1、中寶大廈管理方案中寶大廈管理方案哈爾濱科技大廈有限公司二00三年八月中寶大廈物業管理方案目錄中寶大廈物業管理方案目錄一、中寶大廈概況二、中寶大廈現狀分析三、中寶大廈功能定位四、委托管理模式及委托費取酬辦法五、組織機構與部門設置房地產房地產 E 網網 http:/ 2001 年，樓宇的主要硬件和裝修相對較新，但其設備型號并非先進設備。樓宇供暖鍋爐較為落后，功效相對低下；電梯屬組裝雜牌，穩定性較差，未來安全運行系數較??；自備發電機組為國產機器，即時啟動能力差，工作狀況尚不得知，產生倍訊易倍訊易 http:/ ，未來工程量較大，其次二號樓正處于基本建設中，大廈與安發橋打通并擴建平臺，樓宇牌匾及主要入
2、廈門面的裝修尚未進行。內部也有需完善處（車庫、鍋爐房，大廈個別處隱性基建不足等） 。2、物業管理狀況。大廈現有物業人員均非專業化人員，未經過規范、系統的培訓，管理處于基本維持狀態。工作無細分，管理無章法，發展無目標。保安規范、職業化較差；無正常規范保潔。絕大多數已基本竣工地方也未進行衛生開荒；工程基本要素：各種圖紙、設備說明，合格證等不健全；內業管理空白；物業核算不清；物業管理意識尚未形成；對已存在的問題物業人員不能監管發現。3、經營狀況。大廈雖已運行兩年，廈內有近十家客戶入駐，但沒有簽訂任何經營合同，更無租賃許可證合法經營之談，沒有進行系統的經營測算與基本規劃，致使公司總體構想難以實現，日常
3、經營也處于收不抵支狀況。4、綜合問題，由于大廈尚有較多須完善和更新改造問題，一些優勢項目如游泳館、連橋平臺等尚處于待建階段，使物業管理與基建均處于混亂無序狀態，致使大廈總體上還不具備全面營業條件。就核算而言，由于無法提供完備的合同、圖紙、臺帳等，因此缺乏科學的測算依據。三、中寶大廈功能定位三、中寶大廈功能定位以寫字樓出租出租為主，賓館、娛樂、餐飲、洗浴為輔，盡可能外租13層，形成集辦公、商服、娛樂休閑為一體的綜合性服務大廈，在鐵路街與安發橋交會處形成一道亮麗的風景。1、由于地點所限以寫字樓形式對外出租適于本廈，利于穩定，投資較少，可以避開火車站前酒店多如牛毛的激烈競爭，吸引招攬大直街及附近同等價位的公司入住。2、以賓館、公寓、餐廳、泳館等配套服務功能滿足本廈客戶多層面的需求，從而實現互補，促進寫字樓營銷。3、開展樓體廣告業務營銷或以較合理價位為本廈入駐客戶服務，先期宣傳推廣本廈業務、招
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