1、舊舊 城城 改改 造造 及及 一級土地開發(fā)一級土地開發(fā) 前前 言言 隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，土地交易市場價格隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，土地交易市場價格 也逐步攀升，拿地成本越來越高，土地爭奪日逐也逐步攀升，拿地成本越來越高，土地爭奪日逐 白熱化，市區(qū)內(nèi)土地已變得日益稀缺白熱化，市區(qū)內(nèi)土地已變得日益稀缺 。而舊城改。而舊城改 造將會為房地產(chǎn)市場提供大量土地資源。造將會為房地產(chǎn)市場提供大量土地資源。 2 舊城改造舊城改造 1 土地基礎知識土地基礎知識 3 一級土地開發(fā)一級土地開發(fā) contents 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租的市場，房地產(chǎn) 三級市場也包括房屋的交換、抵押、 典當?shù)攘魍ㄐ问健?一般指商品房首次進入流

2、通 領域進行交易而形成的市場。 又稱土地市場又稱土地市場： 土地一級市場：土地使用權(quán)出讓的 市場，出讓的土地，可以 是生地， 也可以是經(jīng)過開發(fā)達到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級 市場是由國家 壟斷的市場。 土地二級市 場：即土地使用者將達到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進入流通 領域進行 交易的市場。 房地產(chǎn)三級市場房地產(chǎn)三級市場 房地產(chǎn)市場分類房地產(chǎn)市場分類 房地產(chǎn)二級市場房地產(chǎn)二級市場 房地產(chǎn)一級市場房地產(chǎn)一級市場 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租的市場，房地產(chǎn) 三級市場也包括房屋的交換、抵押、 典當?shù)攘魍ㄐ问健?一般指商品房首次進人流通 領域進行交易而形成的市場。 房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市 場，即土地使用者

3、將達到 規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進入流通領域進行 交易的市場。 又稱土地一級市場又稱土地一級市場： 是土地使用權(quán)出讓的 市場，出讓的土地，可以 是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達到“七通一 平”的熟地。房地產(chǎn)一級 市場是由國家壟斷的市場。 一級市場一級市場 二級市場二級市場 三級市場三級市場 房地產(chǎn)市場分類房地產(chǎn)市場分類 土地分類土地分類 土地土地 用地性質(zhì)用地性質(zhì) 分類分類 農(nóng)用地農(nóng)用地 建設用地建設用地 未利用地未利用地 居住 用地 道路廣場 用地 工業(yè) 用地 公共設施 用地 綠化 用地 土地所有權(quán)土地所有權(quán) 國家國家 所有所有 農(nóng)村集體組織農(nóng)村集體組織 所有所有 注：憲法規(guī)定城市土地歸國家所有、 農(nóng)

4、村土地（主要是指耕地和宅基地 歸）歸農(nóng)村集體組織所有 土地產(chǎn)權(quán)的含義包括土地所有權(quán)、地役權(quán)、地上權(quán)、抵押權(quán)、典當權(quán)和租賃權(quán)。 國有國有 土地土地 使用權(quán)使用權(quán) 取得方式取得方式 劃撥劃撥 出讓出讓 出租出租 入股入股 國有土地使用權(quán)取得方式國有土地使用權(quán)取得方式 注：有償取得的國有土 地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、 出租、抵押和繼承。劃 撥土地使用權(quán)在補辦出 讓手續(xù)、補繳或抵交土 地使用權(quán)出讓金之后， 才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵 押。 劃撥與出讓的區(qū)別： 1、國有劃撥土地是指國家無償或成本價向用地單位供應的土地、主要是公益事業(yè)， 學校，醫(yī)院，軍事用地、國家機關辦公用地，公路、國家重點建設工程，國有企業(yè) 等。

5、一般不可抵押、不能轉(zhuǎn)讓、出租。 2、通過出讓取得國有土地使用權(quán)的。是交納土地出讓金以貨幣等形式有償使用土地 的。主要是經(jīng)營性用地，房地產(chǎn)、住宅、商業(yè)、工業(yè)等。可以依法出讓、 出租， 享 受收益 ，可以抵押貸款等。 國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 中華人民共和國土地管理法第 五十四條和中華人民共和國 城市房地產(chǎn)管理法第二十三 條規(guī)定，下列建設用地，經(jīng)縣 級以上人民政府依法批準，可 以以劃撥方式取得： 國家機關用地和軍事用地； 城市基礎設施用地和公益事業(yè) 用地； 國家重點扶持的能源、交通、 水利等基礎設施用地； 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用 地。 土地劃撥的特點： 劃撥土地使用權(quán)包括土地使用者

6、繳納拆遷安置、 補償費用（如城市的存量土地和征用集體土地）和 無償取得（如國有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形 式。不論是何種形式，土地使用者均無需繳納土地 使用權(quán)出讓金。 除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥土地沒有使用 期限的限制，但未經(jīng)許可不得進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵 押等經(jīng)營活動。 取得劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)有批準權(quán)的人民 政府核準并按法定的工作程序辦理手續(xù)。 在國家沒有法律規(guī)定之前，在城市范圍內(nèi)的土 地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的 土地，均按劃撥土地進行管理。 土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥 土地使用權(quán)劃撥：土地使用權(quán)劃撥： 是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后

7、將該幅土地交付其 使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得 土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。” 土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)土地使用權(quán) 出讓出讓 招標招標 拍賣拍賣 掛牌掛牌 不同點在于： 一是掛牌時間長，且允許多次報價，有利于投資者理 性決策和競爭； 二是操作簡便，便于開展； 三是有利于土地有形市場的形成和運作。 城市房地產(chǎn)管理法 等法律法規(guī)，規(guī)定： “在掛牌期限截止時 仍有兩個或者兩個以 上的競買人要求報價 的，出讓人應當對掛 牌宗地進行現(xiàn)場競價， 由出價最高者取得土 地使用權(quán)。” 概念：概念：是指國家將國有

8、土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向 國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 注：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地須經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后,土地使用權(quán)才能出讓。 拍賣公告拍賣公告 競買人報名競買人報名 交納保證金交納保證金 公開拍賣公開拍賣 土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓拍賣拍賣 土地管理部門于公開拍賣前30日發(fā)出拍賣公告 競買人報名參加競買并索取有關文件 競買人向拍賣人報送參加競買的有關資料，經(jīng)審核批準成為 競買人，交納保證金，領取競買號牌 在約定的時間、地點并按程序公開拍賣：主持人介紹拍賣地塊位置、 面積、用途、規(guī)劃要求及其他有關事項；公布拍賣起叫價；競買人按 規(guī)定的方式競相應價或加價，

9、其最后應出最高價（或加價）者即為競 得人；簽訂拍賣成交確認書；競得人在拍賣成交之日起15日內(nèi)與 土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當于地價總額的10%的定金； 競得人按規(guī)定期限付清地價款后，依法辦理土地登記，領取土地使用 證書。 土地使用權(quán)拍賣土地使用權(quán)拍賣 在指定的時間、公共場合，在主持人的主持下，通過公開競價而定價的方式買賣土地 使用權(quán)的行為。 招標招標 投標投標 開標、評標和決標開標、評標和決標 簽約簽約 領證領證 土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓招標招標 由出讓人（市、縣人民政府土地行政主管部門）在投標截止日前20日向社會 發(fā)出招標公告或邀請招標通知，由要求使用土地者向其提出申領招標文件

10、， 投標人按招標文件的規(guī)定報名并提供有關資料；然后由評標小組按照招標文 件的要求對投標人的投標資格進行審查，經(jīng)審核合格的，確認其投標資格， 并由其繳納投標保證金。 投標者在規(guī)定的投標截止日期前，到出讓方指定的地點，將密封后的投標 書投入指定的專用標箱。投標書一經(jīng)投入標箱，即不得從標箱中取出。投 標者在招標截止日期前如需修改標書，可以另投修改標，原標書無效。 招標方邀請建設、規(guī)劃、法律等方面的專家或?qū)I(yè)人員組成評標委員會。開 標、評標和決標工作由評標委員會主持。評標委員會對投標書實行公開評標， 決定中標者。 中標者持中標通知書在規(guī)定的日期內(nèi)與土地行政主管部門簽訂國有土地 使用權(quán)出讓合同書，實行凈

11、地出讓的，中標人還應與土地儲備機構(gòu)簽訂 土地開發(fā)補償協(xié)議書；簽訂協(xié)議時中標人應向土地行政主管部門支付不 低于成交價總額20%的定金，其繳納的保證金可以抵作定金。 中標人國有土地使用權(quán)出讓合同書和土地開發(fā)協(xié)議書的約 定全部繳付土地使用權(quán)出讓金和土地開發(fā)補償費后，依法辦理土地 登記手續(xù)，領取國有土地使用證。 發(fā)布掛牌公告發(fā)布掛牌公告 出售掛牌文件出售掛牌文件 受理競買申請受理競買申請 審查掛牌資格審查掛牌資格 掛牌掛牌 揭牌揭牌 土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓掛牌掛牌 簽訂出讓合同簽訂出讓合同 公布成交結(jié)果公布成交結(jié)果 出讓人至少在掛牌開始日前20天發(fā)布掛牌公告，公布掛牌出讓宗 地的基本情況和掛牌時

12、間、地點。 在掛牌公告規(guī)定時間內(nèi)出售掛牌文件，并組織現(xiàn)場踏勘。 在掛牌公告規(guī)定的時間內(nèi)，競買人持競買申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明（另有規(guī)定除外）、法定代表人身份證復印件 （或授權(quán)委托書、委托代理人身份證復印件）辦理競買申請，并繳 納競買保證金。 根據(jù)掛牌文件要求，對競買人的開發(fā)資質(zhì)、誠信紀錄等進行審查，對 符合條件的通知其參加掛牌活動。 在掛牌公告規(guī)定的時間和交易場所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報 價情況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報價、更新顯示掛牌報價。 在掛牌公告規(guī)定的截止時間確定競買人，競得人與出讓人簽訂成交確認 書，同時繳納定金。 掛牌活動結(jié)束后10個工作日內(nèi)，出讓人

13、將掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場 或者指定的場所、媒介公布，并退還競買保證金。 按照成交確認書約定的時間，簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。 （一）主體不同（一）主體不同 出讓主體：國有土地所有者，即國家，由法律授權(quán)的縣以上人民政府予以具體實施； 轉(zhuǎn)讓主體：取得國有土地使用權(quán)的土地使用者。 （二）行為性質(zhì)不同（二）行為性質(zhì)不同 根據(jù)物權(quán)理論，出讓，他物權(quán)設定；轉(zhuǎn)讓：他物權(quán)轉(zhuǎn)移。 （三）轉(zhuǎn)移條件與程序不同（三）轉(zhuǎn)移條件與程序不同 出讓條件無限制，簽訂出讓合同，繳出讓金，即可辦證；轉(zhuǎn)讓條件有限制，轉(zhuǎn)讓須經(jīng)申 請、審批或補辦出讓手續(xù)，繳納稅費，方可登記過戶。 （四）交易市場不同（四）交易市場不同 出讓，一級市

14、場，即國家作為國有土地所有者壟斷；轉(zhuǎn)讓：二級市場，即符合法定條件 的自由轉(zhuǎn)讓。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的差異土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的差異 土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)讓：指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、 交換和贈與。 簽訂國有土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓合同 向縣以上國土部門 提交轉(zhuǎn)讓申請 國土部門依法 審查批準 受讓方辦理 國有土地使用權(quán)出讓 手續(xù)、繳納土地出讓金 繳納有關稅費 登記發(fā)證 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序 (注：有建筑物的，要約定建筑物轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容) (注：審查內(nèi)容必須符合轉(zhuǎn)讓條件、符合城市規(guī)劃要求) (注：出讓金繳納詳見： ) (注

15、：土地增值稅、契稅、營業(yè)稅等) 印花稅：合同記載金額的萬分之五的稅率對買賣雙方征收； 契稅：適用稅率3 ； 營業(yè)稅：征收成交價格的； 市場服務受理 交易初 審 地籍調(diào)查 辦理交易報批手續(xù) 地籍審核 審 批 交納交易服務費、收益及稅金 交更土地登記 出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流程出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流程 需要提交的資料： 1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書； 2、國有土地使用證； 3、房屋產(chǎn)權(quán)證； 4、按出讓合同約定，達到開發(fā)投資總額25%以上證明； 5、雙方法人資格證明或居民身份證； 6、分割轉(zhuǎn)讓提供測量成果圖； 7、填寫國有土地轉(zhuǎn)讓申請表一式兩份。 (注：出讓金繳納詳見： ) 準備資料和儀器 變更權(quán)屬調(diào)查 變更

16、地籍號 地籍勘丈 有關地籍資料變更 舊城改造中變更宗地地籍調(diào)查的程序舊城改造中變更宗地地籍調(diào)查的程序 注：對改造的區(qū)域，按城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程初始地 籍調(diào)查的要求進行權(quán)屬調(diào)查，填寫地籍調(diào)查表等工作 注：舊城改造后新宗地號的編號按宗地合并分割的編號原 則，用原來的宗地號加支號作為新宗地號。界址點號按本 街坊編號原則編號。 （注：用解析法進行地籍勘丈。） 注：原宗地檔案加蓋“變更”字樣印章。注明變更原因， 在新宗地地籍調(diào)查表的說明欄中注明來源。 地籍管理地籍管理: 是指國家為取得有關地籍資料和為全面研究土地的權(quán)屬、自然和經(jīng)濟狀況而采取的以 地籍調(diào)查（測量）、土地登記、土地統(tǒng)計和土地分等定級等為主要內(nèi)容

17、的國家措施。 最新土地市場政策最新土地市場政策 國土資源部：土地出讓不得對競買者設限國土資源部：土地出讓不得對競買者設限 根據(jù)11月1日起開始實施的招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權(quán)規(guī)定 （國土資源部第39號令），通過招拍掛方式公開出讓的建設用地，將不得設 置限制性條件。“定向出讓”、“量身定制”等情況或許將不會再發(fā)生在公 開土地出讓過程中。 “39號令第十一條規(guī)定，中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織， 除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請參加國有建設用地使用權(quán)招標拍賣掛牌 出讓活動”。 實際上，在土地出讓的過程中在土地出讓過程中，即使沒有上述“特殊”條 件，大部分地塊還是會設定比如企業(yè)

18、資質(zhì)（如二級以上）、資金實力（提供 銀行存款證明）等等要求。在這種情況下，中小開發(fā)商很難獲得拿地機會。 改變資質(zhì)環(huán)節(jié)的限制有可能使得中小開發(fā)商獲得比以往多一些的拿地機會。 2 舊城改造舊城改造 1 土地基礎知識土地基礎知識 3 一級土地開發(fā)一級土地開發(fā) contents 舊城改造舊城改造 所謂舊城改造就是指隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，為適應所謂舊城改造就是指隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，為適應 城市詳細規(guī)劃的需求而實施的對與規(guī)劃發(fā)展不相符的舊城市詳細規(guī)劃的需求而實施的對與規(guī)劃發(fā)展不相符的舊 有城市基礎設施的拓展、改線，工礦、企業(yè)、商貿(mào)、房有城市基礎設施的拓展、改線，工礦、企業(yè)、商貿(mào)、房 宅的拆遷與重建，綠地與公

19、共文教娛樂場所的改擴增建宅的拆遷與重建，綠地與公共文教娛樂場所的改擴增建 設等。設等。 舊城改造是新一輪城市發(fā)展詳細規(guī)劃的重要內(nèi)容，舊城改造是新一輪城市發(fā)展詳細規(guī)劃的重要內(nèi)容， 又是集約利用城市土地，不斷提高土地利用效益的重要又是集約利用城市土地，不斷提高土地利用效益的重要 途徑，也是使城市結(jié)構(gòu)布局不斷合理，并完善城市不同途徑，也是使城市結(jié)構(gòu)布局不斷合理，并完善城市不同 功能所必須采取的措施。功能所必須采取的措施。 城市詳細規(guī)劃城市詳細規(guī)劃 土地利用效益土地利用效益 關鍵詞： 繞城內(nèi)劃為市區(qū)：繞城內(nèi)劃為市區(qū)：成都市年底將繞 城高速內(nèi)都劃為城區(qū)，且在繞城高 速周邊提供大面積土地進行開發(fā)， 如此便

20、使市中心范圍更加快速的向 外擴張，且在三環(huán)通道上形成許多 居住圈；整個城區(qū)的向外擴張及外 圍居住圈的形成使項目所在區(qū)域更 加接近市中心。 繞城內(nèi)高速改成免費通道：繞城內(nèi)高速改成免費通道： 根據(jù)成都市中心城與外圍組 團多通道路網(wǎng)規(guī)劃，除機場高速 外，所有高速公路的起點都將外遷 到繞城高速。而這些高速公路目前 在三環(huán)至繞城間的路段將實施改造， 變成免費的快速路。 成都規(guī)劃成都規(guī)劃繞城內(nèi)將成為成都市區(qū)范圍繞城內(nèi)將成為成都市區(qū)范圍 隨著繞城以內(nèi)區(qū)域被劃為市區(qū)范圍，但在市區(qū)內(nèi)還存在著大隨著繞城以內(nèi)區(qū)域被劃為市區(qū)范圍，但在市區(qū)內(nèi)還存在著大 面積的城市建設老舊區(qū)域。面積的城市建設老舊區(qū)域。 成都人的東窮成都

21、人的東窮 、北匪、南富、西貴情節(jié)、北匪、南富、西貴情節(jié) 成都素有“東窮西貴南富北亂”的城市格局，曾以約定俗 成的“東窮西貴南富北亂”來劃分著這個城市。城市東部， 是傳統(tǒng)的老工業(yè)區(qū)，大型工礦企業(yè)云集于此。城北，是成 都乃至四川及西部省市的交通要道，歷來商賈云集，流動 人口多，給老百姓留下臟、亂、差的印象。城市建設的陳城市建設的陳 舊，配套的落后，使城東、城北逐漸淪為“窮人社區(qū)”。舊，配套的落后，使城東、城北逐漸淪為“窮人社區(qū)”。 城區(qū)內(nèi)部分舊城及城中村改造勢在必行。城區(qū)內(nèi)部分舊城及城中村改造勢在必行。 萬年場 雙林路 建設路 府青立交橋片區(qū) 華西集團 中鐵二局 成都鐵路局片區(qū) 府青路 西南交大

22、成都舊城改造地區(qū)成都舊城改造地區(qū) 東郊以及北部片區(qū)舊城改造：東郊以及北部片區(qū)舊城改造： 改造東郊萬年場、府青路、雙林路、建設路、府青立交橋片區(qū)以及城北華西集團、改造東郊萬年場、府青路、雙林路、建設路、府青立交橋片區(qū)以及城北華西集團、 中鐵二局、西南交大、成都鐵路局片區(qū)。預計將在中鐵二局、西南交大、成都鐵路局片區(qū)。預計將在2012年完成。年完成。 1、中鐵二局片區(qū) 占地730畝，主要涉及撫琴、人北、荷花池街道，改造區(qū)域主要是馬 家花園片區(qū)、沙灣片區(qū)、鐵路新村等區(qū)域。 2、華西集團片區(qū) 占地118畝，主要涉及駟馬橋街道的曹家巷一街坊、曹家巷二街坊的 華西集團宿舍。 3、成都鐵路局片區(qū) 占地1200

23、余畝，主要位于荷花池街道。 4、西南交大片區(qū) 占地115.74畝，主要涉及九里堤街道、營門口街道，改造的兩個拆遷 安置小區(qū)分別是銀桂橋、諸葛廟。 1、西南交大片區(qū)地塊：、西南交大片區(qū)地塊：主題科技產(chǎn) 業(yè)；兼顧居住功能。該片區(qū)將以科技產(chǎn)業(yè)帶動區(qū)域 發(fā)展（重點發(fā)展電子信息業(yè)、現(xiàn)代制造加工業(yè)）。 2、中鐵二局片區(qū)地塊：、中鐵二局片區(qū)地塊：主題復合功 能區(qū)（商務、居注商業(yè)）。加快發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)、 培育服務業(yè)新優(yōu)勢；以沙灣國際會展中心所在區(qū)域 為核心，將沙灣九里堤片區(qū)打造為商貿(mào)商務 中心區(qū)；將中鐵二局沙灣帶打造為CLD（中央生活 區(qū)）。 3、成都鐵路局片區(qū)地塊：、成都鐵路局片區(qū)地塊：主題商貿(mào) 居住，兼顧

24、商務。優(yōu)化以專業(yè)市場為主的商貿(mào)業(yè)， 加快發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)、培育服務業(yè)新優(yōu)勢；結(jié)合地 塊條件，將該區(qū)域分別定位為“商貿(mào)居住區(qū)”、 CLD。 4、華西集團片區(qū)地塊：、華西集團片區(qū)地塊：主題商貿(mào)居 注城市風情綜合體。加快發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)、培育服 務業(yè)新優(yōu)勢，為該片區(qū)注入前瞻的商業(yè)規(guī)劃理念， 打造都市首席風情綜合體。 城北四大舊城改造片區(qū)規(guī)劃城北四大舊城改造片區(qū)規(guī)劃 舊城改造，是改變舊城現(xiàn)狀、實現(xiàn)城市規(guī)劃的重要舉措。舊城改造，是改變舊城現(xiàn)狀、實現(xiàn)城市規(guī)劃的重要舉措。 琉璃場 龍?zhí)端?青龍場 金花 賴家店 百仁 機投 簇橋 黃田壩 天回 洞子口 成都城中村改造地區(qū)成都城中村改造地區(qū) 中心城區(qū)城中村改造：中心

25、城區(qū)城中村改造：實施青龍場、龍?zhí)端隆①嚰业辍⒍醋涌凇⑻旎亍偃省C 投、金花、簇橋、琉璃場等12個鄉(xiāng)鎮(zhèn)城中村改造，力爭2012年完成改造。目前五城 區(qū)內(nèi)這12個城中村的待改造范圍12.95平方公里，待改造建筑面積約546萬平方米。 可以看出三環(huán)路至繞城之間將會是城中村改造的主要區(qū)域。可以看出三環(huán)路至繞城之間將會是城中村改造的主要區(qū)域。 上海新天地上海新天地-舊城改造的成功案例舊城改造的成功案例 新與舊的完美融合，傳統(tǒng)文化包裝現(xiàn)代生活，傳統(tǒng)建筑的新與舊的完美融合，傳統(tǒng)文化包裝現(xiàn)代生活，傳統(tǒng)建筑的 保護與更新，藝術(shù)、保護與更新，藝術(shù)、 人文元素的注入。人文元素的注入。 改造方法改造方法 利用傳統(tǒng)建

26、筑的保護與更新進行商業(yè)改造利用傳統(tǒng)建筑的保護與更新進行商業(yè)改造 上海新天地上海新天地 新天地距淮海中路高檔消費商業(yè)區(qū)600米左右 占地面積52萬平米，緊鄰淮海中路商務圈 北至太倉路；西至馬當路；南至自忠路；東至西 藏南路 原自然街坊23個；原居住人口7萬人 新天地是太平橋改造規(guī)劃的一部分新天地是太平橋改造規(guī)劃的一部分 A太平橋人工湖綠地，占地4.4萬，水面面積1.2萬， 已成為市中心景觀 B B新天地，占地新天地，占地3 3萬，建面萬，建面6 6萬，分南、北里。萬，分南、北里。 C翠湖天地高級住宅小區(qū)，總建68萬 D企業(yè)天地甲級寫字樓區(qū)，總建面50萬 E瑞安集團總部大樓，區(qū)域的標志性建筑 新天

27、地的功能內(nèi)容新天地的功能內(nèi)容 新天地分北里、南里。 北里主要為主題餐飲、特色商業(yè)、酒吧和藝 術(shù)休閑娛樂，3.5萬平米。 南里以一座總建面為2.5萬平米的購物、娛 樂、休閑中心為主。該中心功能主要包括國 際影城、劇院餐廳、家居用品、健身及水療 俱樂部、酒店式服務公寓（53套單元）等。 城市故事的表述城市故事的表述 新與舊的完美融合新與舊的完美融合 以以“整舊似舊整舊似舊”原則，對原則，對2.5萬平萬平 方米保護建筑進行全面整修，保留方米保護建筑進行全面整修，保留 含有歷史文化底蘊的痕跡，將新舊含有歷史文化底蘊的痕跡，將新舊 建筑元素有機融合建筑元素有機融合 城市故事的表述城市故事的表述 傳統(tǒng)與現(xiàn)

28、代共享一個空間傳統(tǒng)與現(xiàn)代共享一個空間 北里的北里的石庫門建筑石庫門建筑烘托老上海市民社區(qū)烘托老上海市民社區(qū) 氛圍，與南里的氛圍，與南里的現(xiàn)代建筑現(xiàn)代建筑營建高檔次商營建高檔次商 務會展中心和娛樂文化區(qū)，形成視覺對務會展中心和娛樂文化區(qū)，形成視覺對 立，而又和諧統(tǒng)一。立，而又和諧統(tǒng)一。 2 舊城改造舊城改造 1 土地基礎知識土地基礎知識 3 一級土地開發(fā)一級土地開發(fā) contents 一級土地開發(fā)一級土地開發(fā) 所謂一級土地開發(fā)，是指在土地出讓前，由一級所謂一級土地開發(fā)，是指在土地出讓前，由一級 土地開發(fā)商按照城市運營的戰(zhàn)略構(gòu)想指導，組合知名設土地開發(fā)商按照城市運營的戰(zhàn)略構(gòu)想指導，組合知名設 計、

29、規(guī)劃公司和營銷顧問公司等專業(yè)機構(gòu)對待開發(fā)土地計、規(guī)劃公司和營銷顧問公司等專業(yè)機構(gòu)對待開發(fā)土地 片區(qū)進行細致的定位、規(guī)劃、包裝、宣傳，使片區(qū)規(guī)劃片區(qū)進行細致的定位、規(guī)劃、包裝、宣傳，使片區(qū)規(guī)劃 更加合理，片區(qū)土地得到最佳利用，從而使土地價值最更加合理，片區(qū)土地得到最佳利用，從而使土地價值最 大的發(fā)揮。大的發(fā)揮。 一級土地開發(fā)商通過整個一級土地開發(fā)整理過程，一級土地開發(fā)商通過整個一級土地開發(fā)整理過程， 使“生地”成使“生地”成 為“熟地”，達到出讓的標準，然后將為“熟地”，達到出讓的標準，然后將 推向二級土地招拍掛市場上以取得最佳的土地出讓收益。推向二級土地招拍掛市場上以取得最佳的土地出讓收益。

30、一級土地開發(fā)模式一級土地開發(fā)模式 1 1）無序開發(fā)式）無序開發(fā)式 開發(fā)商完全根據(jù)自己意愿拿地，自行做一級和二級開發(fā)。開發(fā)商完全根據(jù)自己意愿拿地，自行做一級和二級開發(fā)。 這種方式的好處是政府無需投入，缺點是政府收益低，城市整體規(guī)劃也難以實施，這種方式的好處是政府無需投入，缺點是政府收益低，城市整體規(guī)劃也難以實施， 缺乏指導性，并且開發(fā)進度無法掌控、保障。缺乏指導性，并且開發(fā)進度無法掌控、保障。 2 2）政府主導式）政府主導式 成立土地儲備機構(gòu)或?qū)ｉT成立由政府主導的國有公司承擔一級開發(fā)，好處是政成立土地儲備機構(gòu)或?qū)ｉT成立由政府主導的國有公司承擔一級開發(fā)，好處是政 府收益相對豐厚，城市規(guī)劃易于實施，

31、缺點是政府需大量鋪墊資金，開發(fā)進度慢。府收益相對豐厚，城市規(guī)劃易于實施，缺點是政府需大量鋪墊資金，開發(fā)進度慢。 政府公開招標方案優(yōu)、成本廉的企業(yè)承擔一級開發(fā)，根據(jù)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移與否政府公開招標方案優(yōu)、成本廉的企業(yè)承擔一級開發(fā)，根據(jù)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移與否 及分利辦法不同，在實際操作中又衍生為多種形式：及分利辦法不同，在實際操作中又衍生為多種形式： 一種是一種是一級開發(fā)不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的委托式一級開發(fā)不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的委托式，實際上相當于工程承包，也可，實際上相當于工程承包，也可 以發(fā)生兩次土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即以發(fā)生兩次土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即政府將生地出讓給一級開發(fā)商，開發(fā)成熟后再由政府將生地出

32、讓給一級開發(fā)商，開發(fā)成熟后再由 一級開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)商；一級開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)商；在政府與一級開發(fā)商的分利辦法上有固定收益、在政府與一級開發(fā)商的分利辦法上有固定收益、 溢價分成、固定收益溢價分成、固定收益+溢價分成及完全市場操作等幾種。溢價分成及完全市場操作等幾種。 另一種叫另一種叫“生地出讓“生地出讓-熟地回購”熟地回購”，即一級開發(fā)成熟后再由政府收儲統(tǒng)一上市。，即一級開發(fā)成熟后再由政府收儲統(tǒng)一上市。 4 4）借殼上市式）借殼上市式 目前國內(nèi)土地證券仍為空白，可與境外有信譽、有資質(zhì)機構(gòu)合作土地一級開發(fā)，目前國內(nèi)土地證券仍為空白，可與境外有信譽、有資質(zhì)機構(gòu)合作土地一級開發(fā)， 借殼上市融資

33、，其缺點是政府容易陷入被動。借殼上市融資，其缺點是政府容易陷入被動。 如香港華潤曾經(jīng)操作的如香港華潤曾經(jīng)操作的10平方公里海南石梅灣項目采用的就是這一形式。平方公里海南石梅灣項目采用的就是這一形式。 3 3）政企結(jié)合式（最常見式）政企結(jié)合式（最常見式） 一級土地開發(fā)內(nèi)容一級土地開發(fā)內(nèi)容 （1 1）區(qū)域整體定位、控制性詳細規(guī)劃制定、塑造城市景觀）區(qū)域整體定位、控制性詳細規(guī)劃制定、塑造城市景觀 的重要地塊的修建性詳細規(guī)劃、設計、土地征用、土地整的重要地塊的修建性詳細規(guī)劃、設計、土地征用、土地整 理、房屋拆遷、補償安置等。理、房屋拆遷、補償安置等。 （2 2）項目范圍（區(qū)域）內(nèi)的道路工程及其附屬工程

34、。該附）項目范圍（區(qū)域）內(nèi)的道路工程及其附屬工程。該附 屬工程包括屬工程包括: :必要的橋梁、涵洞等工程；道路雨污排水工程；必要的橋梁、涵洞等工程；道路雨污排水工程； 道路綠化工程、照明及消防栓、安置房建設等。道路綠化工程、照明及消防栓、安置房建設等。 （3 3）項目范圍（區(qū)域）內(nèi)的公共景觀、開放空間）項目范圍（區(qū)域）內(nèi)的公共景觀、開放空間( (包括開包括開 發(fā)水域發(fā)水域) )工程工程; ; （4 4）項目范圍（區(qū)域）內(nèi)供電、供水、供氣、通訊等市政）項目范圍（區(qū)域）內(nèi)供電、供水、供氣、通訊等市政 公用設施工程；公用設施工程； （5 5）項目范圍內(nèi)的行政辦公、社會事業(yè)、）項目范圍內(nèi)的行政辦公、社

35、會事業(yè)、公共公益（學校、公共公益（學校、 醫(yī)院等）設施工程醫(yī)院等）設施工程。 項目可行性研究項目可行性研究 成立項目公司或項目成立項目公司或項目 部部 項目定位項目定位 規(guī)劃方案制定規(guī)劃方案制定 征地、拆遷及基礎工征地、拆遷及基礎工 程建設程建設 區(qū)域推廣區(qū)域推廣 啟動盤打造啟動盤打造 土地出讓土地出讓 城市發(fā)展狀況及規(guī)劃城市發(fā)展狀況及規(guī)劃 城市概況城市概況 投資環(huán)境調(diào)查投資環(huán)境調(diào)查 成立運作團隊成立運作團隊 確定合作伙伴（法律確定合作伙伴（法律/ /顧問）顧問） 與政府簽訂相關合同與政府簽訂相關合同 案例研究案例研究 功能定位功能定位 形象定位形象定位 區(qū)域總體規(guī)劃區(qū)域總體規(guī)劃 控制性詳細規(guī)

36、劃控制性詳細規(guī)劃 城市空間設計城市空間設計 景觀設計景觀設計 一級土地開發(fā)運作流程一級土地開發(fā)運作流程 一級土地開發(fā)要點一級土地開發(fā)要點 根據(jù)嘉聯(lián)公司多年房地產(chǎn)服務專業(yè)經(jīng)驗，總結(jié)出土地一級開發(fā)應注意以下幾點：根據(jù)嘉聯(lián)公司多年房地產(chǎn)服務專業(yè)經(jīng)驗，總結(jié)出土地一級開發(fā)應注意以下幾點： 1 1、明確項目整體規(guī)模及可出讓土地比例；、明確項目整體規(guī)模及可出讓土地比例； 2 2、明確土地整理成本構(gòu)成，測算項目總投資：、明確土地整理成本構(gòu)成，測算項目總投資： （1 1）項目前期的規(guī)劃設計、評審費用等；）項目前期的規(guī)劃設計、評審費用等； （2 2）征地、拆遷、補償、安置費用；）征地、拆遷、補償、安置費用； （3

37、 3）土地加工整理費用；）土地加工整理費用； （4 4）市政基礎設施建設費用（包括與市政基礎設施建設工程有關的勘察、設計、）市政基礎設施建設費用（包括與市政基礎設施建設工程有關的勘察、設計、 施工、監(jiān)理費用等）；施工、監(jiān)理費用等）； （5 5）行政辦公、社會事業(yè)、公共公益設施建設費用；）行政辦公、社會事業(yè)、公共公益設施建設費用； （6 6）管理費用；）管理費用； （7 7）相關稅費及財務費用；）相關稅費及財務費用； （8 8）投資方每完成開發(fā)一畝地的基本收益；）投資方每完成開發(fā)一畝地的基本收益； 3 3、合理分配建設資金，分期滾動開發(fā)，減輕開發(fā)資金壓力；、合理分配建設資金，分期滾動開發(fā)，減輕開

38、發(fā)資金壓力； 4 4、多種融資途徑解決開發(fā)建設資金；、多種融資途徑解決開發(fā)建設資金； 5 5、投資公司應充分整合知名設計、規(guī)劃公司和營銷顧問公司等專業(yè)機構(gòu)對項目、投資公司應充分整合知名設計、規(guī)劃公司和營銷顧問公司等專業(yè)機構(gòu)對項目 的專業(yè)意見和建議，減小開發(fā)風險，取得最大的收益。的專業(yè)意見和建議，減小開發(fā)風險，取得最大的收益。 6 6、確定合理的收益分成。、確定合理的收益分成。 投資公司收益投資公司收益= =土地收益款土地收益款 政府收益政府收益 政府上繳費用征地、拆遷、安政府上繳費用征地、拆遷、安 置、補償以及相應管理費用和市政基礎設施、行政辦公、社會事業(yè)、公共公置、補償以及相應管理費用和市政

39、基礎設施、行政辦公、社會事業(yè)、公共公 益設施工程建設費用。益設施工程建設費用。 7 7、成本和收入的核算應具備一定的市場前瞻性，以盡量降低市場風險；、成本和收入的核算應具備一定的市場前瞻性，以盡量降低市場風險； 8 8、啟動區(qū)選址與打造至關重要，建議自行打造，也可引進品牌實力開發(fā)商進行、啟動區(qū)選址與打造至關重要，建議自行打造，也可引進品牌實力開發(fā)商進行 打造，；打造，； 郫縣中信蜀都項目郫縣中信蜀都項目 成華區(qū)北湖招商地產(chǎn)項目成華區(qū)北湖招商地產(chǎn)項目 成華區(qū)猛追灣世茂集團商務區(qū)項目成華區(qū)猛追灣世茂集團商務區(qū)項目 成都部分一級土地開發(fā)項目成都部分一級土地開發(fā)項目 項目開發(fā)理念：項目開發(fā)理念： 該項

40、目提出該項目提出“區(qū)域性開發(fā)的理念區(qū)域性開發(fā)的理念”，核心內(nèi)容就是在一個成熟的城市里面，圈定一，核心內(nèi)容就是在一個成熟的城市里面，圈定一 個暫時不成熟的地區(qū)做綜合性開發(fā)將之打造成成熟片區(qū)；在不成熟的城市，成熟的區(qū)域個暫時不成熟的地區(qū)做綜合性開發(fā)將之打造成成熟片區(qū)；在不成熟的城市，成熟的區(qū)域 做綜合性開發(fā)，再造一座新城。做綜合性開發(fā)，再造一座新城。 項目開發(fā)內(nèi)容：項目開發(fā)內(nèi)容： 在五年內(nèi)滾動投入約在五年內(nèi)滾動投入約3030億元人民幣對項目土地的整理、拆遷、安置、區(qū)域的整體概億元人民幣對項目土地的整理、拆遷、安置、區(qū)域的整體概 念規(guī)劃設計、道路交通網(wǎng)絡的建設，以及新城區(qū)的城市配套設施建設，包括三個

41、開放式念規(guī)劃設計、道路交通網(wǎng)絡的建設，以及新城區(qū)的城市配套設施建設，包括三個開放式 的公園、醫(yī)院、學校、文化中心、體育中心、公交首末站等城市公共配套設施建設。的公園、醫(yī)院、學校、文化中心、體育中心、公交首末站等城市公共配套設施建設。 項目收益模式：項目收益模式： 片區(qū)土地整理后，形成的可供經(jīng)營性用地公開處置，土地處置收入扣除整理成本、片區(qū)土地整理后，形成的可供經(jīng)營性用地公開處置，土地處置收入扣除整理成本、 政策性收費以及其它相關費用后的土地收益，按照約定比例分成。政策性收費以及其它相關費用后的土地收益，按照約定比例分成。 中信深圳集團中信深圳集團 郫縣郫縣73437343畝綜合城市運營項目畝綜

42、合城市運營項目 深圳招商地產(chǎn)深圳招商地產(chǎn) 成華區(qū)北湖成華區(qū)北湖50005000畝土地一畝土地一 級開發(fā)運營項目級開發(fā)運營項目 項目開發(fā)內(nèi)容：項目開發(fā)內(nèi)容： 對成都市成華區(qū)北湖片區(qū)約對成都市成華區(qū)北湖片區(qū)約50005000畝土地，包括成華區(qū)北湖片區(qū)新規(guī)劃城市建畝土地，包括成華區(qū)北湖片區(qū)新規(guī)劃城市建 設用地約設用地約30003000畝，屬市級政府儲備土地；以及成華區(qū)北湖片區(qū)北湖公園及周邊土畝，屬市級政府儲備土地；以及成華區(qū)北湖片區(qū)北湖公園及周邊土 地約地約20002000畝，屬成華區(qū)畝，屬成華區(qū)“198198”范圍的土地的一級開發(fā)項目，由招商地產(chǎn)負責按范圍的土地的一級開發(fā)項目，由招商地產(chǎn)負責按 照

43、土地整理實施進度籌措和撥付整理所需資金，并配合成都市土地儲備中心對整照土地整理實施進度籌措和撥付整理所需資金，并配合成都市土地儲備中心對整 理后經(jīng)營性用地進行宣傳、推廣和處置。理后經(jīng)營性用地進行宣傳、推廣和處置。 項目收益模式：項目收益模式： 片區(qū)土地整理后，形成的可供經(jīng)營性用地公開處置，土地處置收入扣除整理片區(qū)土地整理后，形成的可供經(jīng)營性用地公開處置，土地處置收入扣除整理 成本、政策性收費以及其它相關費用后的土地收益，由成本、政策性收費以及其它相關費用后的土地收益，由成都市土地儲備中心、成成都市土地儲備中心、成 都市成華區(qū)人民政府和招商地產(chǎn)都市成華區(qū)人民政府和招商地產(chǎn)三方按照約定比例分成。三

44、方按照約定比例分成。 項目開發(fā)內(nèi)容：項目開發(fā)內(nèi)容： 計劃五年內(nèi)，概算總投資上百億元。其中一計劃五年內(nèi)，概算總投資上百億元。其中一 期啟動期啟動650650畝土地拆遷改造所需投資多達畝土地拆遷改造所需投資多達4040億元人億元人 民幣。對以猛追灣濱河地區(qū)為中心、總面積約民幣。對以猛追灣濱河地區(qū)為中心、總面積約1.11.1 平方公里（折合平方公里（折合16501650畝）土地，打造為繼畝）土地，打造為繼CBDCBD騾馬騾馬 市商務區(qū)、春熙路市商務區(qū)、春熙路鹽市口商貿(mào)區(qū)之后成為鹽市口商貿(mào)區(qū)之后成為“成成 都第三核都第三核”的的休閑商務旅游區(qū)。休閑商務旅游區(qū)。 項目收益模式：項目收益模式： 約定利潤分

45、成。約定利潤分成。 上海世茂集團上海世茂集團 成華區(qū)猛追灣成華區(qū)猛追灣13001300畝城市核心商務畝城市核心商務 區(qū)一級開發(fā)運營項目區(qū)一級開發(fā)運營項目 除上述三宗一級土地開發(fā)項目以外，在成都還另有：除上述三宗一級土地開發(fā)項目以外，在成都還另有： 中鐵二局的馬家花園中鐵二局的馬家花園木綜廠數(shù)千畝的舊城改造項目；木綜廠數(shù)千畝的舊城改造項目； 深圳花樣年蒲江縣深圳花樣年蒲江縣3000畝的開發(fā)項目；畝的開發(fā)項目； 攀成鋼成都攀成鋼成都3000畝東方正紅的開發(fā)項目；畝東方正紅的開發(fā)項目； 早期的北京陽光早期的北京陽光100開發(fā)項目；開發(fā)項目； 近期的保利地產(chǎn)金堂縣開發(fā)項目；近期的保利地產(chǎn)金堂縣開發(fā)項目

46、； 中信集團旗下中信華南都江堰玉堂鎮(zhèn)項目；中信集團旗下中信華南都江堰玉堂鎮(zhèn)項目； 綿世股份與香港中新集團在郫縣共同進行另一個大型土地一級整理項目綿世股份與香港中新集團在郫縣共同進行另一個大型土地一級整理項目 中信集團旗下中信昊元南方集團龍泉驛區(qū)土地整理項目；中信集團旗下中信昊元南方集團龍泉驛區(qū)土地整理項目； . 有資金實力的開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)而進入土地一級開發(fā)市場：一則可以取得土地有資金實力的開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)而進入土地一級開發(fā)市場：一則可以取得土地 一級開發(fā)較豐厚的利潤，再則可以避開二級市場的白刃相見的熱血競爭場一級開發(fā)較豐厚的利潤，再則可以避開二級市場的白刃相見的熱血競爭場 面，實現(xiàn)開發(fā)商“曲線拿地”

47、的戰(zhàn)略。面，實現(xiàn)開發(fā)商“曲線拿地”的戰(zhàn)略。 成都其它土地運營項目成都其它土地運營項目 大規(guī)模土地一級開發(fā)項目的特點：大規(guī)模土地一級開發(fā)項目的特點： 大規(guī)模土地一級運營項目的特點：大規(guī)模土地一級運營項目的特點： 1、必須得到政府強烈的支持；、必須得到政府強烈的支持； 2、其中涉及到眾多問題；、其中涉及到眾多問題； 3、土地交易市場風險較大；、土地交易市場風險較大； 土地一級開發(fā)并不簡單是一個生地變熟地的過程，其土地一級開發(fā)并不簡單是一個生地變熟地的過程，其 中還牽涉到農(nóng)地轉(zhuǎn)征、拆遷補償?shù)壬鐣栴}，也涉及到土中還牽涉到農(nóng)地轉(zhuǎn)征、拆遷補償?shù)壬鐣栴}，也涉及到土 地功能規(guī)劃、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展等問題，所以開

48、發(fā)過程中需要地功能規(guī)劃、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展等問題，所以開發(fā)過程中需要 政府提供強有力的支持。同時在土地開發(fā)整理后，推向市政府提供強有力的支持。同時在土地開發(fā)整理后，推向市 場的風險較大，土地流拍等可能性依然存在。場的風險較大，土地流拍等可能性依然存在。 雅瀾機構(gòu)全程顧問雅瀾機構(gòu)全程顧問 東方正紅東方正紅 顧問服務顧問服務 一級土地運營一級土地運營 可行性研究可行性研究 土地整體土地整體 開發(fā)運營策劃開發(fā)運營策劃 方案設計指導方案設計指導/ 區(qū)域啟動區(qū)研究區(qū)域啟動區(qū)研究/ 土地包裝推廣土地包裝推廣 土地一級開發(fā)中土地一級開發(fā)中房地產(chǎn)顧問公司的價值何在？房地產(chǎn)顧問公司的價值何在？ 一級土地開發(fā)顧問服務要

49、點一級土地開發(fā)顧問服務要點 第一大階段第一大階段 區(qū)域市場環(huán)境研究區(qū)域市場環(huán)境研究 城市投資環(huán)境研究城市投資環(huán)境研究 城市房地產(chǎn)市場研究城市房地產(chǎn)市場研究 區(qū)域環(huán)境與地塊利用研究區(qū)域環(huán)境與地塊利用研究 項目地塊價值評估項目地塊價值評估 區(qū) 域 一 級 土 地 運 營 區(qū) 域 一 級 土 地 運 營 可 行 性 研 究 可 行 性 研 究 項目基礎分析項目基礎分析 區(qū)域土地價值判斷區(qū)域土地價值判斷 區(qū)域代表性地塊投資經(jīng)濟效益評估區(qū)域代表性地塊投資經(jīng)濟效益評估 區(qū)域一級土地整理成本評估區(qū)域一級土地整理成本評估 工程實施進度計劃工程實施進度計劃 投資、收入估算及資金籌措計劃投資、收入估算及資金籌措計

50、劃 財務分析財務分析 一級土地整理經(jīng)濟可行性一級土地整理經(jīng)濟可行性 一級土地運營可行性研究一級土地運營可行性研究 項目開發(fā)策略項目開發(fā)策略 項目整體戰(zhàn)略定位項目整體戰(zhàn)略定位 項目開發(fā)步驟及節(jié)奏的策略項目開發(fā)步驟及節(jié)奏的策略 項目開發(fā)周期及資金運營的策項目開發(fā)周期及資金運營的策略略 土 地 整 體 運 營 策 劃 土 地 整 體 運 營 策 劃 項目運營策略項目運營策略 項目分期出讓時序選擇項目分期出讓時序選擇 項目運營保障的策劃項目運營保障的策劃 項目運營策略項目運營策略 針對項目優(yōu)惠政策的建議及策劃針對項目優(yōu)惠政策的建議及策劃 項目擬合作方式的建議及策劃項目擬合作方式的建議及策劃 第二大階段