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房地產(chǎn)行業(yè)兩集中加速洗牌城市更新或成破局者（52頁）.pdf

資源ID：360621 資源大小：2.33MB 全文頁數(shù)：52頁
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房地產(chǎn)行業(yè)兩集中加速洗牌城市更新或成破局者（52頁）.pdf

1、證券研究報告 “兩集中”加速洗牌，城市更新或成破局者 Table_IndNameRptType 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 行業(yè)研究/深度報告行業(yè)評級：增持行業(yè)評級：增持報告日期： 2021-07-14 Table_Chart 行業(yè)指數(shù)與滬深行業(yè)指數(shù)與滬深 300 走勢比較走勢比較 Table_Report 相關(guān)報告相關(guān)報告 1.統(tǒng)計局 5 月數(shù)據(jù)點評：低基數(shù)效應(yīng)淡化，土拍新政節(jié)奏擾動 2021-06-18 2.“兩集中”加速結(jié)構(gòu)分化，行業(yè)“周期”重估 2021-06-11 3.2021.4 統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)點評：銷售、投融強韌性，土拍新規(guī)或帶動開發(fā)節(jié)奏變更 2021-05-18 主要觀點：主要觀點

2、： Table_Summary 政策組合拳力度增加，政策組合拳力度增加， “兩集中”“兩集中”供地供地進(jìn)入“雞肋時代”進(jìn)入“雞肋時代” 。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期受政策影響顯著，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期受政策影響顯著，但縱觀歷次周期均有差異之但縱觀歷次周期均有差異之處處，當(dāng)前表現(xiàn)為：1）短期管控重點是“降杠桿” ，包括從需求端及房企端兩方面入手控制杠桿，相應(yīng)政策包括“三條紅線” “貸款集中度管理”和“四限”政策等等；2）從長效機制來看會增加熱點城市的土地供應(yīng)量同時出臺更合理的土拍政策對土地市場降溫來 “穩(wěn)預(yù)期” 。使用華安地產(chǎn)測算模型計算，選取 2019 年同期 22 城供地數(shù)據(jù)與本輪兩集中供地數(shù)據(jù)作

3、比較，得出以下結(jié)論：a）土拍新政效果顯著，）土拍新政效果顯著，剛彈性限價城市利潤空間縮減。剛彈性限價城市利潤空間縮減。極熱門投資兼風(fēng)險警示區(qū)中規(guī)模化頭部房企對原本在此地區(qū)布局的中小型房企有明顯“擠出效應(yīng)” 。b）政府讓利穩(wěn)地價，滬蘇“一次熔斷”增加拿地不確定性。政府讓利穩(wěn)地價，滬蘇“一次熔斷”增加拿地不確定性。上海、蘇州典型項目測算得出凈利率分別為 24.6%和 12.4%，可見這種方法實質(zhì)上是政府主動讓利穩(wěn)地價的行為，但也給房企的拿地引入了更多不確定性。c）優(yōu)化供地城郊結(jié)構(gòu)，鄭州、濟南保溫市場，緩解去化焦優(yōu)化供地城郊結(jié)構(gòu)，鄭州、濟南保溫市場，緩解去化焦慮。慮。2021 年兩集中供地中，鄭州、濟南典型項目凈利率分別為 9.3%和 6.2%。d）地價、房價雙管齊下，福州、寧波利潤空間進(jìn)一步縮）地價、房價雙管齊下，福州、寧波利潤空間進(jìn)一步縮減。減。本輪次的兩集中供地中，福州、寧波均對地價和房

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