1、第 1 頁 共 11 頁 項目成本標準的編制與使用規則 項目成本標準的編制與使用規則 目 錄 目 錄 第一節第一節 總則. 3總則. 3 一、適用范圍 . 3一、適用范圍 . 3 二、各階段成本標準的定義 . 3二、各階段成本標準的定義 . 3 三、成本標準編制原則 . 4三、成本標準編制原則 . 4 四、各階段成本控制的重點 . 5四、各階段成本控制的重點 . 5 第二節第二節 項目成本標準控制表的管理 . 5項目成本標準控制表的管理 . 5 一、項目成本標準控制表的編制、審核、批準 . 5一、項目成本標準控制表的編制、審核、批準 . 5 二、成本考核標桿（CS02 表）說明 . 7二、成本

2、考核標桿（CS02 表）說明 . 7 三、CS 表的不可挪項成本項目 . 7三、CS 表的不可挪項成本項目 . 7 第三節第三節 項目成本標準表的科目定義和使用說明 . 9項目成本標準表的科目定義和使用說明 . 9 一、項目成本標準表的科目結構 . 9一、項目成本標準表的科目結構 . 9 二、CS 表各科目及各級成本項目的定義 . 9二、CS 表各科目及各級成本項目的定義 . 9 三、CS 表本標的成本的分期分攤原則 . 10三、CS 表本標的成本的分期分攤原則 . 10 四、CS02 表本期成本分產品類型分攤原則 .四、CS02 表本期成本分產品類型分攤原則 . 10 10 五、CC03 表

3、的科目結構 . 10五、CC03 表的科目結構 . 10 第四節第四節 機動數、風險金申請的定義 . 10機動數、風險金申請的定義 . 10 一、成本機動數及企業風險基金的定義 . 10一、成本機動數及企業風險基金的定義 . 10 第五節第五節 附則. 11附則. 11 第 2 頁 共 11 頁 第 3 頁 共 11 頁 第一節 總則 第一節 總則 一、適用范圍 一、適用范圍 適用于項目投資可行性研究、概念設計、方案設計、初步設計、施工圖設計各階段 的項目成本標準的確定。對應于：投資估算表、CS00、CS01、CS02、CC03 的編制。 本規則同時是各種成本標準表的使用規則。 二、各階段成本

4、標準的定義 二、各階段成本標準的定義 1、投資估算表： 1、投資估算表： (1)定義： 項目可行性研究報告的成本與銷售估算表。 (2)依據：投資估算以擬投資地塊的土地成本、政府收費、基礎設施配套條件為基礎 數據， 其余開發成本以經驗數據為主確定的市場標桿， 作為投資估算的編制依據。 (3)用途：作為項目可行性研究報告的主要內容之一，用于項目投資決策。 項目 可行性研究報告經公司董事會批準，實施項目投資（獲取開發土地）后，投資 估算表可用于概念性方案設計概算（CS00 表） ，指導概念性方案設計； 2、CS00 表： 2、CS00 表： (1)定義：項目概念性方案設計階段編制的成本與銷售預測表；

5、 (2)依據：CS00 表以土地成本（已明確） 、政府收費標準、基礎設施配套條件（以控 制性詳規為技術支撐）等為基礎數據，并根據概念性方案設計編制（市場定位、 目標顧客定位、產品標準） ； (3)用途：CS00 表用來檢視、控制概念性方案設計符合“投資估算”的投資回報率。 CS00 表經批準后，用于控制方案設計概算（CS01 表） ，指導方案設計。 3、CS01 表： 3、CS01 表： (1)定義：項目方案設計階段編制的成本與銷售預測表。 (2)依據：在 CS00 基礎數據的基礎上，根據項目方案設計編制。對每個設計方案， 均應編制相應的 CS01 表。 (3)用途：CS01 表是指導方案選擇

6、的依據之一。CS01 表用于檢視、控制方案設計符 合“概念性方案設計 CS00 表”的投資回報率。CS01 表經批準后，用于控制項目初 步設計概算（CS01 表） ，指導初步設計（或方案設計的深化） 。 (4)開發項目分期開發，則本表應分期編制。 第 4 頁 共 11 頁 4、CS02 表： 4、CS02 表： (1)定義：項目初步設計（或方案設計的深化）階段編制的成本與銷售預測表。 (2)依據：在 CS01 的數據基礎上，根據初步設計（或方案設計的深化） 、工程技術條 件（技術設計、現場、市場、建設計劃）為依據編制。 (3)用途：CS02 表進一步檢視、控制本階段設計成果符合“方案設計 CS

7、01 表”的投資 回報率，指導本階段設計的修正、以及項目總成本的結構性調整。CS02 表經批 準后，用于控制項目各專業施工圖設計，控制各業務口的成本計劃；CS02 表是 公司對項目成本管理的考核標桿，以及盈利目標考核標桿。 (4)開發項目分期開發，則本表應分期編制。 5、CC03 表： 5、CC03 表： (1)定義：各業務部門編制的“項目實施性成本計劃” ，匯總后形成 CC03 表。 (2)依據：CC03 表總額受 CS02 表的成本總額的控制，由公司預算采購部將 CS02 表的目標成本，按管理責任分配到各業務部門和項目公司。各業務部門根據本部 門業務的實施性工作計劃（如：項目工程建設組織設

8、計、營銷策劃與實施報告、 項目融資計劃與實施方案等） ， 編制合同和非合同的成本計劃。 制定各業務部門的 成本管理職責目標。 (3)用途：各項業務的實施性成本計劃標桿。成本細項執行的考核標桿、報警的控制 標桿。用于對各級業務負責人、部門負責人、地區總經理的成本管理績效考核。 (4)開發項目分期開發，則本表應分期編制。 三、成本標準編制原則 三、成本標準編制原則 1、 “一桿兩求”原則 1、 “一桿兩求”原則 以市場為標桿，確保顧客需求、確保競爭策略要求的方針（簡稱“一桿兩求” ） 。 2、各階段的基本關系原則： 2、各階段的基本關系原則： 投資估算表CS00CS01CS02 3、成本倒逼原則

9、3、成本倒逼原則 (1)倒逼目標成本的定義：目標顧客定位（銷售單價、總價） ，是項目成本倒逼的總 標桿；倒逼目標成本的基本概念公式：成本=售價-利潤 (2)倒逼目標成本的方法：上一設計階段的成本標準，控制指導下一階段設計。在設 計院的配合下，通過顧客需求分析、成本測算的價值分析活動，論證確定“產品技術標 準” 。使產品與售價匹配，產品與成本匹配。將“目標顧客需求” 、 “市場競爭需求”落實到圖 第 5 頁 共 11 頁 紙上。 四、各階段成本控制的重點 四、各階段成本控制的重點 1、可行性研究階段控制重點：土地成本 1、可行性研究階段控制重點：土地成本 土地成本的“國有土地使用費、出讓金、政府

10、征收的配套費”等主要費用，受政府及 土地出讓方的控制，投資者基本沒有控制能力，主要從自身的角度進行評估、選擇。 土地成本測算的重點是：除了“政府及土地出讓方”控制的成本以外，達到“熟地”條 件的其它成本：道路、排水及污水處理、給水、供電、燃氣、供熱、通訊、網絡及閉路 電視等對項目基礎設施成本的影響；文教、衛生、治安的配套對項目公共設施的成本影 響；地形、地貌、以及工程地質與水文地質對工程成本的影響評估。 2、概念性方案設計階段控制重點：項目主體工程成本（可銷售產品） 2、概念性方案設計階段控制重點：項目主體工程成本（可銷售產品） 項目主體工程成本，根據項目定位（目標顧客與產品定位） ，用經驗數

11、據結合項目 條件（建筑市場行情）確定項目主體建安工程土建、安裝各單位工程的工程成本。 3、方案設計階段控制重點：不可銷售產品成本 3、方案設計階段控制重點：不可銷售產品成本 不可銷售產品成本主要指：園林景觀工程、社區管網工程、公共配套設施工程等。 方案設計階段，通過對目標顧客核心需求的分析，確定產品標準，成本標準對應產 品標準測算，經過價值分析、取舍以后確定產品成本。價值分析的原則：產品與售價匹 配，把錢花在最具有顧客價值的地方，使產品恰如其分的滿足顧客需求。 4、初步設計階段控制重點：其它工程成本 4、初步設計階段控制重點：其它工程成本 初步設計階段是進行施工圖設計前的技術方案設計，重點是結

12、構選型（含基礎） 、 供電方案設計、給排水方案設計、污水處理方案設計、總平面豎向設計等。成本控制可 以采用指標分解的方式，指導設計院進行限額設計。該部分成本要反復測算、優化技術 方案，充分運用技術手段控制項目的建造成本。 第二節 項目成本標準控制表的管理 第二節 項目成本標準控制表的管理 一、項目成本標準控制表的編制、審核、批準 一、項目成本標準控制表的編制、審核、批準 1、投資估算表： 1、投資估算表： 預算采購部以各業務部門提供的相關資料為依據編制出投資估算初稿， 分管總經理 審核，然后上報公司總經理。公司預算采購部根據公司審批意見編制新的投資估算表。 第 6 頁 共 11 頁 2、CS0

13、0 表： 2、CS00 表： 預算采購部以各業務部門提供的相關資料為依據編制出 CS00 表初稿， 分管總經理 審核，然后上報公司總經理。公司預算采購部根據公司審批意見編制新的 CS00 表。 3、CS01 表： 3、CS01 表： 預算采購部以各業務部門提供的相關資料為依據編制出 CS01 表初稿， 分管總經理 審核，然后上報公司總經理。審核符合 CS00 投資回報率的，送總經理審批；不符合的 說明原因，再送總經理審批。公司預算采購部根據審批意見編制新的 CS01 表。 4、CS02 表： 4、CS02 表： 預算采購部以各業務部門提供的相關資料為依據編制出 CS02 表初稿， 分管總經理

14、審核，然后上報公司總經理。審核符合 CS01 投資回報率的，送總經理審批；不符合的 說明原因，再送總經理審批。公司預算采購部根據審批意見編制新的 CS02 表。 5、CC03 表： 5、CC03 表： CS02 表經審批后， 公司各業務部門編制出各專業合同成本計劃清單和非合同成本 計劃，預算采購部審核匯總編制出 CC03 表初稿，分管總經理審核，然后上報公司總 經理。預算采購部根據審批意見編制新的 CC03 表。 6、關于 CS02 審批前，部分業務成本實施標準的確定 6、關于 CS02 審批前，部分業務成本實施標準的確定 (1)策劃與設計類業務：在簽發“項目開工令”后，由公司各部門上報（或者

15、是由項目 公司上報項目的“策劃費、勘察費、地形測量費、方案設計費、設計費、監理顧問 費”等各項業務活動的成本與合同計劃，公司專業部門審核） ，總經理審批，作為 項目前期合同或費用審批的控制標準。按管理責任分解后，并入 CC03 表相應責 任部門成本責任目標的一部分。 (2)前期工程業務：主要指現場圍墻、三通一平工程。根據項目實際需要，由項目公 司編制實施性成本計劃，公司預算采購部、項目管理部審核，總經理審批，作為 項目前期工程合同或費用審批的控制標準，并入 CC03 表相應責任部門成本責任 目標的一部分。 7、項目成本標準控制表的管理責任 7、項目成本標準控制表的管理責任 (1)戰略投資部經理

16、：對項目投資可行性階段的成本標準負責，并對該階段調研資料 的質量負責。 (2)規劃設計部經理：對 CS00 階段、CS01 階段的成本考核標準負責。 (3)預算采購部經理：全面負責項目各階段成本標準的確定，并在開發建設過程中對 第 7 頁 共 11 頁 項目成本實施標準（CC03）表的執行進行全面管理和控制。 (4)公司預算采購部統籌成本管理工作，是成本的專職管理部門，參與成本管理的決 策，負責項目成本（包括工程與非工程成本）的審核、監控工作，組織進行“實際 +預測”分析，在發現成本管理問題時，是成本管理措施會議的召集部門。 8、有關編制項目成本標準控制表的質量與資料要求 8、有關編制項目成本

17、標準控制表的質量與資料要求 預算采購部在上報編制成果時，應附齊全部資料和附件：投資報告、策劃報告、方 案、圖紙、產品技術標準、調研手稿、計算手稿等。 9、有關審查時間的要求： 9、有關審查時間的要求： (1)投資估算、CS00、CS01：在收到完整資料后，20 天內完成； (2)CS02：在收到完整資料后，20 天內提出審查意見，在將審查意見反饋后的七日 內與預算采購部進行溝通，并根據溝通結果調整審查意見。 二、成本考核標準（CS02 表）說明 二、成本考核標準（CS02 表）說明 (1)成本考核是以“本標的項目成本” 總額為準（指：在本期發生、未計分攤以前） ； (2)銷售費項目下 ，按銷售

18、總額計算的費用項目（如代理費或銷售獎金） ：在 CS02 表的總銷售額內確定的“本標的考核成本”額納入公司的考核標準。 (3)因實際總銷售額高于 CS02 表的總銷售額，而相應增加的本項成本費用會作為項 目成本分析的重要參考。 (4)“營業稅”成本項目：因實際總銷售額高于 CS02 表的總銷售額增加的相應成本也 會作為項目成本分析的重要參考。 (5)地區公司“經營管理費用” ：不計入 CS 表項目成本總額。 (6)對于項目公司的考核獎懲以公司獎懲條例為準。 三、CS 表的不可挪項成本項目 三、CS 表的不可挪項成本項目 為確保產品的品質符合項目定位要求，凡本規定指定的不可挪用成本項目，即使其

19、實際成本發生節余，也不得在部門細項成本間挪用或放入成本機動數使用。下列成本科 目項下的成本總額屬不可挪用項目： (1)公共部位裝修； (2)室內精裝； (3)公司集中采購材料設備費； (4)園林景觀工程費； (5)銷售環境改造費； 第 8 頁 共 11 頁 (6)售樓處裝修、裝飾費； (7)樣板間費用 第 9 頁 共 11 頁 第三節 項目成本標準表的科目定義和使用說明 第三節 項目成本標準表的科目定義和使用說明 一、項目成本標準表的科目結構 一、項目成本標準表的科目結構 項目成本標準表（投資估算CS02 表）設置四級科目，科目結構如下表： 表中的一至三級科目：公司進行統一的規定和定義，使用者

20、不得更改一至三級科目 的名稱、編碼和增減項目。 （上表未完整的列出所有科目，詳細的科目明細和各級項目的 定義見 Excell 版的 CS 表作業表單） 四級科目即成本明細，使用者可以自行設定，但其內容必須符合相應三級科目的定 義。 二、CS 表各科目及各級成本項目的定義 二、CS 表各科目及各級成本項目的定義 成本控制標準表各級成本項目的定義：見 Excel 版的 CS 表作業表單及CB-ZY02 成本測算指引 。 一級科目 二級科目 三級科目 四級科目 1.開發成本 1.1 土地獲得價款 1.1.1 政府地價 1.1.1.1(自行設定) 1.1.2 合作款項 1.1.2.1 1.1.3 紅線

21、外大市政配套費 1.1.3.1 1.1.4 增容費 1.1.4.1 1.1.5 拆遷補償費 1.1.5.1 1.1.6 土地評估調整（內部考核） 1.1.6.1 1.2 前期準備費 1.3 主體建筑安裝工程 1.4 社區管網工程費 1.5 園林景觀工程費 1.6 公共配套設施費 1.7 開發間接費 2.期間費用 2.1 營銷費 2.2 財務費 2.3 稅金 第 10 頁 共 11 頁 三、CS 表本標的成本的分期分攤原則 三、CS 表本標的成本的分期分攤原則 根據公司會計核算原則和項目績效考核的核算原則，分期開發的項目，對各期項目 的本標的成本，需按服務或受益對象進行分攤，以準確評估各期的盈利

22、貢獻。 四、CS02 表本期成本分產品類型分攤原則 四、CS02 表本期成本分產品類型分攤原則 在測算階段也應對其成本進行分攤并且要分攤每個產品類型。 在編制 CS02 表階段 應測算出每個產品類型的單方全成本，本單方全成本一經確定即為 CS02 表每種產品類 型的單方成本標桿，應具有嚴肅性，不得輕易改動。按產品類型分攤，其分攤原則和方 法詳見 Excel 版的 CS 表作業表單及測算成本分攤指引。 過程中（實際+預測）的動態全成本也應按此分攤原則，進行分攤，這樣就與 CS02 表中確定的每個產品類型的目標單方成本口徑一致便于對比。 五、CC03 表的科目結構 五、CC03 表的科目結構 CC

23、03 表科目設置與 CS02 科目設置基本相同， 并且注明與 CS02 科目的對應關系， 便于 CC03 與 CS02 的數據轉換。科目結構如下表。 第四節 機動數、風險金申請的定義 第四節 機動數、風險金申請的定義 一、成本機動數及企業風險基金的定義 一、成本機動數及企業風險基金的定義 1、成本機動數及企業風險基金的定義： 1、成本機動數及企業風險基金的定義： 一級 科目 二級科目 三級科目 合同清單 備注 責任部門 (一般但也 有例外) 對應 CS02 科目(三級 或四級) 合同 編號 簽約 狀態 一、 開發 成本 土地獲得價款 土地出讓價款 合作款項 紅線外市政合同 增容費 拆遷補償合同

24、 費用類 前期準備費 主體建筑安裝工程費 社區管網工程費 園林景觀工程費 公共配套設施費 開發間接費 二、 期間 費用 營銷費 財務費 稅金 第 11 頁 共 11 頁 是對各個控制階段，有關項目不確定性、不完整性、及編制誤差的總體估計值，在 項目總成本內預置的成本備用金額。機動數及企業風險基金屬同一性質，按審批權限區 分：機動數由項目公司總經理審批使用，企業風險基金由公司總經理審批使用。 2、成本機動數及企業風險基金的計取額度： 2、成本機動數及企業風險基金的計取額度： (1)項目投資估算：項目總成本的 10%以內； (2)CS00：項目總成本的 10%以內； (3)CS01：項目總成本的 10%以內； (4)CS02：項目總成本的 8%以內； （成本機動數 3%以內，企業風險基金 5%以內） (5)CC03：各業務部門的成本管理責任目標不含機動數。 第五節 附則 第五節 附則 本規則的解釋、修訂由公司預算采購部負責并組織實施。