1、LOGO 2021年1月15日星期五 尊法尊法 學法學法 守法守法 用法用法 物業管理及相關政策法規知識交流物業管理及相關政策法規知識交流 2021/1/15 河南正弘物業管理有限公司 案例：某小區要召開業主大會，決定與現有的物 業管理公司是否續簽委托服務合同的問題，業主王某 因在開會時有重要事情外出，不能親自投票，他寫出 書面委托書，寫明委托程某（鄰居）投贊成與現有物 業管理公司繼續簽約的票，程某家的房產證上寫的名 字是他10歲的兒子，他是作為法定代理人的身份參加 業主大會的，所以在投票時他投了兩票。 請問程某投兩票是否合法？為什么？ 2021/1/15 河南正弘物業管理有限公司 參考答案：

2、合法。 依據： 1、業主大會和業主委員會指導規則第二十五條，業主為無民事 行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。 第二十六條，業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人 參加業主大會會議。 2、代10歲兒子投票的依據：根據民法通則第十二條規定，十周 歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進行與他的年齡、智力 相適應的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他 的法定代理人的同意。不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由 他的法定代理人代理民事活動。 3、代王某投票依據：物業管理條例第十二條規定，業主可以委 托代理人參加業主大會會議。 2021/

3、1/15 河南正弘物業管理有限公司 我對物業法規知多少？我對物業法規知多少？ 互動：互動： 請列舉出你所知道的物業管理及相關法律法規名稱請列舉出你所知道的物業管理及相關法律法規名稱 尊法是核心，學法是前提。尊法是核心，學法是前提。 2021/1/15 河南正弘物業管理有限公司 第一部分 物業管理政策法規和相關政策法規 一、國家物業管理政策法規一、國家物業管理政策法規 1、物業管理條例 2、物業服務企業資質管理辦法 3、住宅專項維修資金管理辦法 4、業主大會和業主委員會指導規則 5、物業承接查驗辦法 6、前期物業管理招投標管理暫行辦法 7、物業服務收費管理辦法 8、物業服務收費明碼標價規定 9、

4、物業服務定價成本監審辦法（試行） 10、物業管理師制度暫行規定 11、物業管理師資格考試實施辦法 12、關于實施物業管理師制度職責分工 有關問題的通知 13、物業管理師繼續教育暫行辦法 14、前期物業服務合同（示范文本） 15、業主臨時公約（示范文本） 16、建設部關于修訂全國物業管理示范 住宅小區（大廈、工業區）標準及 有關考評驗收工作的通知 17、國家稅務總局關于物業管理企業的 代收費用有關營業稅問題的通知 18、國家稅務總局關于住房專項維修基 金免征營業稅問題的通知 19、最高人民法院關于審理建筑物區分 所有權糾紛案件具體應用法律若干 問題的解釋 20、最高人民法院關于審理物業服務糾 紛

5、案件具體應用法律若干問題的解 釋 2021/1/15 河南正弘物業管理有限公司 二、國家相關政策法規 1、中華人民共和國民法通則 2、中華人民共和國物權法 3、中華人民共和國城市房地產管理法 4、中華人民共和國消防法 5、建設工程質量管理條例 6、保安服務管理條例 7、房屋建筑工程質量保修辦法 8、住宅室內裝飾裝修管理辦法 9、生活飲用水衛生監督管理辦法 10、城市危險房屋管理規定 11、城市房屋白蟻防治管理規定 第一部分 物業管理政策法規和相關政策法規 2021/1/15 河南正弘物業管理有限公司 三、鄭州市物業管理政策法規 1、鄭州市物業管理條例 2、鄭州市物業管理招標投標辦法 3、鄭州市

6、業主管理規約（示范文本） 4、鄭州市業主臨時管理規約（示范文本） 5、鄭州市前期物業服務合同（示范文本） 6、鄭州市業主大會議事規則 7、鄭州市房屋專項維修資金管理辦法 8、鄭州市物業承接查驗實施細則（試行） 9、鄭州市物業服務收費管理辦法 第一部分 物業管理政策法規和相關政策法規 LOGO 2021年1月15日星期五 第二部分第二部分 物業管理及相關政策法規摘錄物業管理及相關政策法規摘錄 2021/1/15 河南正弘物業管理有限公司 相關概念 物業物業，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設施、設備和相關場地。 物業管理，物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物

7、業服務合同約定，對物業進行的維修、養護、管理，維護物業管理區域 內的環境衛生和相關秩序的活動。 業主，業主，是指房屋的所有權人。 已領取房屋所有權證的，房屋所有權證上記載的房屋所有權人為業主。 新建商品房已交付使用但未進行房屋權屬登記的，經房地產管理部門登 記備案的商品房買賣合同記載的買受人，在物業管理活動中視為業主。 物業使用人物業使用人，是指物業承租人或實際使用人。 物業服務企業物業服務企業，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質，從事物業管理 活動的企業。 2021/1/15 河南正弘物業管理有限公司 業主大會業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全 體業主在物

8、業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。 業主委員會業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主 大會決定的事項，接受業主的監督。 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。 業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定 ，不得從事與物業管理無關的活動。 業主大會和業主委員會，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為， 有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨 害、賠償損失。 相關概念 2021/1/15 河南正弘物業管理有限公司 業主共同決定事項 物權法第七十六條物權法第七十六條 下列事項由業主共同決定： （一）制定和

9、修改業主大會議事規則； （二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約； （三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員； （四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人； （五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設施； （七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。 決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總 面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前 款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數 過半數的業主同意。 2021/1/15 河南正弘物業管理有限公司 面積及人數認定 專有部分面積和建筑物總面積，可以按

10、照下列方法認定： （一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行 物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房 屋買賣合同記載的面積計算； （二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。 業主人數和總人數，可以按照下列方法認定： （一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計 算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受 人擁有一個以上專有部分的，按一人計算； （二）總人數，按照前項的統計總和計算。 2021/1/15 河南正弘物業管理有限公司 前期物業管理合同 在業主、業主大會選聘物業服務企業前，住宅物業建設單位應當通過公 開招投

11、標方式選聘具有相應資質的物業服務企業，實施前期物業管理。 但投標人少于三個或者多層建筑總建筑面積在三萬平方米以下、高層建 筑總建筑面積在一萬平方米以下的，經物業所在地的縣（市）、區房地 產管理部門批準，建設單位可以采用協議方式選聘物業服務企業。建設 單位應當與其選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同。 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員 會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具 有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支 持。 2021/1/15 河南正弘物業管理有限公司 前期物業管理招投標 第二十八條 建設單位通過招投標方

12、式選聘物業服務企業的，應當按照 以下規定時限完成招投標工作： （一）現售商品房項目在現售前三十日完成； （二）預售商品房項目在取得商品房預售許可證前完成； （三）非出售的新建物業項目在交付使用前九十日完成。 第二十九條 在前期物業管理期間，物業交付使用前發生的物業服務費 由建設單位承擔；物業交付業主后的物業服務費，由業主承擔。當事人 另有約定的除外。 第三十條 建設單位在銷售物業前，應當參照臨時管理規約示范文本制 定臨時管理規約。 建設單位在銷售物業時，應當將臨時管理規約和前期物業服務合同向物 業買受人明示，并作為物業買賣合同的附件。 業主大會成立后制定管理規約的，臨時管理規約失效。 業主大會

13、依法選聘物業服務企業的，業主委員會與新選聘的物業服務企 業簽訂的物業服務合同生效之日起，前期物業服務合同終止。 2021/1/15 河南正弘物業管理有限公司 管理規約 第十九條 管理規約應當約定下列主要內容： （一）共有或者共用物業的使用、維護要求； （二）物業管理區域內各類公共費用的分擔、公共收益的 分配； （三）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使 用； （四）全體業主及物業使用人應當共同遵守的行為準則； （五）物業管理爭議的處理方式； （六）違反管理規約應當承擔的責任。 管理規約對全體業主和物業使用人具有約束力。 2021/1/15 河南正弘物業管理有限公司 物業收費的案例 20

14、09年7月，河北省的張某購買鼎泰集團開發的鼎泰花園的一套商品房。 2010年3月鼎泰花園竣工驗收并交付，鼎泰集團向張某發出入伙通知書， 請張某于當年的4月1日前來辦理入伙和房屋交付手續。但由于張某在深圳 工作交通不方便，因此并未按照約定時間收樓。 2011年月2月，張某在春節回家期間前去鼎泰花園物業公司辦理入伙手續 時，鼎泰花園物業公司要求張某繳納2010年4月1日起至今的物業費。同時 根據前期物業服務委托合同約定要繳納相應的滯納金。 而張某表示自己并沒有辦理入伙手續，而且也沒有入住，更沒有享受物業 服務，因此不應繳納2010年4月1日起至今的物業費，而是應該自辦理入伙 手續之日起（即2011

15、年月2月）開始繳納物業費。至于說滯納金，張某說 自己沒有在前期物業服務委托合同上簽字，那是開發商自己與物業公司簽 署的合同，因此自己并不接受該協議的約束，也無須承擔違約責任繳納滯 納金。 2021/1/15 河南正弘物業管理有限公司 互動問題 您認為：張某是否應該繳納2010年4月1日至今的物業費及相應的滯納金？ 依據是什么？ 同時，如果您是鼎泰花園的物業經理，您應該如何回避此問題？ 2021/1/15 河南正弘物業管理有限公司 解析 開發商有權與物業企業簽訂前期物業服務合同：開發商有權與物業企業簽訂前期物業服務合同：根據物業管理條例第三章規定了前期物業管理服 務制度，法規賦予了建設單位選聘物

16、業服務企業并與之簽訂前期物業服務合同的權利。也就是說開發 商與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同是有法律效力的； 前期物業服務合同已成為物業買賣合同項下的法定義務：前期物業服務合同已成為物業買賣合同項下的法定義務：根據物業管理條例第25條規定“建設單 位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容”，此規定實際隱含了要求業 主承受前期物業合同權利義務的要求，業主在簽訂買賣合同合同并經產權登記后，物業服務合同的內 容已經強行納入，并已成為買賣合同項下的法定義務； 開發商簽訂的前期物業服務合同對小業主具有約束力：開發商簽訂的前期物業服務合同對小業主具有約束力：根據2009年最高人民

17、法院關于審理物業服務 糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第1條明確規定“開發建設單位依法與物業服務企業簽訂的 前期物業服務委托合同，對業主具有約束力”。 2021/1/15 河南正弘物業管理有限公司 未入住沒有享受服務并不代表不履行繳費義務未入住沒有享受服務并不代表不履行繳費義務 中華人民共和國合同法第三十六條規定：“法律、行政法規規定或者當事人約定 采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受 的，該合同成立”。 最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第六條規 定：“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業 費

18、，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按 照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗 辯理由的，人民法院不予支持。” 2021/1/15 河南正弘物業管理有限公司 沒有讓每個小業主參與前期物業服務合同的締約制訂是保護公眾利益的立法沒有讓每個小業主參與前期物業服務合同的締約制訂是保護公眾利益的立法 精神：精神：小業主是否承受未參與締約的前期物業合同的爭論，可能涉及小業主 個人利益與公眾利益的沖突，物業管理條例是優先保護大多數公眾利益 的立法精神，表明好像是限制了業主個人契約自由，但實際上是克服了業主 個人自由無限擴張與泛濫可能帶來的

19、公眾悲劇（公眾悲劇（物業區域公共設施設備內無 人管理、公共秩序無人維護，出現混亂狀態）和效率減損效率減損（前期物業企業與 每一個業主逐一談判所面臨的高昂締約成本及物業因缺乏有效管理而導致的 價值減損），這也符合現代民法以社會公共利益限制契約自由的立法理念。 結論：張某的主張無效，沒有法律依據。結論：張某的主張無效，沒有法律依據。其仍需按照前期物業服務合同約定 繳納物業費及相應的滯納金。 2021/1/15 河南正弘物業管理有限公司 1.在前期物業項目獲得，要通過合法途徑，走合法程序，簽訂合法的物業服務委托合同； 2.前期物業服務委托合同中不能有違反法律和政策規定的條款，不能有違反業主權益的條款

20、； 3.前期物業服務委托合同要備案，要公示； 4.在物業買賣合同中在主合同條款和附件中要約定前期物業服務委托合同的主要條款； 5.在物業買賣合同的附件中要有“買受人簽署本合同的同時承諾對出讓人依法與其委托的物業 管理企業簽署的前期物業服務委托合同條款的認同和遵守”； 6.要求業主在簽署物業買賣合同的同時簽署前期物業服務協議和臨時管理規約，詳細 約定業主與物業服務企業的權利義務、物業管理服務內容、服務標準、物業服務費價格和支 付方式、以及違約責任； 7. 建立完整的服務過程記錄：建立完整的服務過程記錄：讓服務留下痕跡，表明物業已經合格履行物業服務合同約定義務 8. 暢通客戶溝通渠道：暢通客戶溝通

21、渠道：讓業主感覺你的服務在繼續和運轉，并沒有因為他的不參與而停止。同 時告知業主雖然沒有入住，但我們已經履行物業服務的合同義務。案例：電子郵件的溝通方 式讓服務信息無處不在。 2021/1/15 河南正弘物業管理有限公司 物業管理用房 第三十一條 建設單位應當按照不低于物業總建筑面積千分之四的標準 配置物業管理用房；二萬平方米以下的物業項目，物業管理用房的建筑 面積不得少于八十平方米。 建設單位應當將物業管理用房納入建設配套項目計劃，與新建物業同步 設計、同步施工、同步交付使用。 物業管理用房，由物業服務企業和業主委員會使用；任何單位和個人不 得擅自改變其用途。 2021/1/15 河南正弘物

22、業管理有限公司 地上規劃總建筑面積所配備的物業管理用房應位于地面以上，設置在 物業項目出入口附近或中心區域并相對集中，具備自然通風采光條件。沒 有配備電梯的物業項目，物業管理用房位置不應超過第三樓層。 地下規劃總建筑面積所配備的物業管理用房可設置在地面以下，但應 具有獨立性、可分割性，并可單獨進行產權登記。 總建筑面積在五萬平方米以下的，所配備的物業管理用房應當設置在 地面以上。 物業管理用房應為永久性建筑，并具有相應的規劃審批手續。電梯井 、管道井、樓梯間、垃圾房、變電室、設備間、消防控制室、監控室、公 共門廳、過道、車棚、車庫、人防工程、社區配套用房、臨時性建筑及室 內層高不足2.2米的房

23、屋不得作為物業管理用房。 物業管理用房建設應當符合下列標準： （一）進行簡單裝修，并達到辦公或生活條件； （二）符合安全、消防、環保、衛生等相關要求，上下水、供電等具備 正常使用功能，并獨立計費； （三）物業管理區域內配置通訊、有線電視、寬帶等設施的，應當在物 業管理用房內預留端口，具備正常使用功能。 物業管理用房 2021/1/15 河南正弘物業管理有限公司 第三十四條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承 擔物業的保修責任。 建設單位應當設置維修機構，配備維修人員，履行維修責任，并在 物業管理區域內公布維修聯系電話。建設單位委托物業服務企業履 行保修責任的，應當簽訂委托合同。 物

24、業服務企業應當協助業主或業主委員會聯系建設單位落實保修責 任。 保修責任 2021/1/15 河南正弘物業管理有限公司 第三十六條 業主大會依法選聘新物業服務企業的，業主委員會應當 在新的物業服務合同生效之前，與原物業服務企業、新選聘的物業服 務企業就交接時間、交接內容、業主欠費清交等事項進行約定。 原物業服務企業和新選聘的物業服務企業應當按照約定做好交接工作 。原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費或其他相關費用等理由 拒絕辦理交接或拒不撤出。新選聘的物業服務企業不得強行接管。 第三十七條 物業服務合同期滿前三個月，業主委員會應當召集業主 大會會議決定是否續約，并將結果及時告知物業服務企業。

25、同意續約 的，業主委員會與物業服務企業應當重新簽訂物業服務合同；物業服 務企業不同意續約的，應當在合同期滿兩個月前在物業管理區域內公 告全體業主。 業主委員會或者物業服務企業決定提前解除物業服務合同的，應當告 知對方，并提前三個月在物業管理區域內公告全體業主。 交接與合約 2021/1/15 河南正弘物業管理有限公司 第三十八條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供相應服 務。物業服務企業提供服務，應當遵守下列規定： （一）嚴格執行國家和省、市規定的物業服務技術標準、服務規范； （二）及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項； （三）確保消防等公共安全設施完好有效； （四）建

26、立各種突發事件的處理機制和應急預案； （五）在物業管理區域內公示服務監督電話，定期聽取業主有關改進 和完善服務的意見和建議； （六）配合居民委員會做好社區建設和管理的相關工作。 約定與法定 注意事項 2021/1/15 河南正弘物業管理有限公司 物業服務收費實行政府指導價和市場調節價兩種價格管理模式。 住宅小區未成立業主大會和新建住宅前期物業服務，物業服務收費實行 政府指導價。 住宅小區已成立業主大會的，物業服務收費實行市場調節價。 別墅及非住宅類物業服務收費實行市場調節價。 物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。 物業服務成本構成內容 物業共用部位、共用設施設備的

27、大修、中修和更新、改造費用，應當通過專 項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本。 物業服務收費 2021/1/15 河南正弘物業管理有限公司 物業服務收費以房屋所有權證登記的建筑面積為準計算；辦理房屋所 有權證前以售房合同中約定的建筑面積為準計算。 完成物業承接查驗并交付使用的房屋，自開發建設單位交付之日下月 起，業主開始按月交納物業服務費。因開發建設單位原因未按時交給 物業買受人的房屋或已竣工但尚未出售的空置房屋，物業服務費用由 開發建設單位全額承擔。（期間的費用誰來承擔） 物業服務收費 2021/1/15 河南正弘物業管理有限公司 第四十二條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信

28、、有線電視 等單位應當向最終用戶收取有關費用。 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位不得強制物業服務企業代 收有關費用。 物業服務企業接受委托代收有關費用的，不得向業主收取手續費等額外費用 。 第四十三條 物業管理區域內共用部位、共用設施設備日常運行、維護和管 理發生的費用，計入物業服務成本，由物業企業承擔。 第四十四條 住宅小區交付使用后，建設單位應當代為業主辦理水、電、氣 、暖分戶計量設施注冊手續。 物業服務企業經營管理中的用水、用電、用氣、用暖等有關費用，應當由物 業服務企業自行承擔。 依法屬于全體業主共有的物業共用部位、共用設施設備，由物業服務企業根 據物業服務合同的約定承擔相

29、應的維修、養護責任。 第四十八條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法 承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。 物業服務收費 2021/1/15 河南正弘物業管理有限公司 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、 附贈或者出租等方式約定。 占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。 規劃用于停放機動車的車位，在產權人取得相關產權后，可由產權人通過出售、 附贈或者出租等方式約定。產權未明晰前，車位的收益歸全體業主所有。（ 須與律師、置業等方進一步溝通

30、、尋求依據、規避潛在風險） 第五十條 利用物業共用部位、共用設施設備設置戶外廣告或從事租賃等經 營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定 辦理有關手續。 在全體業主共有道路或者其他場地停放機動車輛的，是否交納車位占用費， 由業主大會決定。車主對車輛有特殊保管要求的，由車主和物業服務企業另 行簽訂合同。 經營收入和收取的車位占用費扣除經營管理成本后的業主所得收益應當主要 用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。（思考：如何合 理合法的維護自身利益） 車位及其他經營收益 2021/1/15 河南正弘物業管理有限公司 第五十一條 物業管理區域內不得有下列行為：

31、（一）損壞房屋承重和抗震結構； （二）未經規劃等有關部門批準改變房屋用途和房屋外貌； （三）違反物業管理區域規劃搭建建筑物、構筑物及其他設施； （四）擅自占用、挖掘道路、場地； （五）侵占綠地、毀壞花草樹木； （六）亂設攤點或者亂倒垃圾、堆放雜物； （七）擅自在建筑物、構筑物上張貼、涂寫、刻畫； （八）超過規定標準排放噪音； （九）排放或者堆放有毒有害物質，堆放易燃易爆物品； （十）法律、法規禁止的其他行為。 有前款所列行為之一的，物業服務企業、業主委員會應當予以制止；制止無 效的，可以向有關部門舉報或投訴。 物業管理禁止事項 2021/1/15 河南正弘物業管理有限公司 第三條 物業服務企業

32、不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法 律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主 請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的 ，人民法院應予支持。 物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業 服務合同的組成部分。 第四條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害 物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、 排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。 第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規 章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費

33、為由提出抗辯的，人民法院應予支持。業主請求物業服務企業退還其已收取 的違規費用的，人民法院應予支持。 第六條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限 內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支 持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享 受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。 服務糾紛司法解釋 2021/1/15 河南正弘物業管理有限公司 第七條 業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使 用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支 持。 第十二條 因物業的承租人、借用人或

34、者其他物業使用人實施違反物業 服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民 法院應當參照本解釋關于業主的規定處理。 物業使用人相關條款 2021/1/15 河南正弘物業管理有限公司 第五十四條 違反本條例第五十一條第一款第（二）、（三）、（五）、（六） 、（七）、（八）項規定的，按照城市規劃、園林綠化、城市市容和環境衛生、 環境保護等有關法律、法規、規章規定處罰。 前款規定的行政處罰權，在依法實行城市管理相對集中行政處罰權區域內的，由 城市管理行政執法機關行使；其他區域內的，由有關部門按照法定權限行使。 第五十五條 違反本條例第三十六條第二款規定，原物業服務企業拒絕辦理交

35、接 手續或拒不撤出，或者新物業服務企業強行接管的，由縣（市）、區房地產管理 部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上三萬以下罰款，并建議原 發證機關吊銷其資質證書或者降低其資質。 第五十六條 物業服務企業違反本條例第三十七條第二款規定擅自撤離的，由縣 （市）、區房地產管理部門責令改正，并處以五千元以上三萬元以下罰款；情節 嚴重的，建議原發證機關吊銷其資質證書。 第五十七條 違反本條例的行為，觸犯其他法律、法規規定的，由有關部門按照 其他法律、法規的規定予以處罰。 第五十八條 業主或物業使用人違反本條例規定或者管理規約、臨時管理規約的 約定，損害其他業主、物業使用人合法權益的，應當依法承

36、擔民事責任。 法律責任 2021/1/15 河南正弘物業管理有限公司 第三部分 學習物業法律法規知識的目的 一、遵規守約，不違法，不失約； 二、指導工作，規約要求是服務的最低標準； 三、學以致用，宣傳、引導客戶； 四、合理維護自身權益。（以戰促和） 注意適用范疇 不以法律為底線， 讓客戶永遠感覺是贏家。 2021/1/15 河南正弘物業管理有限公司 真實投訴案例 臨近年終，公司某項目客戶至公司投訴，反映項目部不解決客戶室內問題，反而將自己 起訴至法院。客戶反映問題如下： 1、樓上客戶裝修時，在客廳砌設景觀水池，造成其室內多次漏水，認為物業公司在裝 修審批、管理過程中存在管理過失，應負責協調處理

37、； 2、其室內衛生間裝修期間向樓下漏水，經置業與物業公司人員查看后認為可能屬于客 戶裝修原因，當時客戶衛生間地磚墻磚已鋪好，敲開以后發現不屬于客戶自身裝修原因，此 后客戶自行恢復，當時置業公司承諾予以補償但一直未兌現；（有改動痕跡，無記錄） 3、項目部未實行一戶一表供電期間，經常停電，恰逢客戶小孩子出生，生活極為不便 ，小孩子面部等部位多處膿瘡，后多方醫治，產生了一定的費用并造成了極大地精神影響， 且停電期間為避免惡化，多次住宿賓館，產生了很高的住宿費用。要求物業或置業公司支付 其上述各項成本，并予以精神補償。 客戶認為上述問題一直未得到解決的情況下，項目部在馬上過春節的情況下將其起訴至 法院

38、，從情理上不應該（做生意比較忌諱），聲稱如果不讓他過好年，他也不會讓小區得以 安寧。項目部認為客戶不積極與樓上客戶對接處理，客戶主張期望過高。此外，客戶已欠費 兩年，擔心超過訴訟時效，且部分質保金早已到期，遲遲不能與施工單位結算。 2021/1/15 河南正弘物業管理有限公司 第四部分 分組互動 請列舉我們實際工作過程中發生 的典型案例，并分析其中運用的法律 依據！ 2021/1/15 河南正弘物業管理有限公司 要求 1、4月15日前，各部門結合自身工作 性質及階段組織不少于2次的物業管理及相 關政策法規培訓。 2、進行案例匯編：物業公司各部門3 月31日前，原則上職能部門/案場項目提交 不少于3個，在管項目部提交不少于10個案 例，提交呼叫中心。 LOGO 2021/1/15 謝謝大家！謝謝大家！