1、新華集團沈陽國金廣場商業經營管理制度匯編2011年7月前言：為規范沈陽國金廣場商業招商、運營、物業管理、企劃管理等一系列商業經營行為，維護沈陽國金廣場的商業經營秩序，由沈陽新華國金廣場資產管理有限公司編制下述經營管理制度匯編。該制度匯編具有對外職能，即由沈陽新華國金廣場資產管理有限公司主導，規范了沈陽新華國金廣場資產管理有限公司同公司其他各行政部門、領導層就國金廣場招商運營管理事宜的工作職能分工、匯報對象及操作流程；該制度匯編更具有對內職能，規范了公司內部各部門就國金廣場運營管理同國金廣場承租戶之間的管理內容、管理要求及管理職責等。制度匯編按購物中心的管理工作內容分為：n 招商管理流程n 運營

2、管理流程n 物業管理流程n 推廣業務流程目 錄第一部分沈陽新華國金廣場資產管理有限公司【招商管理流程】6一、地產公司各部門在招商流程中承擔職責7二、招商各階段工作流程9三、招商工作審批流程15四、招商現場工作流程17五、商戶裝修入駐工作流程22備注1：招商政策32備注2：招商洽談記錄模板33備注3：招商總結記錄模板34備注4：商戶物業工程需求內部轉簽單36備注5：工程洽商審批單38備注6：場地交接記錄單40第二部分沈陽新華國金廣場資產管理有限公司【運營管理暫行規定】41一、沈陽新華資產管理有限公司組織架構及部門職責42二、運營部工作流程46三、企劃部工作內容57四、財務部的工作內容59五、行政

3、人事部的工作內容60六、人員編制61七、新華國金廣場運營管理暫行規定62備注1：退換貨及投訴解決流程73備注2：送貨管理規定74備注3：出貨管理規定75備注4：新華國金廣場運營管理內部規范76第三部分沈陽新華國金廣場資產管理有限公司【物業管理流程】79第一章 接管驗收801、物業驗收程序802、物業工程驗收流程81第二章 后期運營管理821、行政文員工作程序822、財務收繳工作程序823、保安管理834、工程部安全運行管理制度85第三章 監控中心管理辦法861、監控中心交接班制度862、監控中心進出人員管理制度863、監控保安系統異常情況處理程序884、消防聯動報警處理程序885、停車庫的流程

4、89第四章 電梯管理流程921、消防電梯管理922、客梯管理92第五章 接待、收發管理辦法931、接待服務的規范要求932、賓客迎送服務規范933、臺綜合服務規范93第六章 倉庫管理辦法951、倉庫管理95第七章 服裝管理97第八章 鑰匙管理981、鑰匙分類982、鑰匙保管、領用及使用規定983、鑰匙領用方法、程序984、鑰匙交接及分管流程1005 公共區域、設備功能房鑰匙管理流程101第九章 清潔管理1031、日常清潔1032、定期清潔1033、特別清潔1034、夜間清潔1035、其他垃圾處理等工作1036、垃圾及垃圾房管理1037、業主生活垃圾清運流程105第十章 滅蟲工作1081、防鼠、

5、滅鼠1082、防蟑、滅蟑1083、防蠅、滅蠅1094、防蚊、滅蚊109第十一章 綠化管理1101、綠化1102、綠化布置、養護及清潔流程112第十二章 施工管理1131、業主單元施工管理113第十三章 業主服務1161、主要工作1162、報修流程圖1173、業主投訴處理流程圖119第十四章 事件處理1221、緊急事件處理程序1222、斗毆事件處理程序1233、盜竊事件處理程序1234、電力故障1245、交通意外1246、火災事件處理流程圖1267、客人緊急傷病處理流程1278、拾到財物處理流程1289、電梯困人保安處理流程129第四部分 沈陽新華國金廣場資產管理有限公司【推廣業務流程】118一

6、、戶外媒體發布執行流程119二、活動的執行流程120三、印刷噴繪制作的執行流程121四、與各部門合作流程122五、與廣告公司合作流程123六、于推廣宣傳禮品制作的合作流程124七、雜志媒體發行的合作流程125八、各部門設計申請表126九、新華國金廣場商業多次設計申請表127十、新華國金廣場商業內部設計申請表128第一部分新華國金廣場【招商管理流程】編制：沈陽新華國金廣場資產管理有限公司2011年7月一、地產公司各部門在招商流程中承擔職責部門流程中承擔職責決策層1、 審批租賃標準及招商政策；2、 審批招商計劃；3、 審批商業定位及經營管理模式；4、 審批年度收入、支出預算5、 審批招商對需的對外

7、宣傳性文件（包括招商答客問、媒體宣傳推廣文件、招商手冊等）；6、 審批商業公司選擇的招商合作伙伴及合作條件；7、 審批并簽署租賃意向書/合同8、 定期聽取招商工作匯報，并對特殊招商合作條件進行決策。法律部1、 針對租賃意向書、租賃合同、招租代理合同審核法律條款，參與會簽審批。2、 針對有歧義、有糾紛隱患的合同條款及時提出警示。財務部1、 針對租賃意向書、租賃合同、招租代理合同參與會簽審批。2、 主導制定上述合同中關于收付款時間及方式、開具發票、稅費承擔、開戶銀行賬號等條款是否符合公司規定且表述無誤。3、 重點審核上述合同中關于物業抵押、銷售等條款是否表述無誤4、 收取租賃押金、保證金，開具相應

8、票據。設計部1、 針對租賃意向書、租賃合同參與會簽審批2、 提供項目店鋪劃分面積準確數據、工程進展計劃、交房標準、水、暖、電、電氣、空調、燃氣、管道等布點情況及設計說明3、 提供土建設計說明；4、 提供裝飾效果圖紙、終版平面、立面、天花設計圖紙5、 參加施工洽談會；6、 參與施工改造洽商流程編制7、 協助開展商戶進場裝修事宜。商業管理部1、 編制招商答客問、招商手冊； 2、 編制商業定位報告、招商實施計劃、招商廣告發布計劃、樓層平面規劃3、 擬定租金標準、租賃政策4、 制定年度收入、支出預算，并全程控制執行。5、 租賃意向書、租賃合同范本編制、與商戶洽談及公司內部發起審批流程6、 向相關部門收

9、集數據及資料、圖紙7、 施工改造洽商流程的編制及主控執行，主持召開施工洽談會8、 參與商戶進場裝修管理9、 參與場地交接10、 招商實施及招商管理工作物業管理部1、 編寫物業管理公約、商戶進場施工管理制度，明確施工管理費用標準2、 提供物業管理工作內容明細、服務標準及物業管理費測算標準3、 提供能源費用測算方式、費用標準及收費方式4、 向商戶移交場地并辦理移交手續5、 進行商戶二裝施工管理、圖紙審核及施工竣工驗收6、 審核招商答客問二、招商各階段工作流程1、前期定位階段1.1.定位報告1.1.1由商業顧問公司主導，進行市場調查，提出沈陽新華國金廣場商業定位的專業意見，編寫商業定位報告1.1.2

10、由沈陽新華資產管理有限公司主導，組織我公司設計部、物業部參加設計評審會，落實定位報告中各業種業態所需建筑設計條件根據商業定位報告、業種業態平面布局和招商目標的商業需求，提供基本的商業建筑要求：具體內容包括：層高、柱距、荷載、用電量、燃氣、上下水、煙道、隔油池、電梯、扶梯、貨梯配置等如建筑設計條件無法更改，由沈陽新華資產管理有限公司主導，調整業種業態平面布局，使業種業態平面布局與現實物業條件盡量吻合，減少不必要資金投入。1.1.3由商業顧問公司公司主導，沈陽新華資產管理有限公司配合向公司決策層匯報并報批商業定位報告1.2招商政策1.2.1由沈陽新華資產管理有限公司主導，根據公司領導層決策的商業定

11、位報告，編寫招商政策1）招商政策包括分鋪租金標準及遞增率、租賃年限2）招商政策包括裝修期、免租期標準3）招商政策包括保證金、押金標準1.2.2由沈陽新華資產管理有限公司主導，向公司決策層報批招商政策，公司財務部會簽意見。1.3物業服務管理1.3.1由物業部主導、商業管理部、設計部、工程部參與，制定物業管理費用價格1)由商業管理部調研與本項目定位相當的商業項目物業費價格；2)由商業管理部提供商業定位報告及各樓層業種業態布局規劃，由設計部提供國金廣場設計技術參數及設計說明匯總至物業部，物業部根據上述技術指標測算物業管理費用價格及提供物業管理服務內容。3)由物業部主導、商業管理部、設計部、工程部參與

12、，共同確定物業費用及服務標準。1.3.2由商業管理部主導，簽訂物業管理委托合同，（含物業費用標準及服務標準），報公司決策層審批。1.4合同范本1.4.1由商業管理部主導，編寫招商租賃合同范本租賃意向書范本1.4.2由商業管理部主導，召開法務部、財務部、設計部、物業部等關聯單位參加合同評審會，就合同范本的表述內容征詢各部意見，并修改合同文本內容。1.4.3由商業管理部主導，向公司決策層報批合同范本，法律部、財務部、設計部、物業公司會簽意見。2、中期招商實施階段2.1編制招商計劃2.1.1內容包括1）招商的起止時間及項目的開業時間，分階段的招商完成比例，分階段重點目標品牌的洽談實施節奏；2）重點目

13、標品牌列表，針對重點目標品牌的特殊招商政策3）與招商階段相配合的宣傳推廣計劃4）招商合作伙伴的選擇2.1.2招商計劃由商業管理部編制，公司決策層審批。2.2布置招商現場2.2.1選擇招商場地，并進行裝修裝飾2.2.2招商場地辦公系統調試完畢2.2.3招商團隊進駐招商現場2.3招商推廣道具2.3.1招商推廣道具包括：印制招商手冊、DM單等宣傳資料；招商易拉寶、招商看板2.3.2由推廣部主導，選擇招商推廣道具的設計公司、制作公司2.3.2由推廣部發起招商推廣道具的設計制作合同，報公司決策層審批2.4招商合作伙伴管理2.4.1招商合作伙伴的選擇：由商業管理部選擇有成功代理經驗、有品牌知名度、有優秀并

14、與項目定位相匹配的客戶資源的招商合作伙伴，簽訂招商代理協議，招商代理協議由商業管理部發起，公司決策層審批，財務部、法律部簽署意見。2.4.2招商合作伙伴的管理：由商業管理部督促招商合作伙伴積極、主動的開展招商工作，定期與商業公司溝通，共同控制招商進程；當招商合作伙伴介紹意向客戶時，商業管理部與其共同與客戶進行洽談，了解客戶現有店鋪的經營情況、經營能力、與項目的適合度等，共同促進客戶簽約。2.5招商進程管理2.5.1商業管理部逐一洽談的客戶，需做好洽談筆錄，填寫招商洽談記錄，內容包括：1）商戶基礎情況：包括商戶名稱、經營品類、店鋪分布、市場知名度2）商戶合作意向情況：包括租賃面積、經營設想、租金

15、承受能力、物業條件需求等3）商戶合作意向判斷：是否有影響商戶合作的難點并提出解決措施4）下步招商談判的計劃：再次洽商的時間、再次洽商的談判要點，談判間期的工作舉措等2.5.2商業管理部日常要將客戶談判筆錄進行匯總，定期向公司領導進行匯報2.5.3由商業管理部主導，定期（按月）召開招商匯報會，匯報會內容包括1）當期（當月）招商總結，內容包括客戶洽談數量統計、意向客戶數量統計，簽約客戶數量及面積統計，招商比例，當期（當月）招商計劃達成比例，招商過程存在的問題及難點，解決方案等。當期招商推廣方案實施情況及效果分析說明。其他疑難問題等。2）下期（下月）招商計劃，內容包括計劃簽約客戶數量及面積數量，計劃

16、招商達成比例，招商問題解決情況說明等。及下期招商推廣方案的實施計劃及費用預算等。2.5.4如因項目工程進度以及招商洽談總體進展等因素，需要對招商計劃有較大的變動和調整時，由商業管理部發起，公司領導層審批，相應調整招商計劃。2.6施工改造管理2.6.1由商業管理部牽頭制定施工改造洽商流程，設計部參與。流程內容包括1）商戶需求的物業條件，我方能提供的物業條件，需要改造的項目2）由設計部審核商戶改造要求，提出專業意見。3）由設計部提供改造所需費用標準4）由商業管理部明確意見，是否需提供改造，改造費用承擔方，并報公司決策層審批。5）公司審批同意后，由商業管理部將審批單傳設計部、財務部備案，由設計部落實

17、設計更改及落實施工實施。2.6.2對于需由公司承擔改造費用的施工改造，商業管理部應謹慎而為，并力爭在其他商務談判條款中挽回或降低損失。3、后期簽約及進場裝修階段3.1簽訂租賃意向書/合同1）在滿足經審批的租賃政策的情況下，由商業管理部擬定租賃意向書/合同，交予商戶確認無異議后，由商業管理部發起審批流程；公司決策層審批，公司法律部、財務部、設計部、工程部簽署會簽意見。如不滿足審批的租賃政策，由商業管理部單獨向公司決策層匯報，呈閱審批，得到公司決策層批復后，由商業管理部擬定租賃意向書/合同，并發起審批流程。經審批通過后，商業管理部將租賃意向書/合同交予商戶，由商戶先行簽字、蓋章、提交相關營業執照證

18、明等資料。2）商業管理部收到商戶簽章后的租賃意向書/合同后，辦理我方的簽章流程，報相關部門備案。并把生效后的租賃意向書/合同返給對方。3.2開展招商總結招商工作結束后，商業管理部針對招商過程中出現的問題，吸取成功經驗，總結待改進之處，撰寫招商總結，作為今后其他項目招商工作的借鑒和指導。三、招商工作審批流程編號關鍵事項主辦部門輸出文件匯金商業管理公司公司總部備注審批崗位總經理助理總經理地產公司職能部門地產公司總經理集團總經理1定位及合同相關事宜1）確定或調整商業定位的定位報告招商部商業定位報告招商總監2）租賃意向書范本、租賃合同范本、招租代理合同范本招商部呈閱件附相關資料招商總監法律部3）確定或

19、調整租金底價、租賃政策招商部呈閱件附相關資料招商總監財務部4）確定或調整招商計劃招商部招商計劃及招商企劃計劃招商總監企劃總監財務部工程部5）商業租賃意向書、租賃合同、續租合同、招租代理合同（范本無修改且租賃條件在公司政策范圍內）招商部合同審批會簽單及相關附件招商總監 財務總監財務部財務部備案6)商業租賃意向書、租賃合同、續租合同、招租代理合同（范本有修改或租賃條件超出公司政策底限）招商部合同審批會簽單及相關附件招商總監 財務總監法律部財務部財務部備案7）解除協議招商部合同審批會簽單附相關資料招商總監財務總監法律部財務部財務部備案2招商推廣相關事宜的審批1）招商代理合同招商部呈閱件附相關資料招商

20、總監法律部財務部2）宣傳推廣代理合同、設計制作合同企劃部呈閱件附相關資料企劃總監招商總監法律部財務部3付款、退款事宜的審批1)代理傭金付款招商部項目款（合同款）領款單招商總監財務總監財務部2）推廣費用、制作費用的付款企劃部項目款（合同款）領款單企劃總監3）租戶押金的退款招商部項目款（合同款）領款單招商總監4工程改造洽商事宜1）租賃合同中，涉及裝修改造、增設廣告位等工程問題作為補充協議招商部工程改造洽商會簽單招商總監 財務總監設計部工程部合約部財務部注：表示過程參與；表示對輸出文件的審批順序，紅色數字表示審批或確定。 表示報備或抄送（最終審批完成后由發起人將輸出文件的電子文稿報備或抄送至相關崗位

21、）四、招商現場工作流程1. 接電接訪流程1.1 接電接訪流程圖客戶首次來電客戶應邀來電客戶首次來訪客戶應邀來訪輪值接電對應招商人員輪值接訪對應招商人員介紹項目約訪f介紹項目洽談繼續約訪跑單繼續追蹤f來訪f議價、看現場成交成交報告填寫電話咨詢記錄表填寫現場咨詢記錄表填寫客戶到場確認單秘書轉交招商總監轉交秘書錄入、歸檔跑單f1.2 接電、接訪規則及相關問題處理原則 接電輪值，具有當天的首次來電客戶擁有權；同時完成電話訪談積累商戶任務并進行電話約訪； 若接電輪值招商人員臨時不在電話位上，可委托他人代接電話；若未委托他人，其他招商人員應主動代接電話，客戶仍歸接電輪值人員所有； 若接電輪值招商人員請假或

22、其他原因缺席，由招商經理安排其他招商人員輪值，客戶歸被安排人員所有； 若客戶二次來電尋找某招商負責人，輪值人員須及時轉達，不得私自接待并據為己有，一經發現處以罰款，同時歸還客戶所有權； 若客戶二次來電尋找某招商人員，但其請假或外出，由接電輪值招商人員代為接待，客戶仍歸原招商人員所有 接訪輪值招商人員，具有當天的首次來訪客戶擁有權；當天有兩名輪值招商人員時，輪流接待； 若接電輪值招商人員臨時不在崗位上，可委托他人代為接訪；若未委托他人，其他招商人員應主動代為接訪，客戶仍歸接訪輪值招商人員所有； 若接訪輪值招商人員請假或其他原因缺席，由招商經理安排其他招商人員輪值，客戶歸被安排招商人員所有； 若客

23、戶二次來訪尋找某招商人員，輪值招商人員須及時轉達，不得私自接待并據為己有，一經發現罰款一百元，同時歸還客戶所有權； 若客戶二次來訪尋找某招商人員，但其請假或外出，由接訪輪值招商人員代為接待，同時填寫客戶到場確認單，客戶仍歸原招商人員所有 若二次來電、來訪客戶忘記招商人員姓名，暫由輪值招商人員接待，同時在登記表中注明，由秘書根據以往記錄尋找原招商人員； 當天的接電登記表、接訪登記表、接訪確認單，必須當天轉交秘書，秘書第二天上班時將電子版轉交招商經理；1.3 外出、例會及值班規則 每周每人一天外出時間（外出內容包含：拜訪商戶、收集商戶、專項調研） 外出時需保質保量完成工作，不得在外出時間進行逛街等

24、私事，一經發現處以罰款； 招商部門例會每周兩次，分別為周一、周五；項目全體例會時間聽從項目安排 例會期間，接電、接訪工作由招商經理安排專人負責 每周六照常上班，每周日一名招商人員值班（三名招商人員輪值），全天接電、接訪；秘書每周一天輪休，之前需請示招商經理 周六的登記表、確認單錄入工作，秘書在下班前完成；周日的登記表、確認單在周一上班時轉交秘書，秘書完成錄入后轉交經理2. 現場簽約流程*招嘀人員帶客戶到財務付清余款，發票交客戶；顧問復印發票交秘書存檔* 正式合同一式四份：招商聯由秘書直接存檔；客戶聯交給客戶所有，秘書臺賬簽收；客服聯交客服部存檔，秘書臺賬簽收；財務聯交財務部，秘書臺賬簽收* 租

25、賃意向書一式四份：招商聯由秘書直接存檔；客戶聯交給客戶所有，秘書臺賬簽收；客服聯交客服部存檔，秘書臺賬簽收；財務聯交財務部，秘書臺賬簽收2.1 簽約流程圖* 招商人員帶客戶到財務交定金，定金收據交客戶；顧問復印收據交秘書存檔* 客戶決定認租后，招商人員到招商總監處審核，通過后到秘書處領租賃意向書并登記* 審批表一式2份(招商人員直接填寫)：一份交由商戶；另一份分別由秘書存檔簽訂租賃意向書填寫并提交進駐意向審批表簽訂正式合同全款付清收取定金持續跟進、介紹進展客服備案意向書變更換戶意向書變更換戶退戶（有違約金）退訂（無違約金）退戶（有違約金）* 正式合同階段，可以退戶，按合同約定數額交納違約金*

26、該階段，客戶可以退訂，招商人員獲悉后到秘書處做退訂登記，秘書轉交招商總監* 意向書階段，可情況可更換位置，顧問到秘書處查詢銷控，重新領取、簽訂認租協議*意向書階段，若客戶毀約，招商人員可帶客戶到上述各部門簽字確認，定金不退* 意向書階段，可情況可更換位置，招商人員到秘書處查詢銷控，并進行變更登記五、商戶裝修入駐工作流程（一）主要流程1、施工改造洽商流程n 商業公司對商戶提出的物業工程需求條件進行初審，初步判斷現有物業條件不能滿足商戶需求時，由商業公司填寫物業工程需求條件，包括但不限于商戶對于供水、供電、供暖、燃氣、空調、新風、排風等設備的使用標準；樓板承重、層高、柱距等工程標準；以及商戶需拆改

27、增設設備設施、線路、系統的要求和施工說明等。商業公司填寫完畢后，將上述表單轉工程部簽收。n 工程部組織工程主管、專業工程師、設計師根據物業工程需求條件內容，在7個工作日內出具工程洽商審批單，對商戶提出的物業需求條件逐條回復，并反饋給商業公司。反饋的內容應包括：工程洽商的逐項條件是否可以落實，可否實施改造，改造費用標準估算，改造工期及其他特別說明等。n 商業公司依據反饋的工程洽商審批單，再次與商戶洽商。如工程技術條件無法滿足商戶需求，則談判終止。如工程技術條件可以滿足商戶需求，則需明確改造費用的承擔方和施工方。（1） 需由我司支付費用并負責施工的，由商業公司填寫工程改造洽商費用報審表，由工程部或

28、施工單位填寫施工費用預算和施工費用明細，由合約預算部對費用進行復核，由工程部對施工技術標準進行復核，由財務部參與會簽后，報地產公司總經理和集團總經理審批。（2） 商戶自行承擔費用的，原則上需由商戶使用甲方指定的施工單位進行施工改造，并自行與施工單位協商施工改造方案及改造費用等事宜，并將改造方案提交商業公司及工程部備案，作為施工驗收的依據。n 施工結束后，由工程部主導，商業公司參與，共同對施工結果進行驗收。n 在項目移交給物業公司后，由物業公司承擔前期工程部、設計部、合約預算部的工作職責，對商戶施工改造進行審核、評估、驗收。2、商戶裝修流程招商部客戶至招商部：提出裝修申請，填寫裝修申請表、裝修委

29、托書、提交裝修方案和裝修圖紙、裝修及設計單位資質證明（二級以上） 物業工程部聯系消防施工單位與客戶（裝修單位）進行接洽，審批裝修施工圖紙安全管理部簽署治安、消防安全服務協議物業客服部裝修單位簽署裝修服務協議物業財務部繳納裝修押金、裝修服務費和其他費用安全管理部辦理出入證和裝修施工許可證工程部隱蔽工程驗收客服部裝修工程驗收（工程部組織驗收）物業驗收合格后3個月辦理退還施工押金和出入證押金手續財務部3、商戶入駐流程招商部1. 簽訂租賃合同2. 提交營業執照、稅務登記證及法人身份證復印件3. 繳納首期租金(含物業服務費)4.1. 客戶簽署物業服務協議兩份2. 客戶填寫客戶資料登記表3. 客戶接收租區

30、鑰匙/能源卡在鑰匙/電卡接收記錄上簽字確認，交納能源卡押金4. 客戶簽收客戶手冊、裝修手冊、消防安全服務手冊5. 物業客服助理向客戶介紹物業情況并對上述手冊進行講解。物業客服部客戶（裝修單位）、招商部、物業客服部和工程部一同到租區進行“租區交接”，客戶在入駐（裝修前）交接記錄上簽字確認，驗收人員共同簽字后存檔。需委托鑰匙要填寫托管鑰匙協議書招商部物業安全管理部需要時，辦理車場停車手續客戶（裝修單位）購物廣場招商部物業工程部物業客服部需要時，按照裝修服務程序辦理裝修手續物業客服部辦理搬遷手續（二）流程說明裝修公司需提交裝修方案和資料1、 提交以下資質文件并加蓋公司印章n 公司營業執照（加蓋紅章）

31、 n 裝飾企業施工資質證明（二級以上）n 設備安裝企業施工資質證明（空調、消防等改造安裝需二級以上資質）n 外地裝飾企業需提供進京施工許可證2、 辦理裝修保險文件裝修單位需投保火災、水浸或所雇承包商及其雇員引致的個人損傷等保險，第三者責任險保額不少于人民幣一百萬元。3、 簽署裝修施工消防安全協議書。4、 提交一式四份比例為1：50或1：100全套裝修圖紙，供物業管理公司審核。圖紙要求須清楚顯示但不限于以下資料。設計說明：n 本工程的設計、施工、用料、工期等總說明；總平面圖：n 室內之平面布局；n 室內隔斷墻或加建墻的高度；n 保險柜或重型裝置之重量及尺寸；n 地面裝修類型（出入口地面應與公共區

32、域地面保持水平）；n 有可能影響購物中心外觀形象部位的效果圖；綜合天花圖：n 天花板、龍骨吊頂施工圖；n 安裝于天花之上的所有設備、設施之布局；電氣系統圖：n 總負荷的計算及三相平衡；n 各回路負荷情況；n 各開關容量及各回路線徑、管徑；空調布置圖：n 風機盤管位置；n 新風管道位置；n 送風口及回風口位置；n 室內空調溫控器位置及布線情況；給排水管道分布圖：n 給排水管之接駁位置及水管尺寸；n 水管分布圖；n 茶水間地漏及防水物料詳情；照明平面布線圖：n 各回路布線情況；n 配電箱、開關、燈具位置；n 標明回路號；插座平面布線圖：n 各回路布線情況；n 配電箱、插座位置；n 標明回路號；n

33、提升地面工程及地下布線情況；綜合布線平面圖：n 各回路布線情況；n 機房、機柜等位置；n 配線表；n 提升地面工程及地下布線情況；消防平面圖：n 自動報警平面圖；n 自動噴水平面圖；n 消火栓位置；n 消防廣播位置；裝修工作方案/圖紙的一般要求：n 所有圖紙以公制式注明尺寸，按比例正確注明，數字要清晰，并注明日期；n 所有技術資料按公制注明；n 圖上標明正確的樓層，租賃單元號及尺寸；n 構造詳圖，材料及其他安裝方法說明要在圖中表示出來；n 機械、設備要配有證書、說明，以便估計負荷、動力、熱量散發和防火等；n 倘若客戶需要對租區結構進行調整，圖紙上應標明結構調整、采用手段、 機電 系統、實施規則

34、等詳細資料并備有結構計算；n 所有尺寸都要由客戶或客戶的承包商到現場核實；5、 繳納裝修保證金和施工管理費：n 裝修保證金額裝修保證金相當于二倍的施工管理費金額，但最低保證金金額不可少于人民幣10,000.00元，客戶應在提交裝修申請時向物業管理公司支付。當裝修工程完工，經物業管理公司驗收合格后，裝修保證金在扣除必要的費用后（其中裝修保證金的20%在一年后無息退還），余額將于14個工作日內無息退還。n 施工管理費施工管理費標準為人民幣*元/套內建筑平方米，費用包括審圖費、各部門的日常檢查、清潔和施工垃圾清運費（不含水、電費）施工管理費最低不少于*元。客戶在提交裝修申請時向物業管理公司支付。n

35、工人出入證押金和工本費裝修單位應在施工前替其裝修人員申請及辦妥有效的出入證。將裝修人員的資料詳列在申請表格上，攜同裝修人員的身份證復印件、其他證件復印件及2張1寸近照，交到物業管理公司辦理出入證。每張施工人員出入證須繳納人民幣*元，其中*元為押金，10元為工本費。出入證的押金退還及開具的發票手續統一在裝修工程結束后憑押金收據辦理，施工單位應保管好押金收據。如施工人員出入證遺失，應立即到物業管理公司補辦。補辦施工人員出入證押金與工本費照收，丟失的施工人員出入證押金不予退還。裝修方案審查和消防報批圖紙審核包括但不局限于以下主要內容：1、 裝修是否破壞建筑物主體結構及承重墻。2、 裝修是否超額增加地

36、面荷載、室內砌墻、室內增加超負荷吊頂、安裝大型燈具 等。3、 裝修是否任意擴大原有門窗尺寸，是否破壞購物中心外立面及購物中心整體建筑 風格。4、 裝修電力設計是否符合規范要求。檢查電線穿管、跨接等是否符合規范，電線橫截面積、開關容量是否符合圖紙要求。地插、電源面板、燈具等電氣設備是否存在安全隱患。5、 裝修空調設計中新加裝的風機盤管與購物中心空調干管相接的閥門、供回水管、冷凝水管、控制電路的施工是否符合規范，是否留有檢修空間及天花上是否留有檢修口。6、 裝修是否任意剔鑿樓板，切斷樓板中受力鋼筋。7、 裝修是否拆改水、電、燃氣、空調等購物中心配套設施。8、 裝修新增上、下水的房間必須加做防水層。

37、9、 裝修的裝飾設計及使用的裝飾材料必須符合防火規范及環保要求。10、 物業管理公司對客戶提交的裝修圖紙、方案進行審查批復。在裝修方案通過之前會安排物業公司工程部、商業管理公司運營部、客戶的設計師，承包商以及相關人員一起來參加裝修方案的討論會議。11、 裝修方案審查通常需要7個工作日。物業管理公司將會書面通知客戶審查結果。如物業管理公司認為所提交的資料不清楚、不完整或認為客戶的方案需要做出修改，客戶須對設計裝修方案進行必要的修改，物業管理公司審查批復時間順延。12、 裝修圖紙是否符合防火規范。物業管理公司對裝修方案審查批準后，此圖紙將由客戶送北京市消防局審批，通常需2至3周。一經消防局批準，客

38、戶可開始進行裝修并且其裝修應與得到批準的圖紙一致。裝修施工和管理1、 成品保護由甲方指定的工程單位完成。2、 進場施工前要對施工區域內購物中心成品現狀進行檢查確認。3、 根據施工材料的進入路線，對所經過的公共區域內成品及租區內物業管理公司指定的成品嚴格按照物業管理公司要求進行保護。4、 施工開始前，成品保護措施須經物業管理公司檢驗合格。否則物業公司有權責令暫停施工。整改合格后方可開工。5、 所有施工必須按物業管理公司審查批準的方案進行，不得自行更改，如確需更改，必須經物業管理公司書面確認，出具更改通知方可施工。6、 施工材料運輸、堆放和清潔衛生要求n 裝修人員及材料只能使用貨梯或消防通道，所有

39、沉重物件搬入購物中心須事先得 到管理結構工程師的書面同意。裝修人員對公共地方(如購物中心天花、地板、墻壁、電梯等)不得造成任何損壞，如有任何損壞，無論意外與否，將由客戶負責恢復原狀或承擔修復費用。n 所有材料、設備、工具及廢物等須放置在裝修單位范圍內，不得占用任何公共部 分。所有垃圾和雜物必須在購物中心停止營業后或者物業管理公司規定的時間內搬運。所有裝修材料進入購物中心以及所有廢料搬出購物中心均須在物業管理公司人員在場的情況下進行。n 施工區每日工作結束后，必須清理施工現場，保持施工現場的整潔。應將當天產生或遺留之廢料、垃圾等用編織袋裝好清理到指定位置，并清潔好清運路線。清理時要把廢料做封密處

40、理，確保不會發生惡臭、泄漏污水、塵土飛揚和沙土滿地等現象。n 裝修物料、工具等進出購物中心等均須按物業管理公司安全環境部所安排的路線。大量的物料運送需于24小時前到安全環境部申請及預約時間，車輛須按安全環境部指示停放。7、 消防工作要求：n 動工前，客戶/裝修單位要組成防火安全領導小組，制定防火方案，防火責任人要督促各施工單位加強對臨時動火作業的管理，凡在重點部位使用電、氣焊、噴燈、電爐等動火作業，應填表辦理動火審批手續，領取動火許可證后方可動火。同時要加強化學易燃易爆危險物品的管理，客戶要運50公斤以上（含50公斤）的一級危險品進入工地時，首先向物業管理公司安全環境部提出書面申請，并到消防部

41、門辦理運輸許可證，在得到許可證和物業管理公司審批文件后方可將危險品帶入工地。一級危險品包括：油漆、稀料、氧氣乙炔瓶、壓力容器、防水材料等化學易燃品。n 在施工現場使用化學易燃危險品時，只能運進當天當班的使用量，剩余的應在當天下班時清理回倉庫。施工現場禁止住宿及存放化學危險物品。客戶/裝修單位要對施工員工進行消防知識教育和遵紀守法教育。應接照裝修規范的要求，使用防火性能良好的裝修材料，限制使用易燃、可燃裝修材料，例如裝修吊頂、門墻等，應采用非燃和難燃材料，部分造型需要夾板的，應采用難燃木方或難燃夾板，墻面采用的裝飾織物應作阻燃處理。電線采用BVV電線，套金屬管保護。鎮流器應采用經國家相關部門檢測

42、合格的產品，石英燈變壓器應設相對集中，并應密封性良好。各回路都應設漏電保護器和空氣斷路器。應急事故照明和疏散指示標志的電氣安裝應符合政府有關規程的要求。空調管道的保溫材料應為難燃或非燃材料，空調送、回風總管及管道穿越防火分區處時應設防火閥。n 凡安裝消防自動噴水滅火系統和自動報警系統，應根據物業管理公司要求由指定公司進行。增加煙霧探測器需交納設備增容費。滅火器、防煙自救面具的配置，應按公安部、建設部有關規定和標準要求配置。物業管理公司規定：每20平方米配備5公斤干粉滅火器一個。n 施工需要動火或燒焊前，必須事先到物業管理公司安全環境部辦理動火許可證，并按消防管理制度執行。8、 由物業管理公司各部門共同監督及檢查整個施工工程，在裝修施工期間，施工人員應遵守物業管理公司制定之有關管理制度，并接受購物中心管理人員之監督。您及您的裝修承包商所雇的施工人員需遵守雙全中心裝修手冊及物業管理公司頒布的各項施工管理規定，如有違反，物業管理公司將根據實際情況對違規者給予警告或處罰。備注1：招商政策租賃方式業態承租年限租金支付方式裝修期免租期遞增方式常規上限常規上限常規上限散租餐飲510年15年押二付一60-90天180天30天90天每三年遞增3%5%服裝服飾200平米以下2年3年30天90天30天90天200平米以上3年10年60-90天180天90天180天休閑娛樂教育2