1、項目商業(yè)部分項目商業(yè)部分 調(diào)研定位報告調(diào)研定位報告2項目項目SWOT分析分析城市宏觀市場環(huán)境分析城市宏觀市場環(huán)境分析項目定位建議項目定位建議項目地塊及周邊環(huán)境分析項目地塊及周邊環(huán)境分析商業(yè)市場環(huán)境分析商業(yè)市場環(huán)境分析目目 錄錄擬定業(yè)態(tài)專業(yè)人士訪談擬定業(yè)態(tài)專業(yè)人士訪談3一一 城市宏觀市場環(huán)境分析城市宏觀市場環(huán)境分析 4信陽市位于河南省南部，東與安徽為鄰，南與湖北接壤，素有“三省通衢”之稱，是南北經(jīng)濟(jì)文化交流的重要通道。轄4區(qū)（浉河、平橋、羊山、南灣）8縣，總面積18915平方公里，總?cè)丝?80萬。市區(qū)面積43.2平方公里，市轄區(qū)人口216.1萬，市區(qū)人口43.67萬。城市結(jié)構(gòu)城市結(jié)構(gòu)城市背景地理

2、狀況地理狀況交通狀況交通狀況信陽信陽 信陽交通便利，南距武漢214公里左右，距鄭州302公里。京廣、京九鐵路及寧西鐵路和國道106、107、312及京珠高速公路、西合高速公路縱橫交錯，是河南省重要的交通樞紐和連接?xùn)|西部的主要通道。由于距武漢較近，根據(jù)2006武漢城市圈布局藍(lán)圖武漢城市圈布局藍(lán)圖，2010年武漢城市圈將把信陽納為其城市圈范圍。信陽信陽鄭州鄭州武漢武漢踞武漢214km踞鄭州302km5城市背景城市總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃浉河區(qū)浉河區(qū)為信陽市傳統(tǒng)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，以發(fā)展商業(yè)為主。平橋區(qū)平橋區(qū)以發(fā)展工業(yè)為主。羊山新區(qū)羊山新區(qū)將形成新的行政核心 和居住區(qū)。南灣區(qū)南灣區(qū)轄南灣湖，以發(fā)展旅

3、游業(yè)為主，不屬于城市發(fā)展方向。信陽城市主要發(fā)展方向為向北、向東擴(kuò)展，以中心城市為核心，以縣城為紐帶，以小城鎮(zhèn)為依托，以國道、國鐵、高速為骨架的市域城鎮(zhèn)化發(fā)展新格局。南灣區(qū)南灣區(qū)浉河區(qū)浉河區(qū)平橋區(qū)平橋區(qū)羊山新區(qū)羊山新區(qū)城市功能分區(qū)城市功能分區(qū)未來城市總體布局未來城市總體布局南灣區(qū)位于市中心向西7公里，總面積190平方公里，總?cè)?.96萬人，下轄南灣水庫管理局、南灣實驗林場、南灣鄉(xiāng)、南灣湖旅游發(fā)展有限公司、賢山開發(fā)辦等5個單位，轄區(qū)內(nèi)有國家AAAA級旅游景區(qū)南灣湖旅游風(fēng)景區(qū)。南灣區(qū)基本情況南灣區(qū)基本情況項目位置城市中城市中心區(qū)域心區(qū)域北擴(kuò)東進(jìn)6 人口環(huán)境狀況人口環(huán)境狀況-勞動力資源豐富，勞務(wù)經(jīng)濟(jì)已

4、成勞動力資源豐富，勞務(wù)經(jīng)濟(jì)已成為信陽農(nóng)村的支柱經(jīng)濟(jì)為信陽農(nóng)村的支柱經(jīng)濟(jì)。2005年末信陽總?cè)丝?87.55萬人。其中，城鎮(zhèn)人口216.10萬人，占總?cè)丝诘?7.4%；鄉(xiāng)村人口571.45萬人，占總?cè)丝诘?2.6%。浉河區(qū)為信陽城區(qū)人口主要聚集區(qū)域，（獅河區(qū)非農(nóng)人口26.37萬、平橋區(qū)非農(nóng)人口17.3萬）市區(qū)人口市區(qū)人口43.67萬萬。項目所處南灣區(qū)常住人口僅常住人口僅1.96萬人。萬人。勞動力資源豐富，勞動力資源豐富，信陽全市781萬人，勞動力資源豐富，是勞務(wù)輸出大市。并且信陽的很多在外務(wù)工者已成就顯著，勞務(wù)經(jīng)濟(jì)已成為信陽農(nóng)村的支柱經(jīng)濟(jì)。勞務(wù)經(jīng)濟(jì)已成為信陽農(nóng)村的支柱經(jīng)濟(jì)。城市背景項目周邊常住人

5、口僅項目周邊常住人口僅1.96萬人；消費(fèi)人口有限，消費(fèi)力不足萬人；消費(fèi)人口有限，消費(fèi)力不足7經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析城市背景2004年，信陽國民生產(chǎn)總值434.2億元，位居全省第11位；2005全年生產(chǎn)總值503.4億元，比上年增長13%，國內(nèi)生產(chǎn)總值占全省的比重由5.1%變?yōu)?.2%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值150.4億元，增長10.8%，；第二產(chǎn)業(yè)增加值193.5億元，增長16.0，；第三產(chǎn)業(yè)增加值159.5億元，增長11.8，三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重為29.9：38.4：31.7。2005年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6784元，比上年增長14.2%。如左圖:8信陽人均信陽人均GDP、商品零售額、

6、人均消費(fèi)支出處于、商品零售額、人均消費(fèi)支出處于較快的增長階段，居民消費(fèi)潛力正在遞增。較快的增長階段，居民消費(fèi)潛力正在遞增。信陽2003 20042005人均GDP 4462 53106407城市背景信陽2005年人均GDP為6407元，增速約12.7%。信陽人均信陽人均GDP和零售額雙雙增長，表明潛在消費(fèi)能力增加。和零售額雙雙增長，表明潛在消費(fèi)能力增加。信陽近三年社會消費(fèi)品零售信陽近三年社會消費(fèi)品零售總額保持快速增長態(tài)勢，總額保持快速增長態(tài)勢，2005全年累計實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額187.6億元，比上年增漲14.3%。2003人均消費(fèi)支出3978元,比上年增長5.8%；2004城市居民人均消費(fèi)

7、支出4282元,增長7.6%；2005年城市居民人均消費(fèi)支出4971元，比上年增長16.1%，增速明顯加大；其中食品類支出1979.91元，比上年增漲5.5%，城市居民家庭恩格爾系數(shù)39.8%，比上年下降3.9個百分點，表明隨著信陽市民收入水平、消費(fèi)水平持續(xù)增表明隨著信陽市民收入水平、消費(fèi)水平持續(xù)增長，消費(fèi)層次也隨之不斷長，消費(fèi)層次也隨之不斷 上升。上升。9消費(fèi)者特征分析消費(fèi)者特征分析2005年城鎮(zhèn)居民階層消費(fèi)分類表（數(shù)據(jù)來源于信陽市統(tǒng)計局）年城鎮(zhèn)居民階層消費(fèi)分類表（數(shù)據(jù)來源于信陽市統(tǒng)計局）2005年城鎮(zhèn)居民分階層消費(fèi)情況項目計量單位合計更低5%最低10%低10%較低20%中間20%較高20%

8、高10%最高10%更高5%可支配收入元/人678424532801367247276192786898941504917960消費(fèi)支出元/人497126542462294536984743559565181045612713服務(wù)性消費(fèi)支出元/人109146344452770510871143135128823626在外飲食元/人1993513105971501933106691048恩格爾系數(shù)%39.843.848.249.247.742.438.935.131.229.72005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6784元，階層之間水平呈現(xiàn)明顯的梯度走勢，收入差距有加大的跡象。在收入差距逐步擴(kuò)大趨勢影

9、響下，不同收入居民家庭的消費(fèi)支出也隨之拉開了距離。2005年城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出4971元，高收入組的人均消費(fèi)支出是全市平均消費(fèi)水平的2.6倍，是低收入組消費(fèi)水平的5.2倍。消費(fèi)方式的變化情況。恩格爾系數(shù)逐年下降，消費(fèi)水平穩(wěn)步提高。2005年信陽市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)恩格爾系數(shù)39.8%，較上年下降3.9個百分點，生活觀念變化，在外飲食消費(fèi)增大。2005年在外飲食人均消費(fèi)支出199元，較上年增長50.5%，普通居民也注重生活質(zhì)量的提高，建立了敢于消費(fèi)、喜愛消費(fèi)、享受消費(fèi)的觀念，但高收入家庭更注重一種高檔、豪華的消費(fèi)方式。城市背景10高收入群體總體生活已進(jìn)入比較富裕階段。消費(fèi)特征是：在滿足生活必需品和高

10、檔消費(fèi)品需要之外，還有大量剩余，生活寬裕，注重生活質(zhì)量的全面提高，追求時尚和個性化消費(fèi)。中等收入群體總體生活水平處于小康階段。消費(fèi)特征是：基本生活消費(fèi)需求已經(jīng)滿足，吃和穿比重繼續(xù)下降，消費(fèi)由“量”的滿足升級到對“質(zhì)”的追求，正積聚資金向更高一層消費(fèi)提升。低收入群體總體生活水平實現(xiàn)了溫飽，跨入小康。消費(fèi)特征是：現(xiàn)期收入在滿足基本生活消費(fèi)之后，結(jié)余很少。其中，5%更低收入組人均可支配收入2453元，而人均消費(fèi)支出2654元，入不敷出，但食品消費(fèi)仍是他們消費(fèi)的主流，生活質(zhì)量不高。2005年城鎮(zhèn)居民服務(wù)性消費(fèi)支出1091元，占5%更高收入組的服務(wù)性消費(fèi)支出3626元，而占10%更低收入群體的服務(wù)性消費(fèi)

11、支出444元。更高收入群體的服務(wù)性消費(fèi)支出是全市平均水平的3.3倍，是低收入組消費(fèi)水平的8.2倍。消費(fèi)者特征整體分析消費(fèi)者特征整體分析 隨著信陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市居民的消費(fèi)能力大幅度提高，消費(fèi)呈現(xiàn)多元化趨勢，不同階層擁有不同消費(fèi)模式的分化日漸明顯。不僅在消費(fèi)能力上表現(xiàn)出梯度性的差異，而且在消費(fèi)觀念和消費(fèi)方式上同樣表現(xiàn)出了梯度性消費(fèi)差異。消費(fèi)呈現(xiàn)明顯層次消費(fèi)呈現(xiàn)明顯層次城市背景居民消費(fèi)從傳統(tǒng)消費(fèi)向發(fā)展型、享受型消費(fèi)轉(zhuǎn)居民消費(fèi)從傳統(tǒng)消費(fèi)向發(fā)展型、享受型消費(fèi)轉(zhuǎn)移移11二二 商業(yè)市場環(huán)境分析商業(yè)市場環(huán)境分析12市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征分析市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征分析-商業(yè)格局商業(yè)格局 “2+4”商業(yè)格局基本形成商業(yè)格局基

12、本形成“2+4”商業(yè)格局即2個商業(yè)中心(東方紅大道、中心大道),3個商業(yè)街區(qū)(廣場東路、勝利北路、中山北路、北京路)；東方紅大道作為信陽商業(yè)核心街區(qū)集中了西亞和美廣場、亞興服飾廣場、一鴻百貨;廣場東路、勝利北路、中山北路為以商貿(mào)為核心的特色街區(qū);北京路主要為餐飲及休閑娛樂消費(fèi)所在地；現(xiàn)有商業(yè)雖整體檔次不高，但已經(jīng)足以覆蓋城區(qū)及周邊消費(fèi)人群。項目地塊項目地塊商業(yè)市場分析13 百貨商場相對集中，大百貨商場相對集中，大多處于轉(zhuǎn)型期多處于轉(zhuǎn)型期 信陽市百貨商場主要集中在南大街東方紅大道兩側(cè),如西亞和美廣場、一弘百貨等；各百貨商場經(jīng)過業(yè)態(tài)調(diào)整及相關(guān)經(jīng)營策略改變,正從傳統(tǒng)百貨向新型百貨(品牌經(jīng)營與特色主題

13、經(jīng)營,注重環(huán)境改善與人文主義等)轉(zhuǎn)變;現(xiàn)有百貨店自身硬體條件已基本滿足后期調(diào)整需求；軟件方面亟待提高，其市場后期發(fā)展有一定空間。市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征分析市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征分析-百貨百貨141141141商業(yè)市場分析14141141141141141141141141141141市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征分析市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征分析-大中型超市大中型超市超市外擴(kuò)趨勢明顯超市外擴(kuò)趨勢明顯 信陽市大中型超市數(shù)量較多，分散于各居民區(qū)與商業(yè)區(qū)內(nèi)；從信陽城市發(fā)展角度，結(jié)合居民住宅區(qū)及超市(含大中型超市及小型超市、便利店)分布情況,超市向東南方向、西北擴(kuò)張趨勢明顯;西亞超市對本項目已有初步進(jìn)駐意向。商業(yè)市場分析15市區(qū)商業(yè)供應(yīng)

14、特征分析市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征分析-餐飲餐飲 餐飲市場分析餐飲市場分析 信陽中型餐飲集中在北信陽中型餐飲集中在北京路兩側(cè)，京路兩側(cè)，菜系以信陽燉菜、火鍋、西餐（迪歐、金帝）、地方風(fēng)味為主。北京路餐飲一條街是2004年自發(fā)形成的沿街底商（30多家餐飲）；信陽大型高檔餐飲集中信陽大型高檔餐飲集中在市區(qū)酒店內(nèi)，在市區(qū)酒店內(nèi)，菜系地方特色風(fēng)味為主（消費(fèi)地點位于火車站的其士酒店、市政府旁的陽光酒店）；高檔海鮮酒樓空缺。3850545556585962656667706363商業(yè)市場分析16市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征分析市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征分析-休閑娛樂休閑娛樂 休閑場所多以沿街商鋪呈現(xiàn)休閑場所多以沿街商鋪呈現(xiàn),大慶路西段聚

15、集效應(yīng)明顯大慶路西段聚集效應(yīng)明顯 近兩年大量民營資本投入洗浴行業(yè)，信陽的洗浴企業(yè)數(shù)量快速增加，信陽目前有規(guī)模的洗浴企業(yè)共16家，但整體規(guī)模偏小、網(wǎng)點布局不合理、經(jīng)營千篇一律、定位缺乏特色；隨著洗浴企業(yè)數(shù)量快速增加，行業(yè)有結(jié)構(gòu)性飽和的趨勢，即普通洗浴中心竟?fàn)幖ち遥笮托蓍e洗浴娛樂中心相對缺乏；由于信陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，因此洗浴行業(yè)整體檔次較低；只有大慶路的沁園春洗浴中心經(jīng)營規(guī)模大，處于一枝獨秀的地位，經(jīng)營情況良好。141141141141141141141141141141商業(yè)市場分析17三三 地塊解析及周邊市場分析地塊解析及周邊市場分析18本項目位于信陽市南灣區(qū)南灣湖風(fēng)景區(qū)附本項目位于信陽市南

16、灣區(qū)南灣湖風(fēng)景區(qū)附近近城市中心區(qū)域項目位置N占地面積占地面積：221.76畝，約15萬。土地用途土地用途：該地塊的規(guī)劃用途為95%的住宅用地，使用年限70年，5%的商業(yè)用地，使用年限為40年，容積率不大于1.5，建筑密度不大于25%。基本指標(biāo)基本指標(biāo)目前項目用地一、二、三期已拆遷完畢，達(dá)到三通一平。開發(fā)條件開發(fā)條件基本概況信陽是河南省最南邊的城市距離鄭州302km鄭州市鄭州市信陽信陽19地塊四至：地塊四至：周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，但臨街面偏離周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，但臨街面偏離主干道南湖大道主干道南湖大道宗地位于南灣區(qū)，中環(huán)路以東、松樹坦路以南（以上道路皆為規(guī)劃道路，目前為水泥小路），形狀大致為不規(guī)則正方形，長寬

17、均約398米，地勢起伏較大，高低落差約為24米。宗地南隔一土路為水利局家屬院，西邊隔規(guī)劃中的中環(huán)路是信陽市南灣管理區(qū)南灣村，東邊隔規(guī)劃中的松樹坦路是南灣管理區(qū)松樹坦村。目前該宗地現(xiàn)有原水泥廠拆除的部分建筑垃圾及未拆遷的家屬樓和居民，該宗地有一泄洪渠（寬度約為1018米）貫穿整個地塊。地塊解析N泄洪渠松樹坦路中環(huán)路 原水泥廠安置小區(qū)農(nóng)田山丘松樹坦村松樹坦村水利局家屬院建業(yè)路天明路南湖大道小區(qū)主入口宗地位置宗地位置到達(dá)市區(qū)約十分鐘到達(dá)市區(qū)約十分鐘到達(dá)市中心約十五分鐘到達(dá)市中心約十五分鐘彩虹橋彩虹橋南灣風(fēng)景區(qū)南灣風(fēng)景區(qū)項目地塊距離南灣風(fēng)景區(qū)700米，到達(dá)市區(qū)5公里大約十分鐘車程，距離市中心7公里大約

18、十五分鐘車程，項目地塊與市區(qū)沒有連為一體，中間有商業(yè)斷帶，在市民印象中南灣區(qū)屬于郊區(qū)，平時無來此地購物習(xí)慣。20地塊周邊現(xiàn)狀地塊周邊現(xiàn)狀商業(yè)氛圍不足，商業(yè)形象商業(yè)氛圍不足，商業(yè)形象參次不齊，但社區(qū)配套完善參次不齊，但社區(qū)配套完善地塊解析 項目地塊南部，南湖大道臨街分布有菜市場、小型醫(yī)療機(jī)構(gòu)、小型超市、理發(fā)店、雙匯冷鮮店、小五金店、小服裝店、小型餐飲店、電信銀行郵政等公用設(shè)施配套齊全，滿足了周邊南灣居民的日常生活消費(fèi)。但商戶整體經(jīng)營檔次低；規(guī)模小（大部分商店只有25平方米左右，只有百佳超市有450平方米。進(jìn)入南灣湖風(fēng)景區(qū)約20家小型飯店，主要經(jīng)營南灣魚和信陽本地特色菜，面積大部分在30平方米左右

19、，經(jīng)營情況隨著景區(qū)游客數(shù)量有淡旺季之分，目前經(jīng)營情況一般。項目周邊租金項目周邊租金項目位置在市區(qū)的南郊消費(fèi)力不足，臨街門面租金范圍0.2-0.5元/天/；景區(qū)餐飲以當(dāng)?shù)仫L(fēng)味菜系為主，生意旺季主要在旅游時段，租金水平較低只有0.16元/天/。21南湖大道周邊未來改造規(guī)劃南湖大道周邊未來改造規(guī)劃 南湖路周邊規(guī)劃南湖路周邊規(guī)劃分析：分析：南湖大道兩側(cè)改造重建，道路東側(cè)為臨街商鋪，道路西側(cè)政府規(guī)劃為旅游商業(yè)；道路兩側(cè)商業(yè)項目將于兩年內(nèi)升級改造完畢，對項目商業(yè)沖擊較大。旅游商業(yè)政府綠化臨街商業(yè)景區(qū)大門景區(qū)大門松松樹樹坦坦路路南南湖湖路路項目地塊項目地塊規(guī)規(guī)劃劃中中環(huán)環(huán)路路南湖路周邊規(guī)劃改造衛(wèi)星示意圖南湖

20、路周邊規(guī)劃改造衛(wèi)星示意圖地塊解析22街區(qū)價值分析：地塊不臨入市主干道，目街區(qū)價值分析：地塊不臨入市主干道，目前車流、人流不暢。前車流、人流不暢。車流最大的節(jié)點車流最大的節(jié)點南湖大道（連接市區(qū)主干道）松樹坦路（未來連接高速與景區(qū)間的快速通道）人流量最大節(jié)點人流量最大節(jié)點南湖大道南湖大道未來建業(yè)路（進(jìn)入周邊主要社區(qū)干道）地塊解析商業(yè)價值商業(yè)價值建業(yè)路、松樹坦路中環(huán)路、天明路 項目地塊項目地塊松松樹樹坦坦路路建業(yè)路建業(yè)路中環(huán)路天明路天明路小區(qū)入口南南湖湖大大道道區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)從項目地塊商業(yè)價值分析角度出發(fā)，小區(qū)入口處臨近南湖大道及松樹坦路價值最高，松樹坦路及建業(yè)路價值次之，天明路及中環(huán)路價值最次。地塊臨街

21、面統(tǒng)計地塊臨街面統(tǒng)計道路松樹松樹坦路坦路建業(yè)建業(yè)路路天明天明路路中環(huán)中環(huán)路路合計合計街面長度398 m398m398m398m1592m23總結(jié)：總結(jié)：本項目屬于城市邊緣小型規(guī)模社區(qū)型項目本項目屬于城市邊緣小型規(guī)模社區(qū)型項目屬性屬性具象具象詮釋詮釋區(qū)位城市郊區(qū)p 區(qū)域市場不成熟，印象較為陳舊。交通組織便利p 北邊臨城市規(guī)劃主干道松樹坦路，地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，對外交通便捷。環(huán)境生活設(shè)施完善p 周邊有醫(yī)院、銀行、大學(xué)、中學(xué)、集貿(mào)市場、風(fēng)景區(qū)等。有一定的商業(yè)氛圍p 南湖大道臨街集中了該區(qū)域所有的社區(qū)配套商業(yè)，商業(yè)形象較差，周邊消費(fèi)人口有限。項目中等規(guī)模綜合項目p 占地15萬平方米，容積率大于1.5。地

22、塊入口不明顯、臨街面展示效果較差p 本項目踞入市主干道南湖大道40米、并且入口處不明顯，臨南湖大道展示效果較差。地塊解析24四四 擬定業(yè)態(tài)專業(yè)人士訪談擬定業(yè)態(tài)專業(yè)人士訪談25商戶名稱訪談對象經(jīng)營業(yè)態(tài)選址要求對本項目經(jīng)營意愿對本項目的看法迪歐咖啡張店長商 務(wù) 休 閑咖啡靠近商務(wù)區(qū)及中高檔居住區(qū)營業(yè)面積800-1000平方米周邊2萬固定消費(fèi)群不考慮進(jìn)駐項目承租面積在600-800平米左右項目人口支撐有一定難度很難將市區(qū)消費(fèi)群體吸引過來消費(fèi)金帝咖啡李店長生 活 休 閑咖啡居民及商務(wù)人員數(shù)量消費(fèi)水平與周邊房地產(chǎn)市場發(fā)展地面二層或一層不考慮進(jìn)駐項目承租面積在400-800平米項目目標(biāo)消費(fèi)群應(yīng)以南灣區(qū)域居

23、民為主不太可能吸引市區(qū)居民前來消費(fèi)阿佤山寨張經(jīng)理地方風(fēng)味較為成熟的居住及商業(yè)氛圍周邊人口結(jié)構(gòu)與收入水平交通順暢,有足夠停車位待商業(yè)氛圍形成后可以考慮進(jìn)駐承租面積在400-600平米建議項目做高檔餐飲店吸引市區(qū)客流特色風(fēng)味餐飲只能滿足小區(qū)周邊就餐需求餐飲專業(yè)人士訪談餐飲專業(yè)人士訪談專業(yè)人士訪談26超市及茶樓專業(yè)人士訪談超市及茶樓專業(yè)人士訪談商戶名稱 訪談對象經(jīng)營業(yè)態(tài)選址要求對本項目經(jīng)營意愿對本項目的看法西亞超市蘇副董百貨+超市較為成熟的居住區(qū)及商業(yè)區(qū)周邊人口結(jié)構(gòu)與收入水平較高營業(yè)面積500-1000平方米（社區(qū)型）一層或一帶二層商鋪對本項目發(fā)展社區(qū)超市經(jīng)營意愿較強(qiáng)意向位置項目小區(qū)主入口承租能力在

24、10-13元/月/承租面積在500-800平米左右等項目規(guī)劃確定后在深入洽談周邊人口較少，目前整體消費(fèi)力不足周邊環(huán)境較好適合居住，但周邊商業(yè)未來發(fā)展空間有限本項目打造高端住宅小區(qū)，目前市場缺乏，吸引市區(qū)及周邊地市高端購房群體待周邊人口基本入住后基本形成后,可以進(jìn)駐百佳超市開 發(fā) 部 陳部長社區(qū)超市較為成熟的居住區(qū)柱距8米以上，進(jìn)深15-20米，層高4.5米要有停車位一層或一帶二層商鋪承租面積在1000平米目前在項目周邊有經(jīng)營門店450，租賃期限至2011年，周邊目前還支撐不起兩家超市，如現(xiàn)有店面未來拆遷，將進(jìn)駐本項目經(jīng)營租金承受在13元/月/未來2-3年項目周邊人口較少，消費(fèi)力不足，等周邊高檔

25、小區(qū)建成后將有很大改善主要以周邊消費(fèi)為主旅游為輔，但目前景區(qū)開發(fā)力度較小，對本項目商業(yè)拉動有限本項目周邊較缺乏高檔洗浴中心及茶樓品茗軒劉老板休閑茶樓靠近行政區(qū)、商務(wù)區(qū)及中高檔居住區(qū)次干道臨街門面交通順暢,有足夠停車位環(huán)境優(yōu)美、僻靜一帶二層商鋪本項周邊沒有茶樓意向進(jìn)駐本項目；承租面積在300-400平米；現(xiàn)經(jīng)營面積300，租金26元/月/（和美旁）對項目租金承受10-14元/月/項目周邊環(huán)境較好，適合居住周邊較缺乏茶樓有市場機(jī)會專業(yè)人士訪談27商戶名稱訪談對象經(jīng)營業(yè)態(tài)選址要求對本項目經(jīng)營意愿對本項目的看法鼓浪嶼副總經(jīng)理洗浴中心KTV、餐飲交通順暢區(qū)域發(fā)展規(guī)劃定位中高檔有充足停車位承租面積在900

26、平米左右較認(rèn)可大型綜合洗浴中心承租能力在10元/平方米/月以下看好項目規(guī)劃，有進(jìn)駐意向?qū)ι虅?wù)人群依賴程度較強(qiáng)聚浪潮老板桑拿洗浴地面一層至三層交通方便，有停車位標(biāo)準(zhǔn)層面積在1000平方米左右承租面積在3000平米只考慮租賃，不會購買非常認(rèn)可綜合性洗浴中心，看好未來發(fā)展前景專業(yè)人士訪談休閑娛樂專業(yè)人士訪談休閑娛樂專業(yè)人士訪談28總結(jié)：專業(yè)人士訪談1、商戶認(rèn)為項目位置緊鄰郊區(qū)，靠近風(fēng)景區(qū)，其環(huán)境幽雅，交通比較便利，建議項目引進(jìn)知名高檔餐飲，目前當(dāng)?shù)厥袌鲚^缺乏，以便吸引當(dāng)?shù)馗邫n消費(fèi)群消費(fèi)；2、經(jīng)營者認(rèn)為項目部分商業(yè)適合經(jīng)營小區(qū)配套設(shè)施（如超市、洗衣店、面包房等）、高檔綜合性洗浴中心、特色茶樓也被商家看

27、好；3、目前超市、洗浴中心、茶樓、社區(qū)配套商業(yè)對本項目看好進(jìn)駐意向較強(qiáng)；4、因本項目位置較偏商家普遍租金承受力在8-13元/月/；5、餐飲、休閑娛樂、超市商家需求面積300-3000，社區(qū)配套面積需求在40-80，以一帶二商鋪為主；29五五 項目項目SWOT分析分析30商業(yè)部分商業(yè)部分SWOT分析分析優(yōu)勢優(yōu)勢 Strength 地塊周邊未來交通便利，松樹坦路和西環(huán)路可直接連通高速；項目周邊規(guī)劃有高檔住宅，未來周邊可行成高端客戶聚集區(qū)域，為項目提供客戶支撐；劣勢劣勢 Weak機(jī)會機(jī)會 Opportunity項目位置較偏，輻射力有限；距南湖路主干道還有約40米距離，入口不醒目；周邊商業(yè)氛圍不濃、該

28、區(qū)域人口只有1.96萬、人口有限，現(xiàn)有商業(yè)檔次較低并趨于飽和；周邊高檔小區(qū)建設(shè)需一定時間，23年內(nèi)周邊高端消費(fèi)群體無法形成；威脅威脅 Threaten南湖大道臨街商業(yè)改造重建，對項目商業(yè)沖擊較大；周邊規(guī)劃高檔小區(qū)臨街商業(yè)與本項目產(chǎn)生竟?fàn)帲籗WOT31六六 項目項目定位建議定位建議32本項目商業(yè)不僅滿足社區(qū)及周邊需要，還本項目商業(yè)不僅滿足社區(qū)及周邊需要，還要著眼于服務(wù)整個城市及項目周邊景區(qū)。要著眼于服務(wù)整個城市及項目周邊景區(qū)。本項目規(guī)劃小區(qū)約20萬，入住人口預(yù)計超過5000人，而周邊1000m內(nèi)生活人口更達(dá)2萬人以上，本項目主要使命應(yīng)該是滿足其日常生活需要。周邊環(huán)境及城市發(fā)展規(guī)劃決定了本項目以滿

29、足社區(qū)及周邊周邊環(huán)境及城市發(fā)展規(guī)劃決定了本項目以滿足社區(qū)及周邊需要需要項目位于國家4A級景區(qū)南灣湖，從區(qū)位上而言應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的城市功能。商業(yè)功能定位社區(qū)性功能社區(qū)性功能區(qū)域性功能區(qū)域性功能33商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位 本項目業(yè)態(tài)主要根據(jù)項目周邊業(yè)態(tài)現(xiàn)狀、城市規(guī)劃以及潛在消費(fèi)者來進(jìn)行定位，最后根據(jù)商家實證來排除某些業(yè)態(tài)的可能。商業(yè)業(yè)態(tài)定位周邊業(yè)態(tài)現(xiàn)狀周邊業(yè)態(tài)現(xiàn)狀34業(yè)態(tài)定位的重要影響因素業(yè)態(tài)定位的重要影響因素周邊商業(yè)現(xiàn)狀：周邊社區(qū)配套完善但整體規(guī)模較小、檔次較低、缺乏特色商業(yè)。城市規(guī)劃：信陽的城市主要發(fā)展方向是向北、東擴(kuò)展，項目所處南灣 區(qū)未來主要以發(fā)展旅游業(yè)為主。潛在客戶需求：項目商業(yè)將承擔(dān)項

30、目配套、服務(wù)城市與輻射周邊的三重功能，業(yè)態(tài)規(guī)劃上需要有針對性考慮。通過上述分析，本項目商業(yè)規(guī)劃為：特色商業(yè)特色商業(yè)+社區(qū)型商業(yè)社區(qū)型商業(yè)主要包括兩大區(qū)主要包括兩大區(qū)娛樂休閑餐飲區(qū)和便民服務(wù)區(qū)娛樂休閑餐飲區(qū)和便民服務(wù)區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)定位35特色商業(yè)區(qū)提供城市的精品休閑娛樂、餐特色商業(yè)區(qū)提供城市的精品休閑娛樂、餐飲為一體的綜合性休閑社區(qū)。飲為一體的綜合性休閑社區(qū)。位置：小區(qū)南湖大道小區(qū)入口處；功能：區(qū)域性；對象：服務(wù)周邊社區(qū)乃至輻射全城；業(yè)態(tài)：集休閑娛樂、餐飲為一體的綜合型中高檔洗浴中心，提升并補(bǔ)充現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)；規(guī)模：3000左右；形式：1-2或1-3層街鋪、大店，保證充足的停車位。商業(yè)業(yè)態(tài)定位中高檔綜

31、合洗浴中心高檔餐飲36社區(qū)型商業(yè)提供完善的生活配套，完美解社區(qū)型商業(yè)提供完善的生活配套，完美解決日常生活需求。決日常生活需求。配套服務(wù)型商業(yè)：配套服務(wù)型商業(yè)：社區(qū)超市、醫(yī)療診所、藥店、美容美發(fā)、干洗、蛋糕房、社區(qū)餐飲等。位置：在小區(qū)入口左邊臨街；功能：為社區(qū)增值，展示社區(qū)形象；對象：服務(wù)社區(qū)內(nèi)業(yè)主以及周邊居民；業(yè)態(tài)：便利店、醫(yī)療診所、藥店、美容美發(fā)、干洗、沖印等；規(guī)模：以一般城市居住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)推斷，面積不超過4000；形式：1-2層底商或街鋪。商業(yè)業(yè)態(tài)定位37南湖大道小區(qū)主入口商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)定位特色商業(yè)區(qū)特色商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)：集休閑娛樂、餐飲為一體的綜合型中高檔洗浴中心，提升并

32、補(bǔ)充現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)。便民服務(wù)區(qū)便民服務(wù)區(qū)業(yè)態(tài)：便利店、醫(yī)療診所、銀行、藥店、美容美發(fā)、干洗、沖印等。38本項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位本項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位定位定位條件條件區(qū)域型商業(yè)區(qū)域型商業(yè)休閑、娛樂（綜合洗浴中心）、餐飲功能以臨街街鋪、少量集中商業(yè)為主的商業(yè)形態(tài)1-2家品牌主力店帶動適當(dāng)規(guī)模社區(qū)型商業(yè)社區(qū)型商業(yè)位于社區(qū)周邊臨街，主要服務(wù)于社區(qū)或者社區(qū)附近居民的商鋪以社區(qū)臨街街鋪為主的商業(yè)形態(tài)規(guī)模較小，服務(wù)鄰里商業(yè)業(yè)態(tài)定位39產(chǎn)品定位要基于市場和客戶需求產(chǎn)品定位要基于市場和客戶需求商業(yè)產(chǎn)品定位項目商業(yè)部分以街鋪為主，以街鋪街鋪為主要價值點；產(chǎn)品形式上，社區(qū)配套商業(yè)以1-2層結(jié)構(gòu)層結(jié)構(gòu)街鋪為主，特色商業(yè)大店以1

33、-3層結(jié)構(gòu)挑高產(chǎn)品（如洗浴）；訪談顯示，經(jīng)營者最認(rèn)可臨街獨立產(chǎn)權(quán)街鋪。40產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位p特色商業(yè)特色商業(yè)置于小區(qū)主入口的兩端，1-2或1-3層結(jié)構(gòu)，2500-3000，以綜合性洗浴中心或高檔餐飲的形式，通過品牌效應(yīng)和特色經(jīng)營來拉動整個街區(qū)的人流，提升商業(yè)價值。p社區(qū)型商業(yè)社區(qū)型商業(yè)以街鋪形式出現(xiàn)，1-2層結(jié)構(gòu)的街鋪，與住宅布局融合，單層面積40-60為主，一般不超過100，豐富和完善特色商業(yè)街的業(yè)態(tài)組合。建筑風(fēng)格，領(lǐng)先于市場建筑風(fēng)格，領(lǐng)先于市場,與住宅風(fēng)格相匹配。與住宅風(fēng)格相匹配。社區(qū)型商業(yè)街鋪由街鋪由1-2層層鋪組成組成商業(yè)產(chǎn)品定位注：產(chǎn)品定位參考經(jīng)營者、業(yè)內(nèi)人士訪談結(jié)果。1-2或或1-

34、3層結(jié)構(gòu)，層結(jié)構(gòu)，經(jīng)營高檔餐飲或洗浴經(jīng)營高檔餐飲或洗浴特色商業(yè)41項目總體量建議項目總體量建議：合理規(guī)避風(fēng)險，僅在沿：合理規(guī)避風(fēng)險，僅在沿街面排布街面排布6000-7000業(yè)態(tài)商業(yè)規(guī)模特色商業(yè)（大店）3000超市1000其他2000-3000合計6000-7000商業(yè)為商業(yè)為1-2層和層和1-3層結(jié)構(gòu)，街鋪為主，層結(jié)構(gòu)，街鋪為主，項目體量建議南湖大道小區(qū)主入口特色商業(yè)住宅區(qū)社區(qū)商業(yè)商業(yè)布局設(shè)計原則商業(yè)布局設(shè)計原則合理規(guī)劃原則：合理規(guī)劃原則：充分考慮周邊現(xiàn)有商業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展情況，合理規(guī)劃商業(yè)布局，控制商業(yè)體量，以達(dá)到最佳配比狀態(tài)；優(yōu)化空間尺度優(yōu)化空間尺度：利用空間尺度積聚人氣，形成商業(yè)氛圍，充分發(fā)揮特色商業(yè)的核心商業(yè)功能，帶動周邊商鋪的經(jīng)營；融合性融合性：周邊商業(yè)設(shè)施與本項目融合互動。42招商建議招商建議招商先行招商先行 在項目規(guī)劃動工前應(yīng)注重招商先行，尤其是特色商業(yè)大店，在與品牌主力店商家確定合作關(guān)系后，了解其建筑需求，再進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)。品牌店帶動商業(yè)發(fā)展品牌店帶動商業(yè)發(fā)展 吸引能夠在城市樹立旗艦形象的品牌大店1-2家入駐，帶動其周邊商業(yè)。招商策略43報告結(jié)束，報告結(jié)束，ThanksThanks！