1、廈門大唐房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司文件大唐集財字20166號廈門大唐房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指引修訂記錄修改內(nèi)容修改人批準(zhǔn)人發(fā)布日期目錄第一章 總則- 1 -第二章 成本核算步驟- 2 -第三章 成本核算對象確定原則和方法- 2 -第四章 成本費(fèi)用項目及核算范圍- 4 -第五章 成本費(fèi)用歸集和分配- 10 -第六章 開發(fā)成本的預(yù)估和調(diào)整- 11 -第七章 會計科目設(shè)置- 12 -第八章 附則- 14 -第一章 總則第一條 為了加強(qiáng)成本管理，規(guī)范廈門大唐房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司開發(fā)成本核算，正確計算開發(fā)產(chǎn)品成本，保證產(chǎn)品成本信息真實(shí)、完整，便于成本數(shù)據(jù)的比較與分析，結(jié)合集團(tuán)目標(biāo)成本設(shè)置及管理要求制

2、定本指引。第二條 本指引所稱成本核算是指直接與建造開發(fā)產(chǎn)品并使之達(dá)到可租售狀態(tài)的所有相關(guān)支出，但不包括企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用（資本化利息除外），以及為銷售、出租開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用、稅費(fèi)。第二章 成本核算步驟第三條 成本核算的一般步驟一、根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點(diǎn)，確定成本核算對象。二、按成本核算及管理的要求，設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目和賬簿，按成本核算對象歸集開發(fā)成本費(fèi)用。三、按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。四、將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進(jìn)行分配。五、編制項目

3、開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。六、正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。七、正確劃分可售面積、不可售面積并計算可售面積單位產(chǎn)品成本，根據(jù)已售面積與可售面積單位產(chǎn)品成本正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。第三章 成本核算對象確定原則和方法第四條 成本核算對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項目。成本核算對象應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定不能隨意改變，更不能相互混淆。(一) 成本核算對象的確定原則：1. 可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計稅成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行

4、歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。2. 分類歸集原則。對同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進(jìn)行核算。3. 功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨(dú)立，且具有不同使用功能時，可以作為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行核算。4. 定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算。5. 成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。6. 權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。

5、(二) 成本核算對象確定方法：1. 一般的開發(fā)項目以每一獨(dú)立編制設(shè)計概(預(yù))算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程項目為成本核算對象。2. 同一開發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目開竣工時間相近，可以合并為一個成本核算對象。3. 規(guī)模較大、工期較長的項目，可根據(jù)實(shí)際情況按區(qū)域或部位劃分成本核算對象，即按開發(fā)項目的各期（或區(qū)、組團(tuán)）確定成本核算對象。4. 同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。5. 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。6. 對能有償轉(zhuǎn)讓或出租的配套設(shè)施項目，應(yīng)以各配套

6、設(shè)施項目作為成本核算對象。對獨(dú)立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其是否有償轉(zhuǎn)讓，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對算。7. 對不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入各成本核算對象且沒有獨(dú)立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的各項公共配套設(shè)施，可將它們合并作為一個過渡性成本核算對象。第四章 成本費(fèi)用項目及核算范圍第五條 開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用在核算上將其分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用及借款費(fèi)用七個成本費(fèi)用項目。第六條 各成本項目的核算范圍：(一) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費(fèi)用。包括以下內(nèi)容：1. 土地征用費(fèi)：支付的土地

7、出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地交易服務(wù)費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)，交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價、補(bǔ)償合作方地價等。2. 拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等；拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入帳或按處置收入入賬，分別沖減有關(guān)成本。3. 市政配套費(fèi)：指向政府部門交納的大市政配套費(fèi)，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)等。4. 過渡費(fèi)及其他：安置過渡費(fèi)、土地開發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量測繪費(fèi)、為辦理土地證需繳納的房地產(chǎn)登記費(fèi)、土地證、評估、咨詢以及公證等。(二) 前期工程費(fèi)：

8、是指項目開發(fā)前期發(fā)生的政府許可規(guī)費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)以及水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、咨詢論證費(fèi)、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：1. 項目整體報批報建費(fèi)1) 報批報建費(fèi)：水土保持費(fèi)、環(huán)境影響評價費(fèi)、日照分析費(fèi)、地震安全評價費(fèi)、地質(zhì)災(zāi)害評估費(fèi)、防雷檢測及雷電風(fēng)險災(zāi)害評估費(fèi)、電子報建費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、土地權(quán)屬調(diào)查費(fèi)、人防異地建設(shè)費(fèi)、交通影響評價費(fèi)、噪聲排污費(fèi)等。2) 專項基金：新型材料使用費(fèi)（墻改基金）、散裝水泥專項基金、節(jié)能專項基金、勞動保障費(fèi)、安全防護(hù)文明施工措施費(fèi)、建筑垃圾處理費(fèi)等。3) 城市建設(shè)其他配套費(fèi)：除市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)外的其他地方行政配套收費(fèi)、城市規(guī)

9、劃綜合技術(shù)服務(wù)費(fèi)等。4) 檢測咨詢費(fèi)：計容面積與經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)復(fù)核費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、房產(chǎn)面積預(yù)測費(fèi)、節(jié)能評審費(fèi)、影像費(fèi)（聲像、檔案費(fèi)用）、沉降觀測費(fèi)、工程測量費(fèi)等。5) 增容費(fèi)：包括水、電、煤氣增容費(fèi)。2. 勘察設(shè)計、咨詢費(fèi)包括地質(zhì)勘察費(fèi)（含初勘、詳勘）、測繪費(fèi)、可行性研究費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、方案征集費(fèi)、方案設(shè)計與評審費(fèi)、預(yù)算編制與審查費(fèi)、驗(yàn)線費(fèi)、施工圖設(shè)計與審查費(fèi)、景觀環(huán)境規(guī)劃與設(shè)計費(fèi)、戶內(nèi)精裝修設(shè)計費(fèi)、公共裝修設(shè)計費(fèi)、各專項設(shè)計（人防、供電、幕墻等需單獨(dú)支付設(shè)計費(fèi)的），燃?xì)馐┕D審查費(fèi)等。3. “三通一平”費(fèi)1) 場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運(yùn)，擋墻、高切坡處理等費(fèi)用。2) 施工道路、臨

10、水、臨電工程費(fèi)：臨時道路設(shè)計、建造費(fèi)用；臨時給排水設(shè)施設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用；臨時用電規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費(fèi)用。3) 臨時設(shè)施費(fèi)：臨時辦公室租金、建造及裝飾費(fèi)用；臨時圍墻、圍欄、圍板等設(shè)計、建造、裝飾費(fèi)用；施工用臨時占道費(fèi)、臨時借用空地租費(fèi)等。4) 其他三通一平費(fèi)用：如場地文物保護(hù)、古樹保護(hù)。(三) 建筑安裝工程費(fèi)：是指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項主體建筑的建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)及精裝修費(fèi)等。主要包括以下內(nèi)容：1. 建筑工程費(fèi)：包括地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、建筑裝飾裝修（含門窗、欄桿）、建筑屋面分部工程費(fèi)。1) 基礎(chǔ)工程費(fèi)：基坑土方開挖、倒運(yùn)、

11、回填；樁基、護(hù)坡；基礎(chǔ)處理費(fèi)；樁基咨詢、樁基檢測等。2) 主體建筑工程費(fèi)：包括砼框架（含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、管線預(yù)留預(yù)埋、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體等。3) 公共區(qū)域精裝修：包括住宅入口大堂、公共電梯廳、走廊、樓梯間等部位的裝修；單獨(dú)分包的電梯轎廂精裝修(非電梯單位承擔(dān)的裝修)；商業(yè)公共區(qū)域精裝修工程，以及商業(yè)內(nèi)部廣告位燈箱制作安裝等。4) 防水工程：專業(yè)分包的防水工程，使用專門防水材料，包括地下室底板和外墻，廚房衛(wèi)生間防水，屋面露臺防水，陽臺局部防水。5) 外保溫工程：指外墻保溫，不含內(nèi)保溫、屋面保溫(此類在總承包合同中)。6) 外

12、墻涂料工程。7) 門窗及欄桿工程：包括鋁合金、塑鋼、鋁木復(fù)合等材質(zhì)的外立面及屋面門、門連窗、立面窗、天窗等的制作和安裝，包括型材和五金等。8) 幕墻工程：包括石材幕墻、玻璃幕墻等工程。9) 其他建筑工程：包括公共區(qū)域的地坪漆、車庫劃線及交通標(biāo)識采購安裝；單元門前雨棚，車庫雨棚單獨(dú)施工等。2. 安裝工程：包括地采暖工程、消防工程、電梯工程、人防防護(hù)設(shè)施工程、機(jī)電工程、通風(fēng)、空調(diào)、通電、供水、太陽能熱水器等工程。3. 戶內(nèi)精裝修：指精裝房裝修費(fèi)用。4. 其他：監(jiān)理費(fèi)、持有商業(yè)調(diào)改工程等。(四) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：是指開發(fā)項目在開發(fā)過程中發(fā)生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有

13、線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林、景觀環(huán)境工程費(fèi)用等。1. 供電工程費(fèi)：小區(qū)供配電工程、室外公共常用及備用電源費(fèi)等。2. 給排水工程費(fèi)：室外管網(wǎng)及化糞池工程、市政開口及運(yùn)程水表費(fèi)等。3. 燃?xì)夤こ藤M(fèi)：燃?xì)夤艿冷佋O(shè)費(fèi)、增容費(fèi)、燃?xì)馀涮踪M(fèi)，燃?xì)獍l(fā)展基金、燃?xì)鈷毂碣M(fèi)等。4. 園林、景觀工程費(fèi)：公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出等綠化建設(shè)費(fèi)；雕塑、水景、環(huán)廊、假山等建筑小品；永久性圍墻、圍欄及大門等建造費(fèi)；室外背景音樂；兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等室外零星設(shè)施。5. 道路工程費(fèi)。6. 供暖工程費(fèi)：除主體總包已包括的

14、戶內(nèi)管網(wǎng)與設(shè)施之外、所有市政接口前的供暖設(shè)施與管道。7. 弱電通訊工程費(fèi)：室外及建筑單體內(nèi)的智能化工程包括有線電視工程、電信網(wǎng)絡(luò)室外管網(wǎng)工程、室外安防系統(tǒng)工程等。8. 照明工程費(fèi)：小區(qū)夜景、亮化工程，景觀工程合同外的所有照明工程。9. 其他。(五) 公共配套設(shè)施費(fèi)：是指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)施費(fèi)用等。1. 物業(yè)管理用房建造裝修費(fèi)。2. 其他公共配套設(shè)施費(fèi)：幼兒園、會所等。(六) 開發(fā)間接費(fèi)用：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出，以及項目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。1. 工程

15、管理費(fèi)：包括專項監(jiān)理費(fèi)、造價咨詢費(fèi)、招標(biāo)代理、工程保險費(fèi)、施工合同外獎金、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、項目行政管理費(fèi)等。2. 物業(yè)完善費(fèi)：包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公共維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。3. 營銷設(shè)施建造費(fèi)：售樓處設(shè)計建造費(fèi)、裝修費(fèi)；樣板房設(shè)計建造費(fèi)、裝修費(fèi)；售樓處室外景觀工程等。4. 其他。(七) 借款費(fèi)用：指為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等符合資本化條件的借款費(fèi)用(取得土地并開始進(jìn)行了實(shí)質(zhì)建造活動作為資本化起始點(diǎn)，項目完工并通過五方驗(yàn)收作為資本化截止日)，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計入開發(fā)成本，開發(fā)產(chǎn)品完工之后而發(fā)生的利息等借款

16、費(fèi)用，計入財務(wù)費(fèi)用。第五章 成本費(fèi)用歸集和分配第七條 成本費(fèi)用歸集方法：能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應(yīng)成本項目；應(yīng)由兩個或兩個以上的成本核算對象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，可通過各成本項目下的“待分?jǐn)偝杀尽敝怂沩椖窟M(jìn)行歸集，再按本指引確定的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)分配計入各成本核算對象。第八條 成本費(fèi)用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)：成本費(fèi)用分?jǐn)倯?yīng)按受益的原則和配比的原則，可選擇占地面積比例、預(yù)算造價比例、建筑面積比例、可售面積比例、直接成本比例等合理的分配標(biāo)準(zhǔn)，分配計入成本核算對象。(一) 一般規(guī)定：1. 形成開發(fā)產(chǎn)品的才分配開發(fā)成本，即全部開發(fā)成本分配給全部可租售開發(fā)產(chǎn)品。2. 開發(fā)成本按成本項目進(jìn)行分配，先分配至成本

17、核算對象，再分配至開發(fā)產(chǎn)品。3. 同一成本核算對象內(nèi)的開發(fā)成本按各開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)測建筑面積分配，在還沒開展實(shí)測前如需分配成本可先按預(yù)測或規(guī)劃建筑面積分配，后續(xù)進(jìn)行調(diào)整。(二) 各成本項目分配方法：1. 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)1) 分期開發(fā)項目的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)按各期（區(qū)、組團(tuán)）開發(fā)用地面積占總用地面積比例分配。2) 分期開發(fā)項目各期均有獨(dú)立的地使用權(quán)證的，用地面積以權(quán)證上的土地面積為依據(jù)；如分期開發(fā)無獨(dú)立的土地使用權(quán)證的，各期用土面積以規(guī)劃設(shè)計圖紙中的用地面積為準(zhǔn)。3) 同一分期、不同業(yè)態(tài)的用地面積分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)：A. 不同業(yè)態(tài)之間有道路、圍墻、綠籬、隔斷的，以其中心線為界。B. 不同業(yè)態(tài)之間無以上

18、界限的，取兩建筑物首層外輪廓線之間中心線為界。4) 地下產(chǎn)權(quán)車位不分?jǐn)偼恋爻杀尽?) 人防車位屬業(yè)主共有，不單獨(dú)參與成本的分?jǐn)偂?. 前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施、開發(fā)間接費(fèi)的分配：1) 按各成本核算對象的建筑面積分配各成本核算對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本。2) 同一成本核算對象中不同業(yè)態(tài)按照各業(yè)態(tài)平均售價占比對可租售面積進(jìn)行系數(shù)調(diào)整后分?jǐn)偅鶕?jù)調(diào)整前的可租售面積計算各業(yè)態(tài)開發(fā)產(chǎn)品單位成本。3) 商住同棟的全部成本（含土地成本）按照各業(yè)態(tài)平均售價占比對可租售面積進(jìn)行系數(shù)調(diào)整后在住宅與商鋪間分?jǐn)偂?. 借款費(fèi)用的分配：1) 按各成本核算對象的預(yù)算造價分配各成本核算對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的借款費(fèi)用

19、，預(yù)算造價一般以各成本核算對象的目標(biāo)成本為依據(jù)。2) 同一成本核算對象不同業(yè)態(tài)按照各業(yè)態(tài)平均售價占比對可租售面積進(jìn)行系數(shù)調(diào)整后分?jǐn)偅鶕?jù)調(diào)整前的可租售面積計算開發(fā)產(chǎn)品各業(yè)態(tài)單位成本。第六章 開發(fā)成本的預(yù)估和調(diào)整第九條 開發(fā)成本的預(yù)估和調(diào)整：為保證開發(fā)成本按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則核算，并符合成本核算完整性要求，開發(fā)成本需預(yù)估一部分成本。開發(fā)過程中，可分不同情況進(jìn)行預(yù)估成本并結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本。(一) 工程結(jié)算滯后，即開發(fā)產(chǎn)品完工后，有部分工程尚未結(jié)算完畢。工程完工后，工程管理部門應(yīng)及時辦理工程結(jié)算，以確定工程實(shí)際成本，如確實(shí)存在客觀原因不能及時辦理工程結(jié)算的，可在開發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)轉(zhuǎn)成本時，按此部分工程的預(yù)算

20、造價為基數(shù)，預(yù)提工程結(jié)算成本，分配至各開發(fā)產(chǎn)品的單位成本，待工程辦理結(jié)算后，按工程實(shí)際結(jié)算價款調(diào)整增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。(二) 已結(jié)算（或取得發(fā)票）但尚未支付的部份（含質(zhì)量保證金）需計提工程成本。(三) 配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)不同步，即部分開發(fā)產(chǎn)品已完成，但相關(guān)的配套設(shè)施尚未完工。此種情況指開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施應(yīng)分配計入開發(fā)產(chǎn)品成本，但部分開發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)轉(zhuǎn)成本時，配套設(shè)施尚未完工，開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)和分配的配套設(shè)施費(fèi)無實(shí)際開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)轉(zhuǎn)成本時，可按配套設(shè)施的預(yù)算成本金額預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)分配計入開發(fā)產(chǎn)品的單位成本，具體預(yù)提及分配如下：某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施

21、費(fèi) = 該項開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本配套設(shè)施費(fèi)的預(yù)提率配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率 = 未完工配套設(shè)施的預(yù)算總成本/應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)的各開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算總成本100%配套設(shè)施完工，應(yīng)按配套設(shè)施的實(shí)際支出數(shù)與已預(yù)提數(shù)的差額，應(yīng)增加或沖減有關(guān)項目成本。第七章 會計科目設(shè)置第十條 開發(fā)成本相關(guān)會計科目設(shè)置(一) “開發(fā)成本”科目1. 本科目核算企業(yè)開發(fā)過程中所發(fā)生的各項成本費(fèi)用。二、三級科目參見第三章“成本費(fèi)用項目及核算范圍”中的相關(guān)規(guī)定；四級及以下科目根據(jù)管理需求由集團(tuán)統(tǒng)一增設(shè)。2. 為歸集暫不能確定特定成本核算對象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每個項目的成本核算對象中，加設(shè)“待分?jǐn)偝杀尽表椖亢怂氵M(jìn)行歸集。3

22、. 在明細(xì)科目下按成本核算對象設(shè)立輔助核算-項目核算，成本核算對象可分層次建立。4. 已經(jīng)開發(fā)完成并經(jīng)五方驗(yàn)收合格開發(fā)項目，應(yīng)及時進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記本科目。5. 在編報期（季度、年度）應(yīng)根據(jù)工程完成進(jìn)度情況預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)付的工程進(jìn)度款，借記本科目，貸記“預(yù)付賬款”。在編報期次月紅字沖銷。6. 在編報期（季度、年度）應(yīng)根據(jù)工程完成產(chǎn)值結(jié)合付款情況，預(yù)提未付工程款，借記本科目，貸記“應(yīng)付賬款”。 在編報期次月紅字沖銷。7. 本科目的期末余額為在建開發(fā)項目的實(shí)際成本，并入資產(chǎn)負(fù)債表“存貨”項目內(nèi)反映。(二) “開發(fā)成本-開發(fā)間接費(fèi)用”科目本科目核算內(nèi)容詳見第四章成本費(fèi)用項目及核算范圍

23、，對本科目歸集的營銷設(shè)施費(fèi)核算規(guī)定如下：1. 主體內(nèi)的營銷設(shè)施（售樓處、樣板房等）建造、裝修等費(fèi)用在本科目核算。在其對外銷售時按本項目其他開發(fā)產(chǎn)品一樣分?jǐn)傆嬎愠杀荆蝗甾D(zhuǎn)為自用則轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”；如用于出租則轉(zhuǎn)為“投資性房地產(chǎn)”。2. 在項目內(nèi)臨時修建（后續(xù)需拆除）的營銷設(shè)施建造、裝修費(fèi)：先通過本科目歸集成本費(fèi)用，在項目預(yù)售時點(diǎn)轉(zhuǎn)入長期待攤費(fèi)用，分三年攤銷，如銷售期短于三年則于銷售完成年度一次性攤銷剩余費(fèi)用。3. 在營銷設(shè)施無法辦理產(chǎn)權(quán)，但屬于規(guī)劃范圍內(nèi)的配套設(shè)施，且不拆除情況下，相應(yīng)的裝修支出在開始預(yù)售時點(diǎn)轉(zhuǎn)入長期待攤費(fèi)用核算，按三年攤銷。建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施進(jìn)行核算。4. 在項目之外的人口

24、活躍密集區(qū)設(shè)置的臨時銷售網(wǎng)點(diǎn)如展示區(qū)、接待處、售樓部等。如果屬于企業(yè)自建構(gòu)成固定資產(chǎn)，按期計提折舊計入銷售費(fèi)用；如果租賃，則相關(guān)費(fèi)用直接計入銷售費(fèi)用，不在本科目歸集核算。(三) “開發(fā)成本-借款費(fèi)用”科目本科目核算應(yīng)資本化的各類借款費(fèi)用，在項目完工交付前發(fā)生的借款費(fèi)用均通過本科目核算；在項目完工交付后發(fā)生借款費(fèi)用計入當(dāng)期損益。(四) “開發(fā)產(chǎn)品”科目1. 本科目核算已開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的開發(fā)產(chǎn)品庫存成本。本科目通過輔助項核算房地產(chǎn)項目檔案及業(yè)態(tài)。2. 本科目期末余額，反映公司各類開發(fā)產(chǎn)品的成本，并入資產(chǎn)負(fù)債表“存貨”項目內(nèi)反映。第八章 附則第十一條 本指引適用于廈門大唐房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司及其下屬各子公司、實(shí)際控制關(guān)聯(lián)公司。第十二條 本指引自發(fā)布之日起執(zhí)行。由大唐地產(chǎn)集團(tuán)財務(wù)資金部負(fù)責(zé)解釋和修訂。廈門大唐房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司二一六年六月六日主題詞：成本 核算指引 2016年6月 6日印發(fā)