上海張江商務(wù)區(qū)-辦公市場分析報告(6頁).pdf
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上海張江商務(wù)區(qū)-辦公市場分析報告(6頁).pdf
1、01辦公市場分析 | 張江商務(wù)區(qū) 作為浦東新區(qū)重點發(fā)展區(qū)域之一,張江商務(wù)區(qū)一直緊跟時代、持續(xù)發(fā)展。張江總部園、上海集成電路設(shè)計產(chǎn)業(yè)園、張江在線新經(jīng)濟園在 2020 年初正式開園,吸引來自生物醫(yī)藥、集成電路、人工智能、創(chuàng)新研發(fā)平臺等領(lǐng)域的大量總部企業(yè)入駐,為張江科學(xué)城注入新活力。疫情期間,50個重點項目集中簽約、開工啟動,相較于同時期其他商務(wù)區(qū),張江商務(wù)區(qū)相關(guān)工作進度穩(wěn)步推進,辦公租賃市場保持活躍。 區(qū) 塊 分 析 1、區(qū)塊基本情況 張江商務(wù)區(qū)位于浦東中部,目前區(qū)塊內(nèi)有兩條軌道交通,2 號線貫穿張江北和張江東區(qū)域, 02 13 號線途徑張江南延伸區(qū)域,張江南區(qū)域暫無軌道交通。商業(yè)配套方面,張江北
2、區(qū)域配套最為齊全,共有 3 個商業(yè)綜合體,包括目前張江規(guī)模最大的商場長泰廣場;張江南延伸和張江東區(qū)域分別有 2 個和 1 個商業(yè)綜合體,但規(guī)模均不大;張江南區(qū)域暫時僅有少量園區(qū)配套。 張江科學(xué)城致力于培育高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè), 依靠政策扶持, 大量醫(yī)藥生產(chǎn)基地、創(chuàng)新研發(fā)中心扎根于此,同時也聚集了較多來自集成電路、人工智能等行業(yè)的企業(yè)。為推動相關(guān)企業(yè)發(fā)展,張江商務(wù)區(qū)對初創(chuàng)科技企業(yè)推出專項補貼政策,現(xiàn)有政策包括:1)房租補貼政策,補貼 03 面積最高 200 ,補貼額度不超過 2 元/天,補貼總金額最高不超過 15 萬;2)小張江專項補貼,共有 33 項,例如研發(fā)投入補貼、孵化畢業(yè)補貼、股
3、權(quán)融資補貼等;3)疫情期間人社補貼,例如創(chuàng)初期社會保險費補貼、疫情期間浦東新區(qū)創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款和貼息等。 2)區(qū)塊價格分析 ? 低端和中端市場 租金方面來看, 2019年至2020年張江商務(wù)區(qū)辦公平均租金整體比較平穩(wěn), 未出現(xiàn)較大波動,在進入 2021 年后開始有所提升,中端市場租金上漲幅度大于低端市場,前三季度累計漲幅相差約2%,主要原因是中端市場租金水平相較全市中端而言處于低位,提價空間大于低端市場。具體來看,低端市場 2021 年第一季度平均租金在 2.8 元/天,經(jīng)過兩個季度的連續(xù)增長,平均租金在第三季度達到 3 元/天。中端市場 2020 年辦公平均租金在 3.7-3.8 元/天徘徊,于 2021 年二季度增至 4 元/天、漲幅高達 8%,三季度延續(xù)二季度增長行情,但漲幅明顯收窄,平均租金小幅提升至 4.1 元/天。 空置率方面, 低端市場租賃情況長期良好、 租戶穩(wěn)定, 個別園區(qū)近兩