1、南華置地廣場 中國沈陽 前期物業管理顧問及后期管理服務 建議書 特為香港南華置地有限公司提供 2 0 0 7 - 1 - 2 6 Create PDF with GO2PDF for free, if you wish to remove this line, click here to buy Virtual PDF Printer Colliers International Property Services 目 錄 第一節前言 第二節高力國際集團簡介 第三節成功商業物業管理要點 第四節前期物業管理服務內容與形式 第五節后期服務內容及合作模式建議 第六節高力國際核心競爭力 第七節項目展示

2、 Create PDF with GO2PDF for free, if you wish to remove this line, click here to buy Virtual PDF Printer 1 Colliers International Property Services 第一節前言 Create PDF with GO2PDF for free, if you wish to remove this line, click here to buy Virtual PDF Printer 2 Colliers International Property Services

3、 1前言 十分榮幸高力國際（Colliers International） 本次能夠有機會為貴司投資之【南華置地廣場】提供物業 管理服務，現呈上此份物業管理服務建議書！ 1.1 本建議書強調的是高力國際能給予貴司帶來更多不同的價值以及更加完善緊密的服務。我們所稱 的價值是： 1.1.1 市場價值完美體現 高力國際做為一支具有百年歷史的專業房地產公司，在業界一直處于翹首的地位，全球的網絡資源 最為豐富；高力國際做為最早進入中國市場的外資房地產企業，以高品質的服務，高規格的品牌路 線，雙贏的戰略目標贏得了更多房地產商的傾昧；且在每年全球外資行的評比中均位列前三甲，最 為值得一提的是在最近兩年的數據

4、中顯示，高力國際在亞太區的增長速度是同類公司最為突出的， 也說明高力國際在中國的增長率突飛猛進，也相信會給貴司的項目帶來更加完美的服務，為您選擇 物業公司的信心增加更多的砝碼。 1.1.2 最緊密的服務體系 開發商對物業公司的要求現在已經不僅停留在使用一個品牌上，更應在服務的內容以及定制的思路 上全面突破傳統物業管理；在形式上，我們將與開發商達到一個很好的契合度，在投入的精力、服 務的質量、以及和貴司的契合度上，高力國際保證能夠秉承專業的精神，對項目實施最為緊密的服 務體系，從而創造項目最高的價值，使其感受專署的待遇。 1.1.3 項目使用性最大化 通過專業物業公司的專業經營團隊前期在項目施工

5、階段對設備的選型、安裝，以及影響后期物業管 理各方面事宜提早給予建議，做出判斷，可最大化的確定規劃產品的使用性，并使其使用價值及功 能等均可發揮大的經濟效益，同時也可避免決策偏離所造成的經濟損失。 Create PDF with GO2PDF for free, if you wish to remove this line, click here to buy Virtual PDF Printer 3 Colliers International Property Services 1.1.4 商業管理實力雄厚 高力國際有著豐富的商業管理經驗，不僅是在北京、上海、廣州還是成都，高力國際在當

6、地市場的 商業項目均居翹首的地位，故在貴司的項目上，我司能夠秉承專業的精神，在前期規劃開始至項目 交付前為項目量身打造高質量服務。 1.1.5 先進的 Buildfolio 物業管理軟件改善服務層次 高力國際獨資研發的 Bulidfolio 物業管理系統主旨在審查管理，保養管理，智能報表的生成以及檔案 管理幾大要素中有著出色的整合功能，在節約人力資源、延長資產設備的使用壽命、減少物料的損 耗、提高服務的工作成果及效率、有效管理維修過程、準確無誤的報表分析等方面都詮釋著高力國 際帶給業主的不同的價值。也為開發商的產品宣傳、服務品質、資產成本帶來更多的亮點和特色。 1.1.6 確保物業項目保值增值

7、 以高力國際多年全球性之物業經營管理經驗，為本開發項目提供最先進、完善的經營管理理念與服 務，以提高本開發案之產品價值及永續成功之機率。 1.2 高力國際在北京、上海、廣州及成都國外均有豐富的商業物業的實際管理經驗。本著高力國際的 專業技術及扎實且豐富的開發經驗，必能在本開發之前期策略擬定階段提供最準確、客觀的評估分 析，研擬出最可行的開發方向建議，以協助業主降低風險、創造最大利益。高力國際更可在后續持 續招商與經營管理面上提供整體性之服務，以協助貴公司創造最高開發利益。 Create PDF with GO2PDF for free, if you wish to remove this l

8、ine, click here to buy Virtual PDF Printer 4 Colliers International Property Services 第二節高力國際集團簡介 Create PDF with GO2PDF for free, if you wish to remove this line, click here to buy Virtual PDF Printer 5 Colliers International Property Services 1行業地位 高力國際物業顧問集團于1 8 9 8 年創設于加拿大溫哥華，系為一獨立商用不動產服務公司之 聯盟組

9、織， 其無論在營業額或地理涵蓋上均為世界上最大的商用不動產跨國集團之一。 2 0 0 5 年，高力國際集團獲得了杰出表現： 1.1營業額：US$1,442,478,223 1.2總交易額：US$54,684,050,337 1.3租賃交易總量：31,394 1.4買賣交易總量：8,685 1.5物業管理面積：595,725,580平方英尺 1.6員工總數：9,327 1.7分公司數量：241 2全球網絡資源分布 高力國際在世界六大洲的5 4 個國家共經營2 4 1 間辦公室，營運網絡居同行業之冠。 AmericasAmericas 美美 洲洲 130 offices130 offices As

10、ia PacificAsia Pacific 亞亞 太太 區區 46 offices46 offices Europe, MiddleEurope, Middle East & AfricaEast & Africa 歐歐 洲、中洲、中 東東 及及 非非 洲洲 65 offices65 offices 24241 offices across 54 countries1 offices across 54 countries 2 4 12 4 1家家 辦辦 事事 處處 分分 佈佈 於於 5 45 4 個個 國國 家家 圖1 ：高力國際環球網絡廣闊 高力國際亞太區覆蓋范圍龐大，共開設有3 8 間

11、辦公室，對大中華區域的各項專業支持 及資源整合意義重大。 Create PDF with GO2PDF for free, if you wish to remove this line, click here to buy Virtual PDF Printer 6 Colliers International Property Services Seoul Beijing Shanghai Darwin Brisbane Sydney Canberra Melbourne Adelaide Hobart Perth Auckland Wellington Christchurch Mani

12、la Taipei Guangzhou Chennai Bangalore Mumbai Singapore Jakarta New Delhi Surabaya Hong Kong Hamilton Tokyo Kuala Lumpur 圖2 ：高力國際環球網絡廣闊 3中國市場表現 高力國際于1 9 8 9 年進入中國。此后一直處于地產翹楚的地位，并引領市場潮流，目前已在 國內成立了北京、上海、廣州、成都四家分公司，并在業界奠定了專業的領導地位。 高力的品牌力量體現在我們業務的國際覆蓋以及專業的聲響。目前，高力國際在中國的2 4 個城市均有管理服務的項目。隨著中國入世的深化，高力透過它長期聚

13、焦跨國客戶的專注 精神和吸收本地精英的加盟，更將為客戶提供領先本地和全中國的物業服務。 圖3 ：高力國際中國服務區域分布圖 Create PDF with GO2PDF for free, if you wish to remove this line, click here to buy Virtual PDF Printer 7 Colliers International Property Services 4高力國際北京 4 . 1高力國際組織構架 高力國際北京成立于1 9 9 2 年，業務涵蓋華北地區主要城市，其主要服務內容包括： ?c 寫字樓銷售及租賃部 ?商業銷售及租賃部 ? 住

14、宅銷售及租賃部 ? 投資及管理部 ? 市場研究及顧問咨詢部 ?n 物業與設施管理部 高力國際北京分公司 租賃代理業務專業房地產管理服務 寫字樓銷售及租賃部 商業銷售及租賃部 住宅銷售及租賃部 物業與設施管理部 投資及管理部 市場研究及顧問咨詢部 Create PDF with GO2PDF for free, if you wish to remove this line, click here to buy Virtual PDF Printer 8 Colliers International Property Services 4.2 物業與設施管理部 根據發展商的不同需求，高力國際可提

15、供靈活、多層次、有針對性的物業管理與服務，大 致分為： 4.2.1前期物業管理顧問服務 于物業交付使用前向發展商提供此項服務。從暢順日后物業管理運作角度，綜合分析物業 現存有關影響未來的管理問題，建議發展商考慮增減某些設施，并對物業管理事宜做出規 劃，包括制定切合實際的管理架構，訂定物業管理費及其他費用的標準和分攤原則等。我 們在前期提供的顧問服務包括但不限于： 4.2.1.1評估影響物業管理運作及收費的因素 4.2.1.2評估物業規劃設計及建議 4.2.1.3評估各機電房的規劃位置、原機電設備合理利用及布置 4.2.1.4消防設備的設置 4.2.1.5租戶管理條款及管理守則 4.2.1.6安

16、全保衛系統的設置 4.2.1.7垃圾處理方法 4.2.1.8員工培訓計劃 4.2.1.9管理預算 4.2.1.10啟動預算 4.2.1.11協助擬定各部門制度與程序 4.2.1.12移交單位與住戶之程序 4.2.1.13裝修工程及物料運送控制之程序 4.2.1.14遷入控制 Create PDF with GO2PDF for free, if you wish to remove this line, click here to buy Virtual PDF Printer 9 Colliers International Property Services 4.2.2后期物業管理運作服務

17、 在獲發展商正式委托后，于物業落成及正式交付使用之日起，高力國際可提供即時管理運 作服務，選聘具有豐富管理經驗的總物業經理及其他專業技術人員進駐物業現場，安排接 管驗收，制定各項物業管理措施。各項服務如下： 4.2.2.1接管驗收安排 4.2.2.2物業保險事項 4.2.2.3物業管理人力資源 4.2.2.4移交物業之程序 4.2.2.5保安服務安排 4.2.2.6清潔服務安排 4.2.2.7維護保養服務安排 4.2.2.8財務管理之程序 4.2.2.9處理住戶投訴之程序 4.2.2.10園藝保養及節日布置之安排 4.2.2.11建議住戶聯系及管理報告之安排 4.2.3特色管理服務 高力國際的

18、宗旨是為客戶提供全球如一的服務。通過對眾多發展商及業主的調查研究，在 廣泛吸取合作伙伴的寶貴建議后，在上述五項服務之外特別推出高力國際特色管理服務， 內容包括： 4.2.6.1專業巡訪 4.2.6.2業界峰會 4.2.6.3專題研討 4.2.6.4英才培訓 Create PDF with GO2PDF for free, if you wish to remove this line, click here to buy Virtual PDF Printer 10 Colliers International Property Services 5高力國際的強項和優勢 高力國際擁有最完善的管

19、理系統與最專業的管理團隊，為不同的業主提供超乎期望的管理 和服務。 5.1 全球資源共享平臺 高力國際之全球營運網絡居世界同行業之冠（截至目前，于5 4 個國家擁有2 4 1 家辦事處）， 我們一直與全球各地辦事處保持密切信息與經驗交流，及時引進各項來自海外管理服務的 先進觀念與優良制度，尤其針對現時諸多發展商引入之國外先進性能產品及設備，我們均 可第一時限內取得其管理的各項經驗與服務指標。 5.2 完善之服務 本公司自成立迄今始終為專業之綜合物業服務公司，我們具有各項物業（含設施及商場及 租賃）管理工作的整合能力與完善管理體系，故在執行綜合經營管理服務工作時將可達至 最高效益。我們將依物業之

20、不同特性，為物業量身定做最適當的專業管理制度，包括日常 管理、人事及會計制度等，配合我司資深專家的監督、指導及稽核，以及高力國際中央隊 伍全力的支援，將確保物業之服務水準符合客戶的期望。 5.3 高標準的系統培訓 高力國際擁有完善的系統培訓機制，我司高級行政人員將為客戶之管理員工，按客戶不同 物業之特性編制培訓計劃，傳授專業管理理念及知識，包括物業管理基礎概念，服務的概 念及技巧，物業交接，二次裝修及搬遷流程，客戶投訴處理程序及技巧，突發事件處理及 緊急工程措施制訂，停車場管理，保安巡邏事項，物業工程驗收處理程序，工程巡檢及維 修保養制度等。 5.4 豐富的管理經驗 高力國際自8 0 年代末進

21、入中國以來，一直專注于高檔物業的管理服務，尤其在北京曾服務 過的發展商不下百家，第三極文化中心、天元港中心、硅谷亮城、威盛科技大廈、汽車研 發中心自用樓、中國人壽大廈、鑫茂大廈、優勝大廈、恒通商務花園理想國際大廈、威新 國際大廈、天作國際、凱恒中心，高檔公寓及別墅有嘉林花園、麗晶苑、景園大廈、怡景 園、紫玉山莊、碧湖居、福海御源、朗斯芳德、潤楓德尚、龍熙順景、星河灣、南華置地 Create PDF with GO2PDF for free, if you wish to remove this line, click here to buy Virtual PDF Printer 11 Col

22、liers International Property Services 廣場、雙建花園、首都花園巴黎城、東湖灣、嘉美風尚中心、雙建花園、東方普羅旺斯、T H E H OU S E 等，且大多均由設計階段即介入服務，積累了大量管理經驗與技術數據，故很大程 度上可協助發展商前期對產品詳細規劃，并在營銷方面給予最審慎的配合，包括管理費的 測算，銷售人員的培訓等；并在后期提供最優質之管理與服務。 5.5 管理預算控制體系 物業管理費的收入與支出是發展商較關注的重大問題。如何開源節流，以最低成本提供最 高效能之服務成為衡量物業管理服務的最佳準則。高力國際將通過管理支出合理預算、制 度健全保證嚴密性、

23、人盡其才、物盡其用、節能措施、應酬控制等各個方面，加強對管理 預算之控制，成功地降低項目之運營成本，為吸引客戶入住創造條件。 5.6 強大的后備資源-中央隊伍 高力國際在亞太區擁有4 1 間辦公室，北京、上海、廣州、成都、臺灣、香港等地均成立區 域總部及辦公室，同時在當地市場均屬較具規模及具有一定影響力的物管公司。同時為了 更好的整合國內市場資源及經驗，高力國際將亞太區總部設在上海，以便于亞太各區域物 業市場及管理資源協調方面發揮最大之功效。 高力國際自有完整專業的設施管理部門，其 中網羅各類機電保養維護專才為各區域客戶提供專業服務，遇有緊急狀況時，均可相互立 即支持，確保客戶設備受到妥善維護

24、。 5.7 先進的管理系統-Build Folio軟件 高力國際獨家研發之B u i l dF o l i oS y s t e m，領先于國內傳統物業管理辦公軟件，通過獨特的 網絡+ P D A 服務系統， 快速有效地將業戶要求傳達至服務人員， 令到客戶感受迅速快捷服務， 此同時減少人力資源浪費及從數據分析中有效地提供優質的服務。 Create PDF with GO2PDF for free, if you wish to remove this line, click here to buy Virtual PDF Printer 12 Colliers International Pr

25、operty Services Bui l df ol i o 4 . 0 版 本 與 眾 不 同 PCS / S CADA自 動 化 設 備 發 出 警 報 并 自 動 生 成 工 作 請 求 系 統 直 接 通 知 用 戶 系 統 自 動 生 成 工 作 報 表 協 助 主 管 做 出 決 定 系 統 根 據 工 作 流 程 ， 跟 蹤 管 理 每 項 工 作 ， 發 出 工 作 指 令 及 提 醒 技 術 員 從 手 機 和 掌 上 電 腦 處 獲 得 提 示 及 工 作 信 息 技 術 于 直 接 用 掌 上 電 腦 記 錄 維 修 工 作 情 況 ， 將 信 息 發 送 到 服 務

26、器 客 戶 提 出 新 的 維 修 工 作 選 擇 四 尋 求 客 服 中 心 協 助 選 擇 二 手 機 短 信 選 擇 一 登 錄 網 站 建 立 工 作 請 求 選 擇 三 自 動 語 音 系 統 Create PDF with GO2PDF for free, if you wish to remove this line, click here to buy Virtual PDF Printer 13 Colliers International Property Services 第三節 成功商業物業管理要點 Create PDF with GO2PDF for free, if

27、 you wish to remove this line, click here to buy Virtual PDF Printer 14 Colliers International Property Services 商業是 否辦 得成 功， 視乎 若干 因素 ，其 中有 些是商 業外 部環 境、 社會 發展 等大 環境 所影響 的， 有些 是由 于內 部自 身條 件決 定的 ，還有 一些 因素 是深 受完 善物 業管 理的 影響的，我們用下面這章圖表來闡述這幾方 面因素之關系。 商業發展 之外部環境包括： l競爭對手商業所在位置周邊是否已有強有 力的競爭對手 l人口改變商業所在位置周

28、邊人口數量是否 會有流失的情況發生，比如市政 規劃、拆遷等。 l新技術發展既新科學技術的應用 l經濟環境即當前商業所處的大經濟環境是 否為利好趨勢 l地理位置商業所在位置是否為交通方便、 鄰街店面 商業之 外部 環境 屬于 其先 天條 件是 物業 管理 所不能 控制 和改 善的 。物 業 管 理 能夠影 響的是商 業成功要素的核心 環節如規劃設計、后期管理 服務、推廣活動 等 ，好的 物業 管理 有助 商業 營運 ，通過 合理有 效的 控制 和安 排來 達到 成功 商業 之業績。 Create PDF with GO2PDF for free, if you wish to remove th

29、is line, click here to buy Virtual PDF Printer 15 Colliers International Property Services 管理成功 商業之核心環節包 括： 1 商業規劃設計 1 . 1商業布局 商 業 各 樓 層 之 間 商 鋪 應 按 照 不 同 類 別 安 排 , 明 確 不 同 的 主 題 , 盡 可 能 以 完 美 的 環 境 高 水平及富有特色的服務樹立商業及物業公司 的地位和形象。另若貴項目有 2 4小時經 營，則在保安分區設計及停車安排上均須前 期加以考慮。 1 . 2出入口位 置 對于客 流量 集中 的出 入口 要特

30、別注 意。 為吸 引顧問 光臨 ，在 適當 地方 設置 足夠 及簡 明的指 示標 志或 大型 展示 。逃 生通 道必 須暢 通無阻 ，所 有固 定裝 置、 設備 和裝 飾品 必須達 到高 度安 全標 準， 使顧 客特 別是 兒童 不會受 傷。 另考 慮到 前來 消費 之客 戶不 少亦是 攜同 家人 （含 老人 、小 孩） 前來 ，故 我司認 為亦 應在 合適 位置 設置 斜坡 及休 憩位置，以便于日后管理。 1 . 3停車場設 施 至于附設之停車場租車位，可以方便顧客和 增加業/ 租戶的生意額，所以必須向訪客 提供優良快捷的服務，以增加其對商業之信 心。 1 . 4物流管理 運貨通 道對 于商

31、 業項 目來 講至 關重 要， 貨物 儲備分 區及 物流 管理 均須 前期 加以 細心 策劃。 Create PDF with GO2PDF for free, if you wish to remove this line, click here to buy Virtual PDF Printer 16 Colliers International Property Services 2 管理服務 2 . 1客務服務 管理 本案為高檔商業設施，對其日常到訪之各類 客戶及社會各階層人士之服務態度及所 投入之專業水平，將直接影響到貴項 目之對 外形象。因此，于實際物業管 理過程中， 我司將對客

32、務服務部門投入更多之專業培訓 / 指導與監控包括： 禮儀禮貌、 對客溝通、 處理投訴技巧、專業知識技能、工作效率等 ，以切實滿足該物業客戶之需求。 2 . 2工程設施 管理 在前期 設施 設備 甄選 過程 中， 須將 日后 管理 因素考 慮其 中， 如配 件預 留百 分比 、維 修保養條件等等。 于物業 管理 啟動 期階 段， 于熟 悉及 掌握 并在 已制定 物業 內各 項專 業設 施與 設備 之維 修養護 計劃 及運 作制 度基 礎上 ，亦 將在 結合 實際運 作需 求做 出進 一步 修訂 。除 在保 持物業 正常 之供 電、 供水 、供 氣及 工程 機電 、中央 空調 、給 排水 及綜 合

33、裝 飾裝 修等 設施， 設備 系統 之良 好運 行狀 態外 ，進 一步 控制維 修成 本及 如何 做好 節能 工作 ，強 化各工 程人 員之 專業 素質 與技 能， 提高 、發 揮及延 長工 程設 施設 備之 功能 與壽 命， 亦將重點落實于日常工程管理之各個環節中 。 Create PDF with GO2PDF for free, if you wish to remove this line, click here to buy Virtual PDF Printer 17 Colliers International Property Services 3 推廣活動 3 . 1促銷活動

34、 推廣 物業管 理公 司應 不時 與商 戶聯 絡， 商討 和辦 理各種 整體 性之 推廣 和宣 傳活 動， 吸引 顧問前來消費。配合商戶要求，不斷完善管 理方案及對現場環境進行改善。 3 . 2刊登廣告 定期在各種媒體、會員手冊上刊登廣告，擴 大知名度的同時增加客流。 3 . 3會員制 作為大 型高 檔商 業應 注意 培養 自己 忠誠 的消 費群體 。物 業公 司應 建立 完善 的會 員制 度，定期發放刊物和促銷信息，開展會員獨 享的優惠政策，并適時舉辦回饋活動。 此外物業管理應注意協調好各商戶關系 ，通 過共同制定章程，規范商戶的經 營活動， 禁止不公平競爭。 4 商業氣氛 在燈光 組合 、

35、音 樂配 合等 方面 也要 注意 創造 和諧舒 適之 氛圍 ，同 時適 當安 排兒 童活 動中心及休息場所，以體現細微周到的服務 理念。 由于商 業有 可能 有露 天或 開放 式經 營， 因此 商業氣 氛應 考慮 在不 良天 氣下 如何 減少 對游人 及推 廣活 動影 響， 這無 疑是 前期 物業 管理顧 問公 司須 與設 計公 司在 考慮 日后 運作中須關注的重要一環。 Create PDF with GO2PDF for free, if you wish to remove this line, click here to buy Virtual PDF Printer 18 Colli

36、ers International Property Services 第四節 前期物業管理服務內容及形式 Create PDF with GO2PDF for free, if you wish to remove this line, click here to buy Virtual PDF Printer 19 Colliers International Property Services 前言：前期物業管理顧問，可預防項目于規劃設計、建設階段可能引致的錯誤與不當之 處；若因節省成本而忽略物業管理在設計、建設階段時的重要角色，則可能造成 不良效果。 通過高力國際的專業管理團隊前期在本

37、案規劃、機電等方面的參與設計或建議， 可最大化的確定規劃產品的使用性，避免決策偏離所造成的經濟損失。 1前期物業管理服務內容 根據南華 置地 廣場目 前的 進展 情況 ，高 力國際 建議 在項 目交 付前 階段 采用 物業 顧問服 務的 形式 ，針 對項 目的 建筑 規劃 ，從 經濟效 益及 使用 者角 度出 發提 出補 點及 完善建 議， 盡最 大限 度保 障投 入使 用后 的運 作順暢 和易 于維 護保 養， 節省 樓宇 管理 成本； 為項 目交 付后 的物 業管 理出 謀劃 策， 做好充 分準 備； 配合 項目 銷售 對管 理服 務提供策劃，令項目更具市場競爭力。具體 如下： 1.1規劃

38、 設計階段服務內容 依據我 司管 理經 驗及 項目 特點 ，我 司擬 在雙 方確定 合作 開始 ，成 立顧 問小 組， 在物 業管理 處啟 動前 ，由 北京 總部 各專 業經 理組 成的顧 問小 組為南 華置 地廣 場的物 業管理工作進行全方位的技術支持。內容包 括但不限于: 1.1.1評估建筑 項目設計 高力國際從物業管理角度對項目使用功能 、建筑平面設計、停車場人流及車 流控制， 設備房位置功能之合理性、強/ 弱電系統、保 安監控設備位置及功能，停車場管理系 統等提供專業建議。 1.1.2評估南 華置地廣場內交 通布局及人流組織建議 Create PDF with GO2PDF for f

39、ree, if you wish to remove this line, click here to buy Virtual PDF Printer 20 Colliers International Property Services 高力國 際結 合建 設項 目之 圖紙 設計 方案 ，從 物業管 理角 度協 助制 定本 物業 之交 通布 局、組 織及 人流 組織 方面 提供 物業 管理 顧問 建議， 使其 日后 之交 通狀 況更 為順 暢便 捷。 1.1.3評估南 華置地廣場內/ 外之綠化、景觀、環衛規 劃設計 我司將按照建筑項目圖紙設計與規劃方案，提供南華置地廣場內/ 外綠化，景觀 及

40、環衛專業方面之物業管理顧問建議。 1.1.4評估各機 電房的規劃、原機 電設備合理充分利用及布 置 高力國 際建 議本 物業 內之 配電 房、 水泵 房、 污水處 理站 等之 適當 位置 ，按 實際 需要 并協助制定管理維修保養計劃。 1.1.5物業配套 設施之建議 高力國 際對 本物 業配 套設 施如 員工 餐廳 等之 合理布 置包 括具 體位 置、 面積 劃分 及日 后管理提供物業管理顧問建議。 1.1.6水/電能 源系統供應容量建議 高力國際對本物業不同業態分布所牽涉水、電要求提出專業物業管理意見；對本物業公共照明用電、 清潔、綠化用水系統之用量問題，提供物業管理顧問建議，用以確保及滿足

41、日后之使用需求及能源 成本控制。 1.1.7 物業智能 化系統建議 高力國際提供本物業內相關智能化設施 / 設備 之專業性物業管理顧問建議，包括：寬 Create PDF with GO2PDF for free, if you wish to remove this line, click here to buy Virtual PDF Printer 21 Colliers International Property Services 帶網絡/ 通訊系統、消防保安監控系統 及各項 智能化系統。 1.1.8樓宇設施 /設備選型建議 高 力 國 際將 對設 計 單位 建 議使 用 之機 電

42、設備/ 空 調 及給 排 水設 施 / 設 備 提供 專 業性 物 業管理顧問建議，使南華置地廣 場能于 采納該建議后選擇更為可靠/ 擴展性及 優 良售后服務之設施/ 設備，力求保障發 展商綜 合利益之最大化。 1.1.9大小物業 厘定 由于該 項目 有可 能出 現大 小物 業管 理， 因此 在前期 須訂 定大 、小 物業 范圍 ，設 備分 區及能 耗計 量。 業主 臨時 公約 中大 小物 業區 分都須 有詳 細考 慮， 我司 將針 對貴 項目 特點于前期顧問中建議大小物業管理事項。 1.2 施工階段 服務建議 1.2.1評估影響 物業管理運作收費 的因素 高力國 際評 估影 響物 業管 理運

43、 作及 收費 之因 素，包 括： 根據 物業 之整 體功 能設 計、 公 共 區 域/ 各 單元 內 裝修 標 準及 選用 之 材料、 工 程 設施 / 設備 規 格等 ， 厘定 及并 提 供 物業管理服務之各項無償及有償收費標準與 操作程序。 1.2.2編制文件 制度 Create PDF with GO2PDF for free, if you wish to remove this line, click here to buy Virtual PDF Printer 22 Colliers International Property Services 高力國際為南華置地廣場編 寫并提

44、供物 業之管理公約，并協助南華置 地廣場 落 實 其備 案 與批 復 工作 ；制 定 符合 物業 之 特定 管 理需 求 之 業 戶手 冊 及相 關 之 各 項管理規章與細則，用以滿足該物業之各項 管理與運作標準。 1.2.3物業宣傳 推廣 高力國際將以物業管理角度配合發展商開展 物業宣傳推廣活動，內容包括： 1.2.3.1提供高力國際物業管理顧問標志、標牌及相 關印刷品，用于擺放售樓處 供購房者閱讀； 1.2.3.2參加發展商組織之本物業銷售宣傳與推廣活 動，于活動中提供高力國際 物業管理顧問范圍內之講演及相關演示（唯 此活動，發展商應提前兩周 書面知會我司）； 1.2.3.3高力國際提供發

45、展商物業售樓處對客接待及 服務程序； 1.2.3.4高力國際將對發展商組建之物業銷售人員提 供相關物業管理概念之培 訓。 1.2.4停車場系 統及路線規劃 高力國 際將 綜合 物業 實際 狀況 以及 各項 安全 保衛需 求， 向甲 方提 供有 關物 業內 停車 場系統 設置 與運 營建 議。 包括 但不 限于 ：停 車場出 入與 計費 管理 系統 ；行 車路 線、 停車場出入口、停車場規劃等。 1.2.5能源收費 方法 Create PDF with GO2PDF for free, if you wish to remove this line, click here to buy Virt

46、ual PDF Printer 23 Colliers International Property Services 高力國際將對物業內之供電/ 水系統以 物業管 理角度提供相關顧問建議包括： 1.2.5.1物業及配套設施部分之供電/水系統合理分割 與獨立計量要求； 1.2.5.2物業內公共區域各地段/層面照明用電系統、 清潔/綠化用水之系統與業戶單 元內之供電/水系統合理分割與獨立計量要求 。 1.2.5.3通過上述工作，為南華置地廣 場建立完 善的能源數據庫，作為日后能源 控制與分析，以達到節能目標。 1.2.6垃圾處理 辦法 高力國 際結 合項 目內 之圖 紙設 計要 求及 與公 共區

47、域 實際 可利 用狀 況， 就日 后產 生各 類型垃 圾之 儲存 及處 理方 式提 供書 面物 業管 理顧問 建議 ，其 中包 括： 確定 垃圾 房位 置/ 面積、裝修與環衛控制標準、收撿 及清運 流程。 1.2.7環境及日 常清潔安排 高 力 國 際 將 對 本 物 業 內 整 體 環 境 及 園 藝 綠 化 布 局 從 物 業 管 理 角 度 提 供 書 面 顧 問 建 議，包括制定物業內公共區域各地段/ 層面之 清潔與監控標準。 1.2.8財務預算 及前期開辦預算 高力國 際將 根據 物業 之特 定情 況， 訂定 該項 目各功 能部 分， 包括 主體 部分 、配 套設 施部分 （自 物業

48、 投入 使用 后之 首年 度） 物業 管理費 預算 案及 物業 管理 處前 期開 辦費 預算案。 1.2.9物業管理 辦公用房建議 高力國 際將 結合 物業 項目 于投 入使 用后 之各 項管理 需求 ，亦 在結 合建 筑圖 紙設 計以 及公攤面積之劃分原則上，對物業管理辦公 用房提供物業管理顧問建議。 1.3 于物業投 入使用前 Create PDF with GO2PDF for free, if you wish to remove this line, click here to buy Virtual PDF Printer 24 Colliers International Pro

49、perty Services 根據項目入伙前 3個 月按員工到位工作計劃 協助南華置地廣場選聘后期物業管 理團隊成員，進行物業接管驗收工作。 在前期 籌備 工作 全面 啟動 后， 我司 駐場 高級 管理人 員將 陸續 常駐 現場 開展 工作 ，以 確保前期工作的順暢和質量。 1.3.1物業管理 員工架構 高力國 際將 書面 提供 對南華 置地 廣場管 理處各 分部 門組 織架 構與 薪金 福利 標準 之專業議，并擬定員工崗位職責及員工手 冊以及各項人事 管理制度。 1.3.1.1設計組織架構、部門設置及人員編制； 1.3.1.2制訂各部門的職能分配和各崗位的職責范圍 ； 1.3.1.3制訂內部

50、管理制度、服務標準和工作程序； 1.3.2員工到位 時間安排 高力國 際將 根據 物業 竣工 交付 使用 之計 劃與 日期， 書面 制訂 物業 管理 處各 級員 工到 崗順序及人數安排提交南華置地廣場參 考。 1.3.3員工制服 高力國 際將 協助 并提 供南華 置地 廣場有 關物業 管理 處各 職級 員工 制服 樣式 及供 應商資料，供南華置地廣場參考及選用 。 1.3.4員工培訓 計劃 Create PDF with GO2PDF for free, if you wish to remove this line, click here to buy Virtual PDF Printer