1、房地產企業年度會計報表審計應關注的幾個問題房地產企業年度會計報表審計應關注的幾個問題一、我國現階段房地產開發企業的經營模式多種多樣有個人獨資開發(含外商獨資);有中外合資開發;有合作、合股開發,按比例分配利潤或開發產品;有聯合開發,一方出地,另一方出資,按商定比例分配開發產品;也有接受委托代建等等。從開發規模看,有小規模或較大規模或成片開發的,開發周期一般都比較長,所有這些都給企業財務管理、會計核算帶來一定的復雜性。因而會計師事務所在選派審計小組時,關鍵要選派熟悉房地產企業開發經營和財務管理、會計制度以及相關的稅收法規的注冊會計師,以利更好運用審計程序和審計方法,提高審計質量,這是降低審計風險
2、的最基本措施。二、對房地產企業審計首先要弄清全面情況,掌握客觀實際方面的經濟信息資料1、必須調閱有關檔案、資料,包括經營模式的有關合同、協議;開發項目的立項申請、批文;土地使用權的有關批文或合同;總體規劃批文、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證等文件資料,弄清楚項目建設的合法性。2、開發項目投資支出的估算及計劃投資情況,投資各方資金到位情況、銀行貸款或其他方面融資情況,償債能力如何?尤其是開發項目立項時編報的項目可行性研究報告,對照開發過程出現的新情況、新問題,通過分析、弄清存在問題和需要采取的對策,并作為開發項目評價的重要依據。3、要認清房地產企業審計復雜性,不能僅僅從會計憑證和賬面記錄
3、作簡單摘抄,更不應采取簡單化,走過場形式,要按開發項目逐項弄清情況,分析存在問題,根據實際情況加以調整確認。4、在審計過程中要根據實際情況到開發現場了解。深入現場向施工單位和有關單位了解情況,弄清楚工程進度,以及能否如期建成交付使用,各方有無違約及需要賠償等情況。5、房地產企業稅收也有其特殊性,銷售商品房收入作“主營業務收人”核算,預售商品房作“預收賬款”反映,而營業稅又要根據當期實際收到房款計算交納,所得稅土地增值有的則根據營業收入的一定比例預繳,清算時間一般都拖得比較長,應提該繳的都要核查清楚。三、房地產企業會計報表審計重點1、開發成本審計,首先要嚴格按照開發產品的用途進行分類,按成本核算法確定開發產品成本核算對象。一般審計內容應包括:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施和開發間接費用等,要弄清費用的發生、歸集和分配的真實情況(1)土地征用應交的出
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