徐州淮海文化藝術產業園營銷定位方案（46頁）.ppt
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徐州淮海文化藝術產業園營銷定位方案（46頁）.ppt
1、徐州淮海文化藝術產業園營銷定位方案從地塊本身談起引地塊指標占地總占地150畝，計100000容積率2.0，無限高要求規劃總建筑面積約200000項目四至北臨經七路，南靠昆侖大道，西接食品加工廠和徐州市人才交流中心，東依緯一路和故黃河容積率規劃建筑面積規劃用途住宅、商業和辦公商辦和居住各50%（暨住宅和商辦的建筑面積均為10萬）。商業和辦公沒有具體比例要求，但需要建設5000民族大舞臺（不能銷售）住宅：控制風險商業：八仙過海地塊價值分布圖物業形態分布圖附屬地塊市場分析1p徐州市場格局p區域現狀分析p區域競爭樓盤分析p區域購房需求分析p附屬地塊SWOT分析徐州市場格局2011年之前徐州市場格局北區
2、西區南區銅山新區中心區東區高鐵新區新城區食品城板塊2011年前徐州樓市八分天下中心區不斷擴大，逐漸輻射北區、西區和南區三個區域；高鐵新區、新城區“異軍突起”，樓市開發建設火熱。激烈的市場競爭環境下，食品城地塊夾縫中生存，市場地位岌岌可危食品城板塊逐漸消失2011年之后徐州市場格局徐州市場格局老城區銅山新區東區高鐵新區新城區城市擴張政府引導重心偏移副中心雛形區域現狀分析區域交通情況區域現狀分析5、14、23、58、59、60、64、81、83、91、92、93、95、116、602、603、612等近20余條公交線路通往或途徑食品城，更有多條城際或縣際班車在此中轉候車。昆侖大道途徑食品城，快速連
3、接主城區和新城區，迎賓大道（204國道）連接東、南三環，可暢達城市每個角落。迎賓大道本案兩大城市主干道多條公交路線縱橫區域交通方便快捷昆侖大道區域人口分布及現狀區域現狀分析流動人口約1萬人未來5年內，區域住戶、行政辦公等固定人員約5萬人，區域商務、出行等流動人口約1萬人，合計約6-7萬人；受區域規劃及城市發展限制，未來人口增長速度緩慢，主要靠區域企業、市場發展帶來的流動人口形成人口增量；目前，區域規劃以企業、工廠和市場為主，人口分布較分散，流動性較大，人口成分較復雜。區域人口分散、成分復雜流動性較大、增長速度緩慢區域客戶構成情況區域現狀分析區域流動人口以在食品城及周邊做生意的居多；區域固定人口以周邊鄉鎮及地緣客戶為主，客戶選擇于此多衷于交通便利性及未來的升值潛力。區域人口以私營企業為主，政府企事業單位人員主要是在2008年左右區域處于發展期是進入，隨著區域規劃和建設減緩，這部分人員進入的比
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