1、服務(wù)方案目錄服務(wù)方案11管理公司簡介21.121.2物業(yè)管理宗旨、總目標(biāo)及主要思路31、物業(yè)管理的宗旨32、總體目標(biāo)33、主要思路31.3物業(yè)管理理念52項(xiàng)目概況72.1項(xiàng)目概述72.2保潔服務(wù)內(nèi)容及范圍72.3 服務(wù)要求92.4 人員配置及服務(wù)參數(shù)142.5 服務(wù)地點(diǎn)及質(zhì)量監(jiān)督172.6 其他要求和說明173物業(yè)管理方式和計(jì)劃193.1管理方式193.2工作計(jì)劃264服務(wù)工作目標(biāo)和實(shí)施措施281工作目標(biāo)285管理方案335.1物業(yè)服務(wù)管理內(nèi)容335.2日常服務(wù)項(xiàng)目及采取的措施356工作人員管理和培訓(xùn)696.1崗位職責(zé)696.2服務(wù)人員行為規(guī)范746.3服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及要求756.4人員管理和培訓(xùn)8

2、47質(zhì)量保證體系及措施917.1員工基本素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定917.2日巡視檢查規(guī)定937.3處理投訴規(guī)定957.4回訪工作規(guī)定958安全保證措施978.1安全防范978.2車輛管理998.3消防管理1019檔案管理10310應(yīng)急處置方案113（九）物質(zhì)裝備計(jì)劃11711各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾11812合理化建議120三、投標(biāo)價(jià)格表120配置服務(wù)人員費(fèi)用報(bào)價(jià)明細(xì)表121注：1、所有價(jià)格應(yīng)按“招標(biāo)文件”中規(guī)定的貨幣單位填寫；1231管理公司簡介1.1xxxx市工商行政管理局批準(zhǔn)成立，注冊(cè)資金元，是一家擁有物業(yè)管理三級(jí)資質(zhì)的優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)。成立之初，通過引進(jìn)先進(jìn)的管理理念，結(jié)合自身優(yōu)勢，逐漸形成了獨(dú)特的 “

3、標(biāo)準(zhǔn)化管家”的經(jīng)營模式；并順利通過了ISO9001：2000質(zhì)量體系認(rèn)證。公司現(xiàn)有員工150余人，管理人員全部具有大專以上學(xué)歷。各類技術(shù)人員持證上崗率100%。我公司與xx聯(lián)通一直保持長期穩(wěn)定的合作關(guān)系，自2010年起一直為xx聯(lián)通市公司及縣分公司提供保潔、保安、維保、職工餐廳、招待所、司機(jī)等物業(yè)服務(wù)，因細(xì)致、周到、標(biāo)準(zhǔn)的出色服務(wù)，多次受到聯(lián)通公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的表揚(yáng)和贊譽(yù)。公司除承擔(dān)物業(yè)管理工作外，服務(wù)對(duì)象已拓展到高校、小區(qū)、寫字樓、公寓、等服務(wù)領(lǐng)域，通過十幾年的不斷實(shí)踐，公司在物業(yè)服務(wù)方面積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，管理水平得到業(yè)主的一致好評(píng)。公司在發(fā)展中形成了獨(dú)具特色的企業(yè)文化，以其超前的理念、務(wù)實(shí)

4、的作風(fēng)，凝聚成強(qiáng)大的向心力。以“追求卓越，超越業(yè)主期望”為自己的企業(yè)使命，秉承“用真心服務(wù)，為業(yè)主當(dāng)好管家”的服務(wù)理念，激勵(lì)著優(yōu)秀的華燁物業(yè)人，不斷追求卓越，努力回報(bào)社會(huì)！1.2物業(yè)管理宗旨、總目標(biāo)及主要思路針對(duì)的各項(xiàng)要素，我們進(jìn)行了深入廣泛的實(shí)地研究和分析討論，在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，提煉了物業(yè)管理工作面臨的難點(diǎn)和重點(diǎn)，從而確定了我們對(duì)物業(yè)管理的宗旨、總體目標(biāo)和主要思路。1、物業(yè)管理的宗旨承高校傳統(tǒng)，管一流物業(yè)，樹高校形象，創(chuàng)一流品牌。2、總體目標(biāo)在高校物業(yè)管理中，能否管出最佳效果，能否實(shí)現(xiàn)“管理、服務(wù)、育人”三位一體化管理，對(duì)xx護(hù)理職業(yè)學(xué)院、對(duì)我公司的影響都很大。我公司將本著對(duì)高校高度負(fù)

5、責(zé)的精神，瞄準(zhǔn)三項(xiàng)目標(biāo)，發(fā)奮沖刺。我們的三項(xiàng)管理目標(biāo)是：（1）力爭服務(wù)“零投訴”為質(zhì)量管理目標(biāo)，通過專業(yè)化的管理，規(guī)范化的服務(wù)，貫穿“以人為本”的服務(wù)思想，致力在學(xué)院內(nèi)創(chuàng)造一個(gè)舒心、安心、順心的學(xué)習(xí)和生活環(huán)境。（2）自接管高校物業(yè)管理之日起，按優(yōu)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，做到管理無盲點(diǎn)，服務(wù)無挑剔，師生無怨言。（3）我公司已通過了ISO9001：2000質(zhì)量體系認(rèn)證，物業(yè)管理從正式接管后全面導(dǎo)入ISO9001：2000質(zhì)量管理體系，規(guī)范物業(yè)管理，提升物業(yè)管理的內(nèi)涵。3、主要思路根據(jù)xx護(hù)理職業(yè)學(xué)院物業(yè)管理的特點(diǎn)，在具體的管理服務(wù)過程中，我們將牢牢把好以下幾個(gè)關(guān)口，確保物業(yè)管理各項(xiàng)工作的正常開展，

6、以求得最佳的管理效果。(1)把好安全關(guān)，確保安全有序。經(jīng)常性加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)中心員工的安全意識(shí)教育，運(yùn)用各種手段，確保安全工作萬無一失。1、統(tǒng)籌計(jì)劃安排。把安全管理方案統(tǒng)籌考慮，全盤計(jì)劃安排，以形成下緊上松、內(nèi)緊外松的防護(hù)體系。2、突出防范重點(diǎn)。根據(jù)高校的安全防范特點(diǎn)，并結(jié)合高校的實(shí)際情況，確定學(xué)院的治安防范重點(diǎn)部位。保證學(xué)院24小時(shí)值班，每秒鐘不脫人，建立閉鎖門窗交接制度、夜間值班巡查制度。主動(dòng)配合學(xué)生處和校保衛(wèi)處工作，加強(qiáng)消防和安全用電、用水工作，經(jīng)常性檢查水、電、消防器材和設(shè)備設(shè)施，確保狀態(tài)良好。對(duì)于違章用電、用水的同學(xué)要加強(qiáng)管理和教育。3、制訂學(xué)院突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。設(shè)想可能在學(xué)院內(nèi)發(fā)生的突

7、發(fā)事件（如盜竊、火災(zāi)等）制定相應(yīng)的應(yīng)急處理預(yù)定方案。(2)把好設(shè)備關(guān)，確保高效運(yùn)行精心操作，細(xì)心護(hù)理。負(fù)責(zé)學(xué)院、樓宇設(shè)備設(shè)施的日常維護(hù)和保養(yǎng)，負(fù)責(zé)水電正常供應(yīng)、衛(wèi)生消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，保證設(shè)施的運(yùn)行正常。管理人員要做到對(duì)配電設(shè)備進(jìn)行每日巡查，并記錄在案，對(duì)出現(xiàn)的任何不良苗頭不可疏忽大意，準(zhǔn)確記錄及時(shí)匯報(bào)，妥善處理，并定期作好清潔工作，確實(shí)像愛護(hù)自己眼睛一樣愛護(hù)各種設(shè)備。（3）把好衛(wèi)生關(guān)，確保保潔質(zhì)量整潔的環(huán)境，是高校物業(yè)管理最基本的要求。我公司將把環(huán)境整潔作為提高高校物業(yè)管理檔次的重要的一個(gè)方面抓緊抓好，實(shí)施全天候、全方位保潔，做好高校公共及周邊環(huán)境的綠化保潔工作。1、嚴(yán)格規(guī)定各部位清掃作業(yè)制

8、度，發(fā)現(xiàn)不潔現(xiàn)象，隨時(shí)處理。嚴(yán)格遵守質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和工作流程，真正做到無可挑剔，人人滿意。2、嚴(yán)格檢查考核，通過每天的巡視和不定期檢查，通過公司和物業(yè)服務(wù)中心的定期考核和獎(jiǎng)懲措施，使每個(gè)保潔員保持足夠的工作動(dòng)力和衡定標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持不懈，一如既往地做好本職工作。3、實(shí)施“物管110”服務(wù)模式，賦予每位物業(yè)管理人員對(duì)保潔的監(jiān)管職責(zé)，發(fā)現(xiàn)不潔現(xiàn)象隨時(shí)處理。（4）把好服務(wù)關(guān)，確保工作秩序根據(jù)學(xué)校作息時(shí)間，由管理人員開關(guān)公寓、樓宇出入口。每班設(shè)管理員、值班員，并且每位員工要做到像照顧自己的孩子一樣無微不至的關(guān)心學(xué)生的生活。在服務(wù)過程中要求做到班班有記錄，事事有依據(jù)，始終注重謙遜禮貌，熱情周到，主動(dòng)接受師生的監(jiān)督。

9、1.3物業(yè)管理理念高校物業(yè)管理不同于社會(huì)的專業(yè)性物業(yè)管理，其根本的區(qū)別就是要在物業(yè)管理中實(shí)現(xiàn)“管理、服務(wù)、育人”三位一體化的物業(yè)管理模式，因此在高校的物業(yè)管理過程中，不但要做好硬件管理，使之達(dá)到保質(zhì)增值的功能，而且要以員工的高素質(zhì)、企業(yè)的文化品位、人性化的管理來達(dá)到育人的根本目的。我公司通過多年高校的物業(yè)管理，已經(jīng)從中取得了一定的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，并已基本上實(shí)現(xiàn)了“管理、服務(wù)、育人”三位一體化的物業(yè)管理模式，我公司相信我們有能力管理好學(xué)院，有能力在課余時(shí)間照顧好學(xué)生的生活起居。在xx護(hù)理職業(yè)學(xué)院物業(yè)管理過程中，我們倡導(dǎo)以下物業(yè)管理理念。1.物管110：亦稱“首問負(fù)責(zé)制”或“一話通服務(wù)”，其核心思想

10、即為：物業(yè)服務(wù)中心的員工，不分彼此，不分份內(nèi)份外，全員均為物管110的執(zhí)行者。服務(wù)員既是師生的服務(wù)者，也是保潔者；保潔員既是保潔者，也是師生的服務(wù)者，諸如此類。不論業(yè)主有何需要，只要通過值班電話或向物業(yè)服務(wù)中心的任一員工反映，都會(huì)做到事事有交待，件件有落實(shí)，其目的是形成110服務(wù)聯(lián)動(dòng)，為師生提供方便、快捷、全方位的服務(wù)。2.零干擾管理就是給學(xué)生創(chuàng)造個(gè)性化的私密空間，保障學(xué)生的隱私不被泄露。在服務(wù)、管理的時(shí)候，應(yīng)盡可能不打擾學(xué)生，將學(xué)生在學(xué)習(xí)、休息時(shí)受外界干擾的程度降到最低限度。物業(yè)管理人員不進(jìn)入私人隱密區(qū)域；物業(yè)服務(wù)中心在不干擾學(xué)生的情況下提供服務(wù)等。3.人性化管理即“以人為本”的理念。根據(jù)公

11、司服務(wù)對(duì)象學(xué)生的獨(dú)特群體，對(duì)他們進(jìn)行優(yōu)質(zhì)服務(wù)同時(shí)，生活上多關(guān)心幫助、思想上多溝通，培養(yǎng)學(xué)生積極向上樂觀的思想、健康心理，互幫互助、愛心的培育，增強(qiáng)集體榮譽(yù)感，以高校為榮，傾心營造“崇尚文明、同學(xué)親善、親切自然、共建校園”的人性化理念。親情化管理即把我們所倡導(dǎo)的“親情、友情、愛情”融入到我們的物業(yè)管理中去，讓我們的每位管理人員像照顧自己的兒女一樣照顧我們的同學(xué)，使我們學(xué)院的每一位同學(xué)都能夠感覺到家庭的溫暖。5.點(diǎn)滴管理點(diǎn)滴管理即全心服務(wù)，簡單地說，就是物管人員在任何時(shí)候，對(duì)待我們的學(xué)生都要做到：“認(rèn)真到不能再認(rèn)真的程度；細(xì)致到不能再細(xì)致的程度”，這就叫實(shí)實(shí)在在地全心服務(wù)。比如同學(xué)生病，我們的管理

12、人員要像照顧自己的兒女一樣關(guān)心、照顧同學(xué)。通過點(diǎn)點(diǎn)滴滴，始終如一地把美好生活的每一細(xì)節(jié)都帶給每一位學(xué)生。6.一分鐘反應(yīng)物業(yè)服務(wù)中心每個(gè)員工無論何時(shí)接到何任務(wù)，必須在一分鐘內(nèi)行動(dòng)，以確保每項(xiàng)工作都能及時(shí)準(zhǔn)確的落實(shí)到位。7.品牌服務(wù)“市場向品牌集中，效益向規(guī)模傾斜”，高校物業(yè)管理人深諳此理。在堅(jiān)持規(guī)模化發(fā)展任務(wù)的同時(shí)，始終將品牌服務(wù)作為公司頭等大事來抓。以我們的“高校社區(qū)”品牌服務(wù)讓師生們?cè)趯W(xué)習(xí)、休息時(shí)真正的感到舒心、安心、放心、稱心。8.溝通零距離就是我們的員工在日常的物業(yè)管理過程中要注重與學(xué)生的溝通，要最大限度的與學(xué)生交流，深入的了解我們的學(xué)生的心理狀態(tài)，時(shí)刻注意學(xué)生的心理變化，為我們更好的實(shí)

13、施“管理、服務(wù)、育人”三位一體化管理模式打下良好的基礎(chǔ)。2項(xiàng)目概況2.1項(xiàng)目概述xx護(hù)理職業(yè)學(xué)院位于xx市雙橋區(qū)下二道河子，校園占地286畝（包括高廟西校區(qū)10畝），建筑面積10.2萬平方米。學(xué)院建筑物有教學(xué)樓、辦公樓、實(shí)驗(yàn)樓、實(shí)訓(xùn)樓、學(xué)生宿舍樓、圖書館樓、體育館等。現(xiàn)有在校生5300，教職工340人。本項(xiàng)目為學(xué)院物業(yè)管理服務(wù)，包括：零星維修維護(hù)、安全保衛(wèi)、宿舍管理、室內(nèi)外清潔保潔、校園綠化美化、開水供應(yīng)、西校區(qū)看護(hù)。2.2保潔服務(wù)內(nèi)容及范圍（1）日常檢查、維修、維護(hù)水電暖日常維修維護(hù)，門、窗、鎖等（不含食堂、商店）的維修，辦公家具及教室桌椅的日常維修、日常搬運(yùn)。供水檢查、維護(hù)、維修范圍為市政

14、自來水表以內(nèi)至各用水點(diǎn)的水龍頭、開關(guān)截門、管路、水泵等加壓系統(tǒng)。供電檢查、維護(hù)、維修范圍為配電室總閘下口至各用電點(diǎn)的燈具、開關(guān)、插座、配電箱、電線電纜。供暖檢查、維護(hù)、維修范圍為換熱站出口至各用暖單元的散熱器、截門、管道泵、管路。排水系統(tǒng)范圍為各用水點(diǎn)水盆、地漏、排水管路至學(xué)院排污總出口。水泵房內(nèi)設(shè)施維修維護(hù)，管路、電路維修，截門、底閥更換、山上景觀噴泉的維護(hù)維修，開關(guān)、截門、噴頭等配件的更換。雨水排出管道范圍為校園內(nèi)雨排入口（水篦子、排水口）至校園北出口（大門衛(wèi)對(duì)過通往液化氣站橋下出口處）和校園東出口（小門衛(wèi)明水溝至校園外）雨季清理，及時(shí)疏通排水口，保證排水暢通。配備防洪物資用工。建筑物、護(hù)

15、坡、護(hù)壩、道路、馬路牙、墻面、地面、踢腳線、臺(tái)階、護(hù)欄、圍墻小面積損壞的臨時(shí)維修、維護(hù)。(2)清潔、保潔、消殺（除四害）、消毒、垃圾清運(yùn)按照后勤管理部門的要求，完成校園環(huán)境、室內(nèi)外衛(wèi)生管理服務(wù)工作，包括教學(xué)樓、辦公樓、圖書館樓、學(xué)生宿舍樓的樓內(nèi)走廊、樓梯道、教學(xué)樓四個(gè)120人大教室內(nèi)、電教室、階梯教室、體育館教室、籃球館、電梯間、衛(wèi)生間、會(huì)議室（大、小）、會(huì)議廳及室外道路、停車場、體育場、山體公園、綜合服務(wù)樓周邊、綜合服務(wù)樓ATM機(jī)室、家屬樓周圍等學(xué)校管理范圍內(nèi)公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生，清潔開荒、日常保潔、消殺、消毒、生活垃圾的收集、清運(yùn)等（不含食堂、商店的樓內(nèi)部分）。（3）學(xué)生宿舍的管理按照學(xué)生管

16、理部門的要求，完成學(xué)生宿舍日常管理工作，包括生活秩序管理、公共秩序管理、宿舍安全管理、宿舍紀(jì)律維持等。（4）安全工作管理按照安全保衛(wèi)部門的要求，完成大門衛(wèi)、小門衛(wèi)人員和車輛出入管理、夜間巡邏校園，監(jiān)控、消防設(shè)施管理。（5）樹木綠地的修剪及養(yǎng)護(hù)管理按照后勤管理部門要求，完成校園綠化服務(wù)工作，包括山體公園、校區(qū)內(nèi)所有樹木、綠化帶、草坪、花壇、樹盆、綠籬、天然植物群落等的整枝、修剪、養(yǎng)護(hù)、病蟲害防治、抗旱澆水、施肥、雜草雜物清理。（6）電鍋爐房管理、供應(yīng)開水（7）西校區(qū)物業(yè)的看護(hù)（8）物業(yè)管理制度與檔案、資料管理 （9）校園綜合服務(wù)和零星用工（10）化糞池、排污井、排污管道檢查、清掏、疏通檢查、清掏

17、、疏通辦公樓、教學(xué)樓、宿舍樓、綜合服務(wù)樓等學(xué)院所有建筑的化糞池、排污井、排污管道。2.3 服務(wù)要求（一）日常維修、維護(hù)1、確保門窗等共用設(shè)施的完好和正常使用；及時(shí)完成各項(xiàng)零星維修任務(wù)，合格率100%。建立日常巡查制度，做好日常巡查記錄和維修記錄。2、保證公共水電暖等公共設(shè)施正常運(yùn)行。公共設(shè)施、供水供電設(shè)施每天檢查一遍，做好檢查記錄。發(fā)現(xiàn)故障或損壞應(yīng)在20分鐘內(nèi)到場，12小時(shí)內(nèi)維修完畢。供暖前全面檢查供暖設(shè)施。3、給排水系統(tǒng)設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏現(xiàn)象；遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水和長時(shí)間停水現(xiàn)象。4、重大節(jié)日保證噴泉運(yùn)轉(zhuǎn)、及時(shí)上水補(bǔ)水、排水、衛(wèi)生清理、

18、噴頭、電機(jī)檢查維護(hù)維修、冬季防護(hù)、防凍等。5、小型維修（包工不包料）（1）水、電、門鎖、門窗維修不過夜；（2）水管爆裂、水龍頭漏水、門鎖開不了、門窗毀壞、玻璃損壞，要隨叫隨修；（3）排水管、排污管要保持暢通，如有堵塞應(yīng)立即疏通。（4）家具、桌椅維修要及時(shí)，24小時(shí)內(nèi)完成維修。（二）清潔、保潔、消殺（除四害）、消毒、垃圾清運(yùn)1、按工作程序?qū)Ψ秶鷥?nèi)的場所進(jìn)行定期清掃或不定期的清掃保潔，做到全天候、全方位保潔；2、定期殺滅蚊、蠅、鼠，并做到無滋生源，每周對(duì)范圍內(nèi)的場所消毒一次；3、污水排放通暢；4、如遇突發(fā)事件或突擊檢查時(shí)，積極配合校方，搞好衛(wèi)生工作，隨叫隨到。5、入口及大堂清潔要求門窗(玻璃、窗框

19、、窗臺(tái)、門把手)無手印、無污漬，保持光潔明亮。地面、地腳線、指示牌、座地?zé)熁抑褵o污漬、水跡、塵跡，保持光潔明亮。燈飾、天花頂無蛛絲、無污塵。電梯（轎廂、燈飾、排風(fēng)扇及按鈕）無塵跡、污漬，地面干凈整潔。6、樓層公共區(qū)域部分清潔要求指示牌、懸掛牌光潔明亮。保持消防通道無雜物。地面、墻面、消防器材、果皮箱、垃圾筒無污漬、無痰漬、無塵跡。天花板無蜘蛛網(wǎng)和灰塵污漬。門把、鏡子無水漬、無印跡，明亮照人。樓道內(nèi)滅火器、宣傳欄無灰塵。7、衛(wèi)生間清潔要求地面、墻面、門、窗、玻璃鏡面、隔板無灰塵污漬和雜物。小便器、坐廁、洗手盆無污漬、無積水、無垢、無臭，瓷器光潔明亮。保持下水管道水流暢通。8、露天部分清潔要求地面

20、無垃圾、無雜草、無積水、無明顯污漬油跡。室外設(shè)施無明顯灰塵污漬及不良張貼物。校園宣傳欄、宣傳窗、雕塑無灰塵、無污漬。燈飾、欄桿、指示牌無污漬、水跡及明顯灰塵。垃圾清運(yùn)及時(shí)，物品擺放整齊。垃圾桶無明顯灰塵污漬，不過滿。房屋立面、道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)象。綠化帶及四周無落葉無垃圾，公園內(nèi)道路無落葉無垃圾。9、垃圾清運(yùn)要求垃圾箱、筒的垃圾存量不超過上緣，及時(shí)清理，垃圾不在筒箱內(nèi)過夜。垃圾中轉(zhuǎn)站定期消毒，無蚊蠅飛舞。垃圾清運(yùn)過程中不得產(chǎn)生二次污染。與垃圾箱運(yùn)輸部門建立聯(lián)系機(jī)制，及時(shí)外運(yùn)，不得產(chǎn)生垃圾堆積現(xiàn)象。整理樹木、平整草坪花園等產(chǎn)生的樹枝、石塊、樹葉等固體垃圾歸堆后，整體外運(yùn)，不得隨意存放到學(xué)院院

21、內(nèi)。10、每月進(jìn)行一次集中大掃除，清理衛(wèi)生死角。（三） 學(xué)生宿舍的管理1、嚴(yán)格執(zhí)行學(xué)院學(xué)生公寓管理規(guī)定。2、嚴(yán)格公寓出入管理。嚴(yán)禁非本公寓人員進(jìn)入宿舍，對(duì)出入公寓的物品應(yīng)進(jìn)行查問。如有家長探視、施工維修等外部人員進(jìn)入，要進(jìn)行詢問核實(shí)并做好登記。3、嚴(yán)格住宿生出勤管理。按時(shí)開關(guān)門鎖及電閘，督促學(xué)生自覺遵守學(xué)校的各項(xiàng)規(guī)章制度和作息時(shí)間，晚10點(diǎn)查房清點(diǎn)登記住宿人員。對(duì)請(qǐng)假的學(xué)生要進(jìn)行核實(shí)，對(duì)無故夜不歸宿的要及時(shí)打電話通知輔導(dǎo)員或所屬系的值班老師，并做好記錄。4、嚴(yán)格日常檢查督導(dǎo)。每2小時(shí)巡查宿舍一次，經(jīng)常巡視公寓公共設(shè)施，確保設(shè)施正常使用，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)修。加強(qiáng)學(xué)生宿舍鑰匙管理，督促學(xué)生按時(shí)整理內(nèi)

22、務(wù)，及時(shí)排查并處置學(xué)生私自接換電線、使用大功率電器、吸煙、喝酒、賭博及私藏管制刀具等行為，及時(shí)向所屬系輔導(dǎo)員反饋信息，并做好記錄。5、關(guān)愛尊重學(xué)生，全心全意為學(xué)生服務(wù)。學(xué)生有病或生活、學(xué)習(xí)上有困難，要稱王給予熱情幫助。發(fā)現(xiàn)學(xué)生有重大病情要及時(shí)報(bào)告輔導(dǎo)員，并協(xié)助及時(shí)送校醫(yī)室或醫(yī)院治療。深入了解學(xué)生中存在的問題，及時(shí)排查學(xué)生矛盾隱患，查處學(xué)生打架行為。6、加強(qiáng)安全防范意識(shí)，防火防盜防電。發(fā)現(xiàn)險(xiǎn)情及時(shí)報(bào)告、處置。掌握應(yīng)急疏散方法，遇有緊急情況，迅速妥善疏散學(xué)生，確保學(xué)生人身安全。7、認(rèn)真做好值班、交接班記錄，保存好有關(guān)工作資料，為學(xué)生宿舍評(píng)優(yōu)工作提供依據(jù)。8、遇突發(fā)事情發(fā)生，值班管理人員必須在第一時(shí)

23、間報(bào)告其系部值班領(lǐng)導(dǎo)，同時(shí)向?qū)W院安全工作處和學(xué)院行政值班領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，如情況緊急應(yīng)同時(shí)直接報(bào)警（110、120或119等）。9、按時(shí)參加系及學(xué)生處組織的有關(guān)活動(dòng)，認(rèn)真完成好各項(xiàng)臨時(shí)性任務(wù)。（四）安全工作管理1、門衛(wèi)管理嚴(yán)格執(zhí)行門衛(wèi)管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行外來人員和車輛準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格執(zhí)行來客登記制度，對(duì)校門周圍進(jìn)行巡查。禁止任何人將非教學(xué)所需的易燃易爆物品、有毒物品、動(dòng)物、管制刀具和其他危及學(xué)校安全的物品帶入校園。發(fā)現(xiàn)不法分子及時(shí)啟動(dòng)一鍵報(bào)警設(shè)備或通過其他方式報(bào)警，設(shè)法制止侵害，保護(hù)師生安全。嚴(yán)禁小商販等社會(huì)閑散人員進(jìn)入校園，對(duì)可疑人員要仔細(xì)盤查，并及時(shí)上報(bào)安全工作處。做好門衛(wèi)警衛(wèi)室配備的安防器械的管理和

24、維護(hù)。禁止出租車進(jìn)入校園。嚴(yán)格執(zhí)行遵守學(xué)院各項(xiàng)規(guī)章制度，服從相關(guān)職能部門的安排和管理。2、校園安全管理按時(shí)按要求開關(guān)各樓門，鎖門前對(duì)樓內(nèi)各部位進(jìn)行安全巡查。每隔一小時(shí)對(duì)校園重點(diǎn)部位進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告，妥善處理。認(rèn)真做好消防檢查，掌握消防設(shè)施的使用方法，保障校園無火災(zāi)事故。如遇一般刑事案件和治安案件要保護(hù)好現(xiàn)場，并及時(shí)上報(bào)。 及時(shí)清出校內(nèi)閑散人員。 認(rèn)真填寫值班記錄。 遵守學(xué)院各項(xiàng)規(guī)章制度，服從相關(guān)職能部門的安排和管理。（五）樹木綠地的修剪及養(yǎng)護(hù)管理1、根據(jù)樹木、綠地的生長情況，定期不定期進(jìn)行修剪、抗旱澆水、施肥、噴藥殺蟲、除雜草等養(yǎng)護(hù)工作，保證植物生長良好。2、如因養(yǎng)護(hù)不及時(shí)或養(yǎng)護(hù)不當(dāng)

25、造成樹木死亡，中標(biāo)人負(fù)責(zé)免費(fèi)替換。3、每年4月初和10月末對(duì)山體公園、學(xué)院綠化區(qū)進(jìn)行一次集中清理，清除雜草雜物，統(tǒng)一澆水。防火高峰期與山上保潔人員積極配合保衛(wèi)處做好防火值班工作。日常山體公園花卉養(yǎng)護(hù)。過冬花卉防凍、防寒、保溫等。（六）電鍋爐房管理、供應(yīng)開水1、負(fù)責(zé)電鍋爐房和開水房的室內(nèi)衛(wèi)生。2、負(fù)責(zé)早7:00-8:00，午11:30-13:30，晚16:30-19:00時(shí)間段的開水供應(yīng)。3、負(fù)責(zé)供水設(shè)備的正常維護(hù)與檢修。4、協(xié)助每年一次的鍋爐清洗工作。（七）西校區(qū)物業(yè)的看護(hù)負(fù)責(zé)西校區(qū)校園及建筑物的看護(hù)，做好防火、防盜工作，保證無重大事故的發(fā)生。（八）物業(yè)管理制度與檔案、資料管理 1、建立資料的

26、收集、分類整理、歸檔管理制度。2、在日常管理中要建立交接班、項(xiàng)目故障與維修、保養(yǎng)等登記制度。3、檔案資料包括：實(shí)施管理和服務(wù)工作中的各種制度、規(guī)程、記錄、圖表、函件等。（九）校園綜合服務(wù)和零星用工按要求提供校區(qū)重大會(huì)議、慶典、招生、考試、報(bào)到、藝術(shù)節(jié)、護(hù)士節(jié)、學(xué)術(shù)活動(dòng)、布展（運(yùn)動(dòng)會(huì)2天、大中專新生報(bào)到4天、校慶、招聘會(huì)、單招考試、四六級(jí)英語考試、公務(wù)員考試、教師資格證考試、自學(xué)考試（2天）、成人高考（2天）、醫(yī)護(hù)英語水平考試）等活動(dòng)的勞動(dòng)服務(wù)，包括布置會(huì)場、搬運(yùn)器材、桌椅、試室布置、清場、掛條幅、掛標(biāo)牌、插彩旗。運(yùn)動(dòng)場沙坑日常管理、平整等工作。各種臨時(shí)事件的零星用工。五一、十一至少兩名工人配合

27、自來水公司清洗、消毒山上、山下蓄水池。（十）化糞池、排污井、排污管道檢查、清掏、疏通每天檢查辦公樓、教學(xué)樓、宿舍樓、綜合服務(wù)樓等學(xué)院所有建筑的化糞池、排污井、排污管道，做好檢查記錄并就發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)清掏、疏通。安排專人負(fù)責(zé)學(xué)院地漏、排污管道的疏通工作。每月用抽糞車對(duì)各建筑物化糞池檢查兩次以上，及時(shí)清掏并將清掏出的紙巾等固體物質(zhì)外運(yùn)，不能造成二次堵塞，不能影響環(huán)境衛(wèi)生。2.4 人員配置及服務(wù)參數(shù)*本項(xiàng)目需配置人員110人 。其中:（一）*項(xiàng)目主管： 1名（二）*零星維修、維護(hù)： 6人（三）*清潔、保潔、消殺（除四害）、消毒、垃圾清運(yùn)宿舍區(qū)14人，教學(xué)區(qū)12人，體育館2人，辦公區(qū)人，操場、道路、公共

28、場地及外運(yùn)垃圾6人，山體公園保潔1人（每年4月10月），體育館教室1人，教務(wù)公用教室1人，合計(jì)41人。（四）*學(xué)生宿舍的管理公寓樓名稱樓層宿舍數(shù)量容量崗位數(shù)應(yīng)配備人員數(shù)工作時(shí)間A座宿舍樓12層464241324小時(shí)34層454191324小時(shí)56層474381324小時(shí)78層383621324小時(shí)B座宿舍樓12層464561324小時(shí)34層454461324小時(shí)56層474661324小時(shí)78層474661324小時(shí)91層393861324小時(shí)2號(hào)宿舍樓14層745801324小時(shí)3號(hào)宿舍樓13層645481324小時(shí)36層655501324小時(shí)山下宿舍樓14層454001324小時(shí)合計(jì)數(shù)13

29、39（五）*安全工作管理 崗位名稱崗位數(shù)應(yīng)配備人員數(shù)工作時(shí)間大門衛(wèi)4824小時(shí)小門衛(wèi)4424小時(shí)校園夜間巡邏36下午5:00早8:00合計(jì)1318（六）*樹木綠地的修剪及養(yǎng)護(hù)管理配備3人（與山體公園保潔人員合作），工作時(shí)間為每年4月10月。（七）*電鍋爐房管理、供應(yīng)開水配備1人（八）*西校區(qū)物業(yè)的看護(hù)配備1人七、人員要求和說明1、投標(biāo)人應(yīng)具有一套物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)章制度和素質(zhì)較高的管理隊(duì)伍。2、中標(biāo)單位安排到學(xué)院工作的人員要求有責(zé)任心，有專業(yè)管理技術(shù)和一定的工作經(jīng)驗(yàn)，并經(jīng)嚴(yán)格的崗前培訓(xùn)。各類工作人員應(yīng)持有相應(yīng)的資格證、上崗證，人員數(shù)量應(yīng)滿足學(xué)校的物業(yè)管理要求。按崗位不同統(tǒng)一著裝，形象良好，舉止文

30、明，對(duì)學(xué)生和教職員工提供微笑服務(wù)。承諾遵守學(xué)校的各項(xiàng)規(guī)章制度。3、特殊崗位人員要求（1）日常維修、維護(hù)1名具有水電暖維修工作經(jīng)驗(yàn)，1名具有木工工作經(jīng)驗(yàn)，1名具有管道焊接技術(shù)。均需要有相應(yīng)資格證書。（2）學(xué)生宿舍的管理愛崗敬業(yè)，為人師表，關(guān)愛學(xué)生，盡職盡責(zé)；堅(jiān)持原則，秉公辦事，敢于管理，文明服務(wù)；堅(jiān)守崗位，嚴(yán)禁空崗，私自調(diào)崗，在崗不為；服從分配，聽從指揮，團(tuán)結(jié)協(xié)作，不弄是非。 （3）安全工作管理50周歲以下，身高1.65米以上，男性，五官端正，身體健康。具有一定的思想政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力，責(zé)任心強(qiáng)，品行良好。無精神病史和其他不能控制自己行為能力和疾病史。沒有受過刑事處罰、勞動(dòng)教養(yǎng)、收容教育、強(qiáng)制隔

31、離戒毒、行政拘留等。（4）樹木綠地修剪及養(yǎng)護(hù)管理 具有相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。（5）電鍋爐房管理、供應(yīng)開水50歲左右，男性；具有健康證，特種設(shè)備鍋爐工上崗證，具有相關(guān)工作經(jīng)歷者，懂電工知識(shí)。要求在學(xué)校住宿。（6）西校區(qū)物業(yè)的看護(hù)50歲左右，男性，身體健康，在學(xué)校住宿。2.5 服務(wù)地點(diǎn)及質(zhì)量監(jiān)督1、服務(wù)地點(diǎn)：xx市下二道河子xx護(hù)理職業(yè)學(xué)院院內(nèi)2、服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督（1）服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督考核由學(xué)院各相關(guān)部門進(jìn)行。（2）中標(biāo)單位在開展以上各類管理服務(wù)時(shí)，必須接受學(xué)校相關(guān)部門的管理、指導(dǎo)、監(jiān)督。（3）中標(biāo)單位必須支持和配合學(xué)校開展工作，保證學(xué)校各項(xiàng)工作的正常運(yùn)行。（4）學(xué)院派專人采取定期檢查和不定期抽查的方式對(duì)中標(biāo)方服

32、務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度、安全等進(jìn)行監(jiān)督，若有違反相關(guān)的規(guī)定和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，甲方有權(quán)隨時(shí)開具處罰通知書給中標(biāo)方，無須中標(biāo)方同意，罰款將從當(dāng)月服務(wù)費(fèi)中扣除，扣罰標(biāo)準(zhǔn)如下表：處罰通知書1張/月2張/月3張/月4張以上/月連續(xù)2月4張以上按服務(wù)費(fèi)%扣罰按月服務(wù)費(fèi)1%扣罰按月服務(wù)費(fèi)2%扣罰按月服務(wù)費(fèi)5%扣罰按月服務(wù)費(fèi)10%扣罰學(xué)院有權(quán)取消承包合同2.6 其他要求和說明 1、中標(biāo)單位根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)實(shí)行一體化的統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧。2、物業(yè)委托管理期限為24個(gè)月，從2017年8月20日起至2019年8月20日。3、本服務(wù)項(xiàng)目采用一次性包干，承包期間如遇國家政策性調(diào)價(jià)，

33、市場材料價(jià)格發(fā)生變化，本服務(wù)項(xiàng)目均不予調(diào)整。4、學(xué)院每年有近三個(gè)月的假期，除項(xiàng)目主管、安全保衛(wèi)工作、西校區(qū)看護(hù)為全年工作外，其他崗位工作人員均按9個(gè)月計(jì)算服務(wù)費(fèi)。若因臨時(shí)性任務(wù)、放假期間發(fā)生服務(wù)，費(fèi)用按用工情況單獨(dú)計(jì)算。5、辦公室、教室和學(xué)生宿舍內(nèi)的清潔服務(wù)不在本招標(biāo)管理服務(wù)范圍內(nèi)（已說明的除外）。6、校區(qū)內(nèi)各類門牌、標(biāo)識(shí)牌、垃圾筒、箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)施、消防設(shè)施、維修零部件均由校方負(fù)責(zé)；但物業(yè)管理所需的各類標(biāo)識(shí)由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)。7、物業(yè)在交接期間的清潔開荒由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)。8、學(xué)院提供1間工作用房，1間管理人員用房，其它一切服務(wù)所需消耗品、在校住宿人員的生活用品等費(fèi)用均由中標(biāo)方負(fù)擔(dān)。9、校區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施

34、、家具、桌椅等設(shè)施設(shè)備的維修零部件由校方提供。10、大型施工垃圾由施工單位負(fù)責(zé)清理。11、清潔衛(wèi)生用具、運(yùn)輸工具由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)配備。12、日常維修維護(hù)等各種工具由由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)配備。13、消殺用藥、綠化植物病蟲害防止用藥、用品、器具由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)。14、管道疏通、化糞池清理所用工具及糞車由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)。如因工作失誤而造成學(xué)院經(jīng)濟(jì)損失，由中標(biāo)方負(fù)責(zé)賠償經(jīng)濟(jì)損失。不可抗力的因素除外。3物業(yè)管理方式和計(jì)劃3.1管理方式面對(duì)xx護(hù)理職業(yè)學(xué)院物業(yè)管理特點(diǎn)，選擇怎樣的管理方式才能達(dá)到最佳的管理效果，這是我們作為管理公司所確定管理方式的重要課題，我公司在深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上確定了學(xué)院物業(yè)管理的管理方式。 我

35、們采取的管理方式分為組織機(jī)構(gòu)系統(tǒng)、運(yùn)作程序系統(tǒng)、信息反饋系統(tǒng)和激勵(lì)系統(tǒng)四部分組成。（一）組織系統(tǒng)1、 組織架構(gòu)圖（見下頁）2、組織架構(gòu)描述從管理機(jī)構(gòu)圖中可以看出，物業(yè)管理中心將在xx護(hù)理職業(yè)學(xué)院和公司的領(lǐng)導(dǎo)下，實(shí)行學(xué)院分管部門領(lǐng)導(dǎo)下的一種垂直領(lǐng)導(dǎo)方式，管理中心設(shè)各部門經(jīng)理，每個(gè)部門設(shè)分項(xiàng)，其編制力求精干，其人員力求一專多能。在擬制計(jì)劃、組織領(lǐng)導(dǎo)和對(duì)各項(xiàng)工作檢查指導(dǎo)協(xié)調(diào)等方面由領(lǐng)班直接負(fù)責(zé)，各項(xiàng)具體工作在由學(xué)校對(duì)口管理部門直接安排，各領(lǐng)班、工作人員向?qū)W校對(duì)口管理部門負(fù)責(zé)。這樣的結(jié)構(gòu)使權(quán)力集中、責(zé)任明確、命令統(tǒng)一，聯(lián)系簡捷，工作高效。3、人員配置隨著管理方式、管理手段的現(xiàn)代化，物業(yè)管理隊(duì)伍的結(jié)構(gòu)也

36、發(fā)生革命性變化。物業(yè)管理人員的配備已從勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化，管理人員和操作人員比例縮小，管理人員應(yīng)是高學(xué)歷、高水平的復(fù)合型人才。針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，我們要求管理人員必須是一專多能，實(shí)行一崗多職。在管理隊(duì)伍的建設(shè)上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)全體員工的工作積極性，嚴(yán)格考核，并實(shí)行10%的淘汰率，確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（一）*項(xiàng)目主管： 1名（二）*零星維修、維護(hù)： 6人（三）*清潔、保潔、消殺（除四害）、消毒、垃圾清運(yùn)宿舍區(qū)14人，教學(xué)區(qū)12人，體育館2人，辦公區(qū)人，操場、道路、公共場地及外運(yùn)垃圾6人，山體公園保潔1人（每年4月10月），體育館教室1人，教

37、務(wù)公用教室1人，合計(jì)41人。（四）*學(xué)生宿舍的管理公寓樓名稱樓層宿舍數(shù)量容量崗位數(shù)應(yīng)配備人員數(shù)工作時(shí)間A座宿舍樓12層464241324小時(shí)34層454191324小時(shí)56層474381324小時(shí)78層383621324小時(shí)B座宿舍樓12層464561324小時(shí)34層454461324小時(shí)56層474661324小時(shí)78層474661324小時(shí)91層393861324小時(shí)2號(hào)宿舍樓14層745801324小時(shí)3號(hào)宿舍樓13層645481324小時(shí)36層655501324小時(shí)山下宿舍樓14層454001324小時(shí)合計(jì)數(shù)1339（五）*安全工作管理 崗位名稱崗位數(shù)應(yīng)配備人員數(shù)工作時(shí)間大門衛(wèi)4824

38、小時(shí)小門衛(wèi)4424小時(shí)校園夜間巡邏36下午5:00早8:00合計(jì)1318（六）*樹木綠地的修剪及養(yǎng)護(hù)管理配備3人（與山體公園保潔人員合作），工作時(shí)間為每年4月10月。（七）*電鍋爐房管理、供應(yīng)開水配備1人（八）*西校區(qū)物業(yè)的看護(hù)配備1人合計(jì)110人。（二）運(yùn)作程序系統(tǒng)（見下頁）各類工種崗位培訓(xùn)1、運(yùn)作程序示意圖建立各種規(guī)章制度學(xué)生公寓、樓宇驗(yàn)收與接管日常管理服務(wù)與維護(hù)特殊作業(yè)人員門衛(wèi)樓管員、宿管員員保潔員各級(jí)管理服務(wù)人員開展管理服務(wù)與設(shè)施養(yǎng)護(hù)工作完善各類配套設(shè)施及各部門關(guān)系的管理協(xié)調(diào)工作2、整體運(yùn)作流程圖說明： 2.1 從整體運(yùn)作流程圖中看，我們注重于整體設(shè)計(jì)全面合理，各項(xiàng)工作環(huán)節(jié)緊密銜接，起

39、到承上啟下，相互制約的作用。 2.2 在整體運(yùn)作過程中，始終堅(jiān)持全過程管理，確保指揮與監(jiān)督的封閉性管理，保證管理有效、及時(shí)到位，從而在最大限度上避免了缺漏和盲點(diǎn)。 2.3 整體運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)物業(yè)服務(wù)中心逐步按照ISO9001：2000版的質(zhì)量保證體系進(jìn)行運(yùn)作，它同樣適用于學(xué)院物業(yè)服務(wù)中心的整體運(yùn)作方案。在實(shí)踐中逐步應(yīng)用現(xiàn)代化的電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)智能化管理。 （三）信息反饋系統(tǒng)1、信息反饋示意圖 （見下頁）1、信息反饋示意圖 2、信息反饋示意圖說明 2.1信息也是資源學(xué)院物業(yè)服務(wù)中心的信息來源于執(zhí)行機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)和信息反饋渠道。2.2監(jiān)督機(jī)構(gòu)分別為：學(xué)生處、相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主投訴、專職檢查員。公司

40、將設(shè)立核查反饋控制點(diǎn)來加強(qiáng)日常的監(jiān)管力度。2.3在監(jiān)督機(jī)構(gòu)控制方式中，我們采取A管理模式中的例行檢查和突擊抽查相結(jié)合的管理反饋方式，而監(jiān)督控制的措施有預(yù)先控制與信息反饋控制相結(jié)合。（四）激勵(lì)系統(tǒng) 1、激勵(lì)系統(tǒng)示意圖（見下頁）激勵(lì)機(jī)制工資福利機(jī)制思想工作機(jī)制文化活動(dòng)機(jī)制培養(yǎng)提升機(jī)制獎(jiǎng)懲機(jī)制2、激勵(lì)系統(tǒng)示意圖說明 2.1激勵(lì)是物管部內(nèi)部對(duì)員工管理的主要方式。每個(gè)員工的個(gè)人權(quán)利需要得到尊重并應(yīng)始終保持旺盛的工作積極性，從而可以在一定程度上獲得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 2.2思想工作機(jī)制重在激發(fā)每一個(gè)員工的內(nèi)在潛能，充分調(diào)動(dòng)員工的個(gè)人積極性，適時(shí)做好深入細(xì)致的思想工作，其主要工作方式有與員工談心，為員工排

41、憂解難，組織有益的集體活動(dòng)和家訪等。 2.3獎(jiǎng)懲機(jī)制應(yīng)以表揚(yáng)獎(jiǎng)勵(lì)為主、懲處為輔的原則，但獎(jiǎng)懲要分明，用優(yōu)勝劣汰的方式，純潔用工隊(duì)伍，在獎(jiǎng)勵(lì)類型上，要堅(jiān)持以精神鼓勵(lì)為主，物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)為輔。2.4工資福利機(jī)制重在考核，縮小固定部分工資，加大活動(dòng)部分工資，拉大距離不搞一刀切，激勵(lì)員工優(yōu)質(zhì)服務(wù)，創(chuàng)造業(yè)績和發(fā)揚(yáng)團(tuán)結(jié)向上的團(tuán)隊(duì)精神。 2.5培養(yǎng)提升機(jī)制在實(shí)際工作中缺一不可，其培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工有較強(qiáng)的事業(yè)心和敬業(yè)精神，對(duì)工作能做到一專多能，精益求精。把培養(yǎng)提升、培訓(xùn)、進(jìn)修等工作有機(jī)地結(jié)合在一起使之形成一種人才培養(yǎng)的良性循環(huán)氛圍。 2.6文化活動(dòng)機(jī)制是溝通物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)部員工的橋梁，通過文化活動(dòng)的開展增強(qiáng)員工的

42、自信心和認(rèn)同感，把員工的利益和公司的利益緊密地結(jié)合在一起。3.2工作計(jì)劃根據(jù)擬定的管理方式和管理運(yùn)作流程，我們將工作計(jì)劃分為前期管理工作和進(jìn)入正常運(yùn)行期的管理工作，按照輕重緩急有序進(jìn)行，具體計(jì)劃如下：1、前期管理工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng) 目內(nèi) 容時(shí) 間一擬訂物業(yè)管理方案1、成立投標(biāo)工作小組；2、仔細(xì)閱讀招標(biāo)文件；3、對(duì)學(xué)院展開深入的調(diào)查研究；4、針對(duì)學(xué)院特點(diǎn)，擬訂管理方案；5、選配主要管理人員。二組建物業(yè)管理隊(duì)伍1、人員的選拔；2、人員的培訓(xùn)；3、人員的上崗。三完善管理及辦公條件1、安排管理用房；2、安排員工宿舍3、準(zhǔn)備管理用物質(zhì)裝備。四制定管理規(guī)章制度根據(jù)學(xué)院的實(shí)際情況修改制定切合實(shí)際的各項(xiàng)規(guī)章制度；

43、五物業(yè)的驗(yàn)收與接管1、依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問題，督促整改；2、辦理書面移交手續(xù)，做好遺留工程備案。2、正常運(yùn)行期的管理工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目內(nèi)容時(shí)間一保潔、樓管1、制定學(xué)院養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃方案；2、學(xué)院的養(yǎng)護(hù)服務(wù)。學(xué)院交付之日起二設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)1、設(shè)備的資料管理；同步進(jìn)行三安全管理1、治安管理；2、消防管理；同步進(jìn)行四環(huán)境衛(wèi)生管理1、綠化管理；2、清潔衛(wèi)生管理；3、環(huán)保管理。同步進(jìn)行五物資管理1、 物資賬目；2、物資收發(fā)。同步進(jìn)行六檔案管理1、 人事檔案 2、 設(shè)備檔案3、日常管理檔案同步進(jìn)行七CIS系統(tǒng)全面導(dǎo)入CIS企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)同步進(jìn)行八質(zhì)量管理體系全面導(dǎo)入ISO9001:2000同步進(jìn)行九員工培訓(xùn)全面實(shí)行員工崗中培訓(xùn)同步進(jìn)行4服務(wù)工作目標(biāo)和實(shí)施措施1工作目標(biāo)序號(hào)指標(biāo)體系國家標(biāo)準(zhǔn)承諾標(biāo)準(zhǔn)1學(xué)院配套設(shè)施完好率98%98%2工程維修質(zhì)量合格率100%100%3維修質(zhì)量回訪率100%100%4清潔保潔率99%99%5道路、公共設(shè)施完好率95%98%6學(xué)院內(nèi)治安案件年發(fā)生率1以下07火災(zāi)年發(fā)生率1以下08業(yè)主有效投訴率2以下1以下9業(yè)主有效處理率95%以上100%以上10業(yè)主有效回訪率95%以上100%以上11業(yè)主綜合服務(wù)滿意率90%90%以上12綠化完好率95%98%以上13管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率80%85%以上2保證目標(biāo)的實(shí)施措施