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房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析要點（2頁）.docx

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房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析要點（2頁）.docx

1、1 / 3房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比，具有開發(fā)周期長、投入資金量大、投資回收期長等特點，其財務(wù)報表所顯示的信息往往與實際偏差較大，因此不能拘泥于常規(guī)的企業(yè)財務(wù)報表分析方法。一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的局限性1大量預(yù)收賬款導(dǎo)致短期負(fù)債劇增，影響報表使用者對企業(yè)償倩能力的判斷。參照企業(yè)會計制度關(guān)于收入確認(rèn)的規(guī)定，房地產(chǎn)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)具備以下四項具體條件：工程已經(jīng)竣工并驗收合格；具有經(jīng)購買方認(rèn)可的結(jié)算通知書；履行了銷售合同規(guī)定的義務(wù)，且價款已經(jīng)取得或確信可以取得；成本能夠可靠地計量。然而房地產(chǎn)從開始預(yù)售到收入確認(rèn)，需經(jīng)過竣工、驗收、測繪、辦證、決算等多個環(huán)節(jié)，少則數(shù)月，多則三五年，其間巨額的房款收入

2、長期掛在預(yù)收賬款，一方面增加短期負(fù)債，另一方面減少了房款收入內(nèi)含的所有者權(quán)益。特別是近年房地產(chǎn)高額盈利在財務(wù)報表中無法體現(xiàn)，嚴(yán)重地影響了企業(yè)財務(wù)報表分析的結(jié)果。2開發(fā)成本賬實不符，影響報表使用者對企業(yè)資產(chǎn)的判斷。房地產(chǎn)企業(yè)為了持續(xù)發(fā)展往往會儲備大量的土地，由此形成的土地成本按購置時實際支付的價款入賬，未包含貨幣時間價值和土地增值部分。特別是近年來，房地產(chǎn)企業(yè)憑借其資金、品牌、政府扶持，以協(xié)議出讓的方式取得了大量廉價的土地，其實際地價已經(jīng)是賬面成本的數(shù)倍，這時財務(wù)報表顯示的企業(yè)資產(chǎn)嚴(yán)重失實，音響消費者進行企業(yè)財務(wù)報表分析。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中有相當(dāng)部分工程款由施工單位墊支，比例高達(dá)

3、3050，時間長達(dá)數(shù)年，施工單位往往對墊支部分不開發(fā)票，再加上房地產(chǎn)企業(yè)為欠付工程款拖延工程決算時間，往往要經(jīng)過幾個會計年度才能完成，對此，房地產(chǎn)企業(yè)就難以及時進行成本核算，造成賬面成本低于實際數(shù)。3期間費用計入當(dāng)期損益，影響報表使用者對企業(yè)經(jīng)營成果的判斷。2 / 3按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用作為期間費用，直接計入當(dāng)期損益。房地產(chǎn)企業(yè)在項目尚未竣工驗收決算、大量預(yù)收賬款未轉(zhuǎn)銷售收入前將出現(xiàn)巨額虧損，一旦結(jié)轉(zhuǎn)收入，隱含的利潤即會顯現(xiàn)，這樣勢必影響企業(yè)經(jīng)營情況的客觀反映。二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析方法應(yīng)先根據(jù)真實性和配比原則將財務(wù)報表作以下適當(dāng)調(diào)整，然后才能進行常規(guī)的企業(yè)財務(wù)報表分析。1根據(jù)收款方式分析預(yù)收賬款，確認(rèn)收入。房地產(chǎn)由于其商品價值很大，收款形式與一般的產(chǎn)品有很大的不同，有一次性付款、分期付款、按揭付款等形式。對于一次性付

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房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析要點（2頁）.docx

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