天津玻璃廠住宅改建項目可行性研究報告（23頁）.doc
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天津玻璃廠住宅改建項目可行性研究報告（23頁）.doc
1、天津萬科玻璃廠項目可行性研究報告天津萬科玻璃廠項目可行性研究報告天津萬科興業(集團)有限公司二零零壹年八月目 錄第一章 項目決策背景1. 內部因素2. 外部因素第二章 項目概述1. 項目區位及用地2.項目宗地現狀3.項目周邊的社區配套4.項目周邊環境5.項目市政配套分析6.土地價格第三章 項目法律及政策性風險分析1.項目用地取得土地使用權法律手續分析2.項目合作方式及風險評估3.總體評價第四章 市場研究1. 區域市場成長狀況2. 區域市場供應產品特征3. 整體市場對本案影響因素4. 目標客戶、產品及價格定位第五章 規劃設計要點1. 初步規劃設計思路2. 規劃設計的可行性分析第六章 項目開發計劃
2、1. 開發機遇2. 開發周期安排3. 銷售周期安排第七章 投資收益分析1. 成本預測2. 稅務分析3. 經濟效益分析4. 項目資金預測第八章 可行性結論1. 項目優勢2. 項目劣勢3. 結論及建議第一章 項目決策背景一.內部因素1.天津萬科公司項目布局天津萬科公司項目布局萬科自 92 年進入天津市場以來，先后開發了城市花園、萬科中心大廈、世貿廣場、都市花園、萬科新城等項目，其中城市花園、萬科中心大廈位于城市北部的河北區，總面積約 17 萬平方米，萬科新城位于城市北部的北辰區，面積約 60 萬平方米。世貿廣場、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規模較小。由此可看出，天津萬科的主要項目集中在城市的北
3、部。反觀天津的總體規劃和城市發展方向，城市中心區向南部方向發展，由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線的開發便可看出；城市工業向東發展，重點開發建設海河下游工業區和濱海地區，目前沿津塘路兩側，新建的小區和工業區已將中心市區和塘沽區緊緊的聯在一起。由此看出，萬科的物業分布與天津的總體規劃和城市發展方向不盡相符。萬科自 92 年進入天津市場以來，發展迅速，市場迅速擴大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認為天津的地產先鋒，在天津人的心目中已樹立起第一品牌的形象。萬科產品應屬于整個天津市，而不是某個區域。所以萬科有能力，也應該去開發天津的其他市場，讓萬科物業深入天津每個角落。結合天津的總體規劃和城市發展方向，我們應在天津的西南部、南部、東南部投入更多的關注。目前我司在談的幾個重點項目有：北部地區鐵東路住宅項目，東部地區張貴莊路住宅項目、東部地區天津鋼廠住宅項目，南部地區天津玻璃廠住宅項目，其中玻璃
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