1、簽訂二手房房屋買賣合同要注意哪些問題？2一、合同簽訂前應注意事項2二、合同簽訂時應注意事項3第三章 二手房交易注意事項6第三節：如何簽訂二手房買賣合同6一、簽訂二手房買賣合同應具備的條件61 二手房買賣合同的基本內容62 簽訂二手房買賣合同的主體資格63 共有權人售房的主體條件74 如何避免無處分權人處分別人的房產75 購房人多于二人怎么辦86 如何以未成年子女名義購房87 登記在未成年子女名下的房屋如何再次轉讓98 能否以未成年人名義買房可以按揭貸款的形式付款99 非京籍人士在購買二手房時與北京戶口購買的區別9二、簽訂二手房買賣合同的注意事項91 賣方詐騙手法9（ 1 ）用假房產證詐騙10（

2、 2 ）利用假公證詐騙10（ 3 ）出售查封的房屋。10（ 4 ）出售列入拆遷范圍的房屋。10（ 5 ）利用房屋買賣合同詐騙。10（ 6 ）房主拖欠物業費，讓買方支付。10（ 7 ） 私賣夫妻房產行騙。102 買方詐騙手法11（ 1 ）以先過戶后付款的方式再次出售房屋11（ 2 ）以不支付首付款的方式貸款購房11（ 3 ）先過戶后辦個人住房抵押貸款。11三、如何簽訂二手房買賣合同111 核對買賣雙方的基本信息112 核實并在合同中注明房屋的基本狀況123 如何約定抵押權124 如何審核或約定房屋共有權內容125 對產權糾紛的聲明126 對房屋租賃的聲明137 對特殊事件的聲明138 簽訂未辦理

3、產權證的房屋買賣合同應注意的問題139 如何約定付款方式1310 如何約定房屋的交付14（ 1 ）確定二手房的交付標準14（ 2 ）約定與房屋一并交付的物品15（ 3 ）房屋附屬物的交付1511 如何約定房屋風險轉移1512 提前入住裝修的風險1613 提前入住對裝修費的約定1614 如何約定物業費等費用1615 已售公房物業費、供暖費如何處理1616 簽約時注意小區的供暖方式及收費標準1717 如何約定公共維修基金1718 在簽訂購房合同時如何約定延期交房內容1719 售房人不同意簽訂詳細房屋買賣協議怎么辦1820 關于產權登記的約定1821 如何約定違約責任1823 房屋買賣合同中違約金的

4、比例約定多少為合適1924 如何約定爭議的解決方式2025 如何約定二手房買賣合同的解除2026 如何約定合同的變更與轉讓2027 如何約定合同的生效條件2128 合同的附件包括哪些內容2129 賣方在簽訂和履行買賣合同時應注意事項2230 在樓價上漲背景下的購房應注意的問題23四、二手房買賣合同履行中應注意的問題241 對買方有利的交易程序242 對賣方有利的交易程序243 對買賣雙方都是安全的交易程序24(1) 引入房屋中介公司作為交易安全的擔保。24(2) 引入專業的金融擔保公司。24(3) 銀行的資金托管。25(4) 買方或賣方自己提供擔保。25(5) 公證提存。254 提存協議的基本

5、內容25簽訂二手房房屋買賣合同要注意哪些問題？在二手房交易中，許多購房者往往只關注房產價值的高低，而忽略了對交易中可能出現的問題，對于如何簽訂房地產買賣合同所知更少。一、合同簽訂前應注意事項在簽訂二手房買賣合同前，購房者需要對售房者有較為全面的了解：首先查看產權所有人的身份證件；房屋產權證上的產權所有人是一位還是幾位共有?如果是幾位共有，則共有人是否全部同意?出售房產時，房屋的產權共有人一定要全部同意。在簽訂房產買賣合同時，也要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章第二，購房者要對即將進行交易的房產進行必要的了解。這主要包括售房提供的房屋產

6、權證是否屬實；房產面積多大；該房產用途是什么；是辦公還是居住，或是其他；該房產有沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利；該房產是否已設定抵押?根據中華人民共和國擔保法的規定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。在這里，如果該房產已設定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權人就是售房者將該房產抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。這個規定的意思也就是售房者已將該房產抵押給第三方，在轉讓該房產時，并未通知第三方或未告知購房者此房已設定抵押，那么轉讓

7、行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權人同意的情況下，此房產方可進行買賣。另外，還要注意該房產是否已設定租賃？如果該房產已經出租，則需要售房者提供該房產的承租方出具的在同等條件下放棄優先購買權的聲明。同時購房者還要查詢售房者與該房產的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？二、合同簽訂時應注意事項購買二手房時，除了在簽訂二手房合同前，要對該房產有一個大體的了解外，在簽訂二手房合同時也需要注意以下問題：第一，需要準備的證明材料。購置房地產，購房者可能是一人，也可能是數人。無論哪種情況，都需要購房者準備好如下材料：1身份證原件或護照原件及復印件；2未成年人的戶口簿或出生證明；3有委托代理人，須提供經公證

8、的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經境內、外機構公證、認證后方為有效。另外，要看清楚合同中的約定內容。這主要包括以下內容：當事人的名稱或姓名、住所。這里主要是搞清當事人的具體情況、地址、聯系辦法等，以免出現欺詐情況；雙方應向對方做詳細清楚的介紹或調查；應寫明是否共有財產、是否夫妻共同財產或家庭共同財產。標的。這里應寫明房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備等情況；同時還要寫明房屋產權歸屬（要與第一條銜接），房屋轉賣是否有約束條件；是否存在房屋抵押或其他權利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物

9、業管理費用及其他交費狀況；房屋相關文書資料的移交過程。價款。這里也是很主要的內容，主要寫明總價款；付款方式；付款條件；如何申請按揭貸款；定金；尾款等履行期限、地點、方式。這里主要寫明交房時間；條件；辦理相關手續的過程；配合與協調問題；雙方應如何尋求中介公司、律師、評估機構等服務；各種稅費、其他費用如何分攤；遇有價格上漲、下跌時如何處理。違約責任。這里主要說明哪些系違約情形；如何承擔違約責任；違約金、定金、賠償金的計算與給付；在什么情況下可以免責；擔保的形式；對違約金或定金的選擇適用問題。解決爭議的方式。這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決

10、糾紛，應按照我國仲裁法的規定寫清明確的條款。合同生效條款。雙方在此約定合同生效時間；生效或失效條件；當事入不能為自己的利益不正當地阻撓條件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同無效的情形；幾種無效的免責條款；當事人要求變更或撤消合同的條件；合同無效或被撤消后，財產如何進行返還。合同中止、終止或解除條款。按照合同法第六十八條、第九十一條、第九十四條之規定，合同當事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應履行的通知、協助、保密等義務；解除權的行使期限；補救措施；合同中止、終止或解除后，財產如何進行返還。合同的變更與轉讓。在此約定合同的變更與轉讓

11、的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。第三章 二手房交易注意事項 第三節：如何簽訂二手房買賣合同 一、簽訂二手房買賣合同應具備的條件 1 二手房買賣合同的基本內容 二手房交易的過程比較復雜，涉及的內容較多，按照法律規定，房屋買賣應簽訂書面的合同，這是法律的強制性規定。二手房買賣合同應當具備下面主要內容： （ 1 ）當事人名稱或者姓名和住所； （ 2 ）房屋所有權證書名稱及編號 （ 3 ）房屋基本狀況；（包括產權聲明等） （ 4 ）房屋的用途或使用性質； （ 5 ）房屋價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； （ 6 ）房屋交付及辦理過戶及日期； （ 7 ）房屋裝飾、設備標準的現狀； （ 8

12、 ）權利義務內容； （ 9 ）違約責任； （ 10 ）解決爭議的方法； （ 11 ）合同生效條款 （ 12 ）合同的中止、終止或解除； （ 13 ）合同的變更與轉讓； （ 14 ）雙方約定的其他事項； （ 15 ）合同附件。 2 簽訂二手房買賣合同的主體資格 我國合同法規定，不具備主體資格所簽訂的合同無效，無效的合同，在合同中所約定各項權利義務對簽約雙方均無法律約束力，將產生互相返還的法律后果。在簽訂買賣合同時，買賣雙方都必須具有相應的民事行為能力和民事權利能力。 （ 1 ）買賣雙方都必須具有完全的民事行為能力。中華人民共和國民法通則從第九條至第十四條規定，公民從出生時起到死亡時止，具有民事權

13、利能力，依法享有民事權利，承擔民事義務。 公民的民事權利能力一律平等。 十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨立進行民事活動，是完全民事行為能力人。十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。第十二條：十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進行與他的年齡、智力相適應的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。 不能辨認自己行為的精神病人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。不能完全辨認自己行為的精神病人是限制民

14、事行為能力人，可以進行與他的精神健康狀況相適應的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。 無民事行為能力人、限制民事行為能力人的監護人是他的法定代理人。 （ 2 ）買賣雙方都必須具有完全的民事權利能力。從上述法律規定來看，任何一個公民從出生至死亡這一段時間均有民事權利能力，即他都有民事權利。從房屋買賣的角度來說，任何一個人都有權利買賣房屋，簽訂買賣房屋的合同，但并不是任何一個人簽訂的房屋買賣合同都有效。要想使房屋買賣合同合法，買賣雙方必須具備民事行為能力。只有符合了民法通則的規定，買賣雙方才能能力簽訂房屋買賣合同，也就是說，有權利買賣房屋但不一定有行為能力。房

15、屋買賣行為，因為房屋買賣涉及的金額巨大，也很復雜，超過了未成年人的行為能力，與未成年人的年齡、智力不相適應，因此不能簽訂房屋買賣合同，只能由他的監護人或法定代理人簽署。精神病人或意識不清的人，顯然也不能簽訂房屋買賣合同。 上面是針對自然人來講的房屋買賣的主體資格問題，對于法人組織來說，賣方必須有銷售房屋的權利，賣方的登記名稱必須與房產證登記的一致。 3 共有權人售房的主體條件 二手房買賣中的共有權分兩種情況，一是夫妻之間的互為共有權人，二是其他自然人之間的共有權。夫妻之間的共有權關系在一方售房應另一方應同意出售，另一方的主體條件與上面提到的主體條件一致。共有權人售房時需全體共有權人同意，任何共

16、有權人都必須具備行為能力且意思表示真實，符合前面提到的主體資格條件，才能售房。 4 如何避免無處分權人處分別人的房產 在二手房交易過程當中，有時會發生房屋所有權以外的人處分房產，比如子賣父母的房屋、出售兄弟姐妹的房屋、出售朋友的房屋、出售其他的房屋。發生這種事情的原因很多，一是有權處分的房屋所有權人委托無權處分的人代理售房，有些是未經允許擅自出售無處分權的房屋，還有些涉及刑事犯罪，用偷來的房產證及身份證再找一假房主冒充房主本人賣房。這些情況除委托售房取得合法處分權外，其余均屬于非法行為，買方一旦購買了這樣的房屋則后患無窮。如何避免出現這種情況呢？最好的辦法就是預防。在買房時必須將房屋所有權證登

17、記的房屋所有權人與身份證相對應，必須一字不差，然后再根據身份證上的照片與本人相對照，一致后才能基本確認是房屋所有權人本人，但也會出現差錯，比如孿生兄弟姐妹，比如身份證上的相片與自稱是房主的人比較像，這種情況都比較難辨認。在房屋行政主管部門的交易窗口，經常發生這樣的事情，當工作人員核對身份證時對房主的身份提出異議后，該“房主”什么都不說就主動走了，還有一些與工作人員爭執幾句堅持一會后也走了，再也沒有回來，這種情況肯定是冒充的假房主，一般中介公司經常冒充房主。一旦不是房屋所有權人在產權過戶登記表上及合同上簽字，即使辦理完了過戶手續，那么真正的房主可以要求撤銷已過戶的房產證。二是如果房主本人沒有出現

18、，應查看委托書的真偽并與真正的房屋所有權人核實，并核實代理人的身份，同時查看委托書的授權范圍，核對代理人是否有權出售該房屋。即使是公證的委托書也不能全部避免購房的風險。 2005 年北京有一個案例，簽訂經過公證的房屋買賣合同及委托書結果還是買到了無處分權人處分了別人的房屋，最后買房人什么都沒有得到，購房款也沒有退回。除了上述風險之外，售房人想反悔，不想賣房了，經常也以當時本人沒有同意賣房為由出面要求撤銷已過戶的房產證。 5 購房人多于二人怎么辦 在房屋買賣過程中，經常出現兩人及兩人以上共同購買一套商品房情況，如夫妻雙方、父子、母女、戀愛中尚未結婚的男女雙方、合伙人等，按民法通則的規定，兩人以上

19、所購房屋應為共同財產，所以在訂立合同時就應該體現財產共有人的身份，在以后的房產證上才能體現財產共有人的份額。二人以上共同購買一套房屋，在房屋買賣合同上應當共同簽署合同。房地產產權登記主管機關可以在房產證上體現共同買受人，但只能由一個人持有主證，其他共有人持共有權證。兩人以上購買一套房屋需要做公證，主要是財產份額的公證。對于份額的比例，法律沒有規定，完全在于當事人之間的約定，比如兩個買受人，對于房產的份額雙方可以約定各占 50% 的份額，也可以約定一個人占 99% 的份額，另一個人占 1% 的份額。 產權證上登記的產權人是根據購房合同上簽字的購房人來確認的，并非想登記誰的名字就能登記誰的名字。如

20、果房屋買賣合同只由一個人簽字，那么另外的共有權人或出資人無權要求房屋登記機關將自己的名字登記在房屋所有權證書上。 6 如何以未成年子女名義購房 有些購買二手房的購房人因為考慮將來征收遺產稅，或者考慮婚姻的問題，希望以未成年子女的名義購房，房產證落在未成年子女名下。能否在買賣合同及房屋所有權書上簽署未成年子女的名字，主要涉及到房屋買賣民事法律行為，其前提條件是行為人（公民）必須具備民事行為能力。民事行為能力指法律確認公民以自己的行為行使民事權利和設定民事義務，并且能夠對自己的行為承擔民事法律責任的資格。 根據中華人民共和國民法通則第十二條規定，十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進行與

21、他的年齡、智力相適應的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。由此可見，我國法律根據年齡、智力發展水平的不同，將公民的民事行為能力分為三種：即完全民事行為能力、限制民事行為能力和無民事行為能力。從年齡上分析，十八周歲以下的子女屬于限制民事行為能力人或無民事行為能力的人，能進行與其智力能力相當的法律行為。購房行為，標的數額高，手續復雜，風險與收益并存，這已大大超出了未成年人所能預測和承擔風險的范疇，因此，購房行為必須由他的法定監護人來代為行使。 另外，根據我國房地產交易的相關法律規定，在房屋權

22、屬證書上登記的產權人姓名，必須與房屋買賣合同上的“買方”名稱一致。因此，如果想以未成年子女的名義買房，必須以自己未成年子女的名義簽署房屋買賣合同。但未成年子女不能以自己的名義單獨簽署購房合同，而必須由其監護人以“買方監護人”的名義同時簽署。以未成年子女名義購房必須辦理父母和子女關系公證。 7 登記在未成年子女名下的房屋如何再次轉讓 如果父母或其它人以未成年子女的名義買房，取得房屋所有權證之后， 該房屋將很難再進行所有權人變更，也就是說，無論以何種形式再次轉讓都很困難。按照民法通則第十八條規定： “ 監護人除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。 ” 這就是說，如果房產登記在未成年子女名下

23、，在孩子具備完全民事行為能力之前，父母想出售這套房屋必須是為未成年人的利益才能出售，否則無權再出售這套房子了。因此以未成年子女名義購房的成年人應該想清楚。 8 能否以未成年人名義買房可以按揭貸款的形式付款 如果只以未成年人自己的名義購房，因未成年人沒有經濟收入，銀行不會放貸，只能采用一次性付款方式支付房款。如果有固定收入的成年人與未成年人作為共同的購買人簽訂合同，則成年人購買人可以申請按揭貸款。按揭貸款是另一種單獨的民事法律行為，它不僅要求行為人具備民事行為能力，而且銀行還有其它更為嚴格的要求，以降低放貸的風險。結合以上分析，申請住房按揭貸款也必須由限制民事行為能力人的監護人來進行。對此，銀行

24、有相關的要求：第一，申請人（監護人）必須在房屋買賣合同上簽字。第二，監護人作為按揭貸款的申請人提出貸款的申請。第三，辦理父母和子女關系公證，及共有產權和父母代為還款的承諾公證。第四，銀行需要的其它文件。完成以上程序，才有可能達到貸款的要求，但實踐當中銀行一般不批準這類貸款，除非未成年人與其監護人作為共同買受人銀行才會考慮向監護人發放貸款，由監護人由償還貸款。 9 非京籍人士在購買二手房時與北京戶口購買的區別 外省市個人在北京購房程序與北京戶籍的購房人基本相同，非京籍人士要辦一個暫住證。以前外省市個人在京購房需向北京市房地產交易中心提交購房申請書。交易中心審核無誤后，簽發有效期為六個月的外省市個

25、人在京購房批準通知單，辦產權證時申領外省市個人在京購房辦理產權通知單，這些規定不符合市場原則及公平公正的原則，早已取消。但是涉及到政策性的房屋，比如經濟適用住房五年內不允許上市出售，如上市出售只能以原價出售，購買對象必須具有購買經濟適用住房的資格，并經過北京市相關部門的審批。如果持有北京市工作寄住證的非京籍人士不受此限制。 二、簽訂二手房買賣合同的注意事項 1 賣方詐騙手法 在二手房買賣中，有些售房人采用隱瞞事實或詐騙的手段，損害買房人的利益。售房人采用的詐騙手法如下： （ 1 ）用假房產證詐騙 假房屋所有權證詐騙的手法一般如下：一般是假房主，大多數是房屋的承租人，制作假房屋所有權證，將房屋所

26、有權人在假證上寫上自己的名字，然后要求買方核對自己的身份證及房產證，買方核對時如果不能發現房產證是假的，就會確信這個房主是真的，因為房產證與身份證是一致的。這時假房產證的持有人會在購房的程序上提出對買方有利的交易程序，比如只交一個定金，房產證押在買方這里，或者只交一個首付款，房產證押在買方，待備齊了房款去辦過戶。為了讓雙方盡快成交，售房人都會在價格上給出優惠條件，一般都會低于市價，以讓買方盡快決定。等買方交了定金或產首付款后售房人便逃之夭夭。 （ 2 ）利用假公證詐騙 按照民法通則 第六十三條的規定，公民、法人可以通過代理人實施民事法律行為。 也就是說，公民有權將自己的事情交給別人代辦，這是符

27、合法律規定的，但是應當符合法律規定的手續。比如代售房屋的行為，按照房屋權屬登記工作規范的要求，委托書應當公證。委托書公證后，代理人便有權出售房屋。正是因為有代理的法律規定，售房人本人不一定親自辦理售房的具體事宜，這樣就給某此不法人員可乘之機，有些不法人員將其租賃的或借住的房屋出售，并且辦理假公證書，以達到出售房屋領取房款的目的。 （ 3 ）出售查封的房屋。 查封的房屋不能辦理過戶手續，還有被變賣、拍賣的可能。有些售房人所售的房屋是被法院查封的，售房人在明知的情況下仍與買方簽訂買賣合同，仍然出售查封的房屋，導致買方不能辦理過戶手續，責任應當由售房人承擔。但目前在二手房市場中對于查封的問題很難查清

28、，有時簽訂合同時查清了，但合同的履行過程當中被法院查封，也有時有發生的。 （ 4 ）出售列入拆遷范圍的房屋。 列入拆遷范圍的房屋不能辦理過戶手續，如果沒有辦理完畢過戶手續即使拆遷時買方已入住也不會得到拆遷補償。 （ 5 ）利用房屋買賣合同詐騙。 有些房屋是開發商剛剛開發不久的樓盤，可能辦理了房屋所有權證，也可能沒有辦理。在有產權證的前提下，售房人稱沒有辦理產權證，產權證正在辦理過程當中，將與開發商簽訂的房屋買賣合同交給買方，購房發票也交給買方，以便讓買方相信其誠意。實際上如果賣方已經辦理了房產證，購房合同與發票已經沒有實際意義。這種詐騙手續一般是房主與另外一個唱雙簧，由非房主一方親自出面冒充房

29、主賣房，將合同、發票等都給買方，然后收取定金或首付款或全款后逃跑，不再露面，而真房主隨后出現，假裝房子被人賣了，自己是產權人，拿出產權證要求買房人搬家，買房人不搬家則起訴到法院要求騰退房屋。 （ 6 ）房主拖欠物業費，讓買方支付。 有的售房人在售房前拖欠物業公司的物業費、供暖費、水電費、天然氣費用、通訊費等費用，有的時間長達幾年，物業費等費用從幾千到幾萬不等，尤其是在高檔社區項目中，物業費等費用可能欠付十幾萬元。這些費用在售房時售房人故意隱瞞，不告訴購房人，而且在簽訂買賣合同時，對于付款的方式售房人極力要求先付款后過戶，然后再辦理交接手續，或者過戶后付款，然后再辦理房屋交付手續。待售房人取得房

30、款后將 鑰匙交出后不再辦理物業費等其它費用的交接，購房人在與物業進行交接時發現售房人因該房屋欠下大量債務。有時物業公司因為前一業主沒有交清物業等費用，拒絕新業主入住，物業公司要求新業主交納老業主欠下的物業等費用，雖然沒有法律依據，但可能會給新業主的入住帶來麻煩，比如小區內的水、電、天然氣等需到小區物業處購買，則物業公司可能會以此要挾新業主，否則就不賣水、電、不供暖，新業主被逼無奈只能為老業主背債。 （ 7 ） 私賣夫妻房產行騙。 有些夫妻感情破裂準備離婚，在離婚前一方轉移婚姻共同財產，將登記在自己名下的房屋私自出售。按規定出售夫妻共同財產的房屋應該由另一方出具同意出售的證明，但出售方偽造另一方

31、的簽字，謊稱另一方已簽字同意辦理過戶手續，辦完過戶手續，拿到房款后將房款轉移。 2 買方詐騙手法 （ 1 ）以先過戶后付款的方式再次出售房屋 買房人的這種詐騙手法方法如下：買方與賣方接洽，準備買房，房屋的定價比較高，賣方覺得房價賣得比較高，很值，很高興，因此很容易成交，但買方的要求是先過戶再一次性付款，買方只付一個定金，賣方覺得房價賣得高，所以在交易程序方面很可能會讓步，答應買方的條件，雙方辦完過戶手續后買方并不急于付款，而是將這套房屋再次出售并先收取下一家的購房款，收到購房款后便逃之夭夭，即使不逃，買方也拒付房款，賣方到法院起訴因買房人沒有可執行的房產賣房人的債權也得不到保障。 （ 2 ）以

32、不支付首付款的方式貸款購房 有些購房人通過貸款買房，但說自己的資金不足，沒有能力支付首付款，要求賣方先給打一個收條，證明已經收取了首付款，用于辦理銀行貸款。銀行辦理貸款時的確需要首付款的證明，等貸款辦下來之后，房主只能拿到銀行貸款部分，而首付款部分，買方要么拖著不給，要么干脆翻臉，拿出賣房人給打的收條，一口咬定房款已付清，否則賣房人怎么會給我打收條？如果賣房人沒有其它證據證明首付款未付，只能氣得七竅生煙。 （ 3 ）先過戶后辦個人住房抵押貸款。 很多買房人都通過二手房貸款來支付房款，有時貸款辦不下來，而貸款要求先辦過戶，然后才能放貸，尤其是辦理個人住房抵押貸款的情況下，只有取得了買方名下的房產

33、證才能辦理貸款，這種情況對賣方的風險最大，萬一買方的貸款辦不下來又沒有能力用其它的方式支付剩余房款那么賣方的損失就非常大。 三、如何簽訂二手房買賣合同 1 核對買賣雙方的基本信息 在簽訂二手房買賣合同時應認真核實對方的情況，并在合同的開頭寫明雙方當事人的姓名、住址、身份證號碼、現住址、電話、郵編等基本信息。買賣雙方所有資料都要完整填寫，不可有空項。如果有中介公司參與，應該將中介公司的營業 執照注冊號、企業資質證書號、住所、實際經營地、法定代表人的住所、身份證號、電話、郵編等內容寫清楚 。如果中介公司有“委托代理人”，那么不僅相關內容要詳細注明，而且還要出具有中介公司蓋章的“授權委托書”，并將此

34、“授權委托書”作為合同附件。如果買方或賣方有“委托代理人”，并且房屋買賣合同是由該委托代理人簽名的，那么買方或賣方除分別要與委托代理人簽訂“授權委托書”之外，該“授權委托書”還必須經過公證機關的公證。如果是父母（或其他監護人）代理未成年子女簽訂房屋買賣合同的，必須具備經過公證機關公證的、是該未成年人監護人的證明文件。基本信息寫清楚后，不僅可以通過工商或建設部門中介公司的基本情況，還可以避免因為代理權的問題產生爭議，并可以在訴訟時提交準確的起訴信息，以作為法院送達或執行的參考，以利于訴訟及案件的執行。 2 核實并在合同中注明房屋的基本狀況 二手房買賣合同一定要注明房屋所有權證號，并核實房屋所有權

35、證號與買賣合同約定的房號及現狀房屋是否相符。房屋所有權證上房屋的房號決定買方所購買的是哪一套房屋，房號應該是唯一確定的，在合同中寫明的房號應與房產證標注的完全一致。在房號相符的前提下，還要在合同中標明房屋的坐落位置、結構形式、層數、 房屋面積、房屋用途 等信息，并與實際的房屋相核對。 簽訂未取得房屋所有權證的買賣合同，應注明買賣合同號、開發商的名稱、房屋的位置、施工號、房屋的面積或約定的面積、房屋的層數、朝向及房屋用途等基本情況，除此之外，還應注明銷售許可證號或登記在開發商名下的大產證號等信息。沒有產權證的房屋是不得轉讓的，如果簽訂了買賣合同，可能被認為是無效的行為。 3 如何約定抵押權 如果

36、售房人所售房屋沒有抵押，在合同中用文字聲明未抵押，如果已做抵押，購房人應當要求售房人聲明已抵押，并承諾解抵押解除的時間，如超過承諾的期限仍未解除抵押的售房人應承擔違約責任。違約責任可以這樣約定：首先給售房人一個解除抵押的寬限期，在寬限期之內按照合同總價款的日萬分之三支付違約金，超過寬限期仍未解除抵押的，購房人有權解除合同，購房人解除合同的售房人應賠償購房人的實際損失或約定一個違約金的比例。如果購房人不解除合同，則合同繼續履行，售房人仍應按房屋總價款的日萬分之三承擔違約責任，直至抵押解除。如果售房人隱瞞抵押的事實，導致合同無效或解除的，給購房人造成損失的，購房人要求售房人承擔相應的賠償責任。具體

37、的賠償可由雙方協商在合同中約定。 4 如何審核或約定房屋共有權內容 購房人應當要求售房人聲明房屋是否存在共有權人，如存在共有權人應當保證簽訂本合同前已經征得了房屋共有權人的書面同意出售該房屋，并要求共有權人本人到場簽訂同意出售的證明。如果售房人隱瞞事實真相，共有權人主張權利導致合同無效、被撤銷或解除的，售房人應當賠償共有權人。雙方可約定賠償的數額或約定損失的計算方式。 5 對產權糾紛的聲明 購房人應要求售房人保證所售房屋在 簽訂前沒有設定抵押權等他項權利，沒有被司法機關查封、無權屬爭議或者其他的債權債務糾紛。售房人還應保證合同簽訂后不得將房屋再次轉讓、贈與或者以其他的方式處分給任何第三人。 6

38、 對房屋租賃的聲明 售房人應當對所售房屋租賃的事實予以聲明，否則影響到房屋交付或承租人要求優先購買權時售房人應承擔相應的違約責任，具體的違約責任雙方應的合同中約定。 7 對特殊事件的聲明 有些售房人賣房的原因是因為該房屋內發生過刑事案件，或者其它治安案件，或者其它類似的事件，如果購房人知道后肯定不會購買，因此購房人應當要求售房人聲明該房屋未發生過任何異常事件，不會導致購房人做出錯誤的判斷。如果購房人因為重大誤解購買了該房屋，購房人可以撤銷該房屋買賣合同。 8 簽訂未辦理產權證的房屋買賣合同應注意的問題 房屋未辦理產權證即簽訂買賣合同，所簽訂的合同可能被認定為無效。因此，未辦理產權證的房屋買賣對

39、于買賣雙方來說都存在風險。未辦理產權證的房屋買賣至少應注意下面的問題： 約定售房人保證于某年某月某日之前辦理完畢本人名下的所售房屋所有權證，否則雙方可解除合同。 將售房人所購房屋的基本信息在買賣合同中注明，比如購房合同簽訂的日期、開發商的名稱、合同編號、房屋坐落位置、樓號、房號，實測建筑面積或暫測建筑面積、購房方式及付款金額、與開發商買賣合同的履行情況等。并要求售房人聲明對其所提供的商品房買賣合同、購房款發票原件、稅費發票原件的合法性、真實性及有效性負責，否則將承擔具體約定的違約責任。 因新建商品房開發商承擔保修責任或其它義務，因此買賣雙方轉讓時部分開發商應當履行的義務也應當轉讓給購房人，因此

40、售房人與購房人應在合同中約定，辦理完畢房屋驗收交接手續之日起，甲方將享有的與開發商簽訂的商品房買賣合同項下的一切權利一并轉讓給乙方行使，轉讓的權利包括但不限于： 1 、房屋質量不合格時要求其承擔違約責任的權利； 2 、要求開發商修復房屋的權利。 9 如何約定付款方式 購房人購買房屋的付款方式主要有三種，第一種是一次性付款，第二種是分期付款，第三種是貸款方式付款。貸款方式付款至少有兩種貸款方式可供選擇，一是商業銀行貸款，二是住房公積金貸款。 三種主要的最常見的付款方式表面看沒有什么太大區別，都是向售房人付款，但這幾種方式對購房人的影響還是不一樣的，有時影響還比較大，決定著買賣雙方的利益甚至風險。

41、購房者在確定付款方式時仍需仔細考慮一下幾種付款方式對自己有什么影響，以便爭取到將來對自已有利的結果。 選擇一次性付款可能會得到售房人一定幅度的房價款優惠，但購房者必須以足夠的資金做后盾，對資金尚不寬裕的購房者會有一定難度，這種付款方式風險比較大，尤其是在售房人要求先付款后辦過戶的情況下，當購房人把全部積蓄都交給售房人時，可以說主動權已經不在購房人手里了，如果售房人詐騙或惡意違約，不辦理過戶、不交付房屋或者將來房屋質量出了問題或出現延期交房的情況，對購房人來說就相當不利，最大的風險是房子住不上，錢又要不回來。如果所購房屋在簽訂合同前已存在抵押，那么采用一次性付款方式付款，對于售房人來說，那么售房

42、人不一定著急做解除抵押登記，因為購房人的錢已經付清，售房人不解除抵押其抵押的借款可以一直不歸還，售房人可能用購房人已付的房款做其它的事情，這樣一旦售房人最終不能解除抵押購房人的損失就比較大。一次性付款適用于購房者資金充足、售房人信譽良好且經確信房屋產權等沒有任何問題的情況下。即使是在這種情況下，筆者也建議最好付全款的 90% ，以此來對抗可能出現的質量問題或其它在合同履行之前不能預見的其它問題，以便開售房人及時配合解決這些問題。 相對來說，分期付款對購房者比較有利，購房者可以按交易的階段分幾次向售房人支付房款，直至房屋辦理完畢產權證、實際交付房屋為止再付最后一筆尾款，這樣對買賣雙方都比較公平。

43、但這種方式對買賣雙方來說都有風險。首先買方的首付款安全不能保證，有些售房人利用先付定金或首付款的形式進行詐騙，或者惡意違約，購房人交付定金或者首付款后，再次將房屋出售，與其它第三方辦理過戶手續，這樣即使購房人起訴得到法院的支持，在執行階段也未必能順利要回定金或首付款。其次賣方后續的房款也不一定能順利得到。因為有些購房人辦理完畢過戶手續及取得房屋鑰匙后，消極對待尾款，不按合同約定支付，給售房人造成一定的麻煩。分期付款的方式雖說對雙方來說比較公平，但同時對雙方來說都存在風險。 貸款支付房款的方式目前相當多的一部分購房者都采用，原因主要是資金的問題。 很多 購房者都沒有實力一次性支付房款，必須采用貸

44、款的方式。銀行要求二手房貸款必須先支付不低于購房款 20% 的首付款，有些銀行要求不低于 30% 的首付，特殊情況首付款比例還要提高，其余部分由購房者按月向銀行償還。以按揭方式購房，除負擔銀行的利息外，還需支付銀行的律師費、保險費、評估費等費用，這樣購房人的額外支出是顯而易見的。比如某人貸款三十萬，還款期限二十年，那么按現行的利率標準，二十年后還清貸款時，除了三十萬本金外，其大約還要支付十八萬多元的銀行利息，從購房成本的角度來考慮，其總房款在購房價的基礎上又增加了十八萬，這是一筆非常大的支出。但通過銀行貸款從風險的角度來說，對購房者是有利的，對售房人也是有利的，購房者及售房人可以利用銀行的信譽

45、轉嫁風險。另外，通過貸款方式支付房款還可以考驗售房人所售房屋的合法性。對于銀行來說，給哪套房屋的購房人發放貸款，銀行會對該套房屋的風險進行評估，銀行認為產權合法，手續齊全，風險不大，才會給該套房屋發放貸款，否則銀行也不會給該套房屋放貸，這樣銀行就為購房人把了一關。如果某套房屋不能辦貸款，那么證明該套房屋肯定風險比較大，這樣購房人就可能判斷該房屋是不能購買的。當然，通過銀行貸款也存在首付款的風險問題，有些銀行是要求將首付款也存入銀行的，將來與貸款一起支付給售房人，但有些銀行不要求。因此購房人對貸款支付首付款的風險也應當有充分的認識并通過合適的方式化解。 上述三種方式實際上都不能完全解決買賣雙方資

46、金的安全問題，如果想保證買賣雙方的付款方式選擇與資金的安全掛鉤，可以將這三種付款方式進行變通，比如采用銀行的資金托管業務或公證提存業務，或者居間擔保的業務。這幾種變通的付款方式在后續問題中陸續介紹。 10 如何約定房屋的交付 （ 1 ）確定二手房的交付標準 一般中介公司在合同中房屋交付標準中約定房屋交付的標準是“現狀”，這樣的約定因為缺少可參照的標準，等于沒有約定。曾經發生過這樣的事情，買方實地參觀完所購房屋后對房屋的裝修非常滿意，于是很快簽訂了買賣合同，在房屋交付條件中注明“按現狀交付”，但是買方交完房款、辦理完畢過戶手續后，在辦理房屋交接時，發現房屋內的精裝修都被拆除，空調也被拆走。當買方

47、提出強烈質疑時，中介公司及賣方都一口咬定當初就是這樣的，房價款中不包括精裝修的，這種情況讓買方始料不及，又無話可說，因在合同中沒有明確約定交付的標準所以起訴也不能勝訴。在簽訂二手房買賣合同中對于房屋交付的標準及現狀一定像向一手房一樣列一個附件，以及將裝修、設備、電器及家具情況列一清單，作為交房的標準，千萬不可省略，并約定實際交付與合同約定不符的違約責任。等房屋辦理交接手續時與合同約定的清單一一對照，符合合同的約定即辦理交接手續，不符合約定的要求售房人按照事先的約定承擔違約責任。 （ 2 ）約定與房屋一并交付的物品 售房人交房時應將以下物品同時向購房人交付：房屋鑰匙、單元門鑰匙（或磁卡）、信箱鑰匙、水、電、暖、燃氣門的鑰匙等所有鑰匙；住宅使用說明書、住宅保修書、物業合同、物業管理公約；各種水、電、氣等卡；有線電視交費憑證；買賣雙方約定的其它物品。買賣雙方辦理房屋交接時，售房人應協助購房人與物業管理公司簽訂物業管理服務合同，辦理相關變更手續。 辦理房屋交接時，買賣雙方均應到場。房屋交驗完畢后，雙方應簽署物業交驗單對房屋設施、設備狀況予以明確。 （ 3 ）房屋附屬物的交付 有些房屋附屬帶有獨立的使用空間，比如地下室等，有些地下室是可獨立使用的，有些是與房屋一體的，比如一