1、養(yǎng)老度假村項目案例分析 老年公寓模式 老齡化指的是在社會總?cè)丝谥欣夏耆说谋壤絹碓礁摺τ诶淆g化，國際上最簡單的評判標準是：60歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過10%，或65歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過7%。2007年底全國1%人口抽樣數(shù)據(jù)顯示，我國65歲以上人口達到10055人，占總?cè)丝跀?shù)的7.7%。我國已成為人口老齡化國家。我國自1999年以來已經(jīng)進入老年型國家。新世紀開始銀發(fā)浪潮滾滾而來，而且老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來勢兇猛。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個城市面前的一個緊迫的社會問題。目前我國老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為

2、主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關(guān)懷醫(yī)院以及老年公寓等。老年公寓（老年社區(qū)）是依據(jù)老年人的特點和需求設(shè)計、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會化服務(wù)的住宅。老年公寓興起于北歐一些國家，90年代在美國一些城市發(fā)展起來，成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領(lǐng)域。中國的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場需求將不斷增長。一、老年公寓需求的不斷增長。1中國人口老齡化的發(fā)展。我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進入老年型城市。據(jù)世界衛(wèi)

3、生組織的資料，一個國家的老年人口系數(shù)達到10以上（60歲以上人口）或7（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區(qū)進入老年型。老年人口系數(shù)是指一定時點上老年人口占總?cè)丝诘谋戎兀从橙丝诶匣某潭龋ㄈ丝谂c社會保障研究陳朝先著，1998年版）。目前我國60歲以上老年人口已達1.3億，占全國總?cè)丝诘?0以上，到21世紀中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8，即每4個人中就有一位老年人。又據(jù)預測我國65歲以上老人數(shù)將從2000年的0.94億（占總?cè)丝诘?.3），增加到2050年的3.34億（占總?cè)丝诘?2.6）（北京大學健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供）。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適

4、合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長。2觀念的變化。中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進老年公寓和將來愿意入住的分別為10.4萬和30.8萬（北京晚報2002年10月19日）。目前武漢市

5、老年人的居住方式以與子女同住為主占65.2。有47的老人希望與子女共同生活，52.4的老人希望與子女分開居住；現(xiàn)與子女同住的老人中，有64.8認為這種方式很理想，而有35.2的老人則希望能分開住；現(xiàn)與子女分開住的老人中，有84.6仍愿與子女分開住，有15.4的則希望與子女同住（城市規(guī)劃2002年第3期）。可見，中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。因此隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。3社會上的“空巢家庭”逐漸增多。

6、特別是在高等學校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30，未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達到90。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的62.4，其中獨居老人為13，偶居的占49.4（老看住房專題會議論文集2002年）。可見，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。4現(xiàn)在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化。據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在的青年人（2025歲）僅有28.5，中年人（4050歲）有42.8希望將來與子女住在

7、一起（城市規(guī)劃2002年3期）。當他們進入老年時，由于我國各種老年機構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中很多人會選擇社會養(yǎng)老的方式。所以老年公寓的社會需求是逐漸增長的。5隨著老年公寓數(shù)量的需求不斷增長，這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空間。據(jù)上海市調(diào)查，制定上海市2010年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的3的比例為宜（發(fā)達國家一般為45）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市場需求總量將達到187萬平方米（中外房地產(chǎn)導報2001年18期）。如將此比例推至全國，那么對老年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。同時，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進一步導致為老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年公寓的

8、發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機。二、中國老年公寓的特點老年公寓首先要符合老年人的特點和要求。老年人年紀大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護理和服務(wù)。同時中國老年人在生活習慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應按照中國政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。1

9、地點的選擇。依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。2老年公寓的模式。國外老年公寓的模式，依據(jù)1986年國際慈善機構(gòu)（HTA）的老年人居住建筑的標準分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監(jiān)護的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個人生活照料和監(jiān)護的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個人監(jiān)護和護理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機構(gòu)。又依據(jù)各個國

10、家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會福利性）。從資金來源劃分實際上分為兩種：家庭和個人融資；政府和社會融資。借鑒國外經(jīng)驗，結(jié)合我國實際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫(yī)療型老年住宅或機構(gòu)（個人支付或政府和社會資助）。3設(shè)計與配套設(shè)施。老年公寓要按照老年人的特點和“老年人建筑設(shè)計規(guī)范”，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室

11、小套房為主。道路要無障礙設(shè)計，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽光充分和通風。老年公寓要有完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務(wù)等。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點醫(yī)院。該醫(yī)院應具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進住社區(qū)最關(guān)心的問題之一。4規(guī)模與檔次。從居者本身的利益。安全管理和市場需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過大，這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經(jīng)濟收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設(shè)要以廣大中低收入者的經(jīng)濟承

12、受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。5老年公寓的性質(zhì)。依據(jù)國外經(jīng)驗和我國的具體情況，老年公寓以經(jīng)營性與公益性相結(jié)合為好。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉(zhuǎn)。此外，還需要政府的政策支持以及社會各方面的資助。福利性的養(yǎng)老機構(gòu)，則是由國家和地方政府以及社會出資予以建設(shè)。三、老年公寓（老年社區(qū)）的現(xiàn)狀與問題老年公寓特別是獨立的老年公寓，在歐美國家發(fā)展較早，建設(shè)較多，也積累了不少的經(jīng)驗。隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對老年公寓的需求的不斷增長，老年公寓在一些城市也相繼發(fā)展起來，如北京太陽城國際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨立老年公寓。它建于北京

13、北部的小湯山，占地面積42萬平方米，總建筑面積18萬平方米，可以容納近萬老人入住。它的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進、服務(wù)較好。上海市是最早進入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)展較早。1990年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達2萬多張，相當現(xiàn)有老年人口的1。大連市2001年底全市共有養(yǎng)老機構(gòu)150所，其中老年公寓11所，總床位7993張。這些城市的老人公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的發(fā)展，為解決老年人的養(yǎng)老和居住提供了很好的條件，并為總結(jié)老年公寓的發(fā)展和特點打下了良好基礎(chǔ)。但是，由于我國老年公寓的發(fā)展剛剛起步，從全國范圍來看還存在不少問題和需要改進之處。1老年公寓的建設(shè)供不應求。國外

14、一些發(fā)達國家，進住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的5左右。以我國大連市為例，60歲以上的老人71.1萬，占城市總?cè)丝诘?4.9，若入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的老人占總?cè)丝诘谋戎兀?的比例分析，70多萬的老年人中，將有近2萬人入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)，而目前僅有7千多個床位，這遠遠不能滿足隨著人口老齡化發(fā)展對老年公寓的需求。2老年公寓的布局不盡合理。目前老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)還沒有例入各個城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發(fā)，而制定的科學合理的建設(shè)規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間

15、少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。3老年公寓的價位偏高。有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價位較高，有的月租價高達20003000元，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中，86.3希望每月所需費用不超過1000元（中外房地產(chǎn)導報2001年18期）。北京市2000年調(diào)查顯示，50歲以上的常住人口中，60以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價格為860元；大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)可以接受的價位為400500元（老年住房專題會議論文集2002年）。可見，在我國目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價位要適合廣大中低收入

16、老年人的承受能力。4一些老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全。一般來說設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。而有些單位和個人資助的養(yǎng)老機構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達到老有所養(yǎng)、老有所樂的目的。5政府和社會對老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠。老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)存在資金投入不足、管理不善等問題。 l 案例（一）一、內(nèi)容概要二、公司簡介1.公司概況2.發(fā)展目標3.現(xiàn)有業(yè)務(wù)4.經(jīng)營理念5.客戶概況6.管理隊伍三、項目市場背景與市場情況分析1.養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析2.養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的市場情況分析3.主要競爭情況分析四、SWOT分析與關(guān)鍵問題分析1機會2威脅3

17、優(yōu)勢4劣勢5關(guān)鍵問題五、目標與目標可行性分析六、營銷計劃1目標市場2產(chǎn)品3價格4渠道5促銷七、財務(wù)計劃與財務(wù)分析八、盈利模式、價格定位、一期產(chǎn)品建議一、內(nèi)容概要 1本商業(yè)計劃書說明了大連開發(fā)股份有限公司準備在2008年，開發(fā)“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項目的計劃。2本計劃書涉及的時間為2008年2010年兩年。3開發(fā)“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項目，對于本公司來說，是基于目前中國“銀色市場”日漸增長的趨勢來考慮的。這一項目的開發(fā)將是一舉多得：一是為公司找到了新的利潤增長點；二是延伸了公司的產(chǎn)業(yè)鏈，完善了老年產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系；三是提升了“某某”公司的知名度，為公司的未來發(fā)展開拓市場做出貢獻。 4本計劃書涉及的主

18、要目標是：分為兩期建設(shè)“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)成為我國東北部第一個大型現(xiàn)代化的、專業(yè)化的、高檔次的老年社區(qū)。“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)各類住房共2450套，根據(jù)精確預估，社區(qū)住房銷售的預期收入為24000萬元，社區(qū)住房銷售可獲得現(xiàn)金利潤7500萬元，此外還可以得到公用建筑的資產(chǎn)7250萬元。另外，社區(qū)每年的管理服務(wù)活動將為公司創(chuàng)造利潤153萬元。5實現(xiàn)以上銷售和利潤目標，由于銷售市場廣闊，市場需求旺盛，經(jīng)過專業(yè)的對本項目的投資分析，實現(xiàn)本計劃書的市場風險不超過3%。6“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的總建設(shè)成本15769萬元，由于社區(qū)在建設(shè)中同時銷售，故該項目先期投資為5000萬元，某某公司可以自籌資金1/2

19、，即2500萬元，其余開發(fā)資金可以由其他有資金的項目投資者以股東身份提供，公司定期提供分紅，并為股東購房提供優(yōu)惠。二、公司簡介1公司概況2發(fā)展目標3現(xiàn)有業(yè)務(wù)4經(jīng)營理念本公司的經(jīng)營理念是在老年服務(wù)業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi)，以誠信經(jīng)營為基本行為準則，始終將顧客利益置于首位，提供有最高顧客價值的服務(wù)產(chǎn)品，成為老年服務(wù)市場上顧客最為信賴的公司和品牌。本公司的宗旨與使命是專業(yè)性的從事老年服務(wù)業(yè)務(wù)，通過不斷延伸的老年服務(wù)，構(gòu)造在銀色市場中最完整的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，在老年化趨勢明顯得不償失“后工業(yè)化社會”中，為不斷增長的市場需要提供全方位的老年服務(wù)。同時，不斷為公司所有投資者和股東提供最好的回報，使公司員工能夠在享受事業(yè)成功的

20、成就中也使個人利益得到不斷提升。5管理隊伍三、項目市場背景與市場情況分析1養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析 (1)人口老齡化趨勢人口老齡化是世界化的發(fā)展趨勢。按照國際標準，一個國家或地區(qū)60歲以上的人口達到總?cè)丝诘?0%以上，或者65歲以上人口達到總?cè)丝诘?%以上，即為老齡化國家和地區(qū)。按照這個標準，世界上有很多發(fā)達國家已經(jīng)進入老年型社會，如意大利、德國、希臘、日本等。排在首位的意大利2002年老年人口比例高達25%。同這些國家相比，我國人口的老齡化程度還不是很嚴重，但由于特殊的國情，我國卻即將或已經(jīng)成為世界上老齡化程度最快的國家。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2007年我國的總?cè)丝谶_到了13.07億，60

21、歲及以上的人口為1.44億人，占總?cè)丝诘?1.03%（其中，65歲及以上的人口為1.0045億人，占總?cè)丝诘?.69%）。這表明，我國已經(jīng)步入了老齡化國家的行列。同時，國內(nèi)外近期人口預測發(fā)現(xiàn)，在2020年之后，我國的老齡化速度將呈加速度狀，至2050年，在每100個人口中，就有30個左右60歲以上的老人，將比那一時期世界平均老齡化水平高出10個百分點。可以預見，未來的幾十年中，我國的人口老化問題將更加嚴重。從出生率出現(xiàn)下降趨勢到進入老齡化社會，發(fā)達國家用了兩三百年的時間；而我國自上世紀70年代末80年代初出生率開始大幅下降，到本世紀初邁入了初期老齡化，過程不過20多年。這其中既有政策性因素，也

22、有社會因素。嚴格的計劃生育制度，經(jīng)濟、社會高速發(fā)展，疾病控制、衛(wèi)生條件及生活質(zhì)量快速提升，種種因素交融共同導致了人口老齡化的加劇。(2)經(jīng)濟發(fā)展國民經(jīng)濟的快速發(fā)展,為社區(qū)養(yǎng)老奠定了日益堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)據(jù)2007年第一次全國經(jīng)濟普查顯示:2006年,我國的GDP增加16.8%排列世界第六位,雖然人均GDP卻排名在世界第100位之后,只有全世界人均GDP的五分之一。但我國的國民經(jīng)濟穩(wěn)步增長，人民生活水平不斷提高，2003年人均GDP已達1000美元，我國已進入了全面建設(shè)小康社會階段。全面建設(shè)小康社會目標的實現(xiàn)，將使我們的國家更加富強，人民生活水平不斷提高，老有所養(yǎng)的問題也將得到更好的解決。(3)政治

23、保障黨和國家的重視，為社會養(yǎng)老提供了政策和制度保障首先，全面建設(shè)小康社會發(fā)展戰(zhàn)略的實施，特別是科學發(fā)展觀的提出，以人為本，重視人的全面發(fā)展，從總體上為老有所養(yǎng)創(chuàng)造了良好的大環(huán)境。其次，黨和政府十分重視老有所養(yǎng)問題。從1984年開始，我國各地進行養(yǎng)老保險制度改革，黨中央國務(wù)院陸續(xù)頒布了關(guān)于企業(yè)職工養(yǎng)老保險制度改革的決定、關(guān)于建立統(tǒng)一的企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險制度的決定、社會保險費征繳暫行條例等文件。2000 年8 月, 中共中央、國務(wù)院發(fā)出關(guān)于加強老齡工作的決定, 號召全黨全社會從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局出發(fā), 高度重視和切實加強老齡工作, 發(fā)展老齡事業(yè), 大力營造全社會敬老養(yǎng)老助老風氣。該決定還明確

24、指出, 要加強社區(qū)建設(shè), 依托社區(qū)發(fā)展老年服務(wù)業(yè), 進一步完善社區(qū)為老年人服務(wù)的功能, 要鼓勵社會力量興辦老年福利服務(wù)設(shè)施。2007年黨的十六屆五中全會關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃的建議中指出：要認真研究制定應對人口老齡化的政策措施。黨和國家把國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃中把老有所養(yǎng)問題放到了十分突出的位置，并指明了發(fā)展的方向。(4)理論與實踐理論和實踐的探索，為實行家庭+社區(qū)的社會養(yǎng)老提供了發(fā)展的理論和實踐依據(jù)從理論上看，專家學者們進行了大量的研究，提出了許多有價值的、可操作性的發(fā)展思路。他們普遍認同，鑒于我國目前的經(jīng)濟政治文化發(fā)展水平，家庭養(yǎng)老的功能必須予以保護和支持，

25、而且家庭所能給予老年人的幫助和感受是養(yǎng)老機構(gòu)無法替代的。中國老齡科學研究中心特邀研究員、民進會員對如何實現(xiàn)老有所養(yǎng)問題的研究指出，養(yǎng)老仍應以家庭為主，機構(gòu)養(yǎng)老不宜為首選方向。這對于實行家庭+社區(qū)的社會養(yǎng)老提供了有價值的理論支撐。從實踐上看，浙江寧波市實行了“居家養(yǎng)老”的做法，由政府購買養(yǎng)老服務(wù)、加大社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，使一些高齡、獨居的困難老人不離家也能享受社會化養(yǎng)老服務(wù)，既降低了養(yǎng)老成本，還為一些下崗工人提供了就業(yè)空間，寧波市的這種做法值得其他地區(qū)學習借鑒和推廣。(5)人文環(huán)境休閑大連 要做全國最佳養(yǎng)老地大連正成為不少外地人（尤其是東北人）退休后養(yǎng)老首選地，未來5年將有上億民資進入大連養(yǎng)老業(yè)。

26、75.32萬，這是2007年大連市戶籍60歲以上老年人口數(shù)，占大連市戶籍人口總數(shù)的15.28%。10年前，這個數(shù)字是23.78萬，占總?cè)丝诘谋壤坏?0。大連市民政局一位官員預測，在未來20年至30年內(nèi)，每4個大連人中將有1個老人。依托傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老的人將越來越少，而居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老將成為養(yǎng)老模式的主流。而大連因為氣候宜人、經(jīng)濟較發(fā)達且養(yǎng)老成本低，可能在未來20年成為全國退休老人的最佳養(yǎng)老地之一。2.養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的市場情況分析(1)房地產(chǎn)需求旺盛2007 年5 月，第一財經(jīng)與零點研究咨詢集團聯(lián)合發(fā)布了零點宜居指數(shù)中國公眾城市宜居指數(shù)2007 年報告，對國內(nèi)20 個城市進行了宜居性分析

27、，并給出宜居度排名，排在前5 名的城市為寧波、廈門、大連、蘇州和三亞，大連位列第三，且是前五名中唯一的副省級特大中心城市和唯一的東北部城市。從大連市近幾年城市經(jīng)濟發(fā)展情況來看，大連的城市吸引力和競爭力不斷升溫，而本次宜居城市排名更加顯現(xiàn)了大連這個城市宜居指數(shù)的均衡性特征。從國內(nèi)外評價宜居城市的指標體系分析來看，我們認為，我國宜居城市應具備“ 三大環(huán)境”基本特質(zhì)，即怡人的自然環(huán)境、豐富的人文環(huán)境和良好的經(jīng)濟環(huán)境。優(yōu)質(zhì)的“ 三大環(huán)境”可以解決人們在城市宜居性上從物質(zhì)層面到精神層面的綜合需求。從居住舒適度來講，看一個城市是否宜居，首先要看其自然環(huán)境，是否有怡人的氣候條件和豐富的自然生態(tài)資源。其次，應

28、考慮城市的人文環(huán)境，是否有悠久的歷史文化，文化是否具有包容性，文化是否能夠帶給人不斷創(chuàng)新的力量源泉，是否給人以歸屬感、認同感。第三，要看城市的經(jīng)濟環(huán)境，是否有穩(wěn)步發(fā)展的經(jīng)濟，是否能給人們充足的創(chuàng)業(yè)機遇。之所以認為大連具備創(chuàng)建“ 宜居之城”的條件，正是憑借著“ 三大環(huán)境”的相對比較優(yōu)勢。隨著城市化進程加快，近年大連的東北部經(jīng)濟、政治、文化中心地位的進一步凸現(xiàn)，城市形象提升，眾多大型外企紛紛進入，這些都無形地提升了大連房地產(chǎn)的價值，對大連經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展也將產(chǎn)生積極的深遠的影響。首次和多次置業(yè)者的增加，對住房的需求與日俱增，必將刺激大連市房地產(chǎn)市場的繁榮興旺，未來大連市的房地產(chǎn)市場仍然看好，發(fā)展空間

29、仍然較大。今后幾年大連市國民經(jīng)濟將保持穩(wěn)健的運行，房地產(chǎn)需求總量不僅不會下降，而且仍呈現(xiàn)旺盛的需求局面。第一，東北部大開發(fā)使得作為遼寧樞紐城市的大連具有極強的集聚和輻射能力，不斷吸引周邊的消費能力。第二，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)快速增長，購房能力進一步上升，住房基本需求和改善型住房需求會上升，成為房地產(chǎn)需求主流。第三，隨著工業(yè)化的進程和城市化發(fā)展，在中央各項惠農(nóng)政策支持下，城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，城市新增人口的住房需求將為房地產(chǎn)市場帶來一定的積極發(fā)展空間。第四，投資投機性需求仍很旺盛。(2)養(yǎng)老服務(wù)需求迫切隨著我國進入老齡化社會, 老年人口數(shù)量不斷攀升。據(jù)預測, 再過5 年, 我國老年人口將達到1.6億

30、; 再過10 年, 將達到1.83 億; 再過20 年, 將達到2.9 億; 再過50 年, 將達到5.2 億, 屆時, 總?cè)丝谥械?7.4 %將是60 歲以上的老人。近10 年來我國空巢老人家庭上升也很快, 已占老人家庭的26 % , 一些大城市的空巢老人問題更為突出。全國獨居老人的比例也從1987 年的近4 %上升到11 % , 這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作提出了嚴肅的課題。來自大連市老齡委的數(shù)據(jù)：2006年大連老年人已突破85萬。隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。人口總量過多、人口素質(zhì)問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟發(fā)展和社會

31、保障帶來嚴峻挑戰(zhàn)。從我國的實際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會各界廣泛關(guān)注的問題。目前我國社區(qū)中的診所, 18.9 %的老人需要, 僅有0.5 %的老人得到服務(wù)；保健指導, 36.8 %的老人需要, 僅有9.3 %的老人得到服務(wù)；家庭病床, 42.5 %的老人需要, 僅有14.8 %的老人得到服務(wù)； 定期體檢, 57.8 %的老人需要, 僅有7.6 %的老人得到服務(wù)； 應急服務(wù), 45.1 %的老人需要, 僅有0.7 %的老人得到服務(wù)。在最早進入老齡化城市的上海, 1999 年60 歲以上老人已達238 萬,占全市人口的18 % 。以上資料使我們清晰的看到，日益增多的老年人口形成了

32、龐大的“銀發(fā)市場”，該市場對于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)存在著巨大的需求，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、老年公寓、社區(qū)服務(wù)等都遠遠無法滿足顧客的需求。既然已然存在對于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的需求，那么開發(fā)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)也必然會有巨大的市場潛力。(3)支付能力保障隨著經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，大連市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長態(tài)勢，市民生活質(zhì)量得到進一步改善。2007年最新統(tǒng)計結(jié)果顯示，上半年大連市城市居民人均可支配收入達7816.79元，比去年同期增長12.4%。在國家統(tǒng)計局公布的15個副省級城市和4個直轄市中，位列東北部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。 調(diào)查顯示，從收入構(gòu)成來看，工薪收入仍是可支配收入構(gòu)成的主體，但增長速度有所放緩，

33、主導作用逐漸減弱。1-6月大連市居民人均工薪收入3889.73元，比去年同期增長9.3%，低于可支配收入增長速度3.1個百分點。 而另一方面，大連市社會保障制度逐步完善，國家加大了對低收入群體的保障措施，進一步落實了低保金的社會發(fā)放，居民人均轉(zhuǎn)移性收入達1738.63元，比去年同期增長23.5%，居各項收入增幅之首。通過以上分析,我們可以看出,大連對于養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)存在著龐大的市場需求,在大連市現(xiàn)有的85萬老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設(shè)10個“夕陽紅”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，才能基本滿足需求。因此，開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)是“夕陽紅”未來發(fā)展的重頭戲

34、，“夕陽紅”公司有一定的老年市場的服務(wù)經(jīng)驗，有一批忠實的潛在老年顧客群，并有該市場經(jīng)營管理的專業(yè)人才，較為充足的資金支持，“夕陽紅”肯定會在老年產(chǎn)業(yè)上創(chuàng)造奇跡。3主要競爭情況分析（1）養(yǎng)老服務(wù)市場的競爭分析經(jīng)過詳細的市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前的大連市場尚無專門的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，也就是說，對于即將開發(fā)的“夕陽紅養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)”而言，大連市場基本并不存在行業(yè)競爭者和品牌競爭者。可以說，“夕陽紅”的這一項目將要開墾的幾乎是一片處女地，這對于“夕陽紅”公司的進入無疑將是一個極其有利的局面。但是，一定意義上的形式競爭者和一般競爭者必然是存在的。大連以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務(wù)的場所，如*老年公寓、*老

35、年休養(yǎng)院、*生態(tài)村養(yǎng)老托老、省醫(yī)院老年中心、*老年電梯公寓等，以及市區(qū)內(nèi)少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)試點。不過，相較于專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)團隊，已有的服務(wù)無論是從基礎(chǔ)設(shè)施、人員素質(zhì)，還是從服務(wù)質(zhì)量等方面都無法滿足大連“銀發(fā)市場”的需求，這預示著“夕陽紅”的進入將面臨巨大的市場空間。社區(qū)養(yǎng)老的優(yōu)勢：1.及時解決老年人生活中遇到的各種實際問題；2.減輕子女的心理壓力和勞動負擔；3.維護老人與子女雙方的自尊心，增強雙方的安全感；4.緩解社會養(yǎng)老的壓力，減輕政府的負擔；5.開辟就業(yè)途徑，為社會提供就業(yè)空間；“隨著老齡化的加快，養(yǎng)老方式將更加多元化。以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老為補充，政府為部分人群購

36、買服務(wù)是養(yǎng)老業(yè)的一種趨勢。”大連市民政局社會福利處處長認為，老年產(chǎn)業(yè)也是朝陽產(chǎn)業(yè)，未來幾年時間內(nèi)，可能會有上億民間資金進入養(yǎng)老業(yè)。據(jù)了解，在10年前，大連全市不過七八家社會養(yǎng)老福利機構(gòu)，基本上都只對城市孤老等特殊群體開放。近年來，各種民辦的養(yǎng)老福利機構(gòu)正不斷涌現(xiàn)，服務(wù)對象也開始多元化，僅大連市民政局審批的民辦養(yǎng)老機構(gòu)就達到20多家，這還不包括社區(qū)托老所之類的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)和一些以老年公寓等形式存在的機構(gòu)。（2）房地產(chǎn)市場的競爭分析據(jù)統(tǒng)計，2001年2003年大連房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額和商品房竣工面積年均增幅分別為23.86%、23.41%，而同期商品房銷售額和銷售面積平均增幅分別為37.33%

37、、30.62%。近幾年，大連房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率2002年為19.1%，2003年為20.7%，2006年14月為19.2%。統(tǒng)計資料說明，GDP基本保持在13%以上的增幅，而房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅在20%左右。大連的經(jīng)濟狀況高速增長，2007年，大連市全年新建商品房成交面積達到1600.51萬平方米，同比增長7.71%，銷售金額達到507.79億元，同比增長21.88%；2007年大連市城區(qū)商品房成交量為848.30萬平方米，城區(qū)新增商品房供應量為961.18萬平方米，同比大幅增長33.94%。2007年全市商品房交易均價6173元/平方米，同比增幅13.15%；商品住宅交易均價6578元/平

38、方米，同比增長18.96%。2007年，大連市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資450.54億元，同比增長54.6%。在所有的投資中，土地購置費135.61億元，增長47.5%。商品房施工面積3328.19萬平方米，同比增長13.3%；新開工項目146個，增長49.2%；新開工面積1569.15萬平方米，增長32.4%；銷售面積1213.57萬平方米，增長7.5%；商品房竣工面積647.84萬平方米，減少24.9%；商品房空置一年以上的面積67.18萬平方米，下降19.4%。以上數(shù)據(jù)表明，大連的房地產(chǎn)業(yè)是一個有著較強吸引力的市場，這樣領(lǐng)域中必然存在的眾多的競爭者， 四、SWOT分析與關(guān)鍵問題分析1機會（1）

39、巨大的“銀色市場”來自大連市老齡委的數(shù)據(jù)：2007年大連老年人已突破85萬。在這大連市現(xiàn)有的85萬老年人口中，如果有百分之十的老人愿意入住養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設(shè)10個“夕陽紅”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，才能基本滿足需求。因此，開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)是未來發(fā)展的重頭戲。（2）政府的關(guān)注與支持隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。人口總量過多、人口素質(zhì)問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟發(fā)展和社會保障帶來嚴峻挑戰(zhàn)。從我國的實際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會各界廣泛關(guān)注的問題，各級政府更是極為重視此問題。“夕陽紅”

40、養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項目致力于解決社會的養(yǎng)老問題，必將得到政府的大力關(guān)注與支持。（3）GDP的保障隨著經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，大連市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長態(tài)勢，市民生活質(zhì)量得到進一步改善。2007年最新統(tǒng)計結(jié)果顯示，上半年大連市城市居民人均可支配收入達5816.79元，比去年同期增長12.4%。在國家統(tǒng)計局公布的15個副省級城市和4個直轄市中，位列東北部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。 調(diào)查顯示，從收入構(gòu)成來看，工薪收入仍是可支配收入構(gòu)成的主體，但增長速度有所放緩，主導作用逐漸減弱。1-6月大連市居民人均工薪收入3889.73元，比去年同期增長9.3%，低于可支配收入增長速度3.1個百分點。 而

41、另一方面，大連市社會保障制度逐步完善，國家加大了對低收入群體的保障措施，進一步落實了低保金的社會發(fā)放，居民人均轉(zhuǎn)移性收入達1738.63元，比去年同期增長23.5%，居各項收入增幅之首。有了經(jīng)濟的保障，才能保證服務(wù)的實現(xiàn)，這也正是某某此次開發(fā)該項目實現(xiàn)利潤的重要條件之一。換言之，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提升，顧客更能享受得起我們的服務(wù)，我們也更加有利可圖，這正是顧客與公司“雙贏”，甚至是包括政府、社會在內(nèi)“多贏”的最佳局面。（4）大連養(yǎng)老勝地在美國，有很多老人退休后選擇到加利福尼亞和邁阿密居住，因為那里陽光充足，風景優(yōu)美。以上兩地也因此被稱為“退休州”、“養(yǎng)老市”。20年后，中國的哪個城

42、市會成為退休老人的最佳養(yǎng)老地？一位投資養(yǎng)老公寓的業(yè)內(nèi)人士認為，隨著我國老齡化進程的加快，一些城市成為退休老人喜歡的休閑養(yǎng)老城市，常年有大量外地退休居民居住肯定是一種必然。而大連又具有5大優(yōu)勢：第一，大連的氣候、自然環(huán)境在各地居民中具有很高的號召力；第二，大連周邊旅游資源豐富，能夠滿足老年人對自然的喜愛；第三，大連經(jīng)濟比較發(fā)達，生活便利；第四、大連物產(chǎn)豐富，養(yǎng)老成本不高；第五，大連未來退休人員較多，養(yǎng)老機構(gòu)將不斷興起。不可否認大連的經(jīng)濟、人文、自然等條件，使其充分具備了作為養(yǎng)老休養(yǎng)地的優(yōu)勢，未來的大連將是越來越多老年人的選擇，而大連的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場商機日漸明朗。2威脅（1）觀念落后, 意識不足雖

43、然各級政府對于老齡化的問題相當重視，但是在少數(shù)個別地區(qū)，由于我國長期形成的是家庭子女養(yǎng)老觀念,因此面對我國人口老齡化的挑戰(zhàn), 一些職能部門和社區(qū)管理與服務(wù)部門對開展和加強社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)的重要性和迫切性認識不足,沒有把社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)事業(yè)提高到反映一個社會文明進步水平和提高人民生活質(zhì)量、保持社會穩(wěn)定的高度來認識, 服務(wù)意識差。這些必然給社會公眾帶來了一些對于社區(qū)養(yǎng)老的負面心理影響，對于養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的開發(fā)產(chǎn)生一些阻力。（2）競爭者帶來的壓力有商機必然有商家，雖然目前大連的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預見的將來，競爭者必將紛至沓來，這對于該行業(yè)的任何商家都將帶來一定的壓力與風險

44、。“夕陽紅”在不久之后，面對的必將是一個競爭日趨激烈的市場，在這里為數(shù)越來越多的潛在競爭者轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實競爭者，大家都希望在這養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的鍋里分一杯羹，任何行業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)存者、行業(yè)外部的潛在進入者都必須清楚的意識到這一市場環(huán)境，并做好充分的準備，迎接挑戰(zhàn)。3優(yōu)勢（1）對于目標市場較為了解簡而言之，長期從事老年產(chǎn)業(yè)，使得公司對于“銀色市場”的特殊目標顧客有著較為清晰和深刻的了解，這些市場信息對于“夕陽紅”項目的開發(fā)將有著極大的指導意義。（2）專業(yè)化的服務(wù)隊伍長期的老年市場服務(wù)經(jīng)驗，無疑也為某某公司培養(yǎng)鍛煉出了一支具備專業(yè)素質(zhì)的老年服務(wù)隊伍，他們了解市場行情、熟知顧客需求、具備專業(yè)素養(yǎng)、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、深受

45、顧客信賴。“夕陽紅”項目的開發(fā)，無疑將為這些人才提供一個更為廣闊的舞臺，讓他們的才華得以更加充分的施展。（3）先入為主眾所周知，中國的老年市場長期以來由政府設(shè)立的專門壟斷機構(gòu)，這類機構(gòu)通過進行相應的改革走向市場化道路，“夕陽紅”公司率先進入這樣的行業(yè)，獲得了極為重要的兩個先機：一是政府給予政策和其他方面的全力支持，如公司長期得到了如稅收優(yōu)惠、項目建設(shè)的劃撥用地優(yōu)惠等；二是原來由政府壟斷經(jīng)營的行業(yè)或業(yè)務(wù)，在政府主動試行改革之時，先進入者就沒有什么競爭者，經(jīng)營風險極小，能夠使公司很快度過建立初期的困難，進入良性循環(huán)的狀態(tài)，。公司準備投資建設(shè)和開發(fā)的“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項目，也是看準中國政府準備改

46、革原來由政府承擔的對孤寡老人的福利性養(yǎng)老方式的意愿和決心，并利用這樣的機會，將公司從“送終”延伸到“養(yǎng)老”服務(wù)領(lǐng)域，構(gòu)造一個更為完整的老年服務(wù)市場的產(chǎn)業(yè)鏈，這也是公司再次看準一個由政府作為財政包袱被“甩”出來的、將大有作為的老年服務(wù)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。上述兩個絕對有利因素，將再次為公司此次投資建設(shè)“夕陽紅”個人養(yǎng)老服務(wù)項目，提供外人很難了解和發(fā)現(xiàn)的好處及贏利機會。4劣勢由大連眾多知名房地產(chǎn)商開發(fā)的等一系列熱銷樓盤，將會與公司即將開發(fā)的“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)激烈地爭奪顧客群。“夕陽紅”由于提供專業(yè)化的、健全的、優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)，并配有專門的硬件設(shè)施，但用地性質(zhì)上的缺陷，“夕陽紅”社區(qū)的房產(chǎn)銷售價格必然將在

47、一定程度上低于其他樓盤，如果單單從地產(chǎn)（無產(chǎn)權(quán)）一個指標衡量，“夕陽紅”的競爭優(yōu)勢將相對較弱。5關(guān)鍵問題分析“夕陽紅”作為專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，以優(yōu)質(zhì)高價、高檔專業(yè)的形象進入市場，是否能如預期的那樣得到目標顧客的認可與接受？大連養(yǎng)老服務(wù)市場上存在一定數(shù)量可以提供類似服務(wù)的機構(gòu)，它們提供的養(yǎng)老服務(wù)必然會對人們是否選擇“夕陽紅”這種專業(yè)化的養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)生一定影響。然而，畢竟有競爭才有發(fā)展，雖然競爭者不在少數(shù)，但是“夕陽紅”多年從事老年產(chǎn)業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢、房地產(chǎn)業(yè)的先天優(yōu)勢、充足的人財物的資源優(yōu)勢，以及搶先進入養(yǎng)老服務(wù)市場的先機的獲得，使得“夕陽紅”的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項目在起點已經(jīng)領(lǐng)先對手，只要有足夠的實力與

48、耐力，我們有充分的理由相信“夕陽紅”可以一路領(lǐng)先、一往無前。五、目標與目標可行性分析“夕陽紅”社區(qū)僅在大連就擁有極其廣闊的銷售市場，更不用說近年來越來越多的涌入大連的外地購房者。簡言之，“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的銷售將會有著大好的前景。根據(jù)財務(wù)計劃提供的數(shù)據(jù)，“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的總建筑成本與銷售費用的合計，預估為*萬元；整個社區(qū)的各類住房共*戶，銷售預估收入為*萬元，計算可知社區(qū)住房銷售可獲得現(xiàn)金利潤*萬元，此外還可以得到公用建筑的資產(chǎn)*萬元。另外，社區(qū)每年的管理服務(wù)活動還將為某某公司創(chuàng)造一定的利潤。管理服務(wù)活動的總費用支出約為*萬元，這些活動帶來的收入約為*萬元，公司每年將從中獲得利潤*萬

49、元。綜上分析，我們可以得出結(jié)論，某某開發(fā)實業(yè)股份有限公司進軍老年產(chǎn)業(yè)開發(fā)“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)將是一舉多得：一是為公司找到了新的利潤增長點；二是延伸了公司的產(chǎn)業(yè)鏈，完善了老年產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系；三是提升了“某某”公司的知名度，為公司的未來發(fā)展開拓市場做出貢獻。 六、營銷計劃1目標市場“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)主要面向三類目標顧客群體：其一，本身文化程度、收入水平較高的企事業(yè)單位老年退休人群。這類顧客較高的文化素質(zhì)，決定了他們對于老年生活有著較高的追求，他們不但希望自己的老年生活擁有較好的醫(yī)療、家政等服務(wù)保障，更希望晚年生活能夠豐富多彩，滿足其物質(zhì)和精神的雙重要求。同時，這類顧客本身經(jīng)濟基礎(chǔ)豐厚，可以獨立

50、負擔起在專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)購房的經(jīng)濟開支，一般不需要子女的經(jīng)濟支持，故他們在購買上具有更大的自主決定權(quán)。其二，經(jīng)濟收入、文化素質(zhì)較高的中年子女。這類人群一般工作較為忙碌，缺乏足夠的陪伴父母、照顧父母的時間，但他們非常孝敬父母，關(guān)心父母的老年生活于身心健康，希望父母可以在一個適宜的居住環(huán)境中安度晚年。這類目標顧客群既有購買專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)住房的支付能力，又極其希望可以為父母購買這類住房作為養(yǎng)老之用。其三，有一定收入、不喜城市中心區(qū)的喧囂生活環(huán)境、追求安逸平靜的老年生活的退休老人。這類老人也許收入并不豐厚，但他們對于養(yǎng)老生活有著自己的追求，“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)中開發(fā)的小戶型住宅樓正適合這類顧客群。2產(chǎn)

51、品“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)是由大連某某開發(fā)實業(yè)股份有限公司開發(fā)的我國東北部第一個大型現(xiàn)代化老年社區(qū)，某某公司在開發(fā)“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的構(gòu)想提出之初，就將“夕陽紅”定位為中高檔的專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)。“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)總占地面積350畝，其中建筑用地64畝，道路廣場83畝，綠化水面188畝，500車位的生態(tài)停車場占地15畝，社區(qū)容積率077，綠化率超過50%，提供了非常適于養(yǎng)老休閑居住的環(huán)境。該社區(qū)建設(shè)分為兩期，第一期建設(shè)面積10萬平方米，第二期建設(shè)面積16萬平方米，整個社區(qū)預計2008年末月開工。社區(qū)居住建筑分為院落是住宅樓、酒店式公寓樓、獨院士民居三類，戶型分為28平方米105平方米不

52、等的8種，充分滿足各類目標顧客群的需求。除此之外，社區(qū)內(nèi)還設(shè)有幼兒園、茶園茶館、食堂餐廳、交通車等公共設(shè)施，以及日用百貨、美容美發(fā)、音響出租、花店、洗衣房等商業(yè)設(shè)施滿足老年人日常生活需求。社區(qū)不僅僅向老年人提供最佳居住環(huán)境，而且根據(jù)老年人生活特征，為他們提供全方位的養(yǎng)老服務(wù)。完善配套的醫(yī)療保健設(shè)施和文化娛樂設(shè)施是這里的顯著特色，人車分離設(shè)計、無障礙通道、四層院落式電梯設(shè)計、雙扶手、梯級低緩、方便輪椅、緊急呼叫系統(tǒng)一應俱全。這里有常年的寄宿式老年大學，是專為老年人設(shè)計的“老有所居，老有所養(yǎng)，老有所醫(yī)，老有所為，老有所樂”的生態(tài)園。社區(qū)物業(yè)根據(jù)老年人的生活實際，有針對性地提供老年文化娛樂、交通、安

53、全保衛(wèi)、家政、老年營養(yǎng)餐飲服務(wù)。充分體現(xiàn)了對老人周到齊全、無微不至的關(guān)愛。主張一：老年生活張揚個性 主張二：陽光院壩鄰里如親主張三：子孝孫賢盡享天倫 “夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，將老年人在家中接受的幫助和關(guān)懷的各種家庭照顧,作為提供社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的參照標準，以倡導老年健康生活為己任，公益性服務(wù)為核心，實行綜合配套、多元經(jīng)營，以提高社區(qū)的生活品質(zhì)。凡租住、購買“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的老年朋友皆可享受以下八項服務(wù)：醫(yī)療保健與康復療養(yǎng)：按會員制設(shè)立每位會員的健康檔案，定期進行全面體檢；免費保健療養(yǎng)咨詢；免費參加有關(guān)的保健講座；開辦小型的老年病醫(yī)院，設(shè)置門診、化驗、急診、觀察病房、家庭病床，送醫(yī)藥上門；全天

54、候救護車及護士值班服務(wù)，在這方面總的要求應當是“小病不出門，大病不誤診，急癥及時救，慢病可療養(yǎng)，事事可咨”。心理咨詢：影響老人健康的重要原因是心理障礙，園區(qū)將組織心理醫(yī)生為大家進行心理咨詢與治療。交通服務(wù)：開設(shè)大巴專線往返于大連與園區(qū)之間，園區(qū)內(nèi)手推車供免費使用，并準備一定數(shù)量的輪椅供出租使用。當?shù)氐娜嗆嚺c老年車可以進入園區(qū)，并可以代客戶租用各種用車。安全保衛(wèi)：每戶都設(shè)置緊急呼叫裝置，服務(wù)人員24小時值班；園區(qū)內(nèi)設(shè)置三重安全保衛(wèi)措施：紅外監(jiān)視、門衛(wèi)值班、保安24小時巡邏。家政護理：為客戶提供經(jīng)過培訓之后持證上崗的養(yǎng)老護理員以不同方式（如全天、白天、鐘點、出行等）為老年人服務(wù)；此外還為客戶提供

55、各種家政、維修、搬運等服務(wù)。購物：園區(qū)設(shè)有老年用品和日常用品商店并接受各種代購服務(wù)；園區(qū)內(nèi)設(shè)有便民商店并接受各種電話購物、免費送物上門。報刊服務(wù)：代訂各種報刊，報刊投送到家。音像制品的出售與租賃：建立專門的服務(wù)部開展有關(guān)業(yè)務(wù)。幼兒入托：幼兒園可以全天入托，也可以臨時代管。園藝：為了滿足部分老年人對于園藝與種植的愛好，園區(qū)將辟出專門的地塊出租給老年人，供他們自己種花種菜，豐富晚年生活。旅游：園區(qū)與大型旅行社合作，經(jīng)常組織夕陽紅專項旅游；還將與北京、大連、廣州等地的老年社區(qū)合作，舉行異地交換居住療養(yǎng)的業(yè)務(wù)，盡可能為客戶降低費用。房屋置換：為了方便部分在大連城內(nèi)有房而又希望到園區(qū)居住的客戶，公司可以

56、代為辦理城內(nèi)房屋的出售或出租事宜。法律顧問：園區(qū)與有關(guān)的律師事務(wù)所合作，為客戶提供法律顧問與咨詢服務(wù)。老有所為服務(wù)：這是一個常常被忽視而又十分重要的服務(wù)，也就是說要盡可能地為還能夠服務(wù)社會的老人（特別是有一技之長的老人）提供一個老有所為的活動舞臺，提供必要的條件。鼓勵老年人盡可能“有所事事”，而不是“百無聊奈”；在老年大學中開辦自創(chuàng)中心讓老年人進行各種手工制作；如果有的老人能夠?qū)懽髟娢幕蚰軌蜃珜懟貞涗洠瑘@區(qū)將代為推薦、聯(lián)系出版與發(fā)表。某某公司始終堅信，社區(qū)的房屋銷售只完成了“夕陽紅”項目開發(fā)的第一步，完善的養(yǎng)老服務(wù)才是最終贏得顧客信賴的依托和保障，是公司在廣闊的老年產(chǎn)業(yè)市場中進一步發(fā)展的真正基

57、石。3價格“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)戶型分檔銷售價格院落式住宅樓（元/平方米） 2980318032803380酒店式公寓樓（元/平方米） 3180328033803480獨居式民居（萬元/院） 68銷售安排：2009年4月中旬，為了照顧本公司股東集資建房，向股東限售第一期100套住房（無獨院），按第一檔最低價出售。收全款。2009年6月中旬，為了照顧本公司多年來的老客戶，向老客戶限售第一期100套住房（無獨院），按第二檔優(yōu)惠價出售。預收80%。2009年9月，向公司所有股東和客戶出售第一期各種住房，按第三檔價出售。收全款。同時開始出售獨院。2010年4月，第一期已經(jīng)建成，公開向全社會出售第一期現(xiàn)

58、房，按第四檔價出售。2010年6月，園區(qū)完全可以參觀，第二期也已動工，向全社會出售第二期期房，按第四檔價出售。根據(jù)具體情況，可以考慮臨時確定某種優(yōu)惠政策。社區(qū)提供的各項養(yǎng)老服務(wù)價格按照市場價格計算。“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)將主要目標定位于中端市場，提供宜人的居住環(huán)境與完善的養(yǎng)老服務(wù)，社區(qū)房屋的銷售價格自然比一般樓盤略低，從性價比的角度衡量，購買“夕陽紅”絕對會帶給消費者物超所值的收獲。4渠道“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的銷售，將在使用直接銷售和委托代理的傳統(tǒng)模式的基礎(chǔ)上，同時開辟網(wǎng)絡(luò)營銷模式的新型銷售模式：（1）對于銷售給股東和老顧客的部分住房，由公司采取直接銷售的模式 ，因為公司對于這部分顧客情況較

59、為熟悉，保持了良好的聯(lián)系，故采用直銷模式，,銷售過程中發(fā)生的費用也完全可由開發(fā)商來控制，高效從嚴支出可以大大降低物業(yè)銷售的費用。而且從渠道控制的角度，由開發(fā)商自己組建的銷售團隊和部門相對委托代理方式更容易管理和控制。（2）隨著消費者消費行為的理性和成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一方面要擴大規(guī)模追求規(guī)模經(jīng)濟；另一方面又要走專業(yè)化道路，細分產(chǎn)業(yè)市場，企業(yè)為了發(fā)揮專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，經(jīng)常將銷售工作委托給更具專業(yè)優(yōu)勢的銷售代理商來完成。因此，對于面向社會銷售住房的80%，某某公司決定委托給專門的房地產(chǎn)銷售代理商執(zhí)行。這種銷售模式優(yōu)勢在于：它簡化了商品市場的交易活動，節(jié)約開發(fā)商和顧客共同的時間和精力，緩解了開發(fā)商人力、

60、物力和財力的不足,提高企業(yè)運作的效率和效益；相對于直銷模式，委托代理分散了企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)的風險；由于專門從事代理銷售工作，代理商一般都有較多的銷售業(yè)務(wù)員和更為廣泛的客戶關(guān)系；企業(yè)在推廣新產(chǎn)品的時候，它更快的將產(chǎn)品推向了市場并為顧客了解，實現(xiàn)房地產(chǎn)商品的銷售。（3）21世紀是信息化的世紀，互聯(lián)網(wǎng)席卷中國大地的時候，也正是中國住宅與房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的時候。房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合必將引發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的營銷革命。網(wǎng)絡(luò)營銷實質(zhì)是營造網(wǎng)上經(jīng)營環(huán)境，包括網(wǎng)站本身、顧客、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商、合作伙伴、供應商、銷售商相關(guān)行業(yè)的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境。在這種環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)可以對開發(fā)項目進行網(wǎng)上宣傳對客戶進行項目產(chǎn)品的網(wǎng)上調(diào)研，接受意見

61、反饋或通過商品房網(wǎng)上競拍給項目造勢，提升項目人氣。作為傳統(tǒng)的營銷方式的補充和發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營銷能更有效地促成消費者與企業(yè)或企業(yè)與企業(yè)之間交易活動的實現(xiàn)。我們已經(jīng)清楚地意識到，網(wǎng)絡(luò)營銷必然是未來房地產(chǎn)銷售的重要趨勢，某某公司需要盡快適應這一潮流，并盡可能的占據(jù)有利地位，所以某某公司的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷勢在必行。此次，“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的銷售就是某某公司進入這一模式的大好時機，公司將投入一定的人力、物力和財力，建設(shè)起網(wǎng)絡(luò)銷售的平臺。公司將拿出面向社會銷售的住房中的20%，作為網(wǎng)絡(luò)銷售的對象，嘗試網(wǎng)絡(luò)銷售，為將來公司的銷售積累經(jīng)驗、奠定基礎(chǔ)。5促銷此次的“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的促銷將采用圍擋、報紙軟文、

62、路牌等廣告；銷售促進；公共關(guān)系；人員推銷和直接營銷并用的模式：（1）廣告由于銷售主要針對大連地區(qū)進行，故“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的廣告將主要當?shù)貓罂ｉT針對老年人和中年高收入群體的雜志刊登紙質(zhì)媒體廣告，同時在市區(qū)內(nèi)老年人常出入的醫(yī)療、健身等場所附近設(shè)立形象廣告牌、燈箱廣告、公交站臺廣告、車身廣告等吸引特定顧客群的注意。（2）銷售促進、公共關(guān)系與人員推銷選擇節(jié)假日，在市區(qū)內(nèi)選擇場所為老年人提供免費的健康咨詢、簡單體檢等服務(wù)，以吸引目標消費者的注意、調(diào)動其參與性；在同一場所可同時進行“夕陽紅”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)模型的展覽會，在當場派發(fā)公司印制的“夕陽紅”社區(qū)的宣傳資料，并有公司專門安排的咨詢?nèi)藛T進行現(xiàn)場

63、咨詢與推銷展示陳說；（3）直接營銷從專業(yè)的老年醫(yī)療、健身等機構(gòu)尋找特定目標顧客的聯(lián)系方式，采用郵寄銷售目錄的方式進行促銷七、財務(wù)計劃與財務(wù)分析（鑒于資源限制，這里只提供了簡單的現(xiàn)金流量表）現(xiàn)金流量表一、房屋銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 項目 金額 （萬元）銷售獨居式民居收到的現(xiàn)金（按銷售額的90%） 銷售院落式住宅樓收到的現(xiàn)金（按銷售額的90%） 銷售酒店式公寓樓收到的現(xiàn)金（按銷售額的90%） 銷售可出售格樓收到的現(xiàn)金（按銷售額的90%） 銷售剩余房屋收到的現(xiàn)金（銷售額其余的10%） 現(xiàn)金流入小計： 建設(shè)總支出現(xiàn)金 作為銷售費用支出的現(xiàn)金 現(xiàn)金流出小計： 房屋銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額： 二、管理服務(wù)活動產(chǎn)

64、生的現(xiàn)金流量（每年）利用公共服務(wù)設(shè)施收到的現(xiàn)金 銷售會員卡收到的現(xiàn)金 老年大學學費收到的現(xiàn)金 幼兒園等服務(wù)收到的現(xiàn)金 茶園茶館服務(wù)收到的現(xiàn)金 食堂餐廳服務(wù)收到的現(xiàn)金 交通車服務(wù)收到的現(xiàn)金 利用商業(yè)設(shè)施收到的現(xiàn)金 代戶出租服務(wù)收到的現(xiàn)金 家政等服務(wù)收到的現(xiàn)金 醫(yī)藥等服務(wù)收到的現(xiàn)金 現(xiàn)金流入小計： 作為人員工資支付的現(xiàn)金 水電費用支出的現(xiàn)金 園林養(yǎng)護支出的現(xiàn)金 設(shè)備維修支出的現(xiàn)金 其他開支 現(xiàn)金流出小計： 管理服務(wù)活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額：八、盈利模式、價格定位及一期產(chǎn)品建議作為大連中高檔老年住宅項目的開山之作，*項目雖然在自然景觀、地理位置、文化氛圍、片區(qū)形象、宏觀政策、市場機遇等方面存在著得天獨

65、厚的優(yōu)勢，但項目地塊的用地限制、規(guī)劃限制、建筑成本、周邊的配套設(shè)施、政府的支持力度等因素又制約著項目的發(fā)展，同時，相關(guān)項目的陸續(xù)推出，為項目帶來目標客戶分流的威脅。根據(jù)政府對宗地用途的要求限定，項目可能要面臨著沒有產(chǎn)權(quán)銷售的不利處境，在這種情況下，不僅會使項目的資金占用量加大，而且將嚴重影響到項目的市場推廣和積極去化，極大的降低了資金回籠的速度。作為盈利性老年公寓在收費服務(wù)方面存在著固定收費、經(jīng)常性收費和不固定收費三種途徑：1、固定收費：有入住時的一次性收費和每月收費兩種模式，主要是針對入住的環(huán)境來制定收費標準；2、經(jīng)常性收費：內(nèi)容包括護理費和醫(yī)療費用，根據(jù)服務(wù)程度的不同來制定收費標準；3、不

66、固定收費：主要體現(xiàn)在某些特殊服務(wù)方面。根據(jù)現(xiàn)況，現(xiàn)就*項目的去化盈利模式和價格初步定位作如下論述：一、 盈利模式的比較、分析和建議根據(jù)對上海親和源項目盈利模式的調(diào)查和研究，以及參考國外相關(guān)老年公寓的操作經(jīng)驗，在中國式創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，就盈利模式提出列舉、分析和建議。盈利模式列舉1、會員制盈利型模式及中國式創(chuàng)新會員制盈利模式：以出租為主要經(jīng)營方式，收費水平要比福利型養(yǎng)老機構(gòu)的收費水平高，具備自己的醫(yī)療服務(wù)人才。入住者通常需要交納一定數(shù)額的抵押金，每月交納少量的管理費。管理機構(gòu)通過專業(yè)護理提高收費水平獲取利潤，國外的專業(yè)管理機構(gòu)一般將押金進行投資以謀取利潤，具有壽險公司的經(jīng)營性質(zhì)。中國式創(chuàng)新：根據(jù)中國

67、傳統(tǒng)的消費習慣和置業(yè)慣性，上海親和源對會員制模式采取了創(chuàng)新，增加了記名會員制盈利模式，在交納一定數(shù)額的抵押金購得會員卡，每月交納一定的管理費的基礎(chǔ)上，記名會員卡可以繼承和轉(zhuǎn)讓，根據(jù)實際經(jīng)營狀況，這種模式相對于非記名會員制度來講，更容易被中國市場接收。2、逆抵押貸款購房逆抵押貸款購房：這是目前國外一些國家普遍使用的方法。即老年人退休以后，從開發(fā)商處購買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有，這種模式對老年人的入駐條件有比較嚴格的審核，一般規(guī)定老年人的年齡在55周歲以上。3、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式在項目存在不能進行產(chǎn)權(quán)

68、銷售的實際條件下，堅持買賣不破租賃原則，采取轉(zhuǎn)讓固定年限使用權(quán)的盈利模式也是資金快速回籠和項目運營的理想模式之一，在固定年限內(nèi)，使用權(quán)在使用權(quán)人死亡后，可以由與死者的有能力提供使用費的近親屬繼續(xù)使用，但應重新簽訂使用合同，所有權(quán)人也可以調(diào)整使用權(quán)人。4、分散租賃模式即采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比較分散，有長有短，且非一次性付清的經(jīng)營模式，在這種模式下，一般是由開發(fā)商與專門的經(jīng)營公司或物業(yè)公司合作開發(fā)，將既得利潤作為按股分紅的經(jīng)營模式。盈利模式分析：以上各種盈利模式在經(jīng)營效益和資金回籠的速度上各有利弊，中國式創(chuàng)新的會員制盈利模式在一定程度上抬高了目標客戶入駐的門檻，在消費理

69、念相對先進和經(jīng)濟條件相對雄厚的上海，或許能贏得市場的認同，但在大連是否能被老年群體認可，尚不得知，它的操作經(jīng)驗固然值得我們借鑒，但在未進行充分的市場研究之前，不可輕易的盲目的全盤照搬；逆抵押貸款購房的盈利模式在一定程度上，比較適合較為獨立的老人，對消費理念水平也有著較高的要求，能不能適應大連市場的需求，也尚不得知；轉(zhuǎn)上使用權(quán)的盈利模式，是目前無法產(chǎn)權(quán)銷售的項目最多采取的手段之一，但在繼承和轉(zhuǎn)讓上，又較多的受到政策法規(guī)的約束，市場的認同度也會受到一定的影響；分散租賃的盈利模式對前期投入和設(shè)施服務(wù)配套要求比較高，但在經(jīng)營狀況較好的狀況下，利潤也最為可觀，但資金回籠速度也最慢。盈利模式建議：在綜合分

70、析以上盈利模式之后，建議根據(jù)開發(fā)周期，走多元化盈利模式建議，結(jié)合大連市場實際情況，在項目開發(fā)前期，以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)和逆抵押貸款購房兩種模式作為最主要的盈利模式，要根據(jù)項目老年住宅性質(zhì)優(yōu)勢，爭取在政策上獲得較大支持，擴大目標客戶群體，增加優(yōu)惠力度，以增強目標客戶投資信心；在項目開發(fā)中期，在配套服務(wù)設(shè)施呈現(xiàn)一定規(guī)模或開始運營的情況下，采取以會員制盈利型和轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式為主的盈利模式，對于會員制盈利型模式要注意適當降低入駐門檻；在項目開發(fā)后期，在前期配套服務(wù)等日趨完善的基礎(chǔ)上，以會員制盈利模式和分散租賃模式為最主要的盈利模式。二、價格初步定位在價格定位上，針對項目客觀條件，按照各盈利模式的盈利水平和可比

71、樓盤量化定價法方法進行價格定位。1、 采取會員制盈利模式的價格定位會員卡*萬元，*平米，此卡可繼承可轉(zhuǎn)讓（不可退還本金），但與具體物業(yè)不掛鉤，會員卡發(fā)行數(shù)量以可售房屋數(shù)量為上限。（交房標準為市場價300元/平米的精裝修標準，包括地、墻、門、窗、衛(wèi)生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網(wǎng)等裝修，配電磁爐、空調(diào)等家電設(shè)備和家具設(shè)備可根據(jù)客戶要求配置）2、 采取逆抵押貸款購房的價格定位參照項目周邊未來一年內(nèi)可預期的市場價格4000元/平米的價格水準，項目價格定位在3180 /平米的水準，入駐者需滿足40周歲以上的條件，按照50年期限標準，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，所居住期間按照房產(chǎn)總額的整存

72、一年的利息模式每月發(fā)放生活費，45平米的業(yè)主每月發(fā)放600元左右生活費；65平米的業(yè)主每月發(fā)放750元左右生活費；90平米的業(yè)主每月發(fā)放1050元左右生活費；（剩余房款購房總款*(90-去世年齡)/50）（交房標準為市場價300元/平米的精裝修標準，包括地、墻、門、窗、衛(wèi)生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網(wǎng)等裝修，配電磁爐、空調(diào)等家電設(shè)備和家具設(shè)備可根據(jù)客戶要求配置）3、 采取轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式的價格定位參照項目周邊未來一年內(nèi)可預期的市場價格4000元/平米的價格水準，根據(jù)其它項目70年使用年限和有產(chǎn)權(quán)可升值的實際情況，以項目的使用年限為50年的標準，項目在采取轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式的價格應定位在31

73、00元/平米左右。（交房標準為市場價300元/平米的精裝修標準，包括地、墻、門、窗、衛(wèi)生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網(wǎng)等裝修，配電磁爐、空調(diào)等家電設(shè)備和家具設(shè)備可根據(jù)客戶要求配置）4、 采取分散租賃模式的價格定位參照目前大連租賃市場的價格水準，在高品質(zhì)配套服務(wù)設(shè)施的基礎(chǔ)上，項目的分散租賃價格應放在*元/平米/月的水準上，在加上經(jīng)常性和特殊性收費的盈利，整體的盈利水平可達到*元平米/月左右。（交房標準為市場價300元/平米的精裝修標準，包括地、墻、門、窗、衛(wèi)生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網(wǎng)等裝修，配電磁爐、空調(diào)等家電設(shè)備和家具設(shè)備可根據(jù)客戶要求配置）三、一期產(chǎn)品建議1、面積及戶型

74、建議根據(jù)*前期調(diào)研定位報告調(diào)查結(jié)果顯示，50平米以下、6170平米以及81平米以上的戶型面積在市場中的市場的認同度最高，約占所有調(diào)查者的71，因此，建議項目在產(chǎn)品設(shè)計上以45平米、60平米和90平米為主打產(chǎn)品；受老年住宅規(guī)范限制，根據(jù)設(shè)計面積，主打的戶型可為一室一衛(wèi)（45平米）、一室一廳一衛(wèi)（65平米）以及兩室一廳一衛(wèi)（90平米）。 2、產(chǎn)品精裝修建議根據(jù)*前期調(diào)研定位報告調(diào)查結(jié)果顯示，57的受訪問人群對精裝修還是很感興趣的，至于精裝修的市場抗性主要表現(xiàn)在價格和裝修風格上，在價格問題上，項目具有存在優(yōu)勢的可能性；對于裝修風格上，可以通過多種裝修風格并舉的模式，供目標客戶選擇。3、一期產(chǎn)品規(guī)劃建

75、議康體中心工程和住宅工程是相互聯(lián)系相互影響的，康體中心的工程的及時完工利于樹立消費者投資信心和項目形象，利于住宅工程的積極去化，住宅工程的積極去化和進入運營又對康體中心的完善和運營有極大的推動作用，故建議康體中心工程的建設(shè)規(guī)劃應積極而快速地進入施工狀態(tài)；而住宅工程則受到老年住宅的市場概念引導、戶型種類的市場認同以及盈利模式的市場認同等各方面因素制約，須堅持先以產(chǎn)品的小體量、多元化以及盈利模式的多樣化進行市場試探，根據(jù)市場反饋，再及時調(diào)整整體規(guī)劃的市場策略。結(jié)合方案一的規(guī)劃設(shè)計，故建議項目在一期開發(fā)時，住宅工程的規(guī)劃建設(shè)順序要遵守以下三個原則：1、總體量不應過大，以防市場抗性較大，不利于后期調(diào)整

76、；2、以距康體中心距離最近的多層住宅為最佳選擇；3、以80平米和65平米的戶型作為前期主打產(chǎn)品；具體規(guī)劃如下：（圖中紅色區(qū)域為建議一期開發(fā)區(qū)域）如圖中紅色區(qū)域所示，*幢、*幢和*幢住宅樓距康體中心最近，總體體量不大，約為10000平方，其中1幢三個單元皆規(guī)劃為80平米戶型； 1幢兩個單元規(guī)劃為80平米，另外三個單元規(guī)劃為65平米的戶型；1幢兩個單元規(guī)劃為65平米戶型，剩余一單元規(guī)劃為45平米戶型。（建議80平米單元設(shè)計為1梯兩戶；65平米單元設(shè)計為1梯三戶；45平米單元規(guī)劃為1梯四戶）根據(jù)一期開發(fā)產(chǎn)品的市場試探反饋，及時調(diào)整項目后期開發(fā)的規(guī)劃和設(shè)計，以利于項目的良性和平衡地發(fā)展l 案例二地區(qū)養(yǎng)

77、老機構(gòu)項目可行性計劃書一、辦院可行性分析 養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是一個投資回收周期比較長的行業(yè)，對此，投資者要有清醒的認識。進行可行性分析要考慮的因素有：目前本地區(qū)同行業(yè)總量（床位數(shù)）及分布情況，本地區(qū)老人及家庭經(jīng)濟狀況，盡可能了解和收集其他養(yǎng)老機構(gòu)的入住情況，地理位置的交通和環(huán)境情況等。盈虧的主要因素是入住率和服務(wù)成本，這里的服務(wù)成本是指為老人服務(wù)所必需的，有房租、降溫取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產(chǎn)折舊費等，都要考慮在內(nèi)。辦院的主要風險在于，一是入住率的不足，房租、人工費和取暖費等硬性開支不能得到有效攤薄，導致開辦一年內(nèi)甚至更長時間處于凈投入狀態(tài)，不能實現(xiàn)資產(chǎn)的良性循環(huán)。二是入住老

78、人的收費風險，由于老人及子女的財務(wù)狀態(tài)惡化等原因，造成入住老人不能及時續(xù)費，養(yǎng)老機構(gòu)又不能強行將老人趕出門，造成墊付費用的局面。三是老人的意外傷害風險。老人屬高發(fā)意外傷害和突發(fā)死亡率較高的人群，一旦產(chǎn)生糾紛，訴訟和調(diào)解對養(yǎng)老機構(gòu)都帶來人力和物力上的負擔。就青島現(xiàn)狀，試做開辦養(yǎng)老機構(gòu)可行性分析如下：一、 從市場角度青島是繼上海之后，全國首批進入老齡化的城市。隨著人口流動的加劇，青島做為聯(lián)合國人居獎的城市，會有越來越多的人選擇到青島養(yǎng)老。目前青島人口700萬，其中老年人口占到102萬，占到14%多。全市現(xiàn)擁有養(yǎng)老機構(gòu)61家，床位共計2000余張，剛剛達到老年人口千分之二的最低要求，應該還有很大的發(fā)

79、展空間。從區(qū)域角度來看，四方區(qū)和市北區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)相對密集，市南老城區(qū)和寧夏路東部人口居住密集區(qū)、李村新區(qū)存在養(yǎng)老機構(gòu)床位上的不足。二、 目前青島市內(nèi)養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展評價青島市養(yǎng)老機構(gòu)應該說從數(shù)量上發(fā)展很快，但總體運營水平不夠高，特別是缺少象天津鶴童老人院、廣州市壽星大廈、上海福利中心這樣行業(yè)領(lǐng)軍型的養(yǎng)老機構(gòu)。具體來講，1、百床以上規(guī)模較大的養(yǎng)老機構(gòu)，收費較低（全部費用800元以下）的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類型的養(yǎng)老機構(gòu)前期投入較大，一般需要建設(shè)專門的院舍，配套設(shè)施齊全。2、百床以上收費在1000元左右的養(yǎng)老機構(gòu)，在青島市場目前屬于中檔以上養(yǎng)老機構(gòu)，目前存在一定程度的入住率不足，經(jīng)營情況

80、多在盈虧平衡點以下。但這種類型的養(yǎng)老機構(gòu)是外地來青養(yǎng)老老人的首選，市場前景看好。3、30張床位至100張床位之間的中等規(guī)模養(yǎng)老機構(gòu)是青島市養(yǎng)老機構(gòu)的主流。這部分養(yǎng)老機構(gòu)，由于床位數(shù)達到了規(guī)模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤薄，機構(gòu)管理還處在簡單層次控制的范圍之內(nèi)，用人成本較低。這種養(yǎng)老機構(gòu)經(jīng)歷前期的經(jīng)驗積累期，多數(shù)都實現(xiàn)了盈利。需要特別提出的是，這部分養(yǎng)老機構(gòu)多自覺不自覺將服務(wù)群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務(wù)需求層面較少，日常消耗低，且收費較高。只要輔助于較好的醫(yī)療，是目前盈利概率最高的院所類型。4、30張床位以下的小型養(yǎng)老機構(gòu)，也稱家庭式養(yǎng)老院，這種院所

81、經(jīng)營形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區(qū)內(nèi)建設(shè)。經(jīng)營這種類型養(yǎng)老機構(gòu)的關(guān)鍵是爭取物業(yè)和居委會的支持，在房屋租金等方便實現(xiàn)優(yōu)惠。可能的情況下爭取到福彩基金的投入，冠?quot;星光老年之家，用這種方式爭取到前期經(jīng)營者少投入，再輔助于水電暖方面的優(yōu)惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風險。經(jīng)營這種養(yǎng)老機構(gòu)可以附設(shè)開辦學生餐桌和居家養(yǎng)老老人的午餐派送，以彌補盈利能力不足。目前這種養(yǎng)老機構(gòu)在本市經(jīng)營平均狀況較差，對經(jīng)營者的運營水平和承受壓力的能力挑戰(zhàn)較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的養(yǎng)老院。迫切需要專業(yè)人士介入，對這種養(yǎng)老機構(gòu)財務(wù)運營進行專業(yè)指導，或采取集團式經(jīng)營方式，統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配餐、統(tǒng)一調(diào)配醫(yī)護

82、康復設(shè)施，達到降低服務(wù)成本的目的。二、收支情況分析（以50張床位，四人間養(yǎng)老院為例） 一、 開辦養(yǎng)老機構(gòu)前期投入1、租金投入，選擇房屋時多選擇租用經(jīng)營狀況不良、非網(wǎng)點性的療養(yǎng)院、旅館、幼兒園和工廠附設(shè)后勤設(shè)施，租金必須控制在100元/床/月以下（通常收費床位費為200元-450元），例：50張床位的養(yǎng)老機構(gòu)總建筑面積在600平方米以上，合理租金控制在年5萬以下。2、 房屋改造和簡單裝修費用，約投入3萬元。3、 基本設(shè)施配備。a) 床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計600元*50=30000元。b) 床上用品500*55=27500元c) 室內(nèi)每人一個圈椅200*50=10000d) 電視每房間一

83、個600*15=9000e) 活動室設(shè)施家庭影院一套，麻將桌2個，健身器材2件，預算約10000元。f) 餐飲設(shè)施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一個，冰箱一臺，總控制在8000元。（可在開業(yè)時爭取區(qū)政府或贊助單位的捐贈）g) 洗衣設(shè)備，預算2000元。h) 洗澡設(shè)備，預算5000元。i) 辦公設(shè)施，電腦、打印機各一臺，面包車一部。（可時機成熟時再到位）合計最小投入101500元。4、開業(yè)儀式和相關(guān)宣傳費用，約10000元。以上租金+裝修+設(shè)施+宣傳=191500元二、 養(yǎng)老機構(gòu)年度運營投入1、 員工工資。院長（兼會計）1人計1000*12=12000元副院長兼采購1人計800*12=9600元

84、護理員5人計600*12*5=36000元廚師2人計700*12*2=16800元以上共計9人計74400元。2伙食費成本150*50*12=90000元。3、水電費200*50=10000元4、 取暖費600平米*20=12000元5、 辦公費用300*12=3600元6、 設(shè)備耗材、維護等1000元7、 租金5萬元。以上投入合計241000元。三、 養(yǎng)老機構(gòu)收入預測（按80%床位利用率，680元收費）1、床位費四人間200*12*50*80%=96000元。2、服務(wù)費200*12*50*80%=96000元3、餐費260*12*50*80%=124800元3、水電費20*12*50*80%

85、=9600元4、取暖費80*3*50*80%=9600元以上收入計336000元四、 經(jīng)營評估1、 此種規(guī)模設(shè)計養(yǎng)老機構(gòu)盈虧平衡點為全年平均入住率55%。2、 可期達到全年平均80%的床位利用率，每年做1萬元的資產(chǎn)折舊，5000元意外損耗，保守收入80000元。3、 每位老人入住時收取5000元意外保證金，可暫收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它做為周轉(zhuǎn)資金和出院返還。三、開辦養(yǎng)老機構(gòu)相關(guān)手續(xù)一、開辦養(yǎng)老機構(gòu)應具備的條件（一）符合當?shù)仞B(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)發(fā)展規(guī)劃；（二）有規(guī)范的名稱；（三）有固定的場所和服務(wù)設(shè)施，有室外活動場所；（四）有相應的資金（前期投入約1萬元/床）；（五）有與其業(yè)務(wù)

86、相適應的從業(yè)人員（醫(yī)生護士可通過與屬地醫(yī)院診所簽約實現(xiàn)）。二、開辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，應當提交下列材料：（一）開辦組織或個人的身份證明；（二）機構(gòu)章程；（三）資金狀況證明；（四）場所證明；（五）消防安全、衛(wèi)生防疫證明； （六）與養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)所在地的一級以上醫(yī)療機構(gòu)簽訂的提供醫(yī)療服務(wù)協(xié)議或者內(nèi)設(shè)醫(yī)療機構(gòu)的批準證書。 三、開辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，應辦理如下手續(xù)：1、 市和各區(qū)（市）人民政府以及非本市組織、個人開辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，申辦人直接向市民政部門提出申請。本市其他組織和個人開辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，申辦人應當向養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)所在地的區(qū)（市）民政部門提出申請。區(qū)（市）民政部門應當按照本辦法的有關(guān)規(guī)定進行審查，對符合規(guī)定

87、的，報市民政部門。（青島市民政局社會福利處聯(lián)系電話：5912377，5912378，聯(lián)系人：王有道） 民政部門審查開辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)申請的時限為自接到申請之日起20日內(nèi)。2、核準開辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的，申辦人應當按照有關(guān)規(guī)定和民政部門的要求進行籌建，經(jīng)民政部門會同有關(guān)部門驗收合格后，由市民政部門發(fā)給登記證書。 3、 申辦人取得登記證書后，應當按下列規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)： （一）利用非國有資產(chǎn)開辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業(yè)單位登記管理機關(guān)辦理登記手續(xù)；（二）利用國有資產(chǎn)開辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，申辦人憑登記證書按事業(yè)登記管理的規(guī)定到事業(yè)單位登記管理機關(guān)辦理登記手續(xù)； （三）開辦營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和稅務(wù)部門辦理登記手續(xù)。四、養(yǎng)老機構(gòu)享受優(yōu)惠和社會資源利用1、養(yǎng)老機構(gòu)用水、電、安裝電話實行居民價優(yōu)惠。需每年到民政部門審批一次。2、符合星光老年之家投入條件的，可申請福彩基金的注入。3、可利用志愿者開展服務(wù)，降低用人成本，實現(xiàn)親情服務(wù)。4、開展社會公益活動，爭取捐贈和贊助，補充老年生活費用的不足。