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物業(yè)服務(wù)管理公司設(shè)施設(shè)備綜合控制程序（6頁）.pdf

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物業(yè)服務(wù)管理公司設(shè)施設(shè)備綜合控制程序（6頁）.pdf

1、1.1 設(shè)施設(shè)備綜合管理規(guī)定 1.1 設(shè)施設(shè)備綜合管理規(guī)定 1 目的 1 目的從總體上確立各類設(shè)施設(shè)備的管理要求，確保各類設(shè)施設(shè)備管理工作的統(tǒng) 一、完整和完善。 2 適用范圍 2 適用范圍適用于公司各部門對設(shè)施設(shè)備的綜合管理。 3 引用標(biāo)準(zhǔn)和文件 3 引用標(biāo)準(zhǔn)和文件 3.1 ISO9001：20006.1 資源提供 6.3 基礎(chǔ)設(shè)施 6.4 工作環(huán)境 3.2 公司質(zhì)量手冊第六章第一節(jié) 資源的提供與管理 4 職責(zé) 4 職責(zé) 4.1 各小區(qū)/大廈管理處具體負(fù)責(zé)本小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的管理。 4.2 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)對小區(qū)的設(shè)施設(shè)備管理工作進(jìn)行組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。 4.3 維修中心和各小區(qū)維修組負(fù)責(zé)責(zé)任范

2、圍內(nèi)設(shè)施設(shè)備維修和維護(hù)，建立設(shè)備臺帳。 5 程序要求5 程序要求 5.1 設(shè)施設(shè)備管理流程圖（附后) 5.2 設(shè)施設(shè)備的交接驗(yàn)收 5.2.1 公司在接管新物業(yè)時(shí)，主管責(zé)任部門負(fù)責(zé)按國家的法律法規(guī)、設(shè)備使用說明書和設(shè)施設(shè)備移交清單等相關(guān)資料對接管區(qū)域的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收。對達(dá)不到要求的，應(yīng)通知有關(guān)單位進(jìn)行整改。設(shè)備的接管由主管責(zé)任部門辦理相應(yīng)手續(xù)，相關(guān)資料由主管責(zé)任部門復(fù)核存檔。（設(shè)施設(shè)備管理納入維修中心管理的小區(qū)或大廈，維修中心為設(shè)施設(shè)備管理的責(zé)任部門；未納入維修中心管理的設(shè)施設(shè)備管理的責(zé)任部門為小區(qū)或大廈管理處。) 5.2.2 設(shè)施設(shè)備正式接管后，由主管責(zé)任部門進(jìn)行清點(diǎn)，并

3、分別在設(shè)施/設(shè)備臺帳上登記。 5.2.3 新接管物業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接驗(yàn)收操作具體見設(shè)施設(shè)備交接驗(yàn)收制度。 5.3 設(shè)備的購置 5.3.1 設(shè)備的決策與選擇 5.3.1.1 使用部門根據(jù)需要提出購置申請，由該部門組織進(jìn)行可行性論證后呈報(bào)總經(jīng)理審閱。總經(jīng)理批準(zhǔn)后，由工程部對同類多家產(chǎn)品做出經(jīng)濟(jì)技術(shù)性能綜合評價(jià)提交總經(jīng)理決策。具體操作詳見設(shè)備購置規(guī)程。 5.3.1.2 工程部負(fù)責(zé)對設(shè)備進(jìn)行綜合評價(jià)。必要時(shí)應(yīng)采取以下措施： a) 了解國內(nèi)外市場信息，如生產(chǎn)廠家、價(jià)格、質(zhì)量、性能等； b) 向經(jīng)初步挑選的供貨方索取報(bào)價(jià)單、技術(shù)說明書等有關(guān)資料。 5.3.2 設(shè)備采購的審批 5.3.2.1 總經(jīng)

4、理根據(jù)工程部提交的綜合評價(jià)及申請的實(shí)際情況對設(shè)備采購進(jìn)行審批。所有權(quán)屬于業(yè)主的設(shè)備在經(jīng)過總經(jīng)理審核后由管理處呈報(bào)給業(yè)主委員會審批。 5.3.3 設(shè)備的采購設(shè)備在辦妥購置審核手續(xù)后，按“公開、公平、公正”原則采用詢價(jià)、議價(jià)、招標(biāo)等形式，由相關(guān)部門進(jìn)行采購。 5.3.4 設(shè)備的驗(yàn)收 5.3.4.1 外購設(shè)備到貨后，應(yīng)由工程技術(shù)部、采供部門和設(shè)備使用部門一起參加開箱驗(yàn)收，并將驗(yàn)收情況記錄在“設(shè)備開箱驗(yàn)收單”中，有關(guān)技術(shù)資料由工程技術(shù)部收集存檔。 5.3.4.2 在驗(yàn)收中，如發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時(shí)向有關(guān)方面查詢或向責(zé)任方索賠，如設(shè)備驗(yàn)收不合格，由采購人員與供貨方進(jìn)行交涉和處理。 5.3.4

5、.3 對技術(shù)要求比較復(fù)雜，且公司無法進(jìn)行驗(yàn)收的，由工程技術(shù)部報(bào)告總經(jīng)理批準(zhǔn)后，委托第三方驗(yàn)收，工程部及相關(guān)部門協(xié)同參加。 5.3.5 安裝、調(diào)試和移交 5.3.5.1 需要安裝的設(shè)備，如水泵、巡更設(shè)備等，其安裝工作由工程技術(shù)部負(fù) 責(zé)組織實(shí)施，工程部可獨(dú)立完成該項(xiàng)工作，也可委托專業(yè)單位進(jìn)行檢查、調(diào)試，確信達(dá)到技術(shù)規(guī)定的要求后，即可提交驗(yàn)收。 5.3.5.2 工程技術(shù)部、安裝單位會同使用部門對設(shè)備進(jìn)行安裝驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，必須填寫“設(shè)備安裝驗(yàn)收交接報(bào)告 ”移交給使用部門。詳見設(shè)備驗(yàn)收、安裝與移交規(guī)程。 5.4 設(shè)施設(shè)備的檔案管理 5.4.1 技術(shù)資料的管理 5.4.1.1 公司自有設(shè)備（

6、所有權(quán)屬于公司)的技術(shù)資料應(yīng)集中交工程技術(shù)部歸檔，并進(jìn)行統(tǒng)一管理。工程部可對技術(shù)資料進(jìn)行備份，視情況在統(tǒng)一登記后分發(fā) 給使用部門。 5.4.1.2 業(yè)主所有設(shè)備（所有權(quán)屬于業(yè)主）的技術(shù)資料由小區(qū)管理處歸檔，并進(jìn)行統(tǒng)一管理。 5.4.2 設(shè)備的檔案管理工程技術(shù)部負(fù)責(zé)對設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一分類和編號，并建立設(shè)備臺帳由專人負(fù)責(zé)保管。各管理處應(yīng)建立設(shè)備分類臺帳。具體操作詳見設(shè)施設(shè)備檔案管理制度。 5.5 設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)與維修 5.5.1 設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)和維修 5.5.1.1 各小區(qū)維修組應(yīng)對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)排除，具體操作詳見設(shè)施設(shè)備日常巡檢制度。 5.5.1.2 設(shè)

7、備的定期維護(hù)保養(yǎng)由專職維修人員完成，具體操作詳見設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。 5.5.1.3 電梯、水泵、鍋爐、冷水機(jī)組等重要設(shè)備必須由專人管理、維護(hù)、檢修，并建立相應(yīng)的機(jī)房管理制度。 5.5.1.4 發(fā)生設(shè)備事故后，事故發(fā)生部門應(yīng)填寫“設(shè)備事故報(bào)告書” ，經(jīng)工程技術(shù)部經(jīng)理簽署意見后，送總經(jīng)理批示，轉(zhuǎn)由工程部和相關(guān)部門處理。 5.5.1.5 維修中心、各小區(qū)維修組負(fù)責(zé)指定責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的年度維修保養(yǎng)計(jì)劃，報(bào)工程技術(shù)部審核后實(shí)施，具體操作詳見設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 5.5.1.6 設(shè)施設(shè)備如發(fā)生故障或損壞，則應(yīng)由使用部門報(bào)維修組或維修中心進(jìn) 行維修。具體操作詳見日常報(bào)修規(guī)程。 5.5.

8、1.7 業(yè)主需要維修、安裝等服務(wù)的，由小區(qū)維修組提供，具體操作詳見日常報(bào)修規(guī)程。 5.5.2 監(jiān)視和測量裝置的管理 5.5.2.1 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)建立監(jiān)測設(shè)備的定期校準(zhǔn)計(jì)劃，并做好各類校準(zhǔn)、鑒定記錄。 5.5.1.2 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)監(jiān)測設(shè)備的校準(zhǔn)、鑒定，本公司無法鑒定或國家規(guī)定的應(yīng)送國家專門檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行“外檢” ，其余設(shè)備則由工程部負(fù)責(zé)進(jìn)行“內(nèi)檢” ，具體操作詳見監(jiān)視和測量裝置控制規(guī)程。 5.5.3 設(shè)備的封存和啟封 5.5.3.1 各部門根據(jù)需要停用某設(shè)備或新購未使用達(dá)三月以上的設(shè)備，由維修中心或維修組對設(shè)備進(jìn)行封存處理，并在設(shè)備檔案中予以記錄。 5.5.3.2 需要重

9、新使用封存設(shè)備時(shí)，應(yīng)由維修中心或維修組進(jìn)行啟封檢查和試運(yùn)行，確認(rèn)合格后方可投入使用，并在原檔案中注明啟封日期和相關(guān)事項(xiàng)。 5.5.4 維修零備件管理維修中心負(fù)責(zé)組織維修零備件管理，各小區(qū)維修組負(fù)責(zé)本小區(qū)的維修零部件管理。具體操作詳見維修零部件管理制度。 5.6 設(shè)施設(shè)備的改造和更新當(dāng)原有設(shè)施設(shè)備已不能適應(yīng)需要時(shí)，可由使用部門提出申請，經(jīng)工程部簽署意見后，報(bào)總經(jīng)理審批。所有權(quán)屬于業(yè)主的還需報(bào)業(yè)主委員會審批。如果屬于改造范疇，則由工程技術(shù)部會同有關(guān)部門實(shí)施，具體操作見設(shè)備更新改造和大修管理規(guī)程和共用設(shè)施大中修管理規(guī)程；如果屬于更新范疇，則由使用部門按設(shè)備購置程序辦理。 5.7

10、設(shè)備的報(bào)廢 5.7.1 設(shè)備的報(bào)廢應(yīng)由使用部門提出申請，由工程部負(fù)責(zé)進(jìn)行技術(shù)鑒定，確認(rèn) 符合報(bào)廢要求后，填寫“設(shè)備報(bào)廢申請單” ，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后由使用部門作報(bào)廢處理（所有權(quán)屬于業(yè)主的還需經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn))，設(shè)備作報(bào)廢處理后，財(cái)務(wù)部應(yīng)注銷設(shè)備資產(chǎn)，各建帳部門應(yīng)注銷設(shè)備臺帳。 5.7.2 報(bào)廢設(shè)備有多種處理方法具體可作如下處理： a) 出售； b) 零拆，對可利用零部件進(jìn)行拆除備用； c) 無用部件作廢品處理； d) 處理資金交財(cái)務(wù)部作設(shè)備殘值處理。 5.8 意外事件處理預(yù)案 5.8.1 電梯緊急援救預(yù)案維修組接到報(bào)告后，立即派人前往電梯機(jī)房，切斷機(jī)房主電源并對曳引機(jī)進(jìn) 行手動(dòng)操作，使電

11、梯轎廂移至最近層平層處，打開廳門、轎門放人或卸貨。具體操作見電梯應(yīng)急處理規(guī)程 5.8.2 斷電預(yù)案當(dāng)發(fā)現(xiàn)停電時(shí)，配電房值班人員應(yīng)首先確認(rèn)是外線停電還是內(nèi)部故障。如果是外線停電，應(yīng)立即進(jìn)行倒閘操作，將負(fù)荷切換到另一個(gè)供電回路上。如果是內(nèi) 部跳閘，則應(yīng)先把分開關(guān)拉開，進(jìn)行檢查。沒有異常情況就試送總開關(guān)，再試送各分開關(guān)。如果發(fā)現(xiàn)異常，應(yīng)迅速派出維修人員搶修。具體操作見供電系統(tǒng)應(yīng) 急處理規(guī)程 5.8.3 斷水預(yù)案如果是內(nèi)部水管爆裂或其他故障而導(dǎo)致停水，維修組應(yīng)迅速派出人員搶修。如果是外部停水，維修組應(yīng)立即通知水廠搶修并切斷所有公共區(qū)域用水，以保證業(yè)主用水得以暫時(shí)維持。具體操作見給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程 6 相關(guān)文件 6 相關(guān)文件設(shè)施設(shè)備日常巡檢制度設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程維修零部件管理制度維修工具管理制度供電系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程電梯應(yīng)急處理規(guī)程日常報(bào)修規(guī)程設(shè)備事故處理規(guī)程設(shè)備更新改造和大修管理規(guī)程共用設(shè)施大中修管理規(guī)程 7 流程圖 7 流程圖設(shè)備的購置分類、編號、建檔建賬使用與維護(hù) 修理改造與更新報(bào)廢設(shè)施設(shè)備的交接驗(yàn)收

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