1、收入利潤作業指引編制日期審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態修改內容修改人審核人批準人2008.6.30B/0完善細部描述2009.12.4B/1結合大禹行動2011.11.30C/0根據新的授權制度文件修改2012.7.18D/0根據2012架構調整修訂1.目的規范集團各下屬房地產公司收入的性質，按照收入確認的原則，合理地確認和計量各項收入，正確計算開發項目的利潤。2.適用范圍適用于集團各下屬房地產公司的收入、利潤管理及核算。3.術語與定義3.1收入：收入，是指企業在日常活動中所形成的、會導致所有者權益增加的、與所有者投入資本無關的經濟利益的總流入，包括銷售商品收入、勞務收入、讓渡資產使用
2、權收入、利息收入、租金收入、股利收入等，但不包括為第三方或客戶代收的款項。3.2 利潤: 利潤是指企業一定時期內的經營成果。會計理論中，對于利潤的含義有著不同的理解，大致有兩種觀點：一種觀點認為利潤即營業利潤，只有那些由本期生產經營活動所帶來的利潤才屬于本期利潤，至于由非經營活動（如投資活動等）所帶來的收益和前期的調整項目則單獨列示，這是一種狹義的理解；另一種觀點認為利潤即全部利潤，它是指根據企業在某一特定期間的經濟交易所確認的企業資產凈變動額作為該期間的利潤額，它既包括企業由經營活動所帶來的利潤，也包括企業由非經營活動帶來的利潤和前期的調整項目，這是對利潤概念廣義的理解。按照我國企業會計制度
3、的規定，目前在會計實務中對利潤的理解是廣義上的。利潤是企業在一定時期內的全部收入抵減全部支出后的差額，它反映了企業經營管理的綜合成果，是企業經濟效益的最終體現。企業利潤的實質是物質生產部門為社會創造的一部分價值，以及企業職工從事生產性勞動為社會所創造的那部分價值的貨幣表現。4. 工作流程4.1房地產銷售收入的核算4.1.1核算范圍4.1.1.1 房地產銷售收入是指房地產開發企業自行開發的房地產在市場上進行銷售獲得的收入，包括土地轉讓收入、商品房（包括周轉房）銷售收入、 配套設施銷售收入,以及出租開發產品所取得的租金收入；4.1.1.2 集團及下屬公司出售周轉房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面
4、積內的安置房產權款和增加面積的房產款，在房地產銷售收入核算范圍內；4.1.1.3 出售自用的作為固定資產核算的房產不是房地產銷售收入的核算對象。4.1.2 房地產銷售收入的確認原則4.1.2.1自行開發的房地產作為可供銷售的開發產品，具有商品的一般特性，因而房地產銷售收入的確認應依據企業會計準則-收入進行。房地產銷售收入的確認必須同時滿足以下五個條件： A 企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；B 企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；C 收入的金額能夠可靠的計量； D 相關的經濟利益很可能流入企業； E 相關的已發生或將發生的成本能夠可靠的計
5、量。4.1.2.2開發項目完工經驗收合格、竣工決算后，按照購銷合同規定將合格的房地產產品移交給購買方，辦妥移交手續后可以確認銷售收入的實現；4.1.2.3開發產品在不同銷售方式情況下收入的確認：A 采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現；B 采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現；C 采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現；D 采
6、取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：a) 采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；b) 采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于開發企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或開發企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品
7、清單之日確認收入的實現；c) 采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，屬于由開發企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或開發企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，開發企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入
8、的實現；d) 采取包銷方式委托銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述（1）至（3）項規定確認收入的實現；包銷期滿后尚未出售的開發產品，開發企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等項內容，以月或季為結算期，定期進行結算，并在規定期限內向稅務機關進行納稅申報、預繳稅款。對不按規定定期結算、納稅申報和預繳稅款的，按中華人民共和國稅收征收管理法的有關規定進行處理。E 將開發產品先出租再出售的，凡將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售固
9、定資產確認收入的實現；凡未將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。4.1.2.4開發產品預租收入的確認問題新建的開發產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協議的，自開發產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現。4.1.3房地產銷售收入的核算4.1.3.1 集團公司開發項目在收入確認前所收到的預售款暫記入“預收帳款”科目；4.1.3.2 集團公司因預收款而交納的營業稅費等暫在“應交稅費一應交營業稅”等科目核算；4.1.3.3 集團公司在促銷時收到的購房訂金在“其他應付款”
10、科目；4.1.3.4 開發項目完工經驗收合格、竣工決算后，按照購銷合同規定將合格的房地產產品移交給購買方，辦妥移交手續后可以確認銷售收入的實現。借記“預收帳款”、“應收帳款”等科目，貸記“主營業務收入”科目；4.1.3.5 出售周轉房的收入核算先按周轉房的攤余價值，借記“開發產品”科目，貸記“周轉房”科目再按購銷合同中雙方簽訂的價格，借記“銀行存款”等科目，貸記“主營業務收入”科目；同時結轉其銷售成本，借記“主營業務成本”科目，貸記“開發產品”科目；4.1.3.6 舊城改造中的回遷房收入，包括拆遷面積內補償部分和增加面積部分的價款收入，作為集團公司的經營收入，借記“預收帳款”等科目，貸記“主營
11、業務收入”科目；4.1.3.7 采用分期收款方式銷售房地產收入的核算A 分期收款發出商品，即開發產品已經交付，房款分期收回（通常為超過3年）；B 在辦妥移交手續后，將“開發產品”直接結轉成本；C 如果延期收取的房款具有融資性質，其實質是企業向購房方提供免息的信貸時，企業應按應收的合同或協議價款的公允價值確定收入金額，借記“長期應收款”、“銀行存款”等科目，貸記“主營業務收入”、“未實現融資收益”科目；D 應收的合同或協議價款的公允價值按商品現銷價格計算確定；E 應收的合同或協議價款與其公允價值之差，應在合同或協議期間內，按應收款項的攤余成本和實際利率計算確定的金額進行攤銷，沖減財務費用；F按開
12、發產品實際應結轉金額，借記“主營業務成本”科目，貸記“開發產品”科目。4.1.3.8 集團公司與其他開發企業之間簽訂項目開發合同，合資開發項目收入的核算：A 如合同規定按投資額分配開發產品的，分出去的開發產品不作為房地產銷售收入；B如分享合資開發項目利潤的，集團公司作為主辦方，合資開發的所有開發產品對外出售（包括合資方購買的）均作為房地產銷售收入核算；C集團公司與其他無房地產開發經營權的單位簽訂合資開發項目合同，不論合同規定分配開發產品或分享合資開發項目利潤，所開發的所有開發產品對外出售或分配給其他合資各方，均作為集團公司的房地產銷售收入核算。D 集團公司收到出資各方的資金先作“預收帳款”處理
13、。4.1.3.9 集團公司為順利售出房盤、地產，盡快回收投資，對不同支付方式規定了不同程度的現金折扣，作為“財務費用”核算，不影響集團公司銷售收入金額的確認。購買方出于種種原因對已購置的房地產要求退貨，經集團公司同意后作相應賬務處理。如果銷售退回發生在企業確認收入之前，則無需進行賬務處理；如果企業確認銷售收入之后發生銷售退回的，不論是當年銷售的，還是以前年度銷售的，除特殊情況外，一般應沖減退回當月的銷售收入，同時沖減退回當月的銷售成本；如該項銷售已經發生現金折扣或銷售折讓的，應在退回當月一并調整；如果是銷售退回發生在資產負債表日后至財務報告批準報出日之前，則應調整報告年度利潤表的收入、成本等，
14、并相應調整報告年度的應納稅所得額以及報告年度應繳的所得稅等；4.1.3.10 集團公司采用售后租回方式銷售房地產的，應根據合同或協議條款判斷所售房產是否滿足收入確認條件。如果售后租回屬于融資交易，則不能確認房地產銷售收入，收到的房款應確認為負債；售價與開發產品成本之差應采用合理的方法進行分攤，作為折舊費用或租金費用的調整。如果有確鑿證據表明認定為經營租賃的售后租回交易是按公允價值達成的，銷售的商品可以按售價確認房地產銷售收入，同時結轉相應的成本；4.1.3.11 集團公司采用售后回購方式銷售房地產的，應根據合同或協議條款判斷所售房產是否滿足收入確認條件。如果售后回購屬于融資交易，則不能確認房地
15、產銷售收入，收到的房款應確認為負債；回購價格大于原售價的差額，應在回購期間按期計提利息，計入財務費用。如果有確鑿證據表明售后回購交易滿足收入確認條件的，銷售的房地產可以按售價確認房地產銷售收入，同時結轉相應的成本，回購的房地產作為購買商品處理；4.1.3.12 如購銷合同中有銷售退貨條款的，根據以往經驗能夠合理估計退貨可能性且確認與退貨相關負債的，應在符合房地產銷售確認條件的情況下確認房地產銷售收入；若不能合理估計退貨可能性的，應在退貨期滿時確認房地產銷售收入。4.2房地產利潤的核算4.2.1 利潤是指集團公司在一定會計期間的經營成果，包括收入減去費用后的凈額、直接計入當期利潤的利得和損失等。
16、4.2.1.1 營業利潤=營業收入-營業成本-營業務稅金及附加-銷售費用-管理費用-財務費用-資產減值損失+公允價值變動收益（-公允價值變動損失）+投資收益（-投資損失）；4.2.1.2 利潤總額=營業利潤+營業外收入-營業外支出；4.2.1.3 凈利潤=利潤總額-所得稅費用。4.2.2 利潤核算明細項目說明4.2.2.1 投資收益，是指集團公司或各下屬房地產公司對外進行投資所獲得的經濟利益；4.2.2.2 營業外收入和營業外支出，是指集團公司或各下屬房地產公司發生的與日常活動無直接關系的各項收支。營業外收入主要包括：非流動資產處置利得、非貨幣性資產交換利得、債務重組利得、政府補助、盤盈利得、
17、捐贈利得等。營業處支出主要包括：非流動資產處置損失、非貨幣性資產交換損失、債務重組損失、公益性捐贈支出、非常損失、盤虧損失等；4.2.2.3 營業外收入和營業外支出應當分別核算，并在利潤表中分列項目反映。營業外收入和營業外支出還應當按照具體收入和支出設置明細項目，進行明細核算；4.2.2.4 所得稅費用，是指企業應計入當期損益的所得稅費用。所得稅的計算處理方法如下：A 集團公司及各下屬房地產公司采取資產負債表債務法核算所得稅費用；B當期所得稅是指企業按照稅法規定計算確定的針對當期發生的交易和事項，應交納給稅務部門的所得稅金額，即當期應交所得稅；C 應納稅所得額=會計利潤+按照會計準則規定計入利潤表但計稅時不允許稅前扣除的費用+（-）計入利潤表的費用與按照稅法規定可予稅前抵扣的金額之間的差額+（-）計入利潤表的收入與按照稅法規定應計入應納稅所得額的收入之間的差額-稅法規定不征稅收入+（-）其他需要調整的因素；D遞延所得稅是指按照所得稅準則規定當期應予確認的遞延所得稅資產和遞延所得稅負債金額，但不包括計入所有者權益的交易或事項的所得稅影響；E所得稅費用為當期所得稅及遞延所得稅二者之和。5支持性文件無6相關記錄無
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