1、本報告嚴格保密 京津時尚廣場京津時尚廣場 定位及物業發展建議報告定位及物業發展建議報告 謹呈：天津中房雍陽置業有限公司謹呈：天津中房雍陽置業有限公司 春天商場管理有限公司春天商場管理有限公司 現狀現狀：抱著金飯碗抱著金飯碗 夾縫中尋求發展夾縫中尋求發展 地處武清最有商業潛力的地段、又處在中信商業霸主及武清最傳統的購物 區常德大街之間，商業的業態和定位處于中信多重業態、多種商業組合以 及常德大街低檔消費的擠壓。 總公司的總公司的 要求要求 本項目是一個“服務營銷，服務地產”的本項目是一個“服務營銷，服務地產”的商業地產定商業地產定 位位項目，操作的核心為已售的業主和未來的商戶服務項目，操作的核心

2、為已售的業主和未來的商戶服務 項目具體持久市場競爭力項目具體持久市場競爭力 不過多承擔項目返祖的資金壓力不過多承擔項目返祖的資金壓力 根本理驗：服務業主、服務商戶打造根本理驗：服務業主、服務商戶打造 武清標志性商業地產的成功典范武清標志性商業地產的成功典范 通過項目的招商啟動和確認定位，打造項目持久市場競爭力，并通過項目的招商啟動和確認定位，打造項目持久市場競爭力，并 獲得價值最大化，樹立項目良好的品牌形象獲得價值最大化，樹立項目良好的品牌形象 價值最大化價值最大化 項目成功招商； 招商帶動尾盤的成功銷售； 實現返租減虧盈利的目的。 項目影響力項目影響力 構建適宜的商業模式，適宜公司地產需求，

3、打 造項目持久市場競爭力；為以后公司在天津的地產 發展打造成功的商業地產典范 建立項目良好的市場品牌； 我們的目標我們的目標 目標理解目標理解 項目定位應該達成的目標項目定位應該達成的目標 項目目標項目目標 物業發展建議物業發展建議 區域研究及定位區域研究及定位 思路思路 項目定位及論證項目定位及論證 區域研究區域研究 商圈研究商圈研究 項目定位思路項目定位思路 風格及行道規劃設計建議風格及行道規劃設計建議 地標規劃設計建議地標規劃設計建議 邊緣規劃設計建議邊緣規劃設計建議 節點規劃設計建議節點規劃設計建議 區域規劃設計建議區域規劃設計建議 商業氛圍營造商業氛圍營造 思維導圖思維導圖 購物商業

4、街定位及論證購物商業街定位及論證 天時天時：展示天津的窗口，天津發展的橋頭堡，京津之間的一顆明珠展示天津的窗口，天津發展的橋頭堡，京津之間的一顆明珠 2006至至2020年天津市重點規劃發展城區。年天津市重點規劃發展城區。 區域研究區域研究 區域定位區域定位 武清是京津城市發展主軸上的重要新城，建設成武清是京津城市發展主軸上的重要新城，建設成 為京津之間的高新技術產業基地、物流基地和生態宜居城市為京津之間的高新技術產業基地、物流基地和生態宜居城市 產業支撐產業支撐 高新技術產業、物流配送業、現代制造業產業區等支柱產業提速武清發展高新技術產業、物流配送業、現代制造業產業區等支柱產業提速武清發展

5、LG公司新型儲能材料、天獅生物醫藥及醫療器械、三星等先進制造技術設備、 創意產業 高速發展中之天津重要的城市次中心高速發展中之天津重要的城市次中心 區域研究區域研究 武清區簡介武清區簡介 武清區經濟指標武清區經濟指標 武清區域交通地位武清區域交通地位 武清區域商業遠景規劃武清區域商業遠景規劃 武清區域發展地位武清區域發展地位 武清區武清區 武清區域位置武清區域位置 “京津走廊”之稱 處于環渤海經濟區中心地帶 武清區位于天津市西北部，東與天津市寶坻縣、寧河縣搭界、南與天津市北辰區、西青區、河北 省霸州市相連，西與河北省廊坊市安次區接壤，北與北京市通州區、 河北省廊坊市香河縣比鄰 武清區轄6個街道

6、、19個鎮、5個鄉，天津武清區總面積1570平方公里，總人口84萬人，武清區 人民政府駐地楊村街道（雍陽西道） 武清區歷史悠久，位于京津兩大城市之間，自古以來即為交通要道，素有“京津廊” 之稱 武清區處于環渤海經濟區中心地帶，屬國務院首批沿海開放縣之一。城區楊村鎮距 天津市區25 公里，距首都天津75公里，距天津塘沽新港75公里。京津兩大城市廣闊 的市場、信息、科技等 條件，為武清經濟發展提供了巨大發展潛力 武清區地處京津之間，城區距天津機場、天津新港各70km，驅車經高速去天津、天 津港不超過 1小時 區境內公路、鐵路縱橫交錯。京九支線、京山、津薊鐵路干線從境內穿過，并設有 6個客 貨站。公

7、路有京津、京福等12條國家級干線。京津塘高速公路自西北向東南斜貫區境43公里 ， 并在城區北側設有上下道口。境內有區級、鄉村公路635條，公路總長度1425公里 。全區形成干 支相連、四通八達的公路交通網絡 武清區域地理位置及概況武清區域地理位置及概況 京津冀一體化促進了區域內各主要城市的協同發展 區域共同發展的效應開始顯現 天津市的GDP于2007年達到約5018.28億元，增長率為15.1%，位列全國第六位 2022.6 2386.94 2931.88 3663.86 4337.73 5018.28 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 2002200320042

8、00520062007 天津地區生產總值（億元） 注：數據來源于天津統計公報 區域經濟指標狀況：區域經濟指標狀況：宏觀經濟分析宏觀經濟分析 GDP 天津市2007年達到人均生產總值45829元，比上年增長11.2 12.5% 14.5% 15.7% 14.5% 14.4% 15.1% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 200220032004200520062007 天津地區生產總值增速（%） 注：數據來源于天津統計公報 武清區域經濟指標狀況武清區域經濟指標狀況 消費品市場繁榮活躍 。2007年，全市實現社會消費品零售

9、總額1603.74億元， 比上年增長15.4 消費品零售總額消費品零售總額 天津社會消費品零售總額（億元） 注：數據來源于天津統計公報 城鄉居民收入增加，人民群眾得到更多實惠。2007年，城市居民人均可支配 收入為16357元，比上年增加2074元，增長14.5 9338 10313 11467 12639 14283 16357 5315 5861 6525 7202 7942 8752 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 200220032004200520062007 城市居民人均可支配收入農民人均純收入 天津城鄉居民收

10、入（元） 居民可支配收入居民可支配收入 注：數據來源于天津統計公報 天津的總人口數量從04年開始保持低速增長，2007年人口自然增長率為2.05 天津流動人口截至8月底，已突破200萬人，比去年同期上升了124.51% 1007.18 1011.3 1023.67 1043 1075 1115 940 960 980 1000 1020 1040 1060 1080 1100 1120 200220032004200520062007 天津人口走勢圖（萬人） 人口人口 注：數據來源于天津統計公報 811.6 1046.7 1259.0 1516.8 1849.8 2388.6 0.0 500.

11、0 1000.0 1500.0 2000.0 2500.0 200220032004200520062007 全社會固定資產投資在2007年達到2388.63億元，從2002年開始，固定資產 投資的增幅迅速增長 全社會固定資產投資（億元）全社會固定資產投資（億元） 15.1% 29.0% 20.3% 20.5% 22.0% 29.1% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% 200220032004200520062007 全社會固定資產投資增速（全社會固定資產投資增速（%） 固定資產投資固定資產投資 注：數據來源于天津統計公報 武清基礎設施

12、日益完善：武清基礎設施日益完善： 1 1、京津城際高速鐵路，打造半小時經濟圈、京津城際高速鐵路，打造半小時經濟圈 2 2、京津塘高速公路：三條通道連接京、津及濱海新區、京津塘高速公路：三條通道連接京、津及濱海新區 3 3、 京津公路京津公路: :日均車流量日均車流量2 2萬車次，與項目零距離萬車次，與項目零距離 4 4、地鐵四號線：貫穿天津市中心區直指武清，途徑項目所在、地鐵四號線：貫穿天津市中心區直指武清，途徑項目所在 地地 5 5、海空交通體系：、海空交通體系： 另：距天津新港另：距天津新港7171公里；天津機場公里；天津機場9090公里；距濱海國際機場公里；距濱海國際機場 3535公里公

13、里 武清區域的基礎設施建設及交通狀況武清區域的基礎設施建設及交通狀況 武清基礎設施的建設，道路改善，吸引了武清基礎設施的建設，道路改善，吸引了 眾多國際企業進駐，加快了武清的產業結構的眾多國際企業進駐，加快了武清的產業結構的 形成，加速了武清國際化進程，增強了武清對形成，加速了武清國際化進程，增強了武清對 天津、北京的影響力。天津、北京的影響力。 武清區域道路交通示意圖 城市規劃城市規劃 “一軸兩帶三區”的市域空間布局結構 “一軸”指由“武清新城武清新城-中心城區-濱海新區核心區”構成的城市發 展主軸。“兩帶”指由“寧河、漢沽新城、濱海新區核心區、大港新 城”構成的東部濱海發展帶和由“薊縣新城

14、、寶坻新城、中心城區、 靜海新城”構成的西部城鎮發展帶。“三區”指北部薊縣山地生態環 境建設和保護區、中部“七里海、大黃堡洼”濕地生態環境建設和保 護區、南部“團泊洼水庫、北大港水庫”濕地等三個生態環境建設和 保護區 注：數據來源于天津市城市總體規劃（2005-2020年） 武清區總體規劃（2001-2020年） 本項目本項目 注：數據來源于武清規劃局網 城市規劃城市規劃 城區結構分析圖 注：數據來源于武清規劃局網 城市規劃城市規劃 注：數據來源于武清國土資源局網 按照城市居住區規劃設計規范規定，在城鎮規劃中以居住區人口規模確定商 業配套的面積，對于公共服務設施的控制指標規定如下： 每千人商業

15、服務建筑面積700-910平方米； 每千人社區服務指標59-464平方米； 每千人金融郵電指標60-80平方米； 以上三項的合計指標為：每千人819-1454平方米； 扣除金融郵電所占面積，每千人的商業及社區服務面積為759-1374平米方米。 按此標準測算，武清區域內現有的城區居民為22萬，所需各種配套服務面積總和為 166980-302280平米，而目前武清區域商業的總體量為200700平方米本項目商業面積為 72300.51平方米按城市居住區規劃設計規范的商業配套標準武清區的商業面積遠 沒有滿足到設計規劃面積，武清具有很大商業操作空間。規劃到2020年城區人口為60 萬推算配套服面積49

16、1400-872400平方米。同步說明，武清未來商業發展空間巨大。 城市商業規劃城市商業規劃 大力發展高端百貨零售業。加快建設現代商業廣場、信達廣場等一批高檔次、 現代化商業設施；鼓勵各大中型商場積極開展錯位經營，大力實施名品、名店 等品牌戰略，引導和推動傳統百貨業轉型升級。到2010年，全市高端百貨零 售經營企業達到5家，高端百貨商場達到20個以上。 規劃建設SHOPPMALL及大型超市。加快建設天一MALL、積極推進京津 新城MALL，到2010年全市建設大型SHOPPMALL（購物中心）3個。再新建 6000平方米以上大型超市10-20座 注：數據來源于天津市城市總體規劃（2005-20

17、20年） 天津商業規劃天津商業規劃 商業金融中心主要位于北運河和雍陽西道相交區域，結合北運河兩岸的開發 建設，逐步形成金融中心、證券交易中心、商業服務中心等為主的商貿商業中 心。借助京津城際鐵路武清站的交通優勢，沿前進道建設商業帶，發展商業、 商務及商貿物流。大力建設商貿中心的同時，在城西綜合片區、武清開發區片 區、運河西產業片區、城市中心區等分別建設地區級中心，加上居住區中心， 形成大、中、小相結合的商業金融設施網絡。 商業金融業用地規劃總用地面積766.17公頃。結合傳統商業、文化娛樂地區 的改造。 雙中心：雍陽西道城市主中心和城西次中心 雍陽西道城市主中心：以新城現狀中心區為基礎，完善行

18、政辦公、文化娛 樂、商務、商業等功能，形成新城的城市主中心。 城西次中心：城西綜合片區是規劃期內新城重點拓展區，高標準建設研發創 意、管理服務、文體娛樂等城市公共設施，形成新城次中心，成為未來武清展 示新世紀城市建設水平和都市生活環境質量的標志性地區。 注：數據來源于天津市城市總體規劃（2005-2020年） 武清商業規劃武清商業規劃 發展定位：武清是京津城市發展發展定位：武清是京津城市發展 主軸上的重要新城，建設成為京主軸上的重要新城，建設成為京 津之間的高新技術產業基地、現津之間的高新技術產業基地、現 代服務業基地和生態宜居城市。代服務業基地和生態宜居城市。 注：數據來源于天津市城市總體規

19、劃（2005-2020年） 武清發展前景武清發展前景 發展地位 1區域空間結構。總體規劃按照城鄉統籌 的原則，提出未來武清區形成“一軸兩帶，八大組團” 的空間布局結構。 一軸：京津城市發展主軸，是未來武清發展的 核心帶。 兩帶：京津主通道兩側的小城鎮組群發展帶。 八大組團：新城核心組團；外圍7個產業特色鮮 明的小城鎮組群。其中，東部發展帶，包括梅上、崔 堡、大河旗3個組團，發揮濕地、森林、水庫資源優 勢，重點發展休閑旅游業，配套發展現代制造、生態 農業；西部發展帶，包括王慶坨、汊石陳、泗城白、 大高白河4個組團，立足現有基礎，重點發展現代制 造業，配套發展倉儲物流、現代服務業。 物業發展建議物

20、業發展建議 區域研究及定位區域研究及定位 思路思路 項目定位及論證項目定位及論證 區域研究區域研究 商圈研究商圈研究 項目定位思路項目定位思路 風格及行道規劃設計建議風格及行道規劃設計建議 地標規劃設計建議地標規劃設計建議 邊緣規劃設計建議邊緣規劃設計建議 節點規劃設計建議節點規劃設計建議 區域規劃設計建議區域規劃設計建議 商業氛圍營造商業氛圍營造 思維導圖思維導圖 購物商業街定位及論證購物商業街定位及論證 地利地利：天津西北門戶、城際高鐵、未來京津發展主軸、武天津西北門戶、城際高鐵、未來京津發展主軸、武 清商業規劃核心清商業規劃核心運河商業景觀帶運河商業景觀帶 城區商業布局城區商業布局 常德

21、大街商圈具有以下主要特征： u 缺乏以大型百貨商場為龍頭，例如超市主力店、百貨主力店等。 u以服裝類為區場主要經營形態，前兩位的經營業態分別為服裝、鞋帽占總商戶達 61% ； u 商鋪零星分布，專業區場尚未形成，缺乏有序化的區場組織。 商鋪租金價格差異一般，在34元/天之間，像吉祥商城，專業以經營服裝、 鞋為主，租金價格在2.84.5元/天之間，而一般沿街商鋪價格在35元/天 之間，因此，街鋪是獲得高租金收益的主要方式之一。 5 79 323 6 3 4 23 15 56 2 4 2 20 3% 51% 2%1%2%4%2%3%1%2% 10% 3%4%1%3%1% 13% 0 10 20 3

22、0 40 50 60 70 80 90 百貨店 服飾 化妝品 婚慶 家居 美容美發 皮具 飾品 通訊 小吃 鞋類 眼鏡 珠寶 超市 影樓 雜品 其它 數量 百分比 常德大街商戶總量156戶 常德大街業態情況常德大街業態情況 數據來源：專員通過市場調研 城區商業布局城區商業布局-中信商圈中信商圈 中信商圈：中信商圈：2005年中信開業，隨著中信主力店的進駐，中信商圈進入了快速發展的軌道。中信商圈以友誼、萬家為中 心點向四周發散，雍陽路已形成了中信商圈的中軸線。中信商圈已成為武清區目前最具活力的商業區域之一。 據不完全統計，中信商圈內的零星商鋪共730家，其中女裝、男裝、休閑、皮具，共占區場總量的

23、65%左右，占據了絕 大部分的區場份額。其它類型商鋪如裝飾公司、小百貨店、音像店、家居店等數量少，而且分布較平均。 中信商圈的租金價格在35元/m2/天,價格分布上,專業商業街的價格明顯高于零星分布的商鋪價格, 中信商業圈具有以下明顯的特征： 商鋪的集中程度較高，以專業性區場為主； 零星商鋪數量多； 商鋪的經營類型以服裝為主、占前六位的經營類型有：服裝、餐飲、酒吧、美容美發、裝飾公司、小百貨店； 商鋪的租金價格在3-5元/m2/天之間，專業街的價格明顯高于零星商鋪的價位； 友誼、萬家是傳統意義的百貨商店，經營特色濃郁。 11 57 42 4 6 24 7 2 8 1 5 2 28 6%29%2

24、1%2%3%12%4%1%4%1%2%2%14% 0 10 20 30 40 50 60 休閑運動 男裝 女裝 童裝 內衣 皮鞋皮具 黃金珠寶 精品首飾 化妝品 餐飲小吃 手機數碼 五金建材 其他 數量 百分比 友誼商廈商戶總量197戶 友誼商廈業態情況友誼商廈業態情況 數據來源：專員通過市場調研 48 4 26 5 4 7 3 5 6 3 8 40%3%24%4%3%6%2%4%5%2%7% 0 10 20 30 40 50 60 休閑運動 男裝 女裝 童裝 內衣 皮鞋皮具 精品首飾 化妝品 餐飲小吃 美容美發 其他 數量 百分比 時尚街商戶總量119戶 時尚街業態情況時尚街業態情況 數據來

25、源：專員通過市場調研 24 8 15 11 3 22 1 3 35%11%22%17%4%3%3%1%4% 0 5 10 15 20 25 30 休閑運動 男裝 女裝 童裝 內衣 精品首飾 餐飲小吃 美容美發 其他 數量 百分比 韓國城，商戶總量：69戶 韓國城業態情況韓國城業態情況 數據來源：專員通過市場調研 8 5 6 2 3 5 111 8 2 1 2 7 6 14%9%10%3%5%9% 1%1%1% 14%3% 1%3% 12% 10% 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 休閑運動 男裝 女裝 童裝 內衣 皮鞋皮具 黃金珠寶 精品首飾 化妝品 餐飲小吃 美容美發 眼鏡 藥店 手機

26、數碼 其他 數量 百分比 君利商廈商戶總數：58 君利商廈業態情況君利商廈業態情況 數據來源：專員通過市場調研 3 13 23 9 1212 2 7 8 5 6 3%13%23%9%12%12%2%7%8%5%6% 0 5 10 15 20 25 休閑運動 男裝 女裝 童裝 內衣 皮鞋皮具 黃金珠寶 精品首飾 化妝品 手機數碼 其他 數量 百分比 名都新天地商戶總數：100戶 名都新天地業態情況名都新天地業態情況 數據來源：專員通過市場調研 17 38 36 14 10 45 3 5 8 3 4 9%21%22%8%5%24%1%3%4%1%2% 0 10 20 30 40 50 休閑運動 男

27、裝 女裝 童裝 內衣 皮鞋皮具 黃金珠寶 精品首飾 化妝品 美容美發 其他 數量 百分比 名都商廈商戶總量183戶 名都商廈業態情況名都商廈業態情況 數據來源：專員通過市場調研 4 100% 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 其他 數量 百分比 東方之珠業態組合為：KTV、海鮮酒樓、洗浴中心、如家 東方之珠業態情況東方之珠業態情況 數據來源：專員通過市場調研 111 125 148 45 38 93 13 20 30 17 9 12 17 02 59 15% 17% 20% 6%5% 13% 2%3%4%2%1%0%0%2%0%0%8% 0 20 40 60 80 1

28、00 120 140 160 休閑運動 男裝 女裝 童裝 內衣 皮鞋皮具 黃金珠寶 精品首飾 化妝品 餐飲小吃 美容美發 眼鏡 藥店 手機數碼 書店 五金建材 其他 數量 百分比 中信商圈總計商戶730戶。 中信商圈業態情況中信商圈業態情況 數據來源：專員通過市場調研 城區商業布局城區商業布局-雍陽商圈雍陽商圈 雍陽商圈：雍陽商圈：雍陽西路商業街，東起京津快速，西至京口路，共有門店65余處，商業網點 布局較為松散。 商業的經營面積在25-200平米之間。 雍陽商圈具有以下名顯的特征: 商鋪的集中程度較低，難以形成專業性的區場； 零星商鋪數量少； 商鋪的經營類型以服裝為主、占前四位的經營類型有：

29、男裝、女裝、手機數碼、休閑 運動； 商鋪的租金價格在1.83元/m2/天之間； 雍陽西路區域商業業態分布雍陽西路區域商業業態分布 8 18 15 3 5 10 6 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 休閑運動男裝女裝童裝皮鞋皮具手機數碼其他 數量 百分比 據不完全統計，商鋪共65家，品牌店比較集中，經營男裝商戶占總量的28%，從此推斷品牌 中男裝比較受消費者歡迎；雍陽西道較寬，路中有護欄隔開，使得顧客過馬路有些不方便， 名牌商品的價位中高，所以整條街的客流量比較少，店面經營情況比較不理想。 概況概況 新興的商業大街 街內多數是經營品牌服裝店 道路較為寬闊，不易堵車，交通非常

30、便利 知名品牌較多，整體屬于中檔, 品質品質 中檔偏高 消費者特征消費者特征 附近居民為主 業態業態 品牌服裝店為主 區場展望區場展望 目前可開發商業用地較少，未來該區域商 業供應量將以底商為主 數據來源：專員通過市場調研 楊崔路商圈業態分布圖楊崔路商圈業態分布圖 39 43 16 25 45 14 68 25 9 4 18 13%14%5%8%15%5%22%8%3%1%6% 0 10 20 30 40 50 60 70 80 五金/建材/模 具 餐飲 旅館 美發/足浴按摩 其它/3網吧2桌 球2魚具 KTV 汽車美容/汽配 /電動/摩托 副食店/超市/ 煙酒 物流 醫療 水暖 數量 百分比

31、 據不完全統計，商圈商鋪共戶306,經營與汽車相關門店共計68戶，占總數22%；經營休閑娛 樂，酒店餐飲共計98戶，占總數32%；經營五金、建材、模具、水暖57戶，占總數31% 其它商戶經營的配套（如生活方面：超區，藥店，商業方面：物流），商鋪數量分布較為平 均，但是經營分布較散，都在省道兩旁。區場集中度不高。 數據來源：專員通過市場調研 機場路商圈業態分布圖機場路商圈業態分布圖 據不完全統計，商鋪共127家，其中餐飲、美容美發、休閑、旅館占區場總量的42%，經營壽 衣、鮮花占有11戶，占總量的9%。其它經營其它生活配套商戶數量不突出。商戶都是在馬路 兩邊，也是同類商戶經營比較分散，導致區場專

32、業化程度不高。 3 29 7 17 29 5 11 20 2 4 2%23%6%13%23%4%9%16%2%3% 0 5 10 15 20 25 30 35 五金 餐飲 旅館 美發/足浴按摩 其它 電動車 壽衣/鮮花 副食店/超市/煙酒 水暖 醫療 數量 百分比 數據來源：專員通過市場調研 城區商業布局城區商業布局泉州商業圈泉州商業圈 泉州商業圈：泉州商業圈：泉州商業圈是武清農貿市場最為集中的商業區之一，該商業圈以泉州路為 中軸線，向東西側擴散，楊村一中周圍集中了少量品牌專營店以及餐飲店 據不完全統計，泉州商圈零散分布的商鋪共167戶，其中服裝、餐飲占總量的41%，是區 場的主體，其它種類分

33、布散亂，而且種類相當齊全。 泉州商圈的租金價格，以泉州路為主干線，商鋪租金在2.65元/m2/天； 泉州商圈的主要特征： 零星商鋪較少，而且經營范圍廣泛； 從經營業態分析占前六位的依次是：休閑運動、服裝類、美發、鞋店、餐飲； 租金的價格，優勢地段一般在2.65元/m2/天； 商業氛圍一般，但品牌店檔次整體為中高。 泉州路商圈業態布圖泉州路商圈業態布圖 據不完全統計，商鋪共167家，泉州路商圈的經營業態集中以休閑運動、服裝類、美發、鞋店、 餐飲為主。通過經營業態的分布情況看，該商圈整體的商業品質不高，主要以低檔消費為主。 泉州路商圈內的商鋪經營餐飲小吃占有了相當的比例。 9 5 12 33 12

34、 6 2 43 8 5 3 5 1 21 29 5%3%7%2%2%7%4%1%26%5%3%2%3%013%17% 0 10 20 30 40 50 休閑運動 男裝 女裝 童裝 內衣 皮鞋皮具 精品首飾 化妝品 餐飲小吃 美容美發 眼鏡 藥店 手機數碼 書店 五金建材 其他 數量 百分比 數據來源：專員通過市場調研 振華路商圈業態分布圖振華路商圈業態分布圖 據不完全統計，商鋪共69家。振華路圈零散分布的商鋪共169戶。 13 4 14 2 33 2 17 3 8 19% 6% 20% 3%4%4%3% 25% 4%12% 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 休閑運動男裝女裝內衣

35、皮鞋皮具精品首飾化妝品餐飲小吃美容美發其他 數量 百分比 數據來源：專員通過市場調研 商業區商業特色對比 商商 業業 區區 商商 業業 特特 征征 泉州商圈泉州商圈 以中檔消費為主 泉州市場為代表的農貿市場代表著專業化商業是區域商業的主要拉動力量 區域內較大量的、密集的居住區為商業區場的發展提供了有利的商業支撐 在泉州路一楊村一中為中心集中了耐克、李寧等較多品牌專營店 常德大街商圈常德大街商圈 具有歷史文化底蘊濃厚的區域 鄉鎮人口是拉動區域商業發展的最主要的消費對象 以低檔消費為主 由于城區中心的舊城改造、區域居住區的減少、區域環境差亂等因素影響，區域的商業發展較為緩慢 隨著舊城開發改造的進程

36、，商業升級的有利趨勢，區域商業發展蘊含較大商機 運河景觀帶的改造對區域商業的發展起到了積極的促進作用 雍陽商圈雍陽商圈 以中低檔消費為主 通訊、服裝是區域商業的代表 區域內大量的、密集的企事業單位為商業區場的發展提供了有利的區場支撐 中信商圈中信商圈 以中高檔消費為主 隨著常德大街的舊城改造工程，有可能使兩個商圈連成一片，從而組合成武清甚至天津都有影響力的巨型 商業聯合體 友誼商場、名都商廈、華潤萬家是區域商業的典型代表 隨著國美家電、蘇寧電器落戶中信商圈，專業化經營的態勢凸現 商業區優劣勢對比商業區優劣勢對比 商業區商業區 優勢優勢 劣勢劣勢 常德大街商圈常德大街商圈 商業發展歷史悠久 商業

37、業態功能豐富 商圈內居住密度較高，區場基礎強 位置優越，交通條件較好 商圈輻射力范圍較廣 商圈內商業競爭激烈，區場壓力大 商業發展趨于飽和，未來發展空間受限 區域環境制約了商業的進一步發展 消費檔次較低，整體提升空間的商業操作周期較長 泉州商圈泉州商圈 商圈的農貿市場底蘊濃厚 區域常駐人口穩定，大量的地產開發項目在此區 域為以后整體改造預留了較大空間，蘊含較大的商機 商圈商業發展緩慢 城區中心的改造，影響了區域商業的發展 區域居住氛圍較偏離城區 雍陽商圈雍陽商圈 商業氛圍濃厚 商圈內事業單位較多密度較高，消費基礎強 商品品質較低 商業的專業化、集約化程度差 商圈輻射范圍以局部區域為主，外區域消

38、費群占少數 中信商圈中信商圈 區域內的消費水平、消費能力較強 商圈的輻射范圍較廣 隨著城區中信各單體商業的發展，區域商業的發 展空間較大 商圈內的區場競爭較強 未來區域的商業壓力較大 商業業態功能重復，以大賣場為主 通過對項目區域區場商業經營業態分布狀況的調查分析，區域區場的商業業態分布呈現以下主要通過對項目區域區場商業經營業態分布狀況的調查分析，區域區場的商業業態分布呈現以下主要 特征：特征： 區域內商業經營業態的分布較為分散，缺乏有序化的區場組織； 區域內商業經營業態占前四位的分別是女裝、男裝、休閑運動、餐飲，其他類型的經營業態分 布較為平均； 區域內除中信商圈均無大型的商業經營業態，商業

39、經營以臨街商鋪的形式為主； 區域內商業經營的檔次較低； 區域內商鋪多以底商的網點經營為主，租金價格在2元/天/。 區域商業區場發展潛力較大，特別是隨著區域內住宅物業的不斷增加及武清城市規劃的不斷 發展，區域商業區場擁有較大的發展空間。 業態分布主要特征業態分布主要特征 綜上所述綜上所述，京津時尚廣場區域現階段的商業發展較為京津時尚廣場區域現階段的商業發展較為 緩慢緩慢，但是隨著區域房地產的發展但是隨著區域房地產的發展（舊城改造舊城改造），及武清城及武清城 市建設的加快存在較大的商業上升需求市建設的加快存在較大的商業上升需求，京津時尚廣場京津時尚廣場區域區域 恰恰存在較大的商業真空地帶恰恰存在較

40、大的商業真空地帶。因此因此，京津時尚廣場京津時尚廣場項目發項目發 展商業物業還是具有相當大的商業空間展商業物業還是具有相當大的商業空間，關鍵在于準確的商關鍵在于準確的商 業形態定位業形態定位。 小結小結 商圈總結商圈總結 武清區經濟發展對項目的影響武清區經濟發展對項目的影響 武清區宏觀經濟的分析表明，武清區的經濟發展保持著高速、健康的發展態勢，經濟總量的高速增長為武 清區商業區場的發展提供了重要的經濟基礎，從近年武清區宏觀經濟的走勢圖可以看出，經濟的發展呈直 線上升的趨勢，表明未來一段時期內武清區的經濟發展將仍然保持著較高速度的上升走勢武清區的經濟發展將仍然保持著較高速度的上升走勢。 隨著武清

41、區經濟的發展， 2008年人均收入已達23283.79元，武清區城區居民的人均可支配收入、職工收入 水平等都有了非常顯著的提高，武清區消費者消費支出也顯著增加，消費支出的增加，為城區商業區場的 發展提供了有利的區場基礎。隨著消費者消費支出能力的提高，消費者的消費水平同時隨之提高。這從武 清區的恩格爾系數的變動方面體現的最為明顯，2006年武清區的恩格爾系數為35.5%，武清區恩格爾系數 的下降反映出武清區居民消費結構的調整，即食品支出下降，衣著、交通和通信、教育文化娛樂服務的支 出比重上升，武清區消費者的消費水平發生了明顯的變化，對高檔消費品的需求明顯增加。武清區消費者的消費水平發生了明顯的變

42、化，對高檔消費品的需求明顯增加。 物業發展建議物業發展建議 區域研究及定位區域研究及定位 思路思路 項目定位及論證項目定位及論證 區域研究區域研究 商圈研究商圈研究 項目定位思路項目定位思路 風格及行道規劃設計建議風格及行道規劃設計建議 地標規劃設計建議地標規劃設計建議 邊緣規劃設計建議邊緣規劃設計建議 節點規劃設計建議節點規劃設計建議 區域規劃設計建議區域規劃設計建議 商業氛圍營造商業氛圍營造 思維導圖思維導圖 購物商業街定位及論證購物商業街定位及論證 武清區域商業區場現狀對未來商業發展的影響武清區域商業區場現狀對未來商業發展的影響 結結 論：論： 武清區的經濟持續、高速發展為商業的發展提供

43、了有利的宏觀經濟環境 城區居民人均可支配收入的提高、消費支出的增長則為城區商業的發展提供 了有利的區場支撐 武清區消費的主要特征是消費水平的不斷提高，居民消費結構發生了重大的 變化 武清武清區域內商業區場的發展空間較大 武清武清區域內消費者消費能力較強，區域商業經營商品檔次以中高檔為主 結合武清項目區域區場環境，考慮到中信商圈對區域商業的影響等因素，對 于本案未來的商業運作而言，差異化補缺定位差異化補缺定位是關系項目的重要因素 武清區域商業區場現狀對未來商業發展的影響武清區域商業區場現狀對未來商業發展的影響 京津時尚商業廣場項目未來的商業定位，確定以大型綜合性京津時尚商業廣場項目未來的商業定位

44、，確定以大型綜合性 街區為依托，走專業化經營的路線（電子數碼、服裝批零街區為依托，走專業化經營的路線（電子數碼、服裝批零 等），經營業態主要考慮滿足區域中檔消費者的消費需求、等），經營業態主要考慮滿足區域中檔消費者的消費需求、 心理需求，如大型餐飲、時尚街、精品、娛樂等，商品檔次心理需求，如大型餐飲、時尚街、精品、娛樂等，商品檔次 以中檔商品為主。以中檔商品為主。 54 從目前看，武清老城片區商業發展成熟，但消費檔次較低，急需升級換代。從 競爭態勢來看，常德大街商圈區域內的“業態”的商業物業同質化競爭激烈，涵蓋 了從服裝、鞋帽、餐飲、精品低、中、各檔次商業，并逐步由單一的零售向餐飲等 多元化功

45、能商業發展。 我們應該如何突破重圍，如何后發制人？我們應該如何突破重圍，如何后發制人？ 定位思路定位思路1 競爭突圍，通過本項目招商定位，特別是業態定位，打競爭突圍，通過本項目招商定位，特別是業態定位，打 造項目核心競爭力造項目核心競爭力 55 從未來片區競爭態勢來看，伴隨著常德大街的商業規劃舊城改造及可能 通過該項目的天津地鐵四號線開通等外部條件利好，所帶來的新消費人流和 更高消費需求的提升，以高檔服裝、娛樂休閑、中高檔餐飲等消費需求日益 擴大。 我們如何差異化定位，如何因勢利導，借勢發展我們如何差異化定位，如何因勢利導，借勢發展 并與之共生？并與之共生？ 定位思路定位思路2 以京津高鐵、地

46、鐵、京津戰略位置重大利好為契機，差異以京津高鐵、地鐵、京津戰略位置重大利好為契機，差異 化競爭。化競爭。 56 本項目所屬老城商圈，共享老城商圈輻射范圍人流商氣及知名度。 市場環境市場環境 項目條件項目條件 客戶構成客戶構成 優勢：優勢：地段交通條件優越。 劣勢：劣勢：本項目商業缺乏主力店的商業影響，商業推廣影響較低，在 常德大街與中信的夾縫中較難精準定位 共享老城商圈內居民、外來打工者以及小白領等中產階層的消費者和鄉 鎮進城居民為主、部分其它城區如北辰區等外來客戶資源。 立足武清、滿足鄉鎮需求，面向天津，立足武清、滿足鄉鎮需求，面向天津，實現可成長性商業實現可成長性商業 定位定位 定位思路定

47、位思路3 1 1、本項目所屬老城商圈規模較大、檔次較低、周邊、本項目所屬老城商圈規模較大、檔次較低、周邊升升級，配套不斷完善，加之遠景規劃的地鐵開通、級，配套不斷完善，加之遠景規劃的地鐵開通、 舊城改造、交通環境改善等利好，商圈輻射力進一步擴大。舊城改造、交通環境改善等利好，商圈輻射力進一步擴大。（定位要有較強的市場輻射力）（定位要有較強的市場輻射力） 2 2、鑒于武清區域產業結構，特別是工業發展，老城商圈的主力消費群檔次較低，消費力有限。這種狀、鑒于武清區域產業結構，特別是工業發展，老城商圈的主力消費群檔次較低，消費力有限。這種狀 況在短期內無法改變。況在短期內無法改變。（定位要以本項目區域

48、消費者為依托）（定位要以本項目區域消費者為依托） 3 3、本項目所屬老城商圈以青年消費者為代表的主流消費群，仍以實用性消費為主，但對餐飲娛樂休閑，、本項目所屬老城商圈以青年消費者為代表的主流消費群，仍以實用性消費為主，但對餐飲娛樂休閑， 以及時尚、流行的消費也有較大需求。以及時尚、流行的消費也有較大需求。（定位要注意補差）（定位要注意補差） 啟示一啟示一 啟示一啟示一 啟示一啟示一 啟示錄啟示錄 項目定位方向項目定位方向 通訊數碼城通訊數碼城 滿足消費實用性消費為主，時尚、流行性消費產品（如服飾、通訊數碼等多種商品）補充滿足吃、喝、玩、樂的一站式需求滿足消費實用性消費為主，時尚、流行性消費產品

49、（如服飾、通訊數碼等多種商品）補充滿足吃、喝、玩、樂的一站式需求 男女、兒童服飾、鞋男女、兒童服飾、鞋 帽、精品批發零售等帽、精品批發零售等 多業態多元化休閑、多業態多元化休閑、 娛樂、餐飲娛樂、餐飲 商業街購物中心商業街購物中心 定位？定位？ 本項目的突破口？本項目的突破口？ 思維的困局思維的困局 定位方向是否適合本項目？定位方向是否適合本項目？ ？ 進一步論證定位方向的可行性！進一步論證定位方向的可行性！ 物業發展建議物業發展建議 區域研究及定位區域研究及定位 思路思路 項目定位及論證項目定位及論證 區域研究區域研究 商圈研究商圈研究 項目定位思路項目定位思路 風格及行道規劃設計建議風格及

50、行道規劃設計建議 地標規劃設計建議地標規劃設計建議 邊緣規劃設計建議邊緣規劃設計建議 節點規劃設計建議節點規劃設計建議 區域規劃設計建議區域規劃設計建議 商業氛圍營造商業氛圍營造 思維導圖思維導圖 購物商業街定位及論證購物商業街定位及論證 案例及經驗參照案例及經驗參照 商業形態分布情況商業形態分布情況 國際經驗國際經驗 目前國際通行的商業區結構和業態分布為，購物占30-35%，餐飲企業占20-25%， 休閑、娛樂、酒店、服務等占30-40%。 美國第五大道 案例及經驗參照案例及經驗參照 商業形態分布情況商業形態分布情況 我國經驗我國經驗 根據中國步行商業街工作委員會對全國二十多條著名商業街的調