1、碧桂園集團管理口徑凈利潤計算規范 起草財務資金中心審定伍碧君簽發莫斌版本V1.0 2015年8月25日 目錄1目的12適用范圍13收入14成本14.1土地成本14.2建安成本24.3公配與有產權資產分攤24.4樣板房的分攤24.5地下車位成本分攤34.6 其他工程成本.35管理費用36銷售費用37利息費用48稅金49附則4 1 目的為了科學合理評估各項目、區域的經營業績與成果，統一標準與方法，經研究，對集團成就共享、同心共享、績效考核、經營會議、投資拿地和后評估等各類管理性報表中凈利潤的計算方法與口徑進行了明確。2 適用范圍本方案試用于地產板塊各區域、項目公司。3 收入3.1 明源銷售系統登記
2、的房地產項目常規銷售簽約收入。3.2 大宗資產盤活收入，按真實有效在履約的合同約定收入計算。其中，租賃資產按有效履約的合同約定租賃期和應收租金以集團平均資金成本折現的現值計算收入。3.3 車位租售收入：按區域與物業雙方合同或協議約定的移交價格計算收入，未交樓前，按預計移交價格計算。車位“捆綁”銷售或“車位券”形式銷售的，贈送價值直接抵減相應車位售價。3.4 集團評估認定的其他收入。特別說明：計算所有獎金的收入必須是真實有效，能帶來現金流的銷售合同收入。成就共享獎金計算中的收入，為實際收到的現金收入。4 成本對碧桂園集團成本分攤管理指引V1.0集中修訂發布，具體如下：4.1土地成本按照各業態的占
3、地面積計算土地價款，再按照相應業態的計容建筑面積分攤。若同一樓棟同時有兩個及以上產品類型時，為更客觀地反應土地在相同位置、不同產品上的價值差異，土地成本按各產品的計容建筑面積乘以相應指定土地加成系數后再參與土地成本分攤。商鋪的土地加成系數如下（各項目根據實際情況，可能有差異，具體由集團終審確定）：商鋪+別墅：1.7；商鋪+多層洋房：2.2；商鋪+高層洋房：2.5各項目的土地加成系數在項目目標成本審批時予以確定，一經確定不再調整。4.2建安成本按各業態單體實際的成本歸集和分攤。4.3公配與有產權資產分攤除開發間接費和利息成本不歸集外，其他工程成本均先歸集，后按照下述方式，按可售建筑面積分攤到受益
4、產品。4.3.1酒店：土地成本和園建綠化工程分攤至地上可售產品，其他成本不做分攤。4.3.2 學校：若無產權，開發成本（含土地）全部分攤至地上可售產品。若有產權，分兩種情況：若碧桂園學校接收，土地成本和園建綠化分攤，其他成本不做分攤。前期無法判斷的，按不接收處理。后期接收后再對成本做重分攤調整。若碧桂園學校不接收，成本全部分攤。4.3.3小型醫院、會所、綜合樓、肉菜市場、銷售中心等有產權資產：只分攤土地成本、園建綠化與裝修成本（含硬裝與軟裝）到地上受益可售產品，其他成本不做分攤。4.3.4會所、業主活動用房、物管公司用房、道路橋梁、肉菜市場、銷售中心等無產權公配和除4.3.3規定之外的不論有無
5、產權資產：開發成本（含土地）全部分攤至地上可售產品。上述所有配套設施，不論有無產權，如后期成功銷售或租賃的，則補計算收益，一般情況下成本不再重分攤調整。若出現配套資產分攤成本后影響后期產品的定價和銷售的，由項目發起申請，并進行追溯調整以前年度的損益，在調整當年反映。 4.4樣板房的分攤所有工程成本均先歸集，后按下述方式按可售建筑面積分攤。4.4.1 實體板房：洋房樣板房室內裝修成本（含硬裝及軟裝）分攤到對應產品，別墅不分攤。板房定價的成本參照集團營銷中心相關文件規定。4.4.2 臨建板房：所有成本在受益可售產品分攤。4.5地下車位成本分攤除開發間接費和利息成本不歸集外，其他工程成本均先歸集，后
6、按下述方式按可售建筑面積分攤。4.5.1 別墅附屬車位：成本直接計入相應產品。4.5.2非人防車位：車位價格大于成本，不需分攤，車位價格小于成本，需將差額分攤至地上受益可售產品。4.5.3人防車位：車位價格大于成本，不需分攤，車位價格小于成本，需將差額分攤至地上全部可售產品。4.6 其他工程成本2.6.1 行政事業性收費與前期工程：場地平整按占地面積、其余按總建筑面積分攤。2.6.2 景觀環境與社區管網工程：園建、綠化按占地面積，其余按總建筑面積分攤。2.6.3 開發間接費用及其他工程成本：按照總建筑面積分攤。5 管理費用5.1項目管理費用包含：項目非一線部門（如財務部、倉庫、飯堂、宿舍、工會
7、）的日常費用，和土地使用稅、印花稅、房產稅、咨詢審計費、固定資產折舊、招聘費等費用。按項目當年簽約的可售建筑面積分攤。5.2 區域平臺費用：按上一年度區域平臺單方簽約可售建筑面積費用計算。5.3 集團平臺費用：按上一年度集團平臺單方簽約可售建筑面積費用計算（按年更新發布）6 銷售費用項目銷售費用主要包含項目銷售人員勞資薪酬、廣告費、宣傳推廣費、委托代銷手續費、展覽費、租賃費等項目營銷部門發生的所有費用。按項目各產品簽約收入分攤，具體=項目當年銷售費用/項目當年簽約收入*100%*各產品的銷售收入。以下支出需當期費用化，按銷售費用處理：6.1 銷售案場特約物業服務支出。6.2 未在合同總價中扣除
8、的銷售/收樓/工程質量原因造成的減免或贈送物業服務費。 6.3 租賃臨時展銷中心：將租金和裝修（含硬軟裝）成本在租賃期內按年分攤計入每年銷售費用。6.4 自2015年1月1日起，為促進項目銷售，應區域項目要求新開業的酒店，其新開業期虧損，需要項目與酒店管理公司協商一致，并計入當期銷售費用。7 利息費用利息費用按可售建筑面積分攤。7.1不參與成就共享的舊項目：計算外部貸款利息，但該貸款歸集團使用的除外。7.2 成就共享、同心共享項目：7.2.1若使用第三方融資，按實際使用融資金額和融資利率計算利息。7.2.2若使用集團資金，無論項目盈利或虧損，均按集團要求的資金回報率（以發布為準）計算使用內部資
9、金的利息。舉例說明：在12月31日計算：實際使用貸款利息=2億*4/12*貸款利率（8月-11月實際使用貸款金額：2億元；12月：不再使用貸款。）使用內部資金利息=（3億*3/12+4億*4/12+2億*4/12）*集團要求的資金回報率7.2.3 在計算成就共享獎金時，使用內部資金的成本按照年化30%計算，且7.2.2中的內部計息無須再計算。7.3 定價時對內外部利息進行單獨列示，供決策參考。8 稅金包含應繳納的所有稅金：營業稅及附加、土地增值稅和所得稅。8.1土地增值稅按預計清算與預征孰高原則計算。進入清算環節的，以稅務機關出具清算審核事項通知書（即審核結論）為準。8.2 所得稅按利潤總額的25%計算。9 附則9.1 本規范由財務資金中心負責解釋。9.2 本規范自發布之日起實施，原碧桂園集團成本分攤管理指引V1.0同步修訂發布。（全文完）
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