1、1 目目 錄錄 卷卷 首首 語語.1 第一部分第一部分 房地產板塊房地產板塊.2 第一章 緒論.2 第一節 房地產開發與經營基本含義.2 第二節 房地產開發流程簡述.2 第二章 房地產企業財務崗位的設置.6 第三章 各崗位業務操作介紹及主要業務點論述.16 第一節 前臺開票員.16 一、業務流程簡要描述及注意事項.16 二、主要業務點.22 第二節 系統操作員.23 一、業務流程.23 二、業務操作介紹（明源系統財務操作說明）.24 第三節 出納員.37 一、業務流程簡述.37 二、業務要點說明.39 第四節 會計員.48 一、核算流程簡述.48 二、房地產開發企業主要會計事項舉例.49 （一

2、）公司成立初期.49 （二）公司開發階段.54 （三）銷售階段.58 三、主要業務點.61 （一）合同管理.61 （二）收入確認.62 （三）租賃.63 （四）代收代付業務.64 （五）存貨核算（材料、半成品、產成品的核算及確認原則）.64 （六）長期股權投資.66 （七）預付稅費處理.68 （八）轉退樓、業主變更.71 （九）欠款的處理及履行擔保責任.75 （十）固定資產核算.81 （十一）無形資產核算.83 （十二）工資福利.84 2 （十三）成本核算.87 （十四）所得稅費用的主要賬務處理.100 （十五）房地產企業所涉及稅種簡述.101 第二部分第二部分 物業管理板塊物業管理板塊.11

3、1 第四章 物業管理公司財務崗位的設置.111 第五章 各崗位業務操作介紹及主要業務點論述.117 第一節 前臺開票員.117 一、業務流程簡要描述及注意事項.117 二、主要業務點論述.119 第二節 系統操作員.120 一、業務流程.120 二、業務操作介紹（屋村管理收費管理系統操作說明）.121 第三節 出納員.128 一、業務流程簡述.128 二、業務要點說明.130 第四節 會計員.141 一、核算流程簡述.141 二、物業管理公司主要會計事項舉例.142 第三部分第三部分 酒店俱樂部板塊酒店俱樂部板塊.166 第六章 酒店俱樂部公司財務崗位的設置.166 第七章 各崗位業務操作介紹

4、及主要業務點論述.177 第一節 前臺收銀員.177 第二節 收銀主管.179 第三節 核數員.181 第四節 核數主管.182 第五節 成本控制員.183 第六節 成本主管.184 第七節 出納員.185 一、業務流程簡述.185 二、業務要點說明.187 第八節 會計員.198 一、核算流程簡述.198 二、酒店公司主要會計事項舉例.199 第四部分第四部分 建筑安裝企業業務操作介紹及主要業務點論述建筑安裝企業業務操作介紹及主要業務點論述.214 一、出納員.214 二、會計員.215 1 卷卷 首首 語語 奔奔 跑跑 即將逝去的 2007，洋溢著拼搏的汗水，夾雜著豪邁的激情，我們在決 策

5、層的正確領導下，傳承公司精神，肩負使命，開創了一個屬于碧桂園人 的時代。 2007 年，是輝煌的一年，公司在香港聯交所主板成功上市，經營業務 飛速發展，伴隨著企業規模的壯大，業務也日趨復雜，各項規章制度、流 程體制亟待規范。作為管理部門的財務部，更應將統一、完善、規范放在 工作的首位。有鑒于此，我們將集團內主要會計業務梳理規范，形成一套 操作手冊，以此作為我們核算工作的統一要求，其中還包括了全體參與編 寫人員對本行業的理解。希望能通過本手冊的學習提高各財務人員的業務 能力，為公司的發展壯大保駕護航。 青春不只是個倉促的夢，走向成熟的我們期盼著明天的輝煌。只要我 們心中有目標，有夢想，誰也阻擋不

6、了我們前進的腳步，讓我們一起努力， 走進 2008，邁向成功！ 碧桂園集團財務部 2007 年 12 月 18 日 2 第一部分第一部分 房地產板塊房地產板塊 第一章第一章 緒論緒論 第一節第一節 房地產開發與經營基本含義房地產開發與經營基本含義 “開發”是生產者或經營者為實現一定的經濟和社會目的，對資源進行合理開發與利用的過程。 與房地產有關的開發活動非常廣泛，國土開發、區域開發、城市開發等都與房地產開發活動有密切 的關系，其中國土開發與區域開發主要側重于宏觀意義上對土地的開發和利用；城市開發包括土地 及地上建筑物的開發活動，也可以視為整體上和宏觀意義上的房地產開發。因此，從某種意義上講，

7、這些開發可以視為廣義的房地產開發活動。狹義的房地產開發活動主要是指依據國家的法律取得了 國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為，是在特定地段上所進行的具體的房地產 項目的規劃、設計和建設、施工等開發活動。由于本文僅作為本公司的業務操作規范，所論述的僅 為狹義的房地產開發活動。房地產經營是企業經營活動的重要組成部分，不僅包括房地產生產過程 的開發環節、流程環節的營銷活動和中介活動，還包含消費環節的物業管理服務活動。 第二節第二節 房地產開發流程簡述房地產開發流程簡述 房地產開發流程一般包括四大部分，分別為前期準備、行政審批、施工建設、權屬登記，下面 將逐一簡單介紹，具體見后附流程圖。

8、 一、房地產開發公司的準備工作一、房地產開發公司的準備工作 首先需對意向土地進行公司內部的可行性研究，通過后向國土局提交項目建設選址意向書 ， 國土局將征詢規劃局意見后進入土地的招拍掛程序。 成功取得土地后，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，向計劃委員會辦理立項批文，委托 有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并 落實足夠的開發資金。 二、行政審批部分二、行政審批部分 1、規劃局進行規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段一般進行以下程序： （1）規劃部門對規劃總圖進行評審； （2）人防辦進行人防工程建設布局審查； 3 （3）國土資源局辦理土地

9、預審； （4）公安消防支隊、公安交警支隊、水利局、衛生防疫局、環保局、園林局、氣象局對建設工 程相關專業內容和范圍進行審查。 2、向規劃局辦理建設用地規劃許可證及建設工程規劃許可證，此階段一般需對報建圖進行以下 專業的審查： （1）公安消防支隊進行消防設計審查； （2）人防辦進行人防設施審查； （3）建設局、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查； （4）規劃部門對總平面設計審查。 3、施工報建階段，此階段辦理以下事項： （1）建設單位辦理施工報建登記； （2）建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工 程直接發包； （3）建

10、設局組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發建筑工程施工許可證，施工方進 場施工。 4、商品房預售許可階段，此階段辦理以下事項： 根據中華人民共和國城市房地產管理法、城市商品房預售管理辦法我們在預售某項物 業前須遵守以下條件： （1）已全數繳付土地出讓金，并已取得土地使用權證； （2）持有建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證； （3）將預售物業單位的房地產開發項目所注入的資金，須達到有關項目總投資額的 25%或以 上，該項目須符合有關政府規定，并已確定建筑工程的預期竣工日期及交付日期； （4）已取得縣級建設局或房地產管理機關的預售許可證。 根據廣東省商品房預售條例規定：七層以下（含本數）的商

11、品房項目，已完成結構工程及封頂、 七層以上的，完成三分之二結構工程，可辦理預售登記。 5、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下事項： （1）建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查； （2）財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收； （3）規劃部門、市政部門、水利局、環保局、衛生局、公安消防支隊、氣象局以及其他需要參 加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收； 4 （4）建設局綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜 合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。

12、 三、房地產項目權屬登記階段三、房地產項目權屬登記階段 1、申辦項目取得竣工驗收備案后向房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記，簡稱 確權，即將產權確入公司。 2、憑房地產轉讓合同及其他資料辦理產權轉移，分割至購房客戶。 以上幾個階段，各地根據實際情況，會有一定的差異。但大體流程相差不大。所需要的費用， 由于相當部分屬于地方收費，各地均不一致，所以就不再明細列表。 四、業務流程圖示四、業務流程圖示 5 業務流程圖示 6 第二章第二章 房地產企業財務崗位的設置房地產企業財務崗位的設置 根據公司實際情況，房地產板塊設有六崗位，分別為前臺開票員、系統操作員、工資核算員、 出納員、會計員、圖章

13、管理員、財務主管。 各崗位職責說明如下： 前臺開票員崗位說明書前臺開票員崗位說明書 職位名稱：前臺開票員 部門名稱：財務部 職位級別：文員 直接匯報上級：財務主管 修訂周期： 職位編號： 直接監管下屬：無 生效日期： 工作綜述： 負責為客戶辦理繳付款業務，開具發票或收據。 人事權限： 雇傭/解雇 無 建議 決定 薪酬/業績評估 無 建議 決定 晉升/降級 無 建議 決定 分配工作 無 建議 決定 崗位主要職責： 關鍵績效指標（衡量標準） 1.0 負責為客戶辦理繳款業務； 1.1 負責為客戶提供銀行帳號等付款資料； 1.2 負責為客戶填開發票、收據及其他單據； 準確率=100% 2.0 負責為客

14、戶提供簡單的付款信息； 2.1 為咨詢客戶提供應付期、應付金額等信息； 準確率=100% 3.0 服從上級交辦的臨時性工作。 及時準確 7 系統管理員崗位說明書系統管理員崗位說明書 職位名稱：系統管理員 部門名稱：財務部 職位級別：文員 直接匯報上級：財務主管 修訂周期： 職位編號： 直接監管下屬：無 生效日期： 工作綜述： 負責對客戶信息、銷貨信息管理 人事權限： 雇傭/解雇 無 建議 決定 薪酬/業績評估 無 建議 決定 晉升/降級 無 建議 決定 分配工作 無 建議 決定 崗位主要職責： 關鍵績效指標（衡量標準） 1.0 負責管理客戶基本信息； 1.1 負責對客戶提供的基本資料維護管理；

15、 1.2 及時處理收付業務在系統中的處理； 準確率=100% 2.0 負責為營銷中心提供欠款客戶信息； 準確率=100% 3.0 負責定期填報各類統計報表； 3.1 按要求定期編制統計報表，經主管審核后上報集團財務部； 及時性、準確率=100% 4.0 服從上級交辦的臨時性工作。 及時準確 8 工資核算員崗位說明書工資核算員崗位說明書 職位名稱：工資核算員 部門名稱：財務部 職位級別：文員 直接匯報上級：財務主管 修訂周期： 職位編號： 直接監管下屬：無 生效日期： 工作綜述： 負責對職工工資的計算、發放及管理 人事權限： 雇傭/解雇 無 建議 決定 薪酬/業績評估 無 建議 決定 晉升/降級

16、 無 建議 決定 分配工作 無 建議 決定 崗位主要職責： 關鍵績效指標（衡量標準） 1.0 負責管理員工基本信息； 1.1 負責對部門架構、人員資料維護管理； 1.2 負責對人力資源部提供的人事資料維護管理； 準確率=100% 2.0 負責計算每月工資； 2.1 對人力資源部提供的考勤、獎罰、個稅計算方法復核維護； 準確率=100% 3.0 負責與銀行交接工資電子資料，發放工資； 及時性、準確率=100% 4.0 服從上級交辦的臨時性工作。 及時準確 9 出納崗位說明書出納崗位說明書 職位名稱：出納 部門名稱：財務部 職位級別：文員 直接匯報上級：財務主管 修訂周期： 職位編號： 直接監管下

17、屬：無 生效日期： 工作綜述： 負責辦理公司現金、銀行結算業務；登記現金、銀行存款日記賬，編制公司資金日報表；負 責保管庫存現金、銀行票據和各種有價證券。 人事權限： 雇傭/解雇 無 建議 決定 薪酬/業績評估 無 建議 決定 晉升/降級 無 建議 決定 分配工作 無 建議 決定 崗位主要職責： 關鍵績效指標（衡量標準） 1.0 負責辦理公司現金、銀行結算業務； 1.1 負責辦理提取現金、存現業務、現金報銷業務； 1.2 負責辦理銀行存款進賬、簽發支票、電匯、本票等結算業務； 1.3 負責領取銀行業務回單及對賬單； 準確率=100% 2.0 負責登記現金、銀行存款日記賬； 2.1 根據現金收支

18、業務，登記現金日記賬，做到日清月結； 當日收支未記賬率=0% 準確率=100% 10 2.2 根據銀行結算業務，登記銀行存款日記賬，定期與銀行核對， 做到賬實相符； 3.0 負責編制公司資金日報表； 3.1 負責公司資金日報表的編制； 3.2 每日 17：30 前負責將公司資金日報表向本部主管報送，主管 審核簽字后向主管部門經理報送； 準確率=100% 周報送時間延誤率2 次 月報送時間延誤率5 次 4.0 負責保管庫存現金、銀行票據和各種有價證券； 4.1 負責保管庫存現金，定期盤點，做到賬款相符； 4.2 負責購買、保管及簽發支票及其他銀行票據，登記票據領用 簿定期盤點； 4.3 負責保管

19、各種有價證券，登記有價證券備查簿，定期盤點； 日庫存現金300 元 票據完整率=100% 5.0 服從上級交辦的臨時性工作。 及時準確 11 會計員崗位說明書會計員崗位說明書 職位名稱：會計員 部門名稱：財務部 職位級別： 直接匯報上級：財務主管 修訂周期： 職位編號： 直接監管下屬：無 生效日期： 工作綜述： 負責編制公司的會計憑證，登記總賬、明細賬簿，編制公司年度、月度財務報表，進行財務 分析；負責公司銷售及稅務管理；負責公司往來款項、日常費用的核算、管理；負責公司會計檔 案的裝訂整理。 人事權限： 雇傭/解雇 無 建議 決定 薪酬/業績評估 無 建議 決定 晉升/降級 無 建議 決定 分

20、配工作 無 建議 決定 崗位主要職責： 關鍵績效指標（衡量標準） 1.0 負責公司會計核算工作； 1.1 負責收入、成本、費用的核算、管理； 1.2 負責應收應付款項業務的核算、管理； 1.3 負責固定資產、無形資產業務的核算、管理； 1.4 負責銀行信貸業務及財務費用的核算、管理； 12 2.0 負責進行公司月、季、年度的財務決算工作； 2.1 編制公司會計報表、年終決算報表及會計報表附注； 2.2 負責編制財務分析報告，分析公司運營狀況； 2.3 負責公司的年度財務審計工作； 2.4 負責公司的統計工作，向上級公司、政府部門報送統計報表； 3.0 負責辦理公司的納稅工作； 3.1 負責稅務

21、核算和辦理納稅申報，辦理減免稅、退稅工作； 3.2 協助上級領導協調同稅務部門的關系； 4.0 負責銀行存款余額調節表的編制； 5.0 負責公司會計電算化的管理； 5.1 設置、修改非集團控制會計科目及核算項目，向上申請增加、 修改受控制的會計科目及核算項目； 5.2 負責根據審核后的記賬憑證過賬，登記明細賬、總賬； 5.3 負責月末、年末的結賬工作； 6.0 負責公司會計檔案的裝訂整理工作； 6.1 負責會計憑證、賬簿、會計報表、稅務申報表的裝訂、保管； 6.2 負責建立會計檔案的分類索引工作； 會計檔案完整率=100% 裝訂時間每季結束后 30 日內 7.0 服從上級交辦的臨時性工作。 1

22、3 圖章管理員崗位說明書圖章管理員崗位說明書 職位名稱：圖章管理員 部門名稱：財務部 職位級別： 直接匯報上級：財務主管 修訂周期： 職位編號： 直接監管下屬：無 生效日期： 工作綜述： 負責財務專用章、公司公章的管理；發票、收據及其他票證的管理 人事權限： 雇傭/解雇 無 建議 決定 薪酬/業績評估 無 建議 決定 晉升/降級 無 建議 決定 分配工作 無 建議 決定 崗位主要職責： 關鍵績效指標（衡量標準） 1.0 負責復核出納結算業務； 1.1 負責對出納所辦理的支付業務復核并加蓋預留印鑒； 準確率=100% 2.0 負責對公司公章、票據管理； 2.1 根據相關審批文件加蓋公章；負責蓋合

23、同公章的同時收取一 份合同原件，如對方未蓋章的，先復印一份，移送到相應公司的會計 手中； 2.2 負責對發票、收據及其他票證進行管理（包括領用、保管） ； 準確率=100% 3.0 服從上級交辦的臨時性工作。 及時準確 14 財務主管崗位說明書財務主管崗位說明書 職位名稱：財務主管 部門名稱：財務部 職位級別：主管 直接匯報上級：財務經理 修訂周期： 職位編號： 直接監管下屬：上述各崗位 生效日期： 工作綜述： 負責審核各會計編制登記的會計憑證、總賬、明細賬簿、公司年度、月度財務報表；進行財 務分析；負責公司銷售及稅務管理；負責公司往來款項、日常費用的管理；負責會計電算化管理； 負責公司會計檔

24、案的管理。 人事權限： 雇傭/解雇 無 建議 決定 薪酬/業績評估 無 建議 決定 晉升/降級 無 建議 決定 分配工作 無 建議 決定 職位主要職責： 關鍵績效指標（衡量標準） 1.0 負責公司會計核算工作； 1.1 負責收入、成本、費用的會計管理工作； 1.2 負責應收應付款項業務的會計管理工作； 1.3 負責固定資產項目、無形資產業務的會計管理工作； 1.4 負責銀行信貸業務及財務費用的會計管理工作； 2.0 負責進行公司月、季、年度的財務決算工作； 2.1 審核公司會計報表、年終決算報表及會計報表附注； 15 2.2 負責審核財務分析報告，分析公司運營狀況； 2.3 負責公司的年度財務

25、審計工作； 3.0 負責辦理公司的納稅工作； 3.1 負責稅務業務的核算管理工作； 3.2 協助上級領導協調同稅務部門的關系； 4.0 負責與銀行等金融機構的協調與溝通工作； 5.0 負責公司會計電算化的管理； 5.1 向集團申請增加、修改控制會計科目、核算項目； 5.2 負責審核記賬憑證； 5.3 負責月末、年末的結賬工作； 6.0 負責公司會計檔案的保管工作； 6.1 負責會計憑證、賬簿、會計報表、稅務申報表的保管； 6.2 負責建立會計檔案的分類索引工作； 會計檔案完整率=100% 裝訂時間每季結束后 30 日內 7.0 負責所在樓盤（公司）的整體管理工作； 7.1 負責督促財務部人員及

26、時正確完成工作，團結財務部人員； 7.2 負責財務部人員的業績考核； 7.3 發現重大問題及時向上級匯報； 8.0 服從上級交辦的臨時性工作任務。 及時準確 16 第三章第三章 各崗位業務操作介紹及主要業務點論述各崗位業務操作介紹及主要業務點論述 第一節第一節 前臺開票員前臺開票員 一、業務流程簡要描述及注意事項一、業務流程簡要描述及注意事項 （一）領取發票（一）領取發票 定期定量領取發票、收據并在票據登記本上簽名確認。 （二）不同繳款方式的處理方法（二）不同繳款方式的處理方法 為進一步完善公司財務制度，避免產生法律糾紛的風險，現針對各種繳款方式，將前臺開票流 程及注意事項描述如下，旨在規范開

27、票過程所涉及款項內容的填寫和明確繳款人和業主不一致的處 理方式。 1、現金、現金：填寫現金繳款單，如圖： （1）繳款人：業主姓名。 （2）款項來源：款項內容。 （3）右下角空白欄：路址。 注意事項注意事項： （1）關于繳款人，不論辦理繳款業務的當事人是否是業主本人，均以業主姓名填寫此欄。 （2）關于款項來源，請如實并逐項填寫完整，不可錯填或漏填，亦不能用“等”字進行簡化， 17 若款項內容太多空白處不夠，則將幾筆款項分開填寫現金繳款單。 2、存折、存折 （1）當存折開戶人和業主是同一人時，填寫進帳單，如圖： 右下角空白欄（開戶銀行簽章處） ：依次如實填寫業主名、路址、款項內容。如：張三 繳交

28、雍翠灣一街 18 號 住宅 定金、樓款、待辦房產證費用、物業維修基金。 注意事項注意事項：請開票員在開票過程中嚴格按照以上格式填寫，特別是款項內容，定要如實并逐項 填寫完整，不可錯填或漏填，亦不能用“等”字進行省略簡化。 （2）當存折開戶人和業主非同一人時：開票員先幫繳款人以業主的姓名填寫正確金額和款項內 容的現金繳款單，繳款人到銀行柜臺辦理業務時先提現，再用開票員開具的現金繳款單把款項存入 公司帳戶即可。現金繳款單的填寫方法如 1 所述。 3、刷卡、刷卡 （1）當持卡人和業主是同一人，則在刷卡成功后打印出來的刷卡憑條上簽名確認即可。 （2）當持卡人和業主非同一人，則開票員需在憑條背后注明業主

29、名、款項內容，并讓刷卡人簽 名確認。 4、支票、支票 在支票上用途一欄填寫業主名、路址、款項內容，如圖： 18 然后方可開具收票專用收條。 5、匯款、匯款 針對自行匯入的款項，分以下兩種情況處理： （1）入賬通知單能明確業主名、路址、款項內容的，可直接開具發票。 （2）入賬通知單未能明確上述內容，匯款人是代業主繳交款項的，請代交人出具書面證明，證 明款項是代某人繳交某路址的某款項，方可開具發票。 （二）開具定金及樓款相關單據（二）開具定金及樓款相關單據 1、前臺開票員憑銷售跟辦人詢問客戶的繳款方式及付款銀行開出的開票通知單，并根據填制現 金繳款單或銀行進帳單（以下簡稱進帳單）交客戶； 附： 開

30、票通知單格式 開票通知單開票通知單 茲有 苑 街 座 號 業主名： 繳交以下費用（單位：元） 定金￥ 樓款￥ 合同印花稅￥ 代收辦證費用￥ 其他￥ 請財務開具憑據。 付款方式：現金 刷卡 轉帳 備注： 經辦人： 日期： 年 月 日 2、客戶憑進帳單到銀行交款，注意此處要求客戶有對應銀行的卡或存折； 3、客戶交款后交回銀行繳款單入賬聯并開具相關收據（或發票） ； 4、如客人交支票或刷卡的前臺開票員開具收票專用收條給客人，待款項到公司銀行帳戶后才開 具正式的收據（或發票） 。 （三）更改購買房號單據的處理（請參照檔號：（三）更改購買房號單據的處理（請參照檔號：2007092201 文件）文件） 1

31、、業主交納定金后，在業主名一致的情況下，由于某種原因而在同一樓盤內轉樓的。此定金收 據（或發票）則可以沖紅后再開具正確的樓款收據處理票據。 沖紅手續包括： 19 （1）先由業主簽名同意轉樓； （2）售樓人員及售樓部經理簽名確認； （3）重新提供新的認購書。 財務開票員確認上述手續是否齊全，手續齊全后沖紅此定金收據（或發票）并以正確的路址重 新開具定金收據（或發票）給業主。 2、轉樓業務一般收取業主手續費貳仟元。 （四）購房客戶變更單據的處理（四）購房客戶變更單據的處理 1、業主交納定金后，在同房號一致的情況下，由于某種原因需要就更業主名（包括轉名、加名、 減名） 。此定金收據（或發票）則可以沖

32、紅后再開具正確的樓款收據處理票據。 沖紅手續包括： （1）先由業主簽名同意轉樓； （2）售樓人員及售樓部經理簽名確認； （3）重新提供新的認購書。 財務開票員確認上述手續是否齊全，手續齊全后沖紅此定金收據（或發票）并以正確的業主名 重新開具定金收據（或發票）給業主。 2、轉名、加名、減名業務一般收取業主手續費貳仟元。 （五）開具收樓相關單據（五）開具收樓相關單據 1、 前臺開票員憑銷售跟辦人詢問客人的繳款方式及繳款銀行的收費明細清單填制相應銀行的現 金繳款單或銀行進帳單（以下統稱進帳單）交客戶。 2、客戶憑進帳單到銀行交款，注意此處要求客戶有對應銀行的卡或存折；同時開單員需注意告 知客戶必須拿

33、著銀行的回單到前臺開單處開具正式發票或收據收樓時，在開具樓款結算發票前，必 須要求銷售人員提供“開具結算發票資料”方可開具，且填寫的內容必須準確無誤。 附： 開具結算發票必須填寫以下相關資料格式 20 開具結算發票必須填寫好以下相關資料開具結算發票必須填寫好以下相關資料 業主名 身份證號碼 身份證號碼 身份證號碼 不動產項目 名稱 不動產項目編號 地址 總樓價 面積（洋房填寫： 套內面積/，聯 體、獨立填寫：建 筑面積/） 單價（單價：元/樓 價除以套內面積保 留兩位小數） 提供以上資料一定要百分百準確無誤！請各位跟辦人員填寫好相關資料！謝謝合作！提供以上資料一定要百分百準確無誤！請各位跟辦人

34、員填寫好相關資料！謝謝合作！ 跟辦人簽名：跟辦人簽名： 日日 期：期： （六）認真按照營銷中心及財務部下達的文件進行操作（六）認真按照營銷中心及財務部下達的文件進行操作 根據相關 對銷售資金實施監控的操作指引 、 關于部分退減批免及審核業務的授權指引 、 關 于免收客戶銀聯 POS 機樓款刷卡手續費的事宜等細則操作。 （七）除上述方法外，在開單收款過程中亦需注意以下事項：（七）除上述方法外，在開單收款過程中亦需注意以下事項： 1、客戶可在其他地點將款項直接匯入公司帳號，出納提供銀行到帳通知后開單員方可開具正式 發票給客戶；若銀行到帳通知單沒有業主姓名或購房地址的，則必須由匯款人出具證明，證明該

35、款 項屬該業主所有的方可開具發票。 2、領取發票時，需由客戶提供身份證明文件，開單員方可提供發票或收據并要求客戶于回單的 原件上簽名確認已領取發票。 3、當客戶交付支票時，開單員不能立即開具發票只能開具支票收據給對方，待支票到帳后開票 員方可以收據換取正式發票。 4、 假如客戶要繳納第二或第三期樓款時， 必須查看清楚到款日期是否與所簽定的交款日期一致， 如果遲交樓款會產生滯納金，滯納金是按付款金額的萬分之五每日計算。 5、若客戶選擇按揭付款方式的，待銀行將相應按揭撥付至公司帳號后，出納將銀行進帳單給予 前臺開單員開具發票。 6、若發票開具后需變更上面內容的，必須重新開具。若在當月內的，需對原發

36、票進帳作廢處理 重新開具；如果跨月發票出現上述情況，則在收回客戶發票原件后沖紅，并必須在紅字發票里注明 21 原發票開具日期及號碼。 7、若發票開具后如需作廢的一律要所有聯數全部收齊才能作廢。 （八）填表相關單據匯總月報表（八）填表相關單據匯總月報表 每月 1 日需做上月報表并與公司系統管理員或發票管理員核對發票。 注意以下事項： （1）需將上月的各項票據金額統計核準，分類別制表（ “XX 年 XX 月發票使用情況表” ，包括 所有票據的期初庫存量和期末庫存量的統計） ； （2）上交圖章管理員，經圖章管理員核對無誤后，確認還票日期； （3）與公司的會計進行核對后簽名確認。 附表格： XX 年年

37、 XX 月發票使用情況表月發票使用情況表 領用人： 填表人日期： 年 月 日 金額單位：元 樓款（不動產） 期初庫存 本期領購 本期開具 本期作廢 或遺失 期末庫存 編 號 項目 種類 份數 起止 號碼 份數 起止 號碼 份數 起止 號碼 份數 起止 號碼 份數 起止 號碼 其中滯納金總額為： 備 注 小計： ￥0.00 合計： ￥0.00 （九）定期向會計查詢發票填寫的最新規定及填寫細則，保證票據填寫的準確性（九）定期向會計查詢發票填寫的最新規定及填寫細則，保證票據填寫的準確性 1、注意金額大小寫要一致，客戶名稱要填寫正確，并且要填寫清晰； 2、剪折發票更需要注意剪票位置的正確； 3、開票時

38、需要注意填寫機構代碼證號及預售證名稱，路址，需注意根據各項業務款項的不同開 具不同的票據：銷售不動產發票、服務業發票、刷卡收據、印花稅銷售憑證。 22 二、主要業務點二、主要業務點 （一）開具發票應當按照規定的時限、順序、逐欄、全部聯次一次性如實填寫，即必須按照號 碼順序填寫，填寫項目齊全、內容真實、字跡清楚，全部聯次一次性復寫或打印，內容完成一致， 大小寫金額相符，注明開票日期，開票員填寫全名，并在發票聯加蓋公司財務章或發票專用章。同 時根據中華人民共和國發票管理辦法實施細則要求，任何單位和個人不得轉讓、代開發票；未 經稅務機關批準，不得拆本使用發票；不得自行擴大專業發票使用范圍。 （二）發

39、票存根聯必須按照稅務機關的規定存放和保管，不得擅自損毀。已經開具的發票存根 聯和發票登記簿，應當保存五年，把所有的發票分類保存在相應的資料存放處，并按使用時限有順 序整齊放好。 23 第二節第二節 系統操作員系統操作員 一、業務流程一、業務流程 系統操作員日常業務流程 票據管理 自助查詢 票據分類錄入本號與號碼范 批量劃出 收支管理 財務代辦 報表管理 賃證管理 收支查詢 審核銷售變更資料 票據收支錄入 票據打印 證明管理 代收費的批量劃出管理 票據收支審核 不同組合自助查詢 賃證錄入 賃證查詢 報表編制 核 銷 票 據 本 號 及 明 細 24 二、業務操作介紹（明源系統財務操作說明）二、業

40、務操作介紹（明源系統財務操作說明） 1、財務主界面由圖中模塊完成。 （1）票據管理：設置票據資料先進入票據管理中選擇相應的樓盤。圖 2- 2- 3 然后再選擇票據類型， 最后點擊“新增”按鈕 彈出圖中界面的內容，注意：第一次新增票據子類時一定要在“票據子類”中填充，以后再 增加此子類票據時就直接選擇此類來新增如圖： 填上“票據本號”時，一定要加上各自樓盤名稱的識別字母加上票據子類簡稱和編上票據本 25 號編碼 （2）收支管理： 選擇房間代碼可以選取路址： 選擇客房名稱可以查詢所有有關名稱的業主路址 26 如果選擇此勾就把有關此查詢名字無效與有效的所有資料都顯示出來。 此鍵：是查詢當前房間認購書

41、的資料，此鍵是顯示出當前房間與歷史記錄 資料情況如下圖 錄入票據：選擇對應的分期打勾然后點“收款”進入票據信息錄入狀態 27 紅色框中一定要根據實際情況填充，最后選擇“增加”在界面下邊就出現一條票據記錄了。 系統中沖紅部分包括： （退款、換房、換票、發票修正）沖紅時都要選擇對應要沖的記錄打勾。 退款： 28 紅色框中一定要填充，注：此票據是紅字票，在“到帳日期”中一定要錄入被沖的藍字到帳日 期（退款功能是用在退樓、退錢、超標退錢等） 。 換房：選擇換房時跳出：此對話框是要求選擇要把收款記錄轉去的新房間路址： 29 紅框部分是錄入沖紅的紅票票據資料，藍框是沖紅后藍字的票據資料。 以上部分是新房間

42、中分期沒交錢的明細，可以根據實際情況選擇期數來手工錄入金額： 。 （換房沖紅功能只是用在業主換房操作的） 換票沖紅： 30 （換票功能是用在某些樓盤先開預收款收據最后收樓時再開“結算發票”用的，上圖藍框中是 填充“結算發票”資料的，其它不用理它） 發票修正： 31 （發票修正功能是用在票據開錯了而開單沒“作廢”票據而是沖紅用的，上圖中紅框是沖紅票 據資料，藍框是沖紅后重開的藍字票據資料，注：到帳日期一定要與被沖藍字的到帳日期一致） 在“收支管理”界面中右下角這兩個功能分別是：1） “打印票據”是以后先錄 入收款生成收款記錄后利用此鍵功能來打印發票用的；2） “轉移”功能是用在售樓部資料室人員有

43、 時候把同一路址同一業主名無端端的生成幾條房間歷史記錄時用此鍵所“無效”房間的所有票據自 動轉到“當前有效房間”中。 （意思是財務已錄入部分票據在當時有效的房間，而資料室無意生成一 模一樣的房間為當時狀態房間，而把財務以前錄入票據的房間也就變了“無效”狀態了，這時候才 使用此功能鍵，注：使用“轉移”時要再三查清楚才使用） 票據修改：此圖中圖標順序為：修改、刪除、作廢、拆分、歷史數據錄 入。 （a）修改：功能是指票據未審核時可以勾選相應的票據來修改操作人員當時錄入錯誤的票據號 等如果是金額錯就要刪除此票再重新錄入了） 。 32 （b）刪除：功能就是把錯誤無法去補救的票據刪除。 （c）拆分：此功能

44、是選擇一條收款記錄把它拆分為兩張票據。 （d）歷史數據錄入：功能就是為了某部分樓盤在舊系統導數據過明源系統時“刷新”票據所有 的，此功能可以把票據直接修改憑證號等資料。 在收款記錄右上角中：這兩個選項是顯示所有效的票 據（沖紅的隱藏） ，另一個是顯示當前已收款的記錄。 “收支管理”模塊中：證明管理：是有時候如果業主要求開具交清某期樓款或全 部樓款時打印出來開具的： ：功能是登記發票保管證明 ：此鍵是增加：收支管理中款項。 （一般增加款項都是資料室操作） 33 ：預算是指業主來查詢什么時候有幾多滯納金。計算是指平時查 看當天的滯納金金額。 ：結轉滯納金是指到了收樓的時候一次過計算后的結果滯納金結

45、轉而產生一條滯 納金的應收款出來（錄入滯納金票據時就是勾選這條應收款來錄入了） ：些功能就是查看樓款交款情況。 1、銀行批量放款模塊： 此功能是為了同一個銀行一次過多筆銀行貸款時使用的，此功能比一張張銀行按揭票據錄入快 得多。 2、代收費用模塊： 此模塊的款項都是由資料室設置好的 （如 果平時有的費用沒有時就在右邊的“增加”功能可以增加新的款項）操作功能與“收支管理”模塊 一樣。 3、：些模塊就是業主在我公司什么銀行刷卡而由我公司負出產生的手續費用（這 模塊看各盤操作，暫時少用） 34 4、：這模塊是“外幣”的匯率設置，如在“收支管理”中有錄入外幣時系統自 動計算的（這模塊少用，一般在開票時都

46、節算了人民幣） ：此模塊是售樓部認購書中所有變更等操作后產生有待財務部去審核的。 ：此模塊是在： “收支管理”中所有錄入過的票據在此界面有待去“審核” ， （如果票 據“未審核”是不能在憑證管理模塊中入帳的） 。 ：批量劃出是指“代辦費用”中代業主交納其它辦證費用等，交納是收據代辦證后 換取外部發票回來時批量勾選劃出的（這里所劃出的票據一樣要“審核”與“入帳” ） ：此模塊分為：界面 （1）憑證錄入： 就是選擇開票日期時間段來提取出所有明細，然后在“票據號”或“房間代碼”或“交款人” 等是但一個按回車鍵來查詢出后找勾，與會計憑證編號中一個號所包括的票據全勾上時錄入 相 對 應 的 年 份 和

47、憑 證 號 就 按 來完成。 （2）憑證查詢：是指查詢你所指定年月中所有憑證顯示出來，然后所選中的憑證號對應下面就 是該憑證的明細資料。 如果查出憑證錄入錯誤可以使用憑證號更新功能，如下圖紅框圖標是“修改憑證號” 。 35 如果是對就憑證號中的明細有錄入錯誤可以使用轉回未入憑證時的狀態功能，如下圖紅框圖標 是“清除入帳狀態” 。 報表：此模塊是公司所有報表的匯總，到時可以在此提取相對應的報表資料。 如認購明細表： 36 自助查詢：此模塊是根據自己的要求查詢數據。 另：提取報表之類的數據前先在： “工具”中下載報表驅動： 37 第三節第三節 出納員出納員 一、業務流程簡述一、業務流程簡述 （一）

48、支付業務（一）支付業務 1、負責審核該憑證單據的完整性、真實性（憑證單據是否出現殘缺不全的現象） 、合法性； 2、原始憑證是否已正確填寫本公司的全稱，審批是否已完成； 3、票據（發票及行政事業性收據）是否超過使用期限、使用范圍（如用服務業發票開具工程款 等，并且檢查是否出現白條憑證等現象） ，如發現不符合財務有關規定，退回經辦人； 38 4、無誤后填寫支票，加蓋印鑒（出納個人私章） ，連同發票等原始憑證交圖章管理員審核； 5、圖章管理員審核無誤后，加蓋完整全套印鑒，退回出納員； 6、出納員讓收款人辦理簽收手續后將支票移交給收款人。 （二）收款業務（二）收款業務 由于房地產企業均設有前臺開票員，

49、大部分收款工作已由前臺完成，只有小量的零碎收入是由 出納員處理，出納員收到現金后，匯總并（數額較大時可直接繳入）繳至銀行帳戶，取得銀行進帳 單或現金繳款單。 （三）記帳（三）記帳 根據上述兩項業務，出納員登記銀行存款日記帳。 （四）銀行對帳（四）銀行對帳 定期向銀行索取對帳單，核對各筆收付款記錄，并協助會計員編制銀行存款余額調節表。 （五）編制資金日報表（五）編制資金日報表 每天編制資金日報表（應注意各賬戶的款項是否在途，在途應說明清楚，核準帳戶每日的收支 情況） ，并于每天下午五點五點三十分，傳真到集團財務部。 附： XXX 公司資金日報表格式： XXX 公司資金日報公司資金日報 編號：XX

50、 填表時間：XX 年 XX 月 XX 日 單位：萬元 其中 銀行 名稱 用途 上日 余額 本日 收入 本日 支出 本日 余額 自用 可調出 自用 說明 合計 未到賬： 萬元 分析：上日的資金余額為分析：上日的資金余額為 萬元萬元 本日實際收入的資金為本日實際收入的資金為 萬元萬元 本日實際支出的資金為本日實際支出的資金為 萬元萬元 本日余額本日余額 萬元，其中：預計開支萬元，其中：預計開支 萬元，維修基金萬元，維修基金 萬元萬元 經理： 部門主管： 會計： 出納： 39 （六）交接單據（六）交接單據 每月以 5 天為間隔，每 5 天向會計上交本月財務單據（會計接收核對無誤后，應在出納編制的 賬