1、公司成本核算作業指引編制*日期審核*日期批準*日期修訂記錄日 期修訂狀態修改內容修改人審核人批準人2008.6.30B/0完善細部描述*2009.12.4B/1結合大禹行動*2011.10.20C/0結合公司授權表*2012.7.18D/0根據2012架構調整修訂*1.目的加強成本管理，規范集團各下屬房地產公司開發項目的成本核算，正確計算開發產品成本，便于成本資料的比較和分析。2.適用范圍適用于集團各下屬房地產公司地產類企業成本核算和分析。3.術語與定義3.1成本核算：成本核算是指對生產、經營過程中所發生的生產費用進行審核,并按照一定的對象(部門、項目)和標準進行歸集和分配,采用適當的方法計算

2、出該對象的總成本和單位成本。4. 工作流程4.1 成本核算的基本程序成本核算的一般步驟依次如下：4.1.1 根據成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象；4.1.2 設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發成本及費用；4.1.3 按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準；4.1.4 將歸集的開發成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配；4.1.5 編制項目開發成本計算表，計算各成本核算對象的開發總成本；4.1.6 正確劃分已完工和在建開發產品之間的開發成本，分別結轉完工開發產品成本；4.1.7 正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門

3、劃分提供)，根據有關規定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確結轉完工開發產品的銷售成本；4.1.8 編制成本報表，根據成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。4.2 成本核算對象的確定4.2.1成本核算對象的確定原則4.2.1.1 滿足成本計算的需要；4.2.1.2 便于成本費用的歸集；4.2.1.3 利于成本及時結算；4.2.1.4 適應成本監控的要求。4.2.2成本核算對象的確定方法集團下屬各房地產公司可根據成本核算對象的確定原則，并結合項目實際情況，確定具體成本核算對象。4.2.2.1 成片分期（區）開發的項目，可以以各期(區)為成本核算對象；4.2.2.2 同一

4、項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區)劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象；4.2.2.3 同一小區、同一期有高層、多層、復式等不同結構的，還應按結構劃分成本核算對象； 4.2.2.4 根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發產品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發項目服務的、應攤入房屋等開發項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發生的開發費用直接計入房屋等開發項目的成本。4.3 成本費用項目及核算內容4.3.1 成本費用項目開發產品成本核算應視開發產品的具體情況，按制造成本法設置

5、成本項目。成本項目一般包括下列八項：4.3.1.1 土地獲得價款；4.3.1.2 開發前期準備費；4.3.1.3 主體建筑安裝工程費；4.3.1.4 社區管網工程費；4.3.1.5 園林環境工程費；4.3.1.6 配套設施費；4.3.1.7 開發間接費。4.3.2 各成本項目的核算內容4.3.2.1土地獲得價款指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括以下內容：A 政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價；B 合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金

6、等；C 紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費；D 拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等。4.3.2.2開發前期準備費：指在取得土地開發權之后、項目開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容：A 勘察設計費a) 勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等；b) 規劃設計費：規劃費：方案招標費、規劃設計模型制作費、方案評審費、效

7、果圖設計費、總體規劃設計費；設計費：施工圖設計費、修改設計費、環境景觀設計費等；其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。c) 建筑研究用房費：包括材料及施工費。B 報批報建增容費a) 報批報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、 人防 報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。 項目整體性報批報建費：項目報建時按規定向政府有關部門交納的報批費；b) 增容費：包括水、電、煤氣增容費C “三通一平”費：a) 臨

8、時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用；b) 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用；c) 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用；d) 場地平整：基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。D 臨時設施費a) 臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用；b) 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用；c) 臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費；d) 臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用。4.3.2.3主體建筑安裝工程費指項目開發過程中發生的主體內列入土建預算內的各項費用。

9、主要包括：A 地基及基礎工程：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費、樁基咨詢及檢測費、降水；B結構及粗裝修工程：主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結構列入裙樓、有轉換層結構并入塔樓）；C幕墻及門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內門、外墻門窗、防火門的費用；D公共部位精裝修：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用；E室內裝修：主要包括廚房、衛生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。F室內水暖氣電管線設備：a) 室內給排水系統費（自來水

10、排水直飲水熱水）；b) 室內采暖系統費（地板熱電熱膜分戶燃氣爐管道系統暖氣片）；c) 室內燃氣系統費；d) 室內電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含弱電工程管盒預埋。G室內設備及其安裝費：a) 通風空調系統費：包括空調設備及安裝費用、空調管道、通風系統費用；b) 電梯及其安裝費；c) 發電機及其安裝費：包括發電機供貨、安裝、機房降噪費；d) 消防系統費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；e) 人防設備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。4.3.2.4社區管網工程費A 室外給排水系統費a) 室外給排水系統費：主要包括小區內給水管道、檢查井、

11、水泵房設備、及外接的消火栓等費用；b) 雨污水系統費用。B 室外采暖系統費：主要包括管道系統、熱交換站、鍋爐房費用；C 室外燃氣系統費：主要包括管道系統、調壓站；D 室外電氣及高低壓設備費a) 高低壓配電設備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設備費用；b) 室外強電管道及電纜敷設：室外強電總平線路部分費用；c) 室外弱電管道埋設：包括用于電視、電話、寬帶網、智能化布線的管道預埋、檢查井等費用。E 室外智能化系統費a) 停車管理系統費用：包括露天停車場管理系統、地下室或架空層停車場管理系統的費用；b) 小區閉路監控系統費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統安裝等費用；

12、c) 周界紅外防越系統費用：紅外對掃等；d) 小區門禁系統費用；e) 電子巡更系統費用；f) 電子公告屏費用。F弱電系統費a) 居家防盜系統費用：包括陽臺及室內紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；b) 對講系統費用：包括可視及非可視對講系統費用；c) 三表遠傳系統費用：包括水、電、氣遠程抄表系統費用；d) 有線電視費用：包括有線電視、衛星電視主體內外布線及終端插座費用；e) 電話系統費用：包括主體內外布線及終端插座費用；f) 寬帶網：包括主體內外布線及終端插座費用。4.3.2.5園林環境工程費指項目所發生的園林環境造價，主要包括：A 綠化建設費：包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區周邊綠

13、化支出；B 建筑小品：雕塑、水景、環廊、假山等；C 室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；D室外零星設施：兒童游樂設施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。4.3.2.6配套設施費指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。主要包括以下幾類：A 在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等；B 在開發小區內發生的根據法規或經營慣例，其經營收入歸于經營者或業委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池

14、、球場等設施的支出；C 開發小區內城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發生的沒有投資來源的費用；D 對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算。該成本項目下按各項配套設施設立明細科目進行核算，如：A 游泳池：土建、設備、設施；B 業主會所：設計、裝修費、資產購置、單體會所結構；C 幼兒園：建造成本及配套資產購置；D 學校：建造成本及配套資產購置；E 球場；F 設備用房：配電房、水泵房

15、土建及裝修費；G 車站建造費：土建、設備、各項設施。4.3.2.7開發間接費開發間接費核算與項目開發直接相關、但不能明確屬于特定開發環節的成本費用性支出；以及項目營銷設施建造費。A 工程管理費a) 工程監理費：支付給聘請的項目或工程監理單位的費用；b) 預結算編審費：支付給造價咨詢集團公司的預結算的編制、審核費用；c) 行政管理費：直接從事項目開發的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發的部門的行政費d) 工程質量監督費：建設主管部門的質監、安監費；e) 工程咨詢費：支付給工程咨詢服務單位的咨詢服務費；f) 墻改保證金：支付給墻改辦的墻改保證金。B 營銷設施建造費a) 廣告設

16、施及發布費：車站廣告、路牌廣告；b) 現場包裝銷售環境改造費：會所、推出銷售樓盤（含示范單位）周圍等銷售區城銷售期間的現場設計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設計；臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費用；c) 接待廳售樓處：裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等；d) 樣板間：包括樣板間設計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設的樣板間還包括建造費用；主體內樣板間銷售后回收的設計、裝修、家具、家私等費用，在主營業務收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除；e) 其他：銷售模型費等。C 資本化借款費用包括直接用于項目開發所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發生匯

17、兌差額。因借款而發生的輔助費用包括手續費等；D 物業管理完善費包括按規定應由開發商承擔的由物業管理集團公司代管的物業管理基金、公共維修基金或其他專項基金；以及小區入住前投入的物業管理費用；4.3.2.8期間費用包括管理費用、銷售費用、財務費用三類，均不屬于房地產的制造成本范疇，其科目設置、歸集內容、核算程序等詳見期間費用管理作業指引。三類期間費用與“開發間接費”均有聯系和區別，詳細界定與核算辦法詳見期間費用管理作業指引。4.4會計科目與帳簿設置4.4.1 “開發成本”科目該科目核算產品開發過程中所發生的各項費用。各級明細科目的設置詳見“房地產成本核算科目明細表”。如集團公司采用成本管理軟件，可

18、以將明細科目僅設置到二級，即八項成本項目，三級、四級明細數據在成本管理軟件中保存。成本項目數據必須定期（月、季度）與成本管理軟件中的相應數據進行核對，并保持一致。如集團公司暫時不采用成本核算軟件，只將明細科目僅設置到二級。在各級明細科目下，應按各成本核算對象設立核算項目，成本核算對象可分層次設立。為了歸集暫時不能確定特定成本核算對象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每個項目的成本核算對象中，加設一條“待分攤成本”進行歸集；成本核算對象的具體設置參見下圖：項目 在建一期 住宅 商鋪 在建二期 寫字樓 擬開發土地 待分攤成本項目開工前，所有成本均在成本核算對象“擬開發土地”中核算；項目開工后，

19、將已開工部分逐期自“擬開發土地”中轉入“在建期”。具體核算要求詳見存貨管理作業指引。4.4.2 “開發間接費”科目該科目歸集和分配與項目開發直接相關、但不能明確屬于特定開發環節的成本費用性支出；以及項目營銷設施建造費。這類費用先歸集，再按一定標準分配計入各成本核算對象。各級明細科目的設置詳見“房地產成本核算科目明細表”；4.4.3 “預提費用”科目核算按權責發生制原則計提的，應由本受益期、受益對象承擔的已經發生或將要發生、但尚未支付的成本、費用。4.4.3.1 費用預提的時間：至少每季度末預提一次；4.4.3.2 費用預提的范圍：對完工開發產品應進行成本預提，未完工產品按實際支付金額核算成本；

20、4.4.3.3 費用預提的金額：以成本管理軟件中的動態成本總額減帳面已列入成本總額的差額計提；4.4.3.4 核算方法：預提時，借記“開發成本成本預提及結轉”，貸記本科目；次月月初，再將上述分錄用紅字沖回；4.4.3.5 “待攤費用”科目按權責發生制原則核算在本期發生但應由本期及以后各期共同負擔的、分攤期限在一年以內的費用。4.4.5 “完工開發產品”科目核算已開發完成并驗收合格的開發產品的庫存實際成本。具體核算要求詳見存貨核算規范。房地產成本核算科目明細表一級科目二級科目三級科目四級科目核算項目備注開發成本土地獲得價款按前述明細各成本核算對象 成本核算對象 可分層次設立。開發前期準備費按前述

21、明細按前述明細各成本核算對象主體建筑工程費按前述明細按前述明細各成本核算對象主體安裝工程費按前述明細按前述明細各成本核算對象社區管網工程費按前述明細按前述明細各成本核算對象園林環境工程費按前述明細各成本核算對象配套設施費按前述明細各成本核算對象開發間接費按前述明細按前述明細各成本核算對象自一級科目開發間接費轉入成本預提及結轉各成本核算對象開發間接費項目名稱工程管理費按前述明細定期轉入開發成本營銷費用按前述明細資本化利息物業管理完善費其他完工開發產品項目名稱具體苑或棟或期以及配套資產名稱住宅、商鋪、寫字樓、車庫及車位、其他4.5 成本費用的歸集與分配4.5.1 土地獲得價款一般能分清成本核算對象

22、的，可直接將土地成本計入特定的成本核算對象中；如果分不清成本核算對象，可先在“土地獲得價款”之“待分攤成本”的核算項目進行歸集，然后再在有關成本核算對象間分配；也可以不進行歸集而直接通過設定分攤方法分配計入有關成本核算對象。有關分配方法如下： 4.5.1.1按占地面積計征地價、進行補償、繳納市政配套費時的分配方法方法一：先按小區的占地面積將土地成本分配到各小區；再將分配到各小區內的土地成本，按小區內房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進行直接分配；然后將分配到小區內道路、廣場等公用場所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對象的占地面積進行間接分配，計入房屋等成本核算對象的的開發成

23、本；房屋等成本核算對象的直接分配數加間接分配數，即為該房屋等成本核算對象應負擔的土地成本。方法二：也可將公用占地面積先分攤到房屋等成本核算對象的占地面積上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積，再乘以單位面積的土地成本來分配。4.5.1.2 按建筑面積計征（或補償）時的分配方法：按成本核算對象的建筑面積來分攤。4.5.2 開發前期準備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區管網工程費、園林環境工程費、配套設施費能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應成本項目；應由兩個或兩個以上的成本核算對象負擔的費用，可通過各成本項目下的“待分攤成本”之核算項目進行歸集，再按下表所

24、示分攤標準分配計入各成本核算對象：成本項目分攤標準開發前期準備費按可售面積分攤主體建筑工程費（1） 扣除直接費用后，按建筑面積分攤；（2） 根據經驗系數和建筑面積，確定標準分攤；主體安裝工程費（1） 扣除直接費用后，按建筑面積分攤；（2） 根據造價經驗系數和建筑面積相乘，確定標準分攤；社區管網工程費按可售面積分攤；若能區分可按占地面積分攤園林環境工程費公享性強，按可售面積分攤；公享性不強并可區分，按占地面積分攤配套設施費按可售面積分攤4.5.3 開發間接費4.5.3.1應先通過“開發間接費”科目分項目歸集開發間接費的實際發生數，在每月（季）末，根據其實際發生數按一定標準分配計入各開發項目的各成

25、本核算 對象。具體分配及核算方法參見期間費用管理作業指引；4.5.3.2車位及車庫、其他配套設施及留作自用的固定資產，均不分配開發間接費。4.6成本核算工具成本管理軟件是成本核算的主要工具，金蝶財務軟件是成本核算的輔助工具，其數據可由成本管理軟件引入。4.7成本報表成本報表是成本信息管理的中心，通過成本報表可動態了解項目成本總體情況、與目標成本的偏差情況、成本管理中存在的問題等信息。各集團公司都應完整、詳細、動態的編制成本報表。4.8附則本規范未涉及或未盡的成本核算事項，按國家或集團有關成本管理的規定執行。5支持性文件無附：“開發成本”科目編號一覽表（具體編號按集團公司財務軟件設定）科 目 名

26、 稱編 號開發成本土地獲得價款政府地價及市政配套費合作款項紅線外市政配套費拆遷補償費開發前期準備費勘察設計費 勘察丈量費 規劃設計費 建筑研究用房報批報建費 政府報批報建費 增容費三通一平費 臨時道路 臨時用電 臨時用水 場地平整費臨時設施費 臨時圍墻 臨時辦公室 臨時場地占用費 臨時圍板主體建筑安裝工程費地基及基礎工程 土方 護壁（坡） 樁基 樁基檢測 降水結構及粗裝修工程混凝土框架砌體找平及抹灰防水幕墻及門窗工程 單元門 入戶門 防火門 戶內門 窗、陽臺門公共部位精裝修 大堂精裝修 樓梯間精裝修 屋面精裝修 外立面精裝修 電梯廳精裝修 單元入口精裝修 外墻外保溫 欄桿室內裝修 廚房精裝修

27、衛生間精裝修 廳房精裝修 陽臺、露臺、地面精裝修室內水暖氣電管線設備費 室內供排水系統費 室內采暖系統費 室內燃氣系統費 室內電氣系統費室內設備及其安裝費 通風空調系統及安裝費 電梯及其安裝費 發電機及其安裝費 人防設備及其安裝費 消防系統及其安裝費社區管網工程費室外給排水系統費 室外給水系統 雨污水系統室外采暖系統費 管道系統 熱交換站 鍋爐房室外燃氣系統 管道系統 調壓站室外電氣及高低壓設備費高低壓配電設備及安裝室外強電管道及電纜敷設室外弱電管道埋設室外智能化系統費弱電系統費 居家防盜系統費用 寬帶網絡費用 有線電視費用 三表遠傳費用 對講系統費用 電話系統費用園林環境工程費綠化建設費建筑小品室外照明室外零星設施配套設施費游泳池會所幼兒園學校球場設備用房 -開發間接費工程管理費 工程監理費 預結算編審費 行政管理費 工程質量監督費工程咨詢費墻改保證金 -資本化借款費用營銷設施建造費 廣告設施及發布費 現場包裝費 接待廳裝修裝飾費 樣板間費用 銷售模型費 -物業管理完善費成本預提及結轉