1、可行性報告可行性報告1江南商城二層項目江南商城二層項目業態定位業態定位2前言 在商業項目市場運作中，經營業態對于項目的商業價值與可持續發展具有關鍵性的影響力。同一個項目采用不同的業態，其場地租金水平與市場生命力亦相應地呈現異化的效果。因此，業態高度決定經營力度。 基于上述觀點，本案的邏輯脈絡就是以項目所在地段商圈特征作為思考元點，結合自身客觀條件，深入挖掘市場機會，從原點放大、同構超越、空隙切入的提純角度，剖析項目與市場的最佳契合點，務求以強勢業態杠桿全面提升項目商業價值并實現可持續發展。3總綱地段商圈特征項目客觀條件市場機會業態提純業態定位建議項目優化建議商業平臺4一、市場狀況分析一、市場狀
2、況分析1.1 1.1 廣州商業狀況廣州商業狀況1.1.1 1.1.1 廣州商業現狀總述廣州商業現狀總述 現時廣州的商業格局主要呈塊狀分布，以各行政區域為雛形，形成多個商業圈，其中以北京路、上下九、天河城三個商圈的影響力最大。 5就其商業氣氛及市場影響力來看，三大商圈略有不同：就其商業氣氛及市場影響力來看，三大商圈略有不同： 北京路的商業底蘊較濃厚，經營類別廣泛，潮流時尚商品匯聚，檔次以中檔為主。但北京路步行街的商業特色不明顯，與上下九步行街的區別不大，眾多在北京路設立專賣店的品牌在上下九也有開設店鋪。同時，北京路作為核心商圈價值下降，變成以區域為核心的商圈。 上下九商業步行街體現出老廣州的風情
3、，其西關特色明顯，從手工藝品到西關美食，都顯示著上下九濃郁的嶺南傳統特色。上下九所面對的客戶層面屬于普羅大眾群體，消費檔次以中低檔為主。 天河城一帶作為新城市的中心區域，吸引來自市內各處消費者前來消費，影響力覆蓋全市范圍乃至周邊城市，商業核心地位的作用明顯。6 北京路會以經營時尚潮流商品為方向，結合歷史、文化、旅游等元素，打造廣州的城市形象； 上下九則以保留并發揚嶺南特色、西關風情為主旨，以此推動商業經濟發展； 天河城廣場繼續發揮其商業核心的地位，影響廣州、廣東地區的消費潮流。從市政規劃來看，三大商圈未來的商業發展方向也會朝著現時從市政規劃來看，三大商圈未來的商業發展方向也會朝著現時的發展狀況繼續深化發展，即：的發展狀況繼續深化發展，即：7廣州市主要商業圈廣州市主要商業圈1.1.2 1.1.2 廣州商業格局分布廣州商業格局分布8分析：分析： 從上表可以看出，現時市內的各主要商業圈內均已經擁
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