1、春城夕陽紅老年公寓策劃方案摘要：春城夕陽紅老年公寓是為老年人老有所養、老有所學、老有所醫、老有所樂、老有所為提供的一個嶄新的人文環境。讓老年人晚年生活的更幸福、更美滿。我公司投資興建的符合老年人生活居住需要，設施完善的老年配套功能公寓，使昆明市的老年公寓硬件上檔次，軟件上水平。我們參照國外一些先進的老年人服務管理設施，設計出的老年公寓，為昆明的老齡產業提供了一個嶄新的人文環境。老年人在晚年最需要的，不僅僅是物質上的享受，更多的是精神上的需求。老年公寓的建筑設計，充分滿足了老年人以上幾方面的需求。完美的建筑設計，使“三代同堂” 成為生活現實，老人既有自己獨立充裕的生活空間，又能享受天倫之樂；中心
2、內的文化娛樂中心，為老年人的晚年文化生活創造了更加優越的條件，視聽效果極佳。五彩繽紛的社區藝廊為老有所學、老有所樂提供了豐富多彩的文化舞臺。目 錄第一章 項目背景1、1 公司簡介1、2 項目背景第二章 項目基本情況2、1 項目概況2、2 社會經濟概況第三章 規劃總則與功能分區3、1 項目規劃3、2 功能分區第四章 基本思路及建筑類型4、1 規劃基本思路4、2 建筑類型規劃第五章 項目經濟效益分析第六章 營銷模式分析6、1 特色營銷模式6、2 促銷方式第七章 特色管理服務第八章 小結第一章 項目背景1、1 公司簡介云南天匯房地產開發有限公司是一家投資開發房地產與經營管理的公司。公司注冊資本100
3、0萬元人民幣。1、2 項目背景人類已步入了老齡社會，老年人的養老問題是一個社會問題，目前已經引起了世界上許多國家的重視。隨著社會經濟的發展，人們的生活水平在不斷提高，人的壽命也相對延長，人類社會正逐漸向老齡化方向發展。就全國而言，上海、北京、天津、廣州等一些發達城市老年公寓開發較早，很多城市尚處于啟動階段，而在我省商業性的老年公寓開發目前還沒有一家。不少有識之士認為，若政府出臺一些相應的優惠政策，鼓勵老年住宅市場的開發，一定會吸引許多房地產開發商的投資。本公司對春城夕陽紅老年公寓的整體規劃設計，是為老年人老有所養、老有所學、老有所醫、老有所樂、老有所為提供的一個嶄新的人文環境，讓老年人晚年生活
4、的更幸福、更美滿。為適應新世紀老年人生活和學習的需求，本公司采用了國際先進的公寓配套設施和機構，興建一座現代化的國際老年公寓。這是云南省首家社會公益事業規模較大的一個老年公寓項目。老年公寓占地面積500畝、綠化面積50%、建筑面積20多萬平方米。老年公寓設計采用國際最先進的輕龍骨建筑結構、引進目前最先進的醫療設備及各項附屬設備擬建設成為老年福利基地。目前，昆明市600多萬常住人口中，60歲以上的老年人口已達68多萬人，已成為超常的老齡化城市。近幾年來，各級政府及社會各界人士為我市的老齡產業做了大量卓有成效的工作。但由于老齡人口增長過快，解決老年人老有所為、老有所養、老有所醫、老有所樂，已經成為
5、亟待解決的社會問題。目前，昆明市已有的老年公寓（含托老所、敬老院）20多家，但從管理模式上看，大多數老年公寓只是托老所的性質，給老年人的生活空間很小，生活面也很窄，不能滿足當代老年人的生活需求。真正夠上規模，上檔次的老年公寓沒有。老人們為找不到滿意的養老場所而發愁。我公司正是基于社會發展需要和城市老齡化狀況，擬投資興建符合老年人生活居住需要設施完善的老年配套功能公寓，使昆明市的老年公寓硬件上檔次，軟件上水平。我們參照國外一些先進的老年人服務管理設施，設計出了老年公寓，為我市老齡產業提供一個嶄新的人文環境。第二章 項目基本情況2、1 項目概況老年公寓占地面積約500畝，總建筑面積20多萬平方米，
6、容積率0.6，建筑密度20%，綠化率50%。擬設：夕陽紅老年中心園藝開發中心 夕陽紅賓館 旅游服務公司2、2 社會經濟概況興建老年公寓這種綜合性、多功能的經濟實體，有利于在激烈的市場競爭中互補，使房地產業向集團化、多元化經濟實體方面轉產，使房地產業更具生命力。這類既有社會效益，又有經濟效益的新型老年公寓投資項目，生活環境檔次高，收費標準適中，有條件在競爭中占領市場，是我們公司積極地探索和追求的發展目標。第三章 規劃總則3、1 項目規劃老年公寓下設辦公管理中心；公寓服務中心；康體文體娛樂中心；商業開發運行中心、福利醫療保健中心、文化宣傳教育中心；老年活動中心；室內體育場館；老年康復社區；其他配套
7、項目等。； 3、2 功能分區辦公管理中心：老年公寓的核心管理機構，起著統領全局的重要作用。負責管理老年公寓市場經濟調查、招商引資及所有業務等。 商業開發運行中心：包括房地產開發、商業步行街開發、老年服務用品市場開拓等。 康體娛樂中心：包括門球場、網球場、乒乓球室、羽毛球館、壁球館、高爾夫球場、垂釣場、棋牌室、酒店桑拿、KTV等。 福利醫療保健中心：包括療養院、醫院等。 文化教育宣傳中心：包括老年大學、文化宣傳廳等。老年康復社區：包括九個老年社區，社區采取不同的建筑風格，提供給有不同社會需求的老年人居住。第四章 基本思路及建筑類型4、1 規劃基本思路老年公寓包括可出售型公寓、管理型公寓和國際交流
8、型公寓，公寓建成后可容納諸多不同社會地位的老人。公寓集理療康復、養老、療養、學習娛樂、商工貿及民政福利企業為一體，全方位服務于老年人。公寓的工作人員以精明能干為基本要求，控制在入住老人的20%左右。4、2 建筑類型規劃（1）創建商業步行街引進銀行、保險公司（2）園藝養殖中心（3）福利醫療保健中心包括：醫院、療養中心（4）休閑會所（5）娛樂中心包括：戶外健身運動設施、門球場、網球場、乒乓球室、羽毛球館、壁球館、高爾夫球場、垂釣場、棋牌室、酒店桑拿、KTV等。（6）夕陽紅俱樂部（7）重點幼兒園、小學（8）管理設施包括：公寓大門及各功能區相應的管理用房。（9）公共設施供變電設施、供水設施、停車場、指
9、路牌和警示牌等。（10）老年康復社區采取不同的建筑風格，提供給不同社會需求的老年人居住。老年公寓總建筑面積14萬多平方米。其中可出售型公寓42000多平方米；其余為管理型公寓和國際交流型公寓。公寓建成后可容納4500多位老人，管理人員和工作人員控制在1000人左右。（11）產權式酒店公寓（12）旅游服務中心第五章 項目經濟效益分析在商業街設立直營店：據有關統計表明，我國每年老年人用品需求量為4億元人民幣，可見老年人用品市場巨大。中心直營店將以批發、零售、直銷等形式專售老年人用品，包括老年保健品、生活日用品、保健器材等。商業區中綠化做成商標圖案，綠化與廣告結合，產生綠色收益。隨市場經濟不斷更新換
10、代，不婚不育者逐漸增多。這部分人群大多事業有成，因無子女，晚年生活無人照料。因此可設置療養中心，引進知名醫院，解決老年人的后顧之憂。在商業步行街的中心位置引進銀行，銀行除擁有自己的業務外，可代辦管理中心的相關業務，使中心的資金更安全有效的運行。建立人才資源庫，商業區所需人員由管理中心統一輸送。中心與市內各高校達成協議，商業區基層人員為各高校的實習人員，一方面可對商家收取中介費用，另一方面在實踐中搜尋管理中心的高級管理人才的后備力量。管理中心設有辦公樓、商業區及各種文化設施，其中大部分對中心的老年人免費開放，體現“格守孝道，仁德誠信”的理念。同時，老年人可自主選擇是否參與到社區的老年中心中，使其
11、成為管理中心的部分人力資源。例如本著重在參與的原則，老年人在俱樂部創作出的優秀字畫、盆景作品捐贈給中心，中心將把這部分作品用于各個辦公室環境的布置，或集中做展覽使用，售出的作品中心可得到40%的收益。管理中心對外開設各種輔導班，聘請老年教師，用這種輔導班的模式，中心可獲取總收益的60%。管理中心加重人事感情投資，娛樂中心、餐廳、體育場館設施等都為有償服務，運營中獲取收益。設置文化展示廳，在文化教育宣傳中心建造多功能文化展示大廳，大廳包含多個分廳，如會議、拍賣、影院、創造思維演示廳等。其中，最主要的是老年公寓的沙盤全景鳥瞰圖。各分廳分別用于展示老年人日常生活中創作的手工藝作品，如字畫、盆景、書法
12、作品等，老人可根據自身條件允許自己養護或托付給中心專業人員管理；分廳還將展示具有云南各少數民族地區風土人情的工藝品，做到旅游業與公益事業相輔相成。閑暇之際，多個分廳可用于出租以給中心帶來收益。第六章 營銷模式分6、1 特色營銷模式1、“民族特色”營銷模式云南為少數民族聚居地，在昆明居住生活的許多老年人家鄉都在邊遠山區，這一部分老人畢生夙愿便是能夠葉落歸根。然而因為邊遠山區的經濟、飲食、衛生、交通等條件與老年人的身體條件不能相適應，所以這一想法大多時候未能實現。為此，公司將開發出一部分具備少數民族建筑風格與現代化設施的出售型公寓來滿足有條件的老年人的居住要求，形成一個小型的民族村落。在滿足老年人
13、居住要求的同時也做出了區別與其他省分，具有昆明特色的老年公寓雛形。此類公寓應有很好的銷售市場。2、“終身監護制”營銷模式管理中心可與保險公司達成協議，為業主實施“終身監護制”。中心與保險公司達成協議后，規劃出部分房屋提供給滿足條件的人群。例如：滿足條件為A.年滿45周歲 B.在保險公司保單滿50萬。首付10萬可入住公寓。60歲時中心開始對其進養護義務，去逝時中心接收全部遺產，并成為保單收益者。根據保單額度與首付多少差異入住不同面積，不同檔次公寓。此種銷售模式資金回收周期較長，對住戶的社會地位、經濟實力要求極高，因此只對達到要求的老年人開放，可占入住老年人的1%-3%。3、“購銷裝”一站式營銷模
14、式公司下屬的物業管理銀行運行購銷裝一站式營銷模式，方便業主的同時也使利益最大化。物業管理銀行是市場經濟下產生的一種新型綜合性服務公司，其內容可包括：房地產開發、物業管理、中介服務、私人理財、咨詢服務等。物業管理銀行為新興行業，成立后對內部及周邊社區做統一的規劃管理，是市場發展的必然趨勢。物業管理銀行內部設銷售部門、二手房收購部門、裝飾裝潢部門，形成購-銷-裝一站式服務。這種新型經營模式的物管公司，即為業主省錢、省心，又提高了自身的運行效率。4、“特色服務，以舊換新”營銷模式為滿足一些購房款不足的老人入住的愿望，公司將特別推出在業內獨創的“棄舊換新”的全新服務方式。這項服務的主要內容是：在老年公
15、寓購房的老年人，可先交納保證金后將現有的舊房交給公司的下屬銷售公司，經過價格評估后并由業主確認。此時，購房人便可與銷售公司簽訂房屋委托代售協議，同時再簽訂新房的購房合同。手續齊全后，銷售公司便可將此舊房上市交易，舊房房款用以沖抵客戶購買新房的房款。這種購房方式可以在很大程度上減輕老年人為購新房而帶來的付款壓力，免去相應的風險，實現讓老年人放心、省心、安心的輕松喬遷目標。如暫未售出的房，公司可將此房收購。5、房屋管家營銷模式房屋管家新型運作模式, 即業主將自己空余的房屋委托給物管公司對外出租，由物管公司直接收取承租方的租金。不管此房屋出租與否，物管公司都要定期向產權人支付租金，同時物管公司收取相
16、應傭金。房屋管家的優勢首先在于簡便，只要將房子委托給物管公司，無論出租與否，業主都可以在委托期內定期收取收益，輕松簡便；物管公司可以為業主提供最穩定的收益，合同期內的租金支付不受外界影響。昆明因四季如春而聞名于世，因此許多省外人為躲寒避暑專門來昆購房，這部分人的特點是消費能力強、居住時間短。所以這一部分人士不在昆居住的時間里，物管公司可與業主簽定房屋代管合同，對其房屋統一代管出租，按照合同約定定期對租住戶收取租金轉交給業主。對業主及租住戶雙向收取不同程度的服務管理費用。期間財務流動手續由引進銀行代辦，加強了資金的安全管理，無形中銀行起著名譽擔保功能。6、“產權式酒店公寓”營銷模式“產權式酒店公
17、寓”是一種與以往單純的買房居住或買房投資截然不同的新型房地產投資方式，這種投資方式可以讓投資者在“居住”和“投資”之間自由選擇。產權式酒店作為產權式地產項目與商業性酒店的結合，整合了多種資源優勢，是房地產和酒店的創新經營模式。從硬件設施、裝修標準、經營角度分析，產權式酒店本身物理價值的形成遠遠高于一般商品房。投資產權式酒店公寓，業主每年穩獲購房款10%的高額回報，擁有星級酒店70年的產權，10年包租，同時還有產權增值、免費入住和VIP貴賓待遇等多種回報方式。時權銷售：可分5年或10年時權銷售，按照旅游地產的市場規則，購買5年時權業主每年得到本金8.5%的回報；購買10年時權，業主每年得到本金9
18、.8%的回報。有關資料統計，銀行存款超過10萬元的昆明住戶已遠遠超過20萬戶。購買酒店時權的本金為1萬元左右，極其適宜有本金、有觀念、有經濟自主權人群的理財投資方式。客戶購買時權后還可獲得每年10天的免費居住權，其余時間酒店代為管理。7、靈活的營銷方式對于一些不想購房的老年人可入住管理型公寓，每年向管理中心交納一定的房屋租金及管理費用。管理中心為其提供優質的管理服務。國際交流型公寓引進一些愿在昆明居住的國際老年朋友。使我們的公寓成為真正上品質的國際老年公寓。6、2 促銷方式運用現代傳媒，如：報紙、電視、網絡等，可以通過對電視節目進行贊助或直接以宣傳片形式出現。采用集中戰略、集中宣傳。組織考察團
19、與其他老年俱樂部聯誼，借考察之際對比突出自身優勢，在同行業中樹立帶頭位置，借以宣傳自身。名人效應：邀請具有社會影響力老人入住。與各大學的青協聯系，多舉辦“尊師重孝、關愛老人”的活動，起宣傳作用。與云南各高校聯系，創建“十年樹木、百年樹人”林。每所高校可在林中種植象征樹，自行養護。此林又可稱名譽林，各高校為保持名校風范定會派人精心養護。通過多種聯誼方式整合社會人力資源，口頭宣傳升級。整合人際關系資源。第七章 特色管理服務1、重點幼兒園、小學入駐老年公寓建成后，將引進重點幼兒園、小學。一方面可解決學校由于在鬧市區造成學生上下課時路程上的安全問題；另一方面為許多家庭解決因工作忙而無法照顧孩子的煩惱；
20、再一方面就是為圓許多家庭三代同堂的夢想，讓老人的晚年有子孫陪伴，笑語滿堂，益壽延年。2、貼心小巴士為方便老年人日常生活中的出行需要，管理中心特推出露天型小巴士車，定時往返于管理中心、文體娛樂中心、賓館公寓餐廳、老年活動中心、室內體育場館、公寓服務中心等。老年人在社區內部有出行需要時便可搭乘小巴士車。對金牌VIP住戶可享受免費接送服務。3、旅游服務中心為方便老年人外出旅游提供相關旅游服務。4、社區家政服務 提供完善的社區家政服務。為老年人分憂解難。第八章 小結老年人在晚年最需要的，不僅僅是物質上的享受，更多的是精神上的需求。一是需要親人的關懷，二是需要不斷的思想與文化的陶冶。夕陽紅老年公寓的建筑設計，充分滿足了老年人以上兩方面的需求。完美的建筑設計，使“三代同堂” 成為生活現實，老人既有自己獨立充裕的生活空間，又能享受天倫之樂；社區內的文化活動中心，為老年人的晚年文化生活創造了更加優越的條件。視聽效果極佳的活動中心，五彩繽紛的社區藝廊都為老有所學、老有所樂、老有所為提供了豐富多彩的文化舞臺。注釋與參考文獻：網站文獻1、北京太陽城被定為中國老年人保健基地、學術基地2、發展家庭養老服務網的構想3、房屋銀行、產權式酒店4、老年用品市場綜合資料5、開發老年公寓，如何6、走向新世紀的中國老人7、中國老年人的家庭狀況8、昆明統計局網站9
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