1、招商局南京君臨國際廣場(chǎng)物業(yè)管理標(biāo)書第一節(jié) 百年輝煌之招商局集團(tuán)簡(jiǎn)介招商局集團(tuán)是中國民族工商業(yè)的先驅(qū)，創(chuàng)立于1872年晚清洋務(wù)運(yùn)動(dòng)時(shí)期，曾經(jīng)組建了中國近代第一支商船隊(duì)，創(chuàng)辦了中國第一家銀行、第一家電報(bào)局、修建了中國第一條鐵路、第一座煤礦等，開創(chuàng)了中國近代民族航運(yùn)業(yè)和其他許多近代經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，在中國近現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)史上和社會(huì)發(fā)展史上具有重要地位。1978年，招商局獨(dú)資開發(fā)了在國內(nèi)外產(chǎn)生重大影響的中國第一個(gè)對(duì)外開放的工業(yè)園區(qū)蛇口工業(yè)區(qū)，并相繼創(chuàng)辦了中國第一家企業(yè)股份制銀行招商銀行，中國第一家企業(yè)股份制保險(xiǎn)公司平安保險(xiǎn)公司等，為中國改革開放事業(yè)探索提供了有益的經(jīng)驗(yàn)。招商局集團(tuán)經(jīng)營(yíng)總部設(shè)于香港。業(yè)務(wù)主要分布于香港

2、、內(nèi)地、東南亞等地區(qū)。擁有總資產(chǎn)534億港元，管理資產(chǎn)總額近1200億港元，在國家國有經(jīng)濟(jì)中具有戰(zhàn)略性地位。招商局和中銀、華潤(rùn)、中旅并稱為香港四大中資企業(yè)集團(tuán)，在香港和國際工商界有著重要影響。目前，招商局集團(tuán)業(yè)務(wù)主要集中于交通基建及物流、金融、房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)等七大產(chǎn)業(yè)。秉承百年歷史積淀形成的“愛國、自強(qiáng)、開拓、誠信”的精神，按照“立足香港、內(nèi)外輻射；多元發(fā)展，集約經(jīng)營(yíng)；強(qiáng)化管理、穩(wěn)中求進(jìn)”的發(fā)展方針，招商局集團(tuán)將繼續(xù)為香港的繁榮穩(wěn)定和內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展貢獻(xiàn)力量。第二節(jié) 與時(shí)倶進(jìn)之招商局物業(yè)招商局物業(yè)管理有限公司是招商局集團(tuán)下屬從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的專業(yè)公司。公司總部設(shè)于深圳蛇口，從1983年開始從事

3、物業(yè)管理服務(wù)，在北京、上海、深圳、香港、南京、西安、武漢等城市設(shè)有地區(qū)性公司，業(yè)務(wù)范圍幾乎覆蓋全國主要城市，并成立了保潔中心、物料配送中心和工程維修中心，形成了規(guī)?；?jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)的集團(tuán)化、管理的集約化。公司現(xiàn)有總資產(chǎn)2.2億元，在管物業(yè)面積800多萬平方米，員工4000多人。一、 招商局物業(yè)管理有限公司組織架構(gòu)招商局集團(tuán)有限公司招商局物業(yè)管理有限公司北京物業(yè)公司深圳物業(yè)公司南京物業(yè)公司行政與人力資源部發(fā)展策劃部武漢物業(yè)公司西安物業(yè)公司財(cái)務(wù)稽核部企業(yè)管理與培訓(xùn)部上海物業(yè)公司香港物業(yè)公司二、公司管理和服務(wù)理念招商局物業(yè)管理有限公司有近二十年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，依靠飛速發(fā)展的招商局地產(chǎn)強(qiáng)有力的依托，

4、在引入美國、香港先進(jìn)的管理模式的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國的實(shí)際情況，形成了具有自身特色的管理運(yùn)作體系，樹立了“招商局物業(yè)”這一優(yōu)秀的品牌形象。（一）客戶關(guān)系： 致力于與客戶建立一個(gè)長(zhǎng)期、穩(wěn)定而友好的合作關(guān)系，通過嚴(yán)格和規(guī)范的管理，向客戶提供文明而高效的服務(wù)。（二）員工培訓(xùn)： “以人為本”的企業(yè)思想，把員工培訓(xùn)工作當(dāng)作企業(yè)生存與發(fā)展的重要保證措施常抓不懈。（三）安管服務(wù)： 將安全管理寓于服務(wù)之中，以安全保服務(wù)，以服務(wù)促安全，為各業(yè)主和用戶能在一個(gè)恬靜、安全的環(huán)境中工作和生活創(chuàng)造條件。（四）工程維修： 工程維保隊(duì)伍堅(jiān)持“高效、優(yōu)質(zhì)”的服務(wù)方針；以日常維保與計(jì)劃維修相結(jié)合，日常勤巡與定期檢查相結(jié)合，變事故性

5、搶修為預(yù)防性維修，從根本上保證了設(shè)備的安全運(yùn)行。（五）保潔服務(wù)： 采用先進(jìn)的清潔保潔技術(shù)手段，致力于各類物業(yè)的日常保潔、蚊蟲消殺、綠化養(yǎng)護(hù)等高品質(zhì)保潔服務(wù)，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)整潔、舒適的辦公和生活環(huán)境。（六）物業(yè)顧問： 在招商局物業(yè)對(duì)外拓展的項(xiàng)目中，通過多種方式進(jìn)行合作，對(duì)高檔和大型物業(yè)開展專業(yè)、優(yōu)質(zhì)的顧問管理工作。（七）財(cái)務(wù)管理： 為客戶和業(yè)主著想，處處精打細(xì)算，體現(xiàn)對(duì)業(yè)主和用戶的負(fù)責(zé)精神；堅(jiān)持公開和透明的原則，定期向業(yè)主公布物管項(xiàng)目財(cái)務(wù)收支情況，主動(dòng)接受業(yè)主和用戶的監(jiān)督和檢查。三、發(fā)展目標(biāo)招商局物業(yè)三年發(fā)展目標(biāo)： 三年內(nèi)在管理規(guī)模、經(jīng)濟(jì)收益、品牌知名度、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、品質(zhì)管理、人才素質(zhì)、多角化經(jīng)

6、營(yíng)等綜合實(shí)力成為物業(yè)管理行業(yè)國際化企業(yè)。秉承招商局百年風(fēng)范、與時(shí)俱進(jìn)的招商局物業(yè)管理有限公司，在科技、信息飛速發(fā)展的今天，將遵循“以人為本，以客為先”的理念，精心管理，全心呵護(hù)，為廣大業(yè)主提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，締造持續(xù)發(fā)展的美好明天。第三節(jié) 至誠、規(guī)模、成熟之管理優(yōu)勢(shì)招商局物業(yè)管理有限公司自成立以來，遵循“以人為本，以客為先”的指導(dǎo)思想，奉行“真誠服務(wù)、優(yōu)質(zhì)高效”的企業(yè)精神，經(jīng)過二十年的努力和錘煉，已建立了一支懂經(jīng)營(yíng)、會(huì)管理、精業(yè)務(wù)、肯奉獻(xiàn)、高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍。物業(yè)管理體系具有鮮明的個(gè)性和優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)上已逐步形成了具有招商局特色的物業(yè)管理品牌。一、優(yōu)異的本體優(yōu)勢(shì)（一）強(qiáng)有力的品牌、實(shí)力依托首先

7、，“招商局”百年品牌的支持。“招商局”金字招牌歷經(jīng)百年錘煉，早已深入人心，在市場(chǎng)中具有較高的商譽(yù)，對(duì)招商局物業(yè)進(jìn)軍市場(chǎng)，樹立品牌，奠定了強(qiáng)勁的基石。其次，招商局地產(chǎn)與招商局物業(yè)關(guān)系密不可分，相互映襯。招商地產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)品牌與雄厚實(shí)力更加提攜了招商局物業(yè)的快速發(fā)展。再次，招商局物業(yè)管理行業(yè)在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一實(shí)施品牌管理，增強(qiáng)了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。（二）大規(guī)模的自有物業(yè)及高品質(zhì)樓盤其一，招商局物業(yè)自有物業(yè)面積達(dá)486萬平方米，其中優(yōu)質(zhì)別墅、寫字樓、高層住宅占56.52%，這是招商局物業(yè)別于其它一流物業(yè)管理企業(yè)最大的優(yōu)勢(shì)，是招商局物業(yè)進(jìn)行優(yōu)質(zhì)服務(wù)的根本保障。其二，招商局物業(yè)擁有深圳鯨山別墅、新時(shí)代廣場(chǎng)、海月花

8、園、花園城，北京招商局中心、金融中心，上海招商局大廈、招商局廣場(chǎng)等高品質(zhì)樓盤，呈南北分布，為招商局物業(yè)實(shí)施全國性的管理一體化提供了基礎(chǔ)。（三）平臺(tái)優(yōu)勢(shì) 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 招商局物業(yè)管理面積800萬平方米，實(shí)現(xiàn)了規(guī)?；慕?jīng)營(yíng)管理，管理上達(dá)到資源共享，降低管理成本的目的，實(shí)現(xiàn)了集團(tuán)化、規(guī)模化、一體化運(yùn)作。 地域優(yōu)勢(shì) 在深圳蛇口就擁有300萬平方米的自有物業(yè)管理面積，物業(yè)類型包括寫字樓、商品住宅、商業(yè)用房、工業(yè)廠房等，多種多樣，形成了全國少有的高密度的物業(yè)管理集中區(qū)，為招商局物管公司進(jìn)行品牌宣傳、推介提供了一個(gè)集中的樣板平臺(tái)。 資產(chǎn)優(yōu)勢(shì) 招商局物管公司總資產(chǎn)達(dá)2.2億元，而流動(dòng)資產(chǎn)占其中的89.10%，為公

9、司在市場(chǎng)建立良好的商譽(yù)構(gòu)造了強(qiáng)勢(shì)背景。 人才優(yōu)勢(shì) 招商局物業(yè)管理公司的企業(yè)思想“以人為本”是建立在現(xiàn)代企業(yè)所倡導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)管理理念之上的，更是物業(yè)管理公司謀求發(fā)展的重要策略。提高人力資源管理的水平就是提高了企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力和企業(yè)的戰(zhàn)斗力。招商局物業(yè)管理公司擁有一支懂經(jīng)營(yíng)、會(huì)管理，具備較強(qiáng)的綜合能力的復(fù)合型中高級(jí)經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍和一批肯鉆研、有潛力的后備人才。二、成熟的物業(yè)管理模式（一）片區(qū)管理模式針對(duì)地區(qū)物業(yè)管理面積大、類型多的特點(diǎn)，按物業(yè)類型和規(guī)模分高層、綜合小區(qū)、寫字樓等片區(qū)，分別設(shè)立物業(yè)總經(jīng)理進(jìn)行管理。（二）消防安全大使管理模式公司首創(chuàng)的消防安全大使管理模式，充分利用小區(qū)業(yè)主資源，引導(dǎo)老年或離退休

10、業(yè)主成立消防安全巡邏隊(duì)，每天執(zhí)行巡邏任務(wù)，并做詳細(xì)記錄。該模式已在全國范圍內(nèi)得到廣泛推廣。（三）客戶完全滿意模式客戶完全滿意模式，建立了以崗位職責(zé)為基礎(chǔ)、以流程管理為核心、以客戶服務(wù)為中心、以客戶滿意為目標(biāo)的管理體系。（四）酒店管理模式沿襲原有的酒店管理經(jīng)驗(yàn)，借鑒不斷創(chuàng)新，不斷改進(jìn)的酒店管理方式，為客戶提供星級(jí)管理服務(wù)，客戶滿意率均達(dá)到99%以上。（五）互動(dòng)管理模式在小區(qū)物業(yè)管理中，以培養(yǎng)業(yè)主的參與意識(shí)、加強(qiáng)與業(yè)主溝通為主要目的，充分發(fā)揮業(yè)主的積極性，參與物業(yè)管理事務(wù)，讓業(yè)主進(jìn)一步了解物業(yè)管理，增強(qiáng)共識(shí)。（六）首接負(fù)責(zé)制服務(wù)模式為方便業(yè)主，提高客戶服務(wù)效率和滿意率，要求客戶服務(wù)中心工作人員，在

11、為客戶提供服務(wù)時(shí)，采取服務(wù)跟蹤到底的服務(wù)模式。三、至誠先進(jìn)的服務(wù)理念（一）“以人為本，以客為先”的管理理念。員工是企業(yè)的資本。招商局物業(yè)“人性化”的管理，把員工滿意作為企業(yè)生存和發(fā)展的一個(gè)重要指標(biāo)，通過持續(xù)培訓(xùn)，職業(yè)生涯設(shè)計(jì)，激勵(lì)每一位員工的積極性和創(chuàng)造性。先有微笑的員工，才有滿意的顧客，員工以客為先，客戶回報(bào)企業(yè)，企業(yè)報(bào)效社會(huì)。 （二）“精心管理，全心呵護(hù)”的服務(wù)理念。精益求精，全心管理，用心服務(wù)。物業(yè)管理的行業(yè)特征造就了招商局物業(yè)強(qiáng)烈的責(zé)任感和使命感，關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)滴滴，呵護(hù)每家每戶，主動(dòng)、熱情的服務(wù)品質(zhì)構(gòu)筑招商局物業(yè)發(fā)展的基石。（三）“真誠服務(wù)、優(yōu)質(zhì)高效”的企業(yè)精神。招商局物業(yè)秉承招商局百年風(fēng)

12、范，成于斯，長(zhǎng)于斯，誠信依法經(jīng)營(yíng)，至誠服務(wù)客戶，招商局物業(yè)造就了八萬平方米的規(guī)模，服務(wù)著來自世界五十多個(gè)國家和地區(qū)的三十萬至尊業(yè)主，哺育和催生了我們“真誠服務(wù)、優(yōu)質(zhì)高效”的企業(yè)精神，追求并不斷創(chuàng)造招商局物業(yè)超越自我的卓越目標(biāo)。（四）“為客戶提供安全、舒適、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，以滿足和超越社會(huì)、客戶對(duì)物業(yè)管理不斷增長(zhǎng)的需求”的公司使命。招商局物業(yè)按照“零預(yù)算”的理念，以“管家”的身份向業(yè)主和用戶提供真誠的服務(wù)，在寫字樓、別墅群、后勤機(jī)關(guān)和商城為業(yè)主提供著優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，并不斷提升管理水平，打造具有招商局物業(yè)特色的管理模式，形成為客戶服務(wù)的一體化模式，實(shí)現(xiàn)滿足和超越社會(huì)、客戶不斷增長(zhǎng)需求的公司使命

13、。（五）“追求卓越目標(biāo)，至誠服務(wù)客戶，不斷超越自我，誠信依法經(jīng)營(yíng)，尊重信任員工，團(tuán)隊(duì)協(xié)作發(fā)展”的核心價(jià)值觀。招商局物業(yè)致力于打造一支優(yōu)秀高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍，注重員工十項(xiàng)素質(zhì)的培養(yǎng)，在公司員工推行國際流行的5S管理，即常組織（Structures）、常整頓（Systematize）、常清潔（Sanities）、常規(guī)范（Standardize）和常自律（Self-discipline），體現(xiàn)了招商局物業(yè)員工共同價(jià)值觀的核心。至誠、規(guī)模、成熟是招商局物業(yè)在二十年的發(fā)展歷程中，不斷超越顧客和社會(huì)需求、滿足日益增長(zhǎng)的顧客需求，厚積薄發(fā)、千錘百煉積累起來的管理優(yōu)勢(shì)，在品牌與管理競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，招商局

14、物業(yè)必將以她優(yōu)質(zhì)的管理優(yōu)勢(shì)取得更大的成功。第四節(jié) 彰顯品牌之矚目業(yè)績(jī)一、管理規(guī)模（一）在管面積：公司現(xiàn)有物業(yè)管理面積800多萬平方米。（二）在管物業(yè)類型：寫字樓，高級(jí)別墅，高尚住宅小區(qū)，商城，機(jī)關(guān)辦公大樓、大型體育場(chǎng)館等。（三）分布區(qū)域：香港、廣東、北京、上海、江蘇、湖北、安徽、陜西、四川、山東、山西、甘肅、江西、內(nèi)蒙古等地。二、服務(wù)客戶招商局物業(yè)服務(wù)著如下至尊業(yè)主：客戶群分類客戶名稱所在物業(yè)世界500強(qiáng)企業(yè)客戶沃爾瑪中國有限公司深圳鯨山別墅美國聯(lián)合電信國際有限公司深圳新時(shí)代廣場(chǎng)摩托羅拉（中國總部）北京招商局中心中國惠普有限公司北京招商局中心三星中國有限公司北京招商局中心哈里伯頓國際公司深圳鯨

15、山別墅菲利普斯中國有限公司深圳蛇口金融中心美國Sipex公司深圳新時(shí)代廣場(chǎng)韓國LG公司深圳鯨山別墅EPSON（深圳）深圳新時(shí)代廣場(chǎng)國際知名企業(yè)普來克斯（中國）投資公司上海招商局大廈安萬特（中國）投資公司北京招商局中心德商廣利（遠(yuǎn)東）洋行公司上海招商局大廈松下萬寶（廣州）空調(diào)公司上海招商局大廈國際知名企業(yè)阿吉普中國深圳分公司深圳新時(shí)代廣場(chǎng)中遠(yuǎn)（香港）集團(tuán)深圳代表處深圳蛇口工業(yè)區(qū)大廈港加賀電子有限公司深圳蛇口工業(yè)區(qū)大廈BP（中國）有限公司深圳鯨山別墅馬士基物流（中國）有限公司深圳鯨山別墅法之龍運(yùn)動(dòng)品（深圳）有限公司深圳鯨山別墅金融機(jī)構(gòu)渣打銀行駐中國總代表處上海招商局大廈亞洲銀行中國總部北京國際金融

16、中心南洋商業(yè)銀行深圳蛇口金融中心中國民生銀行北京凱旋大廈金融機(jī)構(gòu)中國銀鈔造幣總公司北京凱旋大廈招商銀行北京國際金融中心投資、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)豐泰保險(xiǎn)（亞洲）公司上海分公司上海招商局大廈泰康保險(xiǎn)北京國際金融中心國家機(jī)關(guān)知識(shí)產(chǎn)權(quán)局上海招商局大廈深圳外代深圳蛇口聯(lián)合大廈中國儲(chǔ)備糧管理總公司北京凱旋大廈北京仲裁委員會(huì)辦公室北京招商局中心北京海關(guān)新辦公大樓北京招商局物業(yè)公司中華人民共和國深圳蛇口海事處深圳蛇口工業(yè)區(qū)大廈中國知名品牌企業(yè)中國中集海運(yùn)集裝箱（集團(tuán)）公司深圳蛇口金融中心中國高科（集團(tuán)）股份有限公司上海招商局大廈中國絲綢集團(tuán)南京國際金融中心恒基偉業(yè)深圳北科大廈深圳聯(lián)合國際船舶代理有限公司深圳新時(shí)代廣場(chǎng)深

17、港產(chǎn)學(xué)研數(shù)碼深圳北科大廈中國海運(yùn)集團(tuán)總公司北京華商大廈中國知名品牌企業(yè)中國交通進(jìn)出口總公司北京招商局中心北京喜之郎商貿(mào)有限公司北京華商大廈深圳華為技術(shù)有限公司深圳新時(shí)代廣場(chǎng)阿科中國有限公司深圳蛇口金融中心北京山九北海物流有限公司北京華商大廈二、 物業(yè)榮譽(yù) 1995年鯨山別墅榮獲全國首批“國家級(jí)優(yōu)秀示范小區(qū)”桂冠；隨后又有新時(shí)代廣場(chǎng)、蛇口金融中心、名仕花園、海月花園、海濱花園、景園大廈、武漢招銀廣場(chǎng)、北京國際金融中心、上海招商局大廈十處榮登國優(yōu)榜首； 北京國際金融大廈獲二OO一年度“北京市優(yōu)秀管理大廈”稱號(hào)；2001年北京招商局國際金融大廈被評(píng)為“首都綠化美化花園式單位”； 上海招商局大廈獲二O

18、O一年度“全國物業(yè)管理示范大廈”稱號(hào)；二OOO年度“上海市治安防范安全商務(wù)綜合樓”稱號(hào)、一九九八年度“浦東新區(qū)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)小區(qū)”稱號(hào)；一九九七年度“東上海名樓”稱號(hào)；一九九九年度“浦東新區(qū)治安安全合格單位”稱號(hào)； 2001年武漢物業(yè)公司被評(píng)為武漢市2000年度優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)；武漢招銀大廈獲一九九八年度“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”稱號(hào)； 深圳金融中心大廈獲二OO一年度“園林式花園式達(dá)標(biāo)單位”稱號(hào)；獲一九九八年度“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”、“廣東省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”稱號(hào)；獲一九九七年度“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”、“深圳市南山區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”稱號(hào)； 深圳景園大廈獲一九九八年度 “全國

19、城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”、“廣東省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”、“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”、“深圳市南山區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”稱號(hào)； 深圳招商名仕花園獲一九九八年度 “全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”、獲二OO一年度“全國青年文明號(hào)”稱號(hào)； “廣東省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”、“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”稱號(hào)；、“深圳市南山區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”、“園林式花園式達(dá)標(biāo)單位”、“深圳市消防安全住宅小區(qū)”稱號(hào)； 深圳蛇口新時(shí)代廣場(chǎng)獲二OO一年度“園林式花園式達(dá)標(biāo)單位”稱號(hào)；獲二OOO年度 “全國物業(yè)管理示范大廈” 、“廣東省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”、“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”稱號(hào)，獲一九九八年度“深圳市消防工作先

20、進(jìn)單位”稱號(hào)； 深圳鯨山別墅一九九五年度獲 “全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號(hào)、一九九八年度獲 “深圳市青年文明崗位” 、“深圳市安全文明小區(qū)標(biāo)兵”稱號(hào)，一九九七年度獲 “全國青年文明號(hào)”稱號(hào)、“深圳物業(yè)管理行業(yè)青年文明號(hào)”稱號(hào)、“深圳市文明企業(yè)”稱號(hào)、“深圳市建設(shè)安全文明小區(qū)先進(jìn)單位”稱號(hào)、“南山區(qū)社會(huì)治安綜合治理先進(jìn)單位”稱號(hào)招商局物業(yè)以誠信、周到、全程、真情演繹“以人為本，以客為先”的管理理念，孜孜追求卓越品質(zhì)，不斷超越顧客日益增長(zhǎng)的需求，締造招商局物業(yè)可持續(xù)發(fā)展和永恒的生命力！第一章 君臨國際廣場(chǎng)物業(yè)功能分析概述：本章針對(duì)君臨國際廣場(chǎng)物業(yè)項(xiàng)目功能進(jìn)行了分析，并對(duì)項(xiàng)目周邊、類似項(xiàng)目

21、客戶群體進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)研，找出項(xiàng)目功能需求的不同重點(diǎn)，為確定君臨國際廣場(chǎng)整體管理設(shè)想提供依據(jù)。一、 君臨國際廣場(chǎng)建筑概況君臨國際廣場(chǎng)位于南京市中心原點(diǎn)區(qū)位廣州路與中山路交界處，是江蘇中住房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的集住宅、酒店式公寓、寫字樓、商業(yè)于一體的高檔綜合建筑。 周邊環(huán)境：君臨國際廣場(chǎng)變化坐落在金陵文脈，在原金陵大學(xué)、中央大學(xué)發(fā)源地之間獨(dú)占一席之地，與全國著名高等學(xué)府南京大學(xué)、東南大學(xué)、南京師范大學(xué)、河海大學(xué)毗鄰而居，知識(shí)文化氣息濃郁；周圍遍布高檔寫字樓與高檔住宅區(qū)，省政府、市政府機(jī)關(guān)辦公地相距僅二公里。 交通狀況：從廣場(chǎng)出發(fā)，步行十分鐘即可達(dá)到新街口金融圈、鼓樓文化休閑廣場(chǎng)、北京東路政府辦公區(qū)、

22、五臺(tái)山體育中心，距著名的湖南路商業(yè)美食街及與中關(guān)村齊名的珠江路IT行業(yè)圈、省人民醫(yī)院、兒童醫(yī)院、急救中心也僅五分鐘車程。百米范圍內(nèi)有通向市區(qū)各處的公交車、地鐵。君臨國際廣場(chǎng)占據(jù)市區(qū)中心寶地，環(huán)境優(yōu)美，文風(fēng)醇厚，鬧中取靜，配套設(shè)施完善，盡享都市風(fēng)情，無論辦公、休閑、度假、購物等都非常便利，可謂集政治、文化、商業(yè)、休閑為一體的高品位社區(qū)。二、 君臨國際廣場(chǎng)使用功能構(gòu)成物業(yè)類型建筑概況預(yù)計(jì)工期使用功能層數(shù)建筑面積功能劃分一期寫字樓22層.約22500平方米一層、二層、三層為商鋪；四層以上為寫字樓2004年8月30日綜合驗(yàn)收完成辦公住宅18層約13500平方米1層以下為4.2米架空2004年8月30日

23、綜合驗(yàn)收完成自住為主、投資為輔二期酒店式公寓32層約29000平方米一層、一層、二層為商鋪；三層為會(huì)所；四層以上為酒店式公寓2005年1月29日綜合驗(yàn)收完成投資為主，自住為輔三、 區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研為了對(duì)君臨國際廣場(chǎng)的物業(yè)定位及客戶群體有更加準(zhǔn)確的分析，我們對(duì)廣場(chǎng)周邊作了詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，主要調(diào)研項(xiàng)目如下：（一） 主要客戶群體調(diào)研：調(diào)研項(xiàng)目調(diào)研結(jié)果周邊大學(xué)南京大學(xué)l 全校教師約2000人，其中教授565人；l 博士學(xué)位授權(quán)一級(jí)學(xué)科點(diǎn)12個(gè)，博士點(diǎn)89個(gè)，博士后流動(dòng)站15個(gè)，博士生導(dǎo)師465人；l 中國科學(xué)院院士20人；l 中國工程院院士2人；l 第三世界科學(xué)院院士2人；l 俄羅斯科學(xué)院外籍院士1人。l

24、 “國家重點(diǎn)基礎(chǔ)研究發(fā)展規(guī)劃”首席科學(xué)家2人；l 國家杰出青年基金獲得者48人；l 來自歐、美、日等地的愈300名留學(xué)生、外籍講師。東南大學(xué)l 兩院院士7人，國務(wù)院學(xué)位委員會(huì)委員1人，國務(wù)院學(xué)位委員會(huì)學(xué)科評(píng)議組成員8人；l 國家杰出青年科學(xué)基金獲得者10人，國家“863”計(jì)劃領(lǐng)域?qū)I(yè)委員會(huì)和主題專家組成員7人；l 教育部跨世紀(jì)優(yōu)秀人才13人；l “長(zhǎng)江學(xué)者獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”特聘教授崗位16個(gè)，現(xiàn)有特聘教授14人。南京師范大學(xué)l 中科院院士2人，博士生導(dǎo)師106人；l 國家及省級(jí)有突出貢獻(xiàn)的中青年專家18人，省級(jí)跨世紀(jì)學(xué)術(shù)帶頭人13人，省級(jí)優(yōu)秀中青年骨干教師43人；l 教師1275人次出國留學(xué)、訪問或進(jìn)

25、修；l 5916名海外留學(xué)生先后在南京師大進(jìn)修學(xué)習(xí)。河海大學(xué)l 現(xiàn)有學(xué)生28249名，其中博士、碩士生3229名，本科生16267名，?？粕?2名，外國留學(xué)生53名；l 現(xiàn)有教師和研究人員1310人，其中中國科學(xué)院院士1名、中國工程院院士1名，另有7名院士受聘擔(dān)任學(xué)校博士生導(dǎo)師。周邊大型企事業(yè)單位企業(yè)l 省農(nóng)懇集團(tuán)l 新華報(bào)業(yè)集團(tuán)事業(yè)單位l 省高級(jí)人民法院l 省高級(jí)人民檢查院l 省、市電力局l 市國土局l 市規(guī)劃局l 市房產(chǎn)局周邊寫字樓蘇寧環(huán)球大廈主要客戶群體：l 貿(mào)易公司l 醫(yī)藥保健品公司l 科技公司l 辦公用品公司長(zhǎng)江貿(mào)易大樓主要客戶群體：l 船務(wù)公司l 貿(mào)易公司l 醫(yī)藥經(jīng)銷公司l 廣告設(shè)

26、計(jì)公司l 房地產(chǎn)中介代理公司新世界中心主要客戶群體：l 通信公司l 網(wǎng)絡(luò)公司l 辦公用品公司谷陽世紀(jì)大廈主要客戶群：l 通信公司l 網(wǎng)絡(luò)公司l 辦公用品公司周邊住宅五臺(tái)花園l 大型企業(yè)福利分房，如揚(yáng)子石化l 政府公務(wù)員l 商界人士l 高校教授金鷹國際花園l 商界成功人士l 國外高級(jí)白領(lǐng)酒店式公寓中美文化交流中心l 南京大學(xué)留學(xué)生l 交流學(xué)者錦江麗舍l 中、小型公司l 外來公司住寧辦事處l 技術(shù)咨詢公司周邊商業(yè)東方商城l 大型高檔綜合性商城l 極具國際、國內(nèi)知名品牌服飾、化妝品等。金鷹國際商城l 大型高檔綜合性商城l 以國內(nèi)外知名品牌店為主。雄獅電子商城l 電子商場(chǎng)百腦會(huì)l 電子商場(chǎng)周邊客戶群體

27、市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論：通過對(duì)于周邊市場(chǎng)調(diào)研，我們對(duì)項(xiàng)目的業(yè)主構(gòu)成進(jìn)行如下初步預(yù)測(cè)：1、 住宅客戶群體： 學(xué)術(shù)界人士 商界人士 政界人士 海外歸來人士2、 寫字樓主要客戶群體 高科技公司 科技、管理咨詢公司 專業(yè)事務(wù)所 貿(mào)易公司3、 酒店式單身公寓 高級(jí)白領(lǐng) 年輕學(xué)術(shù)研究人員 外籍人士 SOHO一族 投資型客戶4、 商業(yè) 投資租賃業(yè)主 自主經(jīng)營(yíng)業(yè)主（二） 周邊項(xiàng)目物業(yè)管理狀況調(diào)研項(xiàng)目名稱物業(yè)管理公司名稱管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)管理狀況寫字樓新世界中心華威物業(yè)A座：七至二十五層為標(biāo)準(zhǔn)寫字間 6元/平方米；B座：八至二十八層為商住區(qū) 3元/平方米。商業(yè)住宅與寫字樓為一體，辦公與居住分區(qū)管理，車流、人流、物流都有單獨(dú)通

28、道。谷陽世紀(jì)大廈谷陽物業(yè)一至四層為商鋪 8-10元/平方米；五層以上為寫字樓 5元/平方米。主要是IT企業(yè)，使用下層經(jīng)營(yíng)和上層辦公一體化。蘇寧環(huán)球大廈蘇寧物業(yè)管理有限公司7元/平方米；五星級(jí)酒店和寫字樓一體，底層為銀行管理，層次較高。長(zhǎng)江貿(mào)易大樓新鴻運(yùn)物業(yè)4元/平方米；寫字樓管理一般，一層為證券公司及散戶大廳，人、車及環(huán)境管理有其特點(diǎn)。住宅五臺(tái)花園銀城物業(yè)管理費(fèi)：1.5元/平，公用面積按20元/月，電梯費(fèi)另計(jì)；中檔住宅，環(huán)境、配套設(shè)施管理較好。金鷹國際花園金鷹物業(yè)15元/平方米高檔住宅，主要采用酒店式管理，服務(wù)內(nèi)容針對(duì)高檔客戶。酒店式公寓中美文化交流中心自管租金：1800/床位/月酒店式公寓，

29、外國留學(xué)生為主，服務(wù)人員素質(zhì)能力較高，24小時(shí)不間斷服務(wù)。錦江麗舍（酒店式公寓）四川錦江飯店物業(yè)管理顧問管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：3元/平方米，3-5樓公用面積0.5元/平，6-9樓0.8元/平，10樓以上1.0元/平；酒店式公寓，主要引入酒店客房服務(wù)模式。商業(yè)東方商城招商局物業(yè)管理有限公司管理費(fèi)：6.25元/平方米高檔商城，顧客入場(chǎng)管理。商品保護(hù)是其特色。金鷹國際商城金鷹物業(yè)管理費(fèi)：7.5元/平方米高檔商城，面積較大，物流、人流、車流管理嚴(yán)密、細(xì)致。雄獅電子商城雄獅物業(yè)管理費(fèi)：200500元/月/鋪位（含公共水電）電子商場(chǎng)主要為個(gè)體經(jīng)營(yíng)，開業(yè)時(shí)間較早，管理一般百腦匯百腦匯物業(yè)管理費(fèi)：200元/月/鋪位

30、新建電子商場(chǎng)，店堂明亮，環(huán)境及商業(yè)布置管理較好，有特色。（三） 周邊社會(huì)資源調(diào)研為了君臨國際廣場(chǎng)管理工作的順利展開，我們對(duì)其周邊社會(huì)資源作了初步的調(diào)研，并將其分為： 管理支持體系 安全支持體系 生活支持體系 休閑、娛樂支持體系四個(gè)體系，通過四個(gè)支持體系的資源整合和利用，使君臨國際廣場(chǎng)的管理、服務(wù)順利開展。君臨國際廣場(chǎng)休閑娛樂支持體系新街口金融商業(yè)圈鼓樓文化休閑廣場(chǎng)五臺(tái)山體育中心珠江路IT商業(yè)街湖南路商業(yè)美食街華僑路派出所鼓樓公安分局消防中隊(duì)鼓樓區(qū)防疫站安全支持體系鼓樓公安分局華僑路社區(qū)綜治辦中北出租汽車公司拉薩路小學(xué)鼓樓一中心小學(xué)金陵中學(xué)生活支持體系省人民醫(yī)院鼓樓醫(yī)院、兒童醫(yī)院120急救中心城

31、北片區(qū)供水公司百江液化氣公司管理支持體系城北供電局鼓樓電信局江蘇電視臺(tái)市郵政大樓人民中學(xué)四、 客戶需求分析客戶群體特點(diǎn)需求分析住宅學(xué)術(shù)界人士l 品位高雅，文化背景深厚。l 見識(shí)廣，能夠接受新生事物。l 對(duì)南京的歷史、文化積淀具有很深的認(rèn)知感。l 接受新事物的能力強(qiáng)。l 工作、生活時(shí)間較為機(jī)動(dòng)，需要較為安靜、舒適的環(huán)境。l 高質(zhì)素的物業(yè)服務(wù)。l 細(xì)致、周到且持續(xù)提升的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)水平。l 需要高層次的社區(qū)文化活動(dòng)。l 需要安全、舒適的生活環(huán)境。l 需要提供便利、快捷的商務(wù)、家政服務(wù)。商界人士l 具有豐富的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和閱歷l 具有事業(yè)有成的成功感和自豪感l(wèi) 雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力l 工作繁忙并承受很大的事

32、業(yè)壓力l 注重其隱私的保障l 受南京歷史文化的熏陶，對(duì)南京有依戀、懷舊的情愫，但又同時(shí)具有國際化的一面l 需要盡顯尊貴感的物業(yè)服務(wù)；l 需要享受到科學(xué)、先進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)；l 需要提供周到、細(xì)致的家政服務(wù)，以解除其工作的后顧之憂。l 需要提供即方便其生活，又充分保證其私密性的服務(wù)；l 對(duì)居住環(huán)境的氛圍營(yíng)造有既傳統(tǒng)又國際化的需求。海外歸來人士l 對(duì)南京的歷史文化具有一定的認(rèn)知度及依戀感；l 受西方文化的熏陶，追求一定的小資情調(diào)；l 對(duì)居住環(huán)境的便利程度要求較高。l 需要高度便捷的生活環(huán)境；l 需要相對(duì)寬松的生活空間；l 需要提供周到、細(xì)致的家政服務(wù)；l 對(duì)社區(qū)文化活動(dòng)具有較高的參與意識(shí)。政界人士

33、l 具有豐富的社會(huì)閱歷；l 注重其隱私的保障l 需要相對(duì)自我，寬松的生活環(huán)境；l 在滿足其服務(wù)需求的同時(shí)，充分保證其私密性。；寫字樓高科技公司l 公司規(guī)模較小，人員流動(dòng)性較大；l 從業(yè)人員以年輕人為主，多是從事開發(fā)、創(chuàng)造類型的工作；l 工作時(shí)間較為松散，具有很大的不確定性。l 需在人流、物流的控制方面加強(qiáng)管理力度；l 對(duì)商務(wù)服務(wù)的需求量較大；l 需要相對(duì)寬松、自由的環(huán)境中工作；l 由于工作時(shí)間不確定，需要提供全天候的服務(wù)。專業(yè)咨詢公司l 公司規(guī)模屬中、小型，但運(yùn)做較為規(guī)范；l 對(duì)公司整體形象要求較高；l 從業(yè)人員知識(shí)層次較高。l 通過服務(wù)人員素質(zhì)、寫字樓內(nèi)部管理、服務(wù)，營(yíng)造高質(zhì)素的寫字樓環(huán)境；

34、l 需要高檔次的特色服務(wù)。專業(yè)事務(wù)所l 規(guī)模屬中、小型，但人流量大；l 主要從業(yè)人員素質(zhì)高；l 對(duì)安全性要求較高。l 對(duì)資料的安全及保密性要求高；l 人員素質(zhì)高，且較為關(guān)注細(xì)節(jié)。l 嚴(yán)格控制人流出入；l 對(duì)工作環(huán)境的要求高。l 嚴(yán)格控制寫字樓內(nèi)的人流、物流；l 注重服務(wù)過程中細(xì)小環(huán)節(jié)的科學(xué)化，規(guī)范化。貿(mào)易公司l 從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊；l 物品出入量較大。l 嚴(yán)格的人流、物流把關(guān)；l 需要周到、便捷的商務(wù)服務(wù)。酒店式公寓高級(jí)白領(lǐng)l 人員素質(zhì)較高；l 工作強(qiáng)度高，壓力大；l 生活較有規(guī)律性，但商務(wù)出行較多；l 注重服務(wù)的實(shí)效性和生活的便利；l 注重生活情調(diào)、氛圍的營(yíng)造；l 希望享受到先進(jìn)的l 對(duì)生

35、活的便捷程度要求較高；l 家政服務(wù)的要求高；l 提供全方位的商務(wù)服務(wù)和家政服務(wù)，解除其工作的后顧之憂；l 需要公寓提供的服務(wù)內(nèi)容符合其日益增長(zhǎng)的需求。年輕學(xué)術(shù)研究人員l 人員知識(shí)層次高；l 學(xué)習(xí)、工作時(shí)間較為松散；l 家務(wù)自理能力較弱。l 對(duì)服務(wù)的質(zhì)素要求高；l 對(duì)公寓內(nèi)公共區(qū)域以及自住空間的環(huán)境要求高；l 希望相對(duì)獨(dú)立、清靜的學(xué)習(xí)、生活環(huán)境；l 需要細(xì)致、貼心的家政服務(wù)。外籍人士l 生活習(xí)慣較為閑散；l 見識(shí)面廣，關(guān)注公寓內(nèi)的氛圍，人與人之間的溝通，對(duì)社區(qū)文化活動(dòng)的參與意識(shí)強(qiáng)；l 比較關(guān)注公寓內(nèi)的安全性以及個(gè)人生活的私密性。l 需要相對(duì)寬松的生活環(huán)境；l 適時(shí)組織具有西方文化特色的社區(qū)文化活

36、動(dòng)；l 對(duì)于公寓內(nèi)外來人員要嚴(yán)格控制。SOHO一族l 工作時(shí)間彈性較大；l 工作、生活環(huán)境合二為一；l 希望得到舒適、寬松又不失便利的公共空間以及自住空間。l 需要提供全天候、全方位的物業(yè)服務(wù)；l 通過人流的控制保證其工作、生活環(huán)境的私密性。投資型客戶l 具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力；l 關(guān)注投資公寓的保值、增值。l 希望通過名牌物業(yè)管理公司的高水平管理，使其公寓保值、增值，以使投資回報(bào)利益最大化。商業(yè)投資租賃業(yè)主l 最重視商鋪周圍的生意氛圍、重視商業(yè)形態(tài)以及商鋪位置；l 會(huì)選擇升值潛力較大的物業(yè)；l 重視投資回報(bào)率以及投資回報(bào)渠道等因素；l 希望通過物業(yè)管理提升項(xiàng)目檔次、人氣，從而提升周邊商業(yè)氛圍，提高

37、投資回報(bào)。自主經(jīng)營(yíng)業(yè)主l 注重商業(yè)物業(yè)的功能定位、形象定位以及管理模式；l 最重視商鋪周圍的生意氛圍、重視商業(yè)形態(tài)以及商鋪位置；l 注重考慮貨物儲(chǔ)存、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、周邊消費(fèi)能力、促銷活動(dòng)等因素；l 希望通過物業(yè)統(tǒng)一管理，提升整體商業(yè)檔次，從而適合其品牌在相當(dāng)檔次商業(yè)氛圍中的經(jīng)營(yíng)、發(fā)展、提升。五、 君臨國際廣場(chǎng)功能特性分析通過對(duì)君臨國際廣場(chǎng)周邊市場(chǎng)調(diào)研以及客戶群體分析，可以看出君臨國際廣場(chǎng)作為一個(gè)綜合性物業(yè)，具有如下功能特性：（一） 物業(yè)功能的集中性和復(fù)雜性：君臨國際廣場(chǎng)在占的10268.9平方米的區(qū)域內(nèi)，集中具備住宅、寫字樓、酒店式公寓、商業(yè)四種業(yè)態(tài)，而這四種業(yè)態(tài)之間既相互獨(dú)立，又在客戶群體、服務(wù)

38、需求等方面存在相互依存，相互補(bǔ)充的關(guān)系，在管理上既需各有側(cè)重，又需兼顧彼此，所以具有一定的復(fù)雜性。（二） 功能開發(fā)的階段性：君臨國際廣場(chǎng)分為兩期開發(fā)，一期為住宅和寫字樓，二期為酒店式公寓。其中一期的竣工、入伙時(shí)間與二期的施工時(shí)間和二期的銷售時(shí)間有交叉，一、二期的入伙時(shí)間也相差近1年時(shí)間左右，這需要在管理上注重施工現(xiàn)場(chǎng)與已入住區(qū)域的隔離，施工人員的控制等，在保證施工順利進(jìn)行的同時(shí)確保已入住的人員不受干擾。（三） 人流的交叉性和混合性：君臨國際廣場(chǎng)具備四種業(yè)態(tài)，其中寫字樓作為辦公場(chǎng)所，一般在工作8小時(shí)以內(nèi)，人員密集程度高，人流出入量大；住宅和公寓作為生活空間，一般在8小時(shí)以外人員密集程度高，人流出

39、入量大；商業(yè)作為對(duì)外開放的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，通常人流量較大，人員密集程度較高。廣場(chǎng)內(nèi)部的半開放式設(shè)計(jì)使整個(gè)物業(yè)的人流具有交叉性。又由于君臨國際廣場(chǎng)的目標(biāo)客戶群定位較高，這個(gè)群體的工作時(shí)間、休息時(shí)間往往具有不確定性，所以在人流上又具有混合性的特點(diǎn)。（四） 商業(yè)管理的特殊性。君臨國際廣場(chǎng)商業(yè)為寫字樓、酒店式公寓的裙樓商鋪，總面積約4880.7平方米?；诰R國際廣場(chǎng)的高檔次定位，其商業(yè)的管理提倡統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理，并在招商策劃、裝修風(fēng)格、形象指引等方面進(jìn)行統(tǒng)一管理，切合君臨國際廣場(chǎng)品味，提升整體商業(yè)檔次。第二章 “氛圍管理”整體管理設(shè)想概述：通過對(duì)君臨國際廣場(chǎng)文化、客戶群體特征以及管理服務(wù)需求進(jìn)行深入分析

40、，總結(jié)出君臨國際廣場(chǎng)管理服務(wù)特性，提出“氛圍管理”的整體管理設(shè)想，以求達(dá)到綜合性物業(yè)的管理既各有側(cè)重、各有特色，又能夠和諧、統(tǒng)一，成就“都市精英文化”。一、 “氛圍管理”整體管理設(shè)想（一） 君臨國際廣場(chǎng)地域、人文歷史積淀南京，是一個(gè)擁有悠久文化歷史積淀的六朝古都，君臨國際廣場(chǎng)又地處南京文脈和龍脈的交匯點(diǎn)，在金陵文脈-原金陵大學(xué)、中央大學(xué)發(fā)源地之間獨(dú)占一席之地，與南京大學(xué)、東南大學(xué)、河海大學(xué)、南京師范大學(xué)為臨，人杰地靈，具有極深的文化底蘊(yùn)。（二） 客戶群體特性君臨國際廣場(chǎng)的主要客戶群體都具有高智商，有較高的人生品味，對(duì)生活、工作環(huán)境要求文明、舒適、清潔、高度便捷，對(duì)社區(qū)氛圍有較高鑒賞力，追求自由

41、、心靈的開放、周到、細(xì)致的服務(wù)以及生活的隱私性；呈現(xiàn)出傳統(tǒng)而又國際的需求。（三） 君臨國際廣場(chǎng)管理、服務(wù)特性君臨國際廣場(chǎng)具有功能的集中性和復(fù)雜性、開發(fā)的階段性、人流的交叉性和混合性以及商業(yè)管理的特殊性，由此可以分析出君臨國際廣場(chǎng)的管理、服務(wù)需求：功能特性管理、服務(wù)需求物業(yè)功能的集中性和復(fù)雜性l 管理復(fù)雜性；l 服務(wù)需求多樣性。功能開發(fā)的階段性l 一期的服務(wù)形象、服務(wù)效果對(duì)二期的銷售具有一定的影響；l 一期入伙時(shí)間與二期入伙時(shí)間之間相差一年，期間需要避免二期工程施工對(duì)一期業(yè)主及物業(yè)使用人產(chǎn)生影響。人流的交叉性和混合性l 需要針對(duì)人流的交叉性特點(diǎn)，針對(duì)性的進(jìn)行人員的配置和調(diào)配；l 針對(duì)其人流的混合

42、性，采用科學(xué)的管理方式進(jìn)行人流的分流。商業(yè)管理的特殊性l 在招商策劃、裝修風(fēng)格、形象指引等方面實(shí)行統(tǒng)一管理。通過以上對(duì)君臨國際廣場(chǎng)的地域、文化、歷史積淀；主要客戶群體特性以及管理、服務(wù)特性分析可以看出君臨國際廣場(chǎng)作為綜合性物業(yè)，在管理過程中既要針對(duì)不同的物業(yè)類型進(jìn)行側(cè)重點(diǎn)不同的管理、服務(wù)，又要在廣場(chǎng)的整體管理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)素上要求統(tǒng)一；既要滿足不同物業(yè)使用人對(duì)于物業(yè)功能、服務(wù)提供方面的特殊要求，最大限度的為其提供便利、快捷、舒適的工作、生活環(huán)境，又要防止因此而可能產(chǎn)生的各類物業(yè)使用過程中相互之間的影響。為了滿足這些要求，招商局物業(yè)提出通過“氛圍管理”達(dá)成君臨國際廣場(chǎng)管理、服務(wù)的和諧、統(tǒng)一的整體管

43、理設(shè)想。二、 “氛圍管理”的內(nèi)涵“氛圍管理”即是物業(yè)管理公司通過環(huán)境氛圍、管理氛圍、文化氛圍的營(yíng)造，使業(yè)主和物業(yè)使用人在其潛移默化下，形成一種物業(yè)管理的良性循環(huán)，共同締造一個(gè)清新、自然、安全的居住環(huán)境；細(xì)致、貼心、知性、自我的生活環(huán)境；清靜、寬松、高效的工作環(huán)境；時(shí)尚、典雅、繁榮的商業(yè)環(huán)境。“環(huán)境氛圍”：包括自然環(huán)境氛圍和人文環(huán)境氛圍。 自然環(huán)境氛圍是物業(yè)公司通過周到、全面的建筑保潔、園林養(yǎng)護(hù)等日常管理工作來營(yíng)造的一個(gè)干凈、衛(wèi)生的自然環(huán)境； 人文環(huán)境氛圍是指物業(yè)公司通過舒適、自由的會(huì)所、會(huì)客室、大堂等為業(yè)主及物業(yè)提供人際交流的公共空間來營(yíng)造的平等、和諧的交流環(huán)境?！肮芾矸諊?指物業(yè)管理公司通過先進(jìn)的管理運(yùn)作方式、完善的管理制度以及高素質(zhì)的管理人員等來營(yíng)造出一種規(guī)范、高效的工作、管理環(huán)境?！拔幕諊敝肝飿I(yè)管理公司通過社區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、社區(qū)文化活動(dòng)、社區(qū)報(bào)紙刊物的發(fā)行等來營(yíng)造出的一種高尚、健康的文化環(huán)境。三、 “氛圍管理“系統(tǒng)示意圖氛 圍 管 理生 活工 作浪漫休閑清新、自然、細(xì)致、貼心、知性、自我清靜、寬松、高效紳士淑女的浪漫、尊貴都 市 精 英 文 化環(huán)境氛圍管理氛圍文化氛圍自然環(huán)境人文環(huán)境先進(jìn)管理運(yùn)作規(guī)范的管理制度