1、長江大學十四教學實驗大樓物業管理服務投標方案投標項目：長江大學十四教學實驗大樓物業管理投標人：荊州市利嘉物業管理有限公司地址：武德路99號觀邸城市別墅3301號2007年8月22日目 錄第一部分 商務文件第一節 投標方案及法人代表授權委托書第二節 投標報價及說明第三節 投標資格證明文件第四節 公司簡介第二部分 物業管理方案第一章 管理服務理念和目標第一節 整體服務思路與服務重點第二節 管理服務理念第三節 管理目標 第二章 管理組織及制度第一節 項目管理機構圖第二節 工作職能組織運行圖第三節 項目經理管理職責及內部管理職責第四節 日常管理制度和考核辦法（目錄）第三章 管理服務人員配備第一節 配置

2、各崗位人員的具體情況第二節 項目經理人簡介第三節 各崗位人員任職標準第四節 人員開發和培訓第四章 物業管理服務內容及標準第一節 保潔服務第二節 綠化養護第三節 維修維護管理第四節 治安防范管理第五節 整體管理工作計劃第三部分 物業管理案例第一節 在管物業簡介第二節 管理處簡介第三節 管理處組織架構圖第四節 管理理念與措施第五節 管理成效第四部分 投標報價第一節 報價包括的主要項目第二節 物業管理服務包干費用匯總表第一部分 商務文件第一節 投標方案及法人代表授權書投 標 書長江大學：根據貴方長江大學十四教學實驗大樓物業管理招標的招標文件，我方正式授權我公司項目經理蔡開宇作為荊州市利嘉物業管理有限

3、公司的全權代表，負責處理投標及中標后簽訂合同等有關事宜。據此函，簽字人茲宣布同意：1、我方愿意按照招標文件中規定的各項條款和要求，十四教物業管理服務的投標總價為人民幣每年肆拾萬零伍仟陸佰陸拾貳元（405662.00元/年；詳見投標價表）。2、如果我方中標，我方將履行招標文件中規定的每項要求，按期、按質、按量完成管理任務。3、我方愿意按照“中華人民共和國合同法”及招標文件的規定，承擔合同執行的責任和義務。4、同意本投標方案的有效期為開標日期算起7天，在此期間我方保證不改變投標總價格、交貨期、承擔全部義務，不收回投標保證金。5、同意按招標文件的規定，遞交人民幣伍仟圓整（5000元）的投標保證金。在

4、上述投標有效期內，如果我方撤回投標或中標后拒絕簽訂合同或簽訂合同后不履行合同，投標保證金歸貴方所有。6、提交包括下述文件在內的共二份投標文件，其中正本一份，副本一份。61投標方案及法人代表授權書；62投標報價書及附表；63投標資格證明文件；64已遞交投標保證金的證明文件。投標人名稱：荊州市利嘉物業管理有限公司（公章）法人代表 （簽章）：投標人代表（簽章）：通訊地址：武德路99號觀邸城市別墅商業3301號 郵政編碼：434000電 話：0716-8269288 傳 真：8250858開戶銀行：中國農業銀行荊州支行 賬號： 25100 104 000 3083 2007年8月22日法人代表授權書長

5、江大學：現委派蔡開宇（居民身份證號421003197208233517）參加你校組織的招標活動，全權代表我單位簽署投標文件、簽訂合同及處理一切與授權有關的事宜。附被授權人情況：姓名：蔡開宇 性別：男 職務：項目經理詳細通訊地址：荊州市武德路99號觀邸城市別墅商業3301號 郵政編碼：434000聯系電話：0716-8269288 手 機：13872328080 授權單位名稱（公章）： 法人代表（簽章）：2007年8月21日被授權人身份證復印件：第二節 投標報價及說明投標項目名稱：長江大學十四教學實驗樓物業管理投標報價：人民幣每年肆拾萬零伍仟陸佰陸拾貳元￥：405662.00元/年報價說明：1、

6、以上投標報價的測算辦法和明細見本投標方案第四部分。2、我公司愿意按照招標文件中附件三之中標優先條款在中標后免費安裝電子監控和電子巡更設備。3、本報價僅按招標文件所附及甲方答疑說明的條件測算。4、如我公司中標，承諾按照招標書中商務條款所附條件處理驗收及付款。第三節 投標資格證明文件一、投標人一般性概況荊州市利嘉物業管理有限公司是一家新興的物業管理服務商，注冊成立于2005年11月，公司具有物業管理企業暫定資質，共有員工35人。目前受托管理管理面積5.7萬平方米。我們的服務理念：服務創造價值，品質成就未來。我們的服務宗旨：客戶滿意是我們永恒的追求。企業情況一覽表企業名稱荊州市利嘉物業管理有限公司法

7、定代表人王芳工商注冊號4210001113880企業成立時間2005年11月25日注冊地址荊州市沙市區江津西路北湖小區荷村2棟聯系地址荊州市武德路99號觀邸城市別墅商業南三層聯系電話/傳真0716-8517680 8269288企業類型有限責任公司企業規模注冊資本50萬元人民幣、從業人數在編35人。最近有無涉訴案件無任何涉訴案件二、公司工商營業執照（復印件）三、公司稅務登記證（復印件）四、公司物業管理資質證（復印件）第四節 公司簡介一、荊州市利嘉物業管理有限公司簡介荊州市利嘉物業管理有限公司是一家新興的物業管理服務商，注冊成立于2005年11月，是荊州市物業管理協會會員單位。目前共有員工35人

8、，所有管理人員均持有建設部物業管理經理上崗資格證，有工程師2人，會計師1人。公司骨干員工都有在紅苑大酒店、順馳太陽城、投資廣場等本地或深圳等地的星級酒店和名企大型住宅、國優寫字樓項目多年工作經歷。利嘉物業秉承“服務創造價值，品質成就未來”的理念、以“客戶滿意是我們永恒的追求”為宗旨，倡導“以人為本”的親情管理模式，視客戶為我們朝夕相伴的親人和朋友，珍惜客戶的信任，以積極熱情的心態去滿足客戶的服務需求，把誠信的服務和客戶發自內心的贊譽，視作公司發展最牢固的基礎。公司主要業務范圍為各類小區大廈等物業管理服務、提供物業管理專業咨詢、培訓服務和專業保潔、高空外墻清洗、物業設施設備維修等。目前公司接管物

9、業項目有荊州觀邸城市別墅住宅小區項目和長途電信傳輸局機關辦公樓與生活小區項目，簽約咨詢顧問項目有安徽中百物業的格林春天和荊州恩地物管公司的蔚藍水岸項目，直接管理面積5.7萬平方米，簽約顧問管理面積超過20萬平方米。公司創辦的中國物業管理在線網站（網址http:/）和中小城市物業管理論壇被中國現代物業管理雜志評為中國物業管理領航品牌。2007年，公司所管觀邸小區項目先后榮獲市物業管理優秀示范小區稱號和湖北省“十五”期間優秀住宅小區稱號。二、我們的優勢1、利嘉物業核心管理人員是伴隨著利嘉物業公司誕生、發展過程逐步鍛煉、成長，并始終以感恩的心態和身為利嘉物業人的自豪感和使命感來規范和努力工作，自始至

10、終有著濃烈利嘉物業情結的職業經理人。2、利嘉物業核心管理層是由一批深愛物業與酒店管理管理事業并在物業管理行業拼搏實踐5-10年，在投資廣場、順馳等知名企業工作多年，有專業深度積累、正值而立之年的職業經理人共同組成的物業管理團隊。他們一方面能在日常管理中帶給員工最直接的思想、經驗灌輸，另一方面能為接管物業提供獨到創意及全面建議。3、利嘉物業的市場化、經營型定位與探索以及團隊的整體磨練，己造就利嘉物業人樂觀、自信、團結、務實、求真、高效、重管理善經營的工作作風。4、利嘉物業資質齊備、制度完善，在行業中己樹立的良好口碑與聲譽，能夠給所有的客戶帶來優質管理服務的信心保證，展現物業投資的價值和潛質。5、

11、利嘉物業引進國際知名物業管理顧問戴德梁行等行業先進的管理模式，最優化和科學的管理方案，致力做物業管理這一勞力密集型行業中的管理密集型企業，能有效的提高管理服務效率，降低管理成本，創造盈利的空間。6、成熟、專業的服務資歷和經驗，能在最短的時間內，度身組建物業管理服務隊伍，并透過有系統的培訓及標準化的規章流程，使管理服務有序開展。第二部分 物業管理方案第一章 管理服務理念和目標第一節 整體思路與服務重點十四教學實驗大樓所處地理位置相對獨立，建筑面積較大，根據本物業規劃布局，建筑風格，智能化硬件設施設置及使用性質等特點，計劃設置專門的駐校區管理處。管理處在合同期內負責對所有涉及乙方（物業管理公司）服

12、務范圍內的事項進行專業管理，并受委托方（甲方）指導，負責管理下轄的安全保安隊組、保潔綠化班組、物業服務班組，使其按照“四個統一”和ISO9001：2000質量服務體系要求規范操作，并及時保持與委托方（甲方）聯系，主動接受其監督和指導，對欠完善的事項及時改進，努力為校區師生營造一個安全有序、環境優美、健康舒適的工作和學習環境。以下是我們對項目管理重點的思考：一、做細基礎服務，營造良好環境。通常我們把物業項目的保安、保潔、設施設備和綠化等維護管理三方面工作作為物業管理的基礎服務。根據長江大學十四教學實驗大樓圍合布局建筑、開放式出入、教學實驗和辦公功能、人流密集等特點，我們著重通過以下管理努力為校區

13、師生營造一個安全、有序、優美、舒適的工作和學習環境：1、安全保衛方面我們計劃從現場秩序控制、緊急事故預案、安保人員形象三個重點提供外松內緊、有效管理的安全保衛服務。現場秩序控制主要是通過了解掌握大樓教職員工、學生的出入情況、加強樓內外巡邏處置、進行車輛停放監管來營造良好的教學和辦公秩序，杜絕設施設備的人為損毀被盜和打架斗毆等情況。如我公司中標，計劃在校區南、西、東三個出入口設置固定安保崗進行出入疏導和車輛停監管理，并安排2名專門的巡邏人員不間斷的對大樓內外進行巡邏，及時處置巡邏中發現的可疑人員和突發事故。為保證巡更質量，如中標我公司將自行配備電子巡更系統和必要的監控設施。緊急事故預防主要是通過

14、制訂切實可行的公共緊急事故處置預案、加強對消防設施的維護管理、配合校方保衛處對師生進行安全宣傳、定期進行消防等突發事故處置演習四個方面來預防發生火災等影響公共安全的事故發生，以及萬一發生公共緊急事故后能夠迅速有效的避免和減少損失。在涉及到一切公共安全事故處置過程中，我們將貫徹“以人為本、兼顧財物”的方針，以保證人的生命安全為定第一要點。安保人員形象不僅可以提高公眾對校區公共秩序管理的信心，對鼓舞安保人員的士氣、保證作業品質也有積極意義。我們計劃通過準軍事化管理、統一著裝佩帶標識、定時設置禮儀立崗、規范服務語言和動作、開展與師生的籃球賽活動、強調熱情主動提供針對師生的各項協助服務等方面來做好這項

15、工作。另外，如果我們公司中標該項目，我們還可以與本項目僅一路之隔的我公司管理的觀邸城市別墅項目進行資源共享，確保在人力等方面進行充足的調配，并減小管理成本。2、保潔服務方面根據招標文件，十四教學實驗大樓公共區域（道牙線以內及周邊綠化帶）的保潔主要包含道路、空地、綠化帶、樓梯、走廊、天臺、露臺、各教室、桌椅板凳等日常抹塵保潔和定期清洗、消殺等。根據甲方提供的總建筑面積大約在3萬平米。我公司在物業管理方面有非常好的優勢，我們的保潔骨干員工都是從事專業保潔工作5年以上，接受過多年的專業培訓，熟悉清潔工具和專業藥劑的性能和使用。在本項目中我們計劃實施機械化、專業化的星級酒店式PA保潔服務，如我公司中標

16、，我們將自行配置電動洗地機、吸塵吸水機、榨水車、洗地蠟拖、玻璃除靜電清洗工具以及采用分區包干、聯合作業的管理方式，利用專門的全能清潔劑進行校區公共區域（PA）的保潔作業。在人力的管理上，我們也將采取加強培訓和人性化管理等措施。 由于本項目是一個人流集中的公共物業，如我公司中標，我們將非常重視公共衛生的管理，制定包括“SARS”防治等處置預案，定期對樓內進行消毒殺蟲。3、設施設備維護我公司現有從事酒店和大廈設施管理工作10年以上的專業工程師2名。在大樓設施設備的管理方面，我們將采取建立設備臺帳、制定維保計劃、實施預防性維護、日常巡查檢修的專業管理流程對大樓所有設施設備進行有效管理。4、綠化和其他

17、管理我公司現有管理的綠化面積達2萬平米以上，有全套專門的綠化養護設施設備，并聘請了市園林管理處專家作為技術指導。如我公司中標，計劃在本項目配備專業的園藝工一人，對校區的園林綠化進行日常修剪和病蟲防治等管養；結合我公司現有的人力和資源優勢，可根據甲方需要額外進行花卉的生產，在大樓公共區域進行盆栽植物的擺放，節假日和重大活動期間可以提供廉價優質的大量花卉租擺放。二、接受業主監督，爭取理解支持。我公司一貫非常重視業主方的意見和建議，我們深刻的理解到物業管理的服務本質，對內提出了“用心至真、服務至誠”的口號來要求所有員工真正樹立以客為尊的服務意識。我們也深刻認識物業管理是需要物業的業主（包括產權人和使

18、用人）理解和支持才能真正做好的，我們極力追求“合作共贏”的完美。如我公司中標，首先嚴格按照物業管理條例及有關法律、法規、政策規定規范操作，認真履行物業服務合同，在此基礎上主動加強與己方的溝通，接受監督和指導，積極采納甲方的意見，及時改進我們的服務，爭取獲得甲方管理層和校區教職員工、學生的廣泛滿意和理解支持。 我們承諾每周定期提交工作總結與計劃，按照甲方的需求主動向甲方匯報工作，設置和公布公司服務品質投訴電話、電子郵件、網站等，對甲方和物業使用人的投訴限時整改，并做到回訪率100%。三、實施規范管理，保證服務品質。如我公司中標，我們按照一貫的嚴謹管理風格，將根據項目實際情況，參照ISO9000質

19、量管理體系標準制訂整套的質量管理手冊、標準作業程序、工作指導手冊以及支持性表單，全面建立過程化品質監管考核體系。目前我們已經在所管項目實踐這一管理思路，并已從中得到良好的效益，由于管理規范、落實到位，我們管理的項目無一例重大客訴或被盜等安全事故發生，亦歡迎甲方隨時進行考察指導。在服務標準上，按照星級酒店管理及服務模式執行：所有工作人員統一著裝，微笑服務，嚴格遵守作業流程確保服務標準化和規范化；在具體的操作上，為體現酒店式服務的規范和溫馨，讓本項目成為我公司物業管理服務的亮點，我們將在服裝式樣、服務流程設計等方面進行特色創新，如安全護衛人員我們就要求服裝上不是生硬的制服而既顯職業標志又能體現柔和

20、風格，在提供安全防范巡邏和停車引導服務的同時還充當咨詢解答和引導服務員，主動為前來訪問者帶路等等。由于本項目是學校教學樓，在開放時間上有特別之處，如寒暑假等情況。因此，我們將根據實際開放需求的時間段要求來分配安排任務，嚴格遵守作業流程確保服務標準化和規范化，貫徹我公司服務到最小細節的管理理念，從人、工具等硬件和培訓、品質管理等軟件兩個方面入手，確保服務標準得到真正的落實和體現。四、特色便利服務，滿足業主需求。根據招標項目是集行政辦公、教學、實驗為一體化的綜合性教學樓物業的特點，我公司將結合我們在本市多年服務經驗積累的優勢資源，提供以下有償特色服務：1、在星期六、日及法定節假日提供往返市區和其他

21、重點師生集散地的校巴交通服務；2、為教職員工、學生提供包括打印、復印、傳真、裝訂、票務等商務服務；3、根據校區行政辦公、學術交流等需會議功能的特點，提供全方位的會務服務；4、為教職員工、學生提供洗衣、送餐、保潔等鐘點工服務；5、為教職員工、學生提供電腦、空調、小家電維修服務；6、為貴校在設施設備維護方面提供技術性的支持；7、協助校方開展有特色的校區文化活動，共建和諧、友好、團結的校園；8、提供質優價廉的鮮花、禮儀及接待服務。第二節 管理服務理念一、管理理念我們倡導“管理和服務相結合，以服務為主”的理念。在管理學中，管理和服務似乎是辯證的矛盾統一體，只有將兩者有機的結合，方能實現管理和服務水平的

22、同步提升，并獲得持續改進。尤其是以提供無形服務為本的物業管理，其必須依照有關法律、法規、政策及物業服務合同賦予的權力和責任行使職權和承擔責任，實施對房屋、設施、設備的管理以及對公共秩序的管理。沒有管理，服務只是一名空話，服務要靠管理來實現。但是，我們必須明確，管理是手段，服務才是目的，管理的最終歸宿是服務。通過有效的管理，達到為業主、委托方服務的目的。在全面執行物業管理條例的前提下，以管理和服務兩個中心為支撐點，為本項目提供優質的管理和服務，來營造安全、有序、優美、舒適的工作和學習環境。二、管理模式統一管理標準：嚴格執行公司已通過認證的ISO9001：2000質量管理體系之有關標準及公司各項規

23、章制度。統一管理理念：“以人為本，服務為主，注重對各級員工的關心、激勵、挖潛，做到人盡其才，在外延上則是以業主、顧客的服務為焦點，對業主、顧客的合理需求給予最大限度的滿足。統一服務意識：創新性、全方位的服務意識，想客戶之未想，急客戶之未急，通過不斷創新服務內容、服務方法來滿足不斷轉變觀念和不斷擴展需求的顧客。統一管理目標：“接一座物業，創一方文明，保一方平安，樹一個品牌。” 我們將著力實施品牌戰略和形象工程，進一步倡導我們利嘉物業管理一直堅持的科學發展觀，實踐“服務創造價值,品質成就未來”的經營方針，通過專業精細化物業管理，確保教學樓區域安全，優美的環境，從而提升利嘉物業品牌形象，達到社會效益

24、、環境效益、經濟效益良性循環發展。三、保證措施： 針對項目節約成本精簡務實的人力配備和物業管理服務需要密集人力的矛盾，在物業管理服務中，采取聚焦客戶的方針，一切以客戶為中心，并將重點推行以下幾點保證措施：首問負責制要求每一名員工在接到客戶和業主投訴、詢問、服務要求等信息后，能解決的按程序快速解決，自己不能解決的立即按流程找相關對口部門督促解決，并做到負責到底，跟進問題的最終解決和回訪，爭取客戶滿意更大化。分工責任制以小區整體為面、以業主服務要求為點，按管理范圍將責任劃分到各專業層面的每一個人，強調分工負責，實現對客戶的聚焦。全員聯動制管理處所有人員不分專業和崗位，強調除了做好自己的本職工作外，

25、必須同時關注其他方面的所有問題，并予以負責。比如保潔員工在做好樓棟工作的同時，需要對安全和設備設施的狀況予以關注，并將異常情況迅速及時的通報給相關對口責任人，通過這種方式在小區內組成一張密集的網。快速反應制遵循“快速的滿意好過緩慢的完美”的原則，強調全體人員在接到客戶要求后用最快的速度和最高的效率進行反應，以速取勝。 第三節 管理目標一、接管后一年內達市“優秀大廈”同等標準；三年內達到省級 “物業管理示范項目”水平。二、全面實行環境保護管理條例，使校區內成無污染、無噪音、無廢氣的“三無”綠色環保區。三、根據國家物業管理示范大廈（小區）的評分細則規定要求，結合我公司在管榮獲物業管理示范項目的成功

26、經驗，我們承諾有關服務綜合技術指標及為完成承諾指標采取的措施如下（見下頁）：序號承諾項目國家示范標準承諾指標實施措施1安全防范管理無重大刑事案件和重大交通等安全事故24小時巡邏，關鍵崗位24小時固定值班，落實保安崗位職員，明確責任區域，完善制度，狠抓人員思想業務素質。2消防管理無消防事故無組建保安義務消防隊，定期培訓和演習，加強防火宣傳，對火災隱患及時處理，確保火災發生率為0。消防設備完好率100%100%進行編號入檔管理，管理員與保安員每天上班必須對消防設施、設備進行全面檢查，做好防盜，損壞的防范、保養，確保消防設施的完好與正常啟動運行。3衛生、保潔動態保潔滿意率95%以上實行垃圾分流，垃圾

27、日產日清，定期對區內的垃圾中轉站及保潔器具進行消毒、殺菌，落實管理區域的責任制，保持路無樹葉影，走道無煙頭，公共場所掃干凈。4環境綠化達標率95%以上分工負責，責任落實，日常養護與定期養護有機結合。5房屋及設備、配套設施完好率（因基建質量、設備在保養期內等特殊原因外）98%以上100%加強巡查、監測，重要設備責任到人，做到日運行記錄，不放過任何微小的現象，把故障排除在發生之前，切實消除運行故障和事故隱患，保證設備設施運行完好、正常。6房屋零修、急修及時率（單項在100元以內）99%100%接到維修單在承諾時間內到達并督促供方準時到達現場，零修及時完成，急修不過夜，強化回訪制度、考核制度。7管理

28、服務人員培訓合格及持證上崗率100%100%實行入職培訓、在崗培訓、內部培訓與外出學習。8師生員工對物業管理服務滿意率及投訴處理率95%95%以人性化管理，按照政策、法規規定，依法管理，建立業主/師生投訴及時跟蹤解決，回訪并記錄入檔。95%以上100%9停車場、道路完好率95%以上100%加強巡視，確保道路暢通無損壞，路面平坦整潔，排水通暢，無隨意占用道路，無改變使用功能10化糞池、雨水井、污水井完好率95%以上100%每日記錄檢查情況定期疏通、清理，井蓋齊全良好，保證排放通暢無堵11排水管、明暗溝完好率95%以上100%排水通暢，無堵，無積水，無塌陷，無殘缺12照明設備完好率95%以上98%

29、每日檢查，發現問題及時更換維修，確保照明設備完好無損，夜間正常使用，保持潔凈。第二章 管理組織及制度第一節 項目管理機構 一、管理機構設置說明在一體化管理思路的指導下，利嘉物業對組織架構的設置原則是精簡高效、一專多能，力求部門設置精簡、高效，人員配置合理、科學。我們計劃在長江大學十四教學實驗大樓物業管理服務的機構設置采用項目經理負責制：成立專門項目部（大樓管理處），簽訂經營責任書，實行獨立核算。在管理處經理的調度下，各班組各司其職，各負其責，以協調的、高效率的、相互促進的管理模式來實現管理服務的良性循環。公司人力財務品管等職能部門對管理處進行橫向支撐和業務指導。管理處各崗位所需人力資源配置實行

30、利嘉物業管理公司供應下的完全雙向選擇，以保證管理處經理建立一支高效、協調的團隊。管理處內部采用完全扁平化的直線職能制，盡量減少管理環節，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。二、管理組織結構圖項目經理十四教學樓管理處綜合部財務部總經理公司職能部門咨詢項目服務中心項目實施管理部門家政服務中心利嘉物管公司觀邸客戶服務中心保潔隊安保班服務中心垃圾清運公共保潔監控巡邏門崗控制管理員綠化工三、管理處各組織結構說明利嘉物業管理公司長江大學十四教學樓管理處是作為公司業務項目部，負責項目服務的提供和日常管理。服務中心：負責協助項目經理聯系公司職能部門處理項目人事財務和品質管理方面的工作，負責設施設備運行管理和日常

31、維護，負責園林綠化的維護。安保班：負責項目安全保衛方面的工作，主要是治安防范、消防、車管。保潔隊：負責項目公共區域的保潔和消殺工作，以及垃圾清運工作。第二節 工作職能組織運行圖委托方(長江大學)利嘉物業管理公司管理處各班組部門員工服務地點公司各職能部門支持指示指令指令報告反饋 督導 反饋執行 第三節 項目經理管理職責及內部管理職責一、項目經理管理職責直屬上級：利嘉物業管理公司總經理督導下級：管理員、保安隊長、保潔隊長、維護隊長。 管理職責：1、全面負責管理處的工作，領導全體員工完成公司下達的責任目標。2、根據國家的政策法規和物業公司的指示精神，制定管理處的經營方針和運作模式。3、制定各項規章制

32、度、服務規范及操作規程，明確各級管理人員和員工的職責，并監督貫徹執行。4、建立健全管理處的各級組織架構及工作程序，使之合理化、精簡化及效率化。5、編制管理處業務中、遠期發展計劃，負責制定年度工作安排，員工培訓計劃及年終工作總結。6、對管理處的全面工作有決策指揮權，對管理處所屬管理崗人員的任免及聘用、調動和辭退有建議權；對管理處所屬生產崗人員有人事決定權。7、負責制定、審核管理處的經費收支，做到合理收支、開源節流，開展各項有償服務，力求取得良好的經濟和社會效益。8、組織管理處的月檢工作，對管理處的整體服務質量，安全生產負責。9、負責對項目業主的溝通匯報工作，并組織實施業主所提建議和意見的整改，確

33、保與甲方溝通暢通，建立良好的合作關系。10、注重與行業主管部門及同行業之間的交流，樹立公司對外形象，努力爭創優質服務。研究制定管理處所轄物業的“創優”評比計劃及方案，使所轄物業隨社會的不斷進步和行業的不斷前進而發展，最終形成品牌物業。11、定期巡視所管物業及各部門的工作情況，檢查服務質量，及時發現問題，解決問題，做好上請下達的保障工作。12、以身作則，關心員工，獎罰分明，使管理處具有高度凝聚力，引導員工以高度熱忱和責任感去完成本職工作。13、完成公司交辦的其它工作。二、內部管理職責分工（一）服務中心管理員（綜合崗/兼設備運行維護）崗位職責報告上級：管理處經理聯系部門：公司各職能部門、管理處各班

34、組崗位職責：1、負責管理處各類公文的擬稿、修改、并呈送經理審核，以及管理處收發文登記分發工作。2、協助經理安排管理處會務工作，做好會議記錄，按要求編寫會議紀要或決議。3、熟悉檔案歸檔范圍，懂得分門別類，對檔案的整理、書寫要求規范化，科學化。做好各種文件記錄資料的收集，分期分類歸檔案，為日后查找提供方便。對所管理檔案的丟失、損壞、泄露負責，并對具體確定文件材料做出保管期限的劃分。4、負責管理處的日常接待工作。5、聯系公司職能部門協助安排人力招聘和培訓、財務收支等事項。6、協助項目經理負責進行員工考核和服務品質的監督工作。 7、遇到緊急突發事件在第一時間通知保安隊隊長并匯報經理，協助相關人員做出有

35、效的應急處理，并向上級匯報。8、負責水電設施設備、消防設施設備、教學設施設備、建筑物等的日常管理和維修工作。9、熟悉設備的運行方式、工作原理、正常操作。10、負責各設備設施的定期維護保養工作，執行相關維保計劃。11、做好設備的日常巡檢工作，防止設備的跑、冒、漏現象，確保設備的正常運行。12、完成其它臨時性工作。綠化園藝工崗位職責1、掌握綠地花草、樹木生長情況，做好四季護理，及時施肥、除草、殺蟲。2、及時清除已枯死的花草樹木并補種，根據季節每日噴淋，定期噴灑農藥。3、每月修剪綠化、草坪、樹木，每天清除綠地、樹腳、花盆內的雜物垃圾。4、制止破壞綠化設備設施、踐踏綠地、花木的行為。5、完成上級領導交

36、辦的其它工作任務。 （二）保安隊保安隊長崗位職責報告上級：管理處經理督導下級：保安領班、保安員聯系部門：管理處各班組崗位職責：1、堅決貫徹執行管理處經理的指示，工作直接對所屬管理處經理負責。準確傳達管理處的工作安排，制定本部門工作計劃，并負責檢查落實；2、全面負責保安隊的工作，確保保安隊能夠完成公司下達的任務目標。根據公司下達的任務和目標，制訂保安隊的年度工作計劃并督促實施。3、負責批示下級上報的各類文件，對重大的獎懲事件提出建議，對安全責任事故進行處理。4、主動與上級主管部門、公安機關和大學保衛處作好雙向溝通工作。5、經常深入檢查各班次工作，了解員工當值情況和思想動態，發現隱患及時處理；督促

37、指導下級開展工作，檢查下級落實安排工作的實施情況。6、負責組織召開保安隊人員的例會，總結上月工作情況及部署下月工作安排。7、負責協調管理處其它部門的有關工作。8、定期向上級領導匯報工作，提出有關保安工作建議。9、負責擬定保安培訓計劃，并具體組織實施。10、跟班值勤和不定時突擊查崗，處理值班期間發生的事件（包括各種治安案件）。11、負責員工的考核評比工作，并對不稱職的保安員提出處理意見；負責本部門員工的排班和考勤，在權限范圍內審批本部門員工的請假和調班。12、負責消防系統的監控工作，制定消防設施的安全檢查制度，組織訓練消防人員，制定消防安全知識的宣傳工作；定期檢查物業之消防器材和設施，按期組織員

38、工更換滅火器材，保證消防器材的安全可靠。13、完成上級交給的其他任務。保安領班崗位職責報告上級：保安隊長督導下級：保安員崗位職責：1、協助保安隊長完成本班隊員的管理工作。2、熟悉治安管理處罰條例以及公司各項規章制度。3、熟悉本班各崗位的職責和分布情況，了解本班隊員的思想動態和工作情況。4、掌握治安區域及四周環境情況。5、掌握消防器材的分布和維護情況，精通各種消防器材的使用。6、掌握突發意外事件處理程度，并具有應對能力。7、了解一定的物業管理知識。保安員崗位職責報告上級：保安隊長、保安領班崗位職責：巡邏崗崗位職責1、負責按規定路線巡查轄區各樓層，按照教學要求和天氣情況開關教室門窗；密切注意治安消

39、防情況；掌握防火、滅火知識，熟悉火災報警119系統和盜警110系統。2、巡視檢查轄區內是否有不安全的因素，發現情況應及時報告，并采取有效措施進行處理。3、對形跡可疑人員進行必要的詢查，及時將閑雜人員等勸離轄區。4、制止轄區內吵架、打架斗毆事件的發生。5、制止在轄區內，尤其是在電梯、走廊內、教室等公共地方大聲喧嘩、隨地吐痰等不文明行為。6、檢查消防設施是否完好，及時消除火災的隱患。7、配合管理處其他崗位的工作發現公共設施、設備、水、電、電梯保潔衛生等方面的問題應及時向主管負責人匯報，協助及時處理。8、認真記錄巡查過程中發現的情況，認真做好值班記錄和巡邏的交接班工作。9、完成上級領導交辦的其它工作

40、任務。固定崗崗位職責1、疏通車輛和人員進出，維護門口交通秩序，保證車輛及行人安全，使門前暢通無阻。2、嚴格制止閑雜人員、小商版、推銷人員等進入校區。3、提高警惕，發現可疑人員和事情后應及時處理并迅速報告領導。4、認真履行值班登記制度，詳細記錄值班中所發生、處理的各種情況。5、積極配合其他保安員，做好防火、防盜等各項安全防范工作，把好轄區的大門關。6、定時立崗展示形象，熱情為來訪客人提供校內物業引導服務（指明方向位置）。（三）保潔隊保潔隊主要工作1、按物業管理委托合同規定的標準及范圍，實施保潔、衛生業務工作。2、負責公司保潔業務的安全工作，明確安全責任，制訂安全操作規程，防患于未然。3、負責與各

41、區域班組及客戶的工作協調和溝通。4、負責保潔部員工的管理工作。保潔主管崗位職責報告上級：管理處經理聯系部門：管理處各部班組督導下級：保潔部領班、保潔員 崗位職責：1、堅決貫徹執行管理處經理的指示，工作直接對所屬管理處經理負責。對保潔部生產崗人員和設備的全權管轄和調配。并合理編排工作人員的分班分級，保證人員安排合理。工作正常有序地進行。2、依據公司簽訂的保潔服務合同制定保潔質量及檢查標準，提高工作效率，實現管理目標。3、負責保潔所需物品的采購和管理，建立資產檔案及地盤物料使用情況的費用核算和控制。4、針對員工的工作狀況和思想狀況，編制并實施培訓計劃，做好培訓管理工作。負責保潔員的考核工作，認真抽

42、查每個保潔員負責的片區，公平公正地評價每一個員工的工作情況。5、每日巡視物業區域，檢查環境衛生情況，并做詳細記錄，以此作為崗位考核的依據之一。6、按規定要求負責本部門物料的保管、發放工作。保潔員崗位職責1、提前上班時間十五分鐘到崗，確保責任范圍內各路面、樓梯、通道、房屋樓宇天面的保潔衛生，確保沒有雜物、紙屑、煙頭，保證區域內環境整潔。2、維護保潔區域的整潔，制止各種有損環境衛生的亂倒、亂涂等違章行為。3、保持沙井蓋邊、果皮箱、垃圾桶的保潔衛生，定期對果皮箱和垃圾桶進行清洗，定期清疏化糞池沙井，保持排水排污暢通。4、定期噴灑滅蠅、蚊、蟲、鼠的藥水、藥物。5、每天清掃公共樓梯、教室（實驗室）、通道

43、，上門收垃圾。定期清洗公共樓梯、通道扶手，并做好垃圾清運工作及做好清運記錄。定期打撈水面漂浮垃圾。第四節 日常管理制度和考核辦法一、日常管理制度目錄1、精神文明建設公約2、環境衛生管理規定3、綠化管理規定4、消防管理規定5、安全用水、用電管理規定6、文體娛樂場所管理規定7、管理處運作制度8、管理處檔案資料管理制度9、管理處辦公設備使用制度10、管理處消防責任制11、管理處對外服務工作管理規定12、管理處員工工作服管理規定13、管理處員工宿舍管理規定14、管理處投訴處理、回訪制度15、管理處維修、回訪制度16、安保管理工作制度二、考核辦法目錄1、部門考核細則2、管理崗員工考核細則3、非保安類生產

44、崗員工考核細則（考核崗位：保潔工、綠化工、維修工；含領班）4、保安隊員工考核細則（考核崗位：保安領班、保安）第三章 管理服務人員配置第一節 各崗位人員配置的具體情況序號崗 位人員編制配置說明1項目管理處經理1人2保安主管1人3保安員12人每班固定崗3人、領班兼巡邏1人，合計3人，每日三班共12人。4保潔主管1人5保潔員7人每樓層1人合計6人，外圍1人，共計7人。6管理員兼萬能工1人協助事務管理兼萬能維修工。7綠化園藝工1人合計24人，其中管理人員4人。第二節 擬派項目經理簡介姓 名蔡開宇主要業績性 別男 2003年獲建設部物業管理崗位上崗證，2005年獲建設部物業管理經理上崗證。從事酒店、大廈和小區物業管理工作10年。1997年開始先后在荊州、深圳福建各大酒店任工程管理職務，2002年至2004年在荊州投資廣場擔任物業管理處主任期間該項目先后獲得“省優”和“國優”稱號。2004年至2005年在順馳太陽城任項目經理期間被評為公司優秀管理干部。2005年11月開始擔任利嘉物業管理公司項目經理。年 齡34專 業電氣學 歷大專