1、廣漢老年公寓項(xiàng)目建議書目 錄廣漢老年公寓項(xiàng)目建議書1第一章 項(xiàng)目背景4一、我國老年住宅的市場需求巨大4二、中國老年公寓的特點(diǎn)5三、成都市老年公寓的市場分析6四、成都市老年公寓市場目前存在的問題8第二章 廣漢市成為“成都養(yǎng)老基地”的可行性10一、廣漢市分析10二、區(qū)域的SWOT分析11第三章 市場定位13一、項(xiàng)目定位13二、客戶定位13三、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容14第四章 投資和收入估算19一、投資估算19二、收入估算20第五章 社會(huì)效益分析21一、對國家產(chǎn)業(yè)的促進(jìn)21二、對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的利好21三、項(xiàng)目的實(shí)施對當(dāng)?shù)乩淆g社會(huì)福利事業(yè)的影響21四、對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響21五、項(xiàng)目與所在地互適性分析21附：國內(nèi)

2、老年公寓案例借鑒231、北京東方太陽城232、綠地21城孝賢坊303、親和源老年公寓354、江南太陽城41國際市場中的老年公寓451、亞洲國家的老年住宅452、歐美國家的老年住宅51第一章 項(xiàng)目背景21世紀(jì)的中國，將是一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的老齡社會(huì)。從2001年到2020年是快速老齡化階段，中國將平均每年新增596萬老年人口，年均增長速度達(dá)到3.28%，到2020年，老年人口將達(dá)到2.48億，老齡化水平將達(dá)到17.17%。一、我國老年住宅的市場需求巨大中國已于1999年進(jìn)入老齡社會(huì)，是較早進(jìn)入老齡社會(huì)的發(fā)展中國家之一，世界上老年人口最多的國家，且老年人口比例仍不斷遞增。 計(jì)劃生育政策的實(shí)行，使得成年后

3、的獨(dú)生子女照顧雙方父母時(shí)分身乏術(shù)，需要新型的多功能老年生活區(qū)的出現(xiàn)。目前我國老年住宅的供應(yīng)緊缺，住宅開發(fā)主要針對中青年人。 二、中國老年公寓的特點(diǎn)特點(diǎn)一：老年公寓能為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人提供個(gè)性化的居住條件和人性化的服務(wù)內(nèi)容。特點(diǎn)二：老年公寓屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點(diǎn)特點(diǎn)三：老年公寓項(xiàng)目相對于一般房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額大、資金回收期長。中高收入老年群體，普遍認(rèn)為現(xiàn)有養(yǎng)老服務(wù)水平不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩酿B(yǎng)老需求，因此他們逐漸關(guān)注能夠滿足其養(yǎng)老需求的新型養(yǎng)老模式老年公寓。因此，國內(nèi)匱乏真正意義的老年公寓三、成都市老年公寓的市場分析1、巨大的“銀色市場”隨著我國進(jìn)入老齡化社會(huì),

4、 老年人口數(shù)量不斷攀升。據(jù)預(yù)測, 再過5 年, 我國老年人口將達(dá)到1.4億; 再過10 年, 將達(dá)到1.63 億; 再過20 年, 將達(dá)到2.3 億; 再過50 年, 將達(dá)到4.2 億, 屆時(shí), 總?cè)丝谥械?7.4 %將是60 歲以上的老人。近10 年來我國空巢老人家庭上升也很快, 已占老人家庭的26 % ,一些大城市的空巢老人問題更為突出。全國獨(dú)居老人的比例也從1987 年的近4 %上升到11 % , 這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作提出了嚴(yán)肅的課題。目前我國社區(qū)中的診所, 18.9 %的老人需要, 僅有0.5 %的老人得到服務(wù)；保健指導(dǎo), 36.8 %的老人需要, 僅有9.3 %的老人得到服務(wù)；家

5、庭病床, 42.5 %的老人需要, 僅有14.8 %的老人得到服務(wù)； 定期體檢, 57.8 %的老人需要, 僅有7.6 %的老人得到服務(wù)； 應(yīng)急服務(wù), 45.1 %的老人需要, 僅有0.7 %的老人得到服務(wù)。成都市以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務(wù)的場所，如稻麥園老年公寓、景取老年休養(yǎng)院、晚霞生態(tài)村養(yǎng)老托老、省六醫(yī)院老年中心、成華園緣老年電梯公寓等，以及市區(qū)內(nèi)少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)試點(diǎn)。不過，相較于專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)，已有的服務(wù)無論是從基礎(chǔ)設(shè)施、人員素質(zhì)，還是從服務(wù)質(zhì)量等方面都無法滿足廣漢“銀色市場”的需求，這預(yù)示著“廣漢”的進(jìn)入將面臨巨大的市場空間。來自成都市老齡委的數(shù)據(jù)：2009

6、年成都市老年人已突破165萬。在成都市現(xiàn)有的165萬老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設(shè)10個(gè)“廣漢”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，才能基本滿足需求。2、政府的關(guān)注與支持隨著老齡化社會(huì)的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個(gè)有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。人口總量過多、人口素質(zhì)問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)保障帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。從我國的實(shí)際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會(huì)各界廣泛關(guān)注的問題，各級(jí)政府更是極為重視此問題。”廣漢市老年公寓”項(xiàng)目項(xiàng)目致力于解決社會(huì)的養(yǎng)老問題，必將得到政府的大力關(guān)注與支持。3、GDP的保障隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)

7、展，廣漢市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長態(tài)勢，市民生活質(zhì)量得到進(jìn)一步改善。2009年最新統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，上半年成都市城市居民人均可支配收入達(dá)5816.79元，比去年同期增長12.4%。在國家統(tǒng)計(jì)局公布的15個(gè)副省級(jí)城市和4個(gè)直轄市中，位列西部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。 調(diào)查顯示，從收入構(gòu)成來看，工薪收入仍是可支配收入構(gòu)成的主體，但增長速度有所放緩，主導(dǎo)作用逐漸減弱。1-6月廣漢市居民人均工薪收入3889.73元，比去年同期增長9.3%，低于可支配收入增長速度3.1個(gè)百分點(diǎn)。 而另一方面，廣漢市社會(huì)保障制度逐步完善，國家加大了對低收入群體的保障措施，進(jìn)一步落實(shí)了低保金的社會(huì)發(fā)放，居民

8、人均轉(zhuǎn)移性收入達(dá)1738.63元，比去年同期增長23.5%，居各項(xiàng)收入增幅之首。四、成都市老年公寓市場目前存在的問題1觀念落后, 意識(shí)不足雖然各級(jí)政府對于老齡化的問題相當(dāng)重視，但是在少數(shù)個(gè)別地區(qū)，由于我國長期形成的是家庭子女養(yǎng)老觀念,因此面對我國人口老齡化的挑戰(zhàn), 一些職能部門和社區(qū)管理與服務(wù)部門對開展和加強(qiáng)社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)的重要性和迫切性認(rèn)識(shí)不足,沒有把社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)事業(yè)提高到反映一個(gè)社會(huì)文明進(jìn)步水平和提高人民生活質(zhì)量、保持社會(huì)穩(wěn)定的高度來認(rèn)識(shí), 服務(wù)意識(shí)差。這些必然給社會(huì)公眾帶來了一些對于社區(qū)養(yǎng)老的負(fù)面心理影響，對于養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的開發(fā)產(chǎn)生一些阻力。2競爭者帶來的壓力有商機(jī)必然有商家，雖然

9、目前廣漢的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預(yù)見的將來，競爭者必將紛至沓來，這對于該行業(yè)的任何商家都將帶來一定的壓力與風(fēng)險(xiǎn)。在不久之后，面對的必將是一個(gè)競爭日趨激烈的市場，在這里為數(shù)越來越多的潛在競爭者轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)競爭者，大家都希望在這養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的鍋里分一杯羹，任何行業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)存者、行業(yè)外部的潛在進(jìn)入者都必須清楚的意識(shí)到這一市場環(huán)境，并做好充分的準(zhǔn)備，迎接挑戰(zhàn)。第二章 廣漢市成為“成都養(yǎng)老基地”的可行性一、廣漢市分析廣漢市-“成都的后花園”廣漢市位于“天府之國”四川之腹心，隸屬德陽市。是成都平原以北的重鎮(zhèn)，自古有“蜀省之要衢，通京之孔道”之說。北臨德陽市區(qū)17公里，南距成都市區(qū)23公

10、里。境內(nèi)地勢平坦，氣候溫和，河流縱橫，土地肥沃，市容整潔，風(fēng)光秀麗，被譽(yù)為“成都的后花園”。廣漢-成都半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分廣漢地處四川“成德綿”高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶中心，具有優(yōu)越的地理位置和交通條件，南臨成都市區(qū)25公里，北距德陽市區(qū)19公里。交通要道：108國道、成綿高速公路、大件路（德陽-樂山）、北新干道（成都-新都-廣漢-德陽 ，開放式雙向八車道）、成青公路（成都-青白江-廣漢-德陽，開放式八車道）、城際列車（樂山-綿陽）和寶成鐵路經(jīng)過廣漢，僅十五分就可以到達(dá)成都。廣漢距成都雙流國際機(jī)場僅68公里。因此，廣漢市已經(jīng)成為成都半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分。廣漢市養(yǎng)老勝地在美國，有很多老人退休后

11、選擇到加利福尼亞和邁阿密居住，因?yàn)槟抢镪柟獬渥悖L(fēng)景優(yōu)美。以上兩地也因此被稱為“退休州”、“養(yǎng)老市”。 20年后，中國的哪個(gè)城市會(huì)成為退休老人的最佳養(yǎng)老地？一位投資養(yǎng)老公寓的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著我國老齡化進(jìn)程的加快，一些城市成為退休老人喜歡的休閑養(yǎng)老城市，常年有大量外地退休居民居住肯定是一種必然。而廣漢市又具有5大優(yōu)勢：第一，廣漢的氣候、自然環(huán)境在各地居民中具有很高的號(hào)召力；第二，廣漢市周邊旅游資源豐富，能夠滿足老年人對自然的喜愛；第三，廣漢經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，生活便利；第四、廣漢市物產(chǎn)豐富，養(yǎng)老成本不高。二、區(qū)域的SWOT分析1、優(yōu)勢-StrengthA. 區(qū)域：項(xiàng)目周邊環(huán)境適宜，綠化帶及水系環(huán)繞B

12、. 交通：項(xiàng)目交通體系發(fā)達(dá)，108國道、成綿高速公路、大件路、北新干道、成青公路、城際列車和寶成鐵路。東接成青快速通道，西接成綿高速、大件路，公共交通便捷；C. 區(qū)域景觀資源：三星堆博物館景區(qū)。D. 區(qū)域認(rèn)可度：區(qū)域房地產(chǎn)正處于開發(fā)階段，發(fā)展?jié)摿疤嵘臻g大。靠近三星堆博物館景區(qū)，知名度極高。2、劣勢-WeakA. 生活配套：項(xiàng)目周邊目前生活配套尚待完善。3、機(jī)會(huì)-OpportunityA. 納入成都半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，區(qū)域?qū)殡S西部經(jīng)濟(jì)中心成都逐步發(fā)展成熟；B. 政府著力打造西部物流園，廣漢地理位置優(yōu)越，資金注入助推城市發(fā)展；4、威脅-ThreatenA. 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)實(shí)和潛在供應(yīng)項(xiàng)目較多，供應(yīng)體量較

13、大，市場競爭必將日趨激烈；B. 品牌企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入廣漢市場。第三章 市場定位一、項(xiàng)目定位本項(xiàng)目打破傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場的橫向分割趨勢，采用縱向分割法界定消費(fèi)人群，為老年人度身打造真正的：“全方位休閑頤養(yǎng)生活樂園” 即全面的功能配套 、先進(jìn)的運(yùn)作理念、 符合老年習(xí)慣的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、時(shí)尚的娛樂休閑體驗(yàn) 二、客戶定位“廣漢市老年公寓”主要面向三類目標(biāo)顧客群體：其一，本身文化程度、收入水平較高的企事業(yè)單位老年退休人群。主要分布在西南地區(qū)和青海、西藏的離退休人群。這類顧客較高的文化素質(zhì)，決定了他們對于老年生活有著較高的追求，他們不但希望自己的老年生活擁有較好的醫(yī)療、家政等服務(wù)保障，更希望晚年生活能夠豐富多彩，滿足其

14、物質(zhì)和精神的雙重要求。同時(shí)，這類顧客本身經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)豐厚，可以獨(dú)立負(fù)擔(dān)起在專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)購房的經(jīng)濟(jì)開支，一般不需要子女的經(jīng)濟(jì)支持，故他們在購買上具有更大的自主決定權(quán)。其二，經(jīng)濟(jì)收入、文化素質(zhì)較高的中年子女。這類人群一般工作較為忙碌，缺乏足夠的陪伴父母、照顧父母的時(shí)間，但他們非常孝敬父母，關(guān)心父母的老年生活于身心健康，希望父母可以在一個(gè)適宜的居住環(huán)境中安度晚年。這類目標(biāo)顧客群既有購買專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)住房的支付能力，又極其希望可以為父母購買這類住房作為養(yǎng)老之用。 其三，有一定收入、不喜歡城市中心區(qū)的喧囂生活環(huán)境、追求安逸平靜的老年生活的退休老人。這類老人也許收入并不豐厚，但他們對于養(yǎng)老生活有著自己的追求

15、，“廣漢市老年公寓”項(xiàng)目中開發(fā)的小戶型住宅樓正適合這類顧客群。三、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容老年公寓設(shè)計(jì)理念： 突出“自由”的感受，滿足老人對自由感的要求； 考慮老人可以繼續(xù)在家中參與工作； 用積極、年輕的方法對待年齡； 隨著生活質(zhì)量的提高和醫(yī)療條件的改善，關(guān)注老年人在生理和心理方面的健康狀況； 對環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展； 有度假及護(hù)理功能的老年公寓； 可以有多處居所，方便外出旅游“廣漢市老年公寓”項(xiàng)目總占地面積約900畝，其中老年公寓及其配套區(qū)用地約800畝，社會(huì)養(yǎng)老院用地約100畝，整個(gè)項(xiàng)目社區(qū)容積率1.2，綠化率超過50%，提供了非常適于養(yǎng)老休閑居住的環(huán)境。項(xiàng)目合計(jì)新建建筑面積647560平方米，項(xiàng)目

16、建成后達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)模為年均進(jìn)駐戶數(shù)7480戶，進(jìn)駐人數(shù)約1000015000人。社區(qū)分為養(yǎng)老居住區(qū)、生活服務(wù)區(qū)、健康活動(dòng)區(qū)和養(yǎng)老院四個(gè)部分，其中養(yǎng)老居住區(qū)分為田園型養(yǎng)老區(qū)、陪護(hù)型養(yǎng)老區(qū)、家居型養(yǎng)老區(qū)、自助型養(yǎng)老區(qū)和集中型養(yǎng)老區(qū)等五種類，戶型分為60平方米260平方米不等，充分滿足各類目標(biāo)顧客群的需求。除此之外，生活服務(wù)區(qū)還設(shè)有生態(tài)酒店、康樂中心、超市等商業(yè)設(shè)施滿足老年人日常生活需求。社區(qū)完善配套的醫(yī)療保健設(shè)施和文化娛樂設(shè)施是這里的顯著特色的健康活動(dòng)區(qū)，其中包括：健身中心、保健中心和老年學(xué)校。社區(qū)不僅僅向老年人提供最佳居住環(huán)境，而且根據(jù)老年人生活特征，為他們提供全方位的養(yǎng)老服務(wù)。人車分離設(shè)計(jì)、無障

17、礙通道、四層院落式電梯設(shè)計(jì)、雙扶手、梯級(jí)低緩、方便輪椅、緊急呼叫系統(tǒng)一應(yīng)俱全。這里有常年的寄宿式老年大學(xué)，是專為老年人設(shè)計(jì)的“老有所居，老有所養(yǎng)，老有所醫(yī)，老有所為，老有所樂”的生態(tài)園。社區(qū)物業(yè)根據(jù)老年人的生活實(shí)際，有針對性地提供老年文化娛樂、交通、安全保衛(wèi)、家政、老年?duì)I養(yǎng)餐飲服務(wù)。充分體現(xiàn)了對老人周到齊全、無微不至的關(guān)愛。“廣漢市老年公寓”項(xiàng)目，將老年人在家中接受的幫助和關(guān)懷的各種家庭照顧,作為提供社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的參照標(biāo)準(zhǔn)，以倡導(dǎo)老年健康生活為己任，公益性服務(wù)為核心，實(shí)行綜合配套、多元經(jīng)營，以提高社區(qū)的生活品質(zhì)。凡租住、購買“廣漢市老年公寓”項(xiàng)目的老年朋友皆可享受以下八項(xiàng)服務(wù)：醫(yī)療保健與康復(fù)療

18、養(yǎng)：按會(huì)員制設(shè)立每位會(huì)員的健康檔案，定期進(jìn)行全面體檢；免費(fèi)保健療養(yǎng)咨詢；免費(fèi)參加有關(guān)的保健講座；開辦小型的老年病醫(yī)院，設(shè)置門診、化驗(yàn)、急診、觀察病房、家庭病床，送醫(yī)藥上門；全天候救護(hù)車及護(hù)士值班服務(wù)，在這方面總的要求應(yīng)當(dāng)是“小病不出門，大病不誤診，急癥及時(shí)救，慢病可療養(yǎng)，事事可咨”。心理咨詢：影響老人健康的重要原因是心理障礙，園區(qū)將組織心理醫(yī)生為大家進(jìn)行心理咨詢與治療。交通服務(wù)：開設(shè)大巴專線往返于廣漢與園區(qū)之間，園區(qū)內(nèi)手推車供免費(fèi)使用，并準(zhǔn)備一定數(shù)量的輪椅供出租使用。當(dāng)?shù)氐娜嗆嚺c老年車可以進(jìn)入園區(qū)，并可以代客戶租用各種用車。安全保衛(wèi)：每戶都設(shè)置緊急呼叫裝置，服務(wù)人員24小時(shí)值班；園區(qū)內(nèi)設(shè)置三

19、重安全保衛(wèi)措施：紅外監(jiān)視、門衛(wèi)值班、保安24小時(shí)巡邏。家政護(hù)理：為客戶提供經(jīng)過培訓(xùn)之后持證上崗的養(yǎng)老護(hù)理員以不同方式（如全天、白天、鐘點(diǎn)、出行等）為老年人服務(wù)；此外還為客戶提供各種家政、維修、搬運(yùn)等服務(wù)。購物：園區(qū)設(shè)有老年用品和日常用品商店并接受各種代購服務(wù)；園區(qū)內(nèi)設(shè)有便民商店并接受各種電話購物、免費(fèi)送物上門。報(bào)刊服務(wù)：代訂各種報(bào)刊，報(bào)刊投送到家。音像制品的出售與租賃：建立專門的服務(wù)部開展有關(guān)業(yè)務(wù)。幼兒入托：幼兒園可以全天入托，也可以臨時(shí)代管。園藝：為了滿足部分老年人對于園藝與種植的愛好，園區(qū)將辟出專門的地塊出租給老年人，供他們自己種花種菜，豐富晚年生活。旅游：園區(qū)與大型旅行社合作，經(jīng)常組織夕

20、陽紅專項(xiàng)旅游；還將與北京、大連、海南等地的老年社區(qū)合作，舉行異地交換居住療養(yǎng)的業(yè)務(wù)，盡可能為客戶降低費(fèi)用。房屋置換：為了方便部分在廣漢城內(nèi)有房而又希望到園區(qū)居住的客戶，公司可以代為辦理城內(nèi)房屋的出售或出租事宜。法律顧問：園區(qū)與有關(guān)的律師事務(wù)所合作，為客戶提供法律顧問與咨詢服務(wù)。老有所為服務(wù)：這是一個(gè)常常被忽視而又十分重要的服務(wù)，也就是說要盡可能地為還能夠服務(wù)社會(huì)的老人（特別是有一技之長的老人）提供一個(gè)老有所為的活動(dòng)舞臺(tái)，提供必要的條件。鼓勵(lì)老年人盡可能“有所事事”，而不是“百無聊奈”；在老年大學(xué)中開辦自創(chuàng)中心讓老年人進(jìn)行各種手工制作；如果有的老人能夠?qū)懽髟娢幕蚰軌蜃珜懟貞涗洠瑘@區(qū)將代為推薦、聯(lián)

21、系出版與發(fā)表。第四章 投資和收入估算一、投資估算經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目總投資為102898.39萬元。本項(xiàng)目主要工程內(nèi)容及投資估算詳見下表：項(xiàng) 目建筑成本（萬元）建筑面積（平方米）單位成本（元/平方米）開 發(fā) 成 本76259.35 647560 1177.64 （一）、土地成本13905.00 647560 214.73 1、土地轉(zhuǎn)讓成本13500.00 647560 208.47 2、契稅405.00 647560 6.25 （二）建安工程成本65016.40 647560 1004.02 1、老年公寓建筑面積55640.00 556400 1000.00 2、生活服務(wù)區(qū)建筑面積5850.00 45

22、000 1300.00 3、健康活動(dòng)區(qū)建筑面積2400.00 30000 800.00 4、養(yǎng)老院960.00 12000 800.00 5、輔助及公用工程項(xiàng)目166.40 4160 400.00 （三）前期工程費(fèi)5574.26 647560 以下6項(xiàng)之和1、勘探323.78 647560 5 2、建筑及施工圖設(shè)計(jì)2590.24 647560 40 3、景觀設(shè)計(jì)1295.12 647560 20 4、室外綜合、智能化等專業(yè)設(shè)計(jì)1295.12 647560 20 5、試樁費(fèi)20.00 647560 按照20萬估計(jì)、施工水電貼費(fèi)、三通一平50.00 647560 按照50萬估計(jì)（四）開發(fā)期間費(fèi)用3

23、72.59 647560 以下5項(xiàng)之和1、預(yù)決算審核費(fèi)97.52 647560 （二）*0.15%2、質(zhì)監(jiān)費(fèi)130.03 647560 （二）*0.2%3、監(jiān)理費(fèi)65.02 647560 （二）*0.1%4、招投標(biāo)代理費(fèi)65.02 647560 （二）*0.1%5、前期物業(yè)管理費(fèi)15.00 647560 15萬估計(jì)（五）室外配套費(fèi)32521.23 647560 以下10項(xiàng)和1、室外市政道路工程費(fèi)6475.60 647560 100 2、室外景觀工程費(fèi)19426.80 647560 300 3、室外水電管線工程費(fèi)2266.46 647560 35 4、電話管線工程388.54 647560 6

24、5、有線電視工程518.05 647560 8 6、安全監(jiān)控1618.90 647560 25 7、管道煤氣工程971.34 647560 15 8、集中供熱777.07 647560 12 9、郵政信箱9.57 647560 150 10、雙路供電增容費(fèi)68.90 647560 270元/KW，4KW/戶（六）、不可預(yù)見費(fèi)3104.53 647560 (二+三+四+五)*3%（七）、開發(fā)期間規(guī)費(fèi)15207.48 647560 以下9項(xiàng)之和1、市政設(shè)施配套費(fèi)9713.40 647560 150 2、消防設(shè)施配套費(fèi)1942.68 647560 30 3、勞保統(tǒng)籌費(fèi)2308.08 647560 0

25、 4、新型墻體材料費(fèi)388.54 647560 6 5、散裝水泥保證金323.78 647560 5 6、白蟻防治費(fèi)103.61 647560 2 7、排污費(fèi)388.54 647560 6 8、環(huán)衛(wèi)費(fèi)32.38 647560 1 9、結(jié)建”人防工程押金6.48 647560 0 開 發(fā) 費(fèi) 用26639.04 647560 以下三大項(xiàng)之和（一）、管理費(fèi)用2500.00 647560 按每年500萬估,按5年算（二）、銷售費(fèi)用4651.60 647560 按總銷售收入*2%估（三）、財(cái)務(wù)費(fèi)用19487.44 647560 計(jì)一年半息，8%年利合 計(jì)102898.39 647560 開發(fā)成本+開發(fā)

26、費(fèi)用二、收入估算項(xiàng)目主要收入來源于老年公寓的銷售，本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售收入232580萬元。詳見表下表：項(xiàng)目銷售面積（平方米）銷售單價(jià)（元/平方米）銷售額（萬元）養(yǎng)老居住區(qū)556400.00 4180.09 232580.00 田園型養(yǎng)老區(qū)100戶)26000.00 7000.00 18200.00 陪護(hù)型養(yǎng)老區(qū)（220戶）39600.00 5000.00 19800.00 家居型養(yǎng)老區(qū)(800戶）96000.00 4500.00 43200.00 自助型養(yǎng)老區(qū)（660戶）52800.00 6000.00 31680.00 集中型養(yǎng)老區(qū)5700戶）342000.00 3500.00 119700.0

27、0 第五章 社會(huì)效益分析一、對國家產(chǎn)業(yè)的促進(jìn)發(fā)展老年產(chǎn)業(yè)對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)和諧有著十分重要的現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)的歷史意義。通過政企聯(lián)動(dòng)對產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行強(qiáng)力整合，將會(huì)為我國老年產(chǎn)業(yè)帶來一個(gè)全新的發(fā)展模式。二、對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的利好將會(huì)為地方政府創(chuàng)造高額稅收，提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。多種業(yè)態(tài)的進(jìn)駐，將會(huì)消化剩余勞動(dòng)力，優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展。加速區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)的集聚，延長產(chǎn)業(yè)鏈條，推進(jìn)區(qū)域整體建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。三、項(xiàng)目的實(shí)施對當(dāng)?shù)乩淆g社會(huì)福利事業(yè)的影響圍繞老齡事業(yè)與全面建設(shè)小康社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展要求，切實(shí)加強(qiáng)老齡工作，不斷完善老年人社會(huì)保障制度，發(fā)展老年服務(wù)業(yè)，建立健全社區(qū)管理和服務(wù)體系，增加老年福利設(shè)施，開展老年文化體育活動(dòng)

28、，維護(hù)老年人合法權(quán)益。四、對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響(1)直接影響。本項(xiàng)目建設(shè)所需的大部分建筑材料和設(shè)備將由本地區(qū)供應(yīng)，這將給建筑業(yè)和設(shè)備制造業(yè)帶來一定的發(fā)展機(jī)遇，這將直接促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。(2)間接影響。項(xiàng)目建成后，將對四川省乃至全國老年人社會(huì)福利事業(yè)產(chǎn)生積極而又深遠(yuǎn)的影響，地方也可從與其相關(guān)的諸多產(chǎn)業(yè)中的潛在消費(fèi)中獲取一定的收入，以此增加地方財(cái)政收入。五、項(xiàng)目與所在地互適性分析1、不同的利益群體對項(xiàng)目的態(tài)度及參與程度(1)老年人。老年人是本項(xiàng)目的直接收益者，項(xiàng)目建成后，可極大的滿足老年人對社會(huì)福利設(shè)施的需要。(2)項(xiàng)目的建設(shè)使城市的社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)更加完善，能夠在更高層次、更高水平上為廣大市

29、民提供全方位的服務(wù)。(3)地方政府。項(xiàng)目的實(shí)施得到了地方政府相關(guān)部門的積極支持，對需要地方提供的交通、電力、通信和供（排）水等基礎(chǔ)設(shè)施條件給予了積極的支持和配合，項(xiàng)目的建成將極大的推動(dòng)老年福利事業(yè)的發(fā)展。通過以上分析可以看出，本項(xiàng)目的實(shí)施可以促進(jìn)廣漢市乃至四川省內(nèi)老年福利事業(yè)的長足發(fā)展，與所在地有較強(qiáng)的互適性，社會(huì)可行性良好。附：國內(nèi)老年公寓案例借鑒1、北京東方太陽城中國老年人保健基地、學(xué)術(shù)基地借鑒點(diǎn)：項(xiàng)目選址、內(nèi)外景觀的呼應(yīng)和產(chǎn)品多樣性、配套完善。可作遠(yuǎn)郊老年公寓開發(fā)參考。建筑面積80萬地址順義潮白河畔占地234萬房型105-843建筑類別獨(dú)棟、聯(lián)體別墅、中式四合院以及四層電梯公寓綠化率80

30、%東方太陽城，總占地面積234萬平米，是京城地產(chǎn)幅員遼闊之筆。內(nèi)含16萬平米湖水、75萬平米運(yùn)動(dòng)休閑綠地，而建筑面積僅80萬平米，有點(diǎn)式公寓、板式公寓、連廊公寓、聯(lián)體別墅、獨(dú)棟別墅、四合院等，社區(qū)周邊更有7000畝10萬株林木環(huán)繞。整個(gè)社區(qū)分三期建設(shè)，計(jì)劃于2008年全部竣工。社區(qū)配備了高品質(zhì)的社區(qū)中心、康體中心、商業(yè)街以及酒店度假場所，為社區(qū)的老人提供著多種多樣、豐富多彩的服務(wù)和文化活動(dòng)。社區(qū)圖書館藏書近萬冊，在閱覽室里上網(wǎng)、看報(bào)、瀏覽雜志一應(yīng)俱全。商業(yè)街開辟了藝術(shù)畫廊、精品茶莊。精彩紛呈的“老年大學(xué)”也陸續(xù)開課：隸書班、太極扇班、形體芭蕾班、電腦初級(jí)班、布貼畫班、高爾夫入門班、游泳初級(jí)班、

31、門球入門班、圍棋班、陶藝班、瑜伽班、國畫班、鋼琴班、古箏班、二胡班等應(yīng)有盡有。專業(yè)級(jí)的多功能劇場，不僅承擔(dān)了為社區(qū)居民放映電影、周末舞會(huì)等日常文化功能，還在各種節(jié)日、主題日中舉辦了多次大型晚會(huì)、展演以及文化論壇。l 七重環(huán)境系統(tǒng)約2000畝潮白河近10萬株原生樹近20萬平米社區(qū)生態(tài)湖節(jié)能環(huán)保的水源地源熱泵系統(tǒng)75萬平米運(yùn)動(dòng)休閑綠地 高綠化覆蓋率高達(dá)4000個(gè)/立方厘米負(fù)離子含量，綠色生態(tài)系統(tǒng)，可比海濱、森林開放l 五重專屬定制全社區(qū)無障礙設(shè)計(jì)智能卡托管、電話探視、入住全程代理等諸項(xiàng)社區(qū)服務(wù)世界知名的景觀與建筑設(shè)計(jì)公司美國SASAKI鼎力打造“老年大學(xué)”，教室、閱覽室，豐富退休人生順欣陽光物業(yè)，

32、高品質(zhì)貼心服務(wù)，連續(xù)三年社區(qū)滿意度調(diào)查逾90%l 七重成品配置期、期，五組團(tuán)成熟入住 東方太陽城醫(yī)院（一級(jí)綜合性醫(yī)院），醫(yī)療護(hù)航，守護(hù)健康東方嘉賓國際酒店，五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)大型超市進(jìn)駐，商業(yè)一條街康體中心，各類球館、溫泉游泳池5萬平米太陽會(huì)所，商務(wù)會(huì)議，餐飲休閑匯佳幼兒園l 產(chǎn)品四合院產(chǎn)品別墅產(chǎn)品電梯公寓2、綠地21城孝賢坊項(xiàng)目借鑒點(diǎn)：細(xì)節(jié)人性化、社區(qū)配套完善。可作郊區(qū)大盤中部分規(guī)劃為老年公寓參考。物業(yè)類別普通住宅低密度超大規(guī)模社區(qū)開發(fā)商綠地集團(tuán)昆山置業(yè)有限公司裝修狀況毛坯建筑面積4.4693 平方米占地面積6.1523平方米總戶數(shù)230套物業(yè)地址上海周邊區(qū)昆山花橋鎮(zhèn)綠地大道555號(hào)開盤時(shí)間2005

33、-12-1價(jià)格6000元/平方米容積率0.6樓層狀況高層、小高層綠化率45%建筑類別電梯公寓房型面積60-90平方米綠地21城孝賢坊為綠地國際家園第四期，綠地國際家園占地4000畝，以古典西班牙、英倫、北美等五種風(fēng)格打造，社區(qū)內(nèi)設(shè)置中福會(huì)幼兒園、大眾社區(qū)巴士、鄰里中心、四星級(jí)酒店等，社區(qū)配套完善。配備有2.82.2大進(jìn)深電梯，可供專業(yè)醫(yī)療擔(dān)架入內(nèi)；公共空間無障礙設(shè)計(jì)；公共走道及樓梯間安全扶手；指紋鎖智能識(shí)別功能；可視對講系統(tǒng)；24小時(shí)緊急救助按鈕；社區(qū)配備有老年大學(xué)和老年特色服務(wù)醫(yī)院，新鮮果蔬供給中心和一站式裝修服務(wù)等人性化設(shè)施。區(qū)位交通綠地國際家園，位于大上海城郊上海市與昆山市交界處，312

34、國道旁，鄰近國際汽車城、國際F1賽車場。距上海市中心35公里，距昆山18公里。從中山公園驅(qū)車到綠地21城需要半個(gè)小時(shí)左右時(shí)間。在地理位置上，該樓盤位于昆山靠近嘉定安亭鎮(zhèn)的花橋國際商務(wù)城，是規(guī)劃建設(shè)的專門面向老年人的人文新鎮(zhèn)，瀕臨吳淞江水系。在售的主要為聯(lián)體別墅和公寓房，雖然與安亭鎮(zhèn)相距很近，但價(jià)格上相對較低。小區(qū)內(nèi)部設(shè)有循環(huán)巴士通往學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場等，另外有直達(dá)中山公園和人民廣場的班車，每日4班次。局部裝飾外立面采用傳統(tǒng)英式砌磚法樣板房分不同的裝修風(fēng)格，有很多保護(hù)型裝修和護(hù)理型裝修的選擇。設(shè)計(jì)了無障礙通道，走道鋪地毯防滑，需鋪面磚的地面采用防滑面磚，設(shè)置了裝飾性腰帶扶手等。周邊配套該樓盤在去年年

35、底引進(jìn)同濟(jì)大學(xué)附屬同濟(jì)醫(yī)院綠地昆山醫(yī)院，相配套的“綠地家世界”也已正式開工建設(shè)。在綜合性醫(yī)院基本配置的基礎(chǔ)上，增設(shè)專門針對老年人的科室和相關(guān)功能；在普通大型超市的基礎(chǔ)上增設(shè)老年人購物專區(qū)；還會(huì)根據(jù)老年人體質(zhì)特征需要，設(shè)立平價(jià)藥房，以老年人營養(yǎng)品和常見疾病用藥為主。此外，還將設(shè)立老年食堂，在小區(qū)設(shè)置郵局分理點(diǎn)，還有小區(qū)道路引導(dǎo)系統(tǒng)、老年文化中心、休閑中心等。3、親和源老年公寓借鑒點(diǎn)：細(xì)節(jié)、人性化的設(shè)計(jì)。近郊老年公寓參考。建筑面積8.6萬占地8.37萬總套數(shù)838間房型60-140（小戶型為主）物業(yè)類別養(yǎng)老院綠化率51%裝修狀況全裝修物業(yè)上海親和源股份有限公司開發(fā)商上海建橋集團(tuán)開園時(shí)間2008-4

36、-1親和源位于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)，建筑面積8.6萬平方米，設(shè)置有生活區(qū)、醫(yī)療區(qū)、商業(yè)區(qū)、活動(dòng)區(qū)四大功能區(qū)域，總共建設(shè)14棟生活樓，房間800 余間，可容納1600余位老人。社區(qū)房型以多層、小戶型為主，配有電梯，居室建筑面積從60到140不等。社區(qū)采取無障礙化的設(shè)計(jì)，以確保老年人的安全。每棟老年公寓均配有公共浴室、閱讀室、活動(dòng)室、餐廳等，每建筑組團(tuán)均設(shè)置有多功能的活動(dòng)空間。社區(qū)在老人臥室、衛(wèi)生間、浴室、各種活動(dòng)場所以及室外活動(dòng)區(qū)域均安裝有緊急呼叫系統(tǒng)、紅外線監(jiān)視器等智能化系統(tǒng)，建立起全社區(qū)的安全監(jiān)控體系。整個(gè)社區(qū)的設(shè)計(jì)使低密度的老年公寓、娛樂、健康生活廣場、公共服務(wù)大樓以及商業(yè)配套等建筑與水系、

37、人工湖、公園等自然景觀精致結(jié)合，獨(dú)特的空中連廊構(gòu)成全天候、泛社區(qū)的便捷通道，使社區(qū)內(nèi)所有的建筑融為一體。地理位置區(qū)域圖該項(xiàng)目位于南匯康橋地區(qū)的秀沿路上，北接浦東新區(qū)，東靠川沙，西南臨南匯周浦。南側(cè)川周公路為連接川沙至周浦的交通主干道，東側(cè)申江路為規(guī)劃中環(huán)線延伸段，與外環(huán)線A20公路向望。滬南路、外環(huán)線（A20）、申江路、川周公路構(gòu)成了井字形立體交通。距盧浦大橋、浦東國際機(jī)場約15分鐘車程。周邊設(shè)施配套圖周邊配備有：郵局、銀行、電信局、派出所、貴族中學(xué)、貴族幼兒園、學(xué)術(shù)氣氛濃郁的大學(xué)、社區(qū)文化活動(dòng)中心、便利生活的集貿(mào)市場、洗衣店、大賣場、風(fēng)味餐廳、國際燒烤樂園、秉承傳統(tǒng)的高級(jí)五德會(huì)酒店、高檔別墅

38、近在咫尺，四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的鄉(xiāng)村酒店等等，能夠較好的滿足遠(yuǎn)親近鄰的探訪需求。會(huì)員制卡種會(huì)員卡繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)年費(fèi)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前一百名會(huì)員價(jià)銀杏A卡不記名卡大套50萬5萬/年中套50萬2.5萬/年小套50萬1.5萬/年銀杏B卡記名卡大套60萬2萬/年中套45萬2萬/年小套35萬2萬/年銀杏C卡大套8500元/月中套7000元/月小套6000元/月非持有國內(nèi)身份證的會(huì)員卡費(fèi)加收20萬人民幣親和源實(shí)行會(huì)員制，入住者須符合會(huì)員條件，承認(rèn)會(huì)員章程，購買會(huì)員卡，繳納年費(fèi)等，擁有會(huì)員資格方可獲得親和源物業(yè)的使用權(quán)。社區(qū)組成：l 12幢多層公寓，838套全裝修全配置（含軟裝潢）居室l 一幢多功能綜合樓（老年大學(xué)、老年活動(dòng)中

39、心）l 一所配餐中心（就餐、配送）l 二處休閑茶棧（品茗、座談、棋牌等活動(dòng)）l 一所老年醫(yī)院及護(hù)理院（300個(gè)床位）l 一座會(huì)所（一樓游泳池、二樓健身房、三樓水療館、四樓會(huì)務(wù)活動(dòng)中心）l 商業(yè)街（設(shè)有小超市、理發(fā)店、洗衣店、鮮花店、老年用品商店等）llllll 綠化景觀，上海市一級(jí)生態(tài)小區(qū)，（綠化覆蓋率達(dá)51%；喬木、灌木、花卉、草坪；假山、小湖、噴泉、涼亭等）l 風(fēng)雨連廊（公寓與公寓，公寓與會(huì)所、配餐中心、老年醫(yī)院及護(hù)理院之間相互連接）l 戶外活動(dòng)場地、停車場藍(lán)色無障礙防撞扶手配合PVC地咖啡色無障礙防撞扶手4、江南太陽城借鑒點(diǎn)：項(xiàng)目選址較好，配套較全。可作省內(nèi)二三線城市開發(fā)老年公寓參考。建

40、筑面積21萬平方米占地145833物業(yè)類別普通住宅售樓處地址上海接待：華山路600號(hào)丙裝修狀況毛坯售樓處華山路600號(hào)丙物業(yè)地址建國北路燃?xì)獯髲B1樓入住時(shí)間2006-10-31價(jià)格3400元/平方米綠化率50%交房2006年10月得房率80-90%開發(fā)商嘉興市太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總套數(shù)1170套容積率1.44車位1050房型面積92-165（一房、兩房、三房）物業(yè)顧問上海東湖物業(yè)管理公司江南太陽城利用嘉興江南水鄉(xiāng)的自然資源，在現(xiàn)代化的居住社區(qū)里融入老年建筑組團(tuán)，以三項(xiàng)實(shí)施策略及六項(xiàng)配套體系為依托，為上海創(chuàng)建的第一個(gè)新型的健康養(yǎng)老社區(qū)。 項(xiàng)目分二期開發(fā)，總量為21萬平方米，首期樓盤將于200

41、6年10月交付使用。整個(gè)社區(qū)三面環(huán)水，綠化面積占整個(gè)社區(qū)的50%。上海知名醫(yī)院在小區(qū)內(nèi)常設(shè)門診。 地理位置江南太陽城位于浙江省嘉興市，基地三面環(huán)水，東臨東方路，三元路將基地分為兩塊，整個(gè)場地平整。規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)l 規(guī)劃結(jié)構(gòu)較完整、清晰。將不同層次的住宅群體組織成三個(gè)片區(qū)，各片區(qū)又由多個(gè)住宅組群組成，各組群規(guī)模適宜，方便鄰里交往。l 小區(qū)道路，人行車行既有分離，又有混行，方便出行。機(jī)動(dòng)車停放采用地面、架空和地下多種形式，停車率達(dá)到80%。l 環(huán)境設(shè)計(jì)充分利用自然水景，組織了放射性景觀軸和步行景觀軸，組群內(nèi)有多種空間以及沿河的綠色景觀帶。全區(qū)綠色系統(tǒng)點(diǎn)、線、面結(jié)合，空間比較豐富。l 小區(qū)公建配套基本

42、齊全，東南角設(shè)有商業(yè)街，小區(qū)出入口內(nèi)設(shè)有會(huì)所，小區(qū)內(nèi)還設(shè)有次會(huì)所和泛會(huì)所，位置適宜。l 住宅布局大部分為南北朝向，部分底層架空，有利日照與通風(fēng)。小區(qū)南側(cè)布置了兩個(gè)老人居住組群。住宅戶型多種，便于用戶選擇。住宅內(nèi)部功能分區(qū)明確，空間尺度適宜，日照、采光、通風(fēng)良好。周邊配套小區(qū)的配套設(shè)施非常完善，設(shè)置了各種功能的主會(huì)所，次會(huì)所及泛會(huì)所，以滿足居民生活的各種需要，設(shè)計(jì)中結(jié)合城市設(shè)計(jì)及環(huán)境設(shè)計(jì)的要求，將主會(huì)所分布在東方路及三元路交叉處，以起到豐富城市景觀的作用，同時(shí)不對居民的生活產(chǎn)生影響，次會(huì)所及汽會(huì)所結(jié)合居民的休閑、交流、活動(dòng)健身等，有機(jī)布置在各組團(tuán)周圍。在社區(qū)內(nèi)設(shè)立醫(yī)療急救站，并與120急救中心聯(lián)

43、動(dòng)。體能恢復(fù)中心提供理療、氧恢復(fù)、食療、深度睡眠、整體按摩等服務(wù)。藥物咨詢中心提供促進(jìn)健康的藥物及營養(yǎng)品的咨詢服務(wù)。物業(yè)管理采用專業(yè)化的管家式物業(yè)管理服務(wù)，強(qiáng)調(diào)從基礎(chǔ)細(xì)節(jié)開始，倡導(dǎo)“有限管理、無限服務(wù)” ，為業(yè)主提供 從日常家政服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、健康服務(wù)到包括精神需求、老年人特護(hù)在內(nèi)的一系列個(gè)性服務(wù)，真正體現(xiàn)人性關(guān)懷，營造溫暖呵護(hù)。營銷策略該項(xiàng)目定位“上海人的養(yǎng)老天堂”的養(yǎng)老社區(qū)，推出“低價(jià)搶客”策略，以3500元/平方米在上海銷售。還推出一次性收取10萬元出租20年居住權(quán)、允許入住老人作為二房東出租公寓等吸引上海人前往置業(yè)。該案在銷售初期就取得了良好業(yè)績，目前70的業(yè)主都是上海購房者。國際市場

44、中的老年公寓國外老年住宅市場的狀況歐美各國由于傳統(tǒng)個(gè)人主義的影響注重發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老設(shè)施，特別是美國迅速發(fā)展老年社區(qū)。而在東方受到儒家思想影響下的一些已開發(fā)或開發(fā)中國家，為避免重蹈西方福利國家所經(jīng)歷的沉重財(cái)政負(fù)擔(dān)，試圖尋求維系傳統(tǒng)的家庭倫理觀念及尊老愛幼的社會(huì)風(fēng)尚。因此，為了消除現(xiàn)代社會(huì)生活方式的改變、家庭觀念的變化和家庭結(jié)構(gòu)小型化的趨勢對家庭養(yǎng)老環(huán)境的沖擊與功能的削弱，亞洲國家對維護(hù)和改善家庭養(yǎng)老環(huán)境及創(chuàng)造新的居住模式方面作了許多的努力。1、亞洲國家的老年住宅l 日本的老年住宅從居住模式上來說，日本為適應(yīng)家庭核心化傾向，采取老少兩代在生活上適度分離，而研發(fā)建造了一批供老年人與家人同居的新型住宅。

45、這種“兩代居”形態(tài)的親子家庭住房空間關(guān)系大致可分為：A、同居寄宿型：同戶門、同廚房及起居室，老人居室僅附廁所或簡易烹調(diào)設(shè)備。B、同居分住型：同戶門，廚房、浴廁及起居室全部分開各自配套。C、鄰居合住型：分戶門，同起居室，浴廁及廚房分用。D、完全鄰居型：分戶門，起居室相通，浴廁及廚房分用。隨著親子居室和輔助使用空間獨(dú)立成套程度的提高，兩代家庭的獨(dú)立性也逐步增強(qiáng)，因而上述四種形式其獨(dú)立性隨序增加，如此可適合于不同年齡和健康狀況的老年家庭使用。從居住形式上來說，日本的老年住宅又分為： A、國家建設(shè)地方管理的老年人住宅； B、押金式老年人住宅；國家建設(shè)地方管理的老年人住宅屬于福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由民間房產(chǎn)主

46、建設(shè)的專供老年人使用的集合住宅，由政府出資征用后，租給老年人居住并給予房租補(bǔ)貼。押金式老年人住宅由地方住宅供給公社出資建設(shè)，專供60歲以上的老年家庭使用，并以押金方式提供使用權(quán)。日本在老人福利與居住問題之對策上均表現(xiàn)了“先進(jìn)”的姿態(tài)與成果。一方面是因?yàn)槿丝诶匣^嚴(yán)重，而且“家庭主義”在西化、都市化的沖擊下比其它亞洲地區(qū)似乎提早渙散。日本除了社福設(shè)施網(wǎng)絡(luò)較完善外，其最值得敬佩之處就是日本政府單位如東京都老人總合研究所，以及私人企業(yè)如積水社，均對老人居住的住宅設(shè)計(jì)花了相當(dāng)?shù)墓し颍O(shè)想其設(shè)備依老人體能變化而彈性改變，以及與子孫家庭合住時(shí)，生活歷程與住宅室內(nèi)空間設(shè)備的彈性適應(yīng)。l 新加坡的老年住宅新加

47、坡的住宅數(shù)量以建屋發(fā)展局所建的組屋最多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1990年已有87%的人口住在公共組屋內(nèi)，而自有率達(dá)79.0%，租賃的僅8.6%。新加坡政府透過建屋局以及眾多的組屋，對于鼓勵(lì)子女與老年父母合住提出了不少辦法，其作用、效果不可忽視，簡要說明如下： A、多代家庭組屋辦法（Multi-Tier Family Housing Scheme）：此辦法意在優(yōu)先分配組屋給與父母同住之已婚子女，并給予其它各種優(yōu)惠，如貸款可達(dá)售價(jià)的90%、較長的償還期、訂金額度減少、提前三年之優(yōu)先權(quán)等。B、合選組屋辦法（Joint Selection Scheme）：此辦法在使已婚子女與父母（或兄弟姐妹）分別申請組屋，但得一起

48、抽簽，使兩家人可以住在隔壁或是同一棟或在鄰近地區(qū)，亦可貸款售價(jià)之90%。自1978年開始實(shí)施，反應(yīng)甚佳。C、與父母鄰居補(bǔ)助辦法（Housing Grant for Family-Staying Near Parents/Married Child）：首次購買組屋者若想在與父母（或已婚子女）同一地區(qū)或2公里距離內(nèi)購置二手組屋時(shí)，便可申請此項(xiàng)補(bǔ)助款。建屋局有鑒于一般民眾購買力增強(qiáng)，推出的組屋面積與房間數(shù)便愈大愈多，有四房、五房、Executive型及上下二樓型，面積約為105、120、145、165，附有二套至二套半的浴廁設(shè)備。這些大單元均可供三代同堂家庭居住。因?yàn)榻M屋價(jià)格比一般房屋市場的價(jià)格便宜

49、很多，目前很受歡迎。除此之外，建屋局更與政府社會(huì)福利部、社區(qū)發(fā)展部密切合作，在提供老人社區(qū)活動(dòng)中心，社區(qū)老人服務(wù)及設(shè)施網(wǎng)絡(luò)上不遺余力。社區(qū)發(fā)展部在社區(qū)提供了以下多項(xiàng)老人服務(wù)項(xiàng)目：交友服務(wù)、輔導(dǎo)與顧問服務(wù)、日間中心、餐食服務(wù)、老人俱樂部、健康教育健康檢查、家庭護(hù)理、老人優(yōu)待、居住照顧以上這些居住照顧之設(shè)施及社區(qū)服務(wù)，新加坡政府及學(xué)者專家均不斷在檢討，并且對未來的需求，以及各設(shè)施、服務(wù)未來發(fā)展亦有預(yù)測，并訂定相關(guān)計(jì)劃。l 香港的老年住宅香港是東亞人口老化第二高的地區(qū)，一方面其經(jīng)濟(jì)發(fā)展蓬勃，另一方面英國社會(huì)福利制度的部分移植，亦促使其在老人問題上的應(yīng)對經(jīng)驗(yàn)僅次于日本。二次大戰(zhàn)后香港社會(huì)急遽變遷，隨著

50、現(xiàn)代化、工業(yè)化、西方文化觀念的輸入，中國傳統(tǒng)的家庭主義被淡化，老人的地位低落，核心家庭愈來愈多。而另一方面，因?yàn)檎淞朔课菔袌龅讓拥慕Y(jié)果，存在著50%的香港老人居住于公屋內(nèi)的特殊現(xiàn)象，公屋每個(gè)單元的居住面積僅16至33平方公尺，這樣的面積大致也只能容許核心家庭居住。香港政府在鼓勵(lì)年輕人照顧長者的前提下又希望能使長者老得其所，能夠在熟悉的地方安享晚年，推出下列措施： A、提供長者更多的公屋香港近年來興建了一系列專為老者而設(shè)的單位，包括新式的小單位大廈和附翼大廈，把這些大廈納入新屋內(nèi)，讓長者可與他們成年的子女分別于同但不同的單位里居住。同時(shí)進(jìn)一步發(fā)展“長者住屋”大廈，這類大廈的設(shè)計(jì)可容納多類社

51、會(huì)服務(wù)設(shè)施，例如政府其它部門及志愿機(jī)構(gòu)開辦的日間社區(qū)中心及診所。這些房屋提供“一應(yīng)俱全”的服務(wù)，可讓身體壯健的長者在熟悉的環(huán)境安享晚年。另外房屋署正積極進(jìn)行一些舊型屋的重建計(jì)劃，以確保所有希望留居原區(qū)的長者租戶，在可行的情況下，都能在區(qū)內(nèi)的特定用途大廈獲得安置。某些大廈的設(shè)計(jì)與新屋混為一體，除了配備各種服務(wù)設(shè)施外，并保留了原有社區(qū)的歸屬感。B、高齡人士優(yōu)先配屋計(jì)劃申請人及年老親屬成員雙方必須簽署一份意愿書，聲明以后一同居住，照顧其年老親屬的責(zé)任。若日后發(fā)覺違反此條款，則所獲的單位會(huì)被終止租約。 “家有長者” 優(yōu)先配屋計(jì)劃申請書內(nèi)成員應(yīng)為不少于兩人的家庭組合，且其中必須包括最少一位年老親屬成員。

52、符合資格的家庭將提早三年獲得配屋。 “新市樂天倫” 優(yōu)先配屋計(jì)劃年輕家庭可以與年老父母或受其扶養(yǎng)的年老親屬，以一戶或兩戶一同或分別申請新市鎮(zhèn)公共屋內(nèi)同一棟大廈的其中兩個(gè)獨(dú)立單位。符合資格的家庭將提早二年獲得配屋。另外有居屋及自置居所貸款計(jì)劃，若申請人與年長親人一并申請，優(yōu)先資格將獲提高。C、提供特別服務(wù)為照顧長者的特殊需要，主要靠志愿機(jī)構(gòu)提供服務(wù)。公屋撥出地方，供有關(guān)機(jī)構(gòu)開設(shè)日間護(hù)理中心之類的設(shè)施。此外，亦舉辦一個(gè)屋主聯(lián)絡(luò)主任計(jì)劃。房屋署的屋主聯(lián)絡(luò)主任會(huì)與長者保持聯(lián)絡(luò)，盡量了解他們的需要，并鼓勵(lì)他們參與社會(huì)活動(dòng)。現(xiàn)在這計(jì)劃已在25個(gè)長者租戶較多的公共屋中推行。另有鑒于老人服務(wù)工作已日趨專業(yè)已將

53、長者住屋的管理工作外包專業(yè)機(jī)構(gòu)或公司。總之，香港政府與民間團(tuán)體在老人服務(wù)上，前者負(fù)擔(dān)經(jīng)濟(jì)支持，或以經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助后者之各項(xiàng)服務(wù)。雖然在亞太區(qū)域香港的安老服務(wù)設(shè)施僅次于日本，但在各項(xiàng)措施中，照顧孱弱老人的養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)最缺乏。今后如何強(qiáng)化老人自立生活及支持家庭照顧老人，也就是貫徹“社區(qū)、家居照顧”之政策是重要課題。2、歐美國家的老年住宅與亞洲國家最大的差別是，歐美國家的老年人社區(qū)是以老年人的單獨(dú)居住為設(shè)計(jì)前提的，不強(qiáng)調(diào)與家人的合居模式。l 美國的老年住宅美國人意識(shí)到銀發(fā)產(chǎn)業(yè)帶來的機(jī)會(huì)，首先是老年住房業(yè)的需求。老年人口的增多意味著適應(yīng)這一人群住房需求的增多。1980年到1990年間，護(hù)理院、中長期照料和其它老

54、年住房增加了24%。輔助生活機(jī)構(gòu)是老年住房市場里近期發(fā)展最快的部分。1990年該部分的收入為125億美元，2000年約300億美元。盡管這個(gè)行業(yè)的70%是以媽媽爸爸式的運(yùn)營方式運(yùn)營，類似于我們目前的民辦家族式養(yǎng)老院，排行在前的卻是一些著名的房地產(chǎn)商。據(jù)統(tǒng)計(jì)，排在前30名的輔助生活機(jī)構(gòu)供應(yīng)商擁有全國約24%的床位數(shù)。1999年時(shí)排在前5位的每個(gè)輔助生活機(jī)構(gòu)，在全國各州的床位數(shù)均超過了10000張。比如排居第三的Marriott，總共擁有11603張床位分布在全國29個(gè)州150家Marriott品牌的養(yǎng)老院里。美國養(yǎng)老住宅業(yè)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要原因，是在法律上有一套鼓勵(lì)、監(jiān)督機(jī)制來保證養(yǎng)老機(jī)

55、構(gòu)的高質(zhì)量服務(wù)。該鼓勵(lì)監(jiān)督機(jī)制體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是一套完整和不斷發(fā)展的評(píng)估體系，一是相對獨(dú)立的監(jiān)察員體制。政府給老人的醫(yī)療保險(xiǎn)和醫(yī)療補(bǔ)助可以支付老人們在護(hù)理院入住的部分開銷，這筆費(fèi)用由政府發(fā)放到護(hù)理院。護(hù)理院想要得到政府的錢，就必須符合政府的各項(xiàng)規(guī)定，并且在每年的質(zhì)量評(píng)估中達(dá)標(biāo)。政府的主管部門每年對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查，只有符合審核標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量評(píng)估達(dá)標(biāo)的護(hù)理院才有可能得到政府的醫(yī)療保險(xiǎn)和醫(yī)療補(bǔ)助。由于聯(lián)邦和州政府的錢是通過各種稅收得到的，實(shí)際用的是納稅人的錢，因此每一個(gè)納稅人都有權(quán)要求政府對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)采取鼓勵(lì)和監(jiān)督措施，最終得到高質(zhì)量的服務(wù)。對輔助養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言，如果要想得到某些醫(yī)療補(bǔ)助資助的項(xiàng)目，也要

56、符合規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。大部分輔助機(jī)構(gòu)，沒有政府的支持，主要遵守市場競爭的原則。一方面是政府對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的直接監(jiān)察監(jiān)督，另一方面是政府施行美國老人法，撥款給監(jiān)察員項(xiàng)目。由監(jiān)察員和入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人直接接觸交流，來保護(hù)老人的合法權(quán)益，以及監(jiān)督改善養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量。如果老人對入住的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量不滿意，一般來說，先在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)法尋求解決。如果仍然不能滿意，可以在監(jiān)察員那里申訴。美國養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)發(fā)展了幾十年并比較成熟的行業(yè)。產(chǎn)業(yè)的主體是社會(huì)的營利機(jī)構(gòu)這一事實(shí)，值得我們仔細(xì)研究和探討。l 丹麥的老年住宅丹麥為老年人提供居住和福利的基本政策有三個(gè)概念，即“居住連續(xù)性”、“自行決定”、“充分發(fā)揮自立能

57、力”。這種80年代初建立起來的要領(lǐng)被稱為“老年福利三原則。” 而丹麥的老年人住宅法對住戶標(biāo)準(zhǔn)作了規(guī)定：老年住宅應(yīng)設(shè)有廚房、浴室、衛(wèi)生間，住宅內(nèi)部必須是無障礙設(shè)計(jì)，必須保證平均每戶建筑面積在67平方米以上，必須有24小時(shí)緊急通訊聯(lián)絡(luò)裝置，必要時(shí)設(shè)有公共娛樂室，方便老年人交往。德國的老年住宅德國的老年住宅分為兩種體系。社會(huì)住宅體系里的老年住宅，內(nèi)部多為無障礙設(shè)計(jì)，政府對老人住房采取補(bǔ)貼措施。在生活援助方面，老年住宅房產(chǎn)主與民間福利團(tuán)體簽訂提供服務(wù)的合同。該合同可成為房產(chǎn)主獲得建設(shè)資金貸款的融資條件，養(yǎng)老院體系里的老年住宅，以生活能夠自理的老人為居住對象，是一種接近住宅形式的養(yǎng)老院。在規(guī)劃上，設(shè)計(jì)者把社會(huì)體系的老年住宅和養(yǎng)老院毗鄰建設(shè)，以便在設(shè)置服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)和急救站時(shí)，兩者能共用。l 法國的老人住宅人類歷史上最早進(jìn)入老齡化社會(huì)的就是法國，當(dāng)1850年歐洲產(chǎn)業(yè)革命即將勝利的時(shí)候，法國60歲以上老年人已占人口的10%，進(jìn)入了老齡化社會(huì)。法國也是歐洲人口老齡化國家的典型。特色鮮明的老年酒店式公寓是法國解決老年人住房問題的主要模式。在這種酒店式公寓中，配套設(shè)施完全依據(jù)老年人的需要設(shè)計(jì)，如防滑設(shè)施和無障礙設(shè)施等，服務(wù)人員遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根據(jù)自己的需要選擇長住或短住。55