去促進銷售的做法，已逐漸被客戶質疑日后物業管理的質素； 物業交付使用后管理費之收入、構成和使用以及物業管理公司 將提供哪些具體的服務內容已經成為銷售過程中之常規問題。 我

45、司將對這方面向貴司提供意見。 5.1.3.15.1.3.15.1.3.15.1.3.1設計與該物業銷售配合之管理模式設計與該物業銷售配合之管理模式設計與該物業銷售配合之管理模式設計與該物業銷售配合之管理模式 于該物業銷售期間， 我司將針對該物業基本情況而設計適合其 日后運作之物業管理方案， 以便于貴司銷售宣傳及解答購房者 對該物業日后管理之疑問。 銷售市場隨時間的變化會不斷地產生新的要求， 亦要求貴 司依市場需要對物業的使用功能進行適當之調整及變動； 我司 將配合貴司之調整而調整管理方案； 以配合日后管理之順利進 行。如在銷售現場設置物業管理助理， 讓用戶提前感到貴項目 物業管理的優質服務，

46、使他們對項目充滿信心。我司將對這方 面向貴司提供意見。 物業管理顧問建議書創世紀廣場 5.1.3.25.1.3.25.1.3.25.1.3.2協助培訓銷售人員，使彼等能夠掌握有關該物業管理方面的知協助培訓銷售人員，使彼等能夠掌握有關該物業管理方面的知協助培訓銷售人員，使彼等能夠掌握有關該物業管理方面的知協助培訓銷售人員，使彼等能夠掌握有關該物業管理方面的知 識，以便銷售人員在銷售時答復認購人的查詢。識，以便銷售人員在銷售時答復認購人的查詢。識，以便銷售人員在銷售時答復認購人的查詢。識，以便銷售人員在銷售時答復認購人的查詢。 專門針對銷售期間客戶關心該物業管理問題制定培訓項目， 于該物業銷售期間

47、， 協助對銷售人員進行有關該物業管理事 務培訓，以增進銷售人員對該物業管理方面的認識，便于在 銷售過程中能解答買家對該物業管理方面的疑問， 增強用戶 的信心，促進該物業的銷售，同時亦便于日后物業交接及該 物業管理之順利進行。 5.1.3.35.1.3.35.1.3.35.1.3.3 從物業管理的角度，協助完善該物業樓盤整體之專業形象。從物業管理的角度，協助完善該物業樓盤整體之專業形象。從物業管理的角度，協助完善該物業樓盤整體之專業形象。從物業管理的角度，協助完善該物業樓盤整體之專業形象。 物業管理已經成為完善物業的一個重要組成部分， 日益受客 戶的關注：物業管理的質素，物業管理費之厘定、物業管

48、理 費之構成以及物業管理公司日后的服務水平等等問題。 我司 協助完善該物業樓盤整體之專業形象。 對該物業設計構思完美的物業整體形象， 從專業開發到專業 銷售及交付使用后的專業物業管理， 整體的專業配合有利于 充分體現項目的形象及以客為先， 一切從客戶使用的角度去 設計之用心，更能體現發展商讓客戶放心之專業經營理念， 從而迎取目前競爭激烈之物業銷售市場。 5.25.25.25.2后期實質物業管理顧問服務（物業交付使用后）后期實質物業管理顧問服務（物業交付使用后）后期實質物業管理顧問服務（物業交付使用后）后期實質物業管理顧問服務（物業交付使用后） 本公司于物業落成及發給樓宇使用執照日起, 實時提供

49、管理 運作顧問服務, 各項服務如下: 5.2.15.2.15.2.15.2.1建議物業保險事項建議物業保險事項建議物業保險事項建議物業保險事項 本公司將按物業之建筑成本, 建議發展商足額投保, 并建議 投保之方式。 是項服務將于物業正式營運前提供資料與業主參 物業管理顧問建議書創世紀廣場 考。 5.2.25.2.25.2.25.2.2建議物業管理人力資源建議物業管理人力資源建議物業管理人力資源建議物業管理人力資源 配合物業所需, 建議聘請并提供培訓于合適員工負責日常管 理, 保安及維修等工作以確保管理隊伍之高品質服務質素; 協助制定員工編制表， 當值時間表，員工手冊及各項運作報告 等; 于物業

50、正式營運前指導及協助管理處安排各承包商提供培訓 與各機電及管理人員, 以熟習各項設施運作, 配合日后管理 服務。 5.2.35.2.35.2.35.2.3建議保安安排建議保安安排建議保安安排建議保安安排 建議聘請適合員工并輔以專業訓練, 依本公司以往經驗, 直 接聘任管理人員可免卻因外包承判商產生之管理問題, 如員 工流動性, 缺乏歸屬感及對物業之認知等。 本公司將配合發展商代表意見，協助管理處擬定保安人員崗 位, 設立特定并適合武漢 創世紀廣場 之保安制度及編制各 相關巡邏路線圖表等。 于物業正式營運前, 本公司將依據發展商之特定要求, 協助 管理處制定一套能符合物業需要之保安計劃草本。 5