1、萬科物業管理公司全套制度 最新 2016 版 目 錄 前 言.4 第一章管理架構 .6 第一節 組織架構 . 6 第二節 職能部門及崗位職責 . 6 總經理. 6 副總經理. 7 行政人事部. 7 客戶服務部. 10 財務部. 12 招商部. 15 工程部. 17 安管部. 20 餐 廳. 23 第二章行政管理制度 .24 第一節公文流轉制度 . 24 第二節會議管理制度 . 25 第三節印鑒管理制度 . 25 第四節檔案管理制度 . 27 第五節車輛使用管理制度 . 29 第六節 業務宴請制度 . 30 第七節 計算機網絡管理制度 . 31 第八節 辦公用品管理制度 . 31 第三章 人事管

2、理制度 .32 第一節 員工聘用、調轉、晉升及離職管理制度. 32 第二節勞動人事關系 . 38 第三節考勤與假期管理 . 44 第四節薪酬及福利管理制度 . 47 第五節培訓管理 . 50 第六節績效考核管理制度 . 51 第七節 員工獎懲制度 . 58 第四章 財務管理制度 .61 第一節 資金管理制度 . 61 第二節資產管理制度 . 66 第三節 借款及費用報銷管理制度 . 70 第五章 綜合業務管理制度 .72 第一節 客戶服務管理制度 . 72 第二節 招商部管理制度 . 77 第三節 工程維修管理制度 . 78 第四節 安管部管理制度 . 84 第五節 保潔管理制度 . 93 第

3、六節 綠化管理制度 . 96 第七節餐廳管理制度.97 第八節應急預案 . 100 第六章 工作流程 .112 第一節 綜合管理 .112 1、招聘申請工作流程 .112 2、招聘工作流程.114 3、新員工入職管理流程 .117 4、員工轉正管理流程 .119 5、人事變動工作流程 . 121 6、員工離職辦理流程 . 123 7、員工獎懲管理流程 . 125 8、員工請假辦理流程 . 127 9、接單流程. 129 10、發文流程. 131 2 11、文件報送流程. 133 12、檔案管理流程. 135 13、物品申請流程. 137 14、印章管理流程. 139 15、招商工作流程. 14

4、1 16、各班次交接流程. 143 第二節 財務管理 . 145 1、財務基本核算流程 . 145 2、物品采購流程. 147 3、請付款及報銷流程 . 149 第三節 服務管理 . 151 1、辦理停止供暖流程 . 151 2、裝修管理流程. 153 3、經典生活公寓出入管理流程 . 155 4、公寓物品搬出管理流程 . 157 5、消殺管理流程. 158 6、投訴處理流程. 160 7、客戶回訪流程. 162 8、業主入伙流程. 164 9、公寓二次裝修流程 . 166 10、業主有償服務流程 . 168 11、公共區域報修流程 . 170 12、監控發現異常情況處理流程 . 172 13

5、、醉漢、精神病人的處理流程 . 174 14、突發事件（火災）處理流程 . 176 15、維修流程. 179 16、巡檢流程. 181 17、電梯困人處理工作流程 . 183 18、停電處理流程. 185 第四節 收費管理 . 187 3 1、采暖費收取流程. 187 2、車場收費流程. 189 3、物業費收取相關流程 . 191 第五節 車輛管理 . 193 1、車輛管理流程. 193 2、車輛進場檢查流程 . 195 前 言 一、為規范公司的運營，特制定本制度匯編，各部門必須嚴格遵照執行。 二、本制度匯編適用范圍為萬科物業管理公司。 三、各部門制定的規章制度須經中層以上干部研討后方可實施。

6、 四、本制度匯編由行政人事部負責解釋和修訂。 4 第一章管理架構 第一節 組織架構 物業公司組織架構 . 總經理 副總經理 行政人事部財務部客服部招商部工程部安 管 部 第二節 職能部門及崗位職責 總經理 職能范圍： 一、負責主持公司的全面經營管理工作； 二、組織實施集團公司及董事會決議； 三、審定公司內部管理和基本管理制度； 四、負責審定公司內部機構設置方案、定崗定編； 五、負責公司中層以下人員的任免； 六、組織審定公司的年度財務預、決算方案； 七、負責公司下屬管理人員及員工的思想建設； 八、審定公司工資獎金分配方案并組織實施。 6 副總經理 職能范圍 一、按分工協助總經理主持公司的日常行政

7、和管理活動； 二、協助組織工作，對公司中層管理以下人員有任免建議權； 三、定期或不定期的召開分管部門會議，聽取分管部門的工作匯報，及時解 決工作中出現的問題和矛盾； 四、檢查、督導、催辦各部門的工作； 五、負責公司法務及外聯工作； 六、全面主抓工程部工作，兼管食堂工作； 七、負責組織制定分管部門的管理考核標準； 八、協助總經理接待重要客人及處理重大公關事務。 行政人事部 部門職能 行政人事部負責對內、對外的日常事務性工作，協調公司各部門之間關系， 維護公司整體利益，及時完成各級領導交辦的各項任務，為總經理、副總經理當 好參謀和助手 1、負責安排公司的各項會議，撰寫會議紀要，并檢查督促各部門的執

8、行情 況； 2、負責文件的上傳下達，并將總經理的指示及時傳達至有關部門和相關人 員； 3、負責公司檔案的編目、立卷、歸檔、借閱工作； 4、負責公司的合同管理工作； 5、負責公司的人事管理工作，包括發布招聘信息、人員招聘及安排面試等 工作； 6、負責公司各項報表的整理、匯總及上報工作； 7 7、負責公司印章、印信的管理和使用工作； 8、負責各部門之間有關問題的協調； 9、負責公司車輛的管理工作； 10、負責公司的接待工作。 崗位職責 一、行政人事部經理 1、組織制定、執行、監督公司的各項管理制度； 2、組織制定各崗位職責，并根據公司職位調整進行相應的變更，保證與實 際工作相符； 3、負責編制公司

9、員工的薪酬方案，并組織制作公司每月的工資報表及用工 成本、用工費用的分析報告； 4、根據現有編制及業務發展需求，組織協調、統計各部門的招聘要求，及 時督促與招聘相關崗位的缺崗人員； 5、組織檢查制度的貫徹執行情況； 6、組織、協調公司年會、員工活動及各類會議，負責外聯工作； 7、搜集整理公司內部信息，及時組織編寫公司大事記； 8、負責組織編制公司月度、年度工作總結和計劃； 9、負責組織編制公司行政費用開支計劃； 10、考核和指導行政人事部工作人員的工作并給予業務指導； 11、負責員工的政治思想教育和專業技能培訓，不斷提高員工的綜合能力和 素質； 12、完成上級領導交辦的其它工作。 二、行政人事

10、主管 1、協助部門經理擬定公司的各項規章制度及工作流程； 2、協助上級為其它部門提供及時有效的行政服務； 3、協助上級執行公司的培訓計劃以及有效的后勤保障工作； 4、協助做好招聘與任用的具體事務性工作，包括發放招聘啟示、收集和匯 總應聘資料、安排面試人員、跟蹤落實面試人員的情況等； 5、協助組織、開展企業文化活動； 6、建立各種物品、低值易耗品的登記臺帳，并隨時進行盤點，保證財產物 8 資的完整； 7、建立固定資產卡片臺賬，對已提完折舊仍在用的固定資產、設備及帳外 物資另建帳保管； 8、負責員工考勤工作； 9、負責辦理公司人員招聘、調動、解聘、退休等工作，并及時辦理各項保 險、公積金手續的轉移

11、與接納工作； 10、填制和上報各類人事統計報表、月報表等工作； 11、負責收集、整理和保存物業公司籌備、建立和發展的資料及人事檔案； 12、完成領導交辦的其它工作。 三、行政秘書 1、協助經理安排組織有關會議，做好會議通知和會議記錄，做好會議紀要 的整理工作； 2、負責文件的起草、打字、復印等工作，并及時歸檔公司的相關文件； 3、負責往來文件、信件、傳真的簽收、拆封、登記、呈轉及歸檔工作。 4、管理公司重要資質證件及辦理公司所需各項證照； 5、負責建設與維護內、外網絡，并做好宣傳工作； 6、負責日常接待、公務聯系等工作； 7、負責發放日常福利、節日福利； 8、負責辦公用品的保管與發放工作； 9

12、、負責編制采購計劃，并督促采購員及時采購； 10、負責公司印信和印鑒的管理工作； 11、完成總經理或行政經理交辦的其它工作。 四、司機 1、認真貫徹執行公司車輛管理的有關規定，及時安全地完成行車任務； 2、嚴格執行公安部門的交通管理規則，杜絕事故發生； 3、定期進行車輛維修、檢查，力求節約，合理用油； 4、熟悉所駕駛車輛的構造、性能，掌握各種條件下的操作要領和排除常見 故障的技術； 5、愛護車輛，經常保持車況良好，車容整潔，工具和附件無損壞丟失； 6、出車時如實填寫派車單。 9 客戶服務部 部門職能 1、對所轄物業實施一體化綜合管理，推進公司質量方針、質量目標、管理 目標以及經濟效益指標的實施

13、； 2、落實公司關于住宅小區的有關規定、決議，有計劃、有步驟地完善小區 的房屋公共設施和綜合服務管理。 3、定期向公司各職能部門和公司領導匯報本部門的工作情況，聽取公司領 導的意見和要求，并負責貫徹實施。 崗位職責 一、客服部經理 1、貫徹執行公司制訂的各項管理規章制度； 1、全面負責小區公寓項目的經營管理工作，制定部門月度、年度的經營計 劃，并保證計劃的實施； 2、以身作則，調動員工的積極性，保質、保量的完成各項工作； 3、熱情接待業戶，及時有效的處理各項投訴，并做好記錄； 4、定期對本部門員工進行培訓和考核，不斷提高員工的業務水平和服務質 量； 5、協調本部門與各部門的關系，合理調配人力和

14、物力資源； 6、負責部門內各項不合格服務的糾正跟蹤工作，不斷促進物業管理與服務 水平的提高； 7、負責制定本部門的各項管理制度、服務標準和操作規程，并檢查落實； 8、及時掌握公寓的物業費收取情況，督促下屬及時有效的完成物業費收取； 9、完成領導交辦的其它工作任務。 二、客服主管 1、負責制定工作計劃并負責經經理認可后的組織實施，協助部門經理制訂 和實施工作職責及考核計劃； 2、負責對客服管理員的日常工作進行管理、統計有關資料并及時向經理匯 報； 10 5、負責發現工作中存在的不合格服務項目，并進行跟蹤、驗證，處理業戶 投訴，遇有緊急事故，及時向上級領導報告并協助處理善后工作； 6、接受及處理客

15、戶投訴，并予以記錄，重要情況及時向上級領導報告，負 責配合客服管理員收繳各項費用； 7、負責清潔用品采購計劃的編制和進貨物品的驗證工作，并控制其合理的 使用，協助倉庫管理員合理儲存和使用保管； 8、每月、季做好業主物業費收取情況的統計報表，并及時上報公司； 9、協助管理物業清潔、綠化、維修、接待、回訪等服務工作； 10、收集有價值的物業信息，為推動公司客戶服務工作的發展出謀劃策； 11、收取及審閱公寓的巡樓報告及每天的有關投訴記錄并對重點內容進行 歸納； 12、負責對管理員的工作做出安排并進行指導； 13、負責裝修檔案，客戶檔案的管理； 14、負責定期對服務質量進行統計、分析、并提出整改方案；

16、 15、負責門禁卡的使用及管理工作。 16、完成領導交辦的其它工作任務。 三、客服管理員 1、保持物業公司同業戶的聯系，通過與業戶接觸和定期拜訪，收集、整理 業戶信息和需求，并及時傳達到有關部門； 2、安排新入住的業戶辦理入住手續，領取鑰匙及填寫單元設施交接單，協 助業戶辦理裝修申請，負責聯系業主的搬家事宜，并作好各項登記工作； 3、配合工程部、安管部對二次裝修進行管理，及時糾正違章施工； 4、催繳物業管理費、采暖費及其它費用； 5、負責客戶資料的整理及歸檔工作，建立客戶檔案和二次裝修施工管理檔 案； 6、負責管理區內業戶的接待工作，做到儀表端莊、態度和藹、熱情大方、 反映敏捷、處事穩健； 7

17、、按接待來訪規定，做好來訪登記，對電話預約的來訪要及時通知有關領 導或部門； 8、負責接待及處理業戶咨詢、投訴工作，并定期進行回訪； 11 9、定期對公寓進行巡視，發現問題及時記錄并向上級匯報； 10、接受并處理客戶投訴，做好記錄，并及時向上級領導匯報； 11、記錄公寓管理日志，跟進所列問題； 12、完成領導臨時交辦的工作。 四、保潔班長 1、熟知小區綠化布局和區域養護狀況； 2、負責小區的環境衛生清潔保潔服務、綠化管理服務； 3、根據作業頻率，負責綠化，景觀護理的日檢工作，并做好記錄； 4、負責制定保潔員的值班工作表，安排好日常保潔員的各項工作； 5、分配好各個保潔員對小區內公共區域的環境衛

18、生、綠化管理工作； 6、負責指導保潔員的日常工作； 7、對保潔員的服務質量進行定期或不定期的檢查； 8、配合部門經理定期組織保潔員進行業務知識學習和專業技術的培訓； 9、負責上級部門交辦及下達的各項工作任務。 五、保潔員 1、在保潔班長的領導下工作； 2、負責責任區內的保潔、清潔工作； 3、嚴格按照操作規程操作； 4、嚴格保證禮儀形象的要求； 5、對突發事件應及時上報并做相關處理； 6、完成班長交辦的其他工作。 財務部 部門職能 1、負責公司各項目的財務核算與日常財務管理； 2、制定和完善公司內部各項目的會計核算制度； 3、具體負責公司內部的年度財務預、決算； 4、負責協調處理涉稅問題，配合銀

19、行、稅務及集團的審計工作； 5、負責搜集經營活動情況、資金動態、營業收入和費用開支的資料，定期 12 向總經理匯報； 6、負責各項財產的登記、調撥，并按規定攤銷折舊； 7、組織各部門編制收支計劃，結合公司的情況進行綜合平衡，編制月、季、 年度財務收支計劃和組織編制年度財務預算，定期進行分析； 8、嚴格執行國家規定的財務制度，嚴格遵守有關財經紀律，并督促財務人 員遵章守法，做好財會工作； 9、檢查各部門的經濟活動情況，防止套匯、挪用內款，貪污盜竊違法亂紀 的行為； 10、完成領導交辦的其它工作。 崗位職責 一、財務經理 1、負責部門財務管理體系的建立和運行、計劃的制定和實施； 2、負責組織協調公

20、司成本收入核算工作體系； 3、負責公司的財務管理、會計核算、統計、采購、庫管等方面工作規章制 度的制定并監督實施； 4、負責公司月份、季度、年度資金計劃、收支計劃的匯總和編制； 5、負責提出公司年度財務預算、并組織編制公司年度會計決算； 6、參與審定公司的經營預算和投資預算，掌握公司資金信息，發現資金缺 口并提出相應籌資方案； 7、參與公司合同匯審，經營決策中的可行性分析，給公司經理在決策上提 供數據上的支持； 8、負責公司資本運營，保證公司資金、資產的安全、高效運行； 9、負責審核、分析財務報表及預算，完成分析報告和審計報告，向總經理 匯報； 10、及時向總經理反饋和預警財務信息； 11、定

21、期對財務業務進行審核、檢查及指導工作，具體包括憑證、報表、 定額、原始記錄、臺帳等基礎工作； 12、負責財務部培訓計劃的制定和實施，對下屬的工作指導和工作管理， 負責與各部門間的業務溝通和銜接； 13、協調處理與稅務、物價、財政、金融、審計等政府部門及社會中介機 13 構的關系與問題。 二、會計 1、按照國家會計制度的規定進行會計核算，執行企業財務制度，針對公司 財務工作中出現的問題及產生的原因提出改進建議和措施，會計核算及會計報表 要及時準確； 2、負責指導檢查各部門財產的登記保管使用工作，各種財產物資的管理平 日要隨時完善，并定期進行盤點，一般季度一小點，年度內進行兩次徹底清查， 對到期、

22、報廢、盤虧、盤盈的資產完善手續及時進行處理和帳務處理，做到帳帳 相符、帳物相符； 3、負責做好營業費用、管理費用、財務費用等帳簿登記工作，考核與控制 各部門費用指標，抓好日常費用管理工作，負責編制部門經營狀況報表； 4、負責對外來款的核算結算，特別是對應收款帳外部分建立臺帳，每月做 帳內帳外應收報表備查并報財務經理一份，同時及時督促有關部門進行催款，結 清欠帳； 5、正確計算應繳稅金，依法依時納稅； 6、負責物業管理軟件數據的統計和審核，停車場收費系統的使用和管理， 使軟件與財務帳相互統一，并達到財務統計核算的相關要求，用軟件規范各項工 作流程（如收費流程、有償服務流程等）達到以軟件為管理平臺

23、，同時及時對各 種欠費的催繳及往來帳的核算管理； 7、定期不定期的現金、支票抽查制度，并做好現金檢查記錄，對出納銀行 余額調節表每月都要簽字核對； 8、按會計檔案管理要求編制和管理帳冊、報表、 傳票，建立會計檔案目 錄，平日隨時歸檔，年度一次性歸檔； 9、完成財務部經理安排的其它工作。 三、出納 1、負責辦理現金、銀行存款收付及結算業務： （1）及時登記現金日記帳，現金收付日清月結，防止長短款情況發生，接 受現金庫存的抽查并做清點記錄； （2）及時處理銀行相關業務，了解銀行相關運作流程，掌握企業在銀行的 資金存取情況，合理資金調撥，不簽發空頭支票； 14 （3）做支票登記備查簿、銀行余額調節表

24、，及時處理催繳已簽發的支票， 保證企業資金安全管理規范； （4）有效的調控各帳戶間的資金，以方便工作的進行。 2、各項收款業務手續齊備，各審批程序要完整準確，支付及時有效，當天 收入當天入帳，各種收付款憑證支付完畢須加蓋已收、已支或已結清字樣戳記。 同時嚴格審核報銷單據、發票等原始憑證，按照費用報銷的有關規定，辦理現金 收支付業務，做到合法準確、手續完備、單證齊全。 3、物業管理收款的錄入核對工作，對各項收入的物業管理費、供暖費等要 及時錄入，每月與會計帳薄進行核對并編制錄入核對情況表； 4、月份銀行對帳單、工資存卡明細及有關付款明細等的保管裝訂并裝訂成 冊存檔，會計憑證的編制、裝訂，憑證裝訂

25、前要注意檢查，編制是否完整、規范； 5、對物業服務性收費收入、其它由他人代收的費用入帳前要對相應的發票、 收據或其它收款憑據進行簽字確認，防止責任不清產生的差錯，同時要及時入帳； 6、負責妥善保管現金、有關印章、空白支票和收據，做好有關單據、帳冊、 報表等會計資料的整理、歸檔工作； 7、完成財務經理交辦的其它臨時性工作。 招商部 部門職能 1、負責商街經營工作，為經典生活商街樹立休閑文化夜生活區的形象做整 體策劃； 2、負責商街的租賃工作，保持物業與業主之間的經營聯系； 3、負責經典生活商街經營范圍內的公關協調工作； 4、負責商街業主租金、物業費及其他代繳費用的收取工作； 5、負責組織商街各項

26、重大活動； 6、負責商街的日常管理，以及裝修商家的圖紙審批、日常監管、竣工驗收 的工作； 7、負責了解商街各商家經營狀況，為物業公司經營決策提供詳實的依據。 8、負責市場的調研，組織、研究商鋪價位、商街發展趨勢。 15 崗位職責 一、招商部經理 1、全面負責商街的租賃工作，制訂月度、年度經營計劃，并保證計劃實現； 2、負責制訂部門的各項管理制度、工作標準和工作流程，并檢查落實； 3、全面負責商街回款工作，確保租金、物業費及其他代繳款項的及時收繳； 4、定期對部門員工進行培訓和考核，提升員工工作技巧和個人素養； 5、及時處理商街業戶的投訴、建議，做好相關記錄，制訂改進措施； 6、全面負責商街整體

27、環境的管理，協調解決商街商家對商街環境造成的不 良影響； 7、及時掌握商鋪租賃的市場動態，制訂相應措施及方案，保障經營計劃按 時完成； 8、負責商街各項經營活動、廣告宣傳及公關活動的計劃和執行； 9、與有關部門做好溝通、協調工作，以確保商街各項經營活動按計劃開展； 10、定期檢查商街經營計劃的執行情況，對員工工作進行評估，按照獎懲 標準實施獎懲； 11、完成上級領導交辦的其它臨時性工作。 二、招商部主管 1、貫徹執行公司制訂的各項管理規章制度； 2、負責協助部門經理制訂和實施工作職責及考核計劃； 3、積極參與并協助組織實施經營策劃方案； 4、負責制訂商鋪租賃工作計劃，并負責經經理認可后的組織實

28、施及人員協 調、管理； 5、負責對管理員的日常工作進行管理、統計有關資料并及時向經理匯報； 6、隨時與經理進行聯系、商談，促進部門工作的有效開展； 7、做好業主各項費用的催繳工作，錄入好各類表格，及時上報各有關部門； 8、負責招商營運合同簽定工作； 9、完成上級領導及部門經理交辦的其它工作。 三、招商助理 1、嚴格遵守公司各項規章制度及招商營運部的各項管理細則； 2、參與部門各項計劃的策劃、制訂、宣傳和執行工作； 16 3、負責商街租賃意向客戶的開發、拜訪和接洽工作； 4、負責商街的現場管理工作，解決各商鋪的疑難問題和糾紛； 5、負責商街裝修現場的巡查，及時解決潛在隱患，并上報部門經理； 6、

29、協調與商街業主的關系，確保業主遵守物業的相關規定； 7、按照部門的經營計劃，負責對商街業主進行回款催繳工作； 8、負責對商街區域衛生進行監督管理工作； 9、完成部門經理和主管交辦的其他工作； 10、對超出規定范圍、職責范圍及突發事宜，不得擅自作主，應及時向部門 經理請示。 工程部 部門職能 1、負責小區內土建、弱電系統、強電系統、給排水系統、消防系統、綜合 布線系統及其他公共系統的運行管理、日常維修保養、設備維護及故障檢修等工 作； 2、負責小區內的整體設備設施的維修保養工作； 3、負責做好能源消耗控制工作； 4、負責對部門設備設施的購置、使用、保養、報廢進行論證、安裝、維護 及監督管理； 5

30、、負責項目大、中、小工程維修的組織實施與協調； 6、負責公共區域內的鑰匙管理。 崗位職責 一、工程部經理 1、全面負責工程部的管理工作； 2、負責管理區域內設施、設備的運行、保養、維修，安全檢查工作的安排 與落實； 3、履行物業公司簽訂的設備管理合同，完成下達的各項管理指標和經濟指 標； 17 4、確保機電安裝維修工程管理的設施、設備處于安全、良好的運行狀態； 5、執行政府部門的有關行業法規，加強安全管理和安全教育，建立各級安 全制度，防止發生安全事故； 6、對設施、設備的運行、維修和保養的正常運行每月必須進行一次全面檢 查； 7、負責員工的政治思想教育和專業技能培訓，不斷提高員工的綜合能力和

31、 素質； 8、負責組織對公司接管的機電設施、設備進行驗收及其配套設施完善工作； 9、負責組織技術文件盒設備檔案的接管、建立和管理工作； 10、負責業戶對機電工作的投訴處理，負責本部門不合格服務的處理，糾 正和預防措施的實施、跟蹤和檢查； 11、完成領導交辦的其他工作。 二、工程主管 1、負責物業全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉； 2、制定長期和日常的維修保養計劃并付諸實施； 3、負責物業機電設備的日常維護保養工作； 4、負責物業土建、弱電系統、強電系統、給排水系統、消防系統、綜合布 線系統及其他公共系統的日常維修保養工作； 5、負責物業低壓配電室的值班和日常維修保養； 6、負責客

32、戶服務部轉發的業主報修的處理，及滿足業戶其它有關的服務要 求； 7、負責各系統的完善改造及土建設施的維修，并組織施工和驗收； 8、負責做好能源消耗的控制工作； 9、熟悉掌握了解小區各類設備、性能并及時輸入相關資料； 10、負責監督指導各項目維修，保證積極完成業主的報修工作； 11、負責上級部門交辦及下達的各項工作指標。 三、電工 1、熟練掌握小區內電氣設備的原理及實際操作與維修； 2、制定所管轄設備的檢修計劃，按時按質按量地完成，并填好記錄表格； 3、負責小區強、弱電系統的日常巡檢工作，對樓宇感應燈、小區景觀照明 18 燈等設備進行日檢，發現問題及時處理； 4、負責消防自動報警系統、通風系統、

33、樓宇自控系統、保安監控系統等的 運行、維護與管理工作； 5、負責供電系統的維保操作及提出供電設備的大、中、小修計劃； 6、根據系統運行情況進行必要的技術改造，制定切實可行的節約能源措施， 并保證實施，使供電方案為最優； 7、定期開展設備的維修保養工作； 8、完成上級交辦的其他工作。 四、水暖工 1、貫徹執行工程部經理下達的各項指示； 2、熟悉本專業的設備設施情況，收集、整理有關水系統的技術、文件和資 料； 3、負責對小區內給排水系統提出技術整改建議，并負責監督實施； 4、負責小區內供暖工作； 5、定期測查，確保供暖期供暖安全有序進行； 5、熟悉了解小區內給排水、供暖運行情況，并負責做好維修工作

34、； 6、維修做到及時準確，管好材料，杜絕材料浪費、流失； 7、根據運行實際情況，提出設備運行節能措施，并保證實施，使系統能運 行在最優狀態； 8、協助公司做好上級單位的各項檢查接待工作，建立維修水暖巡視檢查制 度，發現問題及時處理，做好維修記錄工作； 9、完成上級交辦的其它工作任務。 五、萬能工 1、執行有關技術規范、規定，熟練掌握設施、設備的結構、性能、特點和 維修、保養方法； 2、定期清潔其管理的設備和設備機房，確保設備、設施、設備機房的整潔； 3、嚴格遵守安全操作規程，防止發生安全事故； 4、發生突發情況，應迅速趕往現場，及時采取應急措施，保證設施、設備 的正常、完好； 5、定期對設施、

35、設備進行全面巡視、檢查，發現問題及時處理； 19 6、負責土建工程：砌磚、抹灰、大白、木制作、油漆等項目的維修； 7、積極完成上級交辦的各項臨時任務。 安管部 部門職能 安管部主要負責小區內各種設施的安全、保衛工作，公寓的消防監控工作， 并負責維護小區內日常的秩序。 1、及時將國家制定的法律、法規和公司的各項安全保衛規章制度向員工宣 傳，以增強員工的法制觀念，提高警惕，并做好防火、防盜、防暴、防破壞等工 作； 2、加強內部治安管理，制定各種安全管理規章制度，打擊各類違法犯罪活 動； 3、配合公安機關參與調查重大事故，并寫出調查報告，上報總經理； 4、負責公寓及商鋪的消防安全工作，領導、組織公司

36、警衛和義務消防隊， 并開展教育和訓練，經常進行安全檢查工作。 崗位職責 一、安管部經理 1、 負責安管部的日常管理及計劃的編制工作，對公司安全管理的全過程 進行檢查和監督； 2、教育安管人員自覺遵守國家的法律、法規，認真執行公司各項管理規章 制度； 3、負責召集和組織安管部的辦公會議，研究決策，處理本部門職權內的各 項工作； 4、負責編制安管部的年度計劃，擬訂年度安管員培訓計劃； 5、教育和培養安管人員熟悉和掌握小區治安、消防、服務等方面的工作特 點和規律，不斷增強安保工作的針對性和有效性； 6、對安管部的全面工作管理，負責安管員的招聘、錄用、考核和獎懲，對 安管人員的錄用及辭退有建議權； 2

37、0 7、率先垂范做好本職工作，對安管員表現的好壞，有權進行表揚和批評， 并對全班的工作負完全責任； 8、監督檢查對公司各項管理制度、有關法規、政策標準的執行情況，負責 協調有關職能部門，公安機關之間的關系； 9、及時組織安管人員完成各項臨時警戒警備任務； 10、完成公司領導交辦的其他工作。 二、安管班長 1、服從命令，聽從指揮，認真執行規定的工作計劃； 2、根據部門經理的指示、意圖及治安、消防、服務等方面的相關規定，提 出工作目標和任務，制定具體實施步驟和工作標準，并領導保安人員貫徹執行； 3、組織安管員進行治安、消防、服務等方面的業務培訓和軍體訓練，規定 班組的學習和訓練任務，并經常進行督促

38、檢查，保證學習和訓練任務的圓滿完成； 4、根據安管經理的工作要求和崗點值勤規定，帶領全班人員嚴格認真、一 絲不茍地做好治安、消防、服務等方面的工作，并積極配合當日值班員的工作； 5、負責各崗位不合格服務的處理及糾正預防措施和跟蹤； 6、負責簽訂安全消防協議，督促、考查安管員消防責任的貫徹執行情 況，對違反規定的有權提出建議； 7、建立消防崗位責任制度，及時向領導反饋防火工作存在的問題； 8、負責組織消防訓練和演習，協助制定消防預案，加強消防巡邏，及時消 除火警隱患； 9、完成領導交辦的其他工作。 三、安管員 1、服從領導，聽從指揮，嚴格遵守規章制度； 2、嚴格要求，認真訓練，熟練掌握規范的值勤

39、要求，充分體現經典生活物 業服務一流的形象； 3、努力學習安防業務，熟悉各類緊急、突發性事件的處理程序和各類器械 的使用方法，不斷提高安管服務水平； 4、對各種監控設備、器材進行維護，發現問題，及時解決，預防為主，安 全檢查，清除不良隱患； 21 5、對小區各類事件及時收集、整理、反饋，對突發事件及時報告，及時處 理； 6、模范遵守國家法令、法規，做到依法辦事； 7、熟悉本崗位職責和工作程序，掌握本轄區內每一個角落，圓滿完成工作 任務； 8、負責物業大型活動的警衛布置； 9、負責管理小區安全、防火、防盜、防破壞的防范工作； 10、負責小區應急處理的搶救工作； 11、負責管理小區內各項咨詢服務工

40、作； 12、完成上級交辦的各項任務。 四、消防專干 1、接受部門經理的工作安排，認真完成消防安全管理的各項工作； 2、定期檢查消防設施并做好消防巡視記錄； 3、負責安全管理員消防知識的培訓工作； 4、熟練掌握消防器材的使用，發生火警，應立即采取應急措施； 5、定期進行公寓高層防火演練，以提高安管員應對突發事件的處理能力； 6、負責組織消防訓練和演習，加強消防巡邏，及時消除火警隱患； 7、對消防隱患之處，負責制定糾正和預防措施，并跟蹤其實施； 8、負責制定所轄區各種突發事件（火災、臺風、暴雨、刑事案件、治安等） 的預防組織架構和措施； 9、協助進行消防設備的檢修保養； 10、完成領導交辦的其它工

41、作任務。 五、監控員 1、負責監視小區各部位的過往人員和物資； 2、發現可疑人員或不安全因素，要及時通知有關人員前往查處； 3、熟練掌握監控系統的操作規程，嚴格按照規程操作，發生監控設備異常 或故障，應立即向保安部值班班長或部門領導匯報，不得擅自處理； 4，密切注意區域內易發案部位及重點部位動向情況，發現問題及時處理； 5、值班期間發現可疑情況及問題，及時上報，并做詳細記錄，并隨時向安 管部經理匯報情況； 22 6、詳細記錄當班工作情況和監控設備運轉狀況 ； 7、每日做好監控室的衛生工作，并隨時保持監控室清潔； 8、嚴格按制度收發、保管器材（對講機），并注意日常維護和保養； 9、認真完成上級交

42、辦的各項工作任務。 餐 廳 部門職能 1、全面負責公司員工用餐的主廚工作； 2、負責食堂物料的進料與把關工作； 3、全面負責制定每周的菜譜，并保證飯菜的質量； 4、協助公司上級領導作好食堂的日常管理工作。 崗位職責 一、班長 1、全面負責餐廳的日常管理工作； 2、精通本職業務，嚴格檢查監督員工的操作流程，發現問題及時糾正，確 保飲食質量； 3、熟悉和掌握一切貨源情況，監督貨源的請購計劃，做好原料的保護工作， 防止原料變質； 4、控制食物成本，掌握盈虧情況，合理使用各種原材料，減少浪費； 5、制定每周菜譜，抓好飯菜質量，適當調整花色品種； 6、嚴格執行食品衛生法，定期檢查后廚、菜間、食品衛生、用

43、具衛生和 員工個人衛生； 7、負責餐廳設備設施的管理，指導員工正確使用餐廳設備，提出更新維修 計劃； 8、遵守公司的各項安全防范規定，嚴把消防關； 9、每周對餐廳的工作與問題做出安排，并向上級主管匯報； 10、負責餐廳員工的思想教育和業務培訓，提高餐廳的飯菜質量和服務水平； 11、經常征求聽取就餐人員的意見，綜合分析改進工作，認真督促檢查崗位 責任制和各項規章制度的落實。 23 二、廚師 1、按規定的程序，熟練地烹制出色、香、味俱佳的菜肴，并不斷改進和提 高烹調技術，增加新的花色品種； 2、根據烹調需要，向餐廳主管建議購買所需廚具、原料、調料等； 3、負責工作區域的衛生、設施設備、炊事用具的使

44、用和保養，做到設備、 用具好用、清潔，環境整潔，用過徹底清理，達到食品衛生法要求； 4、遵守安全操作規程，合理使用操作工具，節約水、電、煤氣，努力降低 成本； 5、服從餐廳班長的工作安排，做好開餐準備； 6、負責為員工提供良好服務，做好每餐配置認真，分量均勻，一視同仁。 三、面點師 1、熟悉面點技術的特點及主要特色；掌握面點原料、輔料名稱、性質、用 途、辨別原料質地優劣的方法，把住質量關； 2、掌握各類面點的配方制作、工作流程、制作方法及質量標準； 3、嚴格執行食品衛生法，做到設備、用具、地面、墻壁干凈，衛生達標。 4、負責餐廳全面的清潔、清掃及補充主食等工作； 5、對不同性質的器皿要分別刷、

45、洗、沖、消，洗刷時要輕拿輕放，保證刷 洗質量，洗刷后按大小分裝消毒器具中進行消毒，消毒后專柜保管，封閉、遮蓋 嚴實，防止灰塵、蟲、蠅等造成污染； 6、經常巡視，及時清理工作場地，保持餐桌、地面干凈，衛生達標。 第二章行政管理制度 第一節公文流轉制度 一、由行政人事部負責管理公司內部及集團總部下發的各種文件的流轉工 作。 二、上報集團總部的各類文件必須由總經理簽字確認后方可上報。 三、各類文件必須經由行政人事部批轉后，方可分送至相關部門或領導進行 流轉和審批。 24 四、各類文件在按照規定程序流轉審批后，由行政人事部負責對外發送，并 存檔備查。 五、文件流轉過程由行政人事部組織進行，他人不得自行

46、傳閱，以防止文件 丟失或泄密。 六、各部門對閱辦完畢的文件應簽字并注明日期及時間，原則上每個部門的 批文時間不得超過 2 小時。如在規定的時間內未能閱辦完畢，應向行政人事部說 明原因，并由行政人事部酌情處理。 第二節會議管理制度 一、公司會議管理部門為行政人事部，各部門會議管理為部門本身。公司會 議由會議管理部門負責安排會議時間、地點、與會人員，并準備會議資料。 二、會議具體類別如下： 1、公司會議： （1）公司周例會 由公司各部門匯報上周工作總結和下周工作計劃，總經理、副總經理作出工 作要求及指示。參加人員為各部門經理、副經理及主管級以上人員，召開時間為 每周一上午 8：30。 （2）專題會

47、議 研究解決公司內部的專題事項。參加人員和召開時間由行政人事部，根據工 作需要負責安排。 （3）半年度、年度工作匯報會議 由主管級以上人員匯報半年度、年度工作情況。會議形式和召開時間由行政 部負責安排及通知。 2、各部門內部會議 各部門結合自身情況自行安排會議形式，嚴格遵照執行。 第三節印鑒管理制度 一、大連錦聯經典生活物業管理有限公司公章、合同章由行政人事部負責管 理，并指定專人保管。 25 二、使用公司公章、合同章必須嚴格履行審批程序。申請用印部門或個人， 須填寫印鑒使用申請單，詳細填寫用印事由、時間、申請人，并由部門負責 人簽字確認，經行政人事部審核，總經理批準后方可用印，并做好登記。其

48、中： 1、合同、協議蓋章前，必須出示批文，且合同文本中須有總經理或代理人 簽字后，方可加蓋合同章。 2、公司內部行政公文、對外函件須經分管領導和總經理審批后，方可加蓋 公章。 3、公司員工辦理婚育證明、工資證明、解除合同證明等個人事宜時，須經 行政人事部審批、總經理批示后，方可加蓋公章。 4、凡在前述中未提及的事務，需使用公章、合同章時，均需行政人部請示 總經理后，方可用印。 三、嚴格做好印鑒使用登記工作，使用印鑒時，印鑒管理人員須填寫印鑒 使用申請單，將用印文件名稱（編號）、文件份數、用印事由、批準人、用印時 間等準確登記，并由經辦人簽字確認。 四、嚴禁在空白文本或局部空白文本上加蓋印章。

49、五、非特殊情況，公司公章、合同章嚴禁帶出行政人事部使用。如確需帶出 使用，必須報請總經理批準后，由行政人事部派員現場監督用印。 附件一：印鑒使用申請單 印章名稱文件名稱（編號）用印時間份數 部門負責人：使用人： 批準人：經辦人： 注：申請使用印鑒，審核本單時必須一并隨附所需蓋章的文件 附件二： 印鑒、證照使（借）用登記表 序號使（借）用日期印鑒、證照名稱使用資料使用人批準人使用類型 使用/借用 使用/借用 使用/借用 使用/借用 26 使用/借用 使用/借用 使用/借用 使用/借用 第四節檔案管理制度 一、行政人事部為檔案管理部門。各部門的檔案管理均要提交給行政人事部 備份。 二、凡在工作活動

50、中形成的、具有查考利用價值的文件資料，必須及時向檔 案管理部門移交備檔。 三、歸檔具體范圍 1、集團或政府頒發的需要公司貫徹執行的文件材料； 2、政府領導視察、檢查公司工作時的重要指示、講話、題詞、照片和有特 殊保存價值的錄音、錄像等聲像材料及登載相關內容的報刊； 3、集團頒發的（包括轉發及其他單位聯合頒發的）各種正式文件的簽發稿、 印本、重要文件的修改稿； 4、請示、申請及集團領導或職能部門的批復文件； 5、各部門、單位的工作計劃、總結、報告； 6、各種會議資料以及形成的聲像材料； 7、領導公務活動形成的重要文件、電報、電話記錄，從外單位帶回的與公 司有關的文件材料； 8、領導或各部門有關負