1、4 管理制度系統1 總則1.1 業務管理制度是公司業務管理運作策劃結果的表達，業務管理制度的價值在于溝通意圖、統一行動，是保證管理公司地產經營業務取得預期成果的重要手段。1.2 適用的業務管理制度有賴于系統的業務運作策劃，識別、分析和確定業務運作過程，有效構建業務管理模式，是編制管理制度的基礎。1.3 易于理解和可操作是對管理制度文件的基本要求，適宜的文件系統結構和表達方式將有助于管理制度的理解、執行和修訂。2 業務運作策劃2.1 管理公司房地產業務運作的總體策劃，由管理公司經營策劃規劃管理委員會統籌進行，從切實保證項目開發業務效益和效率的目標出發，優化、規范項目開發作業過程，明確管理公司和項
2、目所在公司各自工作責任和方法，以及相互間的配合關系。2.2 系統的業務運作策劃應遵循以下要求進行：a) 充分識別地產企業業務管理所需要的過程，構建以項目管理為核心的過程網絡；b) 合理安排這些過程的順序和作用，保證過程接口嚴密、運作有序；c) 規定過程操作的準則和方法，實現業務管理的規范化；d) 提供必需的信息，確保業務運作的效率和準確性；e) 建立必要的控制措施，對業務運作過程進行適當的監控、測量和分析；f) 持續改進業務運作流程，促進管理水平和經營績效的不斷提升。2.3 根據項目開發管理的特點，業務運作策劃應特別關注項目開發中的顧客需求識別、產品定位、營銷推廣、業務分包，以及項目運作計劃體
3、系、工程質量、項目成本的管理。2.4 根據管理公司確立的基本管理模式，管理公司和項目所在公司的協調運作需要在以下方面進行明確，并具體規定操作方式和控制程度。a) 管理公司地產業務運作的基本要求；b) 項目所在公司為執行管理公司的規定要求，結合自身實際情況進一步細化的操作方法和控制措施；c) 管理公司為履行策劃、指導、監督和控制的職能，促進項目所在公司執行地產業務運作要求，其內部的運作方法和要求。3 管理制度表達與適用范圍3.1 文件結構3.1.1 手冊及其支持文件的規定表達了管理公司地產業務運作的基本要求，為方便文件使用和修訂，根據表達的內容不同分為不同層次的文件，包括業務管理手冊、作業流程、
4、工作指引、標準表單等。3.1.2 本手冊及其支持文件的內容沒有包括僅適用于某個（些）項目所在公司內部運作的管理規定，為保證管理制度的充分性和適用性，各項目所在公司應根據本手冊及其支持文件的規定，并結合自身管理需要進一步制訂相應管理文件。3.2 業務管理手冊3.2.1 業務管理手冊是管理公司地產業務運作管理制度中最高層次的文件，規定了管理公司業務管理的基本原則和管理政策，并按章節分別闡明了管理公司地產業務運作過程的基本流程、管理權責、控制內容，以及遵循本手冊規定所需使用的作業流程、工作指引、標準表單。3.2.2 本手冊的規定對管理公司和項目所在公司均是強制性要求，具體工作中必須嚴格執行。3.2.
5、3 本手冊中的規定并不具備直接的可操作性，執行本手冊規定需要使用相應的作業流程、工作指引、標準表單，以及要求各項目所在公司自行制訂的文件。3.3 作業流程3.3.1 作業流程是支持業務管理手冊的第二層次的文件，是對常規的、普遍性的、內容較固定的作業過程制定的規范與程序。管理公司地產業務作業流程采用跨職能流程圖的方式進行編制，可以清晰地表達業務作業步驟、作業內容、順序、責任，以及執行重要作業步驟所需要使用的工作指引和標準表單編號。3.3.2 支持本手冊的所有作業流程規定屬于強制性要求，具體工作中必須執行。3.4 工作指引3.4.1 工作指引一般是作業流程的支持性文件，對流程中的重要活動起解釋、指
6、導、提示、補充或輔助決策作用，但也可以是直接支持業務管理手冊的文件。工作指引是公司積累知識、經驗，提升核心競爭力，成為學習型組織的重要基礎。3.4.2 工作指引可分為強制性和參考性兩類，強制性的工作指引各項目所在公司必須執行，參考性工作指引由項目所在公司根據自身實際情況決定是否執行，或進行修訂。強制性工作指引和參考性工作指引的區別，將通過工作指引的文件編號方式予以體現。3.5 標準表單3.5.1 標準表單是預先設計好的、用于作業過程中登記、填寫、簽署和傳遞特定信息的表單或文件，它以特定的格式規定了所填寫的內容、類型、要求等。3.5.2 與工作指引類似，標準表單也分為強制性的和參考性的，并通過標
7、準表單編號予以區別。4 管理制度文件編碼規則4.1 編碼目的在于規范管理公司各項制度文件的編制要求，以及編碼標識方式，以便于文件識別和使用。4.2 本編碼規則適用于業務管理手冊、作業流程、工作指引、標準表單等。4.3 文件內容表達的格式要求4.3.1 業務管理手冊每一節的內容在表達形式上應按以下三部分展開：a) 總則說明管理公司針對某項業務管理的基本原則和總體要求；b) 正文說明管理公司對某項業務活動的職責分配及管理工作內容；c) 支持性文件列出落實該項業務管理工作的作業流程和工作指引。4.3.2 作業流程統一以跨職能流程圖的方式表達，對流程圖基本畫法明確如下： 表示過程中的一個步驟/動作 表
8、示過程中的判斷步驟，其引出線至少應有2條 流程線，表達步驟間的前后關系 表示該步驟/動作的內容為計劃/報告的編制 表示各流程間相互關系 流程結束點4.3.2.1 流程圖中的每一步驟框圖應盡可能填入“執行動作”，流程圖的方向用箭頭表示，反映“執行動作”的時間或邏輯關系。4.3.2.2 在執行某個過程步驟時，需要使用其它工作指引，以及形成標準表單形式的記錄時，均應在流程圖中該步驟的旁邊寫出相關文件、標準表單的編號。4.3.3 工作指引一般采用文字表達方式，不要求執行統一格式。其內容應具體規定完成某項具體工作任務所需的操作方法、技巧，或特定的工作責任劃分。4.4 文件編號4.4.1 業務管理手冊業務
9、管理手冊各章節的編號方式如下：X . X 某一節的自然序號（09） 所在章的自然序號（09）4.4.2 作業流程、工作指引與標準表單a) 業務類別代號及其流程模塊序號業務類別流程模塊名稱代號名稱序號企業發展戰略管理 Development stratagem managementDSM項目經營目標管理Project object managementPOM業務信息管理Business information managementBIM經濟合同管理Economic contract managementECM招投標管理Project purchase managementPPM公開招標100邀請
10、招標200集團定向供方選擇300供方管理安全文明生產管理Safe & environment managementSEM危機管理Corporation crisis managementCCM項目投資管理Project investment managementPIM項目論證與決策100項目經營策劃200項目設計管理Project design managementPDM規劃方案設計100初步設計200施工圖設計300設計變更400項目施工管理Project engineering managementPEM施工準備100施工過程200工程驗收300工程移交400工程保修500材料設備管理Ma
11、terial & equipment managementMEM材料設備采購100材料設備質量200項目銷售管理Project sales managementPSM營銷策劃100銷售準備200階段促銷300銷售過程400交樓入伙500項目成本管理Project cost managementPCM目標成本100成本統計與控制200工程結算300物業管理Property managementPRMb) 文件類型代號作業流程P(procedure)工作指引G(guide)標準表單F(form)c) 上述編號方式中，某一流程模塊僅有一個作業流程時，其作業流程編號中的“DE”設置為“00”；如某一流
12、程模塊有多個子流程時，其作業流程編號中的“E”設置為“0”。如：PEP100，表示“施工準備”流程模塊只有一個作業流程文件。如：PEP220，表示“施工過程”流程模塊中的第二個子流程，即“項目施工質量控制”。d) 工作指引和標準表單一般都直接支持某個作業流程，在編號方式上只與作業流程有關，均以“E”字段進行區別。e) 部分流程模塊因只有一個作業流程，其相關工作指引和標準表單較多（大于9），此時工作指引和標準表單的流水序號同時使用“DE”兩字段，從01開始編排。f) 部分沒有作業流程，直接支持業務手冊的工作指引和標準表單，其編號中的“CDE”字從001開始編排。g) 所有建議使用（非強制規定）的
13、工作指引和標準表單，其文件編號和版本狀標識碼之間加“(T)”表示，如標準合同文本（參考文本）的編制為ECG003(T)A。h) 部分工作指引和標準表單在一個類型文件編號下，可進行繼續細分，如：施工圖審查要點，可根據結構、電氣、給排水等專業分別制訂文件，為區別不同施工圖審查要點文件的編號，分別表示為PDG303(01)、PDG303(02)、PDG(03)。4.5 文件版本標識4.5.1 業務管理手冊的版本狀態，以發布日期作為標識。4.5.2 作業流程、工作指引和標準表單的版本狀態，以英文字母加以標識，寫在文件（表單）編號后面。如：PDP100A，表示規劃方案設計流程文件的版本為“A”（即第一版）。4.5.3 無論修改內容多少，作業流程、工作指引和標準表單每次發生修訂，均須更換文件“版號”，按A、B、C順序遞增。第 7 頁 共 7 頁
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