1、公園前站地下商業廣場公園前站地下商業廣場 物業經營策劃書物業經營策劃書 目錄目錄 一、一、 市場情況市場情況 .5 5 1 1 各區商業格局特色分析各區商業格局特色分析.5 1.1 越秀區 .6 1.1.1市場概況 .6 1.1.2越秀區商業發展規劃 .11 1.2 東山區 .12 1.2 東山區 .13 1.2.1 區域概況.13 1.2.2 農林下路板塊.13 1.2.3 中華廣場商圈： .14 1.2.3 海印板塊 .17 1.31.3 天河區天河區.18 1.3.1 價格特征 .18 1.3.2 體育中心商圈 .19 1.3.3 主要功能定位及影響力分析.21 2 2現有地鐵一號線上蓋

2、商業物業現有地鐵一號線上蓋商業物業 .23 二、地鐵沿線項目二、地鐵沿線項目.2424 1 1、正佳廣場、正佳廣場 .24 11 物業概況.25 1.2 正佳廣場各層商業品牌比例 .26 2.2. 天河城天河城 .33 2.1 地理位置與規模 .34 2.2 業態分布及入駐品牌 .35 2.3 經營狀況 .37 3 3、東山錦軒現代城、東山錦軒現代城 .38 4.4. 中華廣場中華廣場 .40 5.5. 流行前線流行前線 .44 6.6. 地王廣場地王廣場 .46 7.7. 五月花廣場五月花廣場 .49 8 8、中旅商業城、中旅商業城 .51 9.9. 恒寶華庭恒寶華庭 .53 三、各項目橫向

3、對比三、各項目橫向對比.5656 1 1、各項目橫向對比、各項目橫向對比 .57 2 2、 其他項目情況其他項目情況 .59 四、項目分析四、項目分析.6060 1 1、 經濟技術指標經濟技術指標.60 2 2、地理位置及項目四至、地理位置及項目四至 .61 2 .1 項目位置： .61 22項目四至.61 3 3、項目、項目 SWOTSWOT 分析分析 .61 3 3、項目、項目 SWOTSWOT 分析分析 .62 4 4、周邊商業環境、周邊商業環境 .64 41周邊市場總結.65 5 5、定位思路、定位思路 .68 51項目定位.68 52目標消費群.71 53項目經營方式.72 54樓層

4、功能分布及商戶組合（附圖）.74 一、一、市場情況市場情況 1 1 各區商業格局特色各區商業格局特色分析分析 廣州市大型的傳統商業網點，以“西關上下九” 、 “北京路、中山路”兩大路段最具代表性。縱觀現時廣州 市的零售消費旺區，主要分布在以下四大區域： 北京路至中山路，延伸至東山農林下路一帶； 西關上下九一帶傳統商業區； 天河新興商業區，如正佳廣場、天河城廣場、宏城商業廣場、中信廣場； 地鐵沿線上蓋物業，如中華廣場、恒寶華庭、中旅商業城、五月花廣場、現代城等。 以下對與本項目有較大關聯的越秀區、東山區、天河區，以及在其中的中華廣場商圈、體育中心商圈狀 況、定位、功能組合進行分析。 1.11.1

5、 越秀區越秀區 1 1. .1 1. .1 1 市市場場概概況況 作為廣州的發源地，越秀區擁有 2000 多年的文化積淀，同時也擁有廣州市最旺的人氣、最繁華的街市、 最快捷的信息和最便利的交通，被譽為“璀璨明珠，黃金寶地”。從越秀山的中山紀念碑到海珠廣場珠江邊的 這條城市傳統中軸線，使越秀區形成了經久不衰的商貿中心地位。 分布特征分布特征 越秀區為全市十區域面積最小的一個區，其商業網點分布也較集中，以北京路為商業龍頭，向中山路 (四路、五路、六路)、一德路、文明路、解放路、大南路等路段擴散，形成高級綜合商場、步行街商鋪和專 業市場臨街商鋪并存的局面。 北京路步行街，這條全國最早的步行街位于越秀

6、區，全長 1200 米。據有關資料顯示，北京路共有 298 家臨街商鋪，其中步行街上有 183 家，商業利用率高達 100%。優越的地理位置和密集的人流量，讓北京路 步行街商鋪成為眾多品牌專賣店的“至愛”，如耐克、阿迪達斯、蘋果、萊爾斯丹、鱷魚恤、堡獅龍、佐丹奴、 班尼路、G2000、麥當勞、肯德基等各種國際品牌專賣店、連鎖店多達 108 家。 越秀區的北京路步行街遠近聞名，而越秀區的綜合商場，大都圍繞著北京路而分布：新大新和廣百(廣 百新翼)一南一北“鎮守”北京路，即將交會使用的北京大廈裙樓商場、光明廣場和在建中的明盛廣場亦緊挨北 京路，而億安廣場和北京華聯購物中心(中旅商業城)所在地段亦形

7、成購物熱點場所。 除步行街和綜合商場以外，越秀區的專業市場亦經營得有聲有色，一德路干果海味市場、食品、文具玩 具精品市場，主營古董、字畫、工藝美術品的文德北路文化專業街，還有大新路的鞋類批發市場都是歷史悠 久的專業市場。 供求特征供求特征 越秀區商鋪市場 1998 年至 2002 年的批出量為 14.49 萬平方米，占全市(原八區)批出量的 6.82%，僅 次于芳村、黃埔兩區。作為廣州市文化、商業的發源地，越秀區已形成繁華的商業區域，可供開發的商業用 地有限；同時，越秀區的行政面積僅有 8.9 萬平方米公里，這也導致了近年越秀區的商鋪供應量較少、可發 展面積空間缺乏的狀況。2003 年，越秀區

8、新增在售的商鋪有名盛廣場、廣百新翼玩具城、光明廣場等。 越秀區商鋪市場 1998 年至 2003 年的成交量為 20.16 萬平方米，占全市(原八區)成交量的 9.81%。商鋪市場的供應量與成交量基本持平反映了越秀區的商業氛圍濃厚，成交活躍，同時帶動了二手市 場也非常紅火。2001 年至 2003 年二手商鋪成交面積為 6.89 萬平方米，占同期一手商鋪成交量的 92.4%， 與一手交易基本持平。 價格特征價格特征 從廣州市房管局取得的數據顯示(見下表)，1998-2004 年上半年，越秀區商鋪成交均價為 21163 元/平 方米，高出全市原八區的 12556 元/平方米將近 1000 元，位

9、居全市成交價格榜首，越秀區的商業優勢地位 凸顯無疑。 據調查顯示，越秀區商鋪的平均租賃價格亦處于全市高等水平：北京路是廣州市最繁華的商業中心，其 臨街商鋪的租金成為全市商鋪不可逾越的峰線，平均首層商鋪的租金在 1000 元/平方米以上，位置較好的每 平方米在 2000-3000 元之間，目前正在經營的廣百新翼負一、負二層的租金為 200-300 元/平方米月。一德 路沿江路的干果海味玩具精品一條街和酒吧街商圈的商鋪越來越衿貴，一德路的海味專業市場中，租售 價最高的是山海城，其首層的銷售售均價為 8.8 萬元/平方米(以建筑面積計算)，租賃價為 800-900 元/m2， 其次為海中寶專業市場，

10、其首層的租售價分別是 8 萬元/m2 和 530 元/m2。流花地區是全國最大規模的時裝 批發集散地，共有 14 家大型服裝批發市場，擁有 20 多萬平方米的室內營業面積，匯聚了服裝經營商戶 1 萬多家。由于交通便利，服裝品種多，每日客流量達 20 萬人次以上，貨流量達 40 多噸，年成交額愈 100 億元以上。 商業步行街商業步行街 作為廣州市第一條全天候的商業步行街，北京路是廣州市最繁華的商業中心。這里有近千家商店，不僅 匯集了廣州百貨大廈、新大新商場等大型百貨商廈，更吸引了萊爾斯丹、卡佛蓮、皮匠世家等著名的服裝、 皮具品牌專賣店在此駐足，是廣州商鋪最密集、人流最集中的商業街，素有廣州的“

11、黃金商圈”之稱。 據了解，北京路日均人流量達 30 萬人次，節假日更達 50 萬人次以上，人旺財旺，商鋪供求明顯僧多 粥少，造成商鋪租金奇貴，而且頂手費相當驚人。一般的首層商鋪每方建筑面積的月租金在 1000 元以上， 位置較好的每平方米在 2000-3000 元之間，而地點最好的一些商鋪更超過 5000 元平方米。如北京路某鋪 位首層臨街面積 120 平方米，共四層，業主開價 1800 萬，帶租約，月收租 22 萬元，年回報率高達 15%。 巨額的回報，自然吸引了眾多投資客趨之如鶩。 為避免在規劃和定位上與其他商圈(天河商圈、上下九商圈等)的雷同，北京路商圈在定位上，都是圍繞 娛樂休閑和旅游

12、功能，打造國際化的商廈；在客戶群方面，都在面向廣州市場的同時，力爭珠三角、香港和 澳門的客戶。目前北京路在建的大型商廈包括光明廣場、名盛廣場和五月花廣場；加上北京南路籌建中的 “韓大門”綜合購物中心，和以國外零售業為賣點的商廈，北京路將成為大型購物商廈的集聚地。 北京路周邊的惠福東路、高第街、大南路、泰康路圍繞著十大行業形成的專業街、批發市場，與繁華的 中山路形成五條橫街。結合周邊的文物古跡、旅游景觀、商業網點的發展連體構成一個區域，把商業優勢與 旅游資源、文化古跡與現代化建設糅合起來，進而構成廣州第一大商圈。 專業市場專業市場 越秀區經過多年的商業發展和文化沉淀，現已形成多個獨具特色的專業市

13、場： 一德路是傳統的專業市場一條街，從早年的咸魚水產交易市場發展至今天的大型海味干貨批發市場，后 來的玩具、文具、精品和副食品等專業市場也相繼進駐，如今已擁有國際玩具城、中港城、萬菱廣場、德寶 交易廣場等大型商廈，并形成海中寶、山海城和國際玩具文具精品廣場三足鼎立的局面。 在政府打造一德路，實現一德路商業的升級換代，從而以“入室經營”代替以往的室外零散經營的策略下， 現一德路的專業市場形成海中寶、山海城和國際玩具文具精品廣場三足鼎立的局面。由于這三個專業市場具 備規劃優勢、配套及服務優勢，因此，其租售價在一德路也是最高的。調查數據顯示，一德路的海味專業市 場中，租售價最高的是山海城，其首層的銷

14、售售均價為 8.8 萬元/平方米(以建筑面積計算)，租賃價為 800- 900 元/m2，其次為海中寶專業市場，其首層的租售價分別是 8 萬元/m2 和 530 元/m2。而在文具精品專業 市場當中，租售價最高的國際玩具文具精品廣場，其首層的租售價分別為 6 萬元/平方米和 330 元/平方米， 其次為德寶交易廣場，其首層的租售價分別為 4 萬元/平方米(現二手價，約 99 年發售時一手價達 7 萬元/平 方米)和 100 元/平方米。 長堤大馬路、沿江西路酒吧街曾是舊廣州最為繁華的街道,而且長堤一帶聚集了眾多的老字號，如愛群 酒店、東亞酒店、大公酒家、海珠戲院、廣州市電影院等，這些都是越秀區

15、獨有的商業和文化遺產。在此基 礎上規劃建設長堤、沿江路一帶成為沿江路西餐、酒吧風情街，與聞名的北京路步街相互輝映，是廣州現時 的觀光休閑區。該區域各家酒吧面積分布以中型酒吧居多，面積分布在 500 平方米以上，清吧經營性質的 酒吧面積較小，一般為 80400 平方米，如愛群爵士吧、清水居、馬田音樂咖啡廳；另外，長堤一帶的酒吧 經營范圍較雜，一間酒吧可以兼有卡拉 OK、表演 SHOW、DISCO 功能，調查顯示一般帶卡拉 OK 的酒廊 占整體酒吧數量的 50%，帶卡拉 OK 功能的酒吧面積較大，如龍勝吧占據天字廣場 1-3 整層裙樓約 3000 平 方米、ET 太空城 1-3 層中空約 1 萬平

16、方米。 流花地區服裝市場是全國最大規模的時裝批發集散地，共有 14 家大型服裝批發市場，擁有 20 多萬平 方米的室內營業面積，匯聚了服裝經營商戶 1 萬多家。由于交通便利，服裝品種多，每日客流量達 20 萬人 次以上，貨流量達 40 多噸，年成交額愈 100 億元以上。 1 1. .1 1. .2 2越越秀秀區區商商業業發發展展規規劃劃 北京路南段建準步行街北京路南段建準步行街 按照規劃，北京路國際商貿區北抵廣衛路，南至天字碼頭，東以越秀區界為邊界，西到解放中路。為配 合北京路全線步行化，將拓寬大馬站路；開通北京路周邊的府學西街、教育路延長線、南堤二馬路延長線、 珠光路延長線及光明廣場東側的

17、規劃路；并將泰康路天字碼頭段建成為只準公交車通行的準步行街； 以中山五路地鐵出入口為起點，在地下把廣百和廣百新翼、光明廣場、名盛廣場、新大新商場等連接起 來，建成一個全新的地下商業購物街。 越秀區商貿旅業資源圖越秀區商貿旅業資源圖 越秀區商旅資源圖越秀區商旅資源圖 1.21.2東山區東山區 1.2.11.2.1 區域概況區域概況 東山區全區總面積 17 平方公里，常住人口達 60 萬人，占全市總人口數的 10.5%，僅次于越秀區、荔灣區 居第三位。本區從業人員達 53 萬人。 1.2.21.2.2農林下路板塊農林下路板塊 六個項目形成商業節點、農林下路使連貫六個項目形成商業節點、農林下路使連貫

18、 6 個項目自北向南分別為新裕大廈、建和大廈、富銀大廈、東山錦軒、新富熊大廈以及中國電信大廈。 拓寬道路經營升級拓寬道路經營升級 針對目前農林下路車道擁擠的狀況，政府將把農林下路改造成一條 36 米寬的主干道，其中兩邊人行道各 為 5 米寬，且劃出一條較寬的綠化帶，中間為雙向 6 車道。農林下路將全面擴容，區政府表示，將以上海的淮 海路為藍本，引導農林下路商業街成為以百貨業、大型零售業和品牌、名牌專賣店為主、大型商廈林立的商業 街。 農林下路是東山區商業的一個門戶，東山區政府對其改造的決心相當大，宣布要把其建成“廣州淮海路”。 農林下路貫穿環市東、東風東和中山路三條廣州的主干道，形成一個“王”

19、字型結構；周圍居民區密集，又有廣 工、中山大學醫學院兩所高校，當然車水馬龍、行人如鯽。農林下路北端連接環市東商圈，中間與東風路之寫 字樓及酒店接壤，因此，成為東山區及廣州市的次級商務中心區。 1.2.31.2.3 中華廣場商圈：中華廣場商圈： 商圈概況商圈概況 英雄商圈位于中山二路英雄廣場地段，主要由中華廣場、流行前線地下商城、地王廣場、陵園西通訊專業 市場、烈士陵園、廣東省體育場等大型商業、公園、體育場地組成，已呈現綜合商業區的雛形，成為廣州母城 次新區 東山區在北京路、農林下路傳統商業街區之間的新崛起大型商圈。該地區目前年商品銷售額已超過 20 億 元，并保持兩位數的良好增長勢頭。 地塊商

20、業發展狀況一覽表地塊商業發展狀況一覽表 地塊范圍地塊范圍東至東川路，南至東華西，西至東 濠涌高架路，北至東風東路 商用物業總面積商用物業總面積22 萬 總客流量總客流量約 60 萬人次/天地鐵站客流量地鐵站客流量平日 2 萬人，節假人 4 萬人 核心商圈居民人口核心商圈居民人口約 70 萬人通勤人口通勤人口約 10 萬人 商圈商業定位商圈商業定位集購物、飲食、休閑、娛樂一體商圈形象定位商圈形象定位實惠、潮流、前衛 商圈內標志性建筑商圈內標志性建筑烈士陵園、省體育館、中華廣場商圈民俗風貌特色商圈民俗風貌特色無明顯特色 注：核心商圈指以中華廣場為中心，半徑 3 公里之內的范圍 功能組合表功能組合表

21、 業態業態業種業種檔次檔次目標客戶目標客戶主要商家（物業）主要商家（物業）排序排序 零售 購物中心，百貨店、 超市、大型綜合超 市、專賣店、專業 店、便利店等多種 業態共存 服飾、家居、 電器、通信、 音像、書刊 中偏高檔為主， 其他檔次為輔 區域內白領階層為主，輻 射全市、吸引外地來穗旅 游人士 JUSCO、中華百貨、 流行前線、地王廣場、 7111 批發 專業市場、專業商 城 摩托車配件、 通訊 中檔為主區域周邊高校、企業及商 務人士，輻射全市 陵園西通訊一條街、 中華廣場名店城 6 餐飲娛樂 中餐、西餐、水果 甜品店等，游戲 中檔為主、其 他為輔 區域內居民、白 領、游客等個人 中華廣場

22、 7 樓飲食、綠薔 薇、麥當勞、肯德基、綠 島咖啡、南夢宮游戲中心 4 文化旅游 歷史教育基地、 書城 區域內居民、白領烈士陵園、中華廣場 六樓書店 2 體育休閑 體育運動場中高檔為主區域內居民、白領、游客 等 廣東省體育場 3 功功 能能 組組 商務 寫字樓、酒店本地中小創業型公司電信大廈、東盛大廈、 全球通大酒店、東風 大酒店、大上海酒店 等 7 交通狀況一覽表交通狀況一覽表 地塊商業演進可分三個階段：地塊商業演進可分三個階段： 1.1997 年以前，緩慢發展階段。 以中山三路百貨店、專業店等中小型社區商業和陵園西路電信營業廳、BP 機、手機維修點、通訊零配 件專營店為主，缺乏影響力。 2

23、.1998 年2001 年，購物中心替代階段。 中華廣場建成并調整優化，成功站穩，以超大規模現代業態、先進交通、流行薈萃、廣場文化等特點， 迅速替換老城區傳統小、散、舊商業形象。 3.2002 年至今，零售功能整合優化階段。 中華廣場、電訊時尚一條街、流行前線、地王廣場、老鼠街相互融合，錯位經營，不僅成為東山區第 一大商圈，而且以潮流消費、青少年集聚的特點輻射全市及周邊城市。 商圈主要功能定位商圈主要功能定位 商圈位于老城區東山區，區位的歷史背景決定了該商圈的功能定位和影響力。 該商圈的總體功能定位為實惠和時尚并存，以極具知名度的通訊產品展示銷售中心和時尚前衛商品聚集 地吸引市區消費者的一站式

24、消費商圈。 其細分功能定位如下： 購物功能目標顧客主要面向東山、越秀、海珠、荔灣等老城區居民及年輕一族，以實惠消費為主，搭配 時尚、潮流元素的購物商圈。其中中華廣場主要面向中偏高層次、有較高收入水平的消費人群，流行前線則 面向對學生一族、年輕一族。 娛樂功能定位為以中華電影城為龍頭的全市白領、學生一族消費場所，主要吸引老四區的目標消費群。 飲食功能定位為與購物、娛樂消費相配套的中西風味飲食中心，主要集中在中華廣場 7 樓和流行前線。 交通功能方面，由于該商圈位于地鐵上蓋，陵園西地鐵站為地鐵一號線主要客流站場，主要以地鐵吸引 舊城西南片區的居民。 1.2.31.2.3 海印板塊海印板塊 該板塊有

25、三大廣州之最的專業市場以海印電器總匯、星之光電器城為核心的電器專業市場、舊貨市 場和海印布匹市場，此外還有新華書店及部分摩托車配件市場。 1.31.3 天河區天河區 天河體育中心區域是廣州市總體規劃中確定的新城市中心區，其功能總定位為現代化的商業、金融、商 務、行政、體育和居住生活。商業定位則是以以寫字樓里的大量白領、金領及附近居民消費帶動商場購物、 娛樂休閑、文化、體育、飲食等的發展。 1.3.11.3.1 價格特征價格特征 天河的商鋪可以說是寸土寸金，一個明顯的山脊效應在天河得以體現。以天河城為中心，向四周呈階梯 式的遞減。天河城廣場內的鋪位月租金在 1000 元/以上，正佳廣場首層租金

26、750 元/；維多利廣場首層 500-800 元/左右，天河北的大型群樓商鋪首層臨街最高去到 400500 元/的月租金；五山路的數碼科貿城 首層 200250 元/；華景、駿景一帶小區群樓商鋪租價在 100200 元/左右。一個逐級遞減的模式，讓天 河商鋪的價格有跡可循。 天河雖然是高檔商業圈的代名詞，但其商鋪成交均價并不是廣州內最高的，前三名的位置拱手讓給了廣 州老三區：東山、越秀、荔灣。主要還是因為天河區域跨度遠遠比前三者大，價格的不平衡導致了成交均價 偏低。在中心地帶的臨街旺鋪月租可以上 500600 元/，但一些位置不佳的、偏遠些的商鋪月租才幾十元 /，這種不平衡，在很大程度上拉低了

27、天河商鋪的成交均價。 1.3.21.3.2 體育中心商圈 地塊概況地塊概況 體育中心地塊商圈，主要指以天河體育中心為中心，周邊 1000 米范圍內的商業，總商業面積超過 100 萬 m2。該商圈商業的目標顧客群為主要以年齡在 20 至 45 歲之間的、在周邊生活、工作、學習的人群為主，兼顧其 他年齡段的消費群，輻射整個廣州市區和東莞、佛山、中山等珠三角地區，以及吸引外地來穗差旅人士前來消費。 體育中心商圈最初的形成始于年廣州市為了六運會的召開而興建的天河體育中心。之后周邊出現一 些零星的商業形態，但沒有大的商業物業出現。一直到年廣州購書中心落成，整個商業氣氛還處于聚集 階段。隨著年天河城投入使

28、用并逐漸被市場接納，體育商圈基本形成，商業氛圍越發清晰。 年宏城商業廣場落成，與天河城攜手搭建體育中心商圈的領頭地位，與此同時，中信廣場投入使用， 天河北一躍成為廣州第一大商務區，隨之帶來的巨大白領、金領高消費客流，使體育中心商圈更趨成熟，成為與 北京路并架齊驅的商業中心，99 年，地鐵一號線全線開通，與天河城連成一體的體育西站帶來了巨大的客流。隨 后，時代廣場的開業為體育中心商圈又添一道亮點，附近高級寫字樓紛紛落成，住宅樓盤風起云涌，為商圈提供 了大量的固定客源。 年廣州城市規劃出臺，天河成為最大的受益者。年，廣州新城市中軸確立，中軸線由北往 南貫穿體育中心商圈，體育中心商圈無限的發展前景更

29、為突顯。年，維多利廣場投入使用，號稱全國鋪 王的正佳商業廣場 2005 年加入體育中心商圈，同時，太古匯報業廣場、新創舉大廈裙樓物業等眾多商用物業上馬 啟動。 體育中心商圈主要商廈一覽表體育中心商圈主要商廈一覽表 規模規模功能功能主力商戶主力商戶 天河城廣場天河城廣場建筑面積 16 萬，經營面積 10 萬購物、娛樂、餐飲天河城百貨、吉之島 正佳廣場正佳廣場建筑面積 48 萬，商場面積 28 萬購物、娛樂、餐飲百佳、友誼 時代廣場時代廣場占地 1.8 萬購物、娛樂、餐飲廣州友誼、聯邦家私 廣州購書中心廣州購書中心營業面積 1.5 萬書刊、音像、展覽新華書店 維多利廣場維多利廣場營業面積 2.4

30、萬購物、餐飲宏城廣場 地塊商業發展狀況一覽表地塊商業發展狀況一覽表 地塊范圍地塊范圍體育中心周圍 1000 米范圍內商用物業總面積商用物業總面積超過 100 萬 總客流量總客流量平均每天 100 萬人次，節假日超過 200 萬人次 地鐵站客流量地鐵站客流量體育西站平日 2.42 萬人次，節假日 3.30 萬人次 核心商圈居民人口核心商圈居民人口周邊 3 公里內約 50 萬人通勤人口通勤人口30 萬人 商圈內性質描述商圈內性質描述新的廣州市級綜合性商業中心和最大的商圈，泛 CBD 區商務商業中心，國內中心城市最大商圈之一 商圈內標志性建筑商圈內標志性建筑正佳廣場、中信廣場、天河城廣場、天 河體育

31、中心、廣州購書中心、中泰廣場 商圈民俗風貌特色商圈民俗風貌特色典型的城市新區，外來移民工作生活聚集區域， 多元化、時尚化、開放性、國際性氛圍濃厚 注：.地鐵客流量數據源自廣州地鐵 2003 年度年報 體育中心地塊交通狀況表體育中心地塊交通狀況表 公交巴士線路公交巴士線路有約 56 挑公交線路在體育中心周邊停靠，幾乎全市各個區域都有公交線路直達該區域， 另外，體育東還有通達珠三角東部和南部的公路客運站點，并且有超過 30 各樓盤的看 樓車從宏城廣場出發 地鐵站及乘客特征地鐵站及乘客特征地鐵 1 號線體育西路站，3 號線在此換乘，5 號線在黃埔大道珠江新城與 3 號線換乘， 現階段乘客以機關和企事

32、業單位同勤白領階層，以及來此休閑、購物、娛樂的年輕群體 和大中學生為主 公交停車場及泊位公交停車場及泊位公共停車位約 2600 個（天河城 600，宏城 200，正佳 1000，體育中心 500，宏城多層停 車場 200，周邊露天臨停場合計 300） 周邊約 60 棟寫字樓各有 30 至 200 個不等的專用和臨時車位 步行舒適安全度步行舒適安全度道路交通繁忙，人行道設計不夠寬敞，客流量巨大且混雜，過街隧道管理不善，造成步 行舒適度、安全度較低，與室內兩條商業步行街及國內外著名城市旅游商業街區相比， 現代化、人性化的設計落后 1.3.3 主要功能定位及影響力分析主要功能定位及影響力分析 功能組

33、合表功能組合表 功能功能業態業態業種業種檔次檔次目標顧客目標顧客主要商家（物業）主要商家（物業） 零售零售 購物中心、百貨店、超市、大 型綜合超市、大型專業超市、 專賣店、專業店、便利店 服飾、家居、電 器、通信、音像、 書刊、汽車 中偏高檔為主， 其他檔次為輔 區域內白領階層為主， 輻射全市及住三角，吸 引外地來穗旅游的人士 JUSCO、天河城百貨、友誼、聯邦、萬佳、 百佳，711，廣州汽車博覽中心，國美 等 批發批發專業市場、專業商城 電腦、數碼通訊、 體育用品及器材 中檔為主，其他 為輔 區域周邊高校、企業及 商務人士，輻射全市 天河電腦城、太平洋電腦城等八達電腦商 廈，體育中心商城 餐

34、飲餐飲 中餐、西餐、特 色飲食等 中偏高檔為主， 其他檔次為輔 區域內居民、白領、游 客等個人及公務消費 東海海鮮、中森名菜、廣州酒家、澳門街、 錦繡山河、東方明珠、星巴克、哈根達斯、 大家樂、綠茵閣、麥當勞、肯德基 娛樂娛樂 電影、電子游戲、 夜總會、室內公 園 中偏高檔為主， 其他檔次為輔 區域內居民全市白領、 商務人員等 天河娛樂城、飛揚電影院、時代華納電影 院 文化文化 旅游旅游 書城、培訓、旅 游 區域內居民、白領、游 客等，輻射全市 廣州購書中心、南方書城、橋鑫國際培訓 中心 體育體育 休閑休閑 體育運動場、健 身美容會所、茶 藝館 中偏高檔為主， 其他檔次為輔 區域內居民、白領、

35、游 客等 御都、力美健、健力寶、中體倍力等健身 中心、天河體育中心各館、等 商務商務 寫字樓、酒店 甲級寫字樓和 3、4 星酒店為主 本市公司及外資公司、 旅游、商務人士 中信廣場、市長大廈、財富廣場、廣州國 際會議中心、總統大酒店、華僑友誼酒店 2 2現有地鐵一號線上蓋商業物業現有地鐵一號線上蓋商業物業 地區地區項目項目建筑面積建筑面積 （） 開業時間開業時間 正佳廣場30 萬2005 年 1 月 地鐵沿地鐵沿 線線 天河城廣場16 萬96 年初 現代城2.7 萬2003 年中 中華廣場17 萬2000 年 流行前線1.5 萬1999 年 11 月 地王廣場2.5 萬2003 年中 五月花廣

36、場6 萬2005 年 中旅商業城5.6 萬2002 年 恒寶廣場5.7 萬1999 年 6 月 總計總計87 萬 其他還有康王商業城由于經營不善，開業率低和天河的天駿商業街經營面積小沒有列入以上面積計算。 二、地鐵沿線項目二、地鐵沿線項目 1 1、正佳廣場、正佳廣場 1 11 1 物物業業概概況況 項目名稱項目名稱正佳廣場 物業類別物業類別商業物業 物業地址物業地址廣州天河路 228 號 發發 展展 商商廣州市正佳企業有限公司 占地面積占地面積5.7 萬 建筑面積建筑面積42 萬（商場建筑面積約 30 萬地上七層，地下二層半； 東塔樓為 48 層五星級酒店式公寓； 西塔樓為 30 層超甲級寫字

37、樓） ， 車位數量：地下停車位 1500 個 銷售均價銷售均價約 6 萬元/（只有 M 層出售） 租金均價租金均價M 層 350 元/、首層 800 元/二、層 600 元/ 三層 400 元/、四層 300 元/、五層 200 元/ 物業管理費物業管理費60 元/ 1.21.2 正佳廣場各層商業品牌比例正佳廣場各層商業品牌比例 B1B1 層層 一站超市（百佳）一站超市（百佳） M M 層層前沿精華前沿精華 F1F1時尚都會時尚都會 類類 別別品品 牌牌數量數量比例比例 服 裝 ssquare、for、mixer、ilmare、hike(天行健)、亨奴、UP STAGE、中域、COUNTRY

38、GIRL、SUNNY BOY、狩獵者、YO YO、angle、EC GO、mickey、TOP MLP、POLO 世家、J and C、 馬蓮奴、blue star、roeky、古林達妮 think & do(思為)、yoer、歌、STYLE POINT、SEIKO(精工)、time concepts、晶良 2966% 鞋 袋慧珊、JO JO、SNOOPY 37% 精品傳情物語、石之戀、符雨軒、GA GA 熊、佳佳精品店 511% 音像華翔 12% 美容 足間舞、美甲 25% 飲 食KFC、優之良品、美食吧、榮華餅屋 49% 合計 44 類類 別別品品 牌牌數量數量比例比例 國內 品牌 班尼路

39、、金利來、COLOUR EIGHTEEN、SAMMY、哥弟、舒雅女裝、時尚芭莎、范怡文、百麗、左丹 奴、ZEAN、VEEKO、依夢、雅瑩 1416% 服 裝 國外 品牌 瑪麗莎、雷蒙堅尼、喬爾格頓、OXYGEN、LOUIES BERRY、PLAY BOY、LALA、APPLES MAN、萊爾斯丹、雅 迪斯、ESPRIT、ANTINOKI、JECCI FIVE、CnE、MARCUSS、麗沙米娜、歌莉婭、阿瑟斯、 BOSSINI、ORIGIN、YOU FOT DATE、OCHIRY、EZCOCO、CALVIN KLEIN JEANS、道明、MISS SIXTY、JESSICA、GLODANO LA

40、DIES、古谷惠、古色、巴比鳥、艾索爾、蘇美爾、夏雪兒、 CBQSC、MDCO 3742% 鞋 袋 巴高米奧、歡樂妙履、MALISHA、慕達菲名鞋、秀凝專門店、美麗寶鞋、法國都彭、紅蜻蜓、真 美詩、菲安妮、卡丹路、皮樂卡丹 1213% 精 品瑞士精表、蘋果服飾、金利來服飾、PLAY BOY、東方時表、亞樂菲斯、SATCH+ 89% 珠寶 周生生、萊寶珠寶、潮宏基珠寶、鉆石世家、英皇鐘表珠寶、六福珠寶、寶莉珠寶、金龍珠寶、 ARTIN、和士佳意珠寶、锝金店、廣地珠寶 1213% 文化保健東方眼鏡、萬寧 22% 銀行中國銀行、農村信用合作社 22% 飲 食星巴克咖啡、哈根達斯雪糕 22% 合計 8

41、9 F2F2潮流天地潮流天地 類類 別別品品 牌牌數量數量比例比例 國內 品牌 柒牌、觀奇洋服、美嘉怡時裝、未名時裝、群豪男裝、五月、品良、華人坊、奈瑞 爾、麗萊、美標、深寶娜、ROSE MARY、 13 22% 服 裝 國外 品牌 古士旗、古天奴、佛倫派克、CAREER、BRESSE、羅馬帝王、派利派蘇、拜邦、柏棋、 嘉絲和路、凡詩、凱邇、賈娜云妮、德雷娜、名盾國際、科波菲爾、科雷龍、卡賓、 派億絲、美爾奴、佐道、普仕尼、歐喜門、貝萊斯頓、卡爾力龍、瑪斯菲爾 2643% 鞋袋迪森高爾夫、紅蜻蜓、韓樹一派、暇步士、貴之步、摩斯雷、萬里馬 712% 精品阿比斯、朝國飾品、金公主、皇后飾品、廣天藏

42、品、凱妮、DISNEP、奧妮雅 813% 文化 用品 先施眼鏡、惠視眼鏡 23% 保健藥店屈臣氏、大鵬藥店、東風云藥店 35% 飲 食 必勝客 12% 合計 60 F3F3多彩生活多彩生活 類類 別別品品 牌牌數量數量比例比例 國內品牌 WEIKA、山水印、奔放、祖兒、自由海、達衣巖、GIRL LINE、聽雨、應用美色、 XILID、茵羽、LOURIER、圓點、逸點、MARGIGL、FROAIG、唐朝服裝、紫荊羽絨 1833% 服 裝 國外品牌安奈爾、海曼蒂、ADBO、季后風節扣店 47% 鞋 帽US COCO、US POLO 24% 精 品 福緣玲瓏、珠寶沃青、ELENS、珠寶山鳴、帝佳水晶

43、、YINNA 手飾、銀友手飾、福 興珠寶、君寶、廣天藏品、宏云龍、萬興珠寶、半寶石水晶、德國公爵、派克 1527% 床上用品 依富高、帝豪、PLAY BOY、賽安娜、羅萊家紡、SINOWAX、沁心園、卡撒天嬌、絲 露夢 916% 保健用品千祥參茸、至尊酒坊 24% 飲 食桃園食品、麥當勞、元祿回轉壽司、拉丁餐廳、仙蹤林、 59% 合計 55 F4F4動感之都動感之都 類類 別別品品 牌牌數量數量比例比例 國內品牌 康威、富克、安踏、李寧、洲克、溫克 613% 運動用品 國外品牌 銳步、耐克、阿迪達斯、威爾遜、茵寶、HOUSE、MENLOW、匡威、 PUMA、MIZUNO、麥特 1123% 國內

44、品牌 都市風、步步高、晨初、新天路、聲之音、駿和通迅、恒通、一號通、 大天行、中移動、新佳信、通豪、永樂電器、HG 數碼、龍粵、上廣 電 1634% 家 電 國外品牌 BEONE、CANON、NIKKON、SONY、SANSUMG、OSIM、富的山、SIMENS、 富士、LG、FAB、VBS、BHL 13 28% 飲 食主題餐廳 15% 合計 47 F5F5繽紛城市繽紛城市 類類 別別品品 牌牌數量數量比例比例 服 飾國內品牌 黑白熊兒童服飾、靖霖服飾 29% 文化用品 張浩文藝術館、開心果玩具城、明珠琴行、樂韶怡富琴行、雅佳琴行、名珠 琴行 627% 床上用品美時廚具、歐尚宜家、怡亮家具、賽

45、拉維 418% 美發美容八佰伴、圣女養顏旗艦店 29% 精品東瀛瓷 15% 飲 食活力派餐廳、和本堂、友和壽司、新泰洋美食廣場、新口味餐廳、多美麗 627% 娛樂冰河溜冰場 15% 合計 22 F6F6美居與美食美居與美食 類類 別別品品 牌牌數量數量比例比例 家具恒生好佳家居廣場 125% 飲 食 拉斯維加斯主題餐廳、大椰豐飯、 金本日式涮涮鍋 375% 合計 4 F7F7世紀歡樂城世紀歡樂城 類類 別別品品 牌牌數量數量比例比例 影院時代華納國際電影院 150% 游戲中心哇哇游樂城 150% 合計 2 2.2. 天河城天河城 地理位置圖地理位置圖 2.12.1地理位置與規模地理位置與規模

46、指標指標表現表現依據依據缺點及優點分析缺點及優點分析 地理位置優越 體育西路地鐵站出口 位處天河新商業區的咽喉位置， 位處番禺、珠海到廣州之要塞，從 番禺到廣州經華南快速干線僅需 10 多分鐘，從珠海經京珠高速公路 （廣珠段）到廣州僅需 40 分鐘。 時而勢易，今天天河城位處成熟的商業中心區， 發展潛力極大，可算是獨占先機。 但現時天河主要干道環市路、廣州大道、天河北 路、黃埔大道在交通繁忙時間已出現嚴重堵車現 象，對消費者造成不便。內環路開通后，路面交 通改善不少。 規 模大型 建筑面積 16 萬平方米 商業經營面積 8 層約 98，000 平方 米 96 年開業初期，其 300 多個鋪位出

47、租率不足 50，當時商鋪供應遠多于需求。隨著各客觀環 境改善，鋪位出租率 100。 天河城被譽為廣州第一個成功之大型綜合式購物 廣場，人流量最大，其規模足已吸引本地、周邊 城市、甚至港、深同胞有目的遠道而來一站式購 物消費，是旅行團其中一個景點，暫時在廣州還 未有其他商場可取替。 2.22.2業態分布及入駐品牌業態分布及入駐品牌 指標指標表現表現依據依據缺點及優點分析缺點及優點分析 行業及 商戶組合 多元化 一樓 135 伊伴 E.blan、120 莎巴獅皇 QUEEN OF SABA、143A 茂源珠寶金行、119 BOSSCO、123 芭 迪 PATTY、188A SWATCH、103/1

48、08 屈臣氏、113A MIRABELL 美麗寶、55 春之花、1101 特樂路 DARLORO 二樓 248 香云紗、221、308 妍麗化妝品、202 天河城 百貨 三樓妍麗、雅諾士、卡路約翰、澳西奴、詩夢軒 四樓標卓 沙龍餐廳 飛揚影城 五樓藍夢宮、游樂場 六樓 F603 大家樂、F610-611 肯德基、000 友和回轉壽 司 七樓 703C 賽博廊數碼旗艦店、701 迪信通手機城、000 怡景西餐廳 負一層吉之島 JUSCO 行業綜合性強，尤以兩間中檔百 貨天河城百貨、吉之島最具號 召力及吸引力。飲食娛樂行業也 較齊全及多元化。 唯服裝品牌檔次有逐漸下降的趨 勢，純以租金回報角度出租

49、商場 鋪位，難免降低商戶組合的可觀 性，影響商場整體檔次形象。 2.32.3 經營狀況經營狀況 3 3、東山錦軒現代城、東山錦軒現代城 指標指標表現表現依據依據缺點及優點分析缺點及優點分析 租賃條件越趨升值 租金水平：（按建筑面積計算） 首層：￥10001500m2 二層：￥700m2 三至五層：￥200400/m2 六、七層：￥60100/m2 六樓美食廣場一個檔位約 25/ m2 左右， 租金￥4-5 萬/檔 特色行業可考慮合作經營 舉例：（建筑面積計算） 首層租客：蜜雪兒租用面積約 80 m2，￥1000 元/ m2 七樓：怡景西餐廳（新開）租用面積約 800 m2，￥20/ m2 由于

50、天河城商鋪已升值，租賃十踴 躍，不愁沒有租客，顯示一片繁華 景象。但行內零售商分析；由于租 金高企，尤其是首層旺鋪，因此相 對經營成本提高，現時天河城商戶 平均 3 成盈利，3 成持平，3 成虧損 行汰弱留強， （指銷售額而言） ，因 此租客變換也較頻繁。 詳細分析詳細分析 指標指標表現表現依據依據缺點及優點分析缺點及優點分析 地理位置地理位置較好 東山區農林下路 地鐵上蓋物業 雖然是地鐵上蓋物業，但農林下路周邊 商業氣氛比較若，未能帶來充足的人流。 規模規模中小型 占地面積平方米， 總建筑面積平方米 商住一體樓，商場經營面積 2.7 萬 地處區域型商圈，項目商業體量與周邊 現有商業氣氛相符合