1、英德碧桂園之城市革命 英德城市化發展歷史的里程碑 英德碧桂園營銷中心英德碧桂園營銷中心 20112011年年9 9月月6 6日日 革命大綱革命大綱 第一回第一回 革命背景革命背景 第二回第二回 革命宣言革命宣言 第三回第三回 城市印象城市印象 第四回第四回 城市寫真城市寫真 第五回第五回 城市目標城市目標 第六回第六回 城市革命城市革命 革命背景革命背景 Part 1 項目的營銷目標及費用預算項目的營銷目標及費用預算 蓄客目標：蓄客目標：A類意向客戶160批， （A、B、C類約500批以上）解 籌率按60%來統計。 銷售目標：銷售目標：開盤銷售完成60%, 別墅178套*70%=125套 洋房

2、218套*50%=109套 總銷售金額約1.45億 1、項目的營銷目標、項目的營銷目標 項目的營銷目標及費用預算項目的營銷目標及費用預算 2、項目的營銷費用預算、項目的營銷費用預算 備注：上述費用僅作初步預算，最終費用以實際執行為準。備注：上述費用僅作初步預算，最終費用以實際執行為準。 名稱名稱 類別類別 渠道渠道 費用明細費用明細 （萬元）（萬元） 比例比例 備注備注 廣告費 線上媒體 投放費 報紙 12 8.2% 清遠日報 電視 6 4.1% 清遠香港臺、翡翠臺 雜志 6 4.1% 高鐵雜志 線下費 用 線下投放 費 戶外廣告 15 10.8% 貞陽大道、英城中心等3個站點 線下活動 40

3、 30.7% 英德市和周邊鎮所有政府機關、企事業單位關 鍵人 紅冊子 10 3.4% 英德市所有小區、廣州至英德火車、汽車派發 短信 8 5.5% 英德市特定群體 拍攝制作 費 影視片 5 3.4% 項目品牌宣傳和產品信息 活動費 社區文化活動 10 6.8% 認籌、開盤等活動 VIP推介會 2 1.4% 銀行VIP、英德商會等 物料費 常規物料 銷售現場包裝物料 12 8.2% 燈桿旗、等 展場物料 包裝物料 5 3.4% 印刷物料 樓書、折頁、海報 等 15 6.8% 合計 146 100.0% 按1.68億的銷售貨值計算，推廣費率為0.86%。 革命宣言革命宣言 Part 2 通過煽情的

4、文字去訴述城市化發展的趨勢，城市升級的必然性，如何 把握城市價值并成為城市革命的一員，在英德城市發展的史記中涂上 一筆。通過對碧桂園品牌、城市生活大家的影響力和號召力，去發動 一場英德市場的城市革命運動。 具體文案創作中，敬請期待！ 革命宣言革命宣言 1 1 城市印象城市印象 Part 3 城市標志城市標志 1 1 城市車站城市車站 2 2 城市街道城市街道 3 3 城市生活城市生活 4 4 城市寫真城市寫真 Part 4 英德市英德市位于廣東省中北部， 北江中上游，是珠江三角洲與 粵北山區的結合部，南距廣州 138公里 ，到廣州白云機場 89公里 ；北距韶關 90公里 ， 全市總面積5671

5、平方公里， 人口108萬，是廣東省國土面 積最大的縣級行政區。市政府市政府 駐英城鎮，城區面積駐英城鎮，城區面積1919平方公平方公 里，城區總人口里，城區總人口15.315.3萬人萬人。 英德城市概況英德城市概況 一一 地區 人口數（人） 比重4（%） 地區 人口數（人） 比重4（%） 2000年 2010年 2000年 2010年 英城 169584 13.91 18 石灰鋪 32803 3.37 3.48 沙口 35553 4.33 3.77 石牯塘 30912 3.14 3.28 望埠 51425 5.5 5.46 下太 9560 0.93 1.01 橫石水 27619 2.91 2.

6、93 波羅 8401 1.19 0.89 橋頭 30694 3.13 3.26 橫石塘 22642 2.45 2.4 青塘 32714 3.27 3.47 大洞 8818 1.39 0.94 白沙 28419 2.79 3.02 連江口 30991 3.37 3.29 大站 38063 4.71 4.04 黎溪 32517 3.08 3.45 西牛 38519 4.83 4.09 水邊 11631 1.54 1.23 九龍 41063 5 4.36 英紅 28119 3.26 2.98 含光 58389 6.68 6.2 東華 90684 9.06 9.62 大灣 54901 6.61 5.8

7、3 黃花 28282 3.56 3 合合 計計 942303人（不包括外來人口） 2010年英德市24個鎮/區總人口為94.2萬人，其中英城街道為16.96萬人，是英 德市人口最密集的鎮/區，且近兩年隨著城市化進程加快，城市人口增長迅速， 漲幅均在1418%之間。 英德城鎮居民概況英德城鎮居民概況 二二 勞動就業：2010年末英德全市社會從業人員45.98萬人，比上年末增加 1.1萬人。城鎮單位從業人員4.59萬人，比上年末增加5979人。全年累 計轉移輸出勞動力25196人。 英德城鎮居民就業水平英德城鎮居民就業水平 三三 2010年全市實現生產總值 210.67億元，同比增長 25%；實現

8、人均生產總值 21090元，增長22.4%；實 現地方財政一般預算收入 11.8億元，增長41.07%， 成為清遠市首個突破11億 元大關的縣(市、區)，總 量在全省山區縣(市)中排 名第一； 農民人均純收入6085元，比增8%；完成固定資產投資完成198.1億 元，比增25%；完成工業總產值430億元，比增55.1%；實際利用外資 8556萬美元，比增25.5%；完成外貿出口總額2.11億美元，比增1.43倍， 增速在清遠各縣(市、區)排名第一。 英德市社會經濟發展狀況英德市社會經濟發展狀況 四四 英德市英德市按照“工業園區 化、園區產業化、產業集 聚化”的要求大力推進工 業園建設，以清遠華

9、僑工 業園、英紅工業園、浙商 展業基地、青塘-白沙陶瓷 工業園等為重點，著力引 進裝備制造、電子信息、 電器、精細化工、陶瓷等 業內知名企業，逐步形成 規模優勢突出、產業特色 鮮明的產業集群。 2010年英德市新簽約項目126宗，同比增長10%；合同投資金額 271.5億元，其中投資額超億元的項目有40個，產業結構向深加工型及精 細化工方向發展。 英德市工業發展狀況英德市工業發展狀況 五五 順德(英德)產業園總投資300億元，規劃總面積約36平方公里，啟動區面積 1200畝，主要為順德制造企業服務，其中包括家電、機械裝備、電子信息等優 勢產業以及未來重點發展的新興產業。到2020年基本完成產業

10、園建設，目標實 現工業總產值超過800億元，GDP達到200億元，基本建成一個宜商宜居的產業 新城。 順德產業園順德產業園 六六 現代工業強市 山水宜居名城 旅游休閑勝地 3、強力推進旅游休閑勝地建設 ，提升第三產業發展水平 。 1、工業格局從“兩水一 礦”(水泥、水電、礦產)為主 體向“兩電一機”(電子、電器、 機械裝備)為主體轉變。 2、按照現代中等城市的規模和人 口目標，進一步完善城市總體規劃 和重點發展區域控制性詳細規劃， 并要求各鎮街突出本地特色完善規 劃修編，以科學規劃引領城鎮擴容 提質。 城市發展方向及前景城市發展方向及前景 七七 英德房地產業起步于1990年，19992000年

11、隨著安居工程仙水花園的 建設達到鼎盛時期，其后兩三年房地產開發年投資額維持在7000萬元8000萬 元左右。2006年，隨著世紀名都廣場、御花園、龍山莊等一批高檔樓盤的推出 ，房地產開發產銷兩旺。房地產業完成投資3.46億元，增長1.8倍，商品房銷售 額與銷售面積分別增長2.5倍和1.1倍。 英德房地產發展歷程英德房地產發展歷程 八八 （1 1）近幾年的住宅商品房各面積戶型可售情況：）近幾年的住宅商品房各面積戶型可售情況： 戶型面積 套數 比例 70以下 26 0.6% 71-80 65 1.5% 81-90 210 4.8% 91-100 228 5.2% 101-110 164 3.7%

12、111-120 501 11.4% 121-130 617 14.0% 131-140 634 14.4% 141-150 509 11.5% 151-160 382 8.7% 161-170 245 5.6% 171-180 398 9.0% 181以上 428 9.7% 合計 4407 100.0% 從各面積段看，市場主力戶型集中在110-160，占60%；而70以下的戶型，比例僅占 0.6%；170以上戶型多為復工單位，約點18.7%。 英德房地產運行狀況英德房地產運行狀況 九九 （2 2）近幾年房地產量價情況：）近幾年房地產量價情況： 2006-2011上半年英德房地產量價對比2006

13、-2011上半年英德房地產量價對比 18.7 7.2 30.6 26.04 14.93 25 3500 2800 2400 1900 2400 1300 0 5 10 15 20 25 30 35 200620072008200920102011上半年 0 1000 2000 3000 4000 成交面積（萬）成交價格（元/） 06年之前由于受區域發展限制，房地產發展緩慢；且進入08年受整體經濟 危機的影響，住宅銷售呈現量價齊跌，市場進入低迷期；08年后，得利于 政策利好，英德城市化進程加快，商品房成交連續三年量價齊升，11年城 區優質樓盤均價已突破3500元/,整體市場發展勢頭良好。 英德房

14、地產運行狀況英德房地產運行狀況 九九 （3 3）近兩市場需求戶型對比：）近兩市場需求戶型對比： 2009住宅成交面積區間分布圖2009住宅成交面積區間分布圖 5% 30% 45% 20% 90以下 90-120 120-160 160以上 2010年住宅成交面積區間分布圖2010年住宅成交面積區間分布圖 8% 35% 40% 22% 90以下 90-120 120-160 160以上 從過去兩年成交面積分布圖可以看出，小戶型產品占市場份額最小，市場需求 不大，但10年有小幅上升，剛性需求人群體增加。市場需求最旺的產品集中在 120-160平米及160平米的大戶型，二者占總成交量七成以上。 英德

15、房地產運行狀況英德房地產運行狀況 九九 （4 4）市場潛在供應預期：）市場潛在供應預期： 項目名稱 占地面積 （萬） 建筑面積 （萬） 預期潛在供應（萬） 11年供應 預期（套） 備注 11年 12年 13年 碧峰華府 10.0 43.0 6.5 6.8 7.0 約600套 預期開發周期7年 山水龍城 2.2 10.0 2.8 3.2 3.0 約250套 預期開發周期4年 盛世豪園 3.0 9.0 2.0 1.5 約160套 預期開發2年 仁興項目 7.8 33.02 3.5 4.5 5.0 約290套 預期開發周期6年 新天地 22.0 50.0 4.0 4.5 5.0 約260套 預期開發

16、周期10年 鴻達花園 9.3 42.0 3.0 4.5 5.5 約250套 預期開發周期8年 翡翠銀灣 1.5 7.8 2.4 約120套 富域城 3.0 約250套 新項目 星河國際 2.0 約160套 新項目 花樣年華 0.7 約50套 臻景豪庭 2.9 8.2 2.5 3.0 2.7 約210套 新項目 盛華豪苑 1.6 10.0 3.5 3.5 約300套 預期開發2年 星湖花園 1.2 5.0 2.5 約200套 湞陽東路（項目） 3.0 約250套 新項目 湞陽東路（項目） 2.5 約210套 新項目 和平南路（項目） 2.0 約160套 新項目 廣場路（項目） 0.95 約80套

17、 新項目 合計 46.8 約3800套 備注：未摘牌和小產權房等項目未在統計數據中備注：未摘牌和小產權房等項目未在統計數據中 英德房地產運行狀況英德房地產運行狀況 九九 英德全市共轄23個鄉鎮和一個街道行政區，近年來周邊大站、黃崗、連江口、望 埠、云峰、大鎮等鎮區富裕家庭涌入城市置業，加快了英德市城化進程。 核心 客戶 （1 1）區域分析：）區域分析： 房地產客戶群分析房地產客戶群分析 十十 （2 2）需求分析：）需求分析： 英德城區 外來就業 泛珠三角 周邊鎮區 候鳥人群 【核心客戶】 【輔助客戶】 【邊緣客戶】 改善居住 剛性需求 改善居住 剛性需求 過渡居住 投資需求 四房以上：1401

18、80 兩/三房：80110 三/四房：120140 兩/三房：80110 一/兩房：6080 一/兩房：6080 需求次序需求次序 客戶區域客戶區域 需求方式需求方式 需求戶型需求戶型/ /面積面積 英德屬于三四級城市，且受區位制約交通較不便，因此房地產市 場主要以市區客戶為主,他們來自各企業的主導者或各行業的精英； 輔助客戶主要以周邊鎮區鄉鎮領導、公務員或在外工作者；投資 客主要以經清遠、廣州客戶為主，但量非常少。 企業主/高層管理 公務員/企業員工 鄉鎮領導/公務員 在外工作者 駐英德工作者 清遠/廣州投資客 客戶群體客戶群體 房地產客戶群分析房地產客戶群分析 十十 碧峰華府 山水龍城 盛

19、世豪園 英德 碧桂園 英德 新天地 城市廣場 維多利廣場 盛華豪苑 花樣年華 鴻達花園 湖景花園 星湖花園 翡翠銀灣 英德英德 新政府新政府 富域城 星河國際 目前英德市在售將售房地項目共有14個項目， 其中比較有影響的有碧峰華府、山水龍城、盛世 豪園、鴻達花園、英德新天地、盛華豪苑、富域 城、星河國際等。 龍山莊 金豐名苑 麒麟豪庭 城市豪庭 鳳凰城 英德義烏國際小商品城 仁興項目 房地產個盤分析房地產個盤分析 十一十一 祥云祥云碧峰華府碧峰華府 占地面積 10萬 建筑面積 43萬 容積率 4.3 綠化率 40% 總戶數 約2100 開發商 祥云地產 項目地址 英德市光明路與仙水路交匯處 銷

20、售熱線 0763-2282222 項目簡況 項目規劃24棟17-26層的高層；分三期開發， 目前一期售罄，二期將于年底開盤。 產品：92兩房；113-130三房；138-145四房；200以上復式單位。 均價：（二期預期價格）38004000元/（毛坯） 優勢：地處新行政中心，臨近市府可享用市政資源；本地品牌企業，口碑較好；小區規劃有 會所、幼兒園、商業街，配套較集全；私家山頂公園；設有入戶花園，贈送面積較大 劣勢：容積率高達4.3，影響居住舒適度；戶型以中大面積段為主，購房者壓力較大。 廣告主題：城就非凡 （1 1）祥云）祥云碧峰華府碧峰華府 嘉和嘉和山水龍城山水龍城 占地面積 2.2萬 建

21、筑面積 萬 容積率 綠化率 40% 總戶數 920 開發商 英德嘉和房地產開發有限公司 項目地址 清遠英德市光明西路 銷售熱線 0763-2277688 項目簡況 項目規劃6棟多層和6棟高層；分三期開發， 目前一期售罄（多層），二期將于年底開盤。 （2 2）嘉和）嘉和山水龍城山水龍城 產品：124三房；141四房；156五房； 均價：（二期預期）37003900元/（毛坯） 優勢：地處新行政中心，臨近市府可享用市政資源；靠月桂湖及蓮花山公園，景觀資源豐 富；戶型雙陽臺設計，采光通透性較好。 劣勢：容積率較高；戶型產品單一，且以大面積段為主，購房者壓力較大。 盛世豪園盛世豪園 占地面積 3萬 建

22、筑面積 9萬 容積率 3.0 綠化率 40% 總戶數 600 車位 約200 開發商 宏鴻盛世房地產開發有限公司 項目地址 清遠市英德市光明路西（高塘路口） 銷售熱線 0763-2289188 項目簡況 項目規劃12棟17層洋房；分三期開發，目前 一、二期售罄，三期將于年底開盤。 （3 3）盛世豪園）盛世豪園 產品：101-121三房；146-170四房； 均價：（三期預期）36003800元/（毛坯） 優勢：地處新行政中心，臨近市府可享用市政資源；兩梯四戶設計，皇家英倫古典建筑風格 劣勢：產品單一；生活配套缺乏，包裝推廣不到位。 鴻達花園鴻達花園 占地面積 約10萬 建筑面積 42萬 容積率

23、 4.2 綠化率 35% 總戶數 2000 車位 約800 開發商 英德市佳馨華庭房地產開發有限公司 項目地址 英德市英洲大道北 銷售熱線 0763-2228883 2280999 項目簡況 項目規劃30棟高層；分三期開發，一期將于 年底開盤。 （4 4）鴻運花園）鴻運花園 產品：86兩房；105-125三房； 均價：（二期預期）36003800元/（毛坯） 優勢：地處新行政中心，臨近市府可享用市政資源；屬CLD核心位置，物業升值潛力較大； 品牌物業管理。 劣勢：容積率較高，建筑密度大，影響居住舒適度；產品比較單一。 廣告主題：鴻儒博學 達通天下 英德英德新天地新天地 占地面積 22萬 建筑面

24、積 50萬 容積率 2.5 綠化率 40% 總戶數 開發商 項目地址 清遠英德市英州大道 銷售熱線 項目簡況 小區內部分為12個街區組團，各組團圍合式 設計，集約型的建筑布局規劃，項目整體規 劃集中在5-11層商住樓和少量16-24層高層 住宅； （5 5）英德）英德新天地新天地 產品：134-156三房 ；151-159四房 均價：（二期預期）38004000元/（毛坯） 優勢：地處新行政中心，臨近市府可享用市政資源；交通便利，配套完善，大型城市綜合 體，物業類型包括住宅、商業、寫字樓、中央公園、酒店及會所配套； 劣勢：一期多層及小高層純中大戶，產品選擇性斷鏈。 廣告主題：讓城市生活更精彩

25、盛華豪苑盛華豪苑 占地面積 1.6萬 建筑面積 10萬 容積率 5.14 綠化率 30% 總戶數 900 車位 約300 開發商 英德市盛華里房地產開發有限公司 項目地址 和平北路與教育路交匯處 銷售熱線 0763-2225323 項目簡況 項目規劃6棟12-30層的高層；分三期開發， 目前一期售罄，二期將于年底開盤。 （6 6）盛華豪苑）盛華豪苑 產品：98-125三房；142四房； 均價：（二期預期）37003900元/（毛坯） 優勢：項目位于和平北路，傳統商業街，周邊配套成熟，交通便利。 劣勢：容積率較高，影響居住舒適度；小區內園林規劃有限，綠化率較低，物業管理不夠成 熟。 廣告主題：都

26、市中心 新生活 心感受 英德市房地產發展水平展示英德市房地產發展水平展示 十二十二 （1 1）工地圍墻的包裝）工地圍墻的包裝 英德市房地產發展水平展示英德市房地產發展水平展示 十二十二 （1 1）工地圍墻的包裝）工地圍墻的包裝 英德市房地產發展水平展示英德市房地產發展水平展示 十二十二 （2 2）工程管理）工程管理 英德市房地產發展水平展示英德市房地產發展水平展示 十二十二 （3 3）燈桿旗）燈桿旗 英德市房地產發展水平展示英德市房地產發展水平展示 十二十二 （4 4）戶外廣告）戶外廣告 英德市房地產發展水平展示英德市房地產發展水平展示 十二十二 （4 4）戶外廣告）戶外廣告 英德市房地產發展

27、水平展示英德市房地產發展水平展示 十二十二 （5 5）銷售中心）銷售中心 英德市房地產發展水平展示英德市房地產發展水平展示 十二十二 （5 5）銷售中心）銷售中心 英德市房地產發展水平展示英德市房地產發展水平展示 十二十二 （5 5）銷售中心）銷售中心 英德市房地產發展水平展示英德市房地產發展水平展示 十二十二 （6 6）銷售人員）銷售人員 英德市房地產發展水平展示英德市房地產發展水平展示 十二十二 （7 7）銷售物料）銷售物料 英德市房地產發展水平展示英德市房地產發展水平展示 十二十二 （7 7）銷售物料）銷售物料 近兩年隨著城市化進程加快，城市人口增長迅速，漲幅均在1418%之間； 英德城

28、市發展定位“一江兩岸山水中城市”著力打造休閑、生態、宜居的水 城英德，力爭到2015年市區人口達40萬以上、建成區面積超過40平方公里； 近幾年英德經濟高速發展，2010年全市生產總值210.67億元，同比增長25%； 人均生產總值21090元；財政收入11.8億元，排名全省山區縣(市)第一； 2010年英德市新簽約項目126宗，同比增長10%；特別是順德(英德)產業園落 戶英德后，進一加快了經濟發展，也為房地產商品房帶來更大的市場需求； 英德房地產業起步于1990年；06-08年市場進入發展周期；步入09年，隨著城 市化進程加快，房地產開發產銷兩旺，且高速發展； 目前英德主要以本土開發商為主

29、，由于存在資金、經驗、實力等差距離，房地 產項目質量也參差不齊，目前市場約有十四個在售項目，較有代表為碧峰華府 新天地、山水龍城、盛世華府等，全市住宅商品房年供應量約35萬、2800套 商品房需求主要以城市客戶為主，約占75%；周邊入城置業客戶約占20%；而 駐英德或外來投資客戶比較少，約占5%。全市年銷化量約27萬，合2100套 11年上半年市場持續量價齊升，市場成交均價突破3500元/大關。 近幾年房地產投資快速增長，預期未來三年內全市年供應45萬，合約3500套 屆時房地產將進入新一輪競爭格局，房地產也將面臨更大的銷售壓力。 市場總結市場總結 十三十三 城市目標城市目標 Part 5 根

30、據“一江兩岸山水中城市”的發展定位，該市大力實施市區東連、 南改、西接和北拓，著力打造休閑、生態、宜居的水城英德，力爭到力爭到20152015 年市區人口達年市區人口達4040萬以上、建成區面積超過萬以上、建成區面積超過4040平方公里平方公里 。 英德市城市發展規劃目標英德市城市發展規劃目標 一一 CBD CLD 英州大道以西，金山大道以北將是英德城市發展的中心區域 英德碧桂園 城市總體規劃城市總體規劃 二二 英德碧桂園 城市未來城市未來1010年的發展方向年的發展方向 三三 英德碧桂園 2011年英德城區19平方公里 2015年英德城區40平方公里規劃 大站區域貞陽 大道兩邊 近10000

31、畝 的農田已被 各大開發商 圈入囊中， 估計開發周期 會在20年 城市未來城市未來2020年的發展方向年的發展方向 四四 1、英德城市化發展速度在2012年后將隨著高鐵西站的運行，順德產業園的投產， 將會進入高速發展的軌道。 2、2020年順德產業園的GDP貢獻將達200個億，相當于再造一個英德市。其提 供的工作崗位將達20萬個。 3、2015年英德城市人口規劃將超40萬，2011年人口為19.96萬，將有超20萬的 人口進入英德城區，這將促漲英德市房地產住房面積需求高達600萬平米建面。 相當于現時年供應量（45萬平方米）的13倍。 4、根據現時發展的實際情況，發展速度可能會有所滯后，但英德

32、的房地產發展 迎來了一個飛躍的時機。城市革命必將爆發！ 城市化潮流的契機城市化潮流的契機 五五 城市革命城市革命 Part 6 1、深度把握英德城市化發展的趨勢，挖掘分析其帶來的契機并借勢和競 爭壓力。 2、城市升級賦予房地產機遇的同時也給房地產開發商城市運營商的歷史 使命，必須成為英德城市革命先驅，城市生活先鋒，房地產開發形象、 品質、水平領域的領跑者。 3、改變英德現在發展商的集中開發剛性需求產品的被動態勢，把握城市 化發展的必然趨勢，進行產品線的細分和市場細分、創造和引領房地 產市場健康快速發展，發動英德城市革命，建立英德城市化發展的里 程碑。 4、清晰未來幾年英德房地產的激烈競爭，在城

33、市革命中積極主動高效開 展“城市革命宣言運動”、”城市生活暢想運動”、“城市首改運 動”、“進城運動”、“城市價值提升運動”；全面發動“農工商” 之城市革命熱潮，為項目制造空前影響力和號召力，奠定堅固的群眾 基礎。 5、打造英德最美城邦(別墅、園林、物管等差異化），高舉“英德碧桂 園給您一個五星級的家”大旗，譜寫嶺南古邑新輝煌，銘刻英德 歷史發展史冊新篇。 革命方針革命方針 一一 品牌價值品牌價值 - 碧桂園碧桂園1919年，美墅專家集大成之作年，美墅專家集大成之作 碧桂園品牌- 中國馳名商標企業碧桂園， 一家以房地產為主營業務，涵蓋建筑、裝修、物業發展、物業 管理、酒店開發及管理等行業的國內

34、著名的綜合性房地產開發企業。19載美墅專家品牌， 全國房地產企業前十強 。 碧桂園物管- 國家一級資質物業管理公司，為業主打造貼心、尊貴、和諧的社區生活。十多年“碧桂園 酒店式物業服務”品牌，深得超25萬戶業主的認同和稱贊 。 品牌革命品牌革命 二二 順德產業園 紅星監獄 新行政中心區 沃爾瑪 英德汽車站 英德火車站 武廣高鐵英德西站 英德碧桂園 革命根據地革命根據地 三三 本案 北、東、西三面被山丘所包圍 ，擁有豐富的山景資源。 東北面有一水系，能為項目提 供天然的水景資源。 南面為農民自建房，景觀展示 面較差。 內部擁有一定的高差，具備打 造坡地建筑的條件。 地塊內是茶趣園舊旅游設施， 可

35、塑性不強。 革命根據地四至（景觀）革命根據地四至（景觀） 三三 本案 項目與中心區距離僅2公 里，項目可分享城市中心 區資源配套。 項目周邊道路環境較差， 周邊道路環境有待改善。 項目目前沒有正式通道進 入，道路的通達性需進一 步完善。 革命根據地配套及道路（其他因素）革命根據地配套及道路（其他因素） 三三 SWOT 分析 優勢Strength 劣勢Weak 中心區大盤； 獨特的山水資源。 配套不佳； 道路通達性差。 機會Opportunity 轉化項目劣勢，打造核心優勢 產業轉移； 高鐵站點規劃； 通過品牌和品質體驗，大力改造周邊展示條通過品牌和品質體驗，大力改造周邊展示條 件和完善項目銷售

36、現場展示區，突出中心區件和完善項目銷售現場展示區，突出中心區 別墅大盤的地位核心優勢。別墅大盤的地位核心優勢。 威脅Threaten 英德市潛在供應量非常 大，有四個建面超20萬的 項目在動工。 革命根據地的革命根據地的SWOTSWOT分析分析 三三 營銷賦予 區位價值區位價值 資源價值資源價值 規劃價值規劃價值 產品價值產品價值 品牌價值品牌價值 物理層面物理層面 精神層面精神層面 象征價值象征價值 核心價值體系構成核心價值體系構成 四四 （1 1）區位價值）區位價值 - 新城區，高鐵站邊新城區，高鐵站邊潛力無極限潛力無極限 城市價值：城市價值：廣清同城，英德將成為廣清對外北大門北大門，也是

37、 泛珠三角產業轉移北上的首選城市 地段價值地段價值：項目位于英德城市規劃新區英德城市規劃新區，距市府約2公里， 是政治、經濟、文化及信息中心，未來配套最成熟最齊全未來配套最成熟最齊全 的區域的區域，片區價值高，升值空間巨大。 交通價值：交通價值：武廣高鐵英德站武廣高鐵英德站 年底開通，站點設在距項目 僅5公里，高鐵拉近了英德與清遠、廣州的距離；同時便 利往返于長沙、武漢，大大提升了英德城市影響力。 配套價值：配套價值：項目所在新行政中心，暢享齊全完善的城市配暢享齊全完善的城市配 套、生活、商務配套應有盡有套、生活、商務配套應有盡有。 （2 2）資源價值）資源價值 - 三山環抱，一湖緊擁，圣地所

38、屬。三山環抱，一湖緊擁，圣地所屬。 項目擁有天然山體約3個，可三面閱山； 環城水系緊擁，擁有一線水景； 項目原屬茶趣園，擁有較高美譽度； 湞陰湖、仙水湖與項目近在咫尺,為城西板 塊提供原生態宜居環境。 （3 3）規劃價值）規劃價值 - 組團式運營，締造新中心生態大城組團式運營，締造新中心生態大城 總體規劃總體規劃：總規劃約473畝， 以“山、水、城一體化的山、水、城一體化的“設 計理念，以組團式大城開發運以組團式大城開發運 營，為英德新中心區打造宏偉營，為英德新中心區打造宏偉 生態大城生態大城； 三大歐式主題園林風情，三大歐式主題園林風情，1.51.5公公 里沿江親水公園，首創英德皇里沿江親水

39、公園，首創英德皇 家園景大社區。家園景大社區。 規劃配套：規劃配套：商業、會所 主 題 園 林 別墅區 主 題 園 林 主 題 園 林 洋房區 商業會所 入口 入口 英德碧桂園貨量表（英德碧桂園貨量表（20112011年年0909月月0505日版）日版） 項目 產品 戶型 戶型面積 套數 英德碧桂園 總建面46.18172萬 貨值17.3940993億 452.5畝數據 雙拼 G146G146 219.5 32 G147G147 251 40 G81G81 342 46 G82G82 357 16 小計 134 超豪 G65G65 590 8 小計 8 四拼 N71N71 173 32 小計

40、32 聯體 N102N102 155 40 N106N106 174 130 小計 170 合計合計 344 高層洋房 J226J226 88/88/112/138 768 J227J227 160/160/198 324 J237J237 101/101/103/130 648 J260J260 68/68/88/109 528 J269J269 101/101/114/114 1144 小計 3412 合計 37563756 產品革命產品革命 五五 （1 1）產品價值）產品價值 - 外立面風格：外立面風格：尊貴典雅，品質感尊貴典雅，品質感 （2 2）產品價值）產品價值 - 碧桂園碧桂園19

41、19載創新大作，產品超高附加值載創新大作，產品超高附加值 產品產品 戶型戶型 戶型面積戶型面積 套數套數 雙拼 G117 217/222 26 G118 251 32 G81 327/357 12 G82 338/376 16 超豪 G65 590 6 四拼 N71 173 44 聯體 N51 174 50 N39 152/158 50 高層洋房 J99 101/114 132 J206 109/88/68 132 合計： 500 別墅產品環形布局，均擁有良好的山湖景觀山湖景觀 資源，低密度，戶戶大花園設計。資源，低密度，戶戶大花園設計。 高層洋房組團南北布局，戶型設計方正實用，南北布局，戶型

42、設計方正實用， 采光通風一流，戶戶有景采光通風一流，戶戶有景 首期165畝產品貨量表 （3 3）產品價值）產品價值 - 景觀園林：景觀園林：山、水、城和諧共生山、水、城和諧共生 項目園林規劃充分利用區內良好的山水資源，打造山、水、城和諧一體的高 尚新城，結合規劃城市綠地、濱水公園、山景資源、水體資源，形成獨特的 園林景觀系統。 門童迎賓門童迎賓 導示細心導示細心 人人貴賓人人貴賓 形象革命形象革命 六六 （1 1）銷售中心導示）銷售中心導示 形象革命形象革命 六六 （2 2）園林）園林 難難 點：點：臨近環城水道,景觀和社區氣氛容易打造 建建 議：議：在主干道邊增加商業街區設計、規劃，增加一定

43、的綠植以隔離主干道 風風 格：格：后現代簡約風格街區后現代簡約風格街區 意意 義：義：增加項目綠化區域，打造商業街區的公園感、街區感、城市感、檔次感公園感、街區感、城市感、檔次感 從而提升 項目的整體期望價值。 街區風格街區風格 簡約、檔次簡約、檔次 形象革命形象革命 六六 （2 2）園林）園林 形象革命形象革命 六六 （3 3）物管和銷售員）物管和銷售員 金碧輝煌金碧輝煌 豪華氣派豪華氣派 形象革命形象革命 六六 （4 4）銷售中心）銷售中心 形象革命形象革命 六六 （4 4）銷售中心）銷售中心 豪門外裝豪門外裝 盡顯尊貴盡顯尊貴 形象革命形象革命 六六 （5 5）工地圍板包裝）工地圍板包裝

44、 貴氣沖天貴氣沖天 盡顯鋒芒盡顯鋒芒 形象革命形象革命 六六 （6 6）樓體廣告）樓體廣告 時間時間 節點節點 10. 1 1 9 開盤開盤 6 加推加推 洋房洋房 開盤開盤 2011年年 2012年年 工程工程 節點節點 推廣推廣 主題主題 摘牌摘牌 奠基奠基 12.1 銷售中心、銷售中心、 樣板房開放樣板房開放 2 3 4 5 7 8 10 11 12 目標目標 推廣推廣 渠道渠道 城市革命宣言城市革命宣言 品牌導入品牌導入 城市生活運動城市生活運動 形象樹立形象樹立 產品發布會產品發布會 首改運動首改運動 銷售中心、樣板房開放銷售中心、樣板房開放 暨認籌啟動暨認籌啟動 進城運動進城運動

45、貫穿貫穿3 3- -1010月月 城市價值運動城市價值運動 洋房新樣板房開放暨客洋房新樣板房開放暨客 戶二次認籌戶二次認籌 城市革命熱潮城市革命熱潮 樣板房樣板房 開放開放 積累客戶：別墅：積累客戶：別墅：250*5=1250250*5=1250 洋房：洋房：260*5=1300260*5=1300 認籌客戶：別墅：認籌客戶：別墅：125*2=250125*2=250 洋房：洋房：130*2=260130*2=260 開盤銷售：別墅開盤銷售：別墅218218套套70%=12570%=125套；套； 洋房洋房218218套套60%=13060%=130套套 積累客戶：洋房：積累客戶：洋房：960

46、*5=4800960*5=4800 認籌客戶：洋房：認籌客戶：洋房：480*2=960480*2=960 開盤銷售開盤銷售: :洋房洋房800800套套60%=48060%=480套套 戶外戶外T T牌牌 城市革命宣言城市革命宣言手冊派發手冊派發 城區、大站鎮等政府機關、企事業單位關鍵人拓展城區、大站鎮等政府機關、企事業單位關鍵人拓展 英德商會活動英德商會活動 銀行銀行VIPVIP活動活動 ”趕蛇出洞趕蛇出洞“之首改運動之首改運動 ”全民皆兵全民皆兵“之農工商運動之農工商運動 網絡、報紙、短信、影視節點投放網絡、報紙、短信、影視節點投放 戶外戶外T T牌牌 紅星監獄團購活動紅星監獄團購活動 順

47、德產業園拓展活動順德產業園拓展活動 ”全民皆兵全民皆兵“之農工商運動之農工商運動 鄉鎮拓展運動鄉鎮拓展運動 網絡、報紙、短信節點投放網絡、報紙、短信節點投放 革命戰略總綱革命戰略總綱 七七 英德城市化發展將迎來千載難逢的機遇，順德產業園、高鐵、廣樂高速、昆汕高速等將對英英德城市化發展將迎來千載難逢的機遇，順德產業園、高鐵、廣樂高速、昆汕高速等將對英 德城市升級加速。順德產業園有再造一個英德的口號！城市革命宣言將把城市化發展、城市德城市升級加速。順德產業園有再造一個英德的口號！城市革命宣言將把城市化發展、城市 升級的契機、英德碧桂園的歷史使命和形象、檔次的城市標桿樹立。通過新穎的“紅冊子”升級的

48、契機、英德碧桂園的歷史使命和形象、檔次的城市標桿樹立。通過新穎的“紅冊子” 發起城市革命運動。發起城市革命運動。 革命運動革命運動 八八 （1 1）列車行動）列車行動 銷售人員組織培訓在校學生對英德重點的住宅區進行入戶訪問，通過派發“紅冊子”和城市銷售人員組織培訓在校學生對英德重點的住宅區進行入戶訪問，通過派發“紅冊子”和城市 問卷調查，并留下被訪客戶的聯系電話，我們將在社區活動中邀請他們參加等，三重以上地問卷調查，并留下被訪客戶的聯系電話，我們將在社區活動中邀請他們參加等，三重以上地 心理攻擊，刺激英德市“首次改善性置業浪潮”的到來。心理攻擊，刺激英德市“首次改善性置業浪潮”的到來。 城市生

49、活問卷 1、您在這小區住了多少年？ 2、舊城區的房子生活環境感覺怎樣？ 、 革命運動革命運動 八八 （2 2）首改行動之“熏蛇出洞”）首改行動之“熏蛇出洞” 通過整合英德市教育局，經費贊助等舉行全英德市“五一勞動節全市中小學生作文大賽”作通過整合英德市教育局，經費贊助等舉行全英德市“五一勞動節全市中小學生作文大賽”作 文主題“我心中最美的英德”、城市發展、我的家等；設置萬元大獎和碧桂園美麗樓盤一日文主題“我心中最美的英德”、城市發展、我的家等；設置萬元大獎和碧桂園美麗樓盤一日 游等獎項。碧桂園冠名贊助，捐贈圖書等物資。通過學生的筆、家長的指導、老師的引導多游等獎項。碧桂園冠名贊助，捐贈圖書等物

50、資。通過學生的筆、家長的指導、老師的引導多 層滲透碧桂園的品牌和城市運營商、“給您一個五星級的家”等的品牌宣傳，制造社會影響層滲透碧桂園的品牌和城市運營商、“給您一個五星級的家”等的品牌宣傳，制造社會影響 力。力。 革命運動革命運動 八八 （3 3）學農工商進城學潮）學農工商進城學潮 英德市場的受眾區域非常小，線上推廣的力度無需過大，線下推廣的戶外廣告、拓展活英德市場的受眾區域非常小，線上推廣的力度無需過大，線下推廣的戶外廣告、拓展活 動、動、DM直郵、短信幾乎可以把區域內的客戶輪轟完。高效地把關鍵人拓展活動做成功，直郵、短信幾乎可以把區域內的客戶輪轟完。高效地把關鍵人拓展活動做成功， 項目的