1、物業管理整體設想及策劃一、基本概況：徽商國際購物廣場位于合肥市廬陽區廬江路，本項目位于合肥市紅星路以南，宿州路以東，廬江路以北，無為路以西。總建筑面積約213006平方米，本項目共為三棟（A、B、C）單體建筑，地下建筑共三層，面積為46632平方米，負一層地下全體連通，作為商業使用，總面積約為1.8萬平方米。A座地上建筑面積約為92485平方米，其中地上六層商業部分占3.4萬平方米。C座地上建筑面積約為56697平方米，一至七層為商業，面積約為27064.77平方米，其余為公寓。A座的住宅面積：92485-34000（商業）=58485平方米C座的住宅面積：56697-27064.77（商業）

2、=29632.23平方米A、C座的共計住宅面積：88117.23平方米 B座為代建后交省立醫院使用。C座部分公寓和商業為原地安置戶。車庫：地下（834個）、地上停車位（257個），共計約1091個。二、為了搞好徽商國際購物廣場商貿、住宅區物業管理服務，給業主創造一個溫馨、和諧、優美的居住環境，特制定如下實施方案：管理服務指導思想與目標本公司在物業管理中以人為本，服務至上，一切從業主的需要出發，對小區的公共設施設備、公共秩序、環境衛生、綠化等實施全面的管理、維修、服務，努力營造溫馨、和諧、優美的居住環境;以三級企業二級管理為目標，把徽商國際購物廣場商貿、住宅區建成安全小區、環保小區、文明小區，爭

3、創市、省級優秀示范商務、住宅小區。二、物業管理服務基本要求1、與小區業主（使用人）簽訂規范的物業管理服務合同，雙方權利義務關系明確。2、對住宅小區房屋建筑與共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書。4、制訂完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。5、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。6、公示24小時服務熱線電話，專人接聽。急修1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修和回訪記錄。7、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務，并公示服務項目與

4、收費價目。8、按有關規定和合同約定，及時公布物業服務費用收支情況。9、按合同約定規范使用住房專項維修資金。10、設立業主“意見箱”、電子郵箱、廣播、公告欄等建立與業主溝通平臺。每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率要求達二級標準指標75以上。第五章 服務理念及特色二、提高物業管理服務水平的整體管理思路1、管理目標1.1通過專業、規范的物業管理服務，爭取在2012年度內達到合肥市物業管理的示范大廈的標準。1.2 提高業主滿意度，綜合滿意度達到75%以上。2、管理模式及管理思路2.1根據物業特點采取開放式物業管理模式，使進入本項目公共區域的各類人員得到有效監控和管理、物品進出和各類共用設施設

5、備及綠化、環境衛生、車輛管理等得到專業化的管理服務。2.2管理運作機制運作機制：包括服務質量保證體系（依據ISO9001：2000）、計劃目標管理、協調管理、督導管理。監督機制：包括內部監督和外部監督（接收業主、上級各級主管部門等的指導與監督）自我約束機制：包括經濟約束機制、崗位職責及目標責任制。信息反饋及控制機制：明確信息反饋源（市房產局、新聞媒介、業主、意見箱、管理處員工等），明確信息反饋控制方式。3、入伙后工作重點：3.1加強消防設施設備的監管，確保其正常使用。3.2加強本基地的各項安全管理，確保業主安全。3.3加強外來人員來訪的控制，細化本基地來人來訪各崗位的操作流程。3.4 完善“全

6、方位式”的培訓體系實行崗前、在崗、調崗、專業培訓等。3.5 加強與業主的溝通與合作。3.6 進一步規范各項管理制度和操作程序。 3.7 加強計劃管理。3.8加強品質巡查力度，使物業維護維修、環境衛生、綠化、安全管理等得到有效控制。3.9有效實施“客戶管理系統”，使業主有效投訴得到及時解決。3.10完善“激勵機制”，加強對內部管理服務人員的績效考核。3.11加強財務管理與財務核算。第六章 項目管理機構運作方法及管理制度一、項目管理機構1、管理組織架構（見下圖）項目經理公共設施巡查環境衛生管理綠化管理安全管理消防管理會務、前臺接待設備管理資料管理公共突發事件預防為了保障本項目物業管理工作高效、規范

7、運行，根據本基地的實際情況和實行專業化管理服務的內容、范圍、廣度、深度，做到科學合理設置機構和人員，本著“精干、高效”的原則，建議設置如下崗位：（1）項目經理：全面負責物業項目的服務工作；完成公司下達的各項經營指標及確保達到各項管理指標；制定物業項目的年度計劃和預算，并監控項目各部門的成本和預算執行情況；負責物業項目的管理團隊建設及日常管理，負責本項目員工的績效考評；組織物業服務滿意度調查，監控滿意度情況；收集匯總、分析物業服務及業主投訴報表；組織開展物業經驗交流，提升物業管理服務、品質和檔次；負責定期進行項目巡訪，監控物業項目服務品質和服務標準的達標狀況；負責定期對物業服務與管理狀況進行檢查

8、，并組織評估；參與重大物業投訴的處理工作；建立并保證項目管理規章制度、工作程序的嚴格執行，協調各部門之間的關系，保證項目工作質量，服務水平達到公司的要求；根據實際需要和總公司要求實施培訓計劃，發掘員工潛能，培養全面型管理人才；負責與有關政府部門、相關單位的聯系與溝通；負責和業主委員會的溝通與關系協調；制定項目工作計劃，并保證計劃的貫徹執行，召集和主持部門經理的例會，研究處理項目管理工作；落實公司企業文化；定期向公司總經理匯報及檢討項目管理工作狀況；完成公司下達的與其他項目有關的工作（2）物業管理員類：管理處主任1名，負責協調公司內部工作聯系，管理處全面工作，客服中心主管1人，協助管理處主任處理

9、日常管理服務工作，合計2人。（3）設備維修類：維修工4人，負責本基地的設備設施的保養維護和日常維修（4）安全管理：安管班長1人，負責本基地的安全、消防管理；安管員12人。共計13人。（5）會務接待4人（含前臺接待2人），合計4人。（8）操作層：清潔、綠化養護人員11人。為了加強安全防范力度，保障安全防范工作的順利開展，提高安管員的工作效率，實行8小時工作制，分早、中、晚三班24小時輪流值勤。二、日常管理制度健全、規范的管理制度是實施科學管理、提供優質服務的依據，專業化、規范化的管理。為此，公司為管理處建立以下工作所需的各類支持性文件。1、物業管理委托合同2、管理規章制度（1）公司管理制度：員工

10、手冊、職務說明書（2）工作規范類（詳見附件一，未一一羅列）機電： 供水系統設備維修、保養制度給排水管理制度消防工作制度員工值班制度維修班長崗位職責維修工崗位職責安全保衛：安管隊長崗位職責 安管員崗位職責 安管員紀律規定 門崗崗位職責 門崗工作規程 巡邏崗崗位職責 巡邏崗工作規程 義務消防員崗位職責 安管員交接班制度 安管員的儀容儀表及語言規范 對講機使用管理規定 安管員處理問題的原則和方法環境衛生：環境衛生管理員崗位職責 保潔員崗位職責綠化管理：綠化管理員職責 綠化工崗位職責公共突發事件預防及處理措施三、對于員工的考核辦法考核：考核是檢驗工作成效、業績以及培訓效果的重要手段，要重視對員工的考核

11、，并制定了一系列的考核制度和實施辦法: 公司每年與管理者簽訂經營管理目標責任書，考核整體目標完成情況。 每年對操作層人員進行兩次崗位考核，根據考核業績實施獎懲，年淘汰率10%，崗位輪換率10%。 培訓項目結束后，對參加培訓人員進行一次全面考核，培訓考核率100%。 對管理層每年進行一次考核和民主評議，根據評議及考核結果決定是否續聘或調換。第七章 人員配備表第八章 公共設施維修保養計劃一、 物業公共部位、業主或使用人自用部位的維修服務方案；二、 物業管理區域內公用設施設備的維修方案(1)對共用設施設備進行日常管理和維修養護(依法應由專業部門負責的除外)。(2)建立共用設施設備檔案(設備臺帳)，設

12、施設備的運行、檢修等記錄齊全。(3)操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范;設施設備運行正常。(4)對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向建設單位提出報告與建議，根據建設單位的決定，組織維修或者更新改造。(5)載人電梯早6點至晚12點正常運行。(6)消防設施設備完好，可隨時啟用;消防通道暢通。(7)路燈、樓道燈完好率不低于80%。(8)容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。三、 業主、使用人裝飾裝修

13、室內的服務方案1、業主或使用人在抬運裝修材料進入小區后，工作人員應給以幫助，四、住宅外墻或建筑物發生危險，影響他人安全時的工作預案1、 應急處理聯絡方式（1）事故應急處理小組成員的手機要24小時開通。（2）日常聯絡電話：建立項目部應急處理指揮小組聯絡電話清單。（3）應急救援電話：2、 項目部配備應急醫療用品和救災器材及設備，現場配置對講機、電話，保證通訊暢通。3、 定期進行自救和搶險急救的宣傳和演練。4、施工現場一旦發生安全事故，當事人或最先發現的人員應立即報告當班領導和安全員，項目部要組織人力積極搶救，同時采取措施控制事故擴大，并保護好現場。必要時，與當地公安消防部門、醫療單位緊急聯系。5、

14、如發生因工傷亡事故或重大事故，按有關程序分級上報局、當地政府部門有關部門。（1）發生死亡事故在4小時內上報單位和當地政府有關部門，并協助調查和處理。（2）發生重傷事故在8小時內報局。由局安全生產直接責任人組織調查和處理，報局審批結案。（3）發生輕傷事故在24小時內報局，由項目部經理組織調查和處理，報局審批結案。6、 按事故處理“四不放過”的原則處理事故。四、 物業管理區域內環境清潔保潔方案（1）、在各樓層和各門廳口設置垃圾桶、果殼箱，垃圾袋裝化，每日清理、集送1次，做到生活垃圾日產日清。（2）、小區道路、小區范圍內綠化帶（及附屬物）廣場、停車場等每日清掃1次;（3）門廳、樓道每日清掃1次，每周

15、拖洗1次;（4）人行樓梯及扶手每周清掃、抹擦2次;（5）共用部位門、窗、不銹鋼扶欄、公用部位照明燈罩、消防水帶箱、滅火器每月抹擦1次；（6）二次供水水箱按規定半年清洗1次，定時巡查，定時化驗，水質符合衛生要求。（7）、區內公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。（8）、根據實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。五、物業管理區域內公共秩序維護方案和崗位職責的描述（1）、徽商國際購物廣場（開業后）出入口24小時值勤、對重點區域、重點部位每2小時巡查1次。（2）、對進出小區的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。（

16、3）、對火災、治安、公共衛生等突發事件制訂應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。（6）、對小區內高空拋物墜物、臺風、火患等公共安全隱患及時公示、警示注意事項，共同做好安全防范工作。（7）、對消監控中心按責嚴密監視，發現問題立即發出預警報告，及時處理。日常攝像下載備份規定保留一周六、 綠化和園林建筑附屬設施的維護、保養方案；綠化建設可以美化生活，陶冶情操，對實現以人為本、追求生態環境效益有重要的意義，通過加強綠化管理，創造清潔、安靜、舒適、優美的生態環境，能極大地提高環境效益。（一）綠化管理的思路綠化本著“經濟、美觀、高雅”的指導思想，見縫插針，合理配置，注意景觀，采

17、取重點與一般，集中與分散，點、線、面、帶相結合的方法，以自然式和混合式的格局，利用精巧的園林藝術小品和豐富多樣的園林植物進行多層次的立體綠化，使小區收到“立地成景，四季常青”的效果，從而形成優美清新、綠意盎然、賞心悅目的生態環境。綠化的布置應注意層次的搭配，科學選擇植物的品種，配置必要的速生、抗病蟲的花草樹木，以及水池、噴泉、花架、假山、雕塑小品等，做到遮蔭、防塵、調節視覺的效果。（二）綠化養護管理俗話說：“三分種樹，七分養護”，這說明日常養護管理十分重要。綠化養護管理工作包括除草、松土、澆水、整形、除蟲和防止人為的毀壞等。在做好日常性的管理同時，還要針對不同花草樹木的品種、不同習性、不同季節

18、、不同生長期，對生存的客觀條件的要求，進行針對性的和動態性的管理。做到樹木生長茂盛無枯枝，樹形美觀完整無傾斜，花壇土壤疏松無垃圾，草坪平整清潔。第九章 各類應急預案一、業主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無天然氣的應急措施1、接到業主或使用人求救電話后，立即派維修人員趕到現場，查明原因。2、若問題維修部人員能夠給予處理，則立即處理，視情形收取相應成本費，不得收取人工費；若維修人員無法處理，則幫助業主或使用人尋找專業的維修人員。二、 本項目范圍突然斷水、 斷電、無天然氣的應急措施1、如本項目發生斷水、斷電、無天然氣等事故，應立即通知物業辦公室，接報后馬上通知工程部。維修人員立即趕到現場，查明原因

19、。2、如果是整棟樓故障，馬上聯系相應部門詢問原因，并通知員工堅守崗位，及時出通知告訴業主故障原因，減少影響。3、如果是局部故障，工程部應立即組織人員搶修，及時恢復，以保證本項目正常運行。4、在搶修完畢前，工程部應通知業主關閉所有設備，電源恢復后再開啟。5、工程部檢查所有設備，保證所有設備運行正常，然后向管理部負責人匯報并記錄在案。四、 雨、污水管及排水管網堵塞的應急預案1、接到雨、污水管及排水管網堵塞的消息后，維修班長應盡快組織維修水工進行處理；2、維修水工接到任務后，應以最快的速度趕到事故現場；3、根據堵塞情況，應快速確定堵塞部位，以采取相應的處理方法：（1）如果是水管堵塞，維修水工應立即根

20、據水管材質和堵塞程度，使用手動工具或電動疏通設備進行疏通；（2）如果是污水井或雨水井堵塞，維修水工應立即將所堵污水用排污泵抽出，并使用電動疏通機進行疏通。4、如堵塞管理處無法解決，公司將派出專業疏通隊伍趕赴現場進行疏通；5、在疏通的同時，應用沙子、水泥等對現場地面、道路進行切分、阻擋，以免污水向周圍擴散。五、 電梯故障的應急處理1、在電梯運行中，突然出現停電，或電梯發生故障而中斷運行，停在某一位置，使乘客無法走出轎廂時，設備人員接到通知后，立即通知保養單位，隨后通過對講電話安慰乘客，使乘客解除恐懼感。在特殊情況之下，報1 1 0和1 20救護中心。2、使用單位應先關閉事故電梯的主電源開關，并關

21、閉主電源箱門。等保養單位到來后，各部門應積極配合，把事故處理好。在電梯正常使用后，向管理處負責人匯報并做好記錄，并且向被困人員致歉。3、困人事故發生時，對應措施：a) 請乘客保持冷靜，轎廂內部不是完全封閉結構，沒有窒息危險。b) 工作人員或保安員及時趕到現場，進行安慰(每二、三分鐘安慰一次)。c) 使用緊急通話裝置或其他通訊工具與物業或外界取得聯系，監控室利用對講機聯系及安慰。d) 嚴禁不在樓層準確位置上，強行打開電梯門，防止高空墜落或受傷，等候專業人員救援。4、如果遇到電梯設施發生火警，除立即報告電梯專職人員來搶修外，同時盡可能切斷相關電源。應用干粉、二氧化碳滅火器材，嚴禁使用一般泡沫滅火和

22、水滅火。5、如果發生火災，對客梯應立即駛入安全層站，關閉并切斷電源。6、電梯一旦發生意外事故或突發性事故，應立即停止運行，切斷電源，保護現場，并及時報告管理處，等候或組織人員及時處理。7、如若電梯有人故意破壞等事件，必須立案調查，嚴肅處理。六、 消防應急措施1、當發生火警時，必須保持鎮靜，不要驚惶失措，要準確判斷火警的大小，燃燒物的種類和位置，果斷采取相應措施。2、如為小火警，應以自身掌握的消防知識，通過消防器材立即進行撲救。3、如燃燒的物品和火警的大小以自身的力量無法撲滅時，必須立即報警并采取使用消防通道疏散人群。由保安人員負責引導、撤離現場，使電梯迫降底層或降至防火卷簾門處并切斷電源。4、

23、火勢熄滅后，應保持現場以便查找起火原因。5、事故處理完畢后，應迅速組織人員緊急巡樓，以免事故再次發生，并做好安慰工作。將事故完整記錄在案，配合有關部門的調查工作。6、根據消防火警大小判斷，報1 1 9及1 20救護車。7、當辦公樓發生火警，外撲救后，立即切斷相應區域電源。同時啟用消防排煙風機。七、施工噪聲控制與與業主生活密切相關事項的應對預案1、噪聲的產生噪音主要是各類機械設備產生的噪聲、汽車的喇叭聲、裝修過程中或物業維修過程中使用沖擊鉆產生的噪聲。2、噪聲控制分類1）、可控制性生源發出的噪音-設備運作發出的噪音可以按照設備維護方案對設施進行適當維護，運用低噪音設備、加裝消音設備、隔離生源來達

24、到目的。-裝飾裝修工程發出噪音通過執行裝修管理工作規程有關噪音控制條文達到目的。-機動車鳴笛或誤報警發出噪音通過規定小區內不允許鳴笛、報警器靈敏度適當調整來達到目的。2）、可施加影響生源發出的噪音業主和住戶所發出的噪音通過協商限定時間、地點措施來達到目的。3）、不可控制、不可直接施加影響生源發出噪音如周邊業主等發出噪音，通過有關部門協助處理。3、噪聲控制改進物業管理部根據噪音測試報告，對不符合環保法律法規的噪音從技術上和管理上通過切斷生源或減弱生源、隔音、消音、限制噪音發生時間段等方法進行改進，使之符合標準。第十章 物業承接驗收方案（一）物業交接驗收規程：與合肥市南都房地產開發有限公司、監理公

25、司、施工單位共同進行質量驗收，如實填報質量驗收單，發現問題，記錄在案，書面要求施工單位整改，明確復檢時間與罰則。 接收工程圖紙資料、各類參數及保修證明、總體平面圖，建筑物、構筑物、公用設施、室內外管線、綠化等竣工圖、設備圖。模擬入住，測定綜合使用指標，發現隱患及時整改抄取水、電表底數確保保修項目、期限、標準、責任方式，重大保修項目（附細則與圖紙）(二)物業接管驗收的程序和步驟1、物業接管計劃的提出（1）項目經理在物業服務合同規定的接管日期前，從項目各部門抽調人員，成立物業接管小組，并委任小組組長。（2）小組組長擬定物業接管計劃并報項目經理審批，物業接管計劃應包括以下內容：A、物業接管驗收項目清

26、單；B、小組人員分工；C、接管日程安排；D、其他（如提前介入在建工程驗收等）。小組組長擬定接管計劃時應注意，圖紙資料應至少提前于該實物移交七天完成驗收并歸檔。（3）項目經理批準的接管計劃由小組組長組織執行。2、圖紙資料的驗收（1）負責圖紙驗收的責任人應按計劃規定的時限完成圖紙資料的清點和校對工作，認為缺少有關資料時，應向移交單位索取。（2）應予驗收的文檔資料一般應包括：A、全套工程竣工圖紙（含小區規劃圖）；B、機電設備使用說明書，隨機資料、工具等；C、機電設備購銷合同（復印件）；D、商品房買賣合同（復印件）；E、電梯使用許可證；F、隱蔽工程驗收記錄；G、供水、供電的指標批文；H、供氣系統驗收證

27、明（含指標批文）；I、消防系統驗收證明；J、其他資料。（3）收責任人填寫房屋及共用設施驗收記錄表和房屋及共用設施清單，并與移交單位人員共同核實無誤后，雙方簽字，即完成驗收。（4）房屋及共用設施驗收記錄表和房屋及共用設施清單由驗收責任人交接管小組組長審閱后歸檔。3、物業現場驗收（1）房屋及分戶設施的驗收A、驗收責任人根據接管計劃的分工對房屋及分戶設施進行驗收，驗收項目包括但不限于：a)房屋墻、地、門、窗裝修情況；b)有線電視、電話、智能化系統情況；c)水、電、氣設施，五金、潔具及其他設施（按設計及房屋銷售合同規 定）；d)其他（按房屋使用功能劃分，各功能房屋具有各不同功能設施）。B、驗收要求a)

28、房屋本體和分戶(層)設施符合設計要求和具備使用條件。b)設施項目、數量符合售樓合同、規劃建設的規定。c)房屋本體和分戶設施的質量和使用功能必須符合房屋接管驗收標準的有關規定。d)同開發商和保修單位簽訂有關保修協議，明確保修期限和保修項目。C、公共設備設施驗收D、驗收責任人根據接管計劃的分工對共用設施進行驗收，驗收項目一般包括但不限于以下內容：a)給排水系統；b)電氣系統；c)燃氣系統；d)空調系統；e)消防系統；f)通訊系統；g)智能化系統；h)電梯系統；i)園林綠化系統；j)公共配套設施及公共照明系統；k)管理配套系統（含管理房、停車場、車棚、垃圾房等）；l)其他系統。E、驗收要求：a)各項

29、工程通過竣工驗收，物業滿足入住使用條件；b)共用設施完善，符合小區的規劃記載；c)物業本體及各系統的質量和使用功能應符合房屋接管驗收標準中的有關規定規定；F、驗收責任人結合圖紙資料盡快熟悉物業現場，按通知時間與項目工程人員、施工單位、工程監理單位共同參與驗收。G、驗收責任人根據房屋及共用設施驗收記錄表將存在的問題填寫于交接問題處理單，并與移交單位代表確定整改期限，該單由移交單位代表和驗收人簽字后，副本交移交單位代表并督促整改，正本由驗收責任人和接管小組組長存底備查。H、驗收責任人對自己簽發的交接問題處理單的執行情況及時監督，并在期限屆滿時知會移交單位重新進行驗收，驗收合格后，在備注欄內注明，并

30、簽字；驗收仍不合格的，要求其繼續整改。I、驗收責任人在自己簽發的交接問題處理單全部完成后，將其提交接管小組組長審核并歸檔。J、接管小組組長根據物業接管驗收項目和驗收責任人提交的房屋及共用設施驗收記錄表、交接問題處理單對物業接管驗收工作進行監督，發現有遺漏項目時，即時要求驗收責任人進行驗收。4、物業的正式驗收接管（1）物業接管小組組長在圖紙資料，房屋及分戶和公共設備設施均完成驗收后，制做房屋及共用設施竣工和接管驗收交接表和物業整體移交驗收表，物業即正式接管。（2）物業整體移交驗收表應一式三份，由施工單位、建設單位和物業公司三方簽章后各執一份。（3） 物業公司同建設單位和保修單位簽訂三方保修協議，

31、明確保修期限和保修內容：A、建設單位、物業公司在質保期間對保修單位進行監督、考核工作；B、質保期滿，根據建設單位、物業公司雙方簽訂的意見確定質保款項的支付；C、物業公司各專業部門將收集匯總的基本資料移交資料管理人員與移交資料一并歸檔。D、物業工程部依據已移交設備設施著手編制機電設備清單。E、物業正式驗收接管后，物業交付給業主前，建設單位基于任何考慮對物業進行改建、增建，接管小組組長均需要求建設單位事先提供改建、增建設計資料及委托施工單位的證明、施工計劃等，并在施工完畢時對改建、增建部分按有關要求要求進行補充驗收。第十一章 裝飾裝修管理制度從物業落成到用戶搬運階段，大樓內將有各方面人士，包括租賃

32、代理、承租戶、裝修工程承包商、建筑工程人員、維修人員及管理員工等，這必將對小區整體營運管理、保安、清潔等均會構成極大影響。本公司將提供有系統的搬運期及裝修期的動作顧問服務。該項運作服務包括下列各點：1、移交大樓單位與用戶程序： 管理服務工作內容包括檢查用戶的有效租約文件，并由組長級員工與租戶作移交程序并提示應知事項，如大樓內各項設施、裝修須知、運送物件安排等。單位內工程問題亦需要用戶于一定時間內告知管理公司作適當修葺。此外，本公司將負責批閱用戶提供的單位裝修圖紙，并限定用戶在審批通過后才核工核準期承包商開始裝修工程，以保障小區設施及業主權益。2、裝修工程及物料運送控制程序： 為確保用戶的裝修工

33、程及材料運送能配合小區整體營運情況，要求各用戶指定的裝修承包商應在施工前提供有關資料及費用，以免妨礙小區的正常操作，確保業主及用戶的權益。本行為將要求用戶提供以下資料及相關費用：（1）裝修樓層/單位的證明；（2）二十四小時的聯絡人、電話、手提電話號碼；（3）承包商綜合保險單資料；（4）公共第三者保險單資料；（5）估計裝修工程日數；（6）裝修物料運送時間表；（7）每日工作人數；（8）駐場主管聯絡電話、手提電話；（9）裝修期的臨時水電供應與保證金及費用等。第十二章 社區文化建設生活因文化而美麗。物質文化生活水平的日趨提高，體現了人們對生活質量和人文環境的要求也越來越高，人們期望更多的體味到理想的精

34、神環境的滿足感。一、 社區文化建設構想（一）、硬件建設優雅的自然環境，良好的空氣指數，卓越的園林設計，濃厚的自然文化人文環境，為我們建設高品質的社區生活打下了堅實的基礎，為了充分發揮現有的硬件設施，入伙后將對小區的藝術小品、園林小品進行有計劃的維護維修和適，使長期生活在小區中的業主在不知不覺中感受到物業管理所帶來人文關懷。（二）、軟件建設有了好的硬件設施沒有與之相配的社區文化活動是無法顯示小區旺盛的生命力的，社區活動源于生活，融于生活，立于生活。我們將通過一系列的活動計劃、管理制度、人員的配置和服務、以及發動業主的參與配合，開展精彩紛呈的社區文化活動，促進物業管理人與業主之間以及業主與業主之間

35、的正常溝通與融洽。二、 社區文化活動的開展（一）社區活動的原則與要求為了多角度深層次滿足社區居民的文化需求，我們建立了三個“結合”兩點“要求”的指導方針：堅持大與小的結合，遠與近的結合，高雅與通俗的結合，要求內容豐富多彩，要求形式新穎獨特。（二）項目的設立社區文化活動主題的開展：1、新世紀的導航科技活動的開展結合智能化、電腦、家電常識等開設講座；聯系圖書館、書城、周未舉辦送書進社區活動；2、新文明、新文化共建活動精神文明建設成立社區合唱團，舞蹈隊等參加社區演出活動；評比文明業主等活動；在小區開展書法、繪畫、歌藝、等藝術文化交流活動；3、常規活動的開展定期舉辦社區棋牌賽，增進業主之間的交流；舉辦

36、露天舞會；攝影展；兒童露天音樂會及假期相關輔導班；燈謎會等。二、 社區文化建設智能化設備的養護管理包括公共天線、對講系統、監控、門禁、自動報警、遠程抄表系統等。所有智能化設備管理實行24小時值班制度，運行人員嚴格按照體系文件所列項目進行巡視，在日常使用、檢查中發現異常問題，及時維修。智能化設備按照保養程序采取逢雙月保養一次。對講門禁系統是檢查電器元件及接線接觸是否良好，通話音質、圖象是否清晰等；對閉路監控系統檢查攝像機、錄像機工作是否正常，監視器圖象、色彩是否清晰等；對自動報警、遠程抄表系統檢查并緊固各電器接線端子，檢查運行指示燈是否正常，控制系統是否正常。通過加強管理和養護，保證智能化設備的

37、正常運行。在使用和運行中發現的日常報修處理，按故障級別，應急處理方法如下：（一）攝像監控及紅外監控故障，15分鐘到達現場維修；（二）停車場智能管理系統故障，15分鐘到達現場維修；（三）公用天線故障，20分鐘達到現場維修；（四）自動報警系統故障，10分鐘達到現場維修。對于技術難度大的故障，及時與供貨商和安裝單位聯系解決，管理處有關人員對此過程進行監督。建立主要智能化設備的維護檔案，把設備的技術資料數據、保養登記、維修記錄、事故處理登記妥善保存，以便查閱。第九章 業主臨時管理規約建議稿一、為維護全體業主和物業使用人的合法權益，保障本物業區域內物業的安全與合理使用，維護公共秩序，促進管理有序、安全舒適、環境宜人、文明和諧的新型社區建設，根據國家法律法規，結合本物業項目實際，制訂本規約。二、開發建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同中涉及業主共同利益的約定，應與本規約一致。三、開發建設單位應當在銷售物業前將本規約向物業買受人明示，并予以說明。物業第一買受人與出賣人簽訂物業買賣合同時，本規約作為物業買賣合同的附件，由第一買受人對本規約的內容予以書面確認，其效力及于此后的物業買受人。四、若本規約的條款與相關法律法規相抵觸，則該條款無效，但不影響本規約其他條款的效力。