1、第 1 頁 共 114 頁 第一章 設(shè)備管理組織架構(gòu)圖 一、設(shè)備管理組織機(jī)構(gòu)圖 公司總經(jīng)理 各物業(yè)管理處 品質(zhì)技術(shù)部 工程部主管 工程部高級技工 工程部技工 合格供應(yīng)方 第 2 頁 共 114 頁 第二章 工作職責(zé) 一、工程部工作職責(zé) 1、 消防中心、配電房、電梯組實(shí)行 24 小時值班，做好記錄。 2、 每天定時巡視一次各處機(jī)電設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)異常及時修理及保養(yǎng)。 3、 對重大突發(fā)性故障，立即搶修。 4、 對全部設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性保養(yǎng)及定期檢修，確保設(shè)備良好可行地運(yùn)作。 5、 對業(yè)戶投訴，快速予以處理。 6、 節(jié)約材料及電能消耗，做好低耗優(yōu)質(zhì)服務(wù)，將每月水、電單審核分析后送收款室。 7、 對樓宇

2、設(shè)備做到三干凈、四不漏、五良好。即： 三干凈：指設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場地干凈； 四不漏：指不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣； 五良好：指使用性能良好、密封良好、潤滑良好、堅(jiān)固良好、調(diào)整良好。 8、 編制每月備品備件計(jì)劃，上報(bào)管理處。 9、 按設(shè)備實(shí)際情況和更好地為業(yè)主服務(wù)的需要，提出設(shè)備局部改造的合理化建議，報(bào) 管理處審核并實(shí)施。 10、 確保管轄區(qū)域消防設(shè)備完好無缺，保證任何時候都可起動使用，達(dá)到滅火救災(zāi)的 目的。 11、 積極組織參加管理處的各項(xiàng)義務(wù)活動和物業(yè)管理專業(yè)知識的培訓(xùn)。 第 3 頁 共 114 頁 12、 完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 二、工程部主管崗位職責(zé) 1、 在物業(yè)管理處

3、經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)管理處房屋本體維護(hù)的全面管理工作，并定期對 房屋本體進(jìn)行檢查。 2、 全面掌握公司管轄的物業(yè)情況，每月對管理處的房屋本體維修進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、審查。 3、 負(fù)責(zé)組織制定房屋本體維修保養(yǎng)計(jì)劃和方案，并定期組織檢查，使計(jì)劃得以落實(shí)。 4、 對管理處的技工進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)，負(fù)責(zé)制定培訓(xùn)計(jì)劃，并對管理處技工進(jìn)行業(yè)務(wù)培 訓(xùn)及季度考核。 5、 協(xié)助物業(yè)管理處經(jīng)理跟進(jìn)樓盤遺留問題的改造及大型維修項(xiàng)目， 確保樓盤正常使用。 6、 負(fù)責(zé)組織技術(shù)文件和檔案的接管，參與組織對公司接管的樓盤進(jìn)行驗(yàn)收及其設(shè)施的 完善工作。 7、 按時、按質(zhì)、按量完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 三、工程部高級技工崗位職責(zé) 1、 負(fù)

4、責(zé)機(jī)電安裝、維修工程的日常維護(hù)工作，確保管理區(qū)域的供水、供電、設(shè)備運(yùn)行 正常。 2、 貫徹執(zhí)行公司制定的規(guī)章制度，確保機(jī)電設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運(yùn)行狀態(tài)。 3、 對設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)工作進(jìn)行定期和不定期檢查，保證設(shè)施、設(shè)備的 正常運(yùn)行。 4、 根據(jù)崗位要求以及自身能力，對負(fù)責(zé)片區(qū)的設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)工作進(jìn)行實(shí)際操 作。 第 4 頁 共 114 頁 5、 巡檢消防栓、消防水管、給排水主管道、管道配件、樓道、天臺系統(tǒng)，并做記錄。 6、 巡檢強(qiáng)弱電設(shè)備、線路、公共天線、集中監(jiān)控系統(tǒng)及水池水位控制線路等。 7、 對工程部技工的工作情況記錄進(jìn)行匯總，發(fā)現(xiàn)故障的立即向值班工程師匯報(bào)并及時

5、處理。 8、 負(fù)責(zé)公共設(shè)施設(shè)備及水、電維修，并對維修工作質(zhì)量進(jìn)行跟蹤。 9、 嚴(yán)格遵守安全技術(shù)操作規(guī)程并按有關(guān)制度辦事。 10、 按照公司節(jié)水節(jié)電的規(guī)定，做好節(jié)水節(jié)電的工作，并提出可行性建議。每月對公共 用水、用電量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，如有異常，進(jìn)行分析并進(jìn)行解決。 11、 按時、按質(zhì)、按量完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 四、工程部技工崗位職責(zé) 1、 確保整個管理項(xiàng)目供水正常，負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)維修工作。 2、 檢修涂刷消防栓、消防水管、配件、開關(guān)、樓道、天臺、水池開關(guān)、給排水，并做 記錄。 3、 檢修涂刷，給排水主管道、開關(guān)、草地噴淋系統(tǒng)。 4、 參加供水公司抄表。 5、 給排水、土木維修工程質(zhì)量監(jiān)督。 6

6、、 參加管理處大型全面檢查。 7、 提出下月給排水維修計(jì)劃，給排水維修材料計(jì)劃。 8、 熟悉強(qiáng)弱電設(shè)備、線路、公共天線、集中監(jiān)控系統(tǒng)、消防及水池水位控制線路等。 第 5 頁 共 114 頁 9、 每日巡視供電系統(tǒng)的運(yùn)行情況， 做好記錄， 發(fā)現(xiàn)故障后立即向主管匯報(bào)并及時處理。 10、 檢查配電系統(tǒng)的空氣開關(guān)、斷路器、電表等用電設(shè)備是否正常運(yùn)行。 11、 參加供電公司抄表。 12、 負(fù)責(zé)用電線路、電器維修、更換工作。 13、 處理有關(guān)違章。 14、 參加抄住戶電表，計(jì)出電度交財(cái)務(wù)計(jì)費(fèi)。 15、 嚴(yán)格遵守安全技術(shù)操作規(guī)程并按有關(guān)制度辦事。 16、 對維修保養(yǎng)及施工中出現(xiàn)的故障及不安全因素及時處理并匯

7、報(bào)。 17、 負(fù)責(zé)處理業(yè)主（住戶）水電項(xiàng)目報(bào)修處理。 18、 完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 五、工程部木工崗位職責(zé) 1、 嚴(yán)格遵守規(guī)章制度和操作規(guī)程。 2、 負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目所有木器家具的維修、保養(yǎng)。 3、 負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目墻紙、大花板、玻璃及各種裝飾的裝修維護(hù)。 4、 為管理項(xiàng)目舉辦的各種活動制作和安裝道具。 5、 負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目貼面維修保養(yǎng)和更新。 6、 定期巡回檢查所管范圍設(shè)施的完好狀況， 發(fā)現(xiàn)問題及時維修。 接到派工單迅速維修， 遇到重大問題及時請示匯報(bào)。 7、 維修完畢后清理現(xiàn)場。 第 6 頁 共 114 頁 8、 完成上級指派的其它工作。 六、工程部水暖工崗位職責(zé) 1、 認(rèn)真執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章

8、制度和工作程序，服從上級指揮和有關(guān)人員的監(jiān)督檢查，保 質(zhì)保量按時完成工作任務(wù)。 2、 熟知管理項(xiàng)目水暖管路的布置和分布情況，掌握主要控制閘閥的具體位置，以利于 維修、維護(hù)工作的快速、準(zhǔn)確進(jìn)行。 3、 對主要閘閥做好日常維護(hù)和檢查工作，并做好記錄。 4、 接到報(bào)修任務(wù)時及時趕赴現(xiàn)場，及時維修、填寫維修記錄，并及時復(fù)命。 5、 管路、管件維修好后，及時通知相關(guān)部門，保持現(xiàn)場環(huán)境整潔。 6、 努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，提高業(yè)務(wù)操作技能。 7、 妥善保管維修用具、丟失、損壞時將根據(jù)情況承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。 8、 定期向工程部高級技工述職。 9、 完成工程部高級技工交辦的其它工作任務(wù)。 七、工程部鍋爐工崗位職責(zé) 1、

9、 認(rèn)真執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度和工作程序，服從上級指揮和有關(guān)人員的監(jiān)督檢查，保 質(zhì)保量按時完成工作任務(wù)。 2、 根據(jù)鍋爐的保養(yǎng)要求，做好鍋爐的日常保養(yǎng)和維護(hù)工作。 3、 鍋爐出現(xiàn)故障時，及時通知并協(xié)助維修人員進(jìn)行搶修。 4、 負(fù)責(zé)鍋爐房的環(huán)境衛(wèi)生。 第 7 頁 共 114 頁 5、 認(rèn)真做好鍋爐運(yùn)行的原始記錄、巡檢記錄。 6、 做好交接班工作，認(rèn)真填寫當(dāng)班記錄。 7、 定期向工程部高級技工述職。 8、 積極參加培訓(xùn)活動，努力鉆研本職工作，主動提出合理化建議。 9、 完成工程部高級技工交辦的其他工作任務(wù)。 八、工程部電工崗位職責(zé) 1、 認(rèn)真執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度和工作程序，服從上級指揮和有關(guān)人員的監(jiān)督

10、檢查，保 質(zhì)保量按時完成工作任務(wù)。 2、 熟知公司主要電氣設(shè)備、設(shè)施的構(gòu)造、原理及易損壞部件名稱，從而為維護(hù)、維修 工作的快遞、準(zhǔn)確進(jìn)行打下堅(jiān)實(shí)的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)。 3、 做好主要電氣設(shè)備、設(shè)施的日常保養(yǎng)和檢查工作，并做好記錄。 4、 接到報(bào)修任務(wù)應(yīng)及時趕赴現(xiàn)場，及時維修，填寫維修記錄，并及時復(fù)命。 5、 在停電維修設(shè)備時必須掛警告牌，以保證人身和設(shè)備安全。 6、 設(shè)備、設(shè)施維修好后及時通知使用部門，并保持現(xiàn)場環(huán)境整潔。 7、 努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，提高業(yè)務(wù)操作技能。 8、 妥善保管維修用具、丟失、損壞時將根據(jù)情況承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。 9、 定期向工程部高級技工述職。 10、 完成工程部高級技工交辦的其它工作任

11、務(wù)。 九、工程部弱電工崗位職責(zé) 第 8 頁 共 114 頁 1、 負(fù)責(zé)水泵變頻柜、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、對講系統(tǒng)等弱電設(shè)備的管理、維修、保養(yǎng)。 2、 熟練掌握弱電設(shè)備的技術(shù)性能及工作原理并能優(yōu)質(zhì)、高效地完成維修任務(wù)。 3、 負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)弱電設(shè)備的包修公司，督促協(xié)助進(jìn)行維修保養(yǎng)。 4、 負(fù)責(zé)申請購買維修所需的電子元件、工具儀表。 5、 當(dāng)弱電設(shè)備（系統(tǒng)）發(fā)生故障時，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場進(jìn)行維修，確保系統(tǒng)正常運(yùn)行， 維修后做好維修記錄。 6、 每日進(jìn)行一次巡視檢查。 7、 每周對弱電系統(tǒng)進(jìn)行一次細(xì)致的檢查、調(diào)整和維護(hù)保養(yǎng)并作好記錄。 8、 積極參加工程部和管理處的各項(xiàng)義務(wù)活動、專業(yè)培訓(xùn)和物業(yè)管理專業(yè)知識的培訓(xùn)

12、， 努力提高自身修養(yǎng)和維修技能。 9、 認(rèn)真做好工程部高級技工及主管安排的其它工作任務(wù)。 十、工程部土建工崗位職責(zé) 1、 負(fù)責(zé)房屋本體公用配套設(shè)施及管理項(xiàng)目內(nèi)室外公用配套設(shè)施的維修及保養(yǎng)，為管理 項(xiàng)目創(chuàng)造一個舒適良好的環(huán)境。 2、 服從管理處經(jīng)理、工程部主管及高級技工的工作安排，協(xié)助其它維修工做好各項(xiàng)維 修工作。 3、 負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目內(nèi)水泥路、道牙、走道、污水井、雨水井、中心花園瓷磚、瓷片等公 共設(shè)施的維修及養(yǎng)護(hù)工作。 4、 負(fù)責(zé)每棟樓天面隔熱保濕層及墻體的裂縫、起灰、起殼、剝落的維修保養(yǎng)工作。 第 9 頁 共 114 頁 5、 負(fù)責(zé)鋼門窗、鐵欄桿、鐵門、電梯房防盜網(wǎng)、停車場防護(hù)欄及管理項(xiàng)目內(nèi)污

13、水井蓋、 雨水井蓋等市政網(wǎng)蓋的除銹及刷油漆工作。 6、 及時滿足業(yè)戶土建方面的維修工作，做到急修不過夜，小修小補(bǔ)應(yīng)及時修完。維修 時認(rèn)真負(fù)責(zé)，盡職盡責(zé)，不能造成返工、窩工。 7、 配合水工確保管理項(xiàng)目內(nèi)地上、地下排污管（溝）、雨水管道、化糞池的暢通。每 月要全面檢查一次并作巡查記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時處理，不能處理的大工程要及時報(bào) 告工程部主管或管理處主任。 8、 負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目內(nèi)公共設(shè)施及業(yè)主室內(nèi)外滲水的處理，認(rèn)真做好各項(xiàng)質(zhì)量記錄。 9、 積極參加工程部和管理處的各項(xiàng)義務(wù)活動、專業(yè)培訓(xùn)和物業(yè)管理專業(yè)知識的培訓(xùn)， 努力提高自身修養(yǎng)和維修技能。 10、 認(rèn)真完成管理處經(jīng)理、工程主管及高級技工交給的其它任

14、務(wù)。 十一、工程部維修技工崗位職責(zé) 1、 遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度。 2、 服從工程部主管及工程部高級技工調(diào)度和安排，按時、按質(zhì)、按量完成工作。注意 安全操作，保證維修質(zhì)量，盡量作到讓業(yè)主滿意。 3、 遵守操作維修持程序，作到高效、優(yōu)質(zhì)、安全地完成維修任務(wù)。 4、 努力學(xué)習(xí)專業(yè)知識，不斷總結(jié)維修經(jīng)驗(yàn)，提高思想素質(zhì)和技術(shù)業(yè)務(wù)水平，做好各項(xiàng) 質(zhì)量記錄。 5、 發(fā)揚(yáng)主人翁精神，開動腦筋，提出合理化建議，為管理處多作貢獻(xiàn)。 6、 對業(yè)主及住戶要彬彬有禮，以及時優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為管理處爭取榮譽(yù)。 第 10 頁 共 114 頁 7、 作好“工完場清”衛(wèi)生工作，注意節(jié)約材料。 8、 著裝整潔，上班要佩掛員工牌，保持管

15、理處良好形象。 9、 積極參加工程部和管理處的各項(xiàng)義務(wù)活動、專業(yè)培訓(xùn)和物業(yè)管理專業(yè)知識的培訓(xùn)， 努力提高自身修養(yǎng)和維修技能。 10、 認(rèn)真完成管理處安排的其它工作任務(wù)。 十二、工程部中央空調(diào)工崗位職責(zé) 1、 熟練掌握管理項(xiàng)目中央空調(diào)系統(tǒng)情況，設(shè)備技術(shù)性能及操作規(guī)程。 2、 按規(guī)定及時巡檢各層樓溫度及機(jī)組運(yùn)行情況， 發(fā)現(xiàn)故障及時排除； 并認(rèn)真做好記錄。 3、 監(jiān)督保養(yǎng)單位做好對機(jī)組的保養(yǎng)。 4、 保持機(jī)房設(shè)備的清潔，做到無油漬、無積水、無灰塵。 5、 遵守員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，服從上級領(lǐng)導(dǎo)的安排。 十三、工程部電梯工崗位職責(zé) 1、 熟練掌握管理項(xiàng)目的電梯系統(tǒng)情況，設(shè)備技術(shù)性能及操作規(guī)程。 2、

16、 堅(jiān)守崗位，定期對電梯整個系統(tǒng)進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況及時分析并處理，解 決不了的及時報(bào)上級領(lǐng)導(dǎo)，認(rèn)真做好記錄。 3、 嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，不得利用職務(wù)之便開啟已停電梯；不得隨意改變電梯的性 能，特殊情況及時上報(bào)工程部。 4、 維修保養(yǎng)及其他原因造成的停梯應(yīng)及時在基站掛牌。 5、 監(jiān)督保養(yǎng)單位做好對設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng) 第 11 頁 共 114 頁 6、 保持機(jī)房的清潔衛(wèi)生，做到地上無積塵、無水漬、無油漬。 7、 遵守員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度、服從上級領(lǐng)導(dǎo)的安排。 第 12 頁 共 114 頁 第三章 工程部工作制度及規(guī)程 一、設(shè)備保修期管理辦法 1、 國務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例規(guī)定建設(shè)工程的最低

17、保修期限為： a、 供熱與供冷系統(tǒng)，為 2 個采暖期、供冷期； b、 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為 2 年； c、 其他項(xiàng)目的保修期限自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。 2、 保修期的計(jì)算應(yīng)以上述條款及發(fā)展商與安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為 準(zhǔn)。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導(dǎo)致接管驗(yàn)收時保修期已滿者，應(yīng)建議發(fā)展 商適當(dāng)延長保修期。 3、 物業(yè)設(shè)備接管時，工程部、發(fā)展商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特別是電梯） 保修的內(nèi)容、范圍、期限，工程部維護(hù)的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達(dá) 成共識，形成書面協(xié)議。保修期，保修單位提供的服務(wù)單一，難以達(dá)到企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)， 適應(yīng)考評的需要，保修工作之外的

18、保養(yǎng)內(nèi)容需工程部自己做（或委托專業(yè)公司） ，書 面協(xié)議有助于解決矛盾、糾紛。 4、 設(shè)備保修期時間內(nèi)，工程部可委托專業(yè)公司對設(shè)備進(jìn)行維護(hù)，機(jī)電設(shè)備可委托其做 日常維護(hù)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)，電梯可按標(biāo)準(zhǔn)責(zé)任合約形式委托，工作應(yīng)以清潔、 防腐、潤滑、調(diào)整、緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件部分。機(jī)電設(shè)備、電梯故障 維修，工程部應(yīng)督促保修單位解決。 5、 保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時，工程部須在結(jié)算申請書上如實(shí)填寫使用方意 見，并報(bào)公司品質(zhì)技術(shù)部審核，行政部蓋章。保修單位不履行保修義務(wù)，工程部有 第 13 頁 共 114 頁 權(quán)拒絕簽字。 二、水電過戶審批制度 1、 用電、 用水過戶更名/抄表到戶直

19、接關(guān)系到物業(yè)管理運(yùn)營成本， 各單位嚴(yán)格遵守審批 制度。 2、 用電、用水由發(fā)展商過戶到管理處必須滿足以下條件： a、 各項(xiàng)政府驗(yàn)收通過，物業(yè)接管驗(yàn)收、房屋設(shè)備驗(yàn)收合格，計(jì)量裝置符合要求。 b、 工程施工收尾工作均結(jié)束，無施工臨時用電、用水發(fā)生。 c、 水電居民、商業(yè)比例發(fā)展商已調(diào)整到合理的數(shù)值。未調(diào)整到合理數(shù)值者，就 發(fā)展商對多支出的水電費(fèi)進(jìn)行補(bǔ)貼事宜已達(dá)成協(xié)議。 d、 以住宅為主的小區(qū)/大廈，發(fā)展商已申請辦理抄表到戶。 e、 原用電用水戶結(jié)清已發(fā)生的水電費(fèi)。 3、 水電過戶由公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核并辦理合同會簽手續(xù)。 管理處須向發(fā)展商索要原 供 用電合同、供水合同、供水合同執(zhí)行單及近期電費(fèi)、水費(fèi)

20、單提交公司財(cái) 務(wù)部，審核通過后，由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜，未經(jīng)財(cái)務(wù)部審核管理 處不得自行辦理。 4、 水電過戶審批流程圖 開始 是否滿足過戶條件 1、政府部門已驗(yàn)收 管理處向發(fā)展商索要用電用水合同及以 發(fā)展商、 管理處向供電供水部門寫抄表到 要求發(fā)展商辦 有問題 符合抄表到戶 第 14 頁 共 114 頁 三、配電房管理制度 為貫徹安全第一的方針，確保管理項(xiàng)目供電系統(tǒng)安全正常運(yùn)行及服務(wù)質(zhì)量，特制定配電 房管理制度。 1、 配電房全部機(jī)電設(shè)備由工程部負(fù)責(zé)管理和值班，停送電由值班人員操作，無關(guān)人員 禁止進(jìn)入配電房。 2、 配電設(shè)備由工程部負(fù)責(zé)管理和值班，配電設(shè)備的停送電由工程部值班員操作

21、，非工 程部值班員禁止操作。復(fù)雜的倒閘操作，必須執(zhí)行操作票制度、監(jiān)護(hù)制度，高壓環(huán) 進(jìn)、環(huán)出柜嚴(yán)禁操作。操作及檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣 手套等。高低壓柜開關(guān)狀態(tài)須作好警示、標(biāo)識。 第 15 頁 共 114 頁 3、 室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好，并經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表清潔無塵，室內(nèi)溫度 控制在 35以下，墻壁配掛溫度計(jì)。 4、 建立運(yùn)行記錄，每天巡查、每月細(xì)查一次，半年大檢修一次。查出問題及時處理， 并做好記錄，解決不了的問題書面報(bào)告主管部門領(lǐng)導(dǎo)。 5、 配電房內(nèi)禁止亂拉亂接線路，嚴(yán)禁超載供電。 6、 經(jīng)常保持配電房消防設(shè)施的完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。

22、四、發(fā)電機(jī)房管理制度 1、 非公司領(lǐng)導(dǎo)或維修人員須經(jīng)管理處經(jīng)理同意后，在工程部值班員的陪同下方可進(jìn)入 發(fā)電機(jī)房，其它人員不得隨意進(jìn)入。平時機(jī)房門應(yīng)加鎖。 2、 機(jī)房內(nèi)禁止存放易燃、易爆物品，嚴(yán)禁吸煙、嚴(yán)禁明火。 3、 發(fā)電機(jī)平時置于自動待發(fā)狀態(tài)，蓄電池定期充電保養(yǎng)。 4、 配電房工程部值班員必須熟悉機(jī)組開停操作及機(jī)組正常運(yùn)行參數(shù)，發(fā)電機(jī)運(yùn)行時， 應(yīng)派專人值班。 5、 每月啟動機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn)檢查半小時，確保機(jī)組正常自動投入。 6、 發(fā)電機(jī)實(shí)行定人定機(jī)操作、保養(yǎng)和每月定期運(yùn)行檢查。非值班或維修人員不得機(jī)房 及機(jī)組的清潔衛(wèi)生由發(fā)電機(jī)責(zé)任人打掃。 7、 機(jī)房及油庫內(nèi)消防須定期檢查，確保設(shè)施完好、有效。 8、

23、 發(fā)電機(jī)檢查時須將主令開關(guān)置于停止檔，以避免市電意外停電，導(dǎo)致發(fā)電機(jī)運(yùn)行， 發(fā)生意外傷害。 五、水泵房管理制度 第 16 頁 共 114 頁 水泵房是提供住戶生活、物業(yè)消防用水的關(guān)鍵部位，水泵房能否正常工作直接影響到住 戶人身財(cái)產(chǎn)安全。為及時向住戶提供合格生活用水和消防用水，管理好水泵房，特制定如下 制度： 1、 工程部值班員應(yīng)對水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水。 2、 經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時水泵壓力表指示。在正常情況下， 生活水泵、消防水泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于自動位置。 3、 生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次，消防泵每月自動和手動操作試

24、機(jī)一次，確 保消防泵在事故狀態(tài)下能正常啟動。 4、 泵房每星期由分管責(zé)任人打掃一次，確保泵房地面和設(shè)備外表的清潔。 5、 水池觀察口應(yīng)加蓋并上鎖，鑰匙由指定的工程部技工管理；透氣管應(yīng)用紗布包扎， 以防雜物掉入水池中。 6、 按照水泵保養(yǎng)要求定期對其進(jìn)行維修保養(yǎng)。 7、 保證水泵房的通風(fēng)、照明，以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。 六、空調(diào)制冷設(shè)備房管理制度 空調(diào)設(shè)備房是中央空調(diào)系統(tǒng)的控制中心，為確保空調(diào)設(shè)備的安全、高效運(yùn)行，特作如下 規(guī)定： 1、 空調(diào)制冷機(jī)房的全部設(shè)備， 必須由指定的電氣人員管理操作， 非本職人員禁止操作。 2、 無關(guān)人員必須經(jīng)工程部主管許可，方能進(jìn)入制冷機(jī)設(shè)備房。 3、 室內(nèi)

25、保持良好的清潔衛(wèi)生、照明、通風(fēng)并嚴(yán)禁煙火，嚴(yán)禁明火。 4、 做好設(shè)備運(yùn)行記錄，分析機(jī)組各種壓力表、溫度計(jì)的讀數(shù)是否正常準(zhǔn)確，發(fā)現(xiàn)異常 第 17 頁 共 114 頁 應(yīng)及時處理并上報(bào)。 5、 須每月對中央空調(diào)系統(tǒng)抄一次電能表，并做分析。根據(jù)空調(diào)負(fù)荷的變化調(diào)節(jié)機(jī)組， 確保機(jī)組運(yùn)行在節(jié)能狀態(tài)，費(fèi)用不超標(biāo)。 6、 定期保養(yǎng)檢查，及時更換磨損的零件，并作好記錄。 7、 定期對冷凍水系統(tǒng)、冷卻水系統(tǒng)進(jìn)行清理、水處理。 8、 調(diào)整冷卻塔風(fēng)扇角度或加擋板，減少冷卻塔的飄水。 9、 控制冷卻塔托盤的水位，避免溢水。 10、 空調(diào)值班室每天清掃一次，制冷機(jī)設(shè)備房每周清掃一次，新風(fēng)空調(diào)機(jī)房每月清掃 一次，制冷冷水機(jī)

26、組每月清潔一次。 七、中控/消防中心管理制度 中央控制室（或消防中心）是設(shè)備運(yùn)行、監(jiān)控的心臟，直接關(guān)系到轄區(qū)的各項(xiàng)安全。為 保障業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全，特制定本制度。 1、 中控室/消防中心實(shí)行 24 小時值班制度。 2、 各種相關(guān)制度、規(guī)程、流程、應(yīng)急電話等須上墻。 3、 值班人員必須熟悉相關(guān)工作流程、規(guī)定，值班時不得擅離崗位，須全神注視顯示器、 儀表、信號燈等，認(rèn)真作好記錄，交班時雙方須對設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行檢查。 4、 火災(zāi)報(bào)警控制、聯(lián)動系統(tǒng)的終端設(shè)備（如水泵控制柜、風(fēng)機(jī)控制柜等）須將主令開 關(guān)置于自動檔， 中控室/消防中心聯(lián)動柜可置于手動檔。 當(dāng)值班人員發(fā)現(xiàn)報(bào)警信號后， 須立刻核實(shí)信號的真?zhèn)危盘?/p>

27、為真時，將其置于自動，并按相關(guān)程序?qū)υO(shè)備進(jìn)行操 作，信號為誤報(bào)時，及時將設(shè)備復(fù)位。 第 18 頁 共 114 頁 5、 防盜監(jiān)視系統(tǒng)的錄像，火災(zāi)報(bào)警控制器中的報(bào)警記錄、打印記錄，門禁、紅外防盜 系統(tǒng)報(bào)警記錄等按下列時間進(jìn)行保存、更新：紙張記錄須妥善保管一年；錄像信息 保存七天，無用者可更新；軟盤、硬盤信息記錄.由專業(yè)人員檢查后，無用者刪除。 6、 中控室/消防中心設(shè)備應(yīng)由維修方專業(yè)人員進(jìn)行維修保養(yǎng)。 使用者應(yīng)在使用界面內(nèi)進(jìn) 行操作，不得擅自修改系統(tǒng)程序、密碼等。設(shè)備供貨商/保修單位技術(shù)人員對系統(tǒng)進(jìn) 行調(diào)試、維修、系統(tǒng)升級時必須征得工程部同意、登記，且工程部主管在場情況下， 方可進(jìn)行，無關(guān)人員不

28、得操作中控室/消防中心設(shè)備。 7、 辦理業(yè)主裝修申請時，工程部須對擬裝修部分的火災(zāi)報(bào)警裝置、噴淋裝置、弱電裝 置狀況進(jìn)行檢查，檢查結(jié)果須由業(yè)主簽字確認(rèn)。裝修造成的系統(tǒng)故障或損壞，須由 業(yè)主支付系統(tǒng)維修恢復(fù)費(fèi)。 8、 對監(jiān)控設(shè)備每月要進(jìn)行一次保養(yǎng)。 八、電氣維修規(guī)定 為保證電氣設(shè)備的正常運(yùn)行，促進(jìn)電氣設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、維修工作正常化、規(guī)范化、科學(xué) 化，做到安全工作、萬無一失，特制定以下規(guī)定： 1、 必須嚴(yán)格遵守執(zhí)行國家電氣安全操作規(guī)程，工程部技工做到培訓(xùn)后持證上崗，以保 證工作萬無一失。 2、 供方（或維修人員）對于轄區(qū)內(nèi)配置的電氣設(shè)備，按計(jì)劃定期保養(yǎng)及維修。重大電 氣設(shè)備的檢修計(jì)劃，要由品質(zhì)技術(shù)部

29、把關(guān)審查并派專人參加。 3、 維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時，維修人員要采取相應(yīng)的安全技術(shù)措施，工程部對作業(yè)人員 必須進(jìn)行安全生產(chǎn)交底和技術(shù)交底，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生。 4、 在電源干線、低壓配電盤及配電箱等設(shè)備上進(jìn)行工作時，必須有專人監(jiān)護(hù)，至少由 第 19 頁 共 114 頁 兩人互相配合進(jìn)行。操作前必須摘掉檢修設(shè)備的電源保險(xiǎn)后驗(yàn)電，并懸掛標(biāo)識牌， 操作人員必須使用絕緣工具，并站在絕緣墊上作業(yè)。 5、 維修后的電氣設(shè)備及線路，要經(jīng)專職人員檢查無誤并拆除所有的安全措施后，方可 投入運(yùn)行。嚴(yán)禁在處于工作狀態(tài)的電動機(jī)及其附屬裝置回路上進(jìn)行工作。 6、 本規(guī)定與“配電房管理制度”同時執(zhí)行，互為補(bǔ)充。 九、

30、臨時用電管理規(guī)定 為了加強(qiáng)樓宇修繕和業(yè)主裝修工程的臨時施工用電管理，確保管理項(xiàng)目電源線路安全和 電氣設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行，維護(hù)管理項(xiàng)目住戶正常的工作秩序和生活秩序，特制訂本規(guī)定。 1、 管理處對管理項(xiàng)目進(jìn)行重大修繕工程使用施工電動設(shè)備和電動工具的用電量，必須 限定在不影響管理項(xiàng)目供電系統(tǒng)正常運(yùn)作和供電負(fù)荷量允許范圍內(nèi)。維修人員在報(bào) 修繕計(jì)劃時，必須同時上報(bào)用電設(shè)備詳細(xì)資料，經(jīng)管理處批準(zhǔn)后，才能組織施工。 2、 臨時用電必須符合消防和安全用電要求。 3、 凡進(jìn)入管理項(xiàng)目內(nèi)進(jìn)行施工的單位和個人使用電動設(shè)備、工具及電源線等器材，必 須符合國家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求，并安裝漏電保護(hù)開關(guān)，配備分線電閘箱

31、 和安裝電表，電動工具、臨時照明線路應(yīng)有合格插頭插座，并在管理處專業(yè)人員指 定地點(diǎn)接線，禁止亂拉亂接電線。 4、 進(jìn)入管理項(xiàng)目的臨時施工人員使用的電動設(shè)備和工具，必須在管理處規(guī)定時間內(nèi)使 用，禁止在其它時間內(nèi)使用，以防發(fā)出各種噪音影響住戶和鄰居的正常休息。 5、 管理處專業(yè)人員有權(quán)對違章操作的人員和電動設(shè)備工具進(jìn)行檢查，有權(quán)制止違章電 動設(shè)備及工具的使用。對不聽勸阻者，應(yīng)立即報(bào)告管理處，停止施工。 第 20 頁 共 114 頁 十、用水、供水管理規(guī)定 為保證向住戶供應(yīng)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的生活用水，加強(qiáng)供水管理，達(dá)到節(jié)約用水、滿足用戶 需要之目的，特規(guī)定如下： 1、 由管理處指派一名責(zé)任心強(qiáng)、作風(fēng)正派

32、、身體健康的技工負(fù)責(zé)對樓宇水池、水箱鑰 匙的保管和水池、水箱的清洗工作。 2、 在非限水季節(jié)（以市政府通知為準(zhǔn)），管理處應(yīng)盡力保證隨時向住戶供水。在確實(shí) 需要臨時停水時，應(yīng)先通知住戶。 3、 地下貯水池、天面水箱每年應(yīng)徹底清洗兩次，由水務(wù)局取樣檢驗(yàn)。水質(zhì)必須合格。 水箱入口應(yīng)加蓋密封并加鎖。每年 510 月每個月加藥二次（每 15 天一次）；1 4 月及 1112 月每個月加藥一次。 4、 在巡查中發(fā)現(xiàn)水泵、閥門、供水管道有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，水池的水位控制器、 浮球閥工作不正常，應(yīng)立即向管理處報(bào)告，由管理處組織人員進(jìn)行搶修，杜絕浪費(fèi)。 5、 隨時向住戶進(jìn)行節(jié)約用水、計(jì)劃用水宣傳教育，提高全體

33、用戶節(jié)約用水意識。 6、 執(zhí)行市政府分段收費(fèi)規(guī)定，用經(jīng)濟(jì)手段管理，加強(qiáng)節(jié)約用水。 7、 本規(guī)定與“水泵房管理制度”同時執(zhí)行，互為補(bǔ)充。 十一、電梯管理規(guī)定 為保證電梯正常運(yùn)行，更好地為業(yè)主和顧客服務(wù)，特制定本規(guī)定： 1、 電梯內(nèi)任何設(shè)備非電梯維修人員禁止操作。 2、 運(yùn)行中突然出現(xiàn)故障， 工程部值班人員盡可能疏散乘客， 并通知電梯工作人員檢修。 3、 切勿讓幼兒單獨(dú)乘搭電梯，以免發(fā)生危險(xiǎn)。 第 21 頁 共 114 頁 4、 電梯維修人員每月應(yīng)對電梯例行檢查，如發(fā)現(xiàn)有震蕩，不正常的聲音或電梯損壞， 應(yīng)立即停梯檢修。 5、 全面認(rèn)真執(zhí)行電梯例保、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、中修、大修的維修、保養(yǎng)規(guī)則，認(rèn)

34、 真填寫維修保養(yǎng)記錄及故障處理記錄。 6、 因維修、保養(yǎng)、正常使用等原因停梯，應(yīng)在一樓掛牌告示。 7、 組織專人應(yīng)每天用清潔劑擦拭電梯一遍。 十二、設(shè)備管理規(guī)程 為保證所有為業(yè)主（住、用戶）提供各種服務(wù)的公共設(shè)備滿足服務(wù)要求，特制定本規(guī)程。 （一）定義 1、例保 指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對不經(jīng)常運(yùn)行的機(jī)械 進(jìn)行盤車、試車（正壓風(fēng)機(jī)、消防水泵、發(fā)電機(jī)），發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，作好記錄。 2、一級保養(yǎng) 對機(jī)械設(shè)備進(jìn)行檢查、檢測，根據(jù)實(shí)際需要局部解體，進(jìn)行清洗、調(diào)整、維修更換；對 電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測；對電氣設(shè)備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）；對電子設(shè)備除塵、觸 頭研磨

35、、更換，功能檢查；對管道、風(fēng)道局部除銹防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風(fēng)閥、 防火閥）滲漏、故障進(jìn)行處理。 3、二級保養(yǎng) 對機(jī)械設(shè)備進(jìn)行全面清洗、調(diào)整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振動、 泄漏檢測，發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷試車；對電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測，抽芯檢查，清掃、軸承上油；對電氣 第 22 頁 共 114 頁 設(shè)備全面清掃，母線、導(dǎo)線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測試；對電 子設(shè)備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測試；對管道、風(fēng)道部分除銹、防腐、刷漆； 對各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。 4、中修工程 中修工程是指對設(shè)備進(jìn)行正常的和定期的全面檢修，對設(shè)備

36、部分解體修理和更換少量磨 損零部件，保證設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次修理。 5、大修工程 大修工程是指對設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修，對設(shè)備要求全面解體、更換主要部件或修理 不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。 6、設(shè)備更新和技術(shù)改造 設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用到一定年限后，技術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污 染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴(yán)重，須更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。 7、事后維修（故障維修） 設(shè)備發(fā)生故障后，對失效、損壞部分作針對性的維修。 8、狀態(tài)維修 通過監(jiān)測設(shè)備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實(shí)施的維修。 （二）設(shè)備分類 根據(jù)設(shè)備對業(yè)主服

37、務(wù)的重要性將其分為三級（風(fēng)機(jī)類、泵類、機(jī)組類均含相應(yīng)的電機(jī)、 電氣控制柜）： 級設(shè)備：電梯、發(fā)電機(jī)、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災(zāi)中 第 23 頁 共 114 頁 央報(bào)警控制柜、消防聯(lián)動柜、冷水機(jī)組、BA 中央管理計(jì)算機(jī)。 級設(shè)備：正壓風(fēng)機(jī)、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對講報(bào)警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視 系統(tǒng)、氣體自動滅火設(shè)施、高壓開關(guān)柜、變壓器、車場自動收費(fèi)裝置、泳池水處理裝置、DDC 現(xiàn)場控制器。 級設(shè)備：除、級以外的所有設(shè)備。如：區(qū)域火災(zāi)報(bào)警控制箱、小型控制箱（配電 箱）、交通道閘、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、集中抄表裝置、維修機(jī)具以及辦公室、食堂、清潔、 保安通訊設(shè)備等。 （三）設(shè)

38、備管理模式 采用計(jì)劃預(yù)修制（三級保養(yǎng)例保、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、小修、中修、大修、設(shè)備更 新和技術(shù)改造）與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。 1、對于符合磨損規(guī)律的、級設(shè)備（電梯、水泵、正壓風(fēng)機(jī)、電動機(jī)、柴油發(fā)電機(jī)、 冷水機(jī)組等），定期做三級保養(yǎng)，定期進(jìn)行小修、中修、大修。小修包含在三級養(yǎng)護(hù)中。中 修、大修周期見附表設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期。 2、對于、級電氣設(shè)備（高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等）、電子設(shè)備（火災(zāi)報(bào) 警控制柜、放大器、計(jì)算機(jī)等）進(jìn)行三級保養(yǎng)、探測性維修（功能檢查）、狀態(tài)維修。 3、對于級設(shè)備，采取事后維修，每年進(jìn)行一次保養(yǎng)，并記錄在級設(shè)備保養(yǎng)、檢查 記錄表內(nèi)。 （四）職責(zé) 1

39、、品質(zhì)技術(shù)部負(fù)責(zé)設(shè)備接管驗(yàn)收，中修、大修及設(shè)備更新改造計(jì)劃制定、方案審批、各 管理處維修人員的調(diào)配、工程監(jiān)督、組織驗(yàn)收，保養(yǎng)計(jì)劃審批，設(shè)備（器具）申購、報(bào)廢審 批，組織招投標(biāo)，選擇、評價(jià)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)供方，負(fù)責(zé)公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同、 電 第 24 頁 共 114 頁 梯維修保養(yǎng)合同、設(shè)備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核，辦理合同會簽 手續(xù)。 2、品質(zhì)技術(shù)部負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)情況及設(shè)備技術(shù)狀態(tài)的月檢查。 3、管理處負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備日常操作、運(yùn)行、巡查、點(diǎn)檢及公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同 委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作，填寫相關(guān)記錄，編制保養(yǎng)計(jì)劃，與供方根據(jù)公共機(jī)電 設(shè)備維修保養(yǎng)合同確定分

40、包內(nèi)容。維修養(yǎng)護(hù)合同簽訂后，按合同監(jiān)督檢查、評定供方。 （五）設(shè)備前期管理 1、前期介入 設(shè)備選型、安裝要求等由品質(zhì)技術(shù)部對有關(guān)物業(yè)考察后，向發(fā)展商提出。政府有關(guān)部門 的驗(yàn)收，管理處應(yīng)參與。 2、設(shè)備的接管驗(yàn)收 （1）設(shè)備的接管驗(yàn)收由品質(zhì)技術(shù)部代表公司，組織專家及相關(guān)管理處技術(shù)人員組成驗(yàn)收 組，會同發(fā)展商、承包商進(jìn)行。驗(yàn)收依據(jù)為設(shè)備出廠說明書及國家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。確實(shí)達(dá) 不到上述條件的應(yīng)在驗(yàn)收單中寫明實(shí)際情況及原因，并限期整改，進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。設(shè)備的接管憑 證由公司品質(zhì)技術(shù)部對地產(chǎn)商辦理（驗(yàn)收單接收人處簽字蓋品質(zhì)技術(shù)部公章）。、級設(shè) 備由品質(zhì)技術(shù)部組織專家及管理處人員一同檢驗(yàn)，級設(shè)備由管理處檢驗(yàn)，填

41、寫驗(yàn)收單報(bào)辦 公室復(fù)核蓋章。驗(yàn)收單蓋章后，原件發(fā)展商、管理處各留一份作為交接憑證。設(shè)備技術(shù)資料 在設(shè)備交接驗(yàn)收時，由品質(zhì)技術(shù)部向發(fā)展商收取并辦理接收手續(xù)。對于發(fā)展商尚未移交的資 料，由品質(zhì)技術(shù)部代表公司跟蹤收取并填寫接管驗(yàn)收移交工程資料清單，全部資料收齊后， 在品質(zhì)技術(shù)部辦理清單簽字、蓋章手續(xù)。資料由管理處專人保管。 （2）當(dāng)供電設(shè)備、供水設(shè)備驗(yàn)收合格接管后，方可與發(fā)展商辦理水、電用戶更名、過戶 第 25 頁 共 114 頁 手續(xù)，最好直接與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續(xù)。辦理手續(xù)前，管理處須向發(fā)展商 索要原供用電合同、供水合同、供水合同執(zhí)行單及近期電費(fèi)、水費(fèi)單提交公司 辦公室審核。審核通

42、過后，由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜，辦公室負(fù)責(zé)辦理供用 電合同、供水合同、委托銀行代收水電費(fèi)協(xié)議書等對外合同會簽手續(xù)。 3、設(shè)備的編號 設(shè)備編號由以下四部分組成： （1）第一部分表示單位的名稱：用雙字母表示(取 AZ)。 （2）第二部分表示設(shè)備的類別：用數(shù)字 0199 表示； （3）第三部分表示單位設(shè)備序號：用數(shù)字 123.表示； （4）第四部分表示設(shè)備的管理等級：用羅馬數(shù)字、表示； 例： KD 03 1 () 學(xué)府康都物業(yè)管理處 電梯 1 號梯 級管理設(shè)備 4、設(shè)備的建帳 （1）管理處給所管物業(yè)的全部設(shè)備編號，并填寫機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表。 （2）管理處對所管理的所有設(shè)施設(shè)備都應(yīng)建立設(shè)備臺帳。

43、 5、設(shè)備質(zhì)量缺陷整改 新入伙的管理處，機(jī)電設(shè)備接管后，由品質(zhì)技術(shù)部委托專業(yè)公司對設(shè)備質(zhì)量缺陷進(jìn)行三 個月整改，整改達(dá)到企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)后，由品質(zhì)技術(shù)部驗(yàn)收，通過后，再與供方簽訂公共機(jī)電設(shè) 備維修保養(yǎng)合同。 第 26 頁 共 114 頁 6、設(shè)備標(biāo)識管理 （1）設(shè)備標(biāo)牌 未隱蔽的設(shè)備須在規(guī)定位置貼設(shè)備標(biāo)牌。對新入伙的物業(yè)，管理處可要求進(jìn)行質(zhì)量缺陷 整改的供方按機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表填寫設(shè)備標(biāo)牌，并按有關(guān)規(guī)定要求，貼在設(shè)備上。 （2）設(shè)備的顏色 設(shè)備的顏色由各管理處自行統(tǒng)一。 （3）設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識 重要危險(xiǎn)設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識（如配電柜掛“禁止合閘”等），報(bào)廢、封存的設(shè)備須 標(biāo)識。 （4）設(shè)備標(biāo)識牌由各管理處統(tǒng)一

44、設(shè)計(jì)。 （六）設(shè)備使用管理 1、物業(yè)公共設(shè)備的操作使用權(quán)歸管理處，供方維修保養(yǎng)時，停電梯、停電、停水、操作 設(shè)備須征得管理處同意。 2、管理處技工必須按國家規(guī)范、公司有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對本管理處管理 的設(shè)備進(jìn)行操作使用，確保對業(yè)主服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)。須認(rèn)真、全面、細(xì)致的作好運(yùn)行監(jiān)視、檢 查工作，并作記錄，記錄應(yīng)保證準(zhǔn)確性、及時性和真實(shí)性。 3、管理處技工應(yīng)定期分析各種設(shè)備狀態(tài)記錄（含水、電抄表記錄），確定系統(tǒng)工作是否 正常。作經(jīng)濟(jì)性分析，確保設(shè)備工作在節(jié)能狀態(tài)，及時予以控制調(diào)整。 4、重要設(shè)備（如變壓器、中央空調(diào)等）的投入、報(bào)停須經(jīng)品質(zhì)技術(shù)部批準(zhǔn)。 （七）設(shè)備維修保養(yǎng)管理 第 27 頁

45、共 114 頁 1、計(jì)劃 （1）維修保養(yǎng)計(jì)劃 供方應(yīng)將委托范圍內(nèi)的設(shè)備下年度保養(yǎng)計(jì)劃于每年 12 月中旬報(bào)管理處，保養(yǎng)周期、級別 應(yīng)符合本文設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期的規(guī)定及合同要求。管理處審核、調(diào)整后，與管 理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表匯總，于每年 12 月下旬報(bào)品質(zhì)技術(shù)部審批，審批后的 設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃品質(zhì)技術(shù)部、管理處、專業(yè)公司各保留一份。設(shè)備中修、大修、更新改造計(jì)劃 由品質(zhì)技術(shù)部制定，并審查確定方案，編制或?qū)彶轭A(yù)算。 （2）檢定計(jì)劃：電梯檢定計(jì)劃由管理處制定；計(jì)量器具檢定計(jì)劃由管理處制定。 2、實(shí)施 （1）有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維修。供方負(fù)責(zé)公共機(jī)電設(shè)備 維修保養(yǎng)合同

46、委托范圍內(nèi)的設(shè)備維修保養(yǎng)，可采用供方提供的表格作記錄，管理處工程部 負(fù)責(zé)合同委托范圍外的設(shè)備維修保養(yǎng)工作。 （2）發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障（不屬于工程部負(fù)責(zé)維修范圍內(nèi)的故障維修），工程部應(yīng)用故 障 轉(zhuǎn)呈單立即通知供方，供方接到轉(zhuǎn)呈單后，須在半個工作日內(nèi)給管理處答復(fù)，確定維修時 間。一時無法解決的問題應(yīng)給管理處書面說明，承諾修復(fù)時間。對于重大維修，品質(zhì)技術(shù)部 應(yīng)組織專業(yè)工程師進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督、指導(dǎo)。對于供方不能解決的問題，需要向其它專業(yè)公司委 托維修時，供方負(fù)責(zé)人應(yīng)先填寫外委維修申請表，維修費(fèi)報(bào)品質(zhì)技術(shù)部審核， 呈報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，再進(jìn)行修理。若公司進(jìn)行發(fā)包，由管理處填寫外委維修申請 表按上述程序辦理審批。維修費(fèi)

47、用較高的項(xiàng)目，由品質(zhì)技術(shù)部組織招標(biāo)。關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故 障，造成小區(qū)停電、停水、停梯或嚴(yán)重影響業(yè)主生活（不含重大設(shè)備事故），須按應(yīng)急程序 進(jìn)行搶修。管理處首先應(yīng)電話通知品質(zhì)技術(shù)部，并立即組織搶修，恢復(fù)設(shè)備功能。搶修所用 第 28 頁 共 114 頁 的配件、材料標(biāo)識后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補(bǔ)辦審批手續(xù)。 （3）設(shè)備中修、大修、更新改造工程由品質(zhì)技術(shù)部選擇供方（招標(biāo)或指定合格的供方）， 組織訂立有關(guān)合同，辦理合同會簽手續(xù)，并由品質(zhì)技術(shù)部組織有關(guān)人員（相關(guān)管理處技術(shù)人 員、辦公室工程師或聘請的專家）進(jìn)行工程施工監(jiān)督。 3、檢查 （1）維修保養(yǎng)檢查 工程部日常對設(shè)備進(jìn)行巡視時，應(yīng)對設(shè)備重點(diǎn)部

48、位進(jìn)行檢查（點(diǎn)檢），并作好記錄。發(fā) 現(xiàn)問題及時解決，無法解決的問題提交專業(yè)公司解決。設(shè)備（、級設(shè)備）“例保” 計(jì)劃執(zhí)行情況由管理處經(jīng)理檢查。設(shè)備維修完畢后，應(yīng)對設(shè)備功能進(jìn)行檢定，屬、級設(shè) 備由品質(zhì)技術(shù)部組織檢定并備案；屬級設(shè)備由管理處檢定，所有設(shè)備檢定記錄管理處都應(yīng) 備案。設(shè)備中修、大修、更新改造工程竣工驗(yàn)收由品質(zhì)技術(shù)部組織驗(yàn)收。 （2）設(shè)備的檢定 對于電梯，電梯廠家每年進(jìn)行一次自檢，并按規(guī)定時限報(bào)送政府有關(guān)部門檢定。有功電 能表、無功電能表、水表、燃?xì)獗碛晒╇娋帧⒆詠硭尽⑷細(xì)夤矩?fù)責(zé)定期 檢 定，管理處須保護(hù)好計(jì)量表、柜上的鉛封。 （八）設(shè)備安全管理 （1）持證上崗與安全檢查 從事特殊工

49、種作業(yè)的員工（電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等），須持證上崗。 公司品質(zhì)技術(shù)部每半年對設(shè)備安全狀況等進(jìn)行一次檢查，并責(zé)成未達(dá)標(biāo)單位對安全隱患進(jìn)行 整改。 第 29 頁 共 114 頁 （2）安全事故處理程序 當(dāng)管理處發(fā)生設(shè)備安全事故后，須立即通知公司品質(zhì)技術(shù)部。在調(diào)查人員未趕到現(xiàn)場之 前，應(yīng)盡可能地保護(hù)現(xiàn)場，拍照或錄像。品質(zhì)技術(shù)部須組織人員搶修，保證對業(yè)主的服務(wù)。 事后管理處須向品質(zhì)技術(shù)部提交設(shè)備安全事故報(bào)告，品質(zhì)技術(shù)部根據(jù)管理處的報(bào)告及調(diào)查結(jié) 果，向總經(jīng)理提交設(shè)備安全事故調(diào)查報(bào)告，并提出處理意見。 （九）設(shè)備封存及報(bào)廢管理 1、設(shè)備封存 擬封存的、級設(shè)備由管理處報(bào)品質(zhì)技術(shù)部，品質(zhì)技術(shù)部

50、計(jì)劃安排設(shè)備封存前的處理 工作（防腐、防護(hù)等）。封存地點(diǎn)應(yīng)保持干燥、干凈、安全。管理處應(yīng)定期檢查。封存的設(shè) 備，應(yīng)貼封存標(biāo)記，重新啟用時預(yù)先保養(yǎng)一次。 2、設(shè)備報(bào)廢 對不能修復(fù)或維修后檢定不合格的設(shè)備， 由技工填寫 設(shè)備停用/封存/報(bào)廢審批表 ， 報(bào)品質(zhì)技術(shù)部審核并呈報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)報(bào)廢。報(bào)廢的設(shè)備應(yīng)在設(shè)備檔案中注明報(bào)廢日期，封存 該設(shè)備檔案。設(shè)備維修過程中更換下來的器件（報(bào)廢件）應(yīng)在設(shè)備維修記錄上寫明。報(bào) 廢的設(shè)備及報(bào)廢件，管理處應(yīng)妥善保管，并統(tǒng)一填寫設(shè)備停用/封存/報(bào)廢審批表。 （十）組織對供方的控制 1、供方的選取： 類 提供零星設(shè)備維修的維修方 類 提供設(shè)備設(shè)施大中修、更新改造工程承包商